Modelo gratuito de Promesa de Compraventa de Inmueble — Colombia
Una promesa de compraventa de inmueble redactada conforme al artículo 1611 del Código Civil colombiano, válida para casa, apartamento, lote, local comercial, oficina o finca rural en todo el territorio colombiano. Identifique a las partes, individualice el inmueble con matrícula y cédula catastral, pacte arras y descargue un PDF profesional listo para firma en minutos.
| TIPO | apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal (Ley 675/2001) |
| DIRECCIÓN | Carrera 7 # 89-32, Apartamento 902, Edificio Torre Andina |
| CIUDAD | Bogotá D.C. |
| DEPARTAMENTO | Cundinamarca |
| MATRÍCULA INMOBILIARIA | 50C-1234567 |
| CÉDULA CATASTRAL | AAA0001CCCC |
| ÁREA DE TERRENO | 0 m² |
| ÁREA CONSTRUIDA | 120 m² |
y por la otra, Andrés Felipe Ortiz Cárdenas, identificado(a) con cédula de ciudadanía No. 79.123.456, casado bajo régimen de sociedad conyugal, con domicilio en Calle 116 # 15-67, Apto. 1203, Santa Bárbara, 110111 Bogotá D.C., en lo sucesivo "el Promitente Comprador".
Las Partes se reconocen recíprocamente la capacidad legal con que comparecen y, en ejercicio del principio de autonomía privada (Art. 1602 CC), manifiestan su voluntad libre de celebrar el presente contrato de promesa de compraventa, conforme al Art. 1611 del Código Civil (modificado por Art. 89 de la Ley 153/1887), comprometiéndose a su posterior protocolización mediante escritura pública en términos del Art. 1857 CC, al tenor de las siguientes cláusulas:
(i) Forma escrita: El presente documento consta por escrito.
(ii) Plazo cierto: Las Partes han fijado fecha cierta para la celebración del contrato definitivo (cláusula sexta).
(iii) Especificación del contrato: Se determinan precio, inmueble, forma de pago y demás elementos esenciales de la compraventa prometida.
(iv) Licitud del objeto y la causa conforme al Art. 1502 CC.
El presente contrato es de carácter preliminar o preparatorio y POR SÍ SOLO NO TRANSFIERE EL DOMINIO del inmueble. Conforme al Art. 1857 CC, la propiedad de bienes raíces sólo se perfecciona mediante escritura pública otorgada ante notario e inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva (Ley 1579/2012).
Tipo: apartamento sometido al régimen de propiedad horizontal (Ley 675/2001).
Dirección: Carrera 7 # 89-32, Apartamento 902, Edificio Torre Andina.
Ciudad: Bogotá D.C.
Departamento: Cundinamarca
Matrícula inmobiliaria: 50C-1234567
Cédula catastral: AAA0001CCCC
Área de terreno: 0 m²
Área construida: 120 m²
Linderos especiales:
Norte: con apartamento 903 del mismo edificio
Sur: con la fachada principal sobre la Carrera 7
Este: con apartamento 901 del mismo edificio
Oeste: con zonas comunes (escalera y ascensor)
El inmueble se promete vender como cuerpo cierto y determinado, con todos sus usos, costumbres, servidumbres activas y pasivas, anexidades y mejoras, en el estado en que se encuentra, lo cual el Promitente Comprador declara conocer y aceptar.
a) Ser legítimo propietario del inmueble, según consta en el certificado de tradición y libertad expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.
b) Que el inmueble se encuentra libre de gravámenes, hipotecas, embargos, patrimonios de familia inembargables, afectaciones a vivienda familiar, servidumbres activas no declaradas, arrendamientos no informados o cualquier otra limitación al dominio.
c) Estar al corriente en el pago del Impuesto Predial Unificado, cuotas de administración (régimen de propiedad horizontal — Ley 675/2001), servicios públicos domiciliarios, valorización y demás cargas asociadas al inmueble, hasta la fecha de entrega.
d) Que no existen procedimientos judiciales, administrativos, fiscales o urbanísticos que afecten la propiedad o posesión del inmueble.
e) Que el inmueble cuenta con las licencias urbanísticas requeridas por la Ley 388/1997 y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) aplicable.
El pago se realizará mediante medios bancarios o instrumentos rastreables (transferencia electrónica, cheque de gerencia, abono en cuenta), en cumplimiento de las obligaciones de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo (Ley 1121/2006, Decreto 1497/2002, normativa SAGRLAFT y SARLAFT de la Superintendencia Financiera y la Superintendencia de Sociedades).
A partir de la entrega, los riesgos del inmueble (Art. 1607 CC) y los gastos ordinarios (servicios públicos, administración, seguros voluntarios) corren por cuenta del Promitente Comprador.
Cumplido el plazo o la condición, cualquiera de las Partes podrá exigir a la otra el cumplimiento forzado de la promesa mediante el correspondiente proceso judicial (Art. 1546 CC y Art. 1611 CC), con la consecuente firma judicial de la escritura, o solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
Para la firma de la escritura, las Partes deberán presentar al notario los siguientes documentos:
· Certificado de tradición y libertad del inmueble (vigencia no superior a 30 días).
· Paz y salvo del Impuesto Predial.
· Paz y salvo de la administración del edificio (si aplica).
· Paz y salvo de servicios públicos y valorización.
· Cédulas de ciudadanía y poderes (si aplican).
· Comprobantes del pago del precio.
a) Gastos notariales (derechos de la escritura pública): se distribuyen en partes iguales conforme a las tarifas vigentes (Decreto 188/2013 y Resoluciones de la Superintendencia de Notariado y Registro).
b) Beneficencia / impuesto de registro: a cargo del Promitente Comprador (1% para vivienda urbana / variable según departamento — Ley 223/1995 Art. 226 y normas de las asambleas departamentales).
c) Derechos de registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos: a cargo del Promitente Comprador.
d) Retención en la fuente por enajenación del inmueble (1% sobre precio de venta — Art. 398 ET): a cargo del Promitente Vendedor, salvo exenciones aplicables (Art. 311 ET — venta de casa o apartamento de habitación con condiciones).
e) Impuesto al valor agregado (IVA): en general la enajenación de bienes raíces no genera IVA (Art. 421 ET). Cuando se trate de inmuebles nuevos vendidos por constructor con valor superior a 26.800 UVT, podría aplicar IVA del 5% (Art. 468-1 ET).
Efectos de las arras penitenciales:
· Si el Promitente Comprador se retracta, perderá las arras a favor del Promitente Vendedor.
· Si el Promitente Vendedor se retracta o por causa imputable a él no se otorga la escritura, deberá restituir al Promitente Comprador las arras dobladas (es decir, dos veces el monto entregado).
Las arras penitenciales otorgan a las Partes el derecho de retracto, que sólo podrá ejercerse hasta antes del cumplimiento del plazo o la celebración de la escritura, lo que ocurra primero.
El pago de la pena no liberará a la parte incumplidora del cumplimiento de la obligación principal de escriturar (Art. 1610 CC — solidaridad de obligaciones), ni excluirá la posibilidad de reclamar la indemnización de perjuicios cuando el daño efectivamente causado exceda el monto de la pena (Art. 1600 CC).
(b) Certificado de tradición y libertad sin reservas: El Promitente Vendedor entregará al Promitente Comprador, dentro de los 15 (quince) días siguientes a la firma, el certificado de tradición y libertad del inmueble, expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Si dicho certificado revela gravámenes, embargos, hipotecas no canceladas, afectaciones o limitaciones al dominio no informados al momento de esta promesa, el Promitente Comprador podrá optar entre: (i) exigir su saneamiento previo a la escrituración, (ii) renegociar el precio, o (iii) dar por terminada la promesa con restitución de las arras o anticipos pagados.
El cumplimiento de estas condiciones será de buena fe; ninguna de las Partes podrá maliciosamente impedir su realización (Art. 1538 CC — ficción de cumplimiento).
La comisión será cubierta por el Promitente Vendedor al momento del otorgamiento de la escritura pública, salvo pacto en contrario.
El comisionista certifica haber dado cumplimiento a las obligaciones de identificación de las partes y origen de los recursos previstas en la Circular Externa 100-005 de 2014 de la Superintendencia de Sociedades sobre prevención del lavado de activos en el sector inmobiliario.
Integridad: Esta promesa constituye la totalidad del acuerdo y sustituye cualquier acuerdo previo, oral o escrito, sobre la misma materia.
Modificaciones: Cualquier modificación deberá constar por escrito y ser firmada por ambas Partes.
Nulidad parcial: Si alguna cláusula fuere declarada nula, las demás conservarán su validez (Art. 902 CCom, aplicado análogamente).
Notificaciones: Las notificaciones se practicarán por escrito a los domicilios indicados en el preámbulo, con constancia de envío y recibo.
Cesión: Ninguna de las Partes podrá ceder sus derechos u obligaciones sin consentimiento previo y por escrito de la otra.
Datos personales: El tratamiento de datos personales se sujetará a la Ley 1581 de 2012 y al Decreto 1377 de 2013.
¿Qué es una promesa de compraventa de inmueble?
La promesa de compraventa de inmueble es un <strong>contrato preliminar o preparatorio</strong> mediante el cual dos partes —el promitente vendedor y el promitente comprador— se obligan recíprocamente a celebrar, en una fecha futura cierta, el contrato definitivo de compraventa del bien raíz. En Colombia, la promesa se rige por el <strong>artículo 1611 del Código Civil</strong>, modificado por el artículo 89 de la <strong>Ley 153 de 1887</strong>, que exige cuatro requisitos esenciales: (i) constancia <strong>por escrito</strong>; (ii) <strong>plazo o condición</strong> que fije la época de celebración; (iii) <strong>especificación</strong> del contrato prometido a tal punto que sólo falten los actos de tradición; y (iv) que el contrato prometido <strong>no contraríe las leyes ni las buenas costumbres</strong>.
Es muy importante entender que en Colombia la promesa de compraventa <strong>POR SÍ SOLA NO TRANSFIERE LA PROPIEDAD</strong> del inmueble. Conforme al <strong>artículo 1857 del Código Civil colombiano</strong>, la propiedad de bienes raíces sólo se perfecciona mediante <strong>escritura pública</strong> otorgada ante notario e inscrita en la <strong>Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP)</strong> correspondiente, según el régimen de la <strong>Ley 1579 de 2012</strong> (Estatuto de Registro). La promesa, por tanto, sólo genera obligaciones de hacer entre las partes —la obligación recíproca de celebrar la escritura definitiva—. Si una parte incumple, la otra puede demandar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato con indemnización (Art. 1546 CC).
Las <strong>arras</strong> son un componente clave de la práctica inmobiliaria colombiana. El Código Civil distingue dos modalidades en sus artículos 1859 y 1861. Las <strong>arras penitenciales</strong> (Art. 1859 inciso 1°) otorgan a las partes el <strong>derecho de retracto</strong>: si el comprador se retracta pierde las arras a favor del vendedor; si el vendedor se retracta debe restituirlas <strong>dobladas</strong> al comprador. Las <strong>arras confirmatorias</strong> (Art. 1861) <strong>NO permiten retracto</strong> —confirman el contrato y se imputan al precio—. La elección entre una u otra modalidad tiene implicaciones jurídicas y económicas significativas que las partes deben evaluar cuidadosamente.
Qué incluye este modelo
El modelo de promesa de compraventa de Doxuno reúne todas las cláusulas esenciales exigidas por el derecho civil colombiano y la práctica notarial habitual, junto a secciones Expert para reforzar la protección de las partes en operaciones de cuantía elevada.
Datos del promitente vendedor
Cédula de ciudadanía, estado civil y domicilio en Colombia
Datos del promitente comprador
Cédula, estado civil y domicilio del comprador colombiano
Identificación del inmueble
Tipo, dirección, ciudad y departamento colombiano
Matrícula inmobiliaria
Folio expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Cédula catastral
Identificador del IGAC o catastro municipal colombiano
Precio en pesos colombianos
Valor total y forma de pago (contado, parcialidades, crédito)
Declaraciones del vendedor
Saneamiento por evicción y vicios redhibitorios (Arts. 1893-1927 CC)
Fecha y notaría de escrituración
Cumplimiento del Art. 1857 CC y Decreto 960/1970 colombiano
Posesión y entrega
Inmediata o al momento de la escritura pública
Arras penitenciales o confirmatorias
Conforme a los Arts. 1859 y 1861 del Código Civil colombiano
Cláusula penal
Avaluación anticipada de perjuicios (Arts. 1592-1601 CC)
Condiciones suspensivas
Aprobación de crédito hipotecario y certificado de tradición
Cómo redactar su promesa de compraventa
No se requieren conocimientos jurídicos previos. El generador de Doxuno lo guía sección por sección hasta producir una promesa profesional, válida en todo el territorio colombiano y lista para protocolización en notaría.
- 1
Identifique a las partes
Indique nombres y apellidos completos, número de cédula de ciudadanía o cédula de extranjería, <strong>estado civil</strong> y domicilio del promitente vendedor y del promitente comprador. El estado civil es esencial: si una parte está <strong>casada bajo régimen de sociedad conyugal</strong>, conforme al artículo 1810 del Código Civil colombiano y a la Ley 28 de 1932, se requerirá el <strong>consentimiento del cónyuge</strong> para vender o gravar bienes que formen parte del haber social. Las parejas bajo unión marital de hecho con sociedad patrimonial declarada (Ley 54/1990) tienen reglas similares.
- 2
Individualice el inmueble
Identifique el inmueble con la mayor precisión posible: tipo (casa, apartamento sometido a propiedad horizontal según Ley 675/2001, lote, local, oficina, finca), dirección exacta en Colombia, ciudad y departamento. Indique el <strong>número de matrícula inmobiliaria</strong> expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente —es indispensable para la operación—. Agregue la <strong>cédula catastral</strong> del IGAC o del catastro municipal, áreas de terreno y construcción en metros cuadrados, y linderos especiales si los hay.
- 3
Pacte precio y forma de pago
Defina el precio total en <strong>pesos colombianos (COP)</strong> en cifra y en letras. Elija la forma de pago: contado en la firma de escritura, parcialidades según calendario, arras y saldo en escrituración, o crédito hipotecario aprobado por entidad financiera colombiana (Bancolombia, Davivienda, BBVA, Banco de Bogotá, Caja Honor, FNA). El pago debe realizarse mediante medios bancarios rastreables —transferencia electrónica, cheque de gerencia, abono en cuenta—, en cumplimiento de las obligaciones de prevención de lavado de activos previstas en la Ley 1121/2006 y la normativa SAGRLAFT y SARLAFT de las Superintendencias colombianas.
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Defina escrituración, arras y cláusula penal
Indique la <strong>fecha de escrituración</strong> y la <strong>notaría</strong> donde se otorgará la escritura pública conforme al Decreto 960/1970. Elija el tipo de arras: <strong>penitenciales</strong> (Art. 1859 inc. 1° — derecho de retracto) o <strong>confirmatorias</strong> (Art. 1861 — parte del precio, sin retracto). Pacte una <strong>cláusula penal</strong> (Art. 1592 CC) para liquidar anticipadamente los perjuicios en caso de incumplimiento —habitualmente entre el 10% y el 20% del precio—. Para créditos hipotecarios, agregue una condición suspensiva de aprobación bancaria con plazo razonable (típicamente 60 días).
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Configure resolución de controversias y descargue
Elija la vía de resolución de controversias: jueces civiles del circuito colombianos competentes, conciliación previa obligatoria conforme a la Ley 640 de 2001, o arbitraje en derecho conforme a la Ley 1563 de 2012 administrado por el <strong>Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio</strong> de la ciudad correspondiente. La conciliación es requisito de procedibilidad para muchos asuntos civiles en Colombia. Su promesa se generará como PDF profesional, listo para firmar y, si las partes lo acuerdan, autenticar ante notario colombiano.
Consideraciones jurídicas en Colombia
Este modelo está diseñado para ser válido en todo el territorio colombiano. Antes de la firma conviene revisar varios aspectos relacionados con el régimen patrimonial, la protocolización notarial y los gastos de escrituración.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Para operaciones de cuantía elevada, financiamientos hipotecarios complejos o inmuebles con régimen especial (vivienda de interés social, propiedad horizontal con cargas), consulte con un abogado titulado e inscrito ante el Consejo Superior de la Judicatura de Colombia.
Revisado por profesionales del derecho civil colombiano. La estructura del modelo cumple los artículos 1611, 1857, 1859 y 1861 del Código Civil, la Ley 1579 de 2012 y el Decreto 960 de 1970, garantizando solidez jurídica para operaciones inmobiliarias habituales en Colombia.
Requisitos esenciales de la promesa — Art. 1611 CC
El <strong>artículo 1611 del Código Civil colombiano</strong>, modificado por el artículo 89 de la <strong>Ley 153 de 1887</strong>, establece que la promesa sólo produce efectos civiles si concurren cuatro requisitos: (i) que conste <strong>por escrito</strong>; (ii) que el contrato prometido <strong>no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces</strong> por falta de requisitos sustantivos; (iii) que la promesa <strong>contenga un plazo o condición</strong> que fije la época de celebración; (iv) que se determine de tal manera el contrato prometido, que sólo <strong>falte la tradición</strong> de la cosa o las solemnidades legales para que se perfeccione. La omisión de cualquiera de estos requisitos genera <strong>ineficacia</strong> de la promesa, según ha reiterado la Corte Suprema de Justicia de Colombia.
Escritura pública y registro — Art. 1857 CC + Ley 1579/2012
La transferencia efectiva de la propiedad inmobiliaria en Colombia exige <strong>escritura pública</strong> otorgada ante notario conforme al <strong>Decreto 960 de 1970</strong> (Estatuto del Notariado), e <strong>inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos</strong> conforme a la <strong>Ley 1579 de 2012</strong>. Sin esos dos pasos, la propiedad permanece en cabeza del vendedor, aunque haya pago total y entrega material. La promesa de compraventa <strong>obliga</strong> a las partes a cumplir esos pasos, pero por sí sola no los reemplaza. Si una parte incumple, la otra puede pedir judicialmente la <strong>firma forzada</strong> de la escritura mediante el procedimiento del Art. 502 del Código General del Proceso.
Arras y cláusula penal — Arts. 1859, 1861 y 1592 CC
Las <strong>arras penitenciales</strong> (Art. 1859 inc. 1° CC) otorgan a ambas partes el <strong>derecho de retracto</strong>: el comprador que se retracta pierde las arras; el vendedor que se retracta debe restituirlas <strong>dobladas</strong>. Las <strong>arras confirmatorias</strong> (Art. 1861 CC) NO permiten retracto: confirman el contrato y se imputan al precio. La <strong>cláusula penal</strong> (Art. 1592 CC) es un avaluamiento anticipado de los perjuicios por incumplimiento; conforme al <strong>artículo 1600 CC</strong>, el acreedor puede pedir el cumplimiento principal y la pena, salvo que la pena se haya pactado expresamente como compensatoria. La cláusula penal y las arras pueden coexistir en una misma promesa colombiana, atendiendo distintas hipótesis de incumplimiento.
Gastos notariales, impuestos y retenciones
En la práctica colombiana, los gastos de escrituración se distribuyen así: (i) <strong>derechos notariales</strong> conforme a tarifa de la Superintendencia de Notariado y Registro — generalmente al 50% entre las partes; (ii) <strong>beneficencia / impuesto de registro</strong> a cargo del comprador (1% para vivienda urbana, variable según departamento — Art. 226 Ley 223/1995 y normas departamentales); (iii) <strong>derechos de registro</strong> en la ORIP a cargo del comprador; (iv) <strong>retención en la fuente</strong> del 1% sobre el precio a cargo del vendedor (Art. 398 ET), salvo exenciones del Art. 311 ET; (v) <strong>IVA</strong> sólo aplica para inmuebles nuevos vendidos por constructor con valor superior a 26.800 UVT (Art. 468-1 ET). El presupuesto total habitual de gastos representa entre el 3% y el 6% del precio.
Preguntas frecuentes
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