Modelo gratuito de Contrato de Arrendamiento de Habitación — Colombia
Un contrato de arrendamiento de habitación bajo la modalidad de vivienda compartida del Art. 4 numeral 4 de la Ley 820 de 2003 colombiana. Pensado para anfitriones que alquilan una habitación en su casa o apartamento, estudiantes universitarios en Bogotá, Medellín o Cali, profesionales recién llegados y propietarios que rentan habitaciones individuales con uso compartido de áreas comunes. Descarga en PDF profesional listo para firma en cualquier ciudad de Colombia.
y por la otra parte, Diego Salinas Ortiz, identificado(a) con C.C. 1.020.987.654, de ocupación Estudiante de posgrado, en lo sucesivo "EL ARRENDATARIO".
Las partes manifiestan su voluntad de celebrar el presente Contrato de Arrendamiento sobre habitación dentro de vivienda compartida, conforme al Art. 4 numeral 4 de la Ley 820 de 2003 (arrendamiento parcial de vivienda) y supletoriamente a los Art. 1973 a 2022 del Código Civil colombiano, al tenor de las siguientes:
Descripción de la habitación: Habitación con balcón, vista al patio interior, baño compartido con otra habitación. Ventana exterior, acabados en buen estado.
Superficie aproximada: 14 m².
El presente arrendamiento se regula por el Art. 4 numeral 4 de la Ley 820 de 2003, que prevé el arrendamiento parcial de vivienda (pieza o habitación), considerando la naturaleza específica de la convivencia compartida.
Cocina equipada (nevera, estufa, microondas, utensilios básicos)
Sala-comedor con TV y acceso WiFi
Baño compartido (1 entre 2 habitaciones)
Zona de ropas con lavadora
Terraza común
Mobiliario incluido en la habitación:
Cama doble con base, colchón nuevo, edredón y juego de sábanas
Clóset con cajones y barra para colgar
Escritorio con silla
Mesa de noche con lámpara
Ventilador de techo
EL ARRENDATARIO declara recibir el mobiliario en buen estado y se obliga a devolverlo, al término del contrato, en las mismas condiciones, salvo el desgaste natural por el uso ordinario.
Tratándose de habitación con servicios incluidos en vivienda compartida, las partes pactan libremente la duración. A su conclusión, el contrato podrá renovarse de común acuerdo y por escrito.
Cualquiera de las partes podrá dar por terminado el contrato anticipadamente notificando a la otra con al menos 30 (30) días calendario de anticipación, sin penalidad alguna, salvo el cumplimiento de las obligaciones devengadas hasta la fecha efectiva de salida.
Servicios incluidos en el canon:
Energía eléctrica (consumo razonable hasta 200 kWh/mes)
Acueducto y alcantarillado
Internet WiFi (banda ancha)
Gas para cocina
Mantenimiento de áreas comunes
Aseo semanal de áreas comunes
Servicios NO incluidos (a cargo del arrendatario):
Excedente de energía por encima de 200 kWh/mes
Servicios de televisión por suscripción (Netflix, etc.) personales
Lavandería pesada (más de 2 cargas semanales)
Importante (Art. 16 Ley 820/2003): Conforme a la Ley 820 de 2003, en arrendamiento de vivienda está prohibido exigir depósito en dinero al arrendatario. Las partes pactan que no habrá depósito; la garantía del cumplimiento se sustenta en el presente contrato y en la responsabilidad civil derivada.
Salón compartido: respetar turnos para uso de TV.
Lavadora: máximo 2 cargas por huésped por semana, programar uso.
Fiestas: prohibidas dentro de la vivienda. Reuniones pequeñas (máx. 4 personas) hasta las 22:00.
Reglas básicas:
a) Respeto mutuo y a otros habitantes de la vivienda.
b) Mantener la habitación y áreas comunes limpias y ordenadas.
c) Horario de silencio nocturno: 22:00 a 7:00 horas.
d) No introducir personas ajenas a la vivienda sin previo aviso.
e) Usar racionalmente los servicios incluidos.
f) Notificar oportunamente cualquier desperfecto o necesidad de reparación.
Visitas: permitidas bajo las siguientes condiciones: Visitas permitidas hasta las 22:00 horas, máximo 2 personas. Pernoctas requieren autorización previa, máximo 2 noches por mes..
Fumar: no se permite fumar dentro del inmueble.
Mascotas: no se permiten mascotas en la vivienda.
a) Entregar la habitación en condiciones de habitabilidad y limpieza.
b) Mantener vigentes los servicios incluidos.
c) Realizar las reparaciones mayores que corresponden al inmueble.
d) Garantizar el uso pacífico de la habitación y áreas comunes.
e) Respetar la privacidad de EL ARRENDATARIO en su habitación.
EL ARRENDATARIO se obliga a:
a) Pagar puntualmente el canon y servicios extra.
b) Usar la habitación y áreas comunes con diligencia, respondiendo de los daños imputables.
c) Cumplir con las reglas de convivencia.
d) No subarrendar ni ceder la habitación a terceros (Art. 17 Ley 820/2003).
e) Devolver la habitación al término del contrato en las condiciones recibidas.
f) Notificar a EL ARRENDADOR cualquier daño o necesidad de reparación.
a) Cumplimiento del plazo pactado.
b) Mutuo acuerdo escrito de las partes.
c) Notificación previa de cualquiera de las partes con 30 días de anticipación.
d) Incumplimiento grave: falta de pago de 1 o más cánones, daños graves, uso indebido, violación grave a las reglas de convivencia, subarriendo no autorizado.
Al término del contrato, EL ARRENDATARIO entregará la habitación y las llaves a EL ARRENDADOR, libre de pertenencias personales y en las condiciones recibidas. De no hacerlo voluntariamente, EL ARRENDADOR podrá adelantar el proceso de restitución de inmueble arrendado previsto en el Art. 384 de la Ley 1564 de 2012.
Para cualquier controversia, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Jueces Civiles Municipales de Bogotá D.C., renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de habitación?
El contrato de arrendamiento de habitación —también llamado en Colombia "alquiler de habitación", "pieza" en lenguaje coloquial o "arriendo de cuarto"— es la modalidad por la cual el propietario o tenedor de una vivienda urbana entrega al arrendatario el uso exclusivo de una habitación específica dentro del inmueble, con derecho a usar también las áreas comunes (cocina, baños compartidos, sala, lavadero, zona de ropas) bajo unas reglas de convivencia previamente acordadas. A diferencia del arrendamiento de un apartamento o casa completa, aquí el arrendatario no tiene tenencia exclusiva del inmueble — comparte espacios con el arrendador o con otros huéspedes.
En Colombia, esta modalidad está expresamente reconocida por el Art. 4 numeral 4 de la Ley 820 de 2003 como "vivienda compartida" y se rige íntegramente por dicha ley, con la sola particularidad de que el régimen se adapta al carácter compartido del inmueble. Esto significa que el arrendatario goza de las mismas protecciones legales que cualquier otro arrendatario de vivienda urbana: prohibición de depósitos en dinero (Art. 16), límite del IPC del DANE para los aumentos anuales (Art. 20), derecho a recibo de pago por cada canon (Art. 9), preaviso de tres meses para la terminación (Art. 22 y 24), e irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario (Art. 26). La modalidad de habitación NO es un alojamiento turístico tipo hotel ni un servicio de hospedaje del Código de Comercio — es arrendamiento puro y simple.
La diferencia práctica más relevante en Colombia es la convivencia. Como el arrendatario y el arrendador (o varios arrendatarios entre sí) compartirán el mismo techo, el contrato debe regular con detalle aspectos como el horario de visitas, la posibilidad de huéspedes durante la noche, el uso de la cocina, la limpieza de áreas comunes, las restricciones sobre tabaco, mascotas, ruido y música, y las reglas para fiestas o reuniones. Estos elementos no aparecen en un arrendamiento ordinario y son la fuente más frecuente de conflictos entre anfitriones y huéspedes en ciudades colombianas con alta demanda de cuartos como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, Cartagena y las ciudades universitarias del Eje Cafetero. Un contrato bien redactado previene el 80% de las disputas y evita tener que acudir a una Inspección de Policía o a un Juzgado Civil Municipal.
Qué incluye este modelo
El contrato de Doxuno reúne todos los elementos exigidos por la Ley 820 de 2003 colombiana para arrendamiento de vivienda compartida, con cláusulas adicionales pensadas específicamente para la convivencia entre arrendador y huésped en una misma vivienda urbana.
Identificación del arrendador y del huésped
Nombre completo, cédula de ciudadanía, domicilio y datos de contacto en Colombia
Descripción de la habitación arrendada
Ubicación dentro del inmueble, tamaño aproximado, mobiliario incluido
Áreas comunes de uso compartido
Cocina, baño, sala, lavadero, terraza — qué se comparte y bajo qué reglas
Servicios públicos incluidos
Agua, energía, gas natural, internet — Ley 142/1994 de servicios domiciliarios
Canon mensual y forma de pago
Monto en pesos colombianos, fecha de pago y cuenta bancaria del arrendador
Reglas de convivencia
Visitas, huéspedes nocturnos, ruido, fumar, mascotas, fiestas
Limpieza y orden de áreas comunes
Distribución de tareas o turnos de aseo entre los habitantes
Restricción de subarriendo
Prohibición expresa de ceder la habitación a terceros sin autorización
Garantías permitidas
Codeudor solidario o póliza de seguro — NO depósito en dinero (Art. 16 Ley 820/2003)
Reajuste anual del canon
IPC del DANE como tope legal — Art. 20 Ley 820/2003
Causales de terminación
Causales del Art. 22 y 24, preaviso de 3 meses y restitución de la habitación
Resolución de controversias
Conciliación previa, Inspección de Policía y Juzgados Civiles Municipales colombianos
Cómo redactar su contrato de arrendamiento de habitación
En menos de quince minutos obtiene un PDF profesional, conforme al régimen colombiano de vivienda compartida, listo para que ambas partes lo firmen y lo conserven en duplicado.
- 1
Identifique al arrendador y al huésped
Consigne nombre completo, número de cédula de ciudadanía, domicilio actual y datos de contacto (teléfono celular y correo electrónico) tanto del arrendador como del arrendatario. Si el arrendador no es el propietario sino un tenedor (subarrendador autorizado por el dueño), debe contar con autorización escrita del propietario para subarrendar la habitación, conforme al Art. 17 de la Ley 820/2003 colombiana. Para huéspedes extranjeros, indique también el número de cédula de extranjería y el visado vigente expedido por Migración Colombia.
- 2
Describa la habitación y las áreas compartidas
Indique la ubicación exacta del inmueble en Colombia (dirección, ciudad, departamento, código postal), el tipo de habitación (sencilla, doble, con baño privado o compartido), el mobiliario incluido (cama, colchón, escritorio, silla, armario) y las áreas comunes que el arrendatario podrá utilizar (cocina, sala, baño compartido, lavadero, terraza). Detalle si hay zonas restringidas (despacho del arrendador, habitación de otros familiares) y los horarios de uso de áreas comunes en caso de existir limitaciones razonables.
- 3
Fije el canon, los servicios incluidos y la forma de pago
Establezca el canon mensual en pesos colombianos, la fecha exacta de pago (típicamente entre el 1 y el 5 de cada mes), la forma de pago (transferencia bancaria, consignación a cuenta de ahorros, efectivo contra recibo) y los servicios públicos incluidos en el canon (agua, energía, gas natural, internet, TV cable). Si los servicios no están incluidos, especifique cómo se distribuirá el costo entre los habitantes — habitualmente por partes iguales o por consumo medido. Recuerde el principio del Art. 9 de la Ley 820/2003: el arrendador colombiano debe expedir recibo de pago por cada canon.
- 4
Pacte las reglas de convivencia
Este es el corazón del contrato de habitación en Colombia. Incluya reglas claras sobre: horarios de descanso (típicamente silencio entre 22:00 y 06:00), visitas (horario máximo, identificación obligatoria), huéspedes nocturnos (permitidos o no, frecuencia máxima), uso de la cocina (turnos, limpieza posterior, alimentos en la nevera), restricciones sobre tabaco (interior siempre prohibido en Colombia desde la Ley 1335/2009), mascotas (autorización expresa o prohibición), música y ruido, fiestas o reuniones (autorización previa, horarios), y distribución de tareas de aseo común (rotación semanal, contratación de servicio).
- 5
Defina la garantía, el plazo y firme en duplicado
Pacte la garantía permitida — codeudor solidario, fianza personal o póliza de seguro de arrendamiento — recordando que el Art. 16 de la Ley 820/2003 PROHÍBE los depósitos en dinero en arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, incluida la modalidad de habitación. Establezca el plazo (mínimo legal: ningún plazo mínimo en habitación, aunque suele pactarse desde un mes hasta un año) y las causales de terminación. Imprima el contrato en duplicado y firme cada ejemplar — uno para el arrendador y otro para el arrendatario. La firma electrónica certificada también es válida conforme a la Ley 527 de 1999 colombiana.
Consideraciones jurídicas en Colombia
El arrendamiento de habitación en Colombia tiene particularidades que es importante entender antes de firmar el contrato, especialmente en relación con la convivencia, las garantías y las terminaciones por incumplimiento.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Para situaciones complejas como subarrendamientos comerciales, vivienda compartida con menores de edad, conflictos preexistentes con otros habitantes o arriendos en propiedad horizontal con regímenes especiales, consulte con un abogado titulado e inscrito ante el Consejo Superior de la Judicatura de Colombia.
Revisado por profesionales del derecho. El contenido de esta página y las cláusulas del modelo han sido revisados conforme a la Ley 820 de 2003, al Código Civil colombiano y a la doctrina de la Defensoría del Inquilino y las Lonjas de Propiedad Raíz colombianas.
Art. 4 numeral 4 Ley 820/2003 — la modalidad de vivienda compartida
El arrendamiento de habitación en Colombia es una de las cuatro modalidades reconocidas por el Art. 4 de la Ley 820 de 2003: vivienda urbana propiamente dicha (numeral 1), arrendamiento de pensión (numeral 2), arrendamiento por habitaciones (numeral 3) y vivienda compartida (numeral 4). El numeral 4 cubre específicamente el caso en que el arrendador y el arrendatario habiten el mismo inmueble, compartiendo áreas comunes. La distinción tiene relevancia tributaria y operativa: el arrendamiento de habitaciones del numeral 3 (varias habitaciones independientes con servicios incluidos, tipo casa de huéspedes) puede requerir registro mercantil ante la Cámara de Comercio si se ejerce de manera habitual. La vivienda compartida del numeral 4, en cambio, es un acto puramente civil que no requiere registro.
Prohibición de depósitos y garantías permitidas
El Art. 16 de la Ley 820/2003 PROHÍBE expresamente al arrendador colombiano exigir depósitos en dinero efectivo o cualquier otra clase de cauciones reales para garantizar el cumplimiento del contrato. Esta prohibición aplica plenamente al arrendamiento de habitación. Las garantías permitidas son las del Art. 18: codeudor solidario (persona con capacidad económica que se compromete a responder solidariamente por las obligaciones del arrendatario), fianza personal o póliza de seguros de arrendamiento expedida por aseguradoras colombianas autorizadas (Aon-Suramericana, Mapfre, Liberty Seguros, Allianz, etc.). Cualquier cláusula del contrato que pacte un depósito en dinero es nula de pleno derecho y el arrendatario puede exigir su devolución inmediata mediante demanda ante un Juzgado Civil Municipal en Colombia.
Reglas de convivencia y terminación por incumplimiento grave
Las reglas de convivencia son la columna vertebral del arrendamiento de habitación en Colombia. Su incumplimiento grave y reiterado puede configurar las causales de terminación del Art. 22 numeral 3 (destinación distinta a la pactada, por ejemplo si la habitación se utiliza para actividades comerciales o ilícitas), numeral 4 (alteraciones no autorizadas) o numeral 7 (subarriendo no autorizado). Para conflictos menores —ruido excesivo, mal uso de áreas comunes, conducta antisocial— la vía adecuada es la Inspección de Policía conforme a la Ley 1801 de 2016 (Código Nacional de Convivencia), que puede imponer multas y, en casos extremos, ordenar la entrega administrativa del inmueble. La acción de restitución por terminación del contrato se tramita ante el Juzgado Civil Municipal en proceso verbal sumario (Art. 384 CGP).
Servicios públicos y propiedad horizontal
Los servicios públicos domiciliarios en Colombia (agua, energía, gas natural, telefonía, TV) se rigen por la Ley 142 de 1994 y son servicios esenciales inembargables. En arrendamiento de habitación, lo más práctico es incluir los servicios en el canon o, alternativamente, distribuir el costo entre los habitantes por partes iguales o proporcionalmente al consumo. Si el inmueble pertenece a un conjunto residencial sujeto al régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001, el arrendatario debe respetar el reglamento de copropiedad y las decisiones de la asamblea sobre cuotas de administración, expensas comunes, normas de convivencia y zonas comunes. El estrato socioeconómico DANE 1-6 también puede afectar las tarifas de servicios públicos por el sistema de subsidios y contribuciones.
Preguntas frecuentes
¿Listo para arrendar su habitación con un contrato profesional?
Complete los datos en pocos minutos y obtenga un contrato sólido, válido conforme al régimen colombiano de la Ley 820 de 2003. Gratuito, sin necesidad de crear cuenta.
Gratis · PDF instantáneo · Sin cuenta requerida