Modelo gratuito de Contrato de Arrendamiento de Local Comercial — Colombia
Un contrato de arrendamiento comercial redactado conforme al régimen colombiano de los Arts. 518 a 524 del Código de Comercio, con la protección reforzada al comerciante por antigüedad de dos años en el local. Pensado para propietarios de locales en centros comerciales, oficinas, bodegas industriales, consultorios, restaurantes y comercios de calle en cualquier ciudad de Colombia. Descarga en PDF profesional listo para firma.
y por la otra parte, Cafetería Café del Bosque S.A.S., persona jurídica (NIT: 901.234.567-1), con domicilio en Calle 70 # 14-22, Apto. 1203, El Poblado, 050021 Medellín, Antioquia, representada legalmente por María Fernanda Ruiz Castillo, Gerente General, en lo sucesivo "EL ARRENDATARIO".
Las partes manifiestan su voluntad de celebrar el presente Contrato de Arrendamiento sobre local comercial, conforme a los artículos 518 a 524 del Código de Comercio (Decreto 410 de 1971) y supletoriamente al Código Civil colombiano (Art. 1973-2022), al tenor de las siguientes:
Superficie: 85 m² aproximados.
Matrícula inmobiliaria: 50C-1234567
Descripción: Local en planta principal del centro comercial, frente sobre eje principal del piso, con cocina, baños y terraza. Uso del suelo aprobado para servicios.
El presente contrato se rige por los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que regulan el arrendamiento de locales comerciales, otorgando al comerciante arrendatario protección especial cuando lleva más de dos (2) años continuos en el mismo local con explotación comercial (derecho a renovación — Art. 518 CCom).
EL ARRENDATARIO declara que cuenta con (o tramitará a su costa) las licencias, permisos, registros y autorizaciones municipales, departamentales y nacionales necesarios para la operación del establecimiento de comercio (registro mercantil ante la Cámara de Comercio, uso del suelo, sanitario, bomberos, Sayco-Acinpro, etc.).
Cualquier cambio de destinación requerirá consentimiento previo y por escrito de EL ARRENDADOR. Su contravención constituirá causal de terminación del contrato a favor de EL ARRENDADOR, conforme al Art. 520 fr. 3 del CCom.
Derecho a renovación (Art. 518 CCom): Cuando EL ARRENDATARIO haya ocupado el local con explotación comercial por un período no inferior a 2 (dos) años consecutivos, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los casos previstos en el Art. 518 CCom: (a) si EL ARRENDATARIO ha incumplido el contrato; (b) si EL ARRENDADOR necesita el local para su propia habitación o establecimiento; (c) si el local va a ser demolido para nueva construcción; o (d) si ha de ser objeto de reparaciones esenciales.
Si las partes no acuerdan los términos de la renovación, las diferencias podrán someterse a peritos o a decisión judicial conforme al Art. 519 CCom.
Día de pago: los primeros 5 días de cada mes, por mensualidades anticipadas.
Forma de pago: mediante transferencia electrónica (PSE / banca digital), a la cuenta Bancolombia — Cuenta corriente 1234 567 8901 a nombre de EL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR expedirá el correspondiente recibo o factura electrónica según corresponda (Resolución DIAN 000042/2020).
La falta de pago de 2 (dos) o más cánones consecutivos constituirá causal de terminación del contrato, conforme al Art. 520 fr. 1 del CCom y dará lugar al proceso de restitución de inmueble arrendado (Art. 384 de la Ley 1564 de 2012).
EL ARRENDADOR notificará a EL ARRENDATARIO, con al menos 30 (treinta) días de anticipación al aniversario, el nuevo canon resultante. El incremento se aplicará automáticamente sin necesidad de modificar el presente contrato.
A diferencia del arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820/2003), en el arrendamiento comercial las partes pueden pactar libremente fórmulas de actualización; sin pacto especial, el IPC anual es la regla supletoria de mercado.
A diferencia del arrendamiento de vivienda urbana (donde el depósito está prohibido — Art. 16 Ley 820/2003), en el arrendamiento comercial las partes pactan libremente el depósito o las garantías. Habitualmente se establece entre 1 y 3 cánones.
Este depósito garantiza: (i) cumplimiento de obligaciones, (ii) daños al inmueble distintos del uso normal, (iii) servicios públicos, cuotas de administración o impuestos pendientes. No podrá aplicarse al pago de los últimos cánones.
A la terminación del contrato y entrega del local en las condiciones recibidas, EL ARRENDADOR devolverá el depósito dentro de los 30 (treinta) días calendario siguientes, previa verificación.
EL ARRENDATARIO se obliga a devolverlo, al término del contrato, en las mismas condiciones recibidas, salvo el desgaste natural derivado del uso comercial autorizado (Art. 1996 del Código Civil). Las llaves y controles de acceso se entregan en este acto.
a) Entregar el local en estado de servir para el uso comercial pactado.
b) Realizar las reparaciones locativas necesarias y mayores estructurales que conserven el inmueble en condiciones de uso (instalaciones eléctricas e hidráulicas principales, techos, muros estructurales).
c) Garantizar el uso pacífico del local durante toda la vigencia del contrato.
d) Pagar el impuesto predial y demás contribuciones que graven al inmueble.
e) Notificar a EL ARRENDATARIO con al menos 30 días de anticipación cualquier obra mayor.
f) Respetar el derecho de renovación de EL ARRENDATARIO conforme al Art. 518 CCom.
a) Pagar puntualmente el canon de arrendamiento.
b) Destinar el local exclusivamente a la actividad comercial pactada.
c) Tramitar y mantener vigentes a su costa todas las licencias, permisos y registros necesarios para la actividad comercial (registro mercantil, uso del suelo, sanitario, etc.).
d) Cumplir con todas las obligaciones tributarias derivadas de la operación del establecimiento de comercio (RUT, factura electrónica, declaraciones, retención fuente).
e) Realizar las reparaciones locativas menores derivadas del uso ordinario.
f) Pagar oportunamente los servicios públicos domiciliarios (energía, acueducto, gas, telecomunicaciones) conforme a la Ley 142 de 1994.
g) Conservar el local en buen estado, respondiendo de daños imputables a su operación, empleados, clientes y proveedores.
h) Permitir a EL ARRENDADOR la inspección periódica del local, previa cita con 48 horas de aviso.
i) Devolver el local al término del contrato en las condiciones recibidas.
No obstante, conforme al Art. 523 del Código de Comercio, EL ARRENDATARIO podrá subarrendar hasta la mitad del local, sin requerir consentimiento de EL ARRENDADOR, salvo pacto en contrario. La cesión total del contrato requiere autorización escrita de EL ARRENDADOR.
EL ARRENDADOR notificará a EL ARRENDATARIO, con al menos 30 (treinta) días de anticipación, el nuevo canon resultante.
Codeudor solidario: José Antonio Ruiz Mendoza (C.C. 79.345.678), con domicilio en Carrera 50 # 102-15, Apto. 803, La Castellana, 110221 Bogotá D.C., se constituye en codeudor solidario de EL ARRENDATARIO, obligándose mancomunada y solidariamente al cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del presente contrato, incluyendo cánones, servicios públicos y daños. EL CODEUDOR renuncia expresamente al beneficio de excusión (Art. 2383 CC).
Tratándose de local en propiedad horizontal o centro comercial, las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, mantenimiento, vigilancia, limpieza de áreas comunes y mercadeo colectivo serán a cargo exclusivo de EL ARRENDATARIO.
EL ARRENDATARIO se obliga a observar el reglamento de propiedad horizontal vigente y será responsable de las multas o sanciones impuestas por su incumplimiento o el de sus empleados y clientes.
EL ARRENDADOR notificará por escrito a EL ARRENDATARIO el precio y condiciones de la venta proyectada. EL ARRENDATARIO contará con un plazo de 30 (treinta) días calendario para manifestar si ejerce el derecho de preferencia. De no ejercerlo en ese plazo, EL ARRENDADOR podrá vender libremente, respetando el plazo del arrendamiento frente al nuevo propietario.
1. Cuando EL ARRENDADOR necesite el local para su propia habitación o establecimiento (Art. 518 fr. 2).
2. Cuando el local vaya a ser demolido para nueva construcción, o reparaciones esenciales (Art. 518 fr. 3).
3. Por incumplimiento del arrendatario en el pago del canon, destinación, daños graves, etc. (Art. 520).
Sin preaviso, EL ARRENDADOR podrá terminar el contrato por incumplimiento grave de las obligaciones del arrendatario, mediante el proceso de restitución de inmueble arrendado (Art. 384 Ley 1564/2012).
a) Lucro cesante derivado de la pérdida de la clientela y la interrupción de la actividad comercial.
b) Gastos de traslado e instalación en el nuevo local.
c) Demás perjuicios debidamente acreditados.
Esta indemnización es irrenunciable y constituye una protección esencial al establecimiento de comercio del arrendatario.
Esta cláusula penal se establece conforme a los Art. 1592, 1594 y 1600 del Código Civil y al Art. 867 del Código de Comercio, sin que su pago libere a la parte incumplidora del cumplimiento de las obligaciones principales ni excluya la posibilidad de reclamar la indemnización adicional de perjuicios cuando el daño exceda el monto de la pena (Art. 1600 CC).
De no restituirlo voluntariamente, EL ARRENDADOR podrá adelantar el proceso de restitución de inmueble arrendado previsto en el Art. 384 de la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), con derecho a indemnización por la mora.
Para la interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Jueces Civiles del Circuito de Bogotá D.C., conforme a la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), renunciando expresamente a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles por razón de sus domicilios presentes o futuros.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
El contrato de arrendamiento de local comercial es el acuerdo por el cual un propietario entrega al arrendatario un inmueble destinado a la explotación de una actividad mercantil registrada en la Cámara de Comercio. En Colombia este contrato tiene un régimen jurídico propio y muy distinto del arrendamiento de vivienda urbana: se rige principalmente por el Código de Comercio (Decreto 410 de 1971) en sus Arts. 518 a 524, que crearon la figura conocida como "protección al comerciante" — uno de los regímenes más protectores del arrendatario empresarial en América Latina y un pilar del derecho comercial colombiano desde hace más de medio siglo.
El régimen de protección al comerciante consagra dos derechos fundamentales para el arrendatario que cumple ciertos requisitos. El primero es el derecho de renovación del Art. 518: si el arrendatario ha ocupado el mismo local con la misma actividad mercantil durante al menos dos (2) años continuos y se encuentra al día en el cumplimiento del contrato, tiene derecho a la renovación automática del arrendamiento al vencimiento, salvo que el arrendador invoque alguna de las cuatro causales taxativas del Art. 519: necesidad propia o de su familia inmediata para ocupación o desarrollo de actividad sustancialmente distinta, demolición o reparación necesaria del inmueble que requiera desocupación, propuesta de un tercero superior al 50% del canon de mercado, o disolución del establecimiento por orden de autoridad competente. El segundo derecho es la indemnización del Art. 520: si el arrendador termina el contrato sin causal válida del Art. 519 o sin que el arrendatario haya incumplido, debe indemnizar al comerciante con una suma equivalente al lucro cesante de un año de actividad más los gastos de traslado.
Para los aspectos no regulados por el Código de Comercio, se aplica supletoriamente la Ley 820 de 2003 (régimen de vivienda urbana), conforme al criterio reiterado de la Superintendencia de Sociedades en el Concepto 220-115437 de 2008 y la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia colombiana — Sala de Casación Civil. Entre otras cosas, esto significa que el arrendamiento comercial admite garantías como la póliza de seguro de arrendamiento, el codeudor solidario o la fianza, y que el reajuste anual del canon, aunque no está topado por ley, suele pactarse al IPC del DANE como referente objetivo y razonable para evitar litigios. Adicionalmente, la inscripción del local en el registro mercantil de la Cámara de Comercio es requisito para ejercer cualquier actividad económica en territorio colombiano y, en consecuencia, para celebrar el contrato de arrendamiento comercial con plenos efectos.
Qué incluye este modelo
El contrato de Doxuno reúne todos los elementos exigidos por el Código de Comercio colombiano y por la práctica de las Lonjas de Propiedad Raíz para el arrendamiento de locales comerciales en Colombia, con cláusulas reforzadas para proteger los intereses tanto del propietario como del comerciante.
Identificación del arrendador
Razón social, NIT, representante legal y matrícula mercantil
Identificación del arrendatario comerciante
NIT, registro mercantil de la Cámara de Comercio, actividad económica CIIU
Descripción del local comercial
Dirección, área en metros cuadrados, destinación y restricciones de actividad
Plazo del contrato
Término inicial, prórrogas automáticas y derecho de renovación del Art. 518 CCo
Canon mensual y forma de pago
Monto en pesos colombianos, cuenta bancaria y plazo de pago
Reajuste anual del canon
IPC del DANE u otra fórmula pactada — autonomía de la voluntad en comercial
Garantías reforzadas
Póliza de seguro de arrendamiento, codeudor solidario o fianza bancaria
Restricciones de actividad
Compromiso de mantener la actividad pactada — base del Art. 518 CCo
Servicios públicos y administración
Distribución de servicios (Ley 142/1994) y cuotas del centro comercial (Ley 675/2001)
Mejoras útiles y necesarias
Régimen de mejoras del Art. 521 del Código de Comercio colombiano
Causales de terminación
Causales taxativas del Art. 519 CCo y del Art. 22 Ley 820/2003 supletorio
Resolución de controversias
Conciliación, arbitraje en Cámara de Comercio, Juzgados Civiles del Circuito
Cómo redactar su contrato de arrendamiento comercial
En menos de veinte minutos obtiene un PDF profesional, conforme al régimen colombiano del Código de Comercio, listo para que ambas partes lo firmen en duplicado y, si la cuantía lo justifica, lo presenten ante notario para reconocimiento de firmas.
- 1
Verifique la matrícula mercantil del arrendatario
Antes de firmar, verifique que el arrendatario esté inscrito en el registro mercantil de la Cámara de Comercio del domicilio donde se ubique el local en Colombia. Esto es esencial para activar la protección del Art. 518 del Código de Comercio. Si el arrendatario es persona natural comerciante, debe tener NIT y registro mercantil; si es persona jurídica (S.A.S., Ltda., S.A.), debe presentar certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio con vigencia no superior a 30 días, así como copia del NIT (RUT). La actividad económica registrada (códigos CIIU) debe coincidir con la actividad pactada en el local.
- 2
Identifique las partes y describa el local con precisión
Consigne los datos completos del arrendador (nombre, NIT o cédula, domicilio, representante legal si aplica) y del arrendatario (razón social, NIT, matrícula mercantil, representante legal). Describa el local con dirección exacta en Colombia (incluyendo el código postal y el estrato), el área en metros cuadrados según escritura o ficha catastral, y la destinación específica que se le dará (restaurante, oficina de servicios profesionales, comercio al por menor, bodega industrial, consultorio, etc.). La destinación es crítica: cualquier cambio sustancial requiere autorización escrita y puede afectar el derecho de renovación del Art. 518.
- 3
Pacte el plazo, el canon y la fórmula de reajuste
Establezca el término inicial del contrato en meses o años (lo habitual son 12 a 36 meses con prórrogas automáticas), el canon mensual en pesos colombianos, la fecha de pago (típicamente entre el 1 y el 5 de cada mes), y la fórmula de reajuste anual. En arrendamiento comercial colombiano prima la autonomía de la voluntad, por lo que las partes pueden pactar libremente: IPC del DANE (lo más común y recomendable), IPC + puntos adicionales, valor del metro cuadrado certificado por la Lonja de Propiedad Raíz, etc. Si no se pacta fórmula expresa, se entenderá que el reajuste es por mutuo acuerdo, lo cual puede generar conflictos.
- 4
Constituya las garantías y la póliza de arrendamiento
A diferencia del régimen de vivienda urbana, en arrendamiento comercial colombiano se admiten plenamente todas las modalidades de garantía. Las más utilizadas son: póliza de seguro de arrendamiento expedida por una aseguradora colombiana (Aon-Suramericana, Mapfre Colombia, Liberty Seguros, Allianz, Chubb), que cubre el impago del canon, los daños al inmueble y los servicios públicos por entre 12 y 24 meses; codeudor solidario con capacidad económica demostrada y certificado de ingresos y patrimonio; fianza bancaria emitida por un banco colombiano vigilado por la Superintendencia Financiera; o garantía hipotecaria sobre otro inmueble. Indique en el contrato la modalidad pactada y los datos exactos de la garantía.
- 5
Firme en duplicado y registre si corresponde
Imprima el contrato en duplicado y firme cada ejemplar — uno para el arrendador y otro para el arrendatario. Para contratos de cuantía elevada, el reconocimiento de firmas ante una notaría colombiana (conforme al Decreto-Ley 960 de 1970, Estatuto del Notariado) refuerza la fuerza ejecutiva del documento conforme al Art. 422 del Código General del Proceso (Ley 1564/2012), permitiendo iniciar proceso ejecutivo en caso de mora. La firma electrónica con certificado digital expedido por una entidad acreditada por el ONAC también es plenamente válida conforme a la Ley 527 de 1999 colombiana sobre comercio electrónico.
Consideraciones jurídicas en Colombia
El arrendamiento comercial en Colombia es un régimen especialmente protector del comerciante con dos años de antigüedad en el local. Antes de firmar conviene revisar varios puntos legales clave para evitar litigios posteriores.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Para contratos de cuantía elevada, locales en centros comerciales con regímenes especiales de propiedad horizontal (Ley 675/2001), arrendamientos de bodegas industriales sujetas a regulación ambiental o urbanística, o cuando se prevean conflictos por la actividad económica, consulte con un abogado titulado e inscrito ante el Consejo Superior de la Judicatura de Colombia, idealmente con especialidad en derecho comercial o inmobiliario.
Revisado por profesionales del derecho. El contenido de esta página y las cláusulas del modelo han sido revisados conforme al Código de Comercio, al Código Civil colombiano, a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y a las normas de la Superintendencia de Sociedades.
Art. 518 del Código de Comercio — derecho de renovación tras dos años
El Art. 518 del Código de Comercio colombiano consagra que el empresario que haya ocupado un mismo local con un mismo establecimiento de comercio o con la misma actividad económica durante no menos de dos (2) años consecutivos tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento del término. Es decir, transcurrido el bienio, el contrato se prorroga automáticamente y el arrendador no puede negar la renovación salvo que invoque alguna de las cuatro causales taxativas del Art. 519: (1) necesidad propia o de su familia para ocupación o desarrollo de actividad sustancialmente distinta; (2) demolición del inmueble o reparación necesaria que requiera desocupación; (3) propuesta de un tercero por canon superior al 50% del de mercado; (4) disolución del establecimiento por orden de autoridad competente. Este derecho de renovación es uno de los pilares de la protección al comerciante en Colombia.
Indemnización del Art. 520 — terminación abusiva o infundada
Si el arrendador colombiano da por terminado el contrato comercial sin invocar válidamente alguna de las causales del Art. 519, o si invoca una causal que luego no cumple (por ejemplo, alega necesidad propia y luego arrienda a un tercero), el comerciante tiene derecho a una indemnización equivalente al lucro cesante de un año de actividad más los gastos de traslado, conforme al Art. 520 del Código de Comercio. Esta indemnización es independiente de cualquier otra acción civil y es exigible mediante demanda ante un Juzgado Civil del Circuito (cuantía mayor) o Municipal (cuantía menor) del lugar donde se encuentre el local. La cuantificación del lucro cesante se realiza con base en los estados financieros del establecimiento y los registros mercantiles del último año de operación, certificados por contador público inscrito ante la Junta Central de Contadores de Colombia.
Aplicación supletoria de la Ley 820/2003 y régimen de garantías
En lo no regulado por el Código de Comercio, se aplica supletoriamente la Ley 820 de 2003 sobre arrendamiento de vivienda urbana, conforme al criterio del Concepto 220-115437 de 2008 de la Superintendencia de Sociedades de Colombia y a la jurisprudencia reiterada de la Corte Suprema de Justicia. Sin embargo, hay diferencias importantes en el régimen de garantías: a diferencia del Art. 16 de la Ley 820/2003 que prohíbe los depósitos en dinero en vivienda, en arrendamiento comercial las partes pueden pactar libremente cualquier garantía, incluyendo depósitos en efectivo, póliza de seguro de arrendamiento (Aon-Suramericana, Mapfre, Liberty Seguros, Allianz, Chubb), codeudor solidario, fianza bancaria emitida por un banco colombiano o garantía hipotecaria. Esto convierte al arrendamiento comercial en un negocio mucho más flexible que el de vivienda urbana.
Resolución de controversias — arbitraje y Juzgados Civiles del Circuito
Las controversias derivadas del arrendamiento comercial en Colombia se ventilan, según la cuantía, ante el Juzgado Civil Municipal (hasta 40 SMLMV) o el Juzgado Civil del Circuito (mayor cuantía) del lugar de ubicación del local. La conciliación previa es requisito de procedibilidad conforme a la Ley 640 de 2001. Como alternativa, las partes pueden pactar arbitraje institucional en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla o Bucaramanga, conforme a la Ley 1563 de 2012 (Estatuto de Arbitraje Nacional e Internacional). El arbitraje es especialmente recomendable para contratos de cuantía elevada por su rapidez y confidencialidad. La acción de restitución de inmueble arrendado se tramita en proceso verbal sumario conforme al Art. 384 del Código General del Proceso colombiano, con conciliación obligatoria previa.
Preguntas frecuentes
¿Listo para arrendar su local comercial con un contrato profesional?
Complete los datos en pocos minutos y obtenga un contrato sólido, válido conforme al régimen colombiano del Código de Comercio. Gratuito, sin necesidad de crear cuenta para la versión básica.
Gratis · PDF instantáneo · Sin cuenta requerida