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Locación & InmueblesAR
Modelo gratuito de Contrato de Locación Comercial — Argentina
Un contrato de alquiler con destino comercial redactado conforme al CCyCN argentino, al DNU 70/2023 y a la Ley 11.867 sobre transferencia de fondo de comercio. Permite a propietarios e inquilinos pactar libremente plazo, moneda (ARS o USD), canon, depósito de garantía y rubro específico. Las cláusulas Expert añaden cláusula penal por mora, variación del canon, cesión del fondo de comercio, opción de renovación, exclusividad de rubro y cláusula arbitral. Genere su PDF profesional listo para firmar entre las partes y eventualmente certificar ante escribano.
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CONTRATO DE LOCACIÓN COMERCIAL
Arts. 1187-1226 Ccycn · Régimen Libre (DNU 70/2023) — 15 De Mayo De 2026
LOCADOR
Inmobiliaria del Centro S.A.
CUIT 30-71567890-3
Av. Corrientes 850, piso 6°, C1043AAU Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Repr.: Roberto Daniel Méndez, Director
Av. Corrientes 850, piso 6°, C1043AAU Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Repr.: Roberto Daniel Méndez, Director
LOCATARIO
Cafetería Buen Día S.R.L.
CUIT 30-71789012-5
Actividad: Servicios de cafetería, gastronomía y panadería artesanal
Av. Cabildo 1500, piso 3°, C1426AAB Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Repr.: María Soledad Rodríguez Fernández, Socia Gerente
Actividad: Servicios de cafetería, gastronomía y panadería artesanal
Av. Cabildo 1500, piso 3°, C1426AAB Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Repr.: María Soledad Rodríguez Fernández, Socia Gerente
GARANTE / FIADOR
Carlos Eduardo Aguirre Robles
CUIT 20-10234567-1
Calle Juncal 1500, piso 4° "A", C1123ABM Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Calle Juncal 1500, piso 4° "A", C1123ABM Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Inmueble: Av. Cabildo 2348, planta baja
Canon: 1.500.000,00 ARS
En la ciudad de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 15 de mayo de 2026, entre Inmobiliaria del Centro S.A., CUIT N° 30-71567890-3, con domicilio en Av. Corrientes 850, piso 6°, C1043AAU Ciudad Autónoma de Buenos Aires, representado por Roberto Daniel Méndez, Director, en adelante "EL LOCADOR";
y por la otra, Cafetería Buen Día S.R.L. (CUIT N° 30-71789012-5), cuya actividad principal es Servicios de cafetería, gastronomía y panadería artesanal, con domicilio en Av. Cabildo 1500, piso 3°, C1426AAB Ciudad Autónoma de Buenos Aires, representada por María Soledad Rodríguez Fernández, Socia Gerente, en adelante "EL LOCATARIO".
Y comparece adicionalmente Carlos Eduardo Aguirre Robles (CUIT N° 20-10234567-1), con domicilio en Calle Juncal 1500, piso 4° "A", C1123ABM Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su carácter de fiador solidario, principal pagador, en adelante "EL GARANTE".
Las partes manifiestan su voluntad de celebrar el presente Contrato de Locación Comercial, conforme a los Arts. 1187 a 1226 del CCyCN (régimen libre vigente desde el DNU 70/2023), sujeto a las siguientes cláusulas:
y por la otra, Cafetería Buen Día S.R.L. (CUIT N° 30-71789012-5), cuya actividad principal es Servicios de cafetería, gastronomía y panadería artesanal, con domicilio en Av. Cabildo 1500, piso 3°, C1426AAB Ciudad Autónoma de Buenos Aires, representada por María Soledad Rodríguez Fernández, Socia Gerente, en adelante "EL LOCATARIO".
Y comparece adicionalmente Carlos Eduardo Aguirre Robles (CUIT N° 20-10234567-1), con domicilio en Calle Juncal 1500, piso 4° "A", C1123ABM Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su carácter de fiador solidario, principal pagador, en adelante "EL GARANTE".
Las partes manifiestan su voluntad de celebrar el presente Contrato de Locación Comercial, conforme a los Arts. 1187 a 1226 del CCyCN (régimen libre vigente desde el DNU 70/2023), sujeto a las siguientes cláusulas:
1.
OBJETO — INMUEBLE LOCADO
EL LOCADOR da en locación a EL LOCATARIO, quien acepta tomar en tal carácter, el inmueble individualizado seguidamente:
Descripción: Local comercial en planta baja, superficie 85 m² aproximados, con vidriera al frente, salón principal, cocina equipada, depósito, baño público y baño de personal. Habilitado por su anterior locatario para rubro gastronomía.
El inmueble se entrega en condiciones aptas para el desarrollo del rubro pactado, con las habilitaciones edilicias correspondientes a uso comercial.
Habilitación municipal preexistente: Habilitación Municipal N° 14528/2018, GCBA, vigente y al día. EL LOCADOR entrega copia certificada en el acto.
Descripción: Local comercial en planta baja, superficie 85 m² aproximados, con vidriera al frente, salón principal, cocina equipada, depósito, baño público y baño de personal. Habilitado por su anterior locatario para rubro gastronomía.
El inmueble se entrega en condiciones aptas para el desarrollo del rubro pactado, con las habilitaciones edilicias correspondientes a uso comercial.
Habilitación municipal preexistente: Habilitación Municipal N° 14528/2018, GCBA, vigente y al día. EL LOCADOR entrega copia certificada en el acto.
| Dirección | Av. Cabildo 2348, planta baja |
| Matrícula | Matrícula 16-7723/15, Capital Federal |
2.
DESTINO COMERCIAL ESPECÍFICO
El inmueble se destinará exclusivamente al desarrollo de la siguiente actividad comercial:
Cafetería, panadería artesanal y venta de productos gastronómicos preparados, conforme al rubro 5611 (servicios de expendio de comidas y bebidas) del Nomenclador de Actividades Económicas. Queda excluida toda actividad nocturna con expendio principal de bebidas alcohólicas.
EL LOCATARIO se obliga a destinar el inmueble exclusivamente al rubro indicado, sin poder modificarlo sin consentimiento previo y por escrito de EL LOCADOR (Art. 1209 CCyCN). El cambio de destino sin autorización constituirá causal de rescisión por culpa de EL LOCATARIO (Art. 1219 inc. b CCyCN).
EL LOCATARIO obtendrá a su exclusivo cargo y responsabilidad las habilitaciones, permisos y autorizaciones de los organismos municipales, provinciales y nacionales necesarios para el desarrollo del rubro, así como las inscripciones tributarias (AFIP, ARBA o equivalente provincial, IIBB convenio multilateral o local, etc.) que correspondan.
Cafetería, panadería artesanal y venta de productos gastronómicos preparados, conforme al rubro 5611 (servicios de expendio de comidas y bebidas) del Nomenclador de Actividades Económicas. Queda excluida toda actividad nocturna con expendio principal de bebidas alcohólicas.
EL LOCATARIO se obliga a destinar el inmueble exclusivamente al rubro indicado, sin poder modificarlo sin consentimiento previo y por escrito de EL LOCADOR (Art. 1209 CCyCN). El cambio de destino sin autorización constituirá causal de rescisión por culpa de EL LOCATARIO (Art. 1219 inc. b CCyCN).
EL LOCATARIO obtendrá a su exclusivo cargo y responsabilidad las habilitaciones, permisos y autorizaciones de los organismos municipales, provinciales y nacionales necesarios para el desarrollo del rubro, así como las inscripciones tributarias (AFIP, ARBA o equivalente provincial, IIBB convenio multilateral o local, etc.) que correspondan.
3.
PLAZO
El presente contrato tendrá vigencia desde el 15 de mayo de 2026 hasta el 15 de mayo de 2031.
Régimen libre (DNU 70/2023): tratándose de locación con destino comercial, las partes pactan libremente el plazo conforme al CCyCN, sin sujeción a plazo mínimo legal.
Rescisión anticipada (Art. 1221 CCyCN): EL LOCATARIO podrá resolver anticipadamente, transcurridos 6 (seis) meses de iniciada la locación, mediante notificación fehaciente con 1 (un) mes de antelación, abonando como única indemnización 1 mes de alquiler.
Rescisión por el locador (Art. 1219 CCyCN): EL LOCADOR podrá resolver anticipadamente por las causales de cambio de destino, mejoras no autorizadas, falta de pago de 2 períodos consecutivos, deterioro grave del inmueble u otras causales previstas en la ley.
Régimen libre (DNU 70/2023): tratándose de locación con destino comercial, las partes pactan libremente el plazo conforme al CCyCN, sin sujeción a plazo mínimo legal.
Rescisión anticipada (Art. 1221 CCyCN): EL LOCATARIO podrá resolver anticipadamente, transcurridos 6 (seis) meses de iniciada la locación, mediante notificación fehaciente con 1 (un) mes de antelación, abonando como única indemnización 1 mes de alquiler.
Rescisión por el locador (Art. 1219 CCyCN): EL LOCADOR podrá resolver anticipadamente por las causales de cambio de destino, mejoras no autorizadas, falta de pago de 2 períodos consecutivos, deterioro grave del inmueble u otras causales previstas en la ley.
4.
CANON LOCATIVO
EL LOCATARIO pagará a EL LOCADOR un canon mensual de 1.500.000,00 ARS, en pesos argentinos (ARS) (régimen libre conforme al Art. 1218 CCyCN).
El canon se abonará por período mensual adelantado, dentro de los primeros 5 (cinco) días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la CBU del LOCADOR (CBU N° 0070099220000005678901).
EL LOCATARIO constituye en mora de pleno derecho por el solo transcurso del término (Art. 886 CCyCN). La falta de pago de 2 (dos) períodos consecutivos autorizará a EL LOCADOR a resolver el contrato (Art. 1219 inc. c CCyCN).
El canon se abonará por período mensual adelantado, dentro de los primeros 5 (cinco) días de cada mes, mediante transferencia bancaria a la CBU del LOCADOR (CBU N° 0070099220000005678901).
EL LOCATARIO constituye en mora de pleno derecho por el solo transcurso del término (Art. 886 CCyCN). La falta de pago de 2 (dos) períodos consecutivos autorizará a EL LOCADOR a resolver el contrato (Art. 1219 inc. c CCyCN).
5.
DEPÓSITO EN GARANTÍA
EL LOCATARIO entrega en este acto a EL LOCADOR, en concepto de depósito en garantía, el equivalente a 2 (2) mes(es) de alquiler, es decir 3.000.000,00 ARS.
El depósito tiene por finalidad responder por daños al inmueble, mejoras no autorizadas, expensas e impuestos pendientes, deudas con servicios o cualquier incumplimiento. No podrá imputarse al pago del canon, salvo acuerdo expreso y por escrito de las partes.
El depósito se restituirá dentro de los 10 (diez) días corridos siguientes a la entrega del inmueble en perfectas condiciones, con todas las habilitaciones y deudas al día.
El depósito tiene por finalidad responder por daños al inmueble, mejoras no autorizadas, expensas e impuestos pendientes, deudas con servicios o cualquier incumplimiento. No podrá imputarse al pago del canon, salvo acuerdo expreso y por escrito de las partes.
El depósito se restituirá dentro de los 10 (diez) días corridos siguientes a la entrega del inmueble en perfectas condiciones, con todas las habilitaciones y deudas al día.
6.
GARANTÍA
En garantía del cumplimiento de las obligaciones de EL LOCATARIO, comparece Carlos Eduardo Aguirre Robles (CUIT N° 20-10234567-1), con domicilio en Calle Juncal 1500, piso 4° "A", C1123ABM Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en su carácter de fiador solidario, principal pagador, obligándose en los términos de los Arts. 1574 a 1598 CCyCN.
EL GARANTE responderá solidariamente, lisa y llanamente, como principal pagador, por todas las obligaciones de EL LOCATARIO derivadas del presente contrato, durante toda su vigencia y eventuales prórrogas. Renuncia expresamente a los beneficios de excusión y división (Art. 1583 CCyCN).
EL GARANTE responderá solidariamente, lisa y llanamente, como principal pagador, por todas las obligaciones de EL LOCATARIO derivadas del presente contrato, durante toda su vigencia y eventuales prórrogas. Renuncia expresamente a los beneficios de excusión y división (Art. 1583 CCyCN).
7.
EXPENSAS, IMPUESTOS Y SERVICIOS
Expensas: EL LOCATARIO asume las expensas comunes ordinarias del consorcio (limpieza, encargado, ascensores, mantenimiento del frente). Las expensas extraordinarias (obras estructurales, fondo de reserva, mejoras del edificio) son a cargo de EL LOCADOR conforme al Art. 1209 CCyCN.
Impuestos y tasas: ABL e impuesto inmobiliario son a cargo de EL LOCADOR. IIBB convenio multilateral, tasas de habilitación, derechos de publicidad y demás tributos del giro comercial son a cargo exclusivo de EL LOCATARIO.
Servicios: EL LOCATARIO asume el pago de todos los servicios del local (luz, gas, agua, internet, telefonía y cable), debiendo mantenerlos al día durante toda la vigencia del contrato.
Impuestos y tasas: ABL e impuesto inmobiliario son a cargo de EL LOCADOR. IIBB convenio multilateral, tasas de habilitación, derechos de publicidad y demás tributos del giro comercial son a cargo exclusivo de EL LOCATARIO.
Servicios: EL LOCATARIO asume el pago de todos los servicios del local (luz, gas, agua, internet, telefonía y cable), debiendo mantenerlos al día durante toda la vigencia del contrato.
8.
CONSERVACIÓN Y REPARACIONES
EL LOCATARIO se obliga a conservar el inmueble en buen estado de uso comercial conforme al Art. 1206 CCyCN, respondiendo por todo deterioro causado por su accionar, su personal o sus clientes, salvo el originado por el transcurso normal del tiempo y por el uso regular.
Reparaciones urgentes (Art. 1207 CCyCN): EL LOCADOR estará a cargo de las reparaciones cuya necesidad provenga de vicios estructurales del inmueble, casos fortuitos o fuerza mayor. EL LOCATARIO podrá realizarlas a costa de EL LOCADOR, previa notificación fehaciente, cuando éste no las realice en plazo razonable.
Reparaciones locativas: las pequeñas reparaciones derivadas del uso (cambio de bombitas, masillas, mantenimiento de equipos del rubro, pintura general en caso de plazos prolongados) son a cargo de EL LOCATARIO.
Mejoras (Art. 1211 CCyCN): EL LOCATARIO no podrá realizar mejoras estructurales ni cambios sustanciales en el inmueble sin autorización escrita previa de EL LOCADOR. Las mejoras útiles autorizadas quedan en beneficio del inmueble sin derecho a indemnización, salvo pacto en contrario.
Reparaciones urgentes (Art. 1207 CCyCN): EL LOCADOR estará a cargo de las reparaciones cuya necesidad provenga de vicios estructurales del inmueble, casos fortuitos o fuerza mayor. EL LOCATARIO podrá realizarlas a costa de EL LOCADOR, previa notificación fehaciente, cuando éste no las realice en plazo razonable.
Reparaciones locativas: las pequeñas reparaciones derivadas del uso (cambio de bombitas, masillas, mantenimiento de equipos del rubro, pintura general en caso de plazos prolongados) son a cargo de EL LOCATARIO.
Mejoras (Art. 1211 CCyCN): EL LOCATARIO no podrá realizar mejoras estructurales ni cambios sustanciales en el inmueble sin autorización escrita previa de EL LOCADOR. Las mejoras útiles autorizadas quedan en beneficio del inmueble sin derecho a indemnización, salvo pacto en contrario.
9.
RESTITUCIÓN
Al término del contrato, EL LOCATARIO entregará el inmueble libre de ocupantes, mercaderías, instalaciones removibles y personal, en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo el desgaste normal por el uso comercial.
La entrega se acreditará mediante acta de restitución firmada por las partes, con constancia del estado del inmueble, los servicios al día, las habilitaciones canceladas y la entrega de las llaves.
EL LOCATARIO deberá restituir el inmueble libre de toda inscripción comercial, dando de baja la habilitación municipal y demás registraciones a su nombre. La mora en la restitución generará a favor de EL LOCADOR una indemnización diaria por uso indebido conforme al Art. 1222 CCyCN, sin perjuicio del derecho a iniciar la acción de desalojo.
La entrega se acreditará mediante acta de restitución firmada por las partes, con constancia del estado del inmueble, los servicios al día, las habilitaciones canceladas y la entrega de las llaves.
EL LOCATARIO deberá restituir el inmueble libre de toda inscripción comercial, dando de baja la habilitación municipal y demás registraciones a su nombre. La mora en la restitución generará a favor de EL LOCADOR una indemnización diaria por uso indebido conforme al Art. 1222 CCyCN, sin perjuicio del derecho a iniciar la acción de desalojo.
10.
CLÁUSULA PENAL POR MORA
Conforme a los Arts. 790 a 803 CCyCN, en caso de mora en el pago del canon o en la restitución del inmueble, EL LOCATARIO abonará a EL LOCADOR un recargo diario equivalente al 1% del canon mensual por cada día de retraso, en concepto de cláusula penal.
El pago de la cláusula penal no liberará a EL LOCATARIO del cumplimiento de las obligaciones principales (Art. 794 CCyCN), ni excluirá el reclamo de daños y perjuicios adicionales.
El pago de la cláusula penal no liberará a EL LOCATARIO del cumplimiento de las obligaciones principales (Art. 794 CCyCN), ni excluirá el reclamo de daños y perjuicios adicionales.
11.
VARIACIÓN DEL CANON
El canon locativo se actualizará en forma semestral, conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC — INDEC nacional).
La actualización se aplicará automáticamente al canon vigente, sin necesidad de notificación previa, debiendo EL LOCADOR comunicar el monto actualizado mediante recibo o medio fehaciente. En caso de imposibilidad de cálculo o discontinuidad del índice elegido, las partes adoptarán de común acuerdo un índice sustituto similar al original. El presente pacto de actualización es válido conforme al régimen libre del CCyCN vigente desde el DNU 70/2023.
La actualización se aplicará automáticamente al canon vigente, sin necesidad de notificación previa, debiendo EL LOCADOR comunicar el monto actualizado mediante recibo o medio fehaciente. En caso de imposibilidad de cálculo o discontinuidad del índice elegido, las partes adoptarán de común acuerdo un índice sustituto similar al original. El presente pacto de actualización es válido conforme al régimen libre del CCyCN vigente desde el DNU 70/2023.
12.
CESIÓN DEL CONTRATO Y FONDO DE COMERCIO
EL LOCATARIO podrá ceder el presente contrato y/o transferir el fondo de comercio que desarrolla en el inmueble, en los términos de la Ley 11.867, mediante aviso previo a EL LOCADOR con anticipación de 30 (treinta) días y sujeto a las siguientes condiciones:
a) El cesionario / adquirente del fondo deberá acreditar solvencia económica y antecedentes comerciales adecuados.
b) El cesionario asumirá expresamente las obligaciones del presente contrato y mantendrá el destino comercial pactado.
c) EL LOCATARIO permanecerá solidariamente responsable por las obligaciones derivadas del contrato hasta el efectivo cumplimiento del nuevo cesionario.
d) Se publicarán los edictos previstos en la Ley 11.867 y se notificará a los acreedores del fondo de comercio.
Sin el cumplimiento de los recaudos anteriores, la cesión o transferencia será inoponible a EL LOCADOR (Art. 1213 CCyCN).
a) El cesionario / adquirente del fondo deberá acreditar solvencia económica y antecedentes comerciales adecuados.
b) El cesionario asumirá expresamente las obligaciones del presente contrato y mantendrá el destino comercial pactado.
c) EL LOCATARIO permanecerá solidariamente responsable por las obligaciones derivadas del contrato hasta el efectivo cumplimiento del nuevo cesionario.
d) Se publicarán los edictos previstos en la Ley 11.867 y se notificará a los acreedores del fondo de comercio.
Sin el cumplimiento de los recaudos anteriores, la cesión o transferencia será inoponible a EL LOCADOR (Art. 1213 CCyCN).
13.
OPCIÓN DE RENOVACIÓN
EL LOCATARIO tendrá opción de renovación del presente contrato por un período igual al original, debiendo notificarla a EL LOCADOR mediante medio fehaciente con anticipación mínima de 3 (tres) meses a la fecha de finalización del contrato.
La renovación se sujetará a las mismas condiciones del contrato original, aplicándose las actualizaciones de canon pactadas. Las partes podrán renegociar condiciones particulares al momento de la renovación.
La opción de renovación queda condicionada al cumplimiento puntual de las obligaciones del contrato y a la inexistencia de mora o reclamos pendientes.
La renovación se sujetará a las mismas condiciones del contrato original, aplicándose las actualizaciones de canon pactadas. Las partes podrán renegociar condiciones particulares al momento de la renovación.
La opción de renovación queda condicionada al cumplimiento puntual de las obligaciones del contrato y a la inexistencia de mora o reclamos pendientes.
14.
RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS
Para todos los efectos derivados del presente, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios competentes de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles, incluido el federal. Para acciones ejecutivas se conviene la vía del Art. 520 y conc. CPCCN.
15.
LEY APLICABLE
El presente contrato se rige por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), principalmente por sus Arts. 1187 a 1226, con la libertad contractual restablecida por el DNU 70/2023, y por las normas locales aplicables.
16.
DISPOSICIONES GENERALES
Domicilios constituidos: Las partes constituyen domicilios a todos los efectos del presente en los indicados en el encabezamiento.
Notificaciones: Toda notificación se cursará por medio fehaciente (carta documento, telegrama, correo electrónico con acuse).
Modificaciones: Toda modificación del presente deberá instrumentarse por escrito y suscribirse por las partes.
Nulidad parcial: Si alguna cláusula fuere declarada nula, las demás conservarán plena validez (Art. 389 CCyCN).
Integridad: El presente y sus anexos constituyen la expresión total de la voluntad de las partes.
Notificaciones: Toda notificación se cursará por medio fehaciente (carta documento, telegrama, correo electrónico con acuse).
Modificaciones: Toda modificación del presente deberá instrumentarse por escrito y suscribirse por las partes.
Nulidad parcial: Si alguna cláusula fuere declarada nula, las demás conservarán plena validez (Art. 389 CCyCN).
Integridad: El presente y sus anexos constituyen la expresión total de la voluntad de las partes.
Leído y ratificado el presente contrato, las partes lo firman en 3 (tres) ejemplares de igual tenor y a un solo efecto (15 de mayo de 2026), en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, recibiendo cada parte un ejemplar.
EN FE DE LO CUAL, las partes firman el presente documento en la fecha indicada.
LOCADOR
Roberto Daniel Méndez, Director
CUIT: 30-71567890-3
Inmobiliaria del Centro S.A.
Fecha: ____________________
LOCATARIO
María Soledad Rodríguez Fernández, Socia Gerente
CUIT: 30-71789012-5
Cafetería Buen Día S.R.L.
Fecha: ____________________
GARANTE
Carlos Eduardo Aguirre Robles
CUIT: 20-10234567-1
Fecha: ____________________
Disponible como PDF listo para imprimir o como archivo Microsoft Word (.docx) editable.
¿Qué es un contrato de locación comercial?
Un contrato de locación comercial es el acuerdo por el cual el locador concede al locatario el uso y goce de un inmueble destinado a actividad comercial, industrial o de servicios, a cambio del pago de un canon mensual. En Argentina se diferencia del contrato de locación de vivienda en aspectos sustanciales: el destino es comercial (rubro específico), la moneda y el plazo son libres, las garantías habituales son distintas (fiador solidario, seguro de caución o aval bancario en lugar de garantía propietaria simple), y el régimen aplicable a las expensas, tributos y habilitaciones obedece a la lógica del giro empresario. La libertad contractual es más amplia que en vivienda.
El régimen jurídico aplicable surge de los <strong>Arts. 1187 a 1226 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN, Ley 26.994)</strong>, modificado para los contratos celebrados a partir de diciembre de 2023 por el <strong>DNU 70/2023</strong>, que restableció la libertad contractual plena para la locación comercial — moneda libre, sin plazo mínimo legal, sin obligación de actualización por índice oficial. Cuando el locatario es comerciante o sociedad inscripta, también resultan aplicables las normas del derecho comercial argentino sobre transferencia de fondo de comercio (<strong>Ley 11.867</strong>), garantías comerciales y arbitraje (Arts. 1649 a 1665 CCyCN). El contrato debe celebrarse por escrito (Art. 1188 CCyCN) y conviene certificarlo ante un escribano público o sellarlo por el organismo provincial correspondiente para obtener fecha cierta oponible a terceros (Art. 317 CCyCN).
El destino comercial específico es la cláusula central de este contrato en Argentina. El locatario se obliga a destinar el inmueble exclusivamente al rubro pactado y obtiene a su exclusivo cargo las habilitaciones municipales, provinciales y nacionales (Habilitación Municipal del GCBA en CABA, AFIP, ARBA, IIBB convenio multilateral) y las inscripciones tributarias necesarias. El cambio de destino sin autorización escrita del locador constituye causal de resolución por culpa del locatario (Art. 1219 inc. b CCyCN). En contrapartida, el inquilino comercial argentino puede transferir su fondo de comercio en los términos de la Ley 11.867, ceder la locación con autorización del locador y, cuando corresponda, ejercer derecho de preferencia o pacto de prórroga conforme a la práctica del mercado inmobiliario comercial argentino.
Qué incluye este modelo
El contrato de locación comercial de Doxuno reúne todas las cláusulas requeridas por el CCyCN y por la práctica habitual del mercado inmobiliario comercial argentino, junto a secciones Expert específicas para protección reforzada del propietario o del inquilino.
Identificación de las partes
Locador, locatario y garante con CUIT, domicilios y representantes legales
Descripción detallada del inmueble
Dirección, superficie, matrícula registral y habilitación municipal preexistente
Destino comercial específico (rubro)
Restricción al rubro pactado conforme al Art. 1209 CCyCN
Plazo libre — DNU 70/2023
Sin plazo mínimo legal en comercial; las partes lo pactan libremente
Canon en ARS o USD
Moneda libre conforme al Art. 1218 CCyCN; pago por CBU o efectivo
Depósito en garantía
Habitualmente 2-3 meses de canon, no imputable al pago de alquileres
Garantías comerciales
Fiador solidario, seguro de caución, aval bancario o cheques en garantía
Expensas, ABL/ARBA y servicios
Distribución entre locador y locatario conforme al Art. 1209 CCyCN
Habilitaciones e inscripciones tributarias
GCBA, AFIP, ARBA, IIBB convenio multilateral a cargo del locatario
Cláusula penal por mora (Expert)
Recargo diario sobre el canon conforme a los Arts. 790-803 CCyCN
Variación del canon (Expert)
IPC INDEC, dólar BNA u otro índice — periodicidad libre
Cesión del fondo de comercio (Expert)
Habilitación de la transferencia conforme a la Ley 11.867
Opción de renovación y exclusividad de rubro (Expert)
Cláusulas de alto valor en complejos comerciales y galerías
Arbitraje del CEMA o TAG-BCBA (Expert)
Resolución de controversias acelerada conforme a los Arts. 1649-1665 CCyCN
Cómo crear su contrato de locación comercial
No se requieren conocimientos jurídicos previos. El generador de Doxuno ordena las secciones de modo que primero se cargan partes y garante, luego el inmueble y rubro, y finalmente el canon y las cláusulas reforzadas Expert.
- 1
Datos del locador, locatario y garante
Cargue la razón social o nombre completo, CUIT, domicilio constituido y representante legal de cada parte. Para el locatario indique también el rubro o actividad principal. Si interviene un fiador solidario o un seguro de caución, complete los datos del garante. Las personas jurídicas argentinas deben firmar a través de su representante legal con poder vigente o conforme a los estatutos sociales registrados ante la IGJ o el registro provincial competente.
- 2
Inmueble, rubro específico y habilitaciones
Detalle la dirección completa del inmueble, su descripción (superficie, distribución, equipamiento), la matrícula registral del Folio Real (si está disponible) y, sobre todo, el <strong>destino comercial específico</strong>. Cuanto más preciso sea el rubro pactado, mayor será la protección de ambas partes. Si el inmueble cuenta con habilitación municipal preexistente (Habilitación del GCBA, Municipio bonaerense, Córdoba, Mendoza, etc.), consígnela en el contrato.
- 3
Plazo, canon y depósito
Bajo el régimen del DNU 70/2023, el plazo de la locación comercial argentina es libre — no hay mínimo legal. Las partes pactan habitualmente entre 3 y 5 años con opción de renovación. Indique fecha de inicio, fecha de fin, canon mensual, moneda (pesos argentinos o dólares estadounidenses), día de pago, modo de pago (transferencia a CBU del locador o efectivo contra recibo) y cantidad de meses de depósito (en comercial, 2-3 meses es la práctica habitual).
- 4
Expensas, tributos y servicios
Indique cómo se distribuyen los gastos comunes y los tributos del giro. La regla general en Argentina es que las expensas extraordinarias y el ABL (Ciudad Autónoma de Buenos Aires) o impuesto inmobiliario provincial quedan a cargo del locador (Art. 1209 CCyCN), mientras que las expensas ordinarias, IIBB, tasas de habilitación, derechos de publicidad y todos los servicios del local (Edesur/Edenor, Metrogas, AySA, internet) son a cargo exclusivo del locatario.
- 5
Cláusulas Expert opcionales y descarga del PDF
Active las protecciones reforzadas: cláusula penal por mora (recomendado entre 0,5% y 2% diario sobre canon, Art. 790 CCyCN), variación del canon por IPC del INDEC u otro índice, habilitación de cesión del fondo de comercio (Ley 11.867), opción de renovación a favor del locatario, exclusividad de rubro a cargo del locador (cuando éste tiene varios locales en el mismo edificio o galería) y resolución de controversias por arbitraje del CEMA o del Tribunal de Arbitraje General de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires. Descargue el PDF en formato A4 listo para firmar entre las partes en triple ejemplar.
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Consideraciones jurídicas en Argentina
Este modelo está pensado para ser válido en todo el territorio de la República Argentina. Antes de la firma conviene revisar especialmente los puntos relativos a moneda extranjera, transferencia del fondo de comercio y arbitraje comercial.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Para locaciones de cuantía elevada, complejos comerciales con múltiples locales o cuando intervengan sociedades extranjeras, consulte con un abogado matriculado en la jurisdicción argentina correspondiente.
Revisado por profesionales del derecho. El contenido de esta página y las cláusulas del modelo están alineados con el CCyCN argentino, el DNU 70/2023, la Ley 11.867 y los reglamentos arbitrales del CEMA y del TAG-BCBA.
Régimen libre del CCyCN tras el DNU 70/2023
El DNU 70/2023 derogó las restricciones que la Ley 27.551 imponía a la locación urbana en Argentina y restableció la libertad contractual plena para la locación comercial: las partes pueden pactar plazo libremente (sin mínimo legal), elegir la moneda (pesos argentinos o dólares estadounidenses según el Art. 1218 CCyCN reformado), determinar la periodicidad y el índice de actualización del canon e incorporar cláusulas penales por mora. Los Arts. 1187 a 1226 del CCyCN actúan como marco supletorio: definen los deberes esenciales del locador (entregar el inmueble, conservar su estado de uso, garantizar el uso pacífico) y del locatario (pagar el canon, conservar la cosa, restituirla al término del plazo).
Cesión del contrato y transferencia de fondo de comercio (Ley 11.867)
En Argentina la cesión del contrato de locación comercial requiere autorización escrita del locador (Art. 1213 CCyCN). Cuando la cesión se da en el marco de una <strong>transferencia de fondo de comercio</strong>, debe cumplirse el procedimiento de la <strong>Ley 11.867</strong>: publicación de edictos en el Boletín Oficial y en un diario de gran circulación durante cinco días, notificación a los acreedores del fondo, oposiciones por diez días, retención de fondos suficientes y, finalmente, escritura traslativa o documento privado con firma certificada inscripto en el registro público correspondiente. El incumplimiento de la Ley 11.867 hace al adquirente solidariamente responsable por las deudas del fondo y vuelve la cesión inoponible al locador conforme al Art. 1213 CCyCN.
Habilitaciones, IIBB convenio multilateral y AFIP
El locatario comercial en Argentina debe obtener a su exclusivo cargo todas las habilitaciones e inscripciones tributarias necesarias: Habilitación Municipal en el caso de CABA (Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) o Municipio bonaerense, inscripción en AFIP (CUIT, IVA, Ganancias), inscripción en Ingresos Brutos provincial o convenio multilateral si la actividad lo requiere, derechos de publicidad y propaganda, tasas de seguridad e higiene, certificación de incendios y demás permisos sectoriales (ANMAT para alimentos, SENASA para productos de origen animal, INAL para cosméticos, etc.). El locador no responde por la imposibilidad de obtener habilitaciones derivadas de impedimentos del giro propio del locatario.
Arbitraje comercial: CEMA y TAG-BCBA
Para conflictos comerciales el contrato puede pactar una cláusula arbitral conforme a los Arts. 1649 a 1665 CCyCN. Las dos instituciones más utilizadas en Argentina son el Centro Empresarial de Mediación y Arbitraje (CEMA) de la Cámara de Comercio Argentina y el Tribunal de Arbitraje General de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (TAG-BCBA). El arbitraje es habitualmente más rápido y confidencial que la justicia ordinaria comercial, y los laudos son ejecutables conforme al Art. 1656 CCyCN. Como alternativa, las partes pueden someterse a la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (CNCom) en CABA o a los juzgados con competencia comercial del domicilio del demandado conforme al Art. 5 del CPCCN argentino.
Preguntas frecuentes
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