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Inmuebles & CompraventaAR
Modelo gratuito de Boleto de Compraventa Inmobiliaria — Argentina
Un boleto de compraventa inmobiliaria preparado conforme al derecho argentino para operaciones residenciales y comerciales. Permite a vendedor y comprador instrumentar el compromiso previo a la escritura pública, fijar precio total en pesos argentinos o dólares estadounidenses, pactar seña confirmatoria o de arrepentimiento, definir plazo de escrituración y elegir cláusula resolutoria expresa. Cumple con los Arts. 1170 y 1185 del CCyCN y habilita la acción por escrituración ante los tribunales civiles. Genere su PDF en minutos y lleve un instrumento sólido al escribano interviniente.
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BOLETO DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA
Art. 1170 Ccycn · Art. 1185 Ccycn (Acción Por Escrituración) · Ley 17.801 — 15 De Mayo De 2026
VENDEDOR
Roberto Daniel Fernández Aguirre
DNI 17.890.123
CUIT 20-17890123-4
Estado civil: casado en primeras nupcias con María Inés Bianchi (DNI 18.234.567)
Argentina
Av. del Libertador 5678, piso 3° "A", C1426AAS Ciudad Autónoma de Buenos Aires
CUIT 20-17890123-4
Estado civil: casado en primeras nupcias con María Inés Bianchi (DNI 18.234.567)
Argentina
Av. del Libertador 5678, piso 3° "A", C1426AAS Ciudad Autónoma de Buenos Aires
COMPRADOR
Juan Carlos Gómez Pérez
DNI 28.456.789
CUIT 20-28456789-3
Estado civil: soltero
Argentina
Av. Cabildo 2456, piso 4° "B", C1428AAR Ciudad Autónoma de Buenos Aires
CUIT 20-28456789-3
Estado civil: soltero
Argentina
Av. Cabildo 2456, piso 4° "B", C1428AAR Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Inmueble: Av. Santa Fe 2456, piso 5° "B" — Unidad Funcional N° 25 y Unidad Complementaria I (cochera N° 8)
Precio: 185.000,00 USD
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 15 de mayo de 2026, entre Roberto Daniel Fernández Aguirre (DNI N° 17.890.123), casado en primeras nupcias con María Inés Bianchi (DNI 18.234.567), con domicilio en Av. del Libertador 5678, piso 3° "A", C1426AAS Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante "el VENDEDOR";
y por la otra, Juan Carlos Gómez Pérez (DNI N° 28.456.789), soltero, con domicilio en Av. Cabildo 2456, piso 4° "B", C1428AAR Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante "el COMPRADOR";
quienes se reconocen mutuamente capacidad legal para contratar y manifiestan su voluntad de celebrar el presente BOLETO DE COMPRAVENTA (el "Boleto"), que constituye contrato preliminar de compraventa inmobiliaria conforme al Art. 1170 CCyCN, sujeto a las siguientes cláusulas:
y por la otra, Juan Carlos Gómez Pérez (DNI N° 28.456.789), soltero, con domicilio en Av. Cabildo 2456, piso 4° "B", C1428AAR Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en adelante "el COMPRADOR";
quienes se reconocen mutuamente capacidad legal para contratar y manifiestan su voluntad de celebrar el presente BOLETO DE COMPRAVENTA (el "Boleto"), que constituye contrato preliminar de compraventa inmobiliaria conforme al Art. 1170 CCyCN, sujeto a las siguientes cláusulas:
1.
OBJETO — INDIVIDUALIZACIÓN DEL INMUEBLE
El VENDEDOR vende y el COMPRADOR compra, de conformidad con el Art. 1123 CCyCN, el inmueble que se identifica a continuación:
| DIRECCIÓN | Av. Santa Fe 2456, piso 5° "B" — Unidad Funcional N° 25 y Unidad Complementaria I (cochera N° 8) |
| PARTIDO / LOCALIDAD | Comuna 14 — Palermo |
| PROVINCIA | Ciudad Autónoma de Buenos Aires |
| MATRÍCULA | Folio Real Matrícula N° 14-3456/25 (Registro de la Propiedad Inmueble — CABA) |
| NOMENCLATURA CATASTRAL | Sección 18, Manzana 234, Parcela 12 — Unidad Funcional 25, polígono 05-25 |
| PADRÓN / PARTIDA | Padrón ABL N° 234.567.890 |
| SUPERFICIE TOTAL | 78 m² cubiertos + 6 m² balcón terraza propia + 12 m² UC cochera |
| DESTINO | Vivienda |
2.
DESCRIPCIÓN, MEJORAS Y SERVICIOS
Descripción:
2 ambientes (living-comedor + 1 dormitorio), cocina integrada, baño completo con bañera, balcón terraza propia, expensas comunes y extraordinarias incluidas en el reglamento de copropiedad. Edificio "Palermo Living" con seguridad 24 hs, SUM, lavadero común y palier semi-privado. Antigüedad 8 años. Pisos de porcelanato y carpinterías de aluminio.
Servicios e instalaciones:
Luz (Edenor), Gas (Metrogas), Agua (AySA), Internet por fibra (Telecentro), Cable (DirecTV), Teléfono fijo. ABL al día, expensas ordinarias al día, sin extraordinarias pendientes.
El COMPRADOR declara conocer y aceptar el inmueble en el estado en que se encuentra, el cual ha inspeccionado y revisado a su entera satisfacción.
2 ambientes (living-comedor + 1 dormitorio), cocina integrada, baño completo con bañera, balcón terraza propia, expensas comunes y extraordinarias incluidas en el reglamento de copropiedad. Edificio "Palermo Living" con seguridad 24 hs, SUM, lavadero común y palier semi-privado. Antigüedad 8 años. Pisos de porcelanato y carpinterías de aluminio.
Servicios e instalaciones:
Luz (Edenor), Gas (Metrogas), Agua (AySA), Internet por fibra (Telecentro), Cable (DirecTV), Teléfono fijo. ABL al día, expensas ordinarias al día, sin extraordinarias pendientes.
El COMPRADOR declara conocer y aceptar el inmueble en el estado en que se encuentra, el cual ha inspeccionado y revisado a su entera satisfacción.
3.
ESTADO DOMINIAL Y OCUPACIÓN
El VENDEDOR declara bajo juramento que el inmueble se encuentra:
· Libre de toda deuda por servicios públicos, expensas, impuestos, tasas y contribuciones (ABL, ARBA, Aguas, OSN, AySA, contribuciones, AABE, etc.) hasta la fecha del presente. Las que se devenguen hasta la escrituración se prorratearán al momento del acto.
· Libre de gravámenes (hipotecas, embargos, inhibiciones, anotaciones de litis), salvo los que expresamente se indiquen al COMPRADOR antes de la firma del presente.
· Libre de ocupantes, debiendo entregarse libre y desocupado en los plazos pactados en el presente.
El VENDEDOR se obliga a procurar los certificados registrales (dominio e inhibición — Art. 23 Ley 17.801) y los libres deuda de servicios e impuestos requeridos para la escrituración, dentro del plazo establecido en este Boleto.
· Libre de toda deuda por servicios públicos, expensas, impuestos, tasas y contribuciones (ABL, ARBA, Aguas, OSN, AySA, contribuciones, AABE, etc.) hasta la fecha del presente. Las que se devenguen hasta la escrituración se prorratearán al momento del acto.
· Libre de gravámenes (hipotecas, embargos, inhibiciones, anotaciones de litis), salvo los que expresamente se indiquen al COMPRADOR antes de la firma del presente.
· Libre de ocupantes, debiendo entregarse libre y desocupado en los plazos pactados en el presente.
El VENDEDOR se obliga a procurar los certificados registrales (dominio e inhibición — Art. 23 Ley 17.801) y los libres deuda de servicios e impuestos requeridos para la escrituración, dentro del plazo establecido en este Boleto.
4.
PRECIO Y FORMA DE PAGO
El precio total de la compraventa se fija en la suma de 185.000,00 USD, que el COMPRADOR abonará al VENDEDOR en la siguiente forma:
(a) Seña / a cuenta de precio: 18.500,00 USD, en este acto, en concepto de seña confirmatoria a cuenta de precio conforme al Art. 1057 CCyCN, mediante transferencia bancaria al CBU informado por el VENDEDOR (Banco Galicia). El VENDEDOR otorga por el presente recibo en legal forma de la suma percibida.
(b) Saldo: 166.500,00 USD, que será abonado por el COMPRADOR al momento de la escrituración, mediante transferencia bancaria internacional / depósito en cuenta del escribano interviniente.
Los pagos en dólares estadounidenses se realizarán en billetes de esa moneda. En caso de imposibilidad fáctica o legal de hacerse en dichos términos, las partes se someterán a la cotización publicada por el Banco de la Nación Argentina (BNA), tipo vendedor, del día anterior al pago efectivo, conforme al Art. 765 CCyCN y la jurisprudencia consolidada para obligaciones en moneda extranjera.
Los pagos superiores a USD 1.000 deberán realizarse por medios bancarios o electrónicos conforme a la Ley 25.345 (bancarización), bajo apercibimiento de no producir efectos fiscales.
(a) Seña / a cuenta de precio: 18.500,00 USD, en este acto, en concepto de seña confirmatoria a cuenta de precio conforme al Art. 1057 CCyCN, mediante transferencia bancaria al CBU informado por el VENDEDOR (Banco Galicia). El VENDEDOR otorga por el presente recibo en legal forma de la suma percibida.
(b) Saldo: 166.500,00 USD, que será abonado por el COMPRADOR al momento de la escrituración, mediante transferencia bancaria internacional / depósito en cuenta del escribano interviniente.
Los pagos en dólares estadounidenses se realizarán en billetes de esa moneda. En caso de imposibilidad fáctica o legal de hacerse en dichos términos, las partes se someterán a la cotización publicada por el Banco de la Nación Argentina (BNA), tipo vendedor, del día anterior al pago efectivo, conforme al Art. 765 CCyCN y la jurisprudencia consolidada para obligaciones en moneda extranjera.
Los pagos superiores a USD 1.000 deberán realizarse por medios bancarios o electrónicos conforme a la Ley 25.345 (bancarización), bajo apercibimiento de no producir efectos fiscales.
5.
ESCRITURACIÓN
Las partes se obligan a otorgar la escritura pública traslativa de dominio (Art. 1017 inc. a) y d) CCyCN) dentro del plazo de 60 días corridos contados a partir de la firma del presente Boleto.
La escritura se otorgará ante el escribano Escribana Patricia Elena Rodríguez Méndez, Registro N° 234 de CABA, con domicilio en Av. Corrientes 880, piso 7°, CABA (designación del COMPRADOR, conforme a la costumbre).
Los gastos de la escritura (honorarios del escribano, sellos, impuestos sobre la transferencia, ITI/IIBB transferencia, gastos registrales) serán soportados por el COMPRADOR, conforme a la costumbre, salvo el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) que corresponde al VENDEDOR (Art. 7 Ley 23.905) o Impuesto a las Ganancias por la venta cuando proceda.
La posesión del inmueble se entregará al COMPRADOR el el día de la escrituración, libre de ocupantes y bienes ajenos al inmueble, salvo lo expresamente pactado.
La escritura se otorgará ante el escribano Escribana Patricia Elena Rodríguez Méndez, Registro N° 234 de CABA, con domicilio en Av. Corrientes 880, piso 7°, CABA (designación del COMPRADOR, conforme a la costumbre).
Los gastos de la escritura (honorarios del escribano, sellos, impuestos sobre la transferencia, ITI/IIBB transferencia, gastos registrales) serán soportados por el COMPRADOR, conforme a la costumbre, salvo el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) que corresponde al VENDEDOR (Art. 7 Ley 23.905) o Impuesto a las Ganancias por la venta cuando proceda.
La posesión del inmueble se entregará al COMPRADOR el el día de la escrituración, libre de ocupantes y bienes ajenos al inmueble, salvo lo expresamente pactado.
6.
EVICCIÓN Y VICIOS REDHIBITORIOS
El VENDEDOR responde por evicción (Arts. 1031-1043 CCyCN) y por vicios ocultos / redhibitorios (Arts. 1051-1058 CCyCN) en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación. La presente compraventa se realiza con la garantía de evicción y vicios redhibitorios de pleno derecho.
Tratándose de un boleto de compraventa, el COMPRADOR conserva la facultad de reclamar la resolución del Boleto y la indemnización por daños y perjuicios en caso de imposibilidad de escrituración por causas imputables al VENDEDOR (Art. 1185 CCyCN).
Tratándose de un boleto de compraventa, el COMPRADOR conserva la facultad de reclamar la resolución del Boleto y la indemnización por daños y perjuicios en caso de imposibilidad de escrituración por causas imputables al VENDEDOR (Art. 1185 CCyCN).
7.
RIESGOS Y CONSERVACIÓN HASTA LA ESCRITURA
Hasta la entrega de la posesión, el VENDEDOR mantendrá el inmueble en el estado actual, asumiendo los riesgos por destrucción, deterioro o disminución material que no le sean imputables (Art. 1135 CCyCN). El VENDEDOR no podrá realizar mejoras ni modificaciones materiales que alteren las condiciones del inmueble sin autorización del COMPRADOR.
Los servicios e impuestos devengados con anterioridad a la entrega de la posesión serán a cargo del VENDEDOR; los posteriores, del COMPRADOR.
Los servicios e impuestos devengados con anterioridad a la entrega de la posesión serán a cargo del VENDEDOR; los posteriores, del COMPRADOR.
8.
CLÁUSULA PENAL
Para el caso de incumplimiento doloso o culposo por cualquiera de las partes que torne imposible la escrituración o la entrega del inmueble en los plazos pactados, la parte incumplidora deberá abonar a la cumplidora, en concepto de cláusula penal, la suma de 18.500,00 USD, sin perjuicio del derecho del cumplidor a exigir el cumplimiento forzado del Boleto (Art. 1185 CCyCN) o reclamar daños y perjuicios mayores cuando éstos excedan la pena (Arts. 790-803 CCyCN, especialmente Art. 794).
9.
CARÁCTER CONFIRMATORIO DE LA SEÑA
La seña entregada en este acto reviste el carácter de confirmatoria y a cuenta de precio, conforme al Art. 1057 CCyCN. Las partes pierden el derecho de arrepentirse y quedan obligadas al cumplimiento del contrato (Art. 1057, segundo párrafo CCyCN).
10.
CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA
Las partes pactan expresamente cláusula resolutoria a favor del cumplidor para el caso de incumplimiento de las obligaciones esenciales del Boleto, conforme al Art. 1086 CCyCN. La parte cumplidora podrá optar entre demandar el cumplimiento forzado (escrituración judicial — Art. 1185 CCyCN) o la resolución con devolución de prestaciones e indemnización integral.
El ejercicio del pacto comisorio requiere intimación previa por medio fehaciente, otorgándose un plazo no inferior a 15 (quince) días corridos para subsanar el incumplimiento, salvo que la naturaleza de la prestación o las circunstancias indiquen un plazo menor.
El ejercicio del pacto comisorio requiere intimación previa por medio fehaciente, otorgándose un plazo no inferior a 15 (quince) días corridos para subsanar el incumplimiento, salvo que la naturaleza de la prestación o las circunstancias indiquen un plazo menor.
11.
LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente Boleto se rige por las leyes de la República Argentina, en particular el CCyCN (Ley 26.994) y la Ley 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble).
Para todos los efectos derivados del presente Boleto, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles, incluido el federal.
Para todos los efectos derivados del presente Boleto, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, renunciando expresamente a cualquier otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles, incluido el federal.
12.
DISPOSICIONES GENERALES
Integridad: El presente Boleto constituye la expresión total de la voluntad de las partes en relación con la compraventa del inmueble individualizado, dejando sin efecto cualquier acuerdo previo, oral o escrito, sobre la misma materia.
Modificaciones: Toda modificación deberá instrumentarse por escrito y ser suscripta por ambas partes.
Domicilios: Las partes constituyen domicilios especiales en los indicados al inicio del presente, donde se tendrán por válidamente cursadas todas las comunicaciones derivadas del Boleto.
COTI: El VENDEDOR se obliga a obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) cuando corresponda, conforme a la RG AFIP 2371/2007.
Cesión: El COMPRADOR podrá ceder los derechos derivados de este Boleto previa notificación fehaciente al VENDEDOR, salvo prohibición expresa pactada por escrito.
Modificaciones: Toda modificación deberá instrumentarse por escrito y ser suscripta por ambas partes.
Domicilios: Las partes constituyen domicilios especiales en los indicados al inicio del presente, donde se tendrán por válidamente cursadas todas las comunicaciones derivadas del Boleto.
COTI: El VENDEDOR se obliga a obtener el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) cuando corresponda, conforme a la RG AFIP 2371/2007.
Cesión: El COMPRADOR podrá ceder los derechos derivados de este Boleto previa notificación fehaciente al VENDEDOR, salvo prohibición expresa pactada por escrito.
En prueba de conformidad, leído y ratificado el presente Boleto por las partes, lo firman en 2 (dos) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la fecha indicada (15 de mayo de 2026) en Ciudad Autónoma de Buenos Aires, recibiendo cada parte un ejemplar.
EN FE DE LO CUAL, las partes firman el presente documento en la fecha indicada.
VENDEDOR
Roberto Daniel Fernández Aguirre
DNI: 17.890.123
Fecha: ____________________
COMPRADOR
Juan Carlos Gómez Pérez
DNI: 28.456.789
Fecha: ____________________
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¿Qué es un boleto de compraventa inmobiliaria?
El boleto de compraventa inmobiliaria es el <strong>contrato preliminar</strong> mediante el cual vendedor y comprador se obligan recíprocamente a celebrar la futura escritura pública traslativa de dominio sobre un inmueble. En Argentina constituye el instrumento más utilizado para fijar el precio, la forma de pago, los plazos de escrituración y las garantías recíprocas en la etapa que antecede al acto notarial. Si bien el boleto no transmite el dominio —que conforme al <strong>Art. 1017 inc. a) CCyCN</strong> exige escritura pública e inscripción registral—, sí genera derechos personales fuertes: el comprador puede demandar la <strong>acción por escrituración</strong> del Art. 1185 CCyCN, y bajo determinadas condiciones (buena fe, posesión y pago del 25% del precio) goza de la oponibilidad reforzada del <strong>Art. 1170 CCyCN</strong> frente a terceros, incluso en el concurso o quiebra del vendedor.
En la práctica del mercado inmobiliario argentino, la cadena habitual de la compraventa es: <strong>oferta → reserva → boleto → escritura</strong>. La reserva es una manifestación inicial del comprador acompañada de una suma de dinero entregada como muestra de seriedad. El boleto, en cambio, es el contrato vinculante que ya define todos los términos esenciales: identificación de las partes, datos catastrales del inmueble (matrícula del Folio Real, nomenclatura catastral, padrón ABL/ARBA), precio total, seña, saldo a abonar al escriturar, plazo de escrituración, escribano interviniente y demás condiciones. La escritura pública es el acto de cierre, otorgado ante un escribano público inscripto en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires o de la provincia donde se ubica el inmueble.
El régimen jurídico aplicable surge de los <strong>Arts. 1140 a 1162 CCyCN</strong> (compraventa en general), <strong>Arts. 1170 y 1185 CCyCN</strong> (boleto de compraventa y acción por escrituración), <strong>Art. 1017 CCyCN</strong> (forma de la escritura pública), <strong>Ley 17.801</strong> (Registro de la Propiedad Inmueble — inscripción declarativa, certificados de dominio e inhibición), <strong>Arts. 1031 a 1058 CCyCN</strong> (evicción y vicios redhibitorios), <strong>Resoluciones AFIP 2371/2007 y 4291/2018</strong> (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles — COTI) y <strong>Ley 25.345 de bancarización</strong> (canalización por medios bancarios de pagos superiores a USD 1.000). El boleto debe celebrarse por escrito, idealmente con firmas certificadas ante escribano público o sellado fiscal en la jurisdicción argentina correspondiente para obtener fecha cierta oponible a terceros (Art. 317 CCyCN).
Qué incluye este modelo
El boleto de compraventa inmobiliaria de Doxuno reúne todos los elementos exigidos por el CCyCN argentino y por la práctica notarial habitual, junto a cláusulas Expert para protección reforzada del vendedor o del comprador.
Identificación del vendedor y comprador
DNI, CUIT, estado civil, nacionalidad y domicilios constituidos en Argentina
Datos catastrales y registrales del inmueble
Matrícula del Folio Real, nomenclatura catastral, padrón ABL o ARBA
Descripción detallada y servicios
Superficie cubierta y descubierta, mejoras, antigüedad, servicios al día
Estado dominial y ocupación
Libre de deudas, gravámenes y ocupantes; certificados Art. 23 Ley 17.801
Precio en ARS o USD
Moneda libre conforme al Art. 765 CCyCN; conversión TC BNA si corresponde
Seña confirmatoria o de arrepentimiento
Arts. 1057 y 1059 CCyCN — habitualmente 10% del precio total
Saldo abonable a la escrituración
Forma de pago: transferencia bancaria, depósito en cuenta del escribano
Plazo y escribano interviniente
Plazo habitual: 30 a 60 días corridos; escribano elegido por el comprador
Distribución de gastos y tributos
Honorarios del escribano y sellos a cargo del comprador; ITI a cargo del vendedor
Garantía de evicción y vicios redhibitorios
Arts. 1031-1058 CCyCN aplicables al boleto y a la escritura
Cláusula penal y arras (Expert)
Resarcimiento líquido y arrepentimiento conforme a los Arts. 790 y 1059 CCyCN
Pacto comisorio expreso (Expert)
Resolución unilateral por incumplimiento, Art. 1086 CCyCN
Reserva de dominio y arbitraje (Expert)
Art. 1962 CCyCN y arbitraje TAG-BCBA conforme al Art. 1649 CCyCN
COTI AFIP y Ley 25.345 de bancarización
Recordatorios fiscales y de pagos por medios bancarios obligatorios
Cómo crear su boleto de compraventa
No se requieren conocimientos jurídicos previos. El generador de Doxuno guía al usuario sección por sección con las referencias al CCyCN argentino y a la práctica notarial incorporadas en cada paso.
- 1
Datos del vendedor y del comprador
Cargue nombre completo, DNI, CUIT/CUIL, estado civil (indispensable cuando el vendedor está casado, ya que se necesita el asentimiento conyugal del Art. 470 CCyCN argentino para disponer del inmueble cuando es bien ganancial), nacionalidad y domicilio constituido en Argentina. Las personas jurídicas deben firmar a través de su representante legal con poder vigente y, en su caso, con autorización del órgano social conforme a sus estatutos inscriptos en la IGJ o el registro provincial competente.
- 2
Datos catastrales y registrales del inmueble
Indique la dirección completa, el partido o comuna, la provincia argentina, la <strong>matrícula del Folio Real</strong> (Registro de la Propiedad Inmueble de CABA o de la provincia correspondiente), la <strong>nomenclatura catastral</strong> y el <strong>padrón</strong> de ABL (CABA) o ARBA (Provincia de Buenos Aires). Estos datos son indispensables: sin ellos el escribano interviniente no puede solicitar los certificados de dominio e inhibición del Art. 23 Ley 17.801. Si Ud. no los conoce, solicítelos al vendedor o consulte el Folio Real en el Registro de la Propiedad Inmueble argentino.
- 3
Descripción, ocupación y precio
Detalle las características físicas del inmueble (superficie cubierta y descubierta, ambientes, antigüedad, mejoras, servicios al día), indique si el inmueble se entrega libre de ocupantes o con ocupación, fije el <strong>precio total</strong> y la moneda. En la compraventa inmobiliaria argentina la moneda más utilizada es el dólar estadounidense (USD) — el Art. 765 CCyCN admite obligaciones en moneda extranjera. Discrimine la <strong>seña</strong> a entregar al firmar el boleto (habitualmente 10% del precio) y el <strong>saldo</strong> a abonar al momento de la escrituración.
- 4
Plazo de escrituración y escribano interviniente
Indique el plazo en días corridos para otorgar la escritura pública (lo habitual en Argentina es 30 a 60 días desde la firma del boleto), la fecha o momento de entrega de la posesión y los datos del <strong>escribano interviniente</strong>: nombre, número de registro, provincia y domicilio profesional. Por costumbre del mercado argentino la designación del escribano corresponde al comprador. Detalle también la forma de pago de la seña y del saldo: transferencia a CBU del vendedor, transferencia internacional, depósito en cuenta del escribano, billetes de USD físicos contra contraentrega.
- 5
Cláusulas Expert y descarga del PDF
Active las protecciones reforzadas: <strong>cláusula penal</strong> por incumplimiento (recomendable 10% del precio total, Arts. 790-803 CCyCN), <strong>arras de arrepentimiento</strong> en los términos del Art. 1059 CCyCN (perder o duplicar la seña), <strong>pacto comisorio expreso</strong> (Art. 1086 CCyCN — resolución unilateral con intimación previa de 15 días), <strong>reserva de dominio</strong> (Art. 1962 CCyCN — recomendable cuando hay saldo significativo posterior a la escritura) y <strong>cláusula arbitral</strong> ante el Tribunal de Arbitraje General de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (Art. 1649 CCyCN). Descargue el PDF profesional en formato A4 listo para firmar entre las partes y certificar las firmas ante un escribano del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires o de la provincia argentina correspondiente.
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Consideraciones jurídicas en Argentina
Este modelo está pensado para ser válido en todo el territorio de la República Argentina. Antes de firmar el boleto conviene revisar especialmente los puntos relativos a la moneda extranjera, al estudio de títulos y a las obligaciones fiscales del vendedor.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. El boleto de compraventa es un instrumento de cuantía elevada — antes de la firma debe contarse con el asesoramiento de un abogado argentino y del escribano público interviniente, quien realiza el estudio de títulos y las verificaciones registrales correspondientes.
Revisado por profesionales del derecho. El contenido de esta página y las cláusulas del modelo están alineados con el CCyCN argentino, la Ley 17.801, las Resoluciones AFIP 2371/2007 y 4291/2018 y la práctica del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Eficacia del boleto y acción por escrituración (Arts. 1170 y 1185 CCyCN)
El boleto de compraventa no transmite el dominio del inmueble — esa transmisión sólo opera con la <strong>escritura pública</strong> traslativa de dominio (Art. 1017 inc. a) CCyCN argentino) y la inscripción registral correspondiente conforme a la Ley 17.801. Sin embargo, el boleto genera derechos personales fuertes a favor del comprador. El <strong>Art. 1185 CCyCN</strong> habilita la <strong>acción por escrituración</strong>: si el vendedor se niega a otorgar la escritura, el comprador puede demandarlo judicialmente y el juez argentino otorgará la escritura en su nombre. El <strong>Art. 1170 CCyCN</strong> reconoce eficacia frente a terceros bajo cuatro condiciones: instrumento privado con fecha cierta, buena fe del comprador, pago de al menos el 25% del precio y posesión efectiva del inmueble. Esta protección es especialmente relevante en concursos y quiebras del vendedor.
Seña confirmatoria y arras de arrepentimiento (Arts. 1057 y 1059 CCyCN)
El régimen del CCyCN argentino modificó la regla del Código de Vélez. Conforme al <strong>Art. 1057 CCyCN</strong>, la <strong>seña</strong> entregada en el boleto reviste por defecto carácter <strong>confirmatorio</strong> y se imputa al precio: las partes pierden el derecho de arrepentirse y quedan obligadas al cumplimiento del contrato. Si las partes desean conservar la posibilidad de desistir, deben pactar expresamente la <strong>seña con carácter de arras de arrepentimiento</strong> en los términos del <strong>Art. 1059 CCyCN</strong>: el comprador que se arrepiente pierde la seña entregada y el vendedor que se arrepiente debe devolverla duplicada. Esta es una elección estratégica del boleto que conviene definir con claridad antes de la firma.
Pago en USD y bancarización (Art. 765 CCyCN y Ley 25.345)
En la compraventa inmobiliaria argentina la moneda habitual es el dólar estadounidense (USD). El <strong>Art. 765 CCyCN</strong> reconoce la validez de las obligaciones en moneda extranjera, y la jurisprudencia consolidada admite el pago en la moneda pactada o, en caso de imposibilidad fáctica, mediante la conversión por la cotización del Banco de la Nación Argentina (BNA) tipo vendedor del día anterior al pago. Para los pagos en dólares superiores a USD 1.000 rige obligatoriamente la <strong>Ley 25.345 de bancarización</strong>: deben canalizarse por medios bancarios o electrónicos (transferencia, depósito en cuenta del escribano interviniente) para tener efectos fiscales conforme a las regulaciones de AFIP. El pago en billetes "mano contra mano" sin canalización bancaria puede acarrear la inoponibilidad fiscal del precio declarado.
COTI, ITI, certificados y obligaciones fiscales del vendedor
El vendedor en Argentina debe cumplir varias obligaciones fiscales y administrativas previas a la escritura. Cuando el precio supera los $1.500.000 (umbral periódicamente actualizado por AFIP) debe obtener el <strong>Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI)</strong> conforme a la <strong>RG AFIP 2371/2007</strong> y la <strong>RG 4291/2018</strong>. La transferencia tributa el <strong>Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)</strong> del 1,5% (Ley 23.905) salvo cuando el vendedor reinviertes el producido en otra vivienda única dentro del año o cuando corresponde liquidar Ganancias por venta de inmueble de inversión. El escribano público es agente de retención. Además, el vendedor debe entregar los <strong>certificados de dominio e inhibición</strong> del Art. 23 Ley 17.801, los libres deuda de servicios (ABL/AySA, Edesur/Edenor, Metrogas, expensas) y, si corresponde, el certificado de sucesión o el asentimiento conyugal del Art. 470 CCyCN argentino.
Preguntas frecuentes
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