Kiinteistön kauppakirja -malli
Kiinteistön kauppa on Suomessa Maakaaren (540/1995) mukainen muotomääräinen oikeustoimi — vaatii kirjallisen muodon, kaupanvahvistajan vahvistuksen ja molempien osapuolten allekirjoituksen, muutoin se on pätemätön. Doxunon ilmainen malli noudattaa Maakaaren 2 luvun pakottavia muotomääräyksiä ja huomioi Varainsiirtoverolain (931/1996) 4 %:n varainsiirtoveron sekä lainhuudon hakemisen 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan päivämäärästä Maanmittauslaitokselta Suomessa.
Mikko Korhonen (henkilötunnus 150385-123A), osoite Aleksanterinkatu 15 A 4, 00100 Helsinki, jäljempänä "Myyjä";
ja
Anna Lehtonen (henkilötunnus 230790-456B), osoite Mannerheimintie 45 A 12, 00250 Helsinki, jäljempänä "Ostaja".
Osapuolet sopivat Maakaaren (540/1995) mukaisesti seuraavasta kiinteistön kaupasta. Tämä Kauppakirja vahvistetaan kaupanvahvistajan läsnäolossa Maakaaren 2 luvun 1 §:n vaatimusten mukaisesti.
Kiinteistötunnus: 091-024-0123-0045
Tilan nimi: Korhola
Sijaintikunta: Espoo
Osoite: Hämeenkatu 23, 02100 Espoo
Pinta-ala: 1 250 m² (0,125 ha)
Kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ja rakennelmat:
Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 2008 valmistunut omakotitalo (180 m²), autokatos (40 m²) ja varastorakennus (15 m²). Kaikki rakennukset ovat luvallisesti rakennettuja.
Kauppaan sisältyvät kiinteistö ja sen kiinteät rakennukset, rakenteet, puusto, maaperä ja muut Maakaaren 3 luvun mukaiset ainesosat. Kauppa ei käsitä irtaimistoa, jota ei ole erikseen mainittu.
Kiinteistöön kohdistuvat rasitukset, käyttöoikeudet ja muut erityiset oikeudet:
Kiinteistöllä on tieoikeus pohjoisrajalla yhteiseen tiehen (kiinteistörekisteristä ilmenevä). Sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät rakennusvalvontatyypin mukaisesti.
Hinta on osapuolten välillä sovittu kiinteäksi eikä siihen lisätä korkoa, mikäli maksu suoritetaan ajallaan tämän Kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Mahdollinen viivästyskorko on Korkolain (633/1982) 4 §:n mukainen.
Lisätiedot maksusta:
Pankki maksaa kauppahinnan suoraan myyjän tilille kaupanvahvistustilaisuudessa vastineeksi panttioikeudesta kiinteistöön.
Ostajan on haettava lainhuutoa kiinteistöön kuuden (6) kuukauden kuluessa Kauppakirjan päivämäärästä (Maakaari 11:1). Lainhuudatus tehdään Maanmittauslaitokselle. Ostaja vastaa lainhuudatusmaksusta.
Lainhuudon nykyinen tila: Myyjällä on kiinteistöön voimassa oleva lainhuuto, joka on todistettu maanmittauslaitoksen lainhuutotodistuksella 25.4.2026.
Myyjä vakuuttaa lisäksi, että:
· Hänellä on täysi ja rajoittamaton omistus- ja määräämisoikeus kiinteistöön.
· Kiinteistöä ei ole luovutettu, pantattu tai sitouduttu luovuttamaan kolmannelle.
· Mahdollisista rakennusvalvontamerkinnöistä, käyttötarkoitusrajoitteista tai luonnonsuojelumääräyksistä on ilmoitettu Ostajalle ennen kauppaa.
· Kaikki Myyjän tiedossa olevat olennaiset seikat kiinteistön kunnosta ja käytettävyydestä on saatettu Ostajan tietoon.
Mikäli kiinteistölle aiheutuu olennainen vahinko ennen siirtopäivää, osapuolten on neuvoteltava kauppahinnan tarkistamisesta tai Ostajan oikeudesta purkaa kauppa.
Lasketun veron määrä: noin 19 400,00 EUR.
Vero on maksettava ja lainhuuto haettava kuuden (6) kuukauden kuluessa Kauppakirjan päivämäärästä. Verolisäys on lainhuudatuksen edellytys.
Ensiasunnon ostajalle voidaan myöntää vapautus tietyin edellytyksin (Varainsiirtoverolaki § 25): 18-39 vuotias, omistus vähintään 50 % ja kohde otetaan vakituiseksi asunnoksi.
Ostaja maksaa myös: lainhuudatusmaksun, mahdolliset kiinnitysten kulut, kaupanvahvistajan palkkion (jaetaan tasan, ellei toisin sovita) sekä mahdolliset kuluttajariitalautakunnan kulut.
a) Kauppakirja on tehty kirjallisesti.
b) Molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet sen.
c) Kaupanvahvistaja on vahvistanut allekirjoitukset osapuolten läsnä ollessa.
Mikäli näitä muotoedellytyksiä ei noudateta, kauppa on pätemätön. Kaupanvahvistaja merkitsee Kauppakirjaan vahvistuksensa, päivämäärän ja paikan, sekä tarkistaa, että osapuolet ymmärtävät sopimuksen sisällön.
Kaupanvahvistajan tehtäviä hoitavat ovat tyypillisesti: julkisen notaarin aseman lain mukainen toimijoita, asianajajat, julkiset notaarit (Laki kaupanvahvistajista 573/2009).
Tarkastuksen yksityiskohdat:
Ostaja on tutustunut kiinteistöön ja sen rakennuksiin henkilökohtaisesti 20.4.2026. Ammattimainen kuntotarkastus on suoritettu 25.4.2026 valtuutetun rakennustarkastajan toimesta, ja raportti on liitetty Kauppakirjaan.
Suositellaan ammattimaista kuntotarkastusta (kuntotarkastusraportti) rakennuksiin, jotka ovat yli 5 vuotta vanhoja. Tarkastusraportti liitetään Kauppakirjaan ja Ostaja kuittaa siihen perehtyneensä.
Takuusumma tallennetaan asianajaja- tai pankkihallintaan erilliselle tilille (escrow). Summa vapautetaan Myyjälle takuuajan päätteeksi, jollei Ostaja ole esittänyt perusteltua reklamaatiota tai vaatimusta virheen vuoksi.
Takuusumma kattaa erityisesti piileviä virheitä, joita ei ole voitu havaita tarkastuksessa. Vaadittaessa takuusumman vapauttamista Myyjän on toimitettava Ostajalle kirjalliset perusteet.
Salaisia virheitä voivat olla esimerkiksi: piilevät rakennevirheet, kosteusvauriot, sisäilmaongelmat, viemäriongelmat, perustusten viat, joita ei ole voitu havaita normaaleilla tarkastusmenetelmillä.
Reklamaatio salaisesta virheestä on tehtävä kirjallisesti ja kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Ostaja menettää oikeutensa, jos reklamaatiota ei tehdä ajallaan tai jos virhe ilmenee viiden vuoden jälkeen kaupasta (Maakaari 2:25).
a) Olennainen virhe kohteessa, jota Myyjä ei korjaa kohtuullisessa ajassa.
b) Olennainen kaupan ehtojen rikkominen.
c) Lainhuutohakemuksen hylkääminen viranomaisten taholta.
d) Erillisesti sovitut tilanteet.
Purkuilmoitus on tehtävä kirjallisesti ja se astuu voimaan tiedoksiantopäivästä. Purkamisessa kauppahinta palautetaan Ostajalle mahdollisten kohtuullisten korvausten vähennettyinä.
Purkuoikeuden enimmäiskesto on Maakaaren mukaan viisi (5) vuotta.
Muutokset: Kauppakirjan muutokset on tehtävä kirjallisesti ja molempien osapuolten allekirjoitettava. Olennaiset muutokset edellyttävät kaupanvahvistajan vahvistusta.
Erottelu: Mikäli toimivaltainen tuomioistuin toteaa jonkin tämän Kauppakirjan ehdon pätemättömäksi, muut ehdot pysyvät voimassa.
Tiedoksiannot: Tiedoksiannot tehdään kirjallisesti osapuolten ilmoittamiin osoitteisiin tai sähköposteihin.
Mikä on kiinteistön kauppakirja?
Kiinteistön kauppa on Suomessa muotomääräinen oikeustoimi (Maakaari 540/1995, 2:1) — ilman muotomääräysten täyttymistä se on pätemätön. Kauppakirja on tehtävä kirjallisesti, kaupanvahvistajan on vahvistettava se, ja molempien osapuolten on allekirjoitettava se kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Tämä on Suomen oikeusjärjestelmän ehdoton vaatimus, eikä mikään yksimielisyys tai suullinen sopimus voi sitä korvata.
Kohteena on Suomessa kiinteistö — maa-alue, johon liittyvät rakennukset, vakituiset rakennelmat ja kiinteät laitteet. Kiinteistö yksilöidään kiinteistötunnuksella, joka on Maanmittauslaitoksen rekisterissä. Kauppakirjan vähimmäissisältöön kuuluvat osapuolet, kohde, hinta ja omistuksen siirto (Maakaari 2:4) — ilman näitä keskeisiä elementtejä kauppakirja ei täytä lain vaatimuksia.
Suomessa lainhuuto on haettava Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan päivämäärästä (Maakaari 11:1). Lainhuuto vahvistaa ostajan omistusoikeuden kiinteistörekisteriin. Varainsiirtovero on 4 % kauppahinnasta, ja se on suoritettava Verohallinnolle 2 kuukauden kuluessa. Lainhuutoa ei myönnetä, ennen kuin varainsiirtovero on maksettu.
Mitä malli sisältää?
Mallimme kattaa kaikki Maakaaren 2 luvun pakottavat osa-alueet, jotka kaupanvahvistajan ja Maanmittauslaitoksen tarkistavat Suomessa.
Myyjän tiedot
Nimi, henkilötunnus ja osoite — kaupanvahvistaja tarkistaa henkilöllisyyden Suomessa.
Ostajan tiedot
Vastaavat tiedot, sekä mahdolliset yhteisostajat ja heidän osuutensa kiinteistöstä.
Kiinteistön tiedot
Kiinteistötunnus (esim. 091-024-0123-0045), nimi, kunta ja osoite Suomessa.
Pinta-ala ja rakennukset
Maapinta-ala, rakennusten lukumäärä ja niiden pääasialliset ominaisuudet.
Rasitukset
Mahdolliset kiinnitykset, panttioikeudet, vuokrasopimukset — Maakaari 5 luku.
Kauppahinta ja maksutapa
Hinta EUR ja maksuehto (käteinen, asuntolaina, osamaksu) selkeästi yksilöitynä.
Siirtopäivä
Päivä, jolloin omistus, hallinta ja vastuu siirtyvät myyjältä ostajalle.
Lainhuudon tila
Maanmittauslaitoksen rekisterin nykytila ja siihen vaikuttavat seikat.
Lykkäys- ja purkuehdot
Mahdolliset Maakaaren 2:9-11 §:n mukaiset lykkäys- ja purkuehdot (enintään 5 v).
Tarkastusoikeus ja virhevastuu
Ostajan tarkastusoikeus, salaiset virheet ja myyjän vastuu Maakaari 4 luvun mukaan.
Näin laadit kiinteistön kauppakirjan Suomessa
Kiinteistön kauppa on muodollinen prosessi, joka edellyttää kaupanvahvistajan ja Maanmittauslaitoksen yhteistyötä — varatkaa aikaa huolellisille tarkastuksille.
- 1
Hankkikaa kiinteistörekisteriotteet
Suomessa Maanmittauslaitokselta saa kiinteistörekisteriotteen, lainhuutotodistuksen ja rasitustodistuksen. Nämä kertovat omistussuhteen, kiinnitysten tilanteen ja kiinteistölle merkityt rasitukset — välttämättömiä ennen kauppaa.
- 2
Sopikaa kauppahinnasta ja maksuehdoista
Kauppahinta voi sisältää käteissuorituksen ja asuntolainan. Suomessa siirtopäivänä luovutetaan kiinteistö ja sen avaimet ostajalle, ja loput maksetaan tilisiirtona myyjän IBAN-tilille.
- 3
Sopikaa kaupanvahvistaja
Kaupanvahvistajaksi voi Suomessa ryhtyä DVV:n notaari, julkinen kaupanvahvistaja, henkikirjoittaja tai eräät muut viranomaiset. Vahvistuksen hinta on noin 100-200 EUR, ja se on Maakaaren 2:1 mukaan pakollinen.
- 4
Allekirjoittakaa kaupanvahvistajan edessä
Maakaaren 2:1 §:n mukaan molempien osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Kaupanvahvistaja tarkistaa henkilöllisyyden, dokumentit ja vahvistaa omalla allekirjoituksellaan ja sinetillään.
- 5
Hakekaa lainhuuto Maanmittauslaitokselta
Suomessa lainhuuto haetaan 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan päivämäärästä. Sitä ennen on suoritettava 4 %:n varainsiirtovero Verohallinnolle. Lainhuuto vahvistaa omistusoikeuden kiinteistörekisteriin lopullisesti.
Oikeudellisia näkökohtia
Suomalaisen kiinteistökaupan keskeiset säännökset löytyvät Maakaaresta — ja niiden noudattaminen on ehdoton edellytys kaupan pätevyydelle.
Tämä malli on tarkoitettu tiedoksi eikä korvaa lakimiehen neuvoa. Suosittelemme aina asianajajan tai pätevän kiinteistönvälittäjän käyttämistä Suomen kiinteistökaupassa, sillä taloudelliset riskit ovat merkittäviä.
Mukautettu Suomen kiinteistölainsäädäntöön
Muotomääräys (Maakaari 2:1)
Suomessa kiinteistön kauppa on muotomääräinen oikeustoimi: kirjallinen kauppakirja, kaupanvahvistajan vahvistus ja molempien osapuolten allekirjoitus kaupanvahvistajan edessä ovat pakollisia. Ilman näitä muotomääräyksiä kauppa on pätemätön — ei mikään yksimielisyys, suullinen sopimus tai sähköpostiviesti voi sitä korvata. Tämä on Suomen oikeusjärjestelmän tärkein erottava piirre kiinteistökaupassa.
Varainsiirtovero (Varainsiirtoverolaki 931/1996)
Suomessa ostaja maksaa varainsiirtoveron 4 % kauppahinnasta. Vero on suoritettava Verohallinnolle 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan päivämäärästä. Lainhuutoa ei myönnetä, ennen kuin vero on maksettu — tämä on yksi syy, miksi varainsiirtovero on suoritettava heti kaupan jälkeen. Ensiasunnon ostajalle voi olla vapautus tietyin edellytyksin (Varainsiirtoverolaki 931/1996 § 25).
Lainhuuto (Maakaari 11:1)
Suomessa lainhuuto on haettava Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan päivämäärästä. Lainhuuto vahvistaa omistusoikeuden kiinteistörekisteriin lopullisesti. Mikäli lainhuutoa ei haeta määräajassa, ostaja voi joutua maksamaan korkeampia veroja ja hänen omistusoikeudensa kolmansiin osapuoliin nähden voi olla heikompi. Lainhuudon hakemus tehdään yleensä asianajajan tai pankin avustuksella.
Virhevastuu (Maakaari 4 luku)
Suomessa myyjä vastaa Maakaaren 4 luvun mukaan kiinteistön laadusta ja sopimuksenmukaisuudesta. Salaiset virheet (kosteusvauriot, perustusten ongelmat, asbesti) säilyvät myyjän vastuulla, vaikka kauppa tehtiin "sellaisena kuin se on" -ehdolla. Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta — yleensä enintään 5 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Virhevastuukanne käsitellään asuinpaikkakunnan käräjäoikeudessa.
Usein kysyttyjä kysymyksiä
Laadi kiinteistön kauppakirja muutamassa minuutissa
Toteuttakaa kiinteistökauppa luotettavasti Suomen lain mukaisesti — täytä lomake, esikatsele asiakirja ja lataa PDF allekirjoitettavaksi kaupanvahvistajan edessä.
Free · Instant PDF · No account required