Kostenloser Mietvertrag Haus Vorlage

MIETGEGENSTAND

Vermietet wird das Einfamilienhaus Lerchenbergstrasse 18, 70597 Stuttgart-Degerloch mit einer Wohnflaeche von ca. 140 m² zzgl. einer Nutzflaeche (Keller, Dachboden) von ca. 45 m², Grundstuecksgroesse ca. 480 m², 5 Zimmer nebst Kueche(n), Bad/WC und Flur. Das Haus ist mit einer Gas-Zentralheizung ausgestattet. Der Garten steht dem Mieter zur alleinigen Nutzung zur Verfuegung. Eine Garage bzw. ein Stellplatz ist Bestandteil der Mietsache. Weitere Ausstattung: Einbaukueche mit Elektrogeraeten, 2 Baeder (davon 1 mit Badewanne und Dusche), Gaeste-WC, Kaminanschluss im Wohnzimmer, Holzfussboeden in Wohn- und Schlafbereich, Fliesen in Nassbereichen. Zur Mietsache gehoeren zudem folgende Nebengebaeude: Doppelgarage mit Elektrotor, Gartenhaus (ca. 8 m²), ueberdachte Terrasse (ca. 20 m²). Die Mietsache wird zum vertragsgemaessen Gebrauch als Wohnraum ueberlassen (§ 535 Abs. 1 BGB).

MIETBEGINN UND MIETDAUER

Das Mietverhaeltnis beginnt am 1. August 2025 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die gesetzlichen Kuendigungsfristen gemaess § 573c BGB finden Anwendung.

NETTOKALTMIETE

Die monatliche Nettokaltmiete betraegt 2.100 EUR. Mieterhoehungen sind nur nach Massgabe der gesetzlichen Vorschriften (§§ 557 ff. BGB) zulaessig, insbesondere bis zur ortsueblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) unter Beachtung der Kappungsgrenze.

BETRIEBSKOSTEN (§ 556 BGB, BETRKV)

Der Mieter traegt die umlagefaehigen Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV. Bei einem Einfamilienhaus trifft den Mieter der Gesamtumfang der Betriebskosten. Es wird eine Vorauszahlung in Hoehe von 520 EUR monatlich erhoben. Der Vermieter rechnet jaehrlich nach tatsaechlichem Verbrauch ab; die Abrechnung ist dem Mieter gemaess § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spaetestens bis zum Ablauf des zwoelften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

HEIZUNG UND WARMWASSER

Die Heiz- und Warmwasserversorgung erfolgt ueber eine Gas-Zentralheizung. Die Heizkosten werden gemaess Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zu mindestens 50 % und hoechstens 70 % verbrauchsabhaengig abgerechnet. Der Mieter ist verpflichtet, die Heizungsanlage fachgerecht zu bedienen und bei Stoerungen den Vermieter unverzueglich zu informieren. Die jaehrliche Wartung der Heizung obliegt dem Vermieter; die Kosten sind umlagefaehige Betriebskosten.

MIETKAUTION (§ 551 BGB)

Der Mieter leistet zur Sicherung saemtlicher Anspruechen des Vermieters eine Kaution in Hoehe von 6.300 EUR. Die Kaution darf gemaess § 551 Abs. 1 BGB hoechstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettokaltmiete betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem Vermoegen bei einem Kreditinstitut zu den fuer Spareinlagen mit dreimonatiger Kuendigungsfrist ueblichen Zinsen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).

ZAHLUNGSMODALITAETEN

Die Gesamtmiete (Kaltmiete zuzueglich Nebenkostenvorauszahlung) ist gemaess § 556b Abs. 1 BGB monatlich im Voraus, spaetestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, auf das vom Vermieter benannte Konto zu zahlen. Bei Zahlungsverzug haftet der Mieter nach §§ 286, 288 BGB.

UEBERGABE UND ZUSTAND

Die Uebergabe des Hauses erfolgt zum Mietbeginn. Die Parteien erstellen ein schriftliches Uebergabeprotokoll, in dem der Zustand der Raeume, Garten, Garage, Nebengebaeude sowie die Zaehlerstaende (Strom, Gas, Wasser, Heizung) festgehalten werden. Bei Auszug wird ein Rueckgabeprotokoll erstellt. Schadensersatzansprueche wegen Veraenderungen oder Verschlechterungen verjaehren gemaess § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten nach Rueckerhalt der Mietsache.

SCHOENHEITSREPARATUREN

Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung traegt gemaess § 535 Abs. 1 S. 2 BGB grundsaetzlich der Vermieter. Schoenheitsreparaturen umfassen ausschliesslich die Arbeiten im Inneren der Mietsache (Tapezieren, Streichen der Waende und Decken, der Heizkoerper, Innentueren, Fenster von innen). Eine wirksame Abwaelzung auf den Mieter setzt nach staendiger BGH-Rechtsprechung voraus, dass das Haus dem Mieter renoviert uebergeben wurde und die Klausel keine starren Fristenplaene enthaelt (BGH VIII ZR 185/14 vom 18.03.2015). Die Pflege der Aussenfassade und des Daches obliegt stets dem Vermieter.

INSTANDHALTUNG UND KLEINREPARATUREN

Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache obliegt dem Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Kleinreparaturklausel ist nach der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 129/09) nur wirksam, wenn sie sich auf Installationsgegenstaende des haeufigen Zugriffs beschraenkt und Einzel- sowie Jahresobergrenzen enthaelt. Bei einem Haus umfasst dies typischerweise Armaturen, Fensterverschluesse und Tuerklinken.

GARTEN UND AUSSENANLAGEN

Der zum Haus gehoerende Garten steht dem Mieter zur alleinigen Nutzung zur Verfuegung. Die laufende Pflege (Rasenmaehen, Hecken- und Strauchschnitt, Unkrautbeseitigung, Laubentsorgung, Winterdienst auf Gehwegen) obliegt dem Mieter. Die Neuanlage sowie die Pflege groesserer Baeume (ab Stammumfang 60 cm), die Instandhaltung fester Bauwerke (Zaun, Mauer, Terrasse, Gartenhaus) und Baumfaellungen obliegen dem Vermieter bzw. beduerfen seiner vorherigen schriftlichen Zustimmung. Der Mieter hat die Aussenanlagen in einem ordnungsgemaessen Zustand zu halten.

MAENGEL UND MIETMINDERUNG (§§ 536, 536C BGB)

Der Mieter hat dem Vermieter Maengel an der Mietsache unverzueglich anzuzeigen (§ 536c BGB). Bei erheblichen Maengeln ist der Mieter gemaess § 536 BGB zur Mietminderung berechtigt. Unterlaesst der Mieter die Anzeige, haftet er dem Vermieter fuer den dadurch entstandenen Schaden (§ 536c Abs. 2 BGB). Der Mieter hat Feuchtigkeits- und Schimmelschaeden durch ausreichendes Lueften und Heizen zu vermeiden.

HAFTUNG UND VERSICHERUNG

Der Vermieter unterhaelt eine Wohngebaeudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, ggf. Elementar), eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie ggf. eine Oeltankversicherung; die Kosten sind umlagefaehige Betriebskosten. Dem Mieter wird dringend empfohlen, eine eigene Hausratversicherung sowie eine Privathaftpflichtversicherung abzuschliessen. Der Mieter haftet fuer Schaeden, die er, seine Angehoerigen, Besucher oder Erfuellungsgehilfen schuldhaft verursachen (§§ 276, 278 BGB). Die gewoehnliche Abnutzung ist nicht zu ersetzen (§ 538 BGB).

HAUSTECHNIK UND WARTUNG

Der Vermieter veranlasst die regelmaessige Wartung von Heizungsanlage, Warmwasserbereiter und Abwasserleitungen sowie die vorgeschriebenen Ueberpruefungen durch den Schornsteinfeger (gemaess Kehr- und Ueberpruefungsordnung). Die entsprechenden Kosten sind umlagefaehige Betriebskosten. Der Mieter hat die notwendigen Arbeiten zu dulden und Zugang zu den entsprechenden Anlagen zu gewaehren. Bei Stoerungen der Haustechnik ist der Vermieter unverzueglich zu informieren.

BENUTZUNG DER MIETSACHE

Das Haus ist ausschliesslich als Wohnung zu nutzen. Eine teilgewerbliche Nutzung mit Publikumsverkehr bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter hat die Mietsache pfleglich zu behandeln.

UNTERVERMIETUNG (§§ 540, 553 BGB)

Eine Untervermietung bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnflaeche bei berechtigtem Interesse (§ 553 Abs. 1 BGB). Der Vermieter kann die Erlaubnis an eine angemessene Mieterhoehung knuepfen (§ 553 Abs. 2 BGB).

TIERHALTUNG

Die Haltung von Kleintieren in ueblicher Anzahl ist gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die nur aus sachlichem Grund verweigert werden darf. Ein generelles Tierhaltungsverbot ist nach staendiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (BGH VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013).

SCHOENHEITSREPARATUREN — ERWEITERTE REGELUNG

Das Haus wurde dem Mieter in renoviertem Zustand uebergeben. Der Mieter uebernimmt die Schoenheitsreparaturen im Inneren des Hauses nach tatsaechlichem Bedarf; starre Fristenplaene werden nicht vereinbart. Die Pflege und Instandhaltung der Aussenfassade, des Daches, der Dachrinnen, der Aussentueren von aussen sowie der Fenster von aussen obliegt ausschliesslich dem Vermieter und ist ausdruecklich nicht Bestandteil der Schoenheitsreparaturen.

KLEINREPARATURKLAUSEL (BGH VIII ZR 129/09)

Der Mieter traegt die Kosten fuer Kleinreparaturen an Installationsgegenstaenden fuer Elektrizitaet, Wasser und Gas, an Heiz- und Kocheinrichtungen, an Fenster- und Tuerverschluessen sowie an Verschlussvorrichtungen, soweit es sich um Gegenstaende des haeufigen Zugriffs handelt. Die Kosten der einzelnen Reparatur duerfen 120 EUR nicht uebersteigen; die jaehrliche Gesamtbelastung ist auf 8 % der Jahresnettokaltmiete begrenzt.

GARTENPFLEGE — INDIVIDUELLE VEREINBARUNG

Der Mieter uebernimmt die laufende Gartenpflege (Rasenmaehen woechentlich in der Vegetationsperiode, Hecken- und Strauchschnitt zweimal jaehrlich, Laubentsorgung, Winterdienst auf den Gehwegen). Gartenwerkzeug steht im Gartenhaus zur Verfuegung.

Groessere gestalterische Massnahmen (Anlage neuer Beete, Errichtung von Terrassen, Pavillons, Gartenhaeusern, Gewaechshaeusern), Baumfaellungen oder die Umgestaltung befestigter Flaechen beduerfen stets der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter ist verpflichtet, bei Auszug den urspruenglichen Zustand wiederherzustellen, sofern der Vermieter dies verlangt.

HEIZUNGS-WARTUNGSVERTRAG

Fuer die Heizungsanlage besteht ein Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen. Die jaehrliche Wartung ist vom Vermieter zu veranlassen; die umlagefaehigen Kosten werden ueber die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt. Der Mieter hat den Zugang zur Heizungsanlage fuer Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gewaehren und die Anlage gemaess Hersteller-Bedienungsanleitung zu nutzen.

SCHORNSTEINFEGERPFLICHT

Die vorgeschriebenen Arbeiten des bevollmaechtigten Bezirksschornsteinfegers (Kehrung, Feuerstaettenschau, Emissionsmessung) gemaess Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) sind vom Mieter zu dulden. Die Kosten sind als umlagefaehige Betriebskosten § 2 Nr. 12 BetrKV vom Mieter zu tragen.

HAUSRATVERSICHERUNG DES MIETERS

Der Mieter verpflichtet sich, auf eigene Kosten eine Hausratversicherung mit ausreichender Deckungssumme sowie eine Privathaftpflichtversicherung mit Mietsachschaden-Einschluss abzuschliessen und waehrend der gesamten Mietdauer aufrechtzuerhalten. Der Nachweis ist dem Vermieter auf Verlangen vorzulegen.

KAUF BRICHT NICHT MIETE (§ 566 BGB)

Die Parteien weisen ausdruecklich auf den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) hin: Im Falle einer Veraeusserung des vermieteten Hauses tritt der Erwerber kraft Gesetzes in die sich aus diesem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Mieter ist verpflichtet, Besichtigungen durch ernsthafte Kaufinteressenten nach vorheriger Ankuendigung (mindestens 48 Stunden) und in zumutbarem Umfang (i.d.R. hoechstens zwei Termine pro Woche, zu angemessenen Zeiten) zu dulden.

TIERHALTUNG — INDIVIDUELLE VEREINBARUNG

Ein Familienhund (Golden Retriever) ist erlaubt. Die Katzenhaltung ist ebenfalls gestattet. Fuer Schaeden an Boeden, Tueren und Garten haftet der Mieter.

Fuer Schaeden durch gehaltene Tiere (insbesondere im Garten, an Boeden, Tueren, Terrassen) haftet der Mieter nach §§ 276, 833 BGB.

KUENDIGUNG

Das Mietverhaeltnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kuendigungsfristen gekuendigt werden. Die Kuendigungsfrist fuer den Mieter betraegt drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Fuer den Vermieter verlaengert sie sich nach fuenf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Eine ordentliche Kuendigung durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse gemaess § 573 BGB voraus (Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung, angemessene wirtschaftliche Verwertung). Das Recht zur ausserordentlichen fristlosen Kuendigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) bleibt unberuehrt. Saemtliche Kuendigungen beduerfen der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB).

Der Mieter kann der ordentlichen Kuendigung des Vermieters nach § 574 BGB (Sozialklausel) widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Haerte darstellen wuerde.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Aenderungen und Ergaenzungen dieses Vertrages beduerfen der Schriftform (§ 550 BGB); dies gilt auch fuer die Aufhebung dieser Schriftformklausel. Sollten einzelne Bestimmungen ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der uebrigen Bestimmungen hiervon unberuehrt (salvatorische Klausel). Muendliche Nebenabreden bestehen nicht. Der Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt, je eine fuer jede Partei. Es gilt ausschliesslich deutsches Recht. Gerichtsstand ist der Ort der belegenen Sache.