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MietrechtDeutschland

Kostenlose Nebenkostenabrechnung Vorlage

Eine Nebenkostenabrechnung legt die tatsaechlichen Betriebskosten eines Mietverhaeltnisses offen. Nutzen Sie unsere kostenlose Vorlage nach § 556 BGB — sofort als PDF herunterladen.

Nebenkostenabrechnung erstellen
Kostenlos nutzbarSofort als PDFKein Konto erforderlich
NEBENKOSTENABRECHNUNG
Abrechnungszeitraum: 1. Januar 2024 – 31. Dezember 2024
VERMIETER
NAME / FIRMAHausverwaltung Bergmann GmbH
ADRESSEMaximilianstraße 35, 80539 München
TELEFON+49 89 234567
E-MAILabrechnung@bergmann-hv.de
MIETER
NAMEHerr Michael Braun
ADRESSELeopoldstraße 42, 3. OG rechts, 80802 München
MIETOBJEKTLeopoldstraße 42, 3. OG rechts, 80802 München
ABRECHNUNGSDATEN
ABRECHNUNGSZEITRAUM1. Januar 2024 – 31. Dezember 2024
DATUM DER ABRECHNUNG15. März 2025
GESAMTFLÄCHE DES GEBÄUDES450 m²
WOHNFLÄCHE IHRE WOHNUNG75 m²
VERTEILUNGSSCHLÜSSELWohnfläche (m²)
Rechtsgrundlage: § 556 BGB (Betriebskostenabrechnung), § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV — Katalog der 17 umlagefähigen Positionen), § 556a BGB (Umlageschlüssel), §§ 7 und 9 Heizkostenverordnung (HeizkostenV — verbrauchsabhängige Abrechnung). Die Abrechnung erfolgt jährlich und muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV
PositionGesamtkosten (EUR)Ihr Anteil (EUR)
1. Grundsteuer1.800,00 EUR300,00 EUR
2. Wasserversorgung1.620,00 EUR270,00 EUR
3. Entwässerung (Abwasser)1.080,00 EUR180,00 EUR
4. Aufzug900,00 EUR150,00 EUR
5. Straßenreinigung / Müllabfuhr720,00 EUR120,00 EUR
6. Gebäudereinigung / Ungezieferbekämpfung840,00 EUR140,00 EUR
7. Gartenpflege600,00 EUR100,00 EUR
8. Allgemeinbeleuchtung360,00 EUR60,00 EUR
9. Schornsteinreinigung180,00 EUR30,00 EUR
10. Sach- und Haftpflichtversicherung1.200,00 EUR200,00 EUR
11. Hauswart1.500,00 EUR250,00 EUR
12. Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel540,00 EUR90,00 EUR
HEIZ- UND WARMWASSERKOSTEN (HEIZKOSTENV)
VERTEILUNG70 % nach Verbrauch / 30 % nach Fläche (§ 7 HeizkostenV)
GESAMTKOSTEN HEIZUNG/WARMWASSER4.200,00 EUR
IHR ANTEIL800,00 EUR
Abrechnungsergebnis
ZUSAMMENFASSUNG
GESAMTKOSTEN IHR ANTEIL2.690,00 EUR
GELEISTETE VORAUSZAHLUNGEN2.530,00 EUR
NACHZAHLUNG160,00 EUR
Es ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von 160,00 EUR. Bitte überweisen Sie den Betrag bis zum 30. April 2025 auf das Konto IBAN DE89 7001 0080 0012 3456 78.
Rechtliche Hinweise
1.
ABRECHNUNGSFRIST (§ 556 ABS. 3 S. 2 BGB)
Die jährliche Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen. Eine verspätete Abrechnung führt zum Verlust des Nachforderungsrechts des Vermieters, es sei denn, die Verspätung ist nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB).
2.
EINWENDUNGSFRIST (§ 556 ABS. 3 S. 5 BGB)
Einwendungen gegen diese Abrechnung müssen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang schriftlich geltend gemacht werden. Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, sofern der Mieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
3.
UMLAGESCHLÜSSEL (§ 556A BGB)
Die Betriebskosten werden — soweit nicht vertraglich anders vereinbart — nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Messbare Kosten (Wasser, Heizung, Warmwasser) sind verbrauchsabhängig abzurechnen, soweit eine Erfassung der Verbräuche technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist (§ 556a Abs. 1 S. 2 BGB).
4.
HEIZKOSTENABRECHNUNG (§ 7 HEIZKOSTENV)
Die Kosten für Heizung und zentrale Warmwasserversorgung sind zu mindestens 50 % und höchstens 70 % nach Verbrauch zu verteilen; der Rest entfällt auf die Wohnfläche oder den umbauten Raum. Seit 01.12.2022 müssen Mieter in Gebäuden mit zentraler Heizung gemäß § 6a HeizkostenV monatlich bzw. unterjährig über ihren Verbrauch informiert werden (Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen).
5.
BETRIEBSKOSTENKATALOG (§ 2 BETRKV)
Umlagefähig sind ausschließlich die in § 2 BetrKV abschließend aufgeführten 17 Positionen: (1) laufende öffentliche Lasten (Grundsteuer), (2) Wasserversorgung, (3) Entwässerung, (4) zentrale Heizungsanlage, (5) zentrale Warmwasserversorgung, (6) verbundene Heizung/Warmwasser, (7) Aufzug, (8) Straßenreinigung und Müllbeseitigung, (9) Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, (10) Gartenpflege, (11) Beleuchtung, (12) Schornsteinreinigung, (13) Sach- und Haftpflichtversicherungen, (14) Hauswart, (15) Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel, (16) Einrichtungen für Wäschepflege, (17) sonstige Betriebskosten (nur wenn im Mietvertrag konkret benannt). Nicht umlagefähig sind insbesondere Instandhaltungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten.
6.
BELEGEINSICHTSRECHT (BGH VIII ZR 78/05)
Der Mieter hat das Recht, in die Originalbelege der Abrechnung Einsicht zu nehmen. Die Einsicht erfolgt grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Vermieters. Auf Wunsch können auch Kopien gegen angemessene Kostenerstattung angefertigt werden. Bis zur Belegeinsicht besteht ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Nachforderung (BGH VIII ZR 78/05).
7.
CO₂-KOSTENAUFTEILUNG (AB 01.01.2023, § 5 CO2KOSTAUFG)
Bei Wohngebäuden mit fossilen Brennstoffen (Gas, Öl) werden die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Maßgeblich ist die energetische Qualität des Gebäudes: Je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Vermieteranteil (bis zu 95 %). Bei Gewerbeimmobilien gilt grundsätzlich 50:50.
Bei Fragen zu einzelnen Positionen dieser Abrechnung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Ein Termin zur Belegeinsicht kann nach Terminabsprache in unseren Geschäftsräumen vereinbart werden.
MIT FREUNDLICHEN GRÜSSEN
Dr. Stefan Bergmann
Geschäftsführung Hausverwaltung
Datum: ____________________

Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Eine Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) ist die jaehrliche Abrechnung des Vermieters ueber die tatsaechlich angefallenen Betriebskosten eines Mietobjekts. Sie stellt die Vorauszahlungen des Mieters den tatsaechlichen Kosten gegenueber und ergibt eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Die Rechtsgrundlage bildet § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Verspaetete Nachforderungen koennen nicht mehr geltend gemacht werden.

Die Abrechnung muss formellen Anforderungen genuegen: Sie muss die Gesamtkosten auflisten, den Verteilerschluessel angeben, den Anteil des Mieters berechnen und die geleisteten Vorauszahlungen abziehen. Der Mieter hat ein Einsichtsrecht in die Belege (§ 556 Abs. 3 BGB).

Was diese Vorlage enthaelt

Unsere Vorlage erfuellt alle Anforderungen einer formell korrekten Nebenkostenabrechnung.

Abrechnungszeitraum

Angabe des Abrechnungsjahres — in der Regel 12 Monate.

Gesamtkosten je Position

Auflistung aller Betriebskostenpositionen mit den Gesamtkosten des Gebaeudes.

Verteilerschluessel

Angabe des Umlageschluessels je Position — Wohnflaeche, Personenzahl oder Verbrauch.

Mieteranteil

Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils.

Vorauszahlungen

Gegenuberstellung der geleisteten Vorauszahlungen.

Ergebnis

Nachzahlung oder Guthaben des Mieters.

Zahlungsfrist

Frist fuer die Nachzahlung oder Erstattung des Guthabens.

Einsichtsrecht

Hinweis auf das Recht des Mieters, die Belege einzusehen.

So erstellen Sie eine Nebenkostenabrechnung

In fuenf Schritten zu Ihrer Nebenkostenabrechnung.

  1. 1

    Abrechnungszeitraum

    Geben Sie den Abrechnungszeitraum ein — in der Regel das Kalenderjahr.

  2. 2

    Kostenpositionen

    Tragen Sie die Gesamtkosten fuer jede Betriebskostenart ein.

  3. 3

    Verteilerschluessel

    Waehlen Sie den Umlageschluessel je Position — Flaeche, Personen oder Verbrauch.

  4. 4

    Vorauszahlungen

    Geben Sie die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen ein.

  5. 5

    Pruefen und herunterladen

    Ueberpruefen Sie alle Berechnungen, laden Sie die Abrechnung als PDF herunter und senden Sie sie an den Mieter.

Rechtliche Hinweise

Die Nebenkostenabrechnung unterliegt strengen gesetzlichen Anforderungen.

Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.

Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB)

Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen. Verspaetete Nachforderungen koennen nicht mehr geltend gemacht werden — Guthaben des Mieters sind jedoch auch nach Fristablauf auszuzahlen.

Formelle Anforderungen

Die Abrechnung muss enthalten: Abrechnungszeitraum, Gesamtkosten je Position, Verteilerschluessel, Mieteranteil und Abzug der Vorauszahlungen. Fehlt ein Element, ist die Abrechnung formell unwirksam.

Umlagefaehige Kosten (BetrKV)

Die Betriebskostenverordnung definiert 17 umlagefaehige Kostenarten: Grundsteuer, Wasser/Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Strassenreinigung, Muellabfuhr, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen u.a. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht umlagefaehig.

Einwendungsfrist des Mieters

Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist sind Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn, der Mieter hat die verspaetete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Haeufig gestellte Fragen

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