Kostenloser Grundstueckskaufvertrag Vorlage

VERTRAGSGEGENSTAND

Der Verkäufer verkauft und überträgt hiermit dem Käufer, der kauft und annimmt, folgendes Grundstück bzw. folgende Immobilie:

Objektart: Hausgrundstueck (Gebäude nebst Grund und Boden)
Lage / Adresse: Gartenweg 5, 80999 München
Eingetragen im Grundbuch von: Amtsgericht München, Grundbuchblatt Nr. Blatt 54321
Gemarkung: Allach, Flur: 12, Flurstück: 345
Grundstücksgrösse (Fläche): 850 m²
Wohn-/Nutzfläche (ca.): 182 m²
Nähere Beschreibung: Freistehendes Einfamilienhaus (massiv), 2 Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss, 5 Zimmer + 2 Bäder, Keller, Doppelgarage, Südgarten mit Terrasse
Baujahr: 1998, letzte Sanierung 2018 (Heizung, Dach, Fassade)

Die Parteien bestätigen, dass ihnen der aktuelle Grundbuchauszug (Hauptbuch und Bestandsverzeichnis) sowie die amtliche Flurkarte vor Beurkundung vorlag.

BESTEHENDE BELASTUNGEN

Abteilung II des Grundbuchs (Dienstbarkeiten, Lasten, Beschränkungen):
Wegerecht zugunsten des Flurstücks 346 (Nachbargrundstück Gartenweg 7) — bleibt bestehen

Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte):
Grundschuld der Sparkasse München zu 200.000,00 EUR — wird vom Verkäufer vor Eigentumsumschreibung vollständig gelöscht

Löschung durch den Verkäufer: Der Verkäufer verpflichtet sich, sämtliche nicht übernommenen Belastungen in Abt. II und Abt. III bis zum Eigentumsuebergang zur Löschung zu bringen. Der Verkäufer übergibt dem Notar die erforderlichen Löschungsbewilligungen der Gläubiger.

KAUFPREIS UND FÄLLIGKEIT

Der Kaufpreis beträgt 750.000,00 EUR (in Worten: siebenhundertfünfzigtausend Euro).

Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf das vom Notar geführte Notaranderkonto. Der Notar leitet den Kaufpreis nach Vorliegen sämtlicher Fälligkeitsvoraussetzungen (insbesondere Eintragung der Auflassungsvormerkung, Löschungsbewilligungen der nicht übernommenen Gläubiger, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer) an den Verkäufer weiter.

Weitere Fälligkeitsdetails: Der Kaufpreis wird innerhalb von 14 Tagen nach Fälligkeitsmitteilung des Notars auf das Notaranderkonto überwiesen.

Verzug: Ab Fälligkeit hat der Käufer den Kaufpreis mit fünf (5) Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen (§§ 288, 291 BGB). Bei schuldhaftem Verzug von mehr als 30 Tagen ist der Verkäufer nach Fristsetzung zum Ruecktritt berechtigt.

AUFLASSUNG (§§ 873, 925 BGB)

Die Vertragsparteien sind sich über den Eigentumsübergang am oben bezeichneten Grundbesitz einig und erklären hiermit vor dem beurkundenden Notar die Auflassung im Sinne des § 925 BGB. Sie beantragen die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch. Der Verkäufer bewilligt, der Käufer beantragt die Eintragung.

Der Notar wird angewiesen, den Eigentumsumschreibungsantrag erst zu stellen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt oder auf dem Notaranderkonto hinterlegt ist. Bis dahin wird die Umschreibung nicht vorgenommen.

AUFLASSUNGSVORMERKUNG (§§ 883, 885 BGB)

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums bewilligt der Verkäufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) zu Gunsten des Käufers in das Grundbuch. Der Käufer beantragt ihre Eintragung.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer vor einer anderweitigen Veräusserung oder Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer sowie vor dem Zugriff Dritter (einschliesslich des Insolvenzverwalters im Falle einer Insolvenz des Verkäufers). Nach Eintragung der Eigentumsübertragung wird die Vormerkung von Amts wegen gelöscht.

BESITZÜBERGANG, NUTZUNGEN, LASTEN UND GEFAHR

Der Besitz am Kaufobjekt geht am 1. Juli 2025 auf den Käufer über, frühestens jedoch mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Mit dem Besitzübergang gehen ab dem 1. Juli 2025 die Nutzungen und Lasten (§ 446 Satz 2 BGB), die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung (§ 446 Satz 1 BGB) sowie die Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Bis zum Besitzübergang bleibt der Verkäufer verpflichtet, eine übliche Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser) aufrechtzuerhalten; der Käufer hat rechtzeitig für den Abschluss einer eigenen Versicherung zu sorgen.

KOSTEN UND GRUNDERWERBSTEUER

Kostenverteilung (Standard):
Käufer trägt:
• Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzugs (Notargebühren nach GNotKG);
• Die Kosten der Eintragung der Auflassungsvormerkung und des Eigentumsumschreibungsantrags (Grundbuchkosten nach GNotKG);
• Die Grunderwerbsteuer gemäss §§ 1, 11 GrEStG (Hinweis: Der Steuersatz variiert je Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen); das zuständige Finanzamt erstellt einen Steuerbescheid und erteilt nach Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung);
• Die Kosten der Eintragung seiner Finanzierungsgrundschulden.

Verkäufer trägt:
• Die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen (insb. Altgrundschulden in Abt. III);
• Etwaige eigene Beratungskosten (Steuerberater, Anwalt);
• Etwaige Maklerprovision, soweit der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Maklerprovision: Seit 23.12.2020 gilt bei Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher die gesetzliche Aufteilung der Maklerprovision nach §§ 656a–656d BGB (in der Regel hälftig).

BESCHAFFENHEIT UND GEWÄHRLEISTUNG

Der Kaufgegenstand wird wie besehen und im gegenwärtigen Zustand verkauft. Die Parteien sind sich einig, dass die Beschaffenheit dem Zustand entspricht, in dem der Käufer das Objekt in Augenschein genommen hat.

Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln werden — soweit rechtlich zulässig — ausgeschlossen. Der Gewährleistungsausschluss gilt nicht:
• bei arglistigem Verschweigen eines Mangels durch den Verkäufer (§ 444 BGB);
• bei Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie (§ 444 BGB);
• für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit;
• für Schäden aus grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Pflichtverletzung.

Der Verkäufer versichert nach bestem Wissen, dass ihm keine verborgenen, nicht offen erkennbaren Sachmängel bekannt sind, die er dem Käufer verschwiegen hat (BGH V ZR 159/06). Die dingliche Last- und Rechtsmängelhaftung nach § 435 BGB bleibt unberührt: Der Verkäufer garantiert, dass das Grundstück ausser den in § 2 genannten Belastungen frei von Rechten Dritter ist.

ENERGIEAUSWEIS (§ 80 GEG)

Der Verkäufer übergibt dem Käufer bei Besichtigung bzw. spätestens im Beurkundungstermin den gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis gemäss § 80 Gebäudeenergiegesetz (GEG):

Ausweistyp: Energiebedarfsausweis (Berechnung auf Basis der Gebäudeeigenschaften)
Kennwerte: Endenergiebedarf 78 kWh/(m²·a), Effizienzklasse C, Gas-Brennwertkessel, Baujahr 1998 (Heizung 2018 erneuert)

Der Käufer bestätigt, den Energieausweis erhalten und zur Kenntnis genommen zu haben. Die im Ausweis angegebenen Werte sind keine zugesicherte Eigenschaft des Kaufgegenstandes.

FINANZIERUNG UND RUECKTRITTSRECHT BEI FEHLENDER FINANZIERUNG

Der Käufer finanziert den Kauf ganz oder teilweise über ein Bankdarlehen. Der Verkäufer stimmt unwiderruflich zu, dass zur Absicherung dieses Darlehens vor Kaufpreiszahlung eine Finanzierungsgrundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank in das Grundbuch eingetragen wird; die Bank erhält die Valutierung des Darlehens direkt auf das Notaranderkonto.

Details: Der Käufer finanziert ca. 450.000 EUR über ein Bankdarlehen der Münchner Bank eG; die Grundschuld in dieser Höhe wird vor Kaufpreiszahlung eingetragen.

Finanzierungsvorbehalt: Sollte der Käufer trotz gewissenhafter Bemühungen binnen sechs (6) Wochen nach Beurkundung keine verbindliche Finanzierungszusage erhalten, kann er binnen weiterer zwei (2) Wochen schriftlich (Notar zu Kenntnis) vom Vertrag zurücktreten, ohne dass Schadensersatz-/Aufwendungsersatzansprüche gegen ihn geltend gemacht werden können. Der Nachweis der erfolglosen Finanzierungsbemühungen (Ablehnungsschreiben von mindestens zwei Banken) ist beizufügen.

VORKAUFSRECHTE

Die Parteien weisen darauf hin, dass folgende Vorkaufsrechte bestehen können und — soweit gegeben — vor Fälligkeit des Kaufpreises abzuarbeiten sind:
(a) Gemeindliches Vorkaufsrecht (§ 24 BauGB): Der Notar holt beim zuständigen Städtebauamt die Negativbescheinigung ein, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht ausübt. Ohne diese Bescheinigung erfolgt keine Eigentumsumschreibung;
(b) Mietervorkaufsrecht (§ 577 BGB): Bei Umwandlung von Wohnraum in Wohnungseigentum und Erstverkauf während Mietzeit;
(c) Dingliche Vorkaufsrechte (§§ 1094 ff. BGB): Ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten wäre in Abteilung II sichtbar; im vorliegenden Fall besteht ein solches nach Angaben des Verkäufers nicht;
(d) Sonstige Vorkaufsrechte: Aus Familiengesellschaftsverträgen, Nachbarvereinbarungen etc. sind die Parteien zu unverzüglicher gegenseitiger Information verpflichtet.

ERSCHLIESSUNG UND BAUGENEHMIGUNGEN

Der Verkäufer versichert, dass das Grundstück baulich und technisch erschlossen ist (Anschluss an öffentliche Wasserversorgung, Abwasser, Strom und Straße) und dass sämtliche zum Vertragsschluss entstandenen Erschliessungsbeiträge und Anliegerbeiträge vollständig bezahlt sind. Künftige Erschliessungskosten (insbesondere bei Ausbau noch nicht abgerechneter Strassenzüge oder Nachveranlagung) trägt der Käufer ab Besitzübergang.

Bestehende Baugenehmigungen, Bauteilprüfungen, Statik-Unterlagen sowie Bestandsakten übergibt der Verkäufer bei Besitzübergang an den Käufer. Der Verkäufer versichert, dass sämtliche baulichen Massnahmen am Gebäude rechtmäßig ausgeführt und behördlich genehmigt wurden; Schwarzbauten sind ihm nicht bekannt.

VOLLZUGSANWEISUNGEN AN DEN NOTAR

Der beurkundende Notar wird beauftragt und bevollmächtigt:
(a) sämtliche Eintragungsbewilligungen, Löschungsbewilligungen und Anträge zum Grundbuchamt einzureichen;
(b) die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt einzuholen;
(c) eine Negativbescheinigung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht einzuholen;
(d) die Fälligkeitsmitteilung an die Parteien zu versenden, sobald sämtliche Voraussetzungen vorliegen;
(e) den auf Notaranderkonto liegenden Kaufpreis nach der Fälligkeitsprüfung auszukehren;
(f) die Eigentumsumschreibung zu beantragen, sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Form: Änderungen, Ergänzungen und Aufhebungen dieses Vertrages bedürfen nach § 311b BGB ebenfalls der notariellen Beurkundung.
Salvatorische Klausel: Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so bleiben die übrigen Bestimmungen davon unberührt; die unwirksame Klausel ist im Wege der Auslegung durch eine wirksame Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten am nächsten kommt.
Abschriften: Von dieser Urkunde erhalten: Verkäufer (beglaubigte Abschrift), Käufer (Ausfertigung), finanzierende Bank (Ausfertigung, soweit erforderlich), Finanzamt (Abschrift zur Grunderwerbsteuer), Grundbuchamt (Ausfertigung zur Eintragung), Gemeinde (Abschrift wegen gemeindlichen Vorkaufsrechts).
Anwendbares Recht und Gerichtsstand: Es gilt deutsches Recht. Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist das Gericht, in dessen Bezirk das Kaufobjekt belegen ist (§ 24 ZPO ist für dingliche Klagen zwingend).

Notarieller Vermerk: Die Vertragsparteien bestätigen, dass der Notar sie über die rechtliche Tragweite dieses Vertrages, insbesondere über die Grunderwerbsteuer, das Risiko vorzeitiger Kaufpreiszahlung und die Bedeutung der Auflassungsvormerkung belehrt hat.