INDEXMIETVERTRAG
Wohnraummietvertrag Mit Indexklausel Gemaess § 557B BGB
VERMIETER
Hausverwaltung Friedrich GbR
Maximilianstrasse 25, 80539 Muenchen
Durch: Heinrich Friedrich
MIETER
Dr. Claudia Stein
Leopoldstrasse 40, 80802 Muenchen
Mietbeginn: 1. Mai 2025
Indexmiete: 1.450 EUR
Zwischen Hausverwaltung Friedrich GbR (nachfolgend „Vermieter“) und Dr. Claudia Stein (nachfolgend „Mieter“) wird der folgende Indexmietvertrag ueber Wohnraum gemaess §§ 535 ff. BGB in Verbindung mit § 557b BGB geschlossen.
1.
MIETGEGENSTAND
Vermietet wird die Wohnung Maximilianstrasse 25, 2. OG rechts, 80539 Muenchen mit einer Wohnflaeche von ca. 85 m² und 3 Zimmern, nebst Kueche, Bad und WC. Zur Wohnung gehoeren zudem folgende Nebenraeume: Kellerabteil Nr. 7, gemeinsamer Fahrradraum. Die Mietsache wird dem Mieter zum vertragsgemaessen Gebrauch als Wohnraum ueberlassen (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemaessen Gebrauch geeigneten Zustand zu uebergeben und in diesem Zustand zu erhalten.
2.
MIETBEGINN UND MIETDAUER
Das Mietverhaeltnis beginnt am 1. Mai 2025 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die gesetzlichen Kuendigungsfristen gemaess § 573c BGB finden Anwendung. Der Vermieter kann das Mietverhaeltnis nur bei berechtigtem Interesse im Sinne des § 573 BGB kuendigen (z.B. Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder wirtschaftliche Verwertung).
3.
MIETE UND ZAHLUNG
Die monatliche Nettokaltmiete betraegt zu Mietbeginn 1.450 EUR. Zusaetzlich sind Nebenkosten als Vorauszahlung in Hoehe von 280 EUR monatlich zu leisten. Die Gesamtmiete ist gemaess § 556b Abs. 1 BGB monatlich im Voraus, spaetestens bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats, an den Vermieter zu zahlen. Bei Zahlungsverzug haftet der Mieter nach den gesetzlichen Vorschriften (§§ 286, 288 BGB).
4.
INDEXKLAUSEL (§ 557B BGB)
Die Parteien vereinbaren eine Indexmiete im Sinne des § 557b BGB. Massgeblich ist ausschliesslich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex fuer Deutschland (VPI). Andere Indizes sind gemaess § 557b Abs. 1 BGB nicht zulaessig.
Als Ausgangswert gilt der VPI des Basisjahres 2020 mit einem Basiswert von 100. Die Miete aendert sich in dem Prozentsatz, in dem sich der Verbraucherpreisindex seit Mietbeginn bzw. seit der letzten wirksamen Mietanpassung veraendert hat.
5.
MIETANPASSUNG
Nach § 557b Abs. 2 S. 1 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unveraendert bleiben, bevor sie durch die Indexaenderung angepasst werden kann. Die Mietaenderung ist durch den Vermieter oder den Mieter in Textform geltend zu machen; dabei sind die eingetretene Aenderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhoehung in einem Geldbetrag auszuweisen (§ 557b Abs. 3 BGB). Die geaenderte Miete ist mit Beginn des uebernaechsten Monats nach dem Zugang der Erklaerung zu entrichten.
Erganzend vereinbaren die Parteien, dass eine Anpassung erst erfolgt, wenn die Indexveraenderung mindestens 3 % betraegt. Diese Schwelle ist zulaessig, da sie nicht gegen das gesetzliche Mindestintervall verstoesst.
6.
AUSSCHLUSS REGULAERER MIETERHOEHUNGEN
Gemaess § 557b Abs. 2 S. 2 BGB ist waehrend der Geltungsdauer dieser Indexvereinbarung eine Mieterhoehung nach §§ 558, 559 bis 559b BGB (Anpassung an die ortsuebliche Vergleichsmiete, Mieterhoehung nach Modernisierung) ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon sind Mieterhoehungen nach § 559 BGB wegen baulicher Massnahmen, die der Vermieter aufgrund von Umstaenden nicht zu vertreten hat (z.B. behoerdliche Anordnungen zur energetischen Sanierung).
7.
BETRIEBSKOSTEN (§ 556 BGB)
Die umlagefaehigen Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) werden als Vorauszahlung erhoben und jaehrlich nach dem Grundsatz der Abrechnung nach tatsaechlichem Anfall abgerechnet (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnung ist dem Mieter spaetestens bis zum Ablauf des zwoelften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 S. 3 BGB). Die Heiz- und Warmwasserkosten werden nach Massgabe der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verbrauchsabhaengig umgelegt.
8.
MIETKAUTION (§ 551 BGB)
Der Mieter leistet zur Sicherung saemtlicher Anspruechen des Vermieters aus dem Mietverhaeltnis eine Kaution in Hoehe von 4.350 EUR. Die Kaution darf gemaess § 551 Abs. 1 BGB hoechstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettokaltmiete betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhaeltnisses faellig (§ 551 Abs. 2 BGB).
Der Vermieter hat die Kaution getrennt von seinem Vermoegen bei einem Kreditinstitut zu den fuer Spareinlagen mit dreimonatiger Kuendigungsfrist ueblichen Zinssaetzen anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhoehen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Rueckzahlung erfolgt nach Beendigung des Mietverhaeltnisses unter Beruecksichtigung einer angemessenen Pruefungsfrist von regelmaessig bis zu sechs Monaten.
9.
SCHOENHEITSREPARATUREN
Die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache traegt grundsaetzlich der Vermieter (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Schoenheitsreparaturen im Inneren der Wohnung (Tapezieren, Streichen der Waende und Decken, Streichen der Fussboeden, Heizkoerper einschliesslich Heizrohre, der Innentueren sowie der Fenster und Aussentueren von innen) werden nur dann vom Mieter geschuldet, wenn die Wohnung ihm renoviert uebergeben wurde und die Klausel keine starren Fristenplaene enthaelt (BGH VIII ZR 185/14).
10.
UEBERGABE, ZUSTAND UND SCHLUESSEL
Die Uebergabe der Mietsache erfolgt zum Mietbeginn. Die Parteien vereinbaren, ein schriftliches Uebergabeprotokoll zu erstellen, in dem Zustand, Maengel und Zaehlerstaende dokumentiert werden. Der Mieter erhaelt die zur Wohnung gehoerenden Schluessel ausgehaendigt. Verlorene oder unbrauchbar gewordene Schluessel sind dem Vermieter auf Kosten des Mieters zu ersetzen, sofern dieser den Verlust zu vertreten hat.
11.
UNTERVERMIETUNG (§§ 540, 553 BGB)
Eine Untervermietung der Wohnung oder von Teilen der Wohnung bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Der Mieter hat gemaess § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (z.B. Bildung einer Wohngemeinschaft, Aufnahme eines Lebenspartners oder wirtschaftliche Entlastung), sofern dem Vermieter die Ueberlassung nicht aus einem in der Person des Dritten liegenden Grund unzumutbar ist.
12.
TIERHALTUNG
Die Haltung von Kleintieren in ueblicher Anzahl (z.B. Zierfische, Hamster, Wellensittiche) ist ohne Genehmigung stets gestattet (BGH VIII ZR 168/12). Ein generelles Tierhaltungsverbot ist nach staendiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam (BGH VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013). Fuer die Haltung von Hunden und Katzen ist eine Einzelfallabwaegung erforderlich, die das Interesse des Mieters, die Auswirkungen auf die Mitmieter und die konkrete Wohnsituation beruecksichtigt.
13.
HAUSORDNUNG
Eine gegebenenfalls als Anlage beigefuegte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages. Der Mieter verpflichtet sich, die Ruhezeiten (in der Regel 22:00–6:00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen) zu beachten und auf die uebrigen Bewohner Ruecksicht zu nehmen. Aenderungen der Hausordnung sind dem Mieter in Textform mitzuteilen und duerfen die vertraglichen Rechte des Mieters nicht einschraenken.
14.
KUENDIGUNG
Das Mietverhaeltnis kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekuendigt werden. Die Kuendigungsfrist fuer den Mieter betraegt gemaess § 573c Abs. 1 S. 1 BGB drei Monate zum Ende eines Kalendermonats. Fuer den Vermieter verlaengert sich die Kuendigungsfrist nach fuenf Jahren Mietdauer auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate. Eine ordentliche Kuendigung durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB voraus. Das Recht zur ausserordentlichen fristlosen Kuendigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) bleibt unberuehrt. Kuendigungen beduerfen der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB).
15.
SONDERKUENDIGUNGSRECHT BEI INDEXSTEIGERUNG
Zusaetzlich zu den gesetzlichen Kuendigungsrechten wird dem Mieter ein vertragliches Sonderkuendigungsrecht eingeraeumt: Erhoehung der Indexmiete um mehr als 20 % gegenueber der Ausgangsmiete. Der Mieter kann in diesem Fall das Mietverhaeltnis mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats kuendigen. Die Sonderkuendigung ist innerhalb von zwei Monaten ab Zugang der Anpassungserklaerung in Textform geltend zu machen.
16.
DECKELUNG DER JAEHRLICHEN ANPASSUNG
Ungeachtet der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes wird vereinbart, dass die jaehrliche Erhoehung der Nettokaltmiete einen bestimmten Prozentsatz nicht ueberschreitet. Eine daruber hinausgehende Erhoehung bedarf einer gesonderten Vereinbarung beider Parteien in Textform. Diese Abrede ist als zugunsten des Mieters abweichende Vereinbarung gemaess § 557b Abs. 4 BGB zulaessig.
17.
HAERTEEINWAND DES MIETERS (§ 574 BGB)
Der Mieter kann der ordentlichen Kuendigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhaeltnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhaeltnisses fuer ihn, seine Familie oder einen anderen Angehoerigen seines Haushalts eine Haerte bedeuten wuerde, die auch unter Wuerdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). Als Haerte koennen insbesondere hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender angemessener Ersatzwohnraum anerkannt werden.
18.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
Aenderungen und Ergaenzungen dieses Vertrages beduerfen der Schriftform; dies gilt auch fuer die Abaenderung dieser Schriftformklausel (§ 550 BGB). Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der uebrigen Bestimmungen unberuehrt; an die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt die gesetzliche Regelung (salvatorische Klausel). Es gilt ausschliesslich deutsches Recht unter Ausschluss des UN-Kaufrechts. Gerichtsstand ist der Ort der belegenen Sache.
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung zum oben genannten Datum des Inkrafttretens unterzeichnet.
VERMIETER
Heinrich Friedrich
Hausverwaltung Friedrich GbR
Datum: ____________________
MIETER
Dr. Claudia Stein
Datum: ____________________
