Kostenloser Gewerbemietvertrag Vorlage

GEWERBEMIETVERTRAG

Mietvertrag Über Geschäftsräume · §§ 535 Ff., 578 BGB

Zwischen Gewerbepark Alexanderquartier GmbH und Co. KG, Alexanderplatz 1, 10178 Berlin (nachfolgend „Vermieter“) und Designstudio Kreativ UG (haftungsbeschränkt), Torstraße 100, 10119 Berlin (nachfolgend „Mieter“) wird folgender Gewerbemietvertrag über Geschäftsräume gemäss §§ 535 ff., 578 BGB geschlossen. Die Vertragsparteien sind sich bewusst, dass auf Gewerberäume das Wohnraummietrecht (§§ 549-577a BGB) nicht anwendbar ist; die Schutzvorschriften zugunsten des Wohnraummieters gelten nicht.

Der Vermieter vermietet dem Mieter die nachfolgend bezeichneten Geschäftsräume zur ausschließlichen gewerblichen Nutzung:

Adresse des Mietobjekts: Alexanderplatz 1, 10178 Berlin
Beschreibung / Lage: 2. Obergeschoss, Büroeinheit 204-206 (3 zusammenhängende Räume, separates WC, Teeküche), mit Ausblick auf den Alexanderplatz; Aufzugszugang und Treppenhaus mit separatem Nebeneingang
Mietfläche: ca. 120 m² (die Flächenangabe ist ungefähr und nicht wesentliche Vertragsgrundlage, soweit die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt; vgl. BGH XII ZR 62/07).
Mitbenutzung: Ein reservierter Tiefgaragenstellplatz Nr. 42, Gemeinschaftsküche im 2. OG, Fahrradraum im UG

Eine Übergabeniederschrift (Übergabeprotokoll) wird bei Einzug und Auszug gesondert erstellt und ist Bestandteil dieses Vertrages.

Der Mieter nutzt die Mieträume ausschließlich zu folgendem Zweck: Büro- und Verwaltungsräume — konkret: Grafikdesignbüro mit Beratungs-, Kreativ- und Besprechungsräumen sowie kleinem Showroom. Jede davon abweichende oder darüber hinausgehende Nutzung ist dem Mieter nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Eine unerlaubte Nutzungsänderung stellt einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar. Der Mieter ist verpflichtet, alle für den gewerblichen Betrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen (Gewerbeanmeldung, baurechtliche Zustimmungen, gaststätten-/ konzessionsrechtliche Erlaubnisse) auf eigene Kosten und in eigener Verantwortung einzuholen und aufrechtzuerhalten.

Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juni 2025. Es wird auf die feste Dauer von 5 Jahren geschlossen und endet am 31. Mai 2030, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Mieter hat ein einseitiges Verlängerungsrecht (Option) um 5 Jahre zu unveränderten Konditionen, soweit er dies dem Vermieter spätestens zwölf (12) Monate vor Ablauf der Festlaufzeit schriftlich erklärt.

Hinweis § 545 BGB (stillschweigende Verlängerung): Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, gilt das Mietverhältnis nicht als auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern nicht eine Partei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen erklärt. Die Parteien schließen die Wirkung des § 545 BGB hiermit ausdrücklich aus.

Rechtslage seit 01.01.2025: Durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV) wurde das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge mit Laufzeit > 1 Jahr durch die Textform (§ 126b BGB) ersetzt (§§ 578 Abs. 1 Satz 2, 550 BGB n.F.). Ein digitaler Vertragsabschluss per E-Mail, PDF oder DocuSign genügt — die eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend.
Die Parteien verpflichten sich wechselseitig, mindestens diese Textform bei allen Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu wahren. Eine etwaige Verletzung soll nicht zur vorzeitigen Kündigung durch eine Partei berechtigen, soweit die andere Partei bereit ist, die Form nachträglich herzustellen.
Übergangsregelung: Für Mietverhältnisse, die vor dem 01.01.2025 geschlossen wurden, gilt das alte Schriftformerfordernis (§ 126 BGB) bis 31.12.2025; ab 01.01.2026 unterliegen auch Altverträge der Textform.
Praxis-Empfehlung: Trotz Textform-Erleichterung wird zur Beweissicherung und eindeutigen Vertragsidentifikation bei Bestandsstreitigkeiten weiterhin die eigenhändige Unterzeichnung empfohlen — insbesondere bei langen Laufzeiten oder hohen Mietsummen.

Die monatliche Nettokaltmiete beträgt 2.400,00 EUR. Zuzüglich leistet der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 360,00 EUR. Der Vermieter hat nach § 9 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuer optiert (Option zur Steuerpflicht). Auf die vereinbarte Miete wird die jeweils gesetzliche Umsatzsteuer (derzeit 19 %) aufgeschlagen. Der Mieter versichert, dass er Unternehmer im Sinne des § 2 UStG ist und die Mieträume fast ausschließlich (≥ 95 %) für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet; er ermöglicht dem Vermieter damit den Vorsteuerabzug aus Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen. Ändert sich diese Voraussetzung auf Seiten des Mieters, ist er verpflichtet, dies dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzuzeigen; der Vermieter ist in diesem Fall berechtigt, die Option zur Umsatzsteuer zu widerrufen, und der Mieter schuldet einen angemessenen Ausgleich für entfallende Vorsteuerabzüge (Berichtigungsbeträge nach § 15a UStG).

Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Kalendermonats, auf folgendes Konto des Vermieters zu überweisen:
Berliner Sparkasse, IBAN DE12 1005 0000 0123 4567 89, BIC BELADEBEXXX

Für den Zahlungsverzug gelten die §§ 286, 288 BGB; der Verzugszinssatz beträgt bei Rechtsgeschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, neun (9) Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 2 BGB) sowie eine Verzugspauschale von 40,00 EUR (§ 288 Abs. 5 BGB).

Die Nettokaltmiete ist wertgesichert: Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI, Basisjahr 2020 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn um mehr als 10 %, so ändert sich die Nettokaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis; entsprechendes gilt für jede weitere Veränderung von jeweils mindestens 10 % gegenüber dem zuletzt maßgeblichen Indexstand. Die Anpassung erfolgt nicht automatisch, sondern auf schriftliche Aufforderung einer Partei; sie wirkt ab dem auf die Aufforderung folgenden Übernächsten Monat. Die Wertsicherungsklausel ist mit dem § 2 Preisklauselgesetz vereinbar, da die Vertragsdauer mindestens zehn (10) Jahre beträgt oder eine gleichwertige Bindung vorliegt.

Der Mieter trägt neben der Miete folgende Betriebs- und Nebenkosten, die der Vermieter umlegt:
Grundsteuer; Gebäudehaftpflicht- und -feuerversicherung; Wasser/Abwasser; Müllabfuhr; Straßenreinigung; Heizung und Warmwasser (verbrauchsabhängig); Aufzug; Allgemeinstrom; Hauswart; Reinigung und Pflege der Gemeinschaftsflächen; Wartung haustechnischer Anlagen; Center-Management-Kostenpauschale

Im Gewerbemietrecht ist der Umlagekatalog weiter als bei Wohnraum; zulässig sind auch Verwaltungskosten (bei Gewerbe erlaubt, bei Wohnraum nur eingeschränkt), Reparaturkosten im vereinbarten Umfang sowie Center-Management-Kosten in Einkaufszentren. Die Nebenkostenabrechnung erfolgt jährlich, spätestens bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Der Mieter hat das Recht, die Belege in den Räumen des Vermieters einzusehen.

Der Mieter leistet eine Mietsicherheit in Höhe von 7.200,00 EUR in folgender Form: Bankbürgschaft eines inländischen Kreditinstituts auf erstes Anfordern, unbefristet und selbstschuldnerisch. Die Kaution ist vor Übergabe der Mieträume zu leisten.

Hinweis: Bei Gewerbemietverhältnissen gilt die Kautionsbeschränkung des § 551 Abs. 1 BGB (max. drei Nettokaltmieten) nicht; die Höhe und Form der Sicherheit sind zwischen den Parteien im Rahmen der allgemeinen Schranken (§§ 138, 242 BGB) frei vereinbar. Die Kaution dient der Sicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis einschließlich etwaiger Betriebskostennachforderungen und Rückbauverpflichtungen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist sie binnen einer angemessenen Prüffrist (in der Regel sechs Monate, bei laufenden Nebenkostenabrechnungen bis zwei Jahre) abzurechnen und zurückzugewähren.

Grundsatz: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Abweichend davon übernimmt der Mieter die folgenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten:

Schönheitsreparaturen: Der Mieter führt die sogenannten Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Fussböden, Heizkörper, Rohre, Innentüren, Fenster sowie Aussentüren von innen) auf eigene Kosten und in fachgerechter Weise entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungszustand durch. Starre Fristenpläne oder Endrenovierungsklauseln sind auf Basis der BGH-Rechtsprechung (BGH VIII ZR 46/84, VIII ZR 87/04, VIII ZR 198/10 — analog anwendbar bei Gewerbe nach BGH XII ZR 84/06) unwirksam. Auch bei Gewerbe gilt die AGB-Kontrolle der §§ 305 ff. BGB.

Bagatellreparaturen / Kleinreparaturklausel: Kosten kleinerer Instandhaltungen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden trägt der Mieter, soweit der Einzelaufwand 150,00 EUR netto nicht übersteigt; bei mehreren Reparaturen im Kalenderjahr gilt eine Jahreshöchstgrenze von 8 % der Jahresnettokaltmiete (nach BGH VIII ZR 91/88 analog).

Große Instandhaltung: Dach, Fach, tragende Gebäudeteile, Fassade, Aussenanlagen, Haustechnik und verborgene Installationen verbleiben in der Pflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Bauliche Veränderungen und Einbauten durch den Mieter (Trennwände, technische Ausstattungen, Raumklimaanlagen, Sonderbeleuchtung, Ladeneinbauten etc.) bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter wird seine Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigern, wenn die Maßnahme den Gebäudebestand nicht wesentlich beeinträchtigt und der Mieter für eine fachgerechte Ausführung einschließlich aller erforderlichen Genehmigungen und Prüfzeugnisse sorgt.

Rückbau bei Mietende: Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche von ihm eingebrachten Einbauten, Veredelungen und baulichen Änderungen auf eigene Kosten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Mieträume wiederherzustellen, sofern der Vermieter spätestens sechs (6) Monate vor Mietende schriftlich die Wiederherstellung verlangt. Anderenfalls gehen die Einbauten entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters über, sofern sie mit dem Gebäude fest verbunden sind (§ 946 BGB).

Die Anbringung von Werbeanlagen, Leuchtreklamen, Schaufensterbeschriftungen, Fahnen, Bannern und sonstigen Aussendarstellungen ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig, die nicht aus unbilligem Grund versagt werden darf. Der Mieter hat alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen (Baugenehmigung, ggf. Denkmalschutzzustimmung, Sondernutzungserlaubnis) eigenverantwortlich einzuholen und trägt die Kosten. Bei Mietende sind Werbeanlagen fachgerecht zu entfernen und die betroffenen Flächen im ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Eine Untervermietung oder Überlassung der Mieträume an Dritte (§ 540 BGB) bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter ist berechtigt, die Zustimmung aus einem in der Person des Dritten liegenden wichtigen Grund zu verweigern. Bei unerlaubter Untervermietung ist der Vermieter unabhängig von einer Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt. Ein Austausch der Vertragspartei (z.B. durch Gesellschafterwechsel von über 50 % oder Umwandlung) gilt als zustimmungspflichtige Nutzungsüberlassung.

Der Vermieter verpflichtet sich, während der Laufzeit dieses Mietvertrages weder selbst noch durch Dritte innerhalb des in diesem Vertrag bezeichneten Grundstücks oder Gebäudes gewerbliche Räume an Unternehmen zu vermieten oder vermieten zu lassen, die in direktem Wettbewerb zum Geschäftsbetrieb des Mieters stehen.

Konkrete Schutzgegenstände: Der Vermieter verpflichtet sich, im selben Gebäude keine weiteren Mietflächen an Unternehmen zu vermieten, deren Geschäftszweck ganz oder teilweise Grafikdesign, Corporate Design, Markenentwicklung oder Werbeagentur-Dienstleistungen umfasst.

Rechtsfolgen bei Verstoß: Bei einer Verletzung des Konkurrenzschutzes ist der Mieter berechtigt, die Miete gemäss § 536 BGB angemessen zu mindern, die Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes zu verlangen sowie bei wesentlichem Verstoß das Mietverhältnis außerordentlich fristlos nach § 543 BGB zu kündigen. Darüber hinaus bleiben Schadensersatzansprüche unberührt.

Der Mieter schließt auf eigene Kosten eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 3.000.000 EUR pauschal für Personen-, Sach- und Vermögensschaden sowie eine Inhaltsversicherung für seine eingebrachten Sachen und Einrichtungen ab. Der Versicherungsnachweis ist dem Vermieter auf Verlangen vorzulegen. Der Vermieter hält eine übliche Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser, Elementarschaden im Rahmen des Möglichen) aufrecht; die Kosten können im Rahmen der Nebenkosten umgelegt werden. Wechselseitig verzichten die Parteien auf Regressansprüche aus leichter Fahrlässigkeit, soweit die Versicherung leistet oder bei ordnungsgemässer Versicherung geleistet hätte.

Eine ordentliche Kündigung des befristeten Mietverhältnisses ist während der Festlaufzeit ausgeschlossen, soweit nicht gesetzlich zwingende Kündigungsrechte greifen.

Wichtiger Hinweis: Bei Gewerbemietverhältnissen finden die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, insbesondere der Kündigungsschutz nach § 573 BGB (berechtigtes Interesse erforderlich) sowie die Widerspruchsrechte des Mieters (Sozialklausel § 574 BGB), keine Anwendung. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter bedarf keiner Angabe von Gründen.

Beide Parteien sind berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist fristlos zu kündigen (§ 543 BGB). Ein wichtiger Grund liegt für den Vermieter insbesondere vor, wenn:
(a) der Mieter mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB);
(b) der Mieter die Mietsache vertragswidrig erheblich gefährdet oder einem Dritten unbefugt überlässt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
(c) der Mieter den Hausfrieden in einem Masse stört, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann;
(d) ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wird und der Insolvenzverwalter die Erfüllung ablehnt (§ 109 InsO);
(e) sonstige in seiner Person oder im Mietobjekt liegende wichtige Gründe die Fortsetzung unzumutbar machen.

Der Kündigung geht in der Regel eine erfolglose Abmahnung voraus, es sei denn, diese ist offensichtlich aussichtslos oder es liegen besondere Umstände vor, die eine sofortige Kündigung rechtfertigen (§ 543 Abs. 3 BGB).

Die Parteien sind sich einig, dass behördliche Anordnungen (z.B. gesetzliche Betriebsschließungen im Rahmen einer Pandemie, Evakuierungen, Katastrophenlagen), die zu einer nicht nur unwesentlichen Einschränkung der vertragsgemässen Nutzung führen, grundsätzlich einen Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB begründen können. In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21) gilt: Liegt eine hoheitliche Betriebsuntersagung vor, ist die Kaltmiete nach den Grundsätzen von Treu und Glauben entsprechend anzupassen; die wirtschaftlichen Nachteile sind grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter zu teilen, soweit nicht im Einzelfall überwiegende Gründe eine andere Verteilung rechtfertigen (staatliche Hilfen, Versicherungsleistungen, Weiterbestehen des Offline-Geschäfts etc. sind zu berücksichtigen).

Ein automatisches Kündigungsrecht aus einer solchen Störung folgt daraus nicht; die betroffene Partei ist verpflichtet, vorrangig eine einvernehmliche Vertragsanpassung zu suchen.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume in vertragsgemässem, besenreinem Zustand, frei von eingebrachten Sachen (sofern nicht anders vereinbart) und unter Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Die Parteien erstellen ein gemeinsames Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Räume und sämtliche Zählerstände (Strom, Gas, Wasser, Heizung) dokumentiert werden.

Unterlässt der Mieter die rechtzeitige Rückgabe, schuldet er für die Zeit des Vorenthaltens eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete, unbeschadet weitergehender Schadensersatzansprüche (§ 546a BGB). Die Verjährungsfrist des Vermieters für Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt sechs (6) Monate ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB); die Verjährungsfrist des Mieters für Ersatzansprüche aus getroffenen Aufwendungen beträgt ebenfalls sechs (6) Monate ab Beendigung (§ 548 Abs. 2 BGB).

Der Vermieter stellt zu Mietbeginn die Räume besenrein, gestrichen und mit funktionierender Klimaanlage zur Verfügung. Internetanschluss (Glasfaser) ist baulich vorbereitet.

Textform: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen mindestens der Textform (§§ 126b, 550 BGB n.F. — seit 01.01.2025); mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Die eigenhändige Schriftform wird zur Beweissicherung empfohlen, ist aber für die Wirksamkeit nicht mehr zwingend erforderlich.
Salvatorische Klausel: Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt diejenige wirksame Regelung als vereinbart, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt. Entsprechendes gilt für Lücken.
Übergang des Mietverhältnisses (§ 566 BGB): Bei Veräusserung des Mietobjekts tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die aus dem Mietverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten ein („Kauf bricht nicht Miete“).
Anwendbares Recht: Es gilt ausschließlich das Recht der Bundesrepublik Deutschland unter Ausschluss des UN-Kaufrechts (CISG).
Gerichtsstand: Ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag ist — soweit beide Parteien Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtliche Sondervermögen sind (§ 38 ZPO) — Berlin. Erfüllungsort für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag ist der Ort der Mietsache.

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.