Kostenloser Bauvertrag Vorlage

VERTRAGSGEGENSTAND UND BAUVORHABEN

Gegenstand dieses Vertrags ist die Errichtung bzw. Ausführung des folgenden Bauvorhabens: Neubau eines Einfamilienhauses — KfW-Effizienzhaus 55. Der Auftragnehmer verpflichtet sich, die vertraglich geschuldete Bauleistung mangelfrei, fachgerecht und unter Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.), der einschlaegigen DIN-Normen sowie der oeffentlich-rechtlichen Bauvorschriften auszufuehren.

Baugrundstueck / Bauort: Am Buchenhain 7, 53347 Alfter
Bauvorhaben: Neubau eines Einfamilienhauses — KfW-Effizienzhaus 55
Vertragsart: BGB-Bauvertrag nach §§ 650a ff. BGB
Rechtsnatur: Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650i Abs. 1 BGB

LEISTUNGSUMFANG UND BAUBESCHREIBUNG

Geschuldete Leistungen: Schluesselfertiger Neubau eines freistehenden Einfamilienhauses mit 148 m² Wohnflaeche, Keller in WU-Beton, 2 Vollgeschossen, Satteldach mit Tondachziegeln. Inklusive Erdarbeiten, Rohbau, Dachstuhl, Fenster, Innenausbau (Sanitaer, Elektro, Heizung, Fliesen, Bodenbelaege), Aussenputz und Grundstuecksentwaesserung. Nicht enthalten: Aussenanlagen, Einbaukueche, Moebel.

Baubeschreibung: Massivbauweise (Kalksandstein), 36,5 cm Aussenwand mit WDVS 16 cm, Daemmstandard KfW 55, Luft-Wasser-Waermepumpe, Fussbodenheizung, 3-fach-Verglasung, kontrollierte Wohnraumlueftung mit Waermerueckgewinnung, PV-Anlage 8 kWp inkl. Batteriespeicher. Baubeschreibung gemaess undsect; 650j BGB i.V.m. Art. 249 EGBGB als Anlage.

Die ausführliche Baubeschreibung, die Bauplaene, das Leistungsverzeichnis sowie etwaige Baugenehmigungsunterlagen bilden als Anlagen Bestandteil dieses Vertrags. Widerspruechen zwischen einzelnen Vertragsunterlagen gehen der Rangfolge nach vor: (1) dieser Bauvertrag, (2) Baubeschreibung, (3) Plaene, (4) Leistungsverzeichnis, (5) DIN-Normen. Die Baubeschreibung erfuellt die Anforderungen des § 650j BGB i.V.m. Art. 249 EGBGB und wurde dem Bauherrn rechtzeitig vor Vertragsschluss in Textform uebermittelt. Sie enthaelt insbesondere die allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebaeudes, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebaeudedaten, Plaene sowie Angaben zum energetischen Standard und zum Beginn und zur Dauer der Arbeiten (§ 650k BGB).

BAUZEIT UND AUSFUEHRUNGSFRISTEN

Baubeginn: 15. Mai 2025
Vertraglich vereinbarte Fertigstellung: 15. Mai 2026

Die vereinbarten Fristen sind Vertragstermine und verbindlich. Verzoegerungen, die der Auftragnehmer nicht zu vertreten hat (insbesondere Witterungseinfluesse, die nicht mit den ortsueblichen Witterungsverhaeltnissen der Jahreszeit rechnen lassen, hoehere Gewalt, behoerdliche Anordnungen, nicht rechtzeitige Planlieferung durch den Auftraggeber), fuehren zu einer entsprechenden Verlaengerung der Ausführungsfrist. Der Auftragnehmer hat die Behinderung unverzueglich schriftlich anzuzeigen. Teilabnahmen einzelner abgrenzbarer Gewerke koennen einvernehmlich vereinbart werden.

VERGUETUNG

Die Vergütung fuer die vertragsgegenstaendlichen Bauleistungen betraegt netto 420.000,00 EUR zzgl. der jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer.

Die Vergütung ist als Pauschalfestpreis vereinbart. Sie deckt alle vertragsgegenstaendlichen Leistungen einschliesslich der noch nicht konkret benannten, aber nach der Leistungsbeschreibung zu erwartenden Leistungen ab. Mengenmehrungen oder -minderungen bleiben bei der Vergütung unberuecksichtigt, soweit sie den vertraglich vereinbarten Leistungsumfang nicht aendern.

Nachtraege aufgrund von Aenderungen des vereinbarten Werkerfolgs oder Aenderungen, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig werden, sind schriftlich zu vereinbaren und nach § 650c BGB gesondert zu vergueten.

ABSCHLAGSZAHLUNGEN

Der Auftragnehmer kann Abschlagszahlungen nach Massgabe des folgenden Zahlungsplans verlangen (§ 632a BGB bzw. § 650m BGB bei Verbraucherbauvertraegen):

Zahlungsplan: 7% bei Vertragsabschluss nach Widerrufsfrist (undsect; 650m BGB); 13% bei Erdaushub und Bodenplatte; 22% nach Rohbau EG/OG mit Dachstuhl; 15% nach Fenstereinbau und Dachdeckung; 15% nach Innenputz/Estrich; 18% nach Fliesen/Sanitaer/Elektro; 10% bei bezugsfertiger Uebergabe nach Abnahme. Summe: max. 90% vor Abnahme (undsect; 650m Abs. 1 BGB).

Beschraenkung bei Verbraucherbauvertrag (§ 650m Abs. 1 BGB): Abschlagszahlungen duerfen zusammen 90% der vereinbarten Gesamtvergütung nicht uebersteigen, einschliesslich etwaiger Nachtragsvergütungen. Der Auftragnehmer hat dem Bauherrn bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Hoehe von 5% des vereinbarten Vergütungsanspruchs fuer die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Maengel zu leisten (§ 650m Abs. 2 BGB). Die Schlusszahlung wird nach Abnahme und Vorlage einer pruefbaren Schlussrechnung faellig.

ABNAHME

Nach Fertigstellung der Leistung hat der Auftraggeber das Werk abzunehmen (§ 640 BGB), sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werks die Abnahme ausgeschlossen ist. Die Abnahme wird gemeinsam durchgefuehrt und in einem Abnahmeprotokoll festgehalten. Bekannte Maengel und Vorbehalte wegen einer Vertragsstrafe sind bei der Abnahme zu erklaeren.

Hinweis nach § 640 Abs. 2 BGB (fiktive Abnahme): Setzt der Auftragnehmer dem Bauherrn nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Bauherr die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, so gilt das Werk als abgenommen. Ist der Bauherr Verbraucher, gelten diese Rechtsfolgen nur, wenn der Auftragnehmer den Verbraucher zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklaerten oder ohne Angabe von Maengeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat.

Der Bauherr kann die Abnahme foermlich verlangen und bei der Abnahme einen unabhaengigen Sachverstaendigen hinzuziehen. Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber ueber; zudem beginnt die Verjaehrungsfrist fuer Maengelansprueche.

ZUSTANDSFESTSTELLUNG

Verweigert der Auftraggeber die Abnahme unter Angabe von Maengeln, so kann der Auftragnehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g Abs. 1 BGB). Bleibt der Auftraggeber einem vereinbarten oder einem vom Auftragnehmer innerhalb angemessener Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fern, kann der Auftragnehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen. Die schriftliche Zustandsfeststellung ist vom Auftragnehmer mit Angabe des Tages zu unterzeichnen und dem Auftraggeber zu uebergeben (§ 650g Abs. 2 BGB). Eine nicht vorbehaltene offenkundige Maengelanzeige gilt nach § 650g Abs. 3 BGB als vom Auftragnehmer nicht zu vertreten, wenn der Auftraggeber den Mangel nicht angegeben hat.

MAENGELANSPRUECHE UND GEWAEHRLEISTUNG

Der Auftragnehmer haftet fuer Maengel der Bauleistung nach Massgabe der §§ 633, 634 BGB. Die Maengelansprueche des Auftraggebers umfassen insbesondere Nacherfuellung (§ 635 BGB), Selbstvornahme und Aufwendungsersatz (§ 637 BGB), Minderung (§ 638 BGB), Ruecktritt (§ 636 BGB) und Schadensersatz (§§ 280, 281, 636 BGB).

Verjaehrungsfrist: 5 Jahre ab Abnahme (gesetzliche Regelung: 5 Jahre bei Bauwerken nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Frist beginnt mit der Abnahme des Werks.

Fuer Maengel, die innerhalb der Verjaehrungsfrist geruegt werden, ist der Auftragnehmer zur unverzueglichen Nacherfuellung verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht innerhalb einer vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist nach, kann der Auftraggeber Maengelansprueche geltend machen.

AENDERUNGSANORDNUNGEN UND AENDERUNG DES VERTRAGS

Der Auftraggeber kann in Textform eine Aenderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendige Aenderung verlangen (§ 650b BGB). Die Parteien streben an, Einvernehmen ueber die Aenderung und die mit ihr verbundene Mehr- oder Mindervergütung zu erzielen.

30-Tage-Frist: Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Aenderungsverlangens keine Einigung, kann der Auftraggeber die Aenderung in Textform anordnen (§ 650b Abs. 2 BGB). Der Auftragnehmer ist zur Ausfuehrung der angeordneten Aenderung verpflichtet, es sei denn, sie ist ihm unzumutbar.

Nachtragsvergütung (§ 650c BGB): Die Hoehe des Vergütungsanspruchs fuer den infolge der Anordnung vermehrten oder verminderten Aufwand ist nach den tatsaechlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlaegen fuer allgemeine Geschaeftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Alternativ kann auf die vereinbarte Urkalkulation zurueckgegriffen werden.

Einstweilige Verfügung (§ 650d BGB): Ueber Streitigkeiten betreffend die Berechtigung und die Hoehe eines Anordnungsrechts kann eine einstweilige Verfügung auch ohne Glaubhaftmachung einer Gefahr erwirkt werden (insbesondere nach Baubeginn).

KUENDIGUNG

Freie Kündigung durch den Auftraggeber (§ 648 BGB): Der Auftraggeber kann diesen Vertrag bis zur Vollendung des Werks jederzeit kuendigen. Kuendigt er, so ist der Auftragnehmer berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen; er muss sich jedoch anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrags an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder zu erwerben boeswillig unterlaesst.

Kuendigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB): Beide Parteien koennen den Vertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kuendigungsfrist kuendigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn dem kuendigenden Teil unter Beruecksichtigung aller Umstaende des Einzelfalls und unter Abwaegung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhaeltnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann.

Schriftform (§ 650h BGB): Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form. Die elektronische Form ist ausgeschlossen.

WIDERRUFSRECHT BEI VERBRAUCHERBAUVERTRAG

Der Bauherr hat als Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 650l BGB i.V.m. Art. 249 § 3 EGBGB, sofern nicht ausnahmsweise ein Notarvertrag geschlossen wurde, der einen solchen Widerruf ausschliesst.

Die Widerrufsfrist betraegt 14 Tage ab Vertragsschluss, sofern der Auftragnehmer den Bauherrn in Textform ordnungsgemaess ueber das Widerrufsrecht belehrt hat. Unterbleibt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, erlischt das Widerrufsrecht spaetestens zwoelf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss.

Die Rechtsfolgen des Widerrufs richten sich nach § 357d BGB: Ist die Rueckgewaehr der Leistung unmoeglich, hat der Verbraucher grundsaetzlich Wertersatz zu leisten.

Eine Widerrufsbelehrung wird diesem Vertrag als Anlage beigefuegt.

SICHERHEITSLEISTUNGEN

Erfuellungssicherheit: Der Auftragnehmer leistet eine Sicherheit fuer die vertragsgemaesse Ausfuehrung der Leistung in Hoehe von 5% (gesetzl. Fertigstellungssicherheit nach § 650m Abs. 2 BGB) der Nettoauftragssumme durch selbstschuldnerische Buergschaft einer deutschen Grossbank oder Kreditversicherung. Die Buergschaft ist bei Vertragsschluss zu uebergeben.

Fertigstellungssicherheit (§ 650m Abs. 2 BGB): Der Auftragnehmer stellt dem Bauherrn bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Hoehe von 5% der vereinbarten Gesamtvergütung fuer die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Maengel.

VERTRAGSSTRAFE BEI TERMINUEBERSCHREITUNG

Bei schuldhafter Ueberschreitung der vereinbarten Fertigstellungsfrist durch den Auftragnehmer wird eine Vertragsstrafe in Hoehe von 0,2% der Nettoauftragssumme, max. 5% je Werktag der Verzoegerung geschuldet, insgesamt jedoch nicht mehr als 5% der Nettoauftragssumme (§ 341 BGB). Die Geltendmachung eines darueber hinausgehenden Schadensersatzanspruchs bleibt unberuehrt (§ 340 Abs. 2 BGB).

Die Vertragsstrafe wird auf einen etwaigen Schadensersatzanspruch angerechnet. Der Vorbehalt der Vertragsstrafe ist bei der Abnahme zu erklaeren (§ 341 Abs. 3 BGB). Die Obergrenze von 5% entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Angemessenheit vertraglicher Sanktionen im Bauwesen.

VERSICHERUNGEN

Pflichten des Auftragnehmers: Der Auftragnehmer unterhaelt waehrend der gesamten Bauzeit eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckungssumme von 5.000.000 EUR fuer Personenschaeden und 2.500.000 EUR fuer Sach- und Vermogensschaeden. Ein aktueller Versicherungsnachweis ist dem Auftraggeber auf Verlangen vorzulegen.

Pflichten des Auftraggebers: Der Auftraggeber schliesst fuer die Dauer der Bauzeit eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie eine Bauleistungsversicherung (Bauwesenversicherung) zur Absicherung gegen Risiken waehrend der Errichtungsphase ab. Empfohlen wird zudem eine Feuerrohbauversicherung bis zur Gebaeudefertigstellung.

Ein Nachweis ueber den Abschluss der Versicherungen ist wechselseitig auf Verlangen vorzulegen.

BAUSTELLE, VERKEHRSSICHERUNG UND SORGFALTSPFLICHTEN

Der Auftragnehmer ist fuer die Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle im Rahmen seines Gewerks verantwortlich. Er hat die Baustelle gegen unbefugtes Betreten zu sichern, Gefahrenstellen zu kennzeichnen und die einschlaegigen Unfallverhuetungsvorschriften (insbesondere der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft, BG BAU) sowie die Baustellenverordnung (BaustellV) einzuhalten.

Der Auftragnehmer ist verpflichtet, einen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo) zu benennen, sofern dies nach der Baustellenverordnung erforderlich ist. Er hat ferner die geltenden Vorschriften zum Arbeits-, Umwelt- und Immissionsschutz zu beachten.

Der Auftraggeber stellt dem Auftragnehmer Wasser- und Stromanschluesse auf der Baustelle zur Verfügung, soweit nicht anders vereinbart. Die Kosten fuer den Verbrauch traegt der Auftragnehmer.

BAULEITUNG UND KOMMUNIKATION

Der Auftragnehmer benennt eine Bauleitung, die als verantwortlicher Ansprechpartner fuer den Auftraggeber waehrend der gesamten Bauzeit zur Verfügung steht. Die Bauleitung ist zur Fuehrung eines Bautagebuchs verpflichtet, in dem Art und Fortschritt der Arbeiten, eingesetzte Arbeitskraefte, Witterungsverhaeltnisse und besondere Vorkommnisse dokumentiert werden.

Der Auftraggeber benennt ebenfalls einen Ansprechpartner. Alle rechtserheblichen Erklaerungen (Aenderungsanordnungen, Fristsetzungen, Maengelanzeigen, Kuendigungen) beduerfen der Schriftform oder Textform. Kommunikation per E-Mail gilt als textformkonform.

SCHLICHTUNG UND STREITBEILEGUNG

Vor Anrufung eines staatlichen Gerichts verpflichten sich die Parteien, bei Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag zunaechst eine aussergerichtliche Schlichtung bei folgender Stelle anzurufen: Schlichtungsstelle fuer Verbraucher-Bauvertraege bei der Handwerkskammer Koeln.

Die Parteien koennen alternativ ein Adjudikations- oder Schiedsverfahren gemaess der Streitloesungsordnung fuer das Bauwesen (SOBau) der Deutschen Gesellschaft fuer Baurecht e.V. durchfuehren. Die Kosten des Schlichtungsverfahrens tragen die Parteien zunaechst je zur Haelfte; eine endgueltige Kostenentscheidung folgt dem Ergebnis.

Die einstweilige Verfügung nach § 650d BGB sowie Massnahmen des einstweiligen Rechtsschutzes (§§ 935, 940 ZPO) bleiben vom Schlichtungsvorrang unberuehrt.

GENERALUNTERNEHMER, NACHUNTERNEHMER UND EIGENE LEISTUNGEN

Der Auftragnehmer ist berechtigt, Nachunternehmer einzusetzen, bleibt jedoch fuer deren Leistungen gegenueber dem Auftraggeber wie fuer eigene Leistungen verantwortlich. Der Einsatz von Nachunternehmern ist dem Auftraggeber auf Verlangen offenzulegen; der Auftraggeber kann aus wichtigem Grund dem Einsatz bestimmter Nachunternehmer widersprechen.

Der Auftragnehmer hat die Bauabzugsteuerpflicht nach § 48 EStG zu beachten. Soweit keine Freistellungsbescheinigung (§ 48b EStG) vorliegt, hat der Auftraggeber 15% der Bruttorechnung an das zustaendige Finanzamt abzufuehren.

Der Auftragnehmer stellt sicher, dass saemtliche auf der Baustelle eingesetzten Arbeitnehmer zu den gesetzlichen Mindestloehnen (Mindestlohngesetz, Bautarifvertrag) entlohnt werden. Bei Verstoss haftet der Auftragnehmer fuer etwaige Buerglichkeiten nach § 14 AEntG.

ANWENDBARES RECHT UND GERICHTSSTAND

Dieser Vertrag unterliegt ausschliesslich dem Recht der Bundesrepublik Deutschland unter Ausschluss des UN-Kaufrechts (CISG) und der Kollisionsnormen des Internationalen Privatrechts. Bei Verbraucherbauvertraegen gilt der gesetzliche Gerichtsstand; Gerichtsstandsvereinbarungen sind nach § 38 ZPO weitgehend ausgeschlossen.

SCHLUSSBESTIMMUNGEN

Gesamte Vereinbarung: Dieser Vertrag einschliesslich seiner Anlagen (Baubeschreibung, Plaene, Leistungsverzeichnis) stellt die gesamte Vereinbarung zwischen den Parteien dar und ersetzt alle frueheren muendlichen und schriftlichen Absprachen. Schriftform: Aenderungen und Ergaenzungen dieses Vertrags beduerfen der Schriftform (§ 126 BGB); dies gilt auch fuer die Aufhebung dieses Schriftformerfordernisses. Kuendigungen beduerfen zwingend der Schriftform (§ 650h BGB); die elektronische Form ist ausgeschlossen. Salvatorische Klausel: Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam oder undurchfuehrbar sein oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der uebrigen Bestimmungen hiervon unberuehrt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt eine wirksame Bestimmung als vereinbart, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung am naechsten kommt (§ 306 BGB analog). Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zweifacher Ausfertigung erstellt; jede Partei erhaelt eine unterzeichnete Ausfertigung.