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ArrendamientoMX
Modelo gratuito de Contrato de Arrendamiento de Local Comercial — México
Un contrato de arrendamiento comercial redactado conforme al derecho mexicano para locales, oficinas, bodegas y naves industriales. Identifique a las partes (persona física o moral con RFC), fije renta más IVA al 16%, incluya fiador o póliza jurídica, regule giro autorizado y exclusividad, y descargue un PDF profesional listo para firma.
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL
Art. 2398-2496 CCF · Art. 2453 CCF · Código De Comercio — 15 De Mayo De 2026
ARRENDADOR
Inmobiliaria Reforma 250, S.A. de C.V.
RFC IRD150315ABC
Av. Paseo de la Reforma 250, piso 12, Col. Juárez, 06600 Ciudad de México
Repr.: Carlos Eduardo Hernández Vázquez, Director General
+52 55 5512 3456
arrendamientos@reforma250.com.mx
Av. Paseo de la Reforma 250, piso 12, Col. Juárez, 06600 Ciudad de México
Repr.: Carlos Eduardo Hernández Vázquez, Director General
+52 55 5512 3456
arrendamientos@reforma250.com.mx
ARRENDATARIO
Cafetería La Esquina del Sabor, S. de R.L. de C.V.
RFC CES210420XY9
Calle Madero 123, Col. Centro, 44100 Guadalajara, Jalisco
Repr.: María Fernanda Ruiz Castillo, Administradora Única
+52 33 3612 8901
admin@laesquinadelsabor.mx
Calle Madero 123, Col. Centro, 44100 Guadalajara, Jalisco
Repr.: María Fernanda Ruiz Castillo, Administradora Única
+52 33 3612 8901
admin@laesquinadelsabor.mx
Local: Av. Madero 1234, planta baja, locales 5 y 6, Col. Centro, 44100 Guadalajara, Jalisco
120 m² · Giro: Cafetería y restaurante de comida ligera
En la ciudad de Guadalajara, Jalisco, a 15 de mayo de 2026, comparecen, por una parte, Inmobiliaria Reforma 250, S.A. de C.V., persona moral (RFC: IRD150315ABC), con domicilio en Av. Paseo de la Reforma 250, piso 12, Col. Juárez, 06600 Ciudad de México, representada por Carlos Eduardo Hernández Vázquez, Director General, en lo sucesivo "EL ARRENDADOR";
y por la otra parte, Cafetería La Esquina del Sabor, S. de R.L. de C.V., persona moral (RFC: CES210420XY9), con domicilio en Calle Madero 123, Col. Centro, 44100 Guadalajara, Jalisco, representada por María Fernanda Ruiz Castillo, Administradora Única, en lo sucesivo "EL ARRENDATARIO".
Las partes se reconocen recíprocamente la personalidad y capacidad jurídica con que comparecen, y manifiestan su voluntad de celebrar el presente Contrato de Arrendamiento sobre finca urbana destinada a uso comercial, conforme a los artículos 2398 a 2496 del Código Civil Federal y particularmente el Art. 2453 CCF sobre arrendamiento de fincas urbanas no destinadas a habitación, al tenor de las siguientes:
y por la otra parte, Cafetería La Esquina del Sabor, S. de R.L. de C.V., persona moral (RFC: CES210420XY9), con domicilio en Calle Madero 123, Col. Centro, 44100 Guadalajara, Jalisco, representada por María Fernanda Ruiz Castillo, Administradora Única, en lo sucesivo "EL ARRENDATARIO".
Las partes se reconocen recíprocamente la personalidad y capacidad jurídica con que comparecen, y manifiestan su voluntad de celebrar el presente Contrato de Arrendamiento sobre finca urbana destinada a uso comercial, conforme a los artículos 2398 a 2496 del Código Civil Federal y particularmente el Art. 2453 CCF sobre arrendamiento de fincas urbanas no destinadas a habitación, al tenor de las siguientes:
1.
OBJETO DEL CONTRATO
EL ARRENDADOR, en su calidad de propietario y/o legítimo poseedor con derecho a arrendar, otorga en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, quien lo acepta para sí, el local comercial identificado y ubicado en: Av. Madero 1234, planta baja, locales 5 y 6, Col. Centro, 44100 Guadalajara, Jalisco.
Superficie: 120 m² aproximados.
Uso autorizado: Establecimiento de alimentos y bebidas (cafetería con servicio en mesa)
Descripción: Local en planta baja con frente a calle principal, dos locales unidos, baños, área de cocina, terraza al exterior con 4 mesas. Uso de suelo H30/B/A para comercio.
El presente arrendamiento se rige por el Art. 2453 CCF, que regula el arrendamiento de fincas urbanas no destinadas a habitación. A diferencia del arrendamiento habitacional, las partes pactan libremente la duración del contrato sin sujetarse al plazo mínimo legal del Art. 2448 CCF.
Superficie: 120 m² aproximados.
Uso autorizado: Establecimiento de alimentos y bebidas (cafetería con servicio en mesa)
Descripción: Local en planta baja con frente a calle principal, dos locales unidos, baños, área de cocina, terraza al exterior con 4 mesas. Uso de suelo H30/B/A para comercio.
El presente arrendamiento se rige por el Art. 2453 CCF, que regula el arrendamiento de fincas urbanas no destinadas a habitación. A diferencia del arrendamiento habitacional, las partes pactan libremente la duración del contrato sin sujetarse al plazo mínimo legal del Art. 2448 CCF.
2.
GIRO COMERCIAL AUTORIZADO
EL ARRENDATARIO destinará el local exclusivamente al siguiente giro comercial: Cafetería y restaurante de comida ligera.
EL ARRENDATARIO declara que cuenta con (o tramitará a su costa) las licencias, permisos y autorizaciones municipales, estatales y federales necesarias para la operación del giro (licencia de funcionamiento, uso de suelo, protección civil, salubridad y demás aplicables).
Cualquier cambio de giro requerirá consentimiento previo y por escrito de EL ARRENDADOR. Su contravención constituirá causa de rescisión conforme al Art. 2489 fr. III CCF.
EL ARRENDATARIO declara que cuenta con (o tramitará a su costa) las licencias, permisos y autorizaciones municipales, estatales y federales necesarias para la operación del giro (licencia de funcionamiento, uso de suelo, protección civil, salubridad y demás aplicables).
Cualquier cambio de giro requerirá consentimiento previo y por escrito de EL ARRENDADOR. Su contravención constituirá causa de rescisión conforme al Art. 2489 fr. III CCF.
3.
DURACIÓN
El presente contrato tendrá una duración forzosa para ambas partes de 36 (36) meses, iniciando el 15 de mayo de 2026.
Tratándose de arrendamiento comercial (no habitacional), las partes pactan libremente el plazo, no aplicando el mínimo legal del Art. 2448 CCF previsto sólo para vivienda. La duración aquí pactada es obligatoria para ambas partes.
Para la renovación, cualquiera de las partes deberá comunicar a la otra, con al menos 3 (tres) meses de anticipación a la conclusión del plazo, su voluntad de no renovar. De no haber dicha comunicación, el contrato podrá prorrogarse por períodos iguales en los términos que las partes acuerden por escrito. La tácita reconducción (Art. 2486 CCF) operará por tiempo indeterminado si EL ARRENDATARIO continúa en el local más de 10 días sin oposición de EL ARRENDADOR.
Tratándose de arrendamiento comercial (no habitacional), las partes pactan libremente el plazo, no aplicando el mínimo legal del Art. 2448 CCF previsto sólo para vivienda. La duración aquí pactada es obligatoria para ambas partes.
Para la renovación, cualquiera de las partes deberá comunicar a la otra, con al menos 3 (tres) meses de anticipación a la conclusión del plazo, su voluntad de no renovar. De no haber dicha comunicación, el contrato podrá prorrogarse por períodos iguales en los términos que las partes acuerden por escrito. La tácita reconducción (Art. 2486 CCF) operará por tiempo indeterminado si EL ARRENDATARIO continúa en el local más de 10 días sin oposición de EL ARRENDADOR.
4.
RENTA, IVA Y FORMA DE PAGO
EL ARRENDATARIO se obliga a pagar a EL ARRENDADOR, por concepto de renta mensual, la cantidad de 45,000.00 MXN, más el Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 16%, dando un total mensual de 52,200.00 MXN (incluye IVA 16% por 7,200.00 MXN). Conforme al Art. 1 fr. III de la LIVA, el arrendamiento de inmuebles distintos a casa habitación se encuentra gravado con el IVA, debiendo EL ARRENDADOR expedir CFDI con desglose del impuesto.
Día de pago: los primeros 5 días de cada mes, por mensualidades adelantadas.
Forma de pago: mediante transferencia electrónica bancaria (SPEI), a la cuenta CLABE/IBAN 012180001234567890 a nombre de EL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR expedirá CFDI 4.0 con sello SAT por cada pago recibido.
La falta de pago de 2 (dos) o más mensualidades consecutivas será causa de rescisión inmediata conforme al Art. 2489 fr. I CCF.
Día de pago: los primeros 5 días de cada mes, por mensualidades adelantadas.
Forma de pago: mediante transferencia electrónica bancaria (SPEI), a la cuenta CLABE/IBAN 012180001234567890 a nombre de EL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR expedirá CFDI 4.0 con sello SAT por cada pago recibido.
La falta de pago de 2 (dos) o más mensualidades consecutivas será causa de rescisión inmediata conforme al Art. 2489 fr. I CCF.
5.
DEPÓSITO EN GARANTÍA
EL ARRENDATARIO entrega en este acto a EL ARRENDADOR la cantidad de 90,000.00 MXN, equivalente a 2 (2) mensualidad(es) de renta, en concepto de depósito en garantía.
A diferencia del arrendamiento de vivienda popular (limitado a 1 mes por el Art. 2412 CCF), en arrendamiento comercial las partes pactan libremente el monto del depósito. Habitualmente se establece entre 2 y 3 mensualidades.
Este depósito garantiza: (i) el cumplimiento de obligaciones, (ii) daños al inmueble distintos al uso normal, (iii) servicios y contribuciones derivadas del giro pendientes de pago, (iv) pago de IVA y contribuciones del giro. No podrá aplicarse al pago de las últimas mensualidades.
A la terminación del contrato y entrega del inmueble en las condiciones recibidas, EL ARRENDADOR devolverá el depósito dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes, previa verificación.
A diferencia del arrendamiento de vivienda popular (limitado a 1 mes por el Art. 2412 CCF), en arrendamiento comercial las partes pactan libremente el monto del depósito. Habitualmente se establece entre 2 y 3 mensualidades.
Este depósito garantiza: (i) el cumplimiento de obligaciones, (ii) daños al inmueble distintos al uso normal, (iii) servicios y contribuciones derivadas del giro pendientes de pago, (iv) pago de IVA y contribuciones del giro. No podrá aplicarse al pago de las últimas mensualidades.
A la terminación del contrato y entrega del inmueble en las condiciones recibidas, EL ARRENDADOR devolverá el depósito dentro de los 30 (treinta) días naturales siguientes, previa verificación.
6.
ENTREGA Y ESTADO DEL LOCAL
EL ARRENDADOR entrega el local en el estado físico que EL ARRENDATARIO declara conocer y aceptar a su entera satisfacción, con instalaciones eléctricas e hidráulicas funcionando correctamente y libre de personas y bienes ajenos.
EL ARRENDATARIO se obliga a devolverlo, al término del contrato, en las mismas condiciones recibidas, salvo el desgaste natural derivado del uso comercial autorizado (Art. 2444 CCF). Las llaves y controles de acceso se entregan en este acto.
EL ARRENDATARIO se obliga a devolverlo, al término del contrato, en las mismas condiciones recibidas, salvo el desgaste natural derivado del uso comercial autorizado (Art. 2444 CCF). Las llaves y controles de acceso se entregan en este acto.
7.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Conforme al Art. 2412 CCF, EL ARRENDADOR se obliga a:
a) Entregar el local en estado de servir para el uso comercial pactado.
b) Realizar las reparaciones mayores estructurales necesarias para conservar el inmueble en condiciones de uso (instalaciones eléctricas e hidráulicas principales, techos, muros estructurales).
c) Garantizar el uso pacífico del local durante toda la vigencia del contrato.
d) Expedir CFDI mensual por la renta recibida, con sello digital y conforme al Art. 29 CFF.
e) Pagar el impuesto predial y demás contribuciones que graven al inmueble.
f) Notificar a EL ARRENDATARIO cualquier obra mayor con al menos 30 días de anticipación.
a) Entregar el local en estado de servir para el uso comercial pactado.
b) Realizar las reparaciones mayores estructurales necesarias para conservar el inmueble en condiciones de uso (instalaciones eléctricas e hidráulicas principales, techos, muros estructurales).
c) Garantizar el uso pacífico del local durante toda la vigencia del contrato.
d) Expedir CFDI mensual por la renta recibida, con sello digital y conforme al Art. 29 CFF.
e) Pagar el impuesto predial y demás contribuciones que graven al inmueble.
f) Notificar a EL ARRENDATARIO cualquier obra mayor con al menos 30 días de anticipación.
8.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
Conforme a los Art. 2425-2447 CCF, EL ARRENDATARIO se obliga a:
a) Pagar puntualmente la renta y el IVA correspondiente.
b) Destinar el local exclusivamente al giro autorizado.
c) Tramitar y mantener vigentes a su costa todas las licencias, permisos, autorizaciones y registros necesarios para el ejercicio del giro (licencia de funcionamiento, uso de suelo, anuncios, protección civil, salubridad).
d) Cumplir con todas las obligaciones fiscales derivadas de la operación del negocio (RFC, CFDI, declaraciones, pagos provisionales).
e) Realizar las reparaciones menores derivadas del uso ordinario.
f) Pagar oportunamente los servicios (luz, agua, gas, telecomunicaciones, internet).
g) Conservar el local en buen estado, respondiendo de daños imputables a su operación comercial o a sus empleados, clientes y proveedores.
h) Permitir a EL ARRENDADOR la inspección periódica del local previa cita con 48 horas de aviso.
i) Devolver el local al término del contrato en las condiciones recibidas.
a) Pagar puntualmente la renta y el IVA correspondiente.
b) Destinar el local exclusivamente al giro autorizado.
c) Tramitar y mantener vigentes a su costa todas las licencias, permisos, autorizaciones y registros necesarios para el ejercicio del giro (licencia de funcionamiento, uso de suelo, anuncios, protección civil, salubridad).
d) Cumplir con todas las obligaciones fiscales derivadas de la operación del negocio (RFC, CFDI, declaraciones, pagos provisionales).
e) Realizar las reparaciones menores derivadas del uso ordinario.
f) Pagar oportunamente los servicios (luz, agua, gas, telecomunicaciones, internet).
g) Conservar el local en buen estado, respondiendo de daños imputables a su operación comercial o a sus empleados, clientes y proveedores.
h) Permitir a EL ARRENDADOR la inspección periódica del local previa cita con 48 horas de aviso.
i) Devolver el local al término del contrato en las condiciones recibidas.
9.
CAUSAS DE RESCISIÓN
Serán causas de rescisión a favor de EL ARRENDADOR (Art. 2489 CCF):
I. Falta de pago de 2 (dos) o más mensualidades.
II. Uso del local para giro distinto al autorizado.
III. Daños graves al inmueble por culpa o dolo.
IV. Subarriendo, traspaso o cesión sin autorización.
V. Variación de la forma del local sin autorización.
VI. Falta de licencias o permisos para operar el giro.
VII. Incumplimiento de obligaciones fiscales que graven el local o el giro.
Serán causas de rescisión a favor de EL ARRENDATARIO (Art. 2490 CCF):
I. La falta de entrega del local en condiciones convenidas.
II. La perturbación del uso por parte de EL ARRENDADOR.
III. La existencia de vicios ocultos que impidan el uso comercial.
I. Falta de pago de 2 (dos) o más mensualidades.
II. Uso del local para giro distinto al autorizado.
III. Daños graves al inmueble por culpa o dolo.
IV. Subarriendo, traspaso o cesión sin autorización.
V. Variación de la forma del local sin autorización.
VI. Falta de licencias o permisos para operar el giro.
VII. Incumplimiento de obligaciones fiscales que graven el local o el giro.
Serán causas de rescisión a favor de EL ARRENDATARIO (Art. 2490 CCF):
I. La falta de entrega del local en condiciones convenidas.
II. La perturbación del uso por parte de EL ARRENDADOR.
III. La existencia de vicios ocultos que impidan el uso comercial.
10.
ACTUALIZACIÓN ANUAL DE LA RENTA
La renta se actualizará anualmente, a partir del primer aniversario del contrato, aplicando el INPC más un factor adicional de 2 puntos porcentuales, reflejando el componente de mercado del arrendamiento comercial.
EL ARRENDADOR notificará a EL ARRENDATARIO, con al menos 30 (treinta) días de anticipación, la nueva renta resultante. La actualización se aplicará también a la base del IVA.
A diferencia del arrendamiento habitacional, en el arrendamiento comercial las partes pactan libremente la actualización sin sujetarse al límite del Art. 2448-D CCF.
EL ARRENDADOR notificará a EL ARRENDATARIO, con al menos 30 (treinta) días de anticipación, la nueva renta resultante. La actualización se aplicará también a la base del IVA.
A diferencia del arrendamiento habitacional, en el arrendamiento comercial las partes pactan libremente la actualización sin sujetarse al límite del Art. 2448-D CCF.
11.
FIANZA SOLIDARIA
José Antonio Ruiz Mendoza (RFC: RUMJ650814CD9), con domicilio en Av. Vallarta 2500, Col. Vallarta Norte, 44690 Guadalajara, Jalisco, se constituye en fiador solidario de EL ARRENDATARIO, obligándose mancomunada y solidariamente al cumplimiento de todas las obligaciones del presente contrato, incluyendo renta, IVA, servicios y daños.
EL FIADOR renuncia expresamente a los beneficios de orden, excusión y división (Art. 2814-2817 CCF), manteniendo su obligación aún en caso de prórroga, novación o modificación del contrato principal.
EL FIADOR renuncia expresamente a los beneficios de orden, excusión y división (Art. 2814-2817 CCF), manteniendo su obligación aún en caso de prórroga, novación o modificación del contrato principal.
12.
DEPÓSITO REFORZADO
Adicionalmente al depósito ordinario pactado, EL ARRENDATARIO entrega 1 (una) mensualidad adicional en concepto de depósito reforzado, sujeta al mismo régimen del depósito ordinario. Este monto adicional refuerza la cobertura ante daños mayores, multas administrativas derivadas del giro, o IVA insoluto.
13.
RESTRICCIONES DE GIRO Y EXCLUSIVIDAD
Cambio de giro: expresamente prohibido. Cualquier cambio constituirá causa de rescisión inmediata conforme al Art. 2489 fr. III CCF.
Exclusividad de giro: EL ARRENDADOR se obliga a no rentar a terceros otros locales propios ubicados en un radio de el mismo edificio y locales contiguos para el mismo giro comercial, durante toda la vigencia del contrato. Esta exclusividad protege la inversión comercial y la clientela del arrendatario.
Exclusividad de giro: EL ARRENDADOR se obliga a no rentar a terceros otros locales propios ubicados en un radio de el mismo edificio y locales contiguos para el mismo giro comercial, durante toda la vigencia del contrato. Esta exclusividad protege la inversión comercial y la clientela del arrendatario.
14.
GASTOS COMUNES Y CONDOMINIO
Tratándose de local ubicado en plaza comercial, edificio mixto o régimen de condominio, las cuotas ordinarias y extraordinarias de mantenimiento, vigilancia, limpieza de áreas comunes, mercadotecnia colectiva y demás gastos derivados del régimen condominal serán a cargo de EL ARRENDATARIO.
EL ARRENDATARIO se obliga a observar el reglamento condominal vigente y será responsable de las multas o sanciones impuestas por su incumplimiento o el de sus empleados y clientes.
EL ARRENDATARIO se obliga a observar el reglamento condominal vigente y será responsable de las multas o sanciones impuestas por su incumplimiento o el de sus empleados y clientes.
15.
MEJORAS Y ADAPTACIONES DEL ARRENDATARIO
EL ARRENDATARIO podrá realizar mejoras y adaptaciones necesarias para la operación del giro, previa autorización por escrito de EL ARRENDADOR. Las mejoras estructurales aprobadas serán compensadas a EL ARRENDATARIO al término del contrato, mediante avalúo independiente que considerará el valor residual de las mismas. Las mejoras no estructurales (decoración, mobiliario, equipo) podrán ser retiradas por EL ARRENDATARIO al final del contrato.
16.
TRASPASO Y CESIÓN DE DERECHOS
EL ARRENDATARIO podrá traspasar el negocio o ceder los derechos del presente contrato, previa autorización por escrito de EL ARRENDADOR. EL ARRENDADOR no podrá negar la autorización sin causa justificada. El cesionario deberá obligarse a cumplir todas las cláusulas del presente contrato. EL ARRENDATARIO original continuará siendo responsable solidario hasta la conclusión del plazo.
17.
DERECHO DEL TANTO
Conforme al Art. 2447 CCF, en caso de que EL ARRENDADOR decida vender el inmueble durante la vigencia del contrato, EL ARRENDATARIO tendrá derecho del tanto en igualdad de condiciones con cualquier tercero.
EL ARRENDADOR notificará por escrito a EL ARRENDATARIO el precio y condiciones de la venta proyectada. EL ARRENDATARIO contará con un plazo de 30 (treinta) días naturales para manifestar si ejerce el derecho del tanto. De no ejercerlo en ese plazo, EL ARRENDADOR podrá vender libremente, respetándose el plazo del arrendamiento frente al nuevo propietario.
EL ARRENDADOR notificará por escrito a EL ARRENDATARIO el precio y condiciones de la venta proyectada. EL ARRENDATARIO contará con un plazo de 30 (treinta) días naturales para manifestar si ejerce el derecho del tanto. De no ejercerlo en ese plazo, EL ARRENDADOR podrá vender libremente, respetándose el plazo del arrendamiento frente al nuevo propietario.
18.
LEY APLICABLE Y JURISDICCIÓN
El presente contrato se rige por el Código Civil Federal (Art. 2398-2496), el Código de Comercio, la Ley General de Sociedades Mercantiles y la Ley del IVA, según corresponda.
Para la interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales competentes de Guadalajara, Jalisco, renunciando expresamente a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles por razón de sus domicilios presentes o futuros.
Para la interpretación, ejecución y cumplimiento del presente contrato, las partes se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales competentes de Guadalajara, Jalisco, renunciando expresamente a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles por razón de sus domicilios presentes o futuros.
Leído que fue el presente contrato por las partes, y enteradas de su contenido, valor y alcance legal, lo firman por duplicado en Guadalajara, Jalisco, a 15 de mayo de 2026, quedando un ejemplar en poder de cada una de ellas.
EN FE DE LO CUAL, las partes firman el presente documento en la fecha indicada.
ARRENDADOR
Carlos Eduardo Hernández Vázquez, Director General
RFC: IRD150315ABC
Inmobiliaria Reforma 250, S.A. de C.V.
Fecha: ____________________
ARRENDATARIO
María Fernanda Ruiz Castillo, Administradora Única
RFC: CES210420XY9
Cafetería La Esquina del Sabor, S. de R.L. de C.V.
Fecha: ____________________
FIADOR SOLIDARIO
José Antonio Ruiz Mendoza
RFC: RUMJ650814CD9
Fecha: ____________________
Disponible como PDF listo para imprimir o como archivo Microsoft Word (.docx) editable.
¿Qué es un contrato de arrendamiento de local comercial?
Un contrato de arrendamiento de local comercial es el contrato por el cual el arrendador concede al arrendatario el uso temporal de un inmueble destinado a actividad económica empresarial —tienda, restaurante, oficina, consultorio, bodega, nave industrial, taller, franquicia—, a cambio de una renta mensual determinada en pesos mexicanos. En México este contrato combina el régimen civil del Código Civil Federal con disposiciones del Código de Comercio (CCom) y de la Ley del IVA, lo que lo distingue del arrendamiento de casa habitación.
A diferencia del régimen reforzado de los Arts. 2448 a 2448-K CCF aplicable a vivienda, el arrendamiento comercial se rige por el régimen general del CCF (Arts. 2398 a 2496) y queda sujeto a la libertad contractual del Art. 1839 CCF. Esto significa que las partes pueden pactar libremente plazo, renta, factor de actualización, garantías y penalidades sin los topes del Art. 2448-D CCF. Adicionalmente, el Art. 75 fr. V del Código de Comercio mexicano califica el arrendamiento mercantil como acto de comercio cuando el arrendatario es comerciante, lo que somete el contrato al régimen mercantil supletoriamente.
En materia fiscal, el arrendamiento de local comercial está gravado con el Impuesto al Valor Agregado al 16% conforme al Art. 1 de la Ley del IVA mexicana. El arrendador debe estar dado de alta en el SAT bajo el régimen de arrendamiento (RIF, RESICO o régimen general según el caso) y emitir CFDI por arrendamiento conforme al Art. 29 del Código Fiscal de la Federación. En la práctica habitual de México la garantía es un fiador con propiedad inmueble inscrita en el Registro Público de la Propiedad o, cada vez con más frecuencia, una póliza jurídica de aseguradora autorizada por la CNSF (Fianzas Atlas, Aserta, Insurgentes). Es muy común pactar depósito reforzado de 2 a 3 meses, exclusividad de giro y derecho del tanto en caso de venta.
Qué incluye este modelo
El contrato de arrendamiento comercial de Doxuno reúne todos los elementos del régimen civil y mercantil mexicano, con secciones Free para los datos básicos y secciones Expert para reforzar la posición del arrendador en operaciones de mayor cuantía o sensibilidad.
Identificación de las partes
Persona física o moral con RFC, domicilio fiscal y representante legal
Descripción del local
Dirección, m², uso comercial autorizado y giro específico de operación
Plazo libremente pactado
Sin topes del régimen de habitación — duración a conveniencia de las partes
Renta mensual y forma de pago
Importe en MXN, día de pago, transferencia SPEI a cuenta CLABE
IVA al 16% (Ley del IVA Art. 1)
Tres modalidades — más IVA, IVA incluido o sin IVA con CFDI obligatorio
Depósito reforzado
1, 2 o 3 meses de renta sin topes del Art. 2448-E CCF habitacional
Actualización INPC + factor (Expert)
Libertad contractual del Art. 1839 CCF — INPC, INPC+%, fijo o índice mixto
Fiador o póliza jurídica
Garante con propiedad inscrita o aseguradora autorizada por la CNSF
Restricción de giro y exclusividad
Prohibición de cambio de giro y exclusividad por radio del centro comercial
Mejoras y derecho del tanto
Régimen de mejoras (Art. 2462 CCF) y derecho preferente en caso de venta
Traspaso y cesión
Prohibición o autorización condicionada de traspaso del local
Tribunales mexicanos o arbitraje
Sometimiento a Juzgados Civiles del fuero común o arbitraje CAM-CANACO
Cómo crear su contrato de arrendamiento comercial
No se requieren conocimientos jurídicos previos. El generador de Doxuno lo guía sección por sección hasta obtener un PDF profesional, válido en todo el territorio de México y conforme al régimen civil y mercantil.
- 1
Identifique a las partes (física o moral)
Indique si el arrendador y el arrendatario son persona física o persona moral mexicana. Para personas físicas, capture nombre completo, RFC con homoclave, domicilio fiscal y datos de contacto. Para personas morales, capture razón social conforme a la escritura constitutiva ante notario público mexicano, RFC, domicilio fiscal y representante legal con poder notarial bastante (para actos de administración o de dominio según el caso). El RFC es obligatorio en arrendamiento comercial porque el arrendador debe emitir CFDI por arrendamiento conforme al Art. 29 del CFF mexicano.
- 2
Describa el local y el giro autorizado
Capture la dirección exacta del local en México, superficie en m², uso comercial autorizado conforme al uso de suelo de la Alcaldía o municipio (verificar la Constancia de Uso de Suelo emitida por la autoridad local antes de firmar) y el giro específico que desarrollará el arrendatario (restaurante, tienda de ropa, consultorio médico, oficinas administrativas, agencia de viajes, gimnasio, etc.). El detalle del giro es esencial porque limita el uso permitido y refuerza la facultad del arrendador para invocar el Art. 2489 CCF en caso de cambio no autorizado.
- 3
Fije plazo, renta e IVA
Establezca fecha de inicio, duración en meses (lo habitual en arrendamiento comercial mexicano son 12, 24, 36 o 60 meses con renovación automática), renta mensual en MXN, día de pago habitual (1 o 5 del mes) y forma de pago (transferencia SPEI a CLABE bancaria del arrendador). Indique el régimen de IVA aplicable: (a) renta más IVA al 16% (modalidad estándar — el arrendador emite CFDI por arrendamiento más IVA), (b) IVA incluido en la renta (cuando se quiere fijar precio total), o (c) sin IVA cuando aplique exención del Art. 20 LIVA — caso poco frecuente en comercial. Establezca el depósito (1, 2 o 3 meses según negociación).
- 4
Active cláusulas Expert para mayor protección
Configure la actualización (INPC del INEGI, INPC más un factor adicional como 1% o 2%, porcentaje fijo del 5% al 10%, o ningún ajuste para plazos cortos), la garantía reforzada (fiador con propiedad inmueble inscrita en el Registro Público de la Propiedad o póliza jurídica de aseguradora autorizada por la CNSF), la restricción de giro (prohibición de cambio sin autorización por escrito), la exclusividad por radio (km a la redonda dentro del centro comercial — habitual para franquicias), el reparto de gastos comunes (arrendatario, arrendador o proporcional), el régimen de mejoras (revierten al arrendador, se compensan económicamente o son del arrendatario al término), la prohibición o autorización condicionada de traspaso, y el derecho del tanto a favor del arrendatario en caso de venta del local.
- 5
Indique jurisdicción y descargue el PDF
Decida si los conflictos se resolverán ante los Juzgados Civiles del fuero común competentes por el domicilio del inmueble en México, o ante arbitraje institucional ante el Centro de Arbitraje de México (CAM-CANACO) o el Centro de Mediación y Arbitraje de la Cámara Nacional de Comercio. Indique ciudad de firma. Su contrato se generará como PDF profesional con bloque de firma para arrendador y arrendatario y, opcionalmente, para el fiador. En arrendamiento comercial no se exige la firma de testigos del Art. 2448-J CCF (ese requisito es del régimen de habitación).
Por qué los documentos Doxuno son distintos
Cuatro elementos que hacen nuestras plantillas más completas que los borradores generados por IA y más actuales que las bibliotecas estáticas.
Siempre al día
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Las plantillas con referencias legales se actualizan continuamente cuando cambia la ley. Su documento refleja siempre el marco normativo vigente.
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Descarga gratuita. Texto vectorial, fuentes incrustadas y citas legales integradas en las cláusulas. Imprimir, firmar y archivar. Apto para cualquier flujo de firma, incluida la firma electrónica.
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Documentos en los que puedes confiar
Cada plantilla se redacta de forma nativa para su país, se apoya en la normativa que realmente le aplica y se mantiene al día con cada cambio en la ley; nunca un formulario genérico pasado por un traductor.
Consideraciones jurídicas en México
Este modelo está diseñado para ser válido en todo el territorio de México. Antes de la firma conviene revisar varios aspectos jurídicos específicos del arrendamiento comercial, donde el régimen mercantil y el fiscal añaden complejidad respecto del arrendamiento residencial.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Para inmuebles de alto valor, franquicias internacionales, conflictos sobre el régimen de IVA o juicios de desocupación, consulte con un abogado titulado en el sistema jurídico mexicano y, en su caso, con un contador público autorizado.
Revisado por profesionales del derecho. El contenido de esta página y las cláusulas del modelo han sido revisados conforme al Código Civil Federal mexicano, al Código de Comercio y a la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
Régimen general — sin topes del Art. 2448-D CCF
El arrendamiento de local comercial mexicano se rige por el régimen general del Código Civil Federal (Arts. 2398 a 2496) y no por el régimen reforzado de los Arts. 2448 a 2448-K aplicable a vivienda. Esto tiene consecuencias prácticas importantes: no aplica el plazo mínimo de un año (Art. 2448-C), no aplica el tope INPC al incremento anual (Art. 2448-D), no aplica el límite de un mes al depósito (Art. 2448-E), no aplica la prohibición de subarriendo automática (Art. 2448-I), y no se exige la firma de dos testigos (Art. 2448-J). Las partes operan bajo libertad contractual del Art. 1839 CCF y pueden pactar plazos largos, depósitos reforzados, ajustes anuales superiores al INPC y exclusividades de giro. Esta libertad es la razón por la que el contrato comercial requiere mayor cuidado en su redacción que el residencial.
IVA al 16% y obligaciones fiscales del arrendador
El Art. 1 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado mexicana grava al 16% el arrendamiento de inmuebles distintos a casa habitación. En arrendamiento de local comercial, oficina, bodega o industrial, el arrendador debe estar dado de alta en el SAT y trasladar el IVA al arrendatario. Las obligaciones fiscales habituales en México son: (1) inscripción en el RFC bajo el régimen de arrendamiento (RIF, RESICO de personas físicas o régimen general según ingresos), (2) emisión mensual de CFDI por arrendamiento conforme al Art. 29 del CFF, (3) presentación de declaraciones mensuales y anuales con cálculo del ISR provisional, (4) retención de ISR cuando el arrendatario es persona moral conforme al Art. 116 LISR. El incumplimiento fiscal expone al arrendador a multas, recargos y, en casos graves, a sanciones penales del Código Fiscal mexicano.
Garantías comerciales: fiador, póliza jurídica y depósito
En el mercado mexicano de arrendamiento comercial son habituales tres garantías complementarias: (1) depósito en garantía equivalente a 1, 2 o 3 meses de renta —sin topes del Art. 2448-E CCF habitacional—, (2) fiador con propiedad inmueble inscrita en el Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa, regulado por los Arts. 2794 a 2855 CCF (fianza), y (3) póliza jurídica de arrendamiento emitida por aseguradoras autorizadas por la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) — Fianzas Atlas, Aserta, Insurgentes, ACE — que cubre rentas impagadas, daños al inmueble y honorarios de juicio. Para franquicias internacionales y oficinas corporativas en México es habitual exigir aval bancario o garantía corporativa de la matriz extranjera. Para locales pequeños, el depósito de 2 meses más fianza profesional es la combinación estándar.
Mejoras, derecho del tanto y traspaso
El Art. 2462 del CCF mexicano regula las mejoras en el inmueble arrendado: las mejoras útiles y de adorno hechas por el arrendatario se rigen por el pacto contractual y, en su defecto, revierten al arrendador sin compensación al término del contrato. En arrendamiento comercial es habitual pactar que las mejoras estructurales reviertan al arrendador, que las mejoras útiles se compensen económicamente y que el mobiliario y equipo permanezcan del arrendatario. El derecho del tanto del Art. 2447 CCF da al arrendatario preferencia para adquirir el inmueble si el arrendador decide venderlo, en igualdad de condiciones con el tercero ofertante. Por último, el traspaso o cesión del contrato del Art. 2480 CCF está prohibido salvo autorización expresa, y en muchos centros comerciales mexicanos se condiciona a la aceptación del arrendador y al pago de comisión de traspaso.
Preguntas frecuentes
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