Modelo gratuito de Contrato de Promesa de Compraventa de Inmueble — Chile
Un contrato de promesa de compraventa redactado conforme al artículo 1554 del Código Civil chileno para reservar la operación inmobiliaria mientras se obtiene financiamiento bancario, se alza un gravamen o se completa la documentación notarial en Chile. Identifique partes, inmueble, precio, plazo y multa, y descargue un PDF profesional listo para firma en minutos.
Las partes, libres y espontáneamente, han acordado celebrar el presente contrato de promesa de compraventa, conforme a las exigencias del artículo 1554 del Código Civil (escrituración solemne, plazo o condición, especificación del bien e inexistencia de impedimento legal), en los siguientes términos:
Tipo: departamento
Dirección: Av. Vitacura 6500, departamento 1502, torre B, Edificio Manquehue Plaza
Comuna: Vitacura
Región: Metropolitana de Santiago
Rol de avalúo SII: 4567-89
Deslindes:
Por el Norte: muro divisorio con departamento 1503;
Por el Sur: muro exterior y terraza con vista a Av. Vitacura;
Por el Oriente: muro divisorio con caja escala/ascensores;
Por el Poniente: muro divisorio con departamento 1501.
Inscripción de dominio: El inmueble se encuentra inscrito a fojas 12.345, número 8.456, del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, correspondiente al año 2018.
Descripción adicional:
Departamento de 95 m² útiles, 110 m² totales, 3 dormitorios, 2 baños, living-comedor, cocina equipada, logia y terraza con vista al cerro Manquehue. Incluye estacionamiento Nº 142 (subterráneo -1) y bodega Nº 87 (subterráneo -2).
El Promitente Vendedor declara que el inmueble se encuentra libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, embargos, litigios y de cualquier otro derecho que pueda afectar su libre disposición, salvo aquellos que se identifican expresamente en el presente instrumento o que figuren en el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones que se acompañará a la escritura definitiva.
El contrato definitivo de compraventa deberá celebrarse mediante escritura pública, conforme al artículo 1801 inciso 2 del Código Civil, e inscribirse a nombre del Comprador en el competente Conservador de Bienes Raíces, única forma en que se transferirá el dominio (Art. 686 CC).
Forma de pago: El precio se pagará en forma mixta:
a) Pie / reserva: UF 850,00, que el Promitente Comprador entrega en este acto al Promitente Vendedor, quien declara recibirlo a su entera satisfacción, imputable al precio total de la compraventa.
b) Saldo de precio: El saldo, equivalente a UF 7.650, se pagará al firmar la escritura definitiva, mediante crédito hipotecario que el Promitente Comprador obtendrá del Banco BCI por la suma de UF 6.800, y el saldo de UF 850 mediante vale vista bancario nominativo a favor del Promitente Vendedor.
El recibo del precio se hará constar expresamente en la escritura definitiva, junto con la liberación de hipotecas y gravámenes que correspondan, conforme al artículo 1873 del Código Civil.
Plazo: El contrato definitivo deberá celebrarse dentro del plazo máximo de 90 (90) días corridos contados desde la fecha de la presente promesa.
Condición: a) Que el Promitente Comprador obtenga la aprobación de un crédito hipotecario por al menos UF 6.800 dentro de los 45 días siguientes a la firma de la presente promesa; b) Que el Promitente Vendedor obtenga el alzamiento de la hipoteca actualmente vigente sobre el inmueble en favor del Banco Santander, antes de la firma de la escritura definitiva.
Si la condición se cumple antes del vencimiento del plazo, las Partes deberán concurrir dentro de los 30 días siguientes. Si el plazo expira sin haberse cumplido la condición, la promesa caducará de pleno derecho, debiendo restituirse al Promitente Comprador todo monto entregado a cuenta del precio.
La parte interesada en cumplir podrá citar a la otra a la firma de la escritura definitiva mediante carta certificada dirigida al domicilio señalado en este contrato, indicando el día, hora y notaría donde se otorgará la escritura, con al menos 10 días corridos de anticipación.
a) Individualización completa de las Partes y sus representantes (cuando corresponda).
b) Individualización del inmueble en los términos de la cláusula primera, incluyendo rol de avalúo, deslindes y referencias de inscripción.
c) Precio y forma de pago en los términos de la cláusula tercera.
d) Recibo del precio o constitución de hipoteca a favor del Vendedor por el saldo, cuando corresponda.
e) Tradición del dominio mediante inscripción en el competente Conservador de Bienes Raíces (Art. 686 CC).
f) Saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios (Art. 1837 ss. CC).
g) Cláusula de aceptación y entrega material del inmueble.
Las Partes declaran haber individualizado el inmueble y los términos esenciales de la compraventa de tal manera que sólo falta para que la venta sea perfecta la tradición del dominio (escritura pública e inscripción CBR), conforme al requisito del artículo 1554 Nº 4 del Código Civil.
Retención del anticipo: Si la falta de cumplimiento fuere imputable al Promitente Comprador, el Promitente Vendedor quedará facultado para retener íntegramente el anticipo entregado al firmar la presente promesa (UF 850,00), imputándolo a la multa convenida.
Si la falta de cumplimiento fuere imputable al Promitente Vendedor, deberá restituir al Promitente Comprador el anticipo recibido, más la multa convenida.
Esta multa constituye cláusula penal en los términos de los artículos 1535 a 1544 del Código Civil, y su pago no exime a la parte incumplidora del cumplimiento forzado del contrato (Art. 1489 CC), a elección de la parte cumplidora.
a) Demandar el cumplimiento forzado del contrato, exigiendo la firma de la escritura definitiva por la vía judicial.
b) Demandar la resolución del contrato con indemnización de los perjuicios efectivamente causados, incluyendo daño emergente y lucro cesante (Art. 1556 CC).
El derecho a la multa convenida es compatible con la elección que se haga, conforme al artículo 1543 del Código Civil.
Garantía de cumplimiento: La parte cumplidora podrá ejecutar la presente cláusula en juicio ejecutivo, sirviendo el presente instrumento como título suficiente conforme al artículo 434 Nº 5 del Código de Procedimiento Civil.
La pena pactada se aplicará sin perjuicio del derecho de la parte cumplidora a demandar la indemnización de perjuicios adicionales que excedan el monto de la pena (Art. 1543 CC), debiendo acreditar tales perjuicios en juicio ordinario.
Las Partes reconocen que el monto de la pena guarda razonable proporción con los perjuicios típicos derivados del incumplimiento de una promesa de compraventa de inmueble, sin que constituya pena enorme conforme al artículo 1544 del Código Civil.
Plazo para obtener el financiamiento: 45 (45) días corridos contados desde la firma de la presente promesa.
El Promitente Comprador se obliga a postular y tramitar diligentemente el crédito ante a lo menos tres bancos, debiendo informar al Promitente Vendedor el resultado de cada postulación dentro de los 5 días siguientes.
No obtención del crédito: Si vencido el plazo el Promitente Comprador acreditare, mediante cartas de rechazo de los bancos, que la no aprobación no le es imputable, la promesa quedará resuelta de pleno derecho, debiendo el Promitente Vendedor restituir el anticipo recibido dentro de los 10 días siguientes, sin que se devengue multa para ninguna de las Partes.
Si la no obtención del crédito derivare de causas imputables al Promitente Comprador (información falsa, deudas no declaradas, retiro voluntario de la postulación), se aplicará íntegramente la multa pactada.
a) Es único y exclusivo dueño del inmueble individualizado en la cláusula primera, con dominio inscrito a su nombre en el competente Conservador.
b) El inmueble se encuentra libre de hipotecas, gravámenes, prohibiciones, embargos, litigios pendientes y cargas reales, sin perjuicio de aquellas que expresamente se mencionen en este contrato y que serán alzadas a la fecha de la escritura definitiva.
c) No registra deudas por contribuciones de bienes raíces, gastos comunes (cuando corresponda) ni servicios básicos asociados al inmueble. El Promitente Vendedor se obliga a mantener al día estos pagos hasta la fecha de entrega material.
d) El inmueble cuenta con la recepción definitiva municipal y, tratándose de departamento u oficina, con copia del reglamento de copropiedad.
Documentación a exhibir antes de la escritura definitiva:
(i) Copia autorizada de inscripción de dominio y certificado de dominio vigente.
(ii) Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones de los últimos 30 años.
(iii) Certificado de avalúo fiscal y de no expropiación municipal.
(iv) Certificado de pago de contribuciones al día.
(v) En caso de departamento: certificado de gastos comunes al día y reglamento de copropiedad.
El Promitente Vendedor se obliga al saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios (Art. 1837 a 1858 CC) en los términos del derecho común, declarando no tener conocimiento de defectos ocultos del inmueble que afecten su uso normal.
Impuesto al Valor Agregado (IVA): Tratándose de venta de inmueble por persona natural no habitual o de venta de inmueble usado, la operación se encuentra exenta de IVA conforme al artículo 12 letra E Nº 11 del DL Nº 825. Tratándose de venta de inmueble nuevo realizada por contribuyente habitual, se aplicará el régimen del artículo 8 letra m) del DL Nº 825 modificado por la Ley Nº 21.420.
Impuesto a la renta: El Promitente Vendedor declara conocer la tributación aplicable conforme al artículo 17 Nº 8 del DL Nº 824 y, en su caso, al sistema de tributación con tope de UF 8.000 o impuesto sustitutivo del 10%, asumiendo íntegramente las obligaciones fiscales derivadas de la enajenación.
Modificaciones: Toda modificación al presente contrato deberá constar por escrito y suscribirse por ambas Partes.
Notificaciones: Las notificaciones se efectuarán por carta certificada o correo electrónico con confirmación de recepción a los domicilios señalados en la comparecencia.
Nulidad parcial: Si una cláusula fuere declarada nula, las restantes conservarán plena validez.
Ejemplares: El presente contrato se firma en dos ejemplares de igual tenor y fecha. Las Partes podrán requerir la autorización notarial de las firmas del presente instrumento, lo que se recomienda en garantía de fecha cierta y autenticidad.
¿Qué es un contrato de promesa de compraventa?
Un contrato de promesa de compraventa es el acuerdo por el cual el promitente vendedor y el promitente comprador se obligan recíprocamente a celebrar un contrato definitivo de compraventa de un bien raíz dentro de un plazo determinado o cuando se cumpla una condición pactada en Chile. Es el instrumento clásico que estructura la fase intermedia de una operación inmobiliaria chilena: típicamente, mientras el comprador gestiona el mutuo hipotecario con un banco, espera el subsidio MINVU, alza un gravamen o completa la documentación registral ante el Conservador de Bienes Raíces (CBR) competente.
En Chile, la promesa de celebrar un contrato está regulada por el <strong>artículo 1554 del Código Civil chileno</strong>, una disposición de extraordinaria importancia práctica que establece <strong>cuatro requisitos copulativos</strong> de validez: (1) que la promesa <strong>conste por escrito</strong> —solemnidad—, sea en escritura pública o en instrumento privado; (2) que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; (3) que la promesa contenga un <strong>plazo o condición</strong> que fije la época en que ha de celebrarse el contrato definitivo; y (4) que se <strong>especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban</strong>. La omisión de cualquiera de estos cuatro requisitos acarrea la nulidad absoluta de la promesa según la doctrina y jurisprudencia chilena.
A diferencia de la compraventa definitiva —que requiere <strong>escritura pública</strong> conforme al artículo 1801 inciso 2 del Código Civil chileno—, la promesa puede otorgarse válidamente por <strong>instrumento privado</strong>. Sin embargo, en la práctica del mercado inmobiliario chileno se elevan habitualmente a escritura pública para obtener fecha cierta oponible a terceros y para facilitar la ulterior firma del contrato definitivo en la misma notaría. La promesa no transfiere el dominio del inmueble —para eso se requiere la inscripción en el CBR conforme al Art. 686 del Código Civil—, pero sí genera obligaciones de hacer que pueden exigirse judicialmente ante el Juzgado Civil competente, e incluso solicitarse la firma forzada del contrato definitivo si el promitente recalcitrante se niega a comparecer.
Qué incluye este modelo
El contrato de promesa de Doxuno reúne todos los elementos exigidos por el artículo 1554 del Código Civil chileno y por la práctica de las notarías y corredores de propiedades de Chile, junto a secciones Expert para reforzar la operación.
Identificación del promitente vendedor
Nombre, RUT, estado civil, profesión, domicilio en Chile y representante
Identificación del promitente comprador
Datos personales y patrimoniales para la futura escritura pública
Individualización del inmueble
Tipo, dirección, comuna, región, rol SII y descripción completa
Deslindes y referencias registrales
Cuatro puntos cardinales y fojas/número/año de inscripción CBR
Precio total y moneda
Monto en UF o pesos chilenos según el mercado inmobiliario chileno
Anticipo o pie
Monto entregado al firmar la promesa, retenible en caso de desistimiento
Plazo o condición — Art. 1554 CC
Época cierta para la celebración del contrato definitivo
Modalidad de financiamiento
Mutuo hipotecario bancario, subsidio MINVU o pago al contado
Multa por incumplimiento
Cláusula penal del Art. 1535 CC chileno
Cláusula penal recíproca (Expert)
Avaluación anticipada de perjuicios para ambas partes
Saneamiento y entrega anticipada (Expert)
Garantías sobre gravámenes y custodia de llaves en notaría chilena
Distribución de gastos y arbitraje (Expert)
Notaría, CBR y resolución arbitral CAM Santiago
Cómo crear su contrato de promesa de compraventa
No se requieren conocimientos jurídicos previos. El generador de Doxuno lo guía sección a sección hasta obtener un PDF profesional, válido en todo el territorio de Chile.
- 1
Complete los datos completos de las partes
Indique el nombre, RUT, estado civil con régimen patrimonial (sociedad conyugal, separación de bienes, participación en gananciales), profesión u oficio y domicilio en Chile del promitente vendedor y del promitente comprador. Si una parte es persona jurídica, consigne razón social, RUT, giro y representante legal. La individualización completa es exigida por el Art. 1554 Nº 4 del Código Civil chileno: el contrato definitivo debe estar especificado de tal manera que sólo falte la solemnidad de la escritura pública.
- 2
Identifique el inmueble con todos los datos del CBR
Anote la dirección exacta, comuna, región, rol de avalúo del SII y los <strong>cuatro deslindes</strong> (norte, sur, oriente, poniente). Indique las referencias de la inscripción anterior en el Conservador de Bienes Raíces competente: <strong>fojas</strong>, <strong>número</strong>, <strong>año</strong> y <strong>nombre del Conservador</strong>. Estos datos son indispensables para que la promesa cumpla el requisito del artículo 1554 Nº 4 del Código Civil chileno y para la posterior inscripción del contrato definitivo.
- 3
Fije precio, anticipo y forma de pago
En el mercado chileno los precios inmobiliarios se pactan habitualmente en <strong>UF (Unidad de Fomento)</strong>. Indique el precio total, el monto del anticipo o pie entregado al firmar la promesa (típicamente entre el 10% y el 20% del precio), el saldo a pagar en la firma del contrato definitivo y la modalidad de financiamiento del saldo: mutuo hipotecario bancario, subsidio MINVU, mutuo del vendedor con hipoteca a su favor o pago al contado en la escritura.
- 4
Establezca el plazo o condición y la multa
Esta es la cláusula <strong>crítica</strong> de la promesa: conforme al artículo 1554 Nº 3 del Código Civil chileno, debe fijarse expresamente un <strong>plazo</strong> (días corridos desde la firma) o una <strong>condición</strong> (típicamente la aprobación del crédito hipotecario por un banco chileno, el alzamiento de un gravamen, la obtención del subsidio MINVU) que determine la época de la celebración del contrato definitivo. Pacte una <strong>multa</strong> conforme al artículo 1535 del Código Civil de Chile —habitualmente el doble del anticipo— para la parte que incumpla.
- 5
Active las cláusulas Expert y descargue
Para operaciones de mayor cuantía, active la cláusula penal recíproca con liquidación inmediata, la condición resolutoria en caso de no aprobación del crédito hipotecario, las declaraciones de saneamiento sobre gravámenes y prohibiciones, la entrega anticipada con custodia notarial de llaves, la distribución de gastos notario y CBR y, opcionalmente, el sometimiento a arbitraje del CAM Santiago. Descargue el PDF y firme; conviene además autorizar las firmas ante notario público chileno o elevar la promesa a escritura pública para fecha cierta oponible a terceros.
Consideraciones jurídicas en Chile
La promesa de compraventa es un contrato de extraordinaria sensibilidad técnica en Chile. Los cuatro requisitos del artículo 1554 del Código Civil chileno deben cumplirse rigurosamente, ya que la falta de cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato.
Este modelo se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. La promesa de compraventa de inmuebles tiene implicaciones jurídicas y financieras de gran relevancia en Chile. Para operaciones con financiamiento bancario, viviendas con subsidio MINVU o inmuebles con gravámenes, consulte con un abogado habilitado en Chile y con la notaría que firmará el contrato.
Revisado por profesionales del derecho chileno. El contenido y las cláusulas del modelo han sido revisados conforme al artículo 1554 del Código Civil de Chile y a la jurisprudencia consolidada de la Corte Suprema chilena para garantizar el cumplimiento riguroso de los cuatro requisitos copulativos de validez.
Los cuatro requisitos copulativos del Art. 1554 CC
El artículo 1554 del Código Civil chileno establece que la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna salvo que concurran las cuatro circunstancias siguientes, todas copulativas: (1) <strong>que la promesa conste por escrito</strong> —la promesa es solemne y la falta de escrituración acarrea su nulidad absoluta—; (2) <strong>que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces</strong>; (3) <strong>que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato</strong> —no basta una referencia vaga a la fecha futura—; y (4) <strong>que se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falte para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban</strong>. La jurisprudencia chilena, especialmente de la Corte Suprema, ha sido rigurosa en exigir el cumplimiento estricto de estos cuatro requisitos.
Solemnidad — instrumento privado vs. escritura pública
A diferencia de la compraventa definitiva, que requiere obligatoriamente <strong>escritura pública</strong> conforme al artículo 1801 inciso 2 del Código Civil chileno, la promesa puede otorgarse válidamente por <strong>instrumento privado</strong>. Sin embargo, la práctica del mercado inmobiliario chileno y de las notarías recomienda elevarla a escritura pública por dos razones: <strong>fecha cierta oponible a terceros</strong> (Art. 1703 CC y Art. 419 Código Orgánico de Tribunales) y facilidad procesal en caso de incumplimiento. Si la promesa no se eleva a escritura pública, conviene al menos autorizar las firmas ante notario público chileno conforme al Art. 401 Nº 10 del Código Orgánico de Tribunales para reforzar su valor probatorio.
Cláusula penal y multa por incumplimiento
La <strong>multa</strong> es la herramienta práctica que protege a la parte cumplidora frente al incumplimiento de la otra. Se rige en Chile por los artículos 1535 a 1544 del Código Civil chileno, que regulan la <strong>cláusula penal</strong> como avaluación anticipada de los perjuicios. Habitualmente se pacta como el <strong>doble del anticipo o pie</strong> recibido —"arras penitenciales" en sentido amplio—: si el comprador desiste, pierde el anticipo; si el vendedor desiste, debe restituir el anticipo y pagar otro tanto. Conforme al artículo 1544 del CC chileno, los tribunales pueden moderar la cláusula penal cuando resulte enormemente desproporcionada con el contrato principal, especialmente en compraventa donde se exige un cierto equilibrio.
Ejecución forzada y cumplimiento por equivalencia
Si una parte se niega a celebrar el contrato definitivo en Chile, la parte cumplidora puede demandar ante el <strong>Juzgado Civil competente</strong> del lugar donde se ubica el inmueble la <strong>ejecución forzada</strong> de la promesa. Conforme a la doctrina y jurisprudencia chilena, el juez puede dictar sentencia que <strong>haga las veces del consentimiento del recalcitrante</strong> y, con esa sentencia, otorgar la escritura pública del contrato definitivo. Alternativamente, la parte cumplidora puede optar por la resolución de la promesa con indemnización de perjuicios (Art. 1489 CC) o por exigir el pago de la cláusula penal pactada. La opción es del demandante en la demanda inicial.
Preguntas frecuentes
¿Listo para reservar la operación inmobiliaria?
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