Samejeoverenskomst skabelon
En samejeoverenskomst er det dokument, ugifte samejere i Danmark bruger til at regulere fælles ejerskab af bolig, sommerhus, bil eller andre aktiver. Vores gratis skabelon dækker ejerandele, beslutningsret, vedligehold, opløsningsregler og udløsningsret efter dansk obligationsret. Tinglyses ikke, men har stor bevisværdi ved konflikt.
Aftalen regulerer Samejernes indbyrdes forhold vedrørende ejerandele, brug, omkostninger, vedligeholdelse, overdragelse og opløsning af samejet i overensstemmelse med almindelige aftaleretlige principper, jf. Aftaleloven (LBK 193/2016), almindelige tingsretlige sameje-principper, Tinglysningsloven (LBK 1075/2014) samt — for fast ejendom — relevant lovgivning om ejerlejligheder og almindelige boligretlige regler.
Beskrivelse: Ejerlejlighed på 92 m² i Frederiksberg, ejerlejlighedsnr. 14, matrikelnr. 248 Frederiksberg, andel af ejerforening Frederiksberg Allé 78
Adresse: Frederiksberg Allé 78, 4.tv., 1820 Frederiksberg C
Anskaffet: 15. juni 2025 for 5.250.000 DKK
Aktuel værdi: 5.400.000 DKK
Ejerandele:
• Mads Højgaard Sørensen ejer 60% (kontant indskud: 900.000 DKK)
• Camilla Nørgaard Jensen ejer 40% (kontant indskud: 600.000 DKK)
Ejerandelene afspejler hver Parts forholdsmæssige bidrag til anskaffelsen af Aktivet. Ejerforholdet er — eller skal — tinglyses i Tingbogen, jf. Tinglysningslovens (LBK 1075/2014) § 1, og denne overenskomst optages som bilag til skødet for at sikre dokumentation af ejerandelene.
Til afholdelse af fælles udgifter opretter Samejerne en fælles konto: Nordea reg. 2280 konto 1234 5678 (sameje fælles konto), hvortil hver Part hver måned indbetaler sit forholdsmæssige bidrag. Kontoen anvendes udelukkende til Aktivets driftsomkostninger og kan kun disponeres ved enstemmig samtykke (eller efter aftalt fuldmagtsstruktur).
Realkreditgæld og prioriteter: Aktivet er behæftet med prioritetsgæld på 3.750.000 DKK hos Realkredit Danmark, kontonr 1234567890. Ydelse på prioritetsgælden fordeles efter ejerandelen og betales af den fælles konto eller ved direkte indbetaling fra hver Samejer. Hvis en Samejer ikke betaler sit bidrag rettidigt, hæfter de øvrige Samejere ikke automatisk for den manglende ydelse — kreditor kan dog rette krav mod alle solidarisk hæftende debitorer.
Hvis en Samejer udlægger udgifter ud over sin forholdsmæssige andel, har vedkommende ret til regres mod den anden Samejer for det overskydende beløb plus rente efter Rentelovens § 5 fra forfaldsdagen.
Hvis én Samejer afholder en udgift til vedligeholdelse uden de andres samtykke, kan vedkommende kun kræve godtgørelse fra de andre, hvis udgiften var nødvendig for at undgå skade på Aktivet (akut reparation), eller hvis den anden Samejer efterfølgende godkender udgiften. Dokumentation (regninger, fotos før/efter) opbevares som bilag til samejets regnskab.
Forsikringssummer ved skade fordeles mellem Samejerne efter ejerandelen, og udbetalingen anvendes til genopretning af Aktivet — medmindre Samejerne enstemmigt beslutter at anvende beløbet til andet formål.
Hvis flere Samejere ønsker at udøve forkøbsretten, fordeles ejerandelen forholdsmæssigt mellem dem efter deres eksisterende ejerandele. Hvis ingen Samejer udøver forkøbsretten inden fristen, kan den sælgende Samejer overdrage sin ejerandel til tredjemand på de oprindeligt oplyste vilkår — dog ikke på dårligere vilkår for den sælgende Samejer end de tilbudte. Tredjemand indtræder i denne aftale som Samejer.
For fast ejendom skal overdragelsen tinglyses, og denne aftale anses for tinglyst som servitut for at sikre forkøbsretten over for tredjemand, jf. Tinglysningslovens § 12.
Arveretlige forhold: Ved en Samejers død går den pågældendes ejerandel til afdødes arvinger efter Arveloven (Lov 515/2007), medmindre andet er bestemt ved testamente. De øvrige Samejere har ikke automatisk forkøbsret over for arvingerne, medmindre dette er udtrykkeligt aftalt — men denne aftales § 6 (Forkøbsret) kan være anvendelig hvis arvingerne ønsker at sælge. Samejerne anbefales at oprette testamente med henblik på at sikre samejets fortsættelse eller en aftalt afvikling. Boafgift mellem ikke-beslægtede samejere udgør 36,25% over bundgrænsen, mens den er 15% mellem nære familiemedlemmer og samboende ægtefæller/samlevere over 2 år.
Hvis mediation ikke fører til enighed inden for 60 dage, kan tvisten indbringes for retskredsen, hvor ejendommen ligger, jf. Retsplejelovens § 235. Tvister om opløsning af samejet, hvor Samejerne ikke kan blive enige om afviklingsmetoden, kan indbringes for skifteretten, jf. Skifteloven kap. 8.
Indbyrdes mellem Samejerne hæfter hver Part dog kun for sin forholdsmæssige andel — den Samejer, der har betalt mere end sin andel, kan straks kræve det overskydende beløb fra de andre Samejere, eventuelt med tillæg af morarente efter Rentelovens § 5 fra det tidspunkt, hvor regresberettigelsen kunne være rejst.
Personlig gæld, som en Samejer stifter alene — for eksempel forbrugslån optaget til finansiering af eget bidrag — er den pågældendes personlige gæld og giver ikke regres mod de øvrige Samejere.
Hvis aftalen vedrører fast ejendom, kan udvalgte bestemmelser tinglyses som servitut på ejendommen, jf. Tinglysningslovens § 11, for at sikre virkning over for tredjemand. Tinglysningsomkostninger fordeles efter ejerandelen.
Ugyldighed af en enkelt bestemmelse medfører ikke, at aftalen i øvrigt er ugyldig — den ugyldige bestemmelse erstattes af en gyldig bestemmelse, der så vidt muligt opfylder Samejernes oprindelige hensigt.
Samejerne erklærer ved underskrift, at de har læst, forstået og frivilligt accepteret aftalens indhold, og at oplysninger om ejerandele, indskud og Aktivet er korrekte.
Hvad er en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst er en aftale mellem to eller flere personer i Danmark, der ejer et aktiv sammen. Hyppigst bruges den ved ugifte par, der køber bolig sammen, men også ved venner der investerer i sommerhus, kolonihaver eller virksomheder. Aftalen fastlægger ejerandele, beslutningsret, økonomiske bidrag, vedligehold og — vigtigst — hvad der sker, hvis samejerne ønsker at gå hver til sit.
I Danmark findes der ikke en specifik samejelov, men forholdet reguleres af generelle obligationsretlige principper, aftaleloven (LBK 193/2016) og — for fast ejendom — tinglysningsloven (LBK 1075/2014). Modsat ægtepagt eller ægteskabslovning beskytter loven ikke automatisk samejere, så aftalen er afgørende for at undgå tvister. Især ved samliv uden ægteskab er en samejeoverenskomst en absolut nødvendighed.
Hvis to eller flere ejer en bolig i Danmark uden samejeoverenskomst, kan enhver samejer i princippet kræve aktivet solgt på offentlig auktion (universalauktion). Dette er ofte ufordelagtigt for begge parter, fordi auktionsprisen sjældent svarer til markedsprisen. En velformuleret overenskomst kan i stedet fastlægge en udløsningsret, hvor den ene samejer kan købe den andens andel til en mæglervurdering — typisk en langt bedre løsning.
Hvad indeholder skabelonen?
Skabelonen dækker alle de elementer, der er afgørende for samejet — også ved konflikt eller opløsning i Danmark.
Samejere
Alle samejeres fulde navn, CPR-nummer og adresse i Danmark.
Aktivet
Beskrivelse af det fælles aktiv — bolig (matrikel), sommerhus, bil eller andet.
Ejerandele
Procentvis fordeling af ejerskabet (typisk 50/50 eller efter indskud).
Indskud
Hver samejers økonomiske bidrag til købet i DKK.
Løbende udgifter
Fordeling af afdrag, ejendomsskat, forsikring, vedligehold osv.
Beslutningsret
Regler for beslutninger — daglig drift, større investeringer, udlejning.
Brugsret
Hvis sommerhus eller bolig ikke deles dagligt — uger pr. år, kalendrer.
Udløsningsret
Procedure for at en samejer kan købe den andens andel.
Salg til tredjemand
Forkøbsret for de andre samejere ved salg.
Konfliktløsning
Mediation, voldgift eller domstol ved tvister i Danmark.
Sådan opretter du en samejeoverenskomst
Følg disse trin for at oprette en holdbar samejeoverenskomst i Danmark.
- 1
Definér ejerandele
Beslut hvordan ejerskabet fordeles — 50/50, efter indskud eller andet. Vær præcis med tal og DKK.
- 2
Aftal udgiftsfordeling
Hvem betaler hvad — afdrag, ejendomsskat, forsikring, vedligehold? Aftal også vedligeholdelsesfond.
- 3
Lav klare beslutningsregler
Hvilke beslutninger kræver enighed (større investeringer, salg, udlejning)? Hvad kan én samejer beslutte?
- 4
Indfør udløsningsret
Beskriv hvordan en samejer kan købe de andres andele ved opløsning — typisk til mæglervurdering.
- 5
Underskriv alle samejere
Alle samejere underskriver med dato og sted. To vidner anbefales for ekstra bevisværdi i Danmark.
Juridiske overvejelser
Sameje er ikke specifikt lovreguleret i Danmark, så aftalen er det vigtigste juridiske beskyttelsesmiddel.
Denne skabelon er kun til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. Kontakt en advokat eller ejendomsmægler i Danmark, hvis det fælles aktiv er fast ejendom eller har stor værdi.
Tilpasset dansk samejeret
Sameje uden lovregulering
I Danmark findes ingen specifik samejelov — modsat fx Norge der har et "sameielov". Forholdet reguleres af aftaleloven (LBK 193/2016) og almindelige obligationsretlige principper. Hver samejer har som udgangspunkt fri råderet over sin andel, herunder ret til at kræve aktivet solgt på universalauktion. Samejeoverenskomsten er den eneste måde at fravige denne hovedregel på.
Tinglysning af fast ejendom
Ved fælles køb af fast ejendom i Danmark tinglyses ejerne i Tingbogen ved Tinglysningsretten. Tinglysningsloven (LBK 1075/2014) § 11 regulerer adkomsterklæringen. Selve samejeoverenskomsten tinglyses ikke (det er en privat aftale), men ejerandelene fremgår af tinglysningen. En servitut der binder ejendommen, kan dog tinglyses for at sikre rettigheder mod tredjemand.
Forholdet til samliv uden ægteskab
Modsat ægtefæller har samboende uden ægteskab ingen lovbestemt formueret i Danmark. Hvis I går fra hinanden, er samejeoverenskomsten det eneste, der regulerer fordelingen. Familieretshuset behandler ikke tvister om sameje (kun om børn og forældreskab efter forældreansvarsloven, LBK 1768/2020) — sager om samejet henvises til Byretten.
Universalauktion
Hvis samejet er gået i hårdknude og ingen udløsningsret er aftalt, kan enhver samejer kræve aktivet solgt på universalauktion ved fogedretten. Dette betyder ofte tab — auktionsprisen er typisk 70-85 % af markedsprisen. I Danmark er udløsningsretten i samejeoverenskomsten derfor afgørende for at undgå dette tab. Retsplejeloven kap. 51 regulerer auktionerne.
Ofte stillede spørgsmål
Opret jeres samejeoverenskomst nu
Beskyt jeres fælles investering i Danmark — uanset om det er bolig, sommerhus eller andet aktiv. Udfyld oplysningerne, definer ejerandele og udløsningsret, og hent dokumentet som PDF.
Free · Instant PDF · No account required