Erhvervslejekontrakt skabelon

ERHVERVSLEJEKONTRAKT

Erhvervslejeloven (LBK Nr. 1446 Af 09/11/2022) · Dansk Ret

Denne erhvervslejekontrakt ("Aftalen") indgås den 15. maj 2026 i København mellem ovennævnte parter ("Parterne") og regulerer leje af erhvervslokalet på adressen Strøget 78, stuen, 1150 København K (125 m²) til Drift af kaffebar med begrænset fødevaresalg (sandwich, kage, drikkevarer). Aftalen reguleres af Erhvervslejeloven (LBK nr. 1446 af 09/11/2022) samt almindelig aftalefrihed efter Aftaleloven (LBK nr. 193 af 02/03/2016).

Udlejer overdrager hermed brugsretten til erhvervslokalet til Lejer, der må anvende lokalet til Drift af kaffebar med begrænset fødevaresalg (sandwich, kage, drikkevarer). Anden anvendelse af lokalet kræver udlejers forudgående skriftlige samtykke, jf. Erhvervslejelovens § 30. Det lejede omfatter selve lokalet samt eventuelle adgangsarealer, der hører til lejemålet iht. ejendommens registrering.

Lejemålet indgås tidsbegrænset fra og med 1. august 2026 til og med 31. juli 2031 (initial uopsigelig periode: 5 år). En tidsbegrænset erhvervslejekontrakt kan ikke opsiges af nogen af Parterne i den uopsigelige periode, medmindre andet er aftalt eller en af parterne væsentligt misligholder sine forpligtelser, jf. Erhvervslejelovens § 33.

Den månedlige leje udgør 45.000 DKK (eksklusive moms — moms tillægges efter Momslovens regler). Lejen forfalder forud til betaling senest den 1. hverdag i måneden og dækker indeværende måned. Betaling sker til Danske Bank, reg. 4376, konto 1234567890.

Moms: Erhvervslokalet er frivilligt momsregistreret, jf. Momslovens § 51. Lejen tillægges moms (25 %), og udlejer udsteder månedlig faktura med moms.

Ved forsinket betaling påløber der forsinkelsesrente efter Rentelovens § 5 samt rykkergebyr efter Inkassolovens § 9b. Vedvarende manglende betaling kan medføre ophævelse af lejemålet uden opsigelsesvarsel, jf. Erhvervslejelovens § 53.

Lejer stiller ved aftalens indgåelse følgende sikkerhed:
(a) Depositum: 270.000 DKK (svarer til ca. 6 måneders leje), jf. Erhvervslejelovens § 24

I modsætning til boliglejekontrakter er der ingen lovbundet maksimum for depositum i erhvervslejekontrakter. Et urimeligt højt depositum kan dog tilsidesættes efter Aftalelovens § 36. Depositum tjener som sikkerhed for lejers forpligtelser, herunder leje, vedligeholdelse og eventuelle istandsættelseskrav ved fraflytning.

Depositum tilbagebetales (eller bankgarantien frigives) senest 4 uger efter, at det er konstateret, at lejer ikke har misligholdt sine forpligtelser.

Lejer afholder el, vand, varme, internet, telefoni, renovation samt ejendomsskatter, der pålægges lejer som bruger. Udlejer afholder bygningsforsikring og fællesarealers vedligeholdelse.

Forbrugsregnskab udarbejdes en gang årligt iht. Erhvervslejelovens § 22. Lejer har ret til at få oplyst regnskabet ved skriftlig anmodning og kan gøre indsigelse inden 6 uger efter modtagelsen.

Lokalet overdrages til Lejer i ren og brugbar stand på indflytningsdagen. Senest 14 dage efter indflytning skal udlejer indkalde til indflytningssyn, hvor lokalets stand registreres skriftligt i en indflytningsrapport. Rapporten underskrives af begge parter og har bevismæssig værdi ved fraflytning.

Eventuelle fejl og mangler skal påtales skriftligt af Lejer over for Udlejer inden 14 dage efter indflytning, jf. Erhvervslejelovens § 14. Manglende rettidigt påtal medfører, at fejlen formodes at være opstået i lejerens lejeperiode.

Udlejers vedligeholdelsespligt (Erhvervslejelovens § 49): Udvendig vedligeholdelse, herunder facader, tag, vinduer (fra ydersiden), hovedinstallationer (vand, el, varme, kloak), bygningens bærende konstruktioner samt udskiftning af elementer som følge af almindeligt slid på bygningens hovedstruktur.

Lejers vedligeholdelsespligt: Indvendig vedligeholdelse af lokalet, herunder vedligeholdelse af gulve, vægge, lofter, indvendige døre og vinduer, indvendig maling og lakering, vitevarer/inventar installeret af lejer, samt rengøring og almindelig pasning. Lejer afholder alle reparationer som følge af almindeligt slid og brug af lokalet.

Begge parter skal omgående varsle den anden om fejl og mangler, der kan medføre yderligere skade. Manglende rettidigt varsel kan medføre erstatningspligt.

Opsigelse skal være skriftlig og indeholde alle de oplysninger, som kræves efter Erhvervslejelovens §§ 33-34.

Lejers opsigelse (Erhvervslejelovens § 33): Lejer kan opsige lejemålet med minimum 6 måneders varsel til den 1. i en måned. Tidsbegrænset lejekontrakt eller kontrakt med uopsigelig periode kan dog ikke opsiges af lejer i den aftalte periode, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt.

Udlejers opsigelse (Erhvervslejelovens § 34): Udlejer kan kun opsige af særlige saglige grunde, herunder:
(a) Egen brug af lokalet
(b) Genopbygning eller væsentlig ombygning af ejendommen
(c) Lejers misligholdelse
(d) Andre særlige forhold, der gør fortsat udlejning urimelig

Opsigelsesvarslet ved udlejers opsigelse er minimum 6 måneder, ved særlige grunde dog op til 12 måneder. Lejer kan i visse tilfælde have ret til kompensation efter Erhvervslejelovens § 60 ved tab af forretningsgrundlag, hvis lejer har drevet virksomheden i lokalet i mindst 3 år.

Som detaljeret tillæg til § om Opsigelse: Ved Udlejers opsigelse eller ved Udlejers krav om Lejers fraflytning på baggrund af forhold, som ikke kan tilskrives Lejer (særligt ombygning, genopbygning eller egen brug af lokalet, jf. Erhvervslejelovens § 34), har Lejer ret til kompensation efter Erhvervslejelovens § 60 for tab af forretningsgrundlag, hvis følgende betingelser er opfyldt:

(a) Anciennitetskravet: Lejer skal have drevet virksomhed i lokalet i mindst 3 år umiddelbart før fraflytningen. Beregningen omfatter også perioder hos retmæssige tidligere ejere af samme virksomhed (afståelse/successionssituation).

(b) Reel forretningsmæssig anvendelse: Lokalet skal have været anvendt til publikumsorienteret virksomhed (butik, restauration, klinik, hotel m.v.) eller tilsvarende, hvor virksomhedens værdi i væsentlig grad er knyttet til den fysiske lokation.

(c) Beregning af kompensation: Kompensationen fastsættes efter en samlet vurdering af:
– Forretningens årlige nettoomsætning i de seneste 3 år.
– Forretningens optjente goodwill, kundekreds og markedsposition på adressen.
– Investeringer i indretning, fit-out og markedsføring, der ikke kan flyttes til ny lokation.
– Omkostninger ved relokering og forretningsstop.

Sædvanligt niveau: Retspraksis viser typisk kompensation på 1/2 - 2 års årsleje svarende til ca. 6-24 mdr drift, men kan være højere ved særligt værdiskabende lokationer (Strøget, Vesterbrogade, populære gader). Kompensation kan ikke overstige det dokumenterede tab.

(d) Bortfald af kompensation: Retten til kompensation bortfalder, hvis Lejer:
– Selv opsiger lejemålet.
– Væsentligt misligholder lejekontrakten (manglende betaling, ulovlig anvendelse).
– Ikke fortsætter virksomheden på en ny lokation (kompensationen forudsætter genetableringshensigt).
– Forlader lokalet uden saglig grund inden lejets ophør.

Tvist: Hvis Parterne ikke kan blive enige om kompensationens størrelse, kan tvisten indbringes for Boligretten, jf. Erhvervslejelovens § 67. Boligretten kan tilkalde sagkyndige til vurdering af forretningens værdi.

Bestemmelsen om kompensation efter § 60 er delvis ufravigelig til fordel for Lejer — Parterne kan ikke ved aftale udelukke kompensationen, men kan aftale konkrete forhold om beregningsgrundlag.

Afståelsesret (Erhvervslejelovens § 55): Afståelse kræver Udlejers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nægtes uden saglig grund (sædvanlige objektive kriterier: ny lejers økonomiske soliditet, branche-egnethed, kreditværdighed). Hvis Udlejer nægter samtykke uden saglig grund, kan Lejer indbringe spørgsmålet for Boligretten efter § 67.

Fremleje (Erhvervslejelovens § 52): Lejer har ret til fremleje af op til halvdelen af lokalet til samme branche eller en relateret branche, hvis fremlejen ikke væsentligt forringer Udlejers retsstilling. Fuld fremleje af hele lokalet kræver Udlejers skriftlige samtykke. Fremlejer hæfter solidarisk med Lejer for forpligtelserne under lejekontrakten. Fremlejekontrakten skal indeholde en henvisning til denne erhvervslejekontrakts vilkår, der gælder mutatis mutandis for fremlejer.

Successionsret ved virksomhedsoverdragelse: Ved overdragelse af Lejers virksomhed som going concern — herunder ved salg, fusion, opdeling eller arv — har erhververen ret til at indtræde i lejekontrakten på de hidtidige vilkår, jf. Erhvervslejelovens § 55 stk. 2. Overdragelsen skal meddeles Udlejer skriftligt med dokumentation for erhververens identitet og soliditet.

Sanktion ved ulovlig fremleje/afståelse: Fremleje eller afståelse i strid med Aftalens bestemmelser udgør væsentlig misligholdelse, der kan medføre ophævelse af lejemålet efter Erhvervslejelovens § 53.

Hver 4. år kan udlejer kræve lejen reguleret til markedsleje, jf. Erhvervslejelovens § 13. Markedslejen fastsættes ved skøn over, hvad lokalet rimeligvis kan indbringe ved fri udlejning på indgåelsestidspunktet.

Årlig indeksregulering: Lejen reguleres årligt pr. 1. januar efter nettoprisindekset (NPI) offentliggjort af Danmarks Statistik. Reguleringen varsles skriftligt mindst 3 måneder før ikrafttrædelse.

Markedslejeprøvelse: Tvist om lejens størrelse efter § 13 kan indbringes for Boligretten, jf. Erhvervslejelovens § 67. Hver Part bærer egne sagsomkostninger, medmindre Boligretten bestemmer andet.

Reguleringen kan dog ikke føre til en leje, der er væsentligt højere end markedslejen for tilsvarende lokaler i området, jf. § 13 stk. 4. Et urimeligt forhold kan tilsidesættes efter Aftalelovens § 36.

Indretning og ændringer i lokalet kræver udlejers forudgående skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nægtes uden saglig grund, jf. Erhvervslejelovens § 30.

Konkrete vilkår for indretning:
Lejer kan installere kaffebar-inventar (kaffemaskiner, vitriner, borde, stole) uden særskilt samtykke. Ændringer i ventilation, vand- og afløb samt skiltning på facade kræver udlejers skriftlige samtykke. Lejer afholder alle udgifter til myndighedsgodkendelser.

Tilbagestilling ved fraflytning: Ved fraflytning skal Lejer (efter udlejers valg) enten:
(a) Fjerne de af Lejer foretagne installationer og indretninger og genoprette lokalet til den oprindelige stand, eller
(b) Efterlade indretningen vederlagsfrit til Udlejer.

Udlejer skal meddele sit valg senest 3 måneder før lejemålets ophør. Lejer har ret til kompensation for værdiforøgende indretninger, hvis værdien er aftalt på forhånd, jf. Erhvervslejelovens § 49 stk. 2.

Udlejers forsikring: Udlejer tegner sædvanlig bygningsforsikring, der dækker brand, vandskade, glas- og kummeforsikring samt ansvar som ejendomsejer.

Lejers forsikring: Lejer tegner erhvervsansvarsforsikring (min. 5 mio. DKK), løsøreforsikring (genanskaffelsesværdi af inventar), driftstabsforsikring (min. 12 mnd) samt produktansvarsforsikring for fødevarer. Dokumentation forelægges udlejer årligt.

Lejers ansvar: Lejer hæfter for alle skader på lokalet, der skyldes lejer, lejers ansatte, kunder, leverandører eller andre, der har adgang til lokalet i lejers regi. Lejers ansvar er ikke begrænset til normalt slid og ælde.

Manglende forsikring betragtes som væsentlig misligholdelse og kan medføre ophævelse af lejemålet.

Udlejer forpligter sig til ikke at udleje andre lokaler i samme ejendom (Strøget 78) til kaffebarer, caféer eller restauranter med fokus på kaffe og letprodukter, så længe denne aftale er i kraft. Forbuddet omfatter ikke spisesteder med hovedfokus på fuldmåltider (frokost, middag).

Konkurrenceklausulen er gyldig, hvis den er rimelig i tid, sted og omfang, jf. Aftalelovens § 38 og almindelige principper for konkurrencebegrænsninger. Et urimeligt omfang kan tilsidesættes eller nedsættes af domstolene.

Overtrædelse af konkurrenceklausulen giver Lejer ret til erstatning for det dokumenterede tab samt eventuelt foreløbigt forbud efter Retsplejelovens §§ 411-428.

Parterne skal i første række forsøge at løse tvister gennem forhandling i god tro. Såfremt forhandling ikke fører til enighed inden for 30 dage, skal tvisten endeligt afgøres ved de almindelige domstole med Boligretten i den retskreds, hvor lokalet ligger som første instans, jf. Erhvervslejelovens § 67.

Aftalen er underlagt dansk ret, herunder Erhvervslejeloven (LBK nr. 1446 af 09/11/2022), Aftaleloven (LBK nr. 193 af 02/03/2016) og almindelige aftaleretlige principper. Lovvalgsregler, der ville føre til anvendelse af et andet lands ret, er ikke gældende.

Følgende særlige vilkår er aftalt mellem Parterne og udgør integrerede dele af Aftalen:

Lejer kan placere udeservering på 12 m² på fortovet uden særskilt samtykke fra udlejer, forudsat at lejer indhenter myndighedstilladelse og overholder Københavns Kommunes regulativer for udeservering. Skiltning på facade max 2 m² og skal godkendes skriftligt af udlejer.

Vilkårene er gyldige, i det omfang de ikke strider mod ufravigelige bestemmelser i Erhvervslejeloven eller Aftalelovens § 36 om urimelige aftalevilkår.

Parterne forpligter sig til at samarbejde om energieffektivisering, klimatilpasning og bæredygtig drift af lokalet og ejendommen, i overensstemmelse med:

– Bygningsreglementet (BR18) og krav til energiklassificering.
– EU's Energieffektivitetsdirektiv (EED — Direktiv 2023/1791), der pålægger virksomheder pligt til energiledelse fra 2027.
– EU's reviderede bygningsdirektiv (EPBD IV — Direktiv 2024/1275), der kræver nul-emissions-bygninger for nyt erhvervsbyggeri fra 2030 og energi­renovation af eksisterende.
– EU Taksonomi-forordningen (2020/852) for bæredygtige økonomiske aktiviteter.

Energimærkning: Lokalets nuværende energimærke er C. Udlejer forpligter sig til at opretholde eller forbedre energiklassen i lejeperioden og fremlægger opdateret energimærke ved lejets ikrafttræden samt ved alle væsentlige bygningsændringer (jf. Lov om fremme af energibesparelser i bygninger, LBK 1300/2020).

ESG-datadeling: Parterne deler relevante ESG-data (energiforbrug, CO₂-emissioner, vandforbrug, affald) månedligt for at understøtte både Udlejers og Lejers rapportering efter EU Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD — Direktiv 2022/2464) og ESRS-standarder. Lejer giver Udlejer ret til at indhente energiforbrugsdata direkte fra energiselskaberne ved skriftligt samtykke.

Konkrete bæredygtighedsinitiativer: – Udlejer installerer LED-belysning i fællesarealer (kælder, baggård, opgang) inden 31/12/2026.
– Lejer anvender Fairtrade-certificerede kaffebønner og økologiske letprodukter (min. 30 % af sortimentet).
– Affaldssortering i 6 fraktioner efter Københavns Kommunes Affaldsbekendtgørelse.
– Årlig fælles energiaudit, hvor parterne identificerer reduktionsmuligheder.

Investeringer i grønne forbedringer (cost-sharing): Hvis Udlejer foretager investeringer i bygningens energi-/klimaeffektivitet, der reducerer Lejers driftsudgifter, kan investeringen helt eller delvist forrentes via lejen efter Erhvervslejelovens § 13 stk. 3 ("forbedringsleje"). Lejer skal varsles skriftligt mindst 6 måneder før og forelægges en cost-benefit-analyse.

Ophævelse ved manglende energi-compliance: Hvis lokalet ikke længere opfylder de myndighedsbestemte energikrav (særligt efter EPBD IV's 2030-deadline), kan Udlejer påbegynde forbedringer med 6 mdrs varsel — i øvrigt gælder § 34 om saglig grund til opsigelse.

Personlig kaution: Som yderligere sikkerhed for opfyldelsen af Lejers forpligtelser efter Aftalen stiller Mette Sørensen, hovedaktionær (95 %) (CPR-/CVR-nr: 180685-2467) personlig kaution. Kautionsforpligtelsen er begrænset til 12 måneders leje.

Kautionsreglerne følger den almindelige kautionsret:
– Kautionen er simpel kaution (subsidiær — Udlejer skal først forsøge inddrivelse fra Lejer) medmindre andet udtrykkeligt aftales.
– Kautionen bortfalder ikke ved overdragelse af lejemålet til ny lejer efter Erhvervslejelovens § 55, medmindre Udlejer skriftligt frigør kautionisten.
– Kautionisten kan ophæve kautionen med 6 måneders skriftligt varsel, dog tidligst med virkning fra førstkommende tidspunkt, hvor Lejer ifølge kontrakten kan opsige (Bankgarantilovens § 47 om realkaution analog).
– Renteloven § 5 procesrente påløber forsinkede beløb fra 30 dage efter Udlejers skriftlige krav.
– GDPR art. 6 stk. 1 litra f (legitime interesser) hjemler behandlingen af kautionistens persondata til opfølgning af kontraktforholdet.

Change of Control hos Lejer: En ændring i ejerstrukturen hos Lejer, der medfører, at mere end 50 % af aktiekapitalen / anpartskapitalen overdrages til nye ejere (direkte eller indirekte), anses som en væsentlig ændring i aftaleforholdet. Lejer skal:
– Skriftligt orientere Udlejer senest 30 dage før change-of-control-transaktionen.
– På Udlejers anmodning fremlægge dokumentation for den nye ejers økonomiske soliditet (årsrapporter for de seneste 3 år, kreditvurdering, evt. opdateret kaution).
– Acceptere, at Udlejer kan kræve opdateret bankgaranti, depositum eller ny personlig kaution fra de nye ejere, hvis den nye ejers soliditet er væsentligt forringet i forhold til den oprindelige Lejers.

Manglende overholdelse af change-of-control-bestemmelsen kan af Udlejer påberåbes som væsentlig misligholdelse, der i grove tilfælde berettiger til ophævelse efter Erhvervslejelovens § 53.

Soliditetskrav: Lejer skal til enhver tid kunne dokumentere økonomisk soliditet svarende til lejekontraktens omfang. Ved skriftligt krav fra Udlejer skal Lejer inden 14 dage forelægge årsrapport eller revisor­erklæring. Manglende dokumentation kan udløse krav om forhøjet depositum eller bankgaranti.

Foruden den månedlige leje betaler Lejer en månedlig service charge på 4.500 DKK til dækning af Lejers forholdsmæssige andel af ejendommens fælles driftsudgifter, jf. Erhvervslejelovens § 22.

Omfattede udgifter:
– Renholdelse af opgang og baggård (15.000 DKK/år).
– Snerydning og glatførebekæmpelse (8.000 DKK/år).
– Bygningsforsikring forholdsmæssig (12.000 DKK/år).
– Vand- og varme­installationer i fællesarealer (24.000 DKK/år).
– Administrationshonorar 4 % (2.360 DKK/år).

Fordelingsnøgle: Udgifterne fordeles efter en forholdsmæssig nøgle baseret på lejemålets areal i forhold til ejendommens samlede udlejbare erhvervsareal. Specifikke udgifter, der kun vedrører ét lejemål, fordeles fuldt ud til den pågældende lejer.

Årlig opgørelse (Erhvervslejelovens § 22): Udlejer udarbejder årligt — senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning — en specificeret opgørelse over de faktiske udgifter. Eventuel difference mellem foreløbig opkrævning og faktiske udgifter afregnes som tillægskrav eller godtgørelse i den følgende måneds opkrævning.

Indsigelsesret: Lejer kan inden 6 uger efter modtagelsen gøre skriftlig indsigelse mod opgørelsen og kræve dokumentation for de afholdte udgifter, herunder fakturaer fra leverandører. Tvist om service charge kan indbringes for Boligretten efter § 67.

Loft på stigning: Den årlige stigning i service charge må ikke overstige stigningen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks (NPI) plus 3 procentpoint, medmindre stigningen skyldes uforudsigelige forhold (myndighedskrav, lovændringer, force majeure).

Ingen "gross-up": Service charge dækker udelukkende dokumenterede driftsudgifter — ikke avance til Udlejer (bortset fra det aftalte administrationshonorar). En vilkår om "gross-up" eller "all-inclusive" til faste beløb uden regnskabsmæssig kontrol ville være urimeligt efter Aftalelovens § 36.

Aftalen udgør Parternes fuldstændige aftale og erstatter alle tidligere mundtlige eller skriftlige aftaler om samme emne. Ændringer kræver skriftlig form og begge Parters underskrift for at være gyldige.

Ugyldighed af en enkelt bestemmelse medfører ikke, at Aftalen i øvrigt er ugyldig — Parterne skal i så fald erstatte den ugyldige bestemmelse med en gyldig bestemmelse, der så vidt muligt opfylder det oprindelige formål. Aftalen er udfærdiget i 2 — to — eksemplarer, hvoraf hver Part modtager 1.

TIL BEKRÆFTELSE HERAF har Parterne underskrevet denne Aftale på den angivne dato.