Fremlejekontrakt skabelon

FREMLEJEKONTRAKT

Fremleje Af Hele Boligen · Lejeloven § 69 · Dansk Ret

Denne fremlejekontrakt ("Aftalen") indgås den 15. juli 2026 i København mellem ovennævnte parter ("Parterne") og regulerer midlertidig fremleje af hele boligen på adressen Vesterbrogade 102, 2.th., 1620 København V. Aftalen reguleres af Lejeloven (LBK nr. 207 af 25/01/2026, ændret 2022), særligt §§ 69-73, og er underlagt almindelig aftalefrihed efter Aftaleloven (LBK nr. 193 af 02/03/2016).

Aftalen er en aftale mellem Hovedlejer og Fremlejer. Udlejer er ikke part i Aftalen, men har givet samtykke til fremleje, jf. Lejelovens § 69.

Hovedlejer fremleje hermed til Fremlejer:
(a) Hele boligen beliggende Vesterbrogade 102, 2.th., 1620 København V (78 m²).

Det fremlejede omfatter hele boligens areal samt eventuelle adgangsarealer, kælder- og loftsrum, der hører til lejemålet.

Fremleje af hele boligen kræver udlejers forudgående skriftlige samtykke, jf. Lejelovens § 69. Hovedlejer erklærer, at fremleje er begrundet i midlertidigt fravær (uddannelse, sygdom, arbejdsudstationering, militærtjeneste m.v.), og at udlejer har givet samtykke den 15. juni 2026.

Fremleje af hele boligen kan iht. Lejelovens § 69 stk. 2 højst foregå i 2 år ad gangen. Hovedlejer erklærer, at hovedlejekontrakten ikke er fremlejet til mere end én part samtidig.

Udlejer kan kun nægte fremleje ved saglig grund, jf. Lejelovens § 71. Saglig grund kan f.eks. være, at fremlejer har dokumenteret tidligere misligholdelse, eller at antallet af beboere overstiger boligens kapacitet.

Fremleje gælder fra og med 1. august 2026 til og med 31. juli 2027, dog højst 2 år iht. Lejelovens § 69 stk. 2.

Hovedlejers begrundelse for fremleje: Hovedlejer udsendes af sin arbejdsgiver til 12 måneders projektarbejde i Stockholm fra 1. august 2026 til 31. juli 2027. Boligen fremlejes i denne periode og overtages af hovedlejer ved hjemkomst.

Aftalen ophører automatisk på sluttdato, eller tidligere, hvis hovedlejekontrakten ophører af andre grunde (opsigelse, ophævelse). Forlængelse af fremleje kræver fornyet aftale og evt. fornyet samtykke fra udlejer.

Den månedlige fremleje udgør 12.000 DKK. Lejen forfalder forud til betaling senest den 1. hverdag i måneden og dækker indeværende måned. Betaling sker til Danske Bank, reg. 4376, konto 9876543210.

Vigtigt om lejens størrelse: Iht. Lejelovens § 16 stk. 4 må fremlejen ikke overstige den leje, der er aftalt mellem Hovedlejer og Udlejer (proportionalt iht. fremlejet areal). Et urimeligt højt fremlejebeløb kan tilsidesættes ved Huslejenævnet, og Fremlejer kan kræve det overskydende beløb tilbagebetalt.

Forbrug: El, vand og varme er inkluderet i fremlejen.

Ved forsinket betaling påløber forsinkelsesrente efter Rentelovens § 5.

Fremlejer betaler ved aftalens indgåelse depositum: 24.000 DKK (svarer til ca. 2 måneders fremleje).

Depositum tjener som sikkerhed for fremlejers forpligtelser, herunder leje, eventuelle skader på det fremlejede ud over normalt slid, samt rengøring ved fraflytning. Depositum tilbagebetales senest 4 uger efter fraflytning, når det er konstateret, at fremlejer ikke er erstatningsansvarlig.

Iht. Lejelovens § 14 må depositum maksimalt udgøre 3 måneders fremleje. Et urimeligt højt depositum kan tilsidesættes ved Huslejenævnet og kræves tilbagebetalt.

Fremlejer skal benytte det fremlejede med almindelig agtpågivenhed og overholde sædvanlige normer for god skik og orden, jf. Lejelovens § 79.

Fremlejer skal overholde:
(a) Hovedlejekontraktens vilkår — Fremlejer indtræder i Hovedlejers stilling i det omfang, der er nødvendigt for at sikre opfyldelse af hovedlejekontrakten
(b) Husorden og fællesregler — Hovedlejer skal udlevere disse på anmodning
(c) Forbud mod videre fremleje — Fremlejer må ikke selv fremleje det fremlejede til tredjepart uden Hovedlejers og Udlejers skriftlige samtykke
(d) Almindelig agtpågivenhed ved brug af inventar, hvidevarer og fælles installationer

Fremlejer er ansvarlig for skader forvoldt af Fremlejer selv, husstanden, gæster eller personer, Fremlejer giver adgang til det fremlejede.

Fremlejer må ikke videre­fremleje, udleje korttidsmæssigt eller anvende det fremlejede til Airbnb, Booking.com, VRBO eller lignende delemiljø-platforme uden Hovedlejers og Udlejers forudgående skriftlige samtykke.

Hjemmel: Lejelovens § 69 stk. 4 (indført ved lov nr. 1572 af 27/12/2019, opdateret 2022) regulerer korttidsudlejning af privatboliger. For helårsboliger gælder:

– Primær bolig: Højst 70 dage pr. kalenderår til korttidsudlejning, hvis Lejer/Hovedlejer er folkeregistertilmeldt adressen. Kommunalbestyrelsen kan ved beslutning forhøje grænsen til 100 dage.
– Sekundærbolig (sommerhus, fritidsbolig): Anvendelsen reguleres af Sommerhusloven (LBK 949/2019) — typisk max 9 ugers personlig anvendelse + udlejning af resten.
– Sundhedstilsyn: Korttidsudlejning af hele boligen i mere end 30 dage til samme person kræver almindelig fremleje­samtykke efter § 69.

Indberetningspligt — Skattekontrolloven: Korttidsudlejnings­indkomst skal indberettes til Skattestyrelsen. Fra 2026 har platformene (Airbnb, Booking) direkte indberetningspligt til SKAT for alle udlejninger via deres tjenester (DAC7 — EU Direktiv 2021/514).

Skattefri bundgrænse 2026: Op til 32.300 DKK pr. år af korttidsudlejnings­indtægter (helårsboliger via godkendt platform) er skattefri efter Ligningsloven § 15 P. Det resterende beløb beskattes som personlig indkomst.

Sanktion ved overtrædelse: Brud på korttidsudlejnings­forbuddet er væsentlig misligholdelse, der giver Hovedlejer ret til at ophæve Aftalen uden varsel, jf. Lejelovens § 93. Hovedlejer kan kræve erstatning for tab, og Udlejer kan ophæve hovedlejekontrakten — hvilket automatisk afslutter fremlejen.

Fremlejer har — uanset Aftalens øvrige bestemmelser — ret til at indbringe fremlejens størrelse, depositum, vedligeholdelse og fraflytningsforhold for Huslejenævnet i den kommune, hvor boligen er beliggende.

Hjemmel:
– Lejeloven § 16 stk. 4: Fremlejen må ikke overstige det beløb, Hovedlejer betaler til Udlejer (proportionalt iht. fremlejet areal). Et urimeligt højt fremlejebeløb tilsidesættes ved Huslejenævnet.
– Lejeloven § 14 stk. 4: Depositum må højst udgøre 3 måneders fremleje. Et urimeligt højt depositum kan kræves tilbagebetalt med rente.
– Lejeloven kapitel XVIII (§§ 106-111): Huslejenævnets sagsbehandling.

Praktisk procedure for Fremlejer:
1. Forsøg først forhandling direkte med Hovedlejer.
2. Indgiv skriftlig anmodning til Huslejenævnet (boligens kommune) med dokumentation: fremlejekontrakt, hovedlejekontrakt (hvis tilgængelig), beregning af proportionel leje, bilag.
3. Sagsbehandling er gratis for Fremlejer som lejer i privat udlejningsbolig, jf. § 108.
4. Huslejenævnets afgørelse kan inden 4 uger indbringes for Boligretten efter § 110.
5. Hvis Huslejenævnet nedsætter lejen, skal Hovedlejer tilbagebetale det overskydende beløb plus renter efter Rentelovens § 5 for de seneste 3 år.

Forhøjet maksimum­leje: Fra 2026 administrerer Huslejenævnet de skærpede regler om markedsleje for fremleje, jf. Boligforliget 2022 (BL 1572/2022) — uberettiget fremleje­indtjening kan udløse tilbagebetalingskrav for hele perioden.

Enhver klausul, der forsøger at fjerne Fremlejers ret til at indbringe lejen for Huslejenævnet, er ugyldig efter Lejelovens § 6.

Hovedlejers ret til fremleje af hele boligen forudsætter, at fraværet er midlertidigt og dokumenteret, jf. Lejelovens § 69 stk. 1. Hovedlejer skal kunne dokumentere fraværsgrunden over for Udlejer.

Anerkendte fraværsgrunde med eksempler på krævet dokumentation:

(a) Arbejds- eller uddannelsesophold i udlandet/anden by:
– Skriftlig bekræftelse fra arbejdsgiver med projektperiode
– Udstationeringskontrakt eller udsendelsesaftale
– Studieindskrivning på universitet (Studentersamskipnaden, Erasmus m.v.)
– Lærlinge- eller praktikkontrakt

(b) Sygdom eller pleje af pårørende:
– Lægeerklæring med forventet behandlingsvarighed
– Indlæggelses­dokumentation fra hospital
– Plejedokumentation fra plejehjem/hospice

(c) Militærtjeneste eller civiltjeneste:
– Værnepligtsindkaldelse eller civiltjeneste­bevis
– FN-/EU-mission­dokumentation

(d) Forskning, kursus eller faglig udvikling:
– Forskningsophold­bekræftelse fra værtsinstitution
– Optagelseserklæring til længere kursus (5+ måneder)

(e) Familiesammenføring eller særlige familieforhold:
– Vielsesattest, partnerskab­sattest
– Skilsmisse­dokument med flytteperiode
– Adoption­sproces eller forældreorlov i udlandet

2-årsgrænsen (§ 69 stk. 2): Fremleje af hele boligen kan højst foregå i 2 år ad gangen — herefter forventes Hovedlejer at vende tilbage eller opsige hovedlejekontrakten. Forlængelse ud over 2 år kræver fornyet samtykke fra Udlejer og normalt ny dokumentation for fortsat midlertidigt fravær.

Manglende dokumentation: Hvis Udlejer i fremlejeperioden anmoder om opdateret dokumentation for det midlertidige fravær, skal Hovedlejer fremlægge denne inden 14 dage. Manglende dokumentation kan udløse Udlejers tilbagetrækning af samtykke med passende varsel, hvilket vil betyde, at fremlejen skal ophøre.

Det fremlejede overdrages med inventar og udstyr, der fremgår af inventarliste vedlagt som Bilag 1.

Inventaroversigt:
Sofa (3-personers, grå), spisebord med 4 stole, dobbeltseng inkl. madras, fuldt udstyret køkken (kølefryser, opvaskemaskine, ovn, mikroovn), vaskemaskine, TV med smart-funktion, internetrouter (fiberforbindelse).

Ved indflytning udferdiges en indflytningsrapport, der dokumenterer det fremlejes stand, eventuelle eksisterende skader og inventarets stand. Rapporten underskrives af begge parter og har bevismæssig værdi ved fraflytning.

Fremlejer skal varsle Hovedlejer skriftligt inden 14 dage efter indflytning om eventuelle fejl, mangler eller skader, der ikke er anført i rapporten. Manglende rettidigt varsel medfører, at fejlen formodes at være opstået i fremlejers tid.

Ved fraflytning skal Fremlejer aflevere det fremlejede i samme stand som ved indflytning, dog med fradrag for normalt slid og ælde, og med samtlige nøgler og evt. adgangskort.

Hovedlejer har ret til at besøge boligen ved aftalt tidspunkt, dog ikke oftere end hver 3. måned. Besøg varsles minimum 1 uge i forvejen og afholdes i fremlejers tilstedeværelse, medmindre andet aftales.

Hovedlejer har ret til adgang til det fremlejede ved aftalt tidspunkt eller med rimeligt varsel for at:
(a) Foretage nødvendige reparationer eller vedligeholdelse
(b) Afholde flyttesyn ved sluttdato
(c) Vise det fremlejede til kommende fremlejere eller udlejer i forbindelse med ophør

Akut adgang ved fare for skade på det fremlejede (vandskade, brand, indbrud) kan ske uden varsel.

Fremlejer hæfter overfor Hovedlejer for:
(a) Alle skader forvoldt af Fremlejer, husstanden, gæster eller personer, Fremlejer giver adgang til det fremlejede — uanset om skaderne overstiger normalt slid
(b) Manglende leje — Hovedlejer kan modregne i depositum eller kræve betaling direkte
(c) Erstatning for tabt fortjeneste, hvis Fremlejer fraflytter før sluttdato uden saglig grund
(d) Hovedlejers ansvar overfor Udlejer — Fremlejer holder Hovedlejer skadesløs for krav, som Udlejer rejser mod Hovedlejer som følge af fremlejers handlinger

Hovedlejer hæfter overfor Udlejer for alle forhold på det fremlejede, jf. Lejelovens § 73. Fremlejer har derfor pligt til at undgå handlinger, der kan medføre, at Hovedlejer kommer i ansvar overfor Udlejer.

Fremlejer er ikke i direkte kontraktforhold med Udlejer og kan ikke gøre krav gældende direkte mod Udlejer.

Aftalen kan opsiges af hovedlejer med 1 måneds varsel, hvis hovedlejer vender tilbage til Danmark tidligere end planlagt. Fremlejer har i sådanne tilfælde ret til erstatning for dokumenterede flytteomkostninger, dog max 1 måneds fremleje.

Aftalen ophører automatisk, hvis:
(a) Hovedlejekontrakten ophører af nogen grund (opsigelse, ophævelse, lejers død)
(b) Udlejer trækker samtykke til fremleje tilbage med saglig grund
(c) Fremlejer væsentligt misligholder Aftalen (manglende betaling, ulovlig anvendelse, grov forsømmelse)

Ved fortidligt ophør på grund af Fremlejers misligholdelse har Hovedlejer ret til erstatning for tab, herunder manglende leje for resten af fremlejeperioden, omkostninger til ny fremlejer og eventuelle istandsættelseskrav.

Følgende særlige vilkår er aftalt mellem Parterne:

Fremlejer overtager hovedlejers internetabonnement (fibernet 1 Gbit) for fremlejeperioden mod betaling af DKK 350 pr. måned ud over fremlejen. Inventar, der fremgår af bilag 1, indgår uden ekstra betaling.

Vilkårene er gyldige, i det omfang de ikke strider mod ufravigelige bestemmelser i Lejeloven eller Aftalelovens § 36 om urimelige aftalevilkår.

Parterne udveksler i forbindelse med fremlejeforholdet personoplysninger, herunder navn, CPR-nummer, kontaktoplysninger, betalingsoplysninger og evt. dokumentation for identitet og kreditværdighed. Behandlingen er omfattet af Databeskyttelsesforordningen (GDPR — EU 2016/679) og Databeskyttelsesloven (Lov nr. 502 af 23/05/2018).

Hjemmel for behandling (GDPR art. 6):
– Art. 6 stk. 1 litra b — opfyldelse af kontrakten (fremlejekontraktens forpligtelser).
– Art. 6 stk. 1 litra c — retlig forpligtelse (indberetning til Udlejer iht. Lejeloven, til SKAT iht. Skattekontrolloven).
– Art. 6 stk. 1 litra f — legitime interesser (sikkerhed for ejendom, kreditkontrol).

Hvilke personoplysninger behandles: – Navn, CPR-nummer, adresse og folkeregisterinformation.
– Kontaktoplysninger (telefon, e-mail).
– NemKonto og betalingshistorik (huslejebetalinger, depositum).
– Dokumentation for ID (kopi af pas/kørekort, kun ved indflytning).
– Korrespondance og e-mails vedr. fremlejeforholdet.

Opbevaringsperiode: Personoplysninger opbevares så længe fremlejeforholdet varer + 3 år efter aftalens ophør for at varetage Hovedlejers retskrav efter Forældelseslovens § 3 (3-årig forældelse for kontraktkrav). Bogføringsmæssige bilag (kvittering for huslejebetaling, depositum­udbetaling) opbevares i 5 år efter regnskabsårets udløb, jf. Bogføringsloven § 12.

Sikkerhedsforanstaltninger: Begge parter forpligter sig til at opbevare den andens personoplysninger sikkert (digitalt: krypteret/passwordbeskyttet, fysisk: aflåst skab) og ikke videregive dem til tredjepart undtagen til Udlejer, SKAT, offentlige myndigheder og rådgivere (advokat, revisor, ejendomsadministrator) med tavshedspligt, der har et legitimt behov.

Den registreredes rettigheder (GDPR art. 15-22):
– Ret til indsigt (art. 15)
– Ret til berigtigelse (art. 16)
– Ret til sletning ("retten til at blive glemt", art. 17) efter opbevaringsperiodens udløb
– Ret til begrænsning af behandling (art. 18)
– Ret til dataportabilitet (art. 20)
– Ret til indsigelse (art. 21)

Klageret: Hver part har ret til at indgive klage til Datatilsynet (Borgergade 28, 1300 København K, datatilsynet.dk), hvis personoplysninger er behandlet i strid med GDPR. Datatilsynet kan udstede bøder op til 20 mio. EUR eller 4 % af global omsætning, jf. GDPR art. 83.

Fremlejers indboforsikring: Fremlejer er forpligtet til at tegne familieindboforsikring med dækning på minimum 750.000 DKK for indbo og 10 mio. DKK ansvar over for tredjemand. Forsikringen skal omfatte brand, tyveri, hærværk, vandskade og glas. Dokumentation fremsendes til Hovedlejer senest 7 dage før indflytning.

Hovedlejers forsikring: Hovedlejer opretholder sin sædvanlige indboforsikring for indbo, der ikke er medtaget til fremleje (eksempelvis personlige genstande opbevaret i kælderrum, depotrum eller hos venner/familie under fraværet). Hovedlejer er ikke forpligtet til at forsikre Fremlejers personlige indbo.

Bygningsforsikring (Udlejers ansvar): Udlejer tegner som ejer af ejendommen sædvanlig bygningsforsikring, der dækker selve bygningen (mure, tag, vinduer, faste installationer) ved brand, vand- og stormskade. Bygningsforsikringen dækker ikke Fremlejers personlige indbo.

Ansvarsfordeling ved skader:

(a) Skader på bygning (vandskade fra dårlig anvendelse, brand fra uforsigtighed, ødelæggelse af installation): Fremlejer hæfter overfor Hovedlejer, som videreformidler kravet til Udlejer iht. § 73. Fremlejers ansvarsforsikring dækker typisk.
(b) Skader på indbo overdraget i fremleje (møbler, hvidevarer, TV mv. fra inventarliste): Fremlejer er erstatningsansvarlig for skader ud over normalt slid og ælde — Fremlejers indboforsikring dækker oftest disse skader.
(c) Skader på Fremlejers eget indbo: Dækket af Fremlejers indboforsikring. Hovedlejer/Udlejer er ikke ansvarlig.
(d) Skader på tredjepartsejendom forvoldt af Fremlejer (vandskade på underbo, brand i etagen): Fremlejers ansvarsforsikring dækker — manglende forsikring kan medføre personlig erstatningspligt og hindre udflytning.

Anmeldelse af skade: Enhver skade — uanset størrelse — skal anmeldes skriftligt til Hovedlejer inden 7 dage efter konstatering. Akutte skader (vandskade, brand, indbrud) anmeldes telefonisk inden 24 timer + skriftligt opfølgning.

Manglende forsikring som ophævelsesgrund: Hovedlejer kan kræve dokumentation for Fremlejers indbo- og ansvarsforsikring på ethvert tidspunkt i fremlejeperioden. Manglende fremlæggelse inden 14 dage efter skriftligt krav er væsentlig misligholdelse og kan medføre ophævelse af Aftalen efter § 93.

Aftalen kan opsiges af begge Parter med 1 måneds varsel til den 1. eller 15. i en måned, medmindre andet er aftalt.

Aftalen er som udgangspunkt tidsbegrænset og ophører automatisk på sluttdato uden særskilt opsigelse. Tidsbegrænset fremleje af hele boligen kan ikke forlænges ud over 2 år iht. Lejelovens § 69 stk. 2.

Ved Hovedlejers misligholdelse af hovedlejekontrakten over for Udlejer ophører Aftalen automatisk uden varsel. Fremlejer har i sådanne tilfælde ret til tilbagebetaling af forudbetalt leje og depositum, men ikke erstatning for tab af bolig.

Tvister om Aftalen — herunder lejens størrelse, depositum, vedligeholdelse og fraflytning — kan indbringes for det Huslejenævn, der er beliggende i kommunen, hvor boligen ligger. Sagsbehandling for Huslejenævnet er gratis for fremlejer, jf. Lejelovens kapitel XVIII.

Andre tvister henhører under Boligretten i den retskreds, hvor boligen ligger. Aftalen er underlagt dansk ret.

Aftalen udgør Parternes fuldstændige aftale og erstatter alle tidligere mundtlige eller skriftlige aftaler om samme emne. Ændringer kræver skriftlig form og begge Parters underskrift for at være gyldige.

Aftalen er udfærdiget i 2 — to — eksemplarer, hvoraf hver Part modtager 1. En kopi af Aftalen tilstilles Udlejer som dokumentation for fremleje.

TIL BEKRÆFTELSE HERAF har Parterne underskrevet denne Aftale på den angivne dato.