Verificeret
Landespecifikt juridisk indhold
Udarbejdet med juridisk ekspertise pr. retsområde, markant mere grundigt end AI-udkast, der kopierer generiske klausuler på tværs af lande.
ErhvervDK
AB 18 Byggekontrakt skabelon
En byggekontrakt baseret på AB 18 er den danske standard for entrepriseaftaler mellem bygherre og entreprenør. Vores gratis skabelon henviser til Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 18, udsendt 21. juni 2018) og er tilpasset dansk ret — herunder aftaleloven (LBK nr 193/2016), købeloven (LBK nr 140/2014) og forældelsesloven (LBK nr 1238/2015). Anvendes af både offentlige og private bygherrer i Danmark.
Free to useInstant PDFNo account required
PDF (free) + editable Word (.docx) with Expert
AB18 BYGGEKONTRAKT
Entreprisekontrakt Mellem Erhvervsdrivende · Dansk Ret · AB18
Aftaledato: 15. marts 2026
Sted: Aalborg
BYGHERRE
Aalborg Erhvervsejendomme A/S
CVR-nr: 34 56 78 12
Vesterbro 25, 9000 Aalborg
Tegningsberettiget: Jens Erik Madsen - Adm. direktør
E-mail: jem@aalborg-ejendomme.dk
Telefon: +45 96 35 12 40
Vesterbro 25, 9000 Aalborg
Tegningsberettiget: Jens Erik Madsen - Adm. direktør
E-mail: jem@aalborg-ejendomme.dk
Telefon: +45 96 35 12 40
ENTREPRENØR
Nordjyllands Byggefirma A/S
CVR-nr: 28 41 67 33
Industrivej 18, 9200 Aalborg SV
Tegningsberettiget: Peter Bach Pedersen - Adm. direktør
E-mail: pbp@nbf.dk
Telefon: +45 98 14 56 78
Industrivej 18, 9200 Aalborg SV
Tegningsberettiget: Peter Bach Pedersen - Adm. direktør
E-mail: pbp@nbf.dk
Telefon: +45 98 14 56 78
Denne entreprisekontrakt ("Aftalen") indgås den 15. marts 2026 i Aalborg mellem ovennævnte parter (samlet "Parterne", hver en "Part") om udførelse af bygge- og anlægsarbejder på nedenstående projekt. Aftalen reguleres af AB18 — Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (2018) — som tiltrædes som integreret bilag, dansk ret i øvrigt, herunder Aftaleloven (LBK nr. 193 af 02/03/2016), Erstatningsansvarsloven (LBK nr. 1070 af 24/08/2018), Byggeloven (LBK nr. 1178 af 23/09/2016) og Bygningsreglementet 2018 (BR18). Aftalen er indgået mellem erhvervsdrivende parter under almindelig aftalefrihed.
1.
PROJEKTET OG ARBEJDETS OMFANG
Entreprenøren påtager sig at udføre følgende projekt ("Projektet"):
Projektnavn: Renovering af kontorbygning, Vesterbro 25
Projektadresse: Vesterbro 25, 9000 Aalborg
Matrikelnr.: Matr.nr. 14 b, Aalborg Markjorder
Beskrivelse af arbejdet:
Renovering af eksisterende kontorbygning på 1.450 m2 omfattende: nedrivning af eksisterende skillevægge, etablering af 18 nye kontorer og 3 møderum, udskiftning af installationer (el, vand, varme, ventilation), nye lofter med akustikplader, nyt linoleumsgulv, malerarbejde på alle vægge, udskiftning af 24 vinduer til energiklasse 3-vinduer samt installation af nyt klimaanlæg.
Arbejdet udføres som hovedentreprise — Entreprenøren udfoerer alle håndværksfag som hovedansvarlig over for Bygherren. Arbejdet skal udføres efter god håndværksmæssig skik og i overensstemmelse med Bygningsreglementet 2018 (BR18), gældende DS-standarder, projektmaterialet og myndighedstilladelser. Eventuelle uoverensstemmelser mellem projektmateriale og myndighedskrav skal Entreprenøren straks gøre Bygherren skriftligt opmærksom på, jf. AB18 § 4.
Projektnavn: Renovering af kontorbygning, Vesterbro 25
Projektadresse: Vesterbro 25, 9000 Aalborg
Matrikelnr.: Matr.nr. 14 b, Aalborg Markjorder
Beskrivelse af arbejdet:
Renovering af eksisterende kontorbygning på 1.450 m2 omfattende: nedrivning af eksisterende skillevægge, etablering af 18 nye kontorer og 3 møderum, udskiftning af installationer (el, vand, varme, ventilation), nye lofter med akustikplader, nyt linoleumsgulv, malerarbejde på alle vægge, udskiftning af 24 vinduer til energiklasse 3-vinduer samt installation af nyt klimaanlæg.
Arbejdet udføres som hovedentreprise — Entreprenøren udfoerer alle håndværksfag som hovedansvarlig over for Bygherren. Arbejdet skal udføres efter god håndværksmæssig skik og i overensstemmelse med Bygningsreglementet 2018 (BR18), gældende DS-standarder, projektmaterialet og myndighedstilladelser. Eventuelle uoverensstemmelser mellem projektmateriale og myndighedskrav skal Entreprenøren straks gøre Bygherren skriftligt opmærksom på, jf. AB18 § 4.
2.
AFTALEGRUNDLAG OG AB18
Aftalen er underlagt AB18 — Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (2018), som tiltrædes som integreret bilag og udgør Aftalens generelle betingelser. AB18 er udarbejdet af Klima-, Energi- og Bygningsministeriet, branchen og bygherrernes organisationer.
Aftalegrundlaget i prioriteret rækkefølge:
(a) Nærværende kontraktdokument inkl. bilag;
(b) Særlige Betingelser (SB), hvis udarbejdet;
(c) AB18 — Almindelige Betingelser;
(d) Tegninger, beskrivelser og projektmateriale;
(e) Tilbud fra Entreprenøren;
(f) Bygningsreglementet 2018 (BR18) og øvrige offentligretlige forskrifter.
Ved uoverensstemmelse mellem dokumenterne har det højere rangerende dokument forrang, jf. AB18 § 7.
AB18 finder anvendelse i sin helhed uden fravigelser.
Aftalegrundlaget i prioriteret rækkefølge:
(a) Nærværende kontraktdokument inkl. bilag;
(b) Særlige Betingelser (SB), hvis udarbejdet;
(c) AB18 — Almindelige Betingelser;
(d) Tegninger, beskrivelser og projektmateriale;
(e) Tilbud fra Entreprenøren;
(f) Bygningsreglementet 2018 (BR18) og øvrige offentligretlige forskrifter.
Ved uoverensstemmelse mellem dokumenterne har det højere rangerende dokument forrang, jf. AB18 § 7.
AB18 finder anvendelse i sin helhed uden fravigelser.
3.
KONTRAKTSUM OG PRISMODEL
Aftalen er indgået til en fast kontraktsum på 4.250.000 DKK ekskl. moms, jf. AB18 § 1, stk. 2. Kontraktsummen dækker det fulde aftalte arbejde og indeholder Entreprenørens samlede vederlag for materialer, arbejdsløn, projektledelse, byggepladsindretning og fortjeneste.
Alle beløb er ekskl. moms. Moms pålægges efter Momslovens (LBK nr. 209 af 27/02/2024) § 33 (25 %). Kontraktsummen er fast og uden indeksregulering, jf. AB18 § 37. Ekstraarbejder og ændringsarbejder afregnes efter AB18 § 23 og §§ 33-34 mod skriftligt tillægsoverslag, der skal accepteres skriftligt af Bygherren forud for udførelse.
Alle beløb er ekskl. moms. Moms pålægges efter Momslovens (LBK nr. 209 af 27/02/2024) § 33 (25 %). Kontraktsummen er fast og uden indeksregulering, jf. AB18 § 37. Ekstraarbejder og ændringsarbejder afregnes efter AB18 § 23 og §§ 33-34 mod skriftligt tillægsoverslag, der skal accepteres skriftligt af Bygherren forud for udførelse.
4.
TIDSPLAN OG AFLEVERING
Arbejdet påbegyndes den 1. juni 2026 og afleveres til Bygherren senest den 15. december 2026. Tidsfristerne er bindende for Entreprenøren, jf. AB18 § 12.
Entreprenøren har ret til tidsfristforlængelse i de tilfaelde, der er anført i AB18 § 39 — herunder force majeure, vejrforhold ud over normale, ændringer fra Bygherren samt forhold på byggepladsen, som Entreprenøren ikke selv bærer ansvaret for. Krav om tidsfristforlængelse skal fremsættes skriftligt uden ugrundet ophold.
Aflevering: Når arbejdet er færdigt, indkalder Entreprenøren skriftligt til afleveringsforretning med mindst ti (10) arbejdsdages varsel, jf. AB18 § 44. Mangler, der er påvist ved afleveringsforretningen, skal afhjælpes inden for den frist, der angives i afleveringsprotokollen, doch højest seks (6) måneder. Aflevering anses for sket, når arbejdet er udført i overensstemmelse med Aftalen, og der ikke konstateres væsentlige mangler.
Entreprenøren har ret til tidsfristforlængelse i de tilfaelde, der er anført i AB18 § 39 — herunder force majeure, vejrforhold ud over normale, ændringer fra Bygherren samt forhold på byggepladsen, som Entreprenøren ikke selv bærer ansvaret for. Krav om tidsfristforlængelse skal fremsættes skriftligt uden ugrundet ophold.
Aflevering: Når arbejdet er færdigt, indkalder Entreprenøren skriftligt til afleveringsforretning med mindst ti (10) arbejdsdages varsel, jf. AB18 § 44. Mangler, der er påvist ved afleveringsforretningen, skal afhjælpes inden for den frist, der angives i afleveringsprotokollen, doch højest seks (6) måneder. Aflevering anses for sket, når arbejdet er udført i overensstemmelse med Aftalen, og der ikke konstateres væsentlige mangler.
5.
BETALING OG TILBAGEHOLD
Betaling sker efter milepæle som angivet i Aftalens bilag (faktureringsplan). Der kan max. faktureres for det arbejde, der faktisk er udført på fakturatidspunktet, jf. AB18 § 36.
Betalingsfrist: Fakturaer forfalder til betaling 15 arbejdsdage efter modtagelse af aconto-anmodning eller slutfaktura, der opfylder kravene i Momsbekendtgørelsens § 58 (BEK 808/2015) og indeholder tilstraekkelig dokumentation, jf. AB18 § 36, stk. 4. Bygherren har ret til at gøre indsigelse over for Entreprenørens opgørelse senest inden for samme frist.
Tilbagehold: Bygherren kan tilbageholde 5 % af kontraktsummen indtil afleveringsforretningen som sikkerhed for korrekt opfyldelse, jf. AB18 § 36, stk. 7. Det tilbageholdte beløb frigives ved afleveringsforretningen mod fradrag for konstaterede mangler.
Forsinket betaling: Forsinket betaling forrentes med Nationalbankens udlånsrente med tillæg af 8 procentpoint efter Rentelovens (LBK nr. 459 af 13/05/2014) § 5. Entreprenøren kan kræve rykkergebyrer på op til 100 DKK pr. rykker (max. 3) jf. Rentelovens § 9b. Vedvarende manglende betaling efter rykker giver Entreprenøren ret til at standse arbejdet, jf. AB18 § 40.
Betalingsfrist: Fakturaer forfalder til betaling 15 arbejdsdage efter modtagelse af aconto-anmodning eller slutfaktura, der opfylder kravene i Momsbekendtgørelsens § 58 (BEK 808/2015) og indeholder tilstraekkelig dokumentation, jf. AB18 § 36, stk. 4. Bygherren har ret til at gøre indsigelse over for Entreprenørens opgørelse senest inden for samme frist.
Tilbagehold: Bygherren kan tilbageholde 5 % af kontraktsummen indtil afleveringsforretningen som sikkerhed for korrekt opfyldelse, jf. AB18 § 36, stk. 7. Det tilbageholdte beløb frigives ved afleveringsforretningen mod fradrag for konstaterede mangler.
Forsinket betaling: Forsinket betaling forrentes med Nationalbankens udlånsrente med tillæg af 8 procentpoint efter Rentelovens (LBK nr. 459 af 13/05/2014) § 5. Entreprenøren kan kræve rykkergebyrer på op til 100 DKK pr. rykker (max. 3) jf. Rentelovens § 9b. Vedvarende manglende betaling efter rykker giver Entreprenøren ret til at standse arbejdet, jf. AB18 § 40.
6.
MYNDIGHEDSTILLADELSER OG BR18
Bygherren er ansvarlig for at indhente alle nødvendige myndighedstilladelser, herunder byggetilladelse efter Byggelovens (LBK nr. 1178 af 23/09/2016) § 16 og evt. ibrugtagningstilladelse, samt for at sikre, at Projektet opfylder Bygningsreglementet 2018 (BR18) og lokalplaner.
Arbejdet skal udføres i overensstemmelse med BR18, gældende DS-standarder (DS/EN), Arbejdsmiljøloven (LBK nr. 674 af 18/06/2010) samt branchearbejdsmiljørådets retningslinjer. Entreprenøren er forpligtet til at fremlægge byggevarernes ydeevneerklæring (CE-mærkning) efter Byggevareforordningens (EU) 305/2011, hvor det er påkrævet.
Sker der under projektets gennemførelse ændringer i myndighedskrav (f.eks. revideret BR), der kræver yderligere arbejder, behandles dette som ekstraarbejde efter AB18 § 23.
Arbejdet skal udføres i overensstemmelse med BR18, gældende DS-standarder (DS/EN), Arbejdsmiljøloven (LBK nr. 674 af 18/06/2010) samt branchearbejdsmiljørådets retningslinjer. Entreprenøren er forpligtet til at fremlægge byggevarernes ydeevneerklæring (CE-mærkning) efter Byggevareforordningens (EU) 305/2011, hvor det er påkrævet.
Sker der under projektets gennemførelse ændringer i myndighedskrav (f.eks. revideret BR), der kræver yderligere arbejder, behandles dette som ekstraarbejde efter AB18 § 23.
7.
ENTREPRENØRENS FORPLIGTELSER OG SIKKERHED
Entreprenøren er forpligtet til at:
(a) udføre arbejdet efter god håndværksmæssig skik, jf. AB18 § 11;
(b) anvende egnede materialer, der opfylder gældende danske normer og europæiske standarder;
(c) lede og koordinere arbejdet på byggepladsen samt sikre forsvarlig sikring af bygherrens og tredjemands ejendom;
(d) overholde Arbejdsmiljølovens regler om sikkerhed og sundhed på arbejdspladsen, herunder Bekendtgørelse 117/2013 om bygherrens pligter ved bygge- og anlægsarbejde;
(e) sikre, at egne medarbejdere og underleverandører er behørigt ansvarsforsikret;
(f) levere kvalitetsdokumentation, drifts- og vedligeholdelsesvejledninger samt as-built tegninger ved aflevering, jf. AB18 § 22.
Entreprenøren må ikke uden Bygherrens skriftlige samtykke overdrage Aftalen eller anvende underentreprenoerer til kerneydelser. Entreprenøren hæfter for sine underentreprenoerers og medarbejderes handlinger og undladelser som for sine egne, jf. AB18 § 5, stk. 4.
(a) udføre arbejdet efter god håndværksmæssig skik, jf. AB18 § 11;
(b) anvende egnede materialer, der opfylder gældende danske normer og europæiske standarder;
(c) lede og koordinere arbejdet på byggepladsen samt sikre forsvarlig sikring af bygherrens og tredjemands ejendom;
(d) overholde Arbejdsmiljølovens regler om sikkerhed og sundhed på arbejdspladsen, herunder Bekendtgørelse 117/2013 om bygherrens pligter ved bygge- og anlægsarbejde;
(e) sikre, at egne medarbejdere og underleverandører er behørigt ansvarsforsikret;
(f) levere kvalitetsdokumentation, drifts- og vedligeholdelsesvejledninger samt as-built tegninger ved aflevering, jf. AB18 § 22.
Entreprenøren må ikke uden Bygherrens skriftlige samtykke overdrage Aftalen eller anvende underentreprenoerer til kerneydelser. Entreprenøren hæfter for sine underentreprenoerers og medarbejderes handlinger og undladelser som for sine egne, jf. AB18 § 5, stk. 4.
8.
BYGHERRENS FORPLIGTELSER
Bygherren forpligter sig til at:
(a) stille byggepladsen til rådighed på det aftalte starttidspunkt;
(b) levere nødvendigt projektmateriale og myndighedstilladelser i tilstraekkelig god tid, jf. AB18 § 9;
(c) traeffe afgørelser uden ugrundet ophold om saadanne sporgsmaal, der opstår under arbejdet og kræver Bygherrens stillingtagen;
(d) betale rettidigt i overensstemmelse med Aftalens betalingsbestemmelser;
(e) udpege en byggeleder eller tilsynsfoerende, der kan repraesentere Bygherren på byggepladsen og treaffe nødvendige afgørelser, jf. AB18 § 5, stk. 1;
(f) ved forbrugerprojekter (jf. § 1 i Aftalen) overholde de oplysningspligter, der følger af Forbrugeraftaleloven (LBK nr. 1184 af 28/09/2025).
Forsinkelse fra Bygherren med levering af projektmateriale, beslutninger eller adgang til byggepladsen giver Entreprenøren ret til tidsfristforlængelse og evt. erstatning for dokumenterede merudgifter, jf. AB18 § 39.
(a) stille byggepladsen til rådighed på det aftalte starttidspunkt;
(b) levere nødvendigt projektmateriale og myndighedstilladelser i tilstraekkelig god tid, jf. AB18 § 9;
(c) traeffe afgørelser uden ugrundet ophold om saadanne sporgsmaal, der opstår under arbejdet og kræver Bygherrens stillingtagen;
(d) betale rettidigt i overensstemmelse med Aftalens betalingsbestemmelser;
(e) udpege en byggeleder eller tilsynsfoerende, der kan repraesentere Bygherren på byggepladsen og treaffe nødvendige afgørelser, jf. AB18 § 5, stk. 1;
(f) ved forbrugerprojekter (jf. § 1 i Aftalen) overholde de oplysningspligter, der følger af Forbrugeraftaleloven (LBK nr. 1184 af 28/09/2025).
Forsinkelse fra Bygherren med levering af projektmateriale, beslutninger eller adgang til byggepladsen giver Entreprenøren ret til tidsfristforlængelse og evt. erstatning for dokumenterede merudgifter, jf. AB18 § 39.
9.
MANGLER OG ANSVARSPERIODE
Entreprenøren er ansvarlig for mangler ved arbejdet i den ansvarsperiode, der følger af AB18 § 49, stk. 1, dvs. i 5 år fra afleveringsdagen. For dele eller arbejder, hvor sædvanlig levetid er kortere, gælder den kortere periode (jf. AB18 § 49, stk. 2). Entreprenøren afhjælper mangler uden vederlag og inden for rimelig frist efter skriftligt påkrav fra Bygherren, jf. AB18 § 50.
Konstateres en mangel ikke afhjulpet inden for den frist, der angives i Bygherrens påkrav, kan Bygherren — efter forudgående skriftlig advarsel — lade manglen afhjælpe for Entreprenørens regning eller gøre afslag i kontraktsummen gældende, jf. AB18 § 51, stk. 3.
For væsentlige mangler, der gør arbejdet uegnet til sit formål, kan Bygherren hæve Aftalen efter AB18 § 52. Entreprenørens ansvar omfatter også følgeskader, dog kun i det omfang, det følger af dansk rets almindelige regler om erstatning, jf. Erstatningsansvarsloven (LBK nr. 1070 af 24/08/2018). Entreprenørens samlede mangelansvar er begrænset til kontraktsummen — bortset fra forhold, der ikke kan begrænses (forsæt, grov uagtsomhed, personskade), jf. AB18 § 50, stk. 4.
Konstateres en mangel ikke afhjulpet inden for den frist, der angives i Bygherrens påkrav, kan Bygherren — efter forudgående skriftlig advarsel — lade manglen afhjælpe for Entreprenørens regning eller gøre afslag i kontraktsummen gældende, jf. AB18 § 51, stk. 3.
For væsentlige mangler, der gør arbejdet uegnet til sit formål, kan Bygherren hæve Aftalen efter AB18 § 52. Entreprenørens ansvar omfatter også følgeskader, dog kun i det omfang, det følger af dansk rets almindelige regler om erstatning, jf. Erstatningsansvarsloven (LBK nr. 1070 af 24/08/2018). Entreprenørens samlede mangelansvar er begrænset til kontraktsummen — bortset fra forhold, der ikke kan begrænses (forsæt, grov uagtsomhed, personskade), jf. AB18 § 50, stk. 4.
10.
DAGBØDER VED FORSINKELSE
Såfremt afleveringen forsinkes på grund af forhold, som Entreprenøren bærer ansvaret for, er Entreprenøren forpligtet til at betale Bygherren en dagbøde på 15.000 DKK for hver påbegyndt arbejdsdag, indtil aflevering har fundet sted, jf. AB18 § 40, stk. 5.
Den samlede dagbøde begrænses normalt til 10 % af kontraktsummen, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt. Dagbøden er den primaere sanktion ved forsinkelse — Bygherren kan ikke kræve erstatning ud over dagbøden, medmindre forsinkelsen skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra Entreprenørens side.
Dagbøde tilfalder ikke, hvis forsinkelsen skyldes forhold, der berettiger Entreprenøren til tidsfristforlængelse efter AB18 § 39, eller hvis Bygherren skriftligt har accepteret den udskudte aflevering uden forbehold om dagbøde. Et urimeligt dagbødebeløb kan tilsidesaettes eller nedsættes efter Aftalelovens (LBK nr. 193 af 02/03/2016) § 36.
Den samlede dagbøde begrænses normalt til 10 % af kontraktsummen, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt. Dagbøden er den primaere sanktion ved forsinkelse — Bygherren kan ikke kræve erstatning ud over dagbøden, medmindre forsinkelsen skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra Entreprenørens side.
Dagbøde tilfalder ikke, hvis forsinkelsen skyldes forhold, der berettiger Entreprenøren til tidsfristforlængelse efter AB18 § 39, eller hvis Bygherren skriftligt har accepteret den udskudte aflevering uden forbehold om dagbøde. Et urimeligt dagbødebeløb kan tilsidesaettes eller nedsættes efter Aftalelovens (LBK nr. 193 af 02/03/2016) § 36.
11.
FORSIKRINGSPLIGT
Entreprenøren skal i hele udfoerelsesperioden og indtil afleveringsforretningen opretholde en gyldig entrepriseforsikring (all-risk) samt en erhvervs- og produktansvarsforsikring med en dækningssum på mindst 15.000.000 DKK pr. skadebegivenhed, jf. AB18 § 8.
Forsikringen skal omfatte:
(a) ting- og personskader på byggepladsen og som følge af arbejdet;
(b) ansvar for fejl og forsømmelser i arbejdets udførelse;
(c) brand-, vand- og stormskader på det igangværende arbejde frem til aflevering.
Entreprenøren skal på Bygherrens skriftlige anmodning fremvise gyldig policebekræftelse inden 14 dage. Manglende fremvisning af forsikring efter rimelig påmindelse anses for væsentlig misligholdelse, der berettiger Bygherren til at hæve Aftalen, jf. AB18 § 41. Bygherren tegner selv en sædvanlig brand- og stormforsikring for det eksisterende byggeri og skal opretholde denne under hele udførelsen.
Forsikringen skal omfatte:
(a) ting- og personskader på byggepladsen og som følge af arbejdet;
(b) ansvar for fejl og forsømmelser i arbejdets udførelse;
(c) brand-, vand- og stormskader på det igangværende arbejde frem til aflevering.
Entreprenøren skal på Bygherrens skriftlige anmodning fremvise gyldig policebekræftelse inden 14 dage. Manglende fremvisning af forsikring efter rimelig påmindelse anses for væsentlig misligholdelse, der berettiger Bygherren til at hæve Aftalen, jf. AB18 § 41. Bygherren tegner selv en sædvanlig brand- og stormforsikring for det eksisterende byggeri og skal opretholde denne under hele udførelsen.
12.
ENTREPRENØRGARANTI (SIKKERHEDSSTILLELSE)
Entreprenøren stiller senest 8 arbejdsdage efter Aftalens indgåelse en uigenkaldelig sikkerhed (påkravsgaranti) over for Bygherren på 15 % af kontraktsummen, jf. AB18 § 9. Sikkerheden kan stilles ved bankgaranti, kautionsforsikring eller anden af Bygherren godkendt sikkerhedsform.
Sikkerheden nedsættes ved aflevering til 10 % af kontraktsummen i de første 12 måneder af ansvarsperioden og 2 % af kontraktsummen i de resterende 4 år af ansvarsperioden, hvorefter den frigives endeligt, når 5-årseftersynet er afsluttet uden væsentlige bemærkninger.
Sikkerheden tjener til dækning af Bygherrens krav som følge af Entreprenørens misligholdelse, herunder mangler, forsinkelse, manglende afhjælpning og dagbøder. Bygherren kan rejse krav under sikkerheden senest 3 måneder efter eftersynsperiodens udløb, jf. AB18 § 9, stk. 8.
Sikkerheden nedsættes ved aflevering til 10 % af kontraktsummen i de første 12 måneder af ansvarsperioden og 2 % af kontraktsummen i de resterende 4 år af ansvarsperioden, hvorefter den frigives endeligt, når 5-årseftersynet er afsluttet uden væsentlige bemærkninger.
Sikkerheden tjener til dækning af Bygherrens krav som følge af Entreprenørens misligholdelse, herunder mangler, forsinkelse, manglende afhjælpning og dagbøder. Bygherren kan rejse krav under sikkerheden senest 3 måneder efter eftersynsperiodens udløb, jf. AB18 § 9, stk. 8.
13.
ÆNDRINGSARBEJDE OG EKSTRAARBEJDER
Bygherren har ret til at kræve ændringer i arbejdets art, kvalitet, mængde eller udførelsesmåde, jf. AB18 § 23. Ændringer kan medføre både kontraktsumstillæg eller -fradrag og tidsfristforlængelse. Sådanne ændringer skal forhandles og afregnes skriftligt forud for udførelsen.
Procedure for ændringer:
(a) Bygherren afgiver skriftlig ændringsbesked, der specificerer ændringens omfang;
(b) Entreprenøren afgiver inden ti (10) arbejdsdage et skriftligt tillægsoverslag med pris og konsekvenser for tidsplanen;
(c) Bygherren accepterer eller afviser overslagets pris og betingelser inden ti (10) arbejdsdage;
(d) Aendringen udføres efter skriftlig accept.
Ekstraarbejder, som er nødvendige for arbejdets fagligt forsvarlige udførelse, og som ikke fremgår af projektmaterialet, skal Entreprenøren straks gøre Bygherren skriftligt opmærksom på, jf. AB18 § 4 og § 33. Entreprenøren må ikke påbegynde ekstraarbejde uden forudgående skriftlig accept fra Bygherren — i modsat fald har Entreprenøren ikke ret til vederlag herfor.
Tvist om vederlag og tidsfristforlængelse afgøres efter AB18 § 64 (vurdering ved sagkyndig).
Procedure for ændringer:
(a) Bygherren afgiver skriftlig ændringsbesked, der specificerer ændringens omfang;
(b) Entreprenøren afgiver inden ti (10) arbejdsdage et skriftligt tillægsoverslag med pris og konsekvenser for tidsplanen;
(c) Bygherren accepterer eller afviser overslagets pris og betingelser inden ti (10) arbejdsdage;
(d) Aendringen udføres efter skriftlig accept.
Ekstraarbejder, som er nødvendige for arbejdets fagligt forsvarlige udførelse, og som ikke fremgår af projektmaterialet, skal Entreprenøren straks gøre Bygherren skriftligt opmærksom på, jf. AB18 § 4 og § 33. Entreprenøren må ikke påbegynde ekstraarbejde uden forudgående skriftlig accept fra Bygherren — i modsat fald har Entreprenøren ikke ret til vederlag herfor.
Tvist om vederlag og tidsfristforlængelse afgøres efter AB18 § 64 (vurdering ved sagkyndig).
14.
OPHÆVELSE OG MISLIGHOLDELSE
Hver Part kan hæve Aftalen ved den anden Parts væsentlige misligholdelse, der ikke afhjælpes inden for den frist, der angives i skriftligt påkrav (mindst 14 dage), jf. AB18 §§ 41 og 53.
Som væsentlig misligholdelse fra Entreprenørens side anses bl.a.:
(a) gentagne eller varige forsinkelser, der gør det åbenbart, at fristen ikke kan overholdes;
(b) væsentlige mangler ved udførelsen, der ikke afhjælpes;
(c) standsning af arbejdet uden saglig grund;
(d) konkurs, betalingsstandsning eller insolvensbehandling;
(e) manglende fremvisning af forsikring eller sikkerhed efter påkrav.
Som væsentlig misligholdelse fra Bygherrens side anses bl.a.:
(a) manglende rettidig betaling efter rykker og inkassopaakrav;
(b) manglende stillen af byggepladsen til rådighed;
(c) gentagne eller varige forsinkelser med beslutninger, der hindrer arbejdets fremdrift;
(d) konkurs eller insolvens.
Ved Aftalens ophævelse sker afregning på grundlag af det udførte og dokumenterede arbejde indtil ophævelsestidspunktet, jf. AB18 § 42. Den part, der ophæver ved den anden Parts misligholdelse, har desuden krav på erstatning for dokumenterede tab, herunder ekstraomkostninger til færdiggørelse ved tredjepart.
Som væsentlig misligholdelse fra Entreprenørens side anses bl.a.:
(a) gentagne eller varige forsinkelser, der gør det åbenbart, at fristen ikke kan overholdes;
(b) væsentlige mangler ved udførelsen, der ikke afhjælpes;
(c) standsning af arbejdet uden saglig grund;
(d) konkurs, betalingsstandsning eller insolvensbehandling;
(e) manglende fremvisning af forsikring eller sikkerhed efter påkrav.
Som væsentlig misligholdelse fra Bygherrens side anses bl.a.:
(a) manglende rettidig betaling efter rykker og inkassopaakrav;
(b) manglende stillen af byggepladsen til rådighed;
(c) gentagne eller varige forsinkelser med beslutninger, der hindrer arbejdets fremdrift;
(d) konkurs eller insolvens.
Ved Aftalens ophævelse sker afregning på grundlag af det udførte og dokumenterede arbejde indtil ophævelsestidspunktet, jf. AB18 § 42. Den part, der ophæver ved den anden Parts misligholdelse, har desuden krav på erstatning for dokumenterede tab, herunder ekstraomkostninger til færdiggørelse ved tredjepart.
15.
TVISTLØSNING OG VÆRNETING
Tvister, der måtte opstaa i anledning af Aftalen — og som ikke kan løses ved direkte forhandling i god tro mellem Parterne inden for tredive (30) dage — kan i første raekke forelægges uvildig vurdering efter AB18 § 64 eller mediation efter AB18 § 65. Lykkes mindelig løsning ikke, endeligt afgøres ved voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed i overensstemmelse med AB18 §§ 67-69. Voldgiften foregår i København på dansk. Voldgiftsnævnet har sagkyndig branchekompetence og afsiger endelig og bindende kendelse.
Aftalen er underlagt dansk ret med undtagelse af lovvalgsregler, der ville føre til anvendelse af et andet lands ret. Den Internationale Købelov (CISG) finder ikke anvendelse på Aftalen.
Uanset ovenstående har hver Part til enhver tid ret til at anmode om foreløbige forbud, fogedforbud eller andre sikringsforanstaltninger ved en hvilken som helst kompetent domstol til beskyttelse af sine rettigheder, jf. Retsplejelovens §§ 411-428.
Aftalen er underlagt dansk ret med undtagelse af lovvalgsregler, der ville føre til anvendelse af et andet lands ret. Den Internationale Købelov (CISG) finder ikke anvendelse på Aftalen.
Uanset ovenstående har hver Part til enhver tid ret til at anmode om foreløbige forbud, fogedforbud eller andre sikringsforanstaltninger ved en hvilken som helst kompetent domstol til beskyttelse af sine rettigheder, jf. Retsplejelovens §§ 411-428.
16.
AFTALENS FULDSTÆNDIGHED OG OVERDRAGELSE
Aftalen og dens bilag — herunder AB18 — udgør den fuldstændige regulering af Parternes samarbejde om Projektet og erstatter alle tidligere mundtlige eller skriftlige aftaler herom. Ændringer og tillæg kræver skriftlig form og begge Parters underskrift for at være gyldige.
Ugyldighed af en enkelt bestemmelse medfører ikke, at Aftalen i øvrigt er ugyldig — Parterne skal i så fald erstatte den ugyldige bestemmelse med en gyldig bestemmelse, der så vidt muligt opfylder det oprindelige formål. Ingen Part må overdrage Aftalen eller rettigheder og forpligtelser efter Aftalen uden den anden Parts skriftlige samtykke. Bygherren kan dog uden særligt samtykke overdrage Aftalen i forbindelse med fusion, spaltning eller anden virksomhedsoverdragelse til et koncernforbundet selskab, jf. Selskabslovens (LBK nr. 331 af 20/03/2025) § 5, nr. 7.
Ugyldighed af en enkelt bestemmelse medfører ikke, at Aftalen i øvrigt er ugyldig — Parterne skal i så fald erstatte den ugyldige bestemmelse med en gyldig bestemmelse, der så vidt muligt opfylder det oprindelige formål. Ingen Part må overdrage Aftalen eller rettigheder og forpligtelser efter Aftalen uden den anden Parts skriftlige samtykke. Bygherren kan dog uden særligt samtykke overdrage Aftalen i forbindelse med fusion, spaltning eller anden virksomhedsoverdragelse til et koncernforbundet selskab, jf. Selskabslovens (LBK nr. 331 af 20/03/2025) § 5, nr. 7.
TIL BEKRÆFTELSE HERAF har Parterne underskrevet denne Aftale på den angivne dato.
BYGHERRE
Aalborg Erhvervsejendomme A/S
Jens Erik Madsen - Adm. direktør
Dato: ____________________
ENTREPRENØR
Nordjyllands Byggefirma A/S
Peter Bach Pedersen - Adm. direktør
Dato: ____________________
Available as a print-ready PDF or an editable Microsoft Word (.docx) file.
Hvad er en AB 18 byggekontrakt?
En AB 18 byggekontrakt er en entreprisekontrakt, der henviser til Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 18). AB 18 er en sæt standardvilkår, som blev udsendt i 2018 efter en tre-årig revisionsproces og har afløst AB 92. Det er det mest udbredte aftalegrundlag i dansk byggeri og anvendes af både private bygherrer, kommuner, regioner og staten.
Til forskel fra ABT 18 (totalentreprise) og ABR 18 (rådgivere) anvendes AB 18 ved fag- og hovedentreprise, hvor bygherren har ansvaret for projektering, og entreprenøren udfører arbejdet på grundlag af et færdigt projekt. AB 18 indeholder 80 paragraffer, der dækker alt fra tilbudsafgivelse, dagbøder, sikkerhedsstillelse, ekstraarbejder og mangelafhjælpning til konfliktløsning gennem voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed.
I Danmark er AB 18 ikke en lov, men et privatretligt agreed document forhandlet mellem parterne på byggemarkedet — bygherrer, entreprenører og rådgivere. Henvisning til AB 18 i kontrakten er afgørende for, at dets bestemmelser bliver gældende. Aftaleloven (LBK nr 193 af 02/03/2016) § 36 og købeloven (LBK nr 140 af 17/02/2014) supplerer som lovgrundlag, og forældelsesloven (LBK nr 1238 af 09/11/2015) regulerer den 5-årige absolutte forældelsesfrist for byggemangler.
Hvad dækker skabelonen?
Vores AB 18 byggekontrakt indeholder de centrale bestemmelser, der gør AB 18 til den foretrukne standard i dansk byggeri.
Parter og projektoplysninger
Bygherre og entreprenør med CVR-nummer, registrerede adresser og tegningsberettigede repræsentanter — samt projektets adresse i Danmark.
Henvisning til AB 18
Klar henvisning til Almindelige Betingelser AB 18 (juni 2018) som aftalegrundlag, samt eventuelle fravigelser, som skal fremhæves særskilt.
Beskrivelse af arbejdet
Specifikation af entreprisens omfang, tegningsmateriale, kravspecifikationer og kvalitetsstandarder.
Entreprisesum og betaling
Aftalt entreprisesum i DKK ekskl./inkl. moms (25 %), betalingsplan, a conto-begæringer og sluttafregning.
Tidsplan og dagbøder
Start- og afleveringsdato, mellemterminer og dagbøder ved forsinkelse, jf. AB 18 § 40 — typisk 1‰ af entreprisesummen pr. arbejdsdag.
Sikkerhedsstillelse
Entreprenørens sikkerhed på 15 % før aflevering, der trappes ned til 2 % i 5 år efter aflevering, jf. AB 18 § 9.
Ekstraarbejder
Procedure for bygherrens ændringer og entreprenørens varsling om ekstrakrav efter AB 18 §§ 23–27.
Aflevering og mangelafhjælpning
Afleveringsforretning, 1- og 5-års eftersyn, mangelafhjælpning og forældelse efter AB 18 §§ 45–48 og forældelsesloven.
Forsikringer
All-risk entrepriseforsikring og ansvarsforsikring i Danmark, jf. AB 18 § 11.
Tvistløsning
Voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed eller mediation/ekspertvurdering efter AB 18 §§ 64–69.
Sådan opretter du en AB 18 byggekontrakt
Følg disse trin for at sikre en korrekt entreprisekontrakt på AB 18-grundlag i Danmark.
- 1
Definér parter og projekt
Indtast CVR-numre, adresser og projektoplysninger — herunder ejendommens matrikelnummer og kommune i Danmark.
- 2
Henvis til AB 18 og fravigelser
Markér tydeligt, at AB 18 er aftalegrundlag, og angiv eventuelle fravigelser i en særskilt oversigt — påkrævet efter AB 18 § 1 stk. 3.
- 3
Fastsæt sum, betaling og tidsplan
Angiv entreprisesum i DKK, betalingsplan, start- og afleveringsdato samt eventuelle dagbøder.
- 4
Tilføj sikkerhed og forsikringer
Bekræft sikkerhedsstillelse på 15 % og krav til entrepriseforsikring i overensstemmelse med AB 18 §§ 9 og 11.
- 5
Gennemse og download
Gennemse aftalen, kontrollér henvisninger og download som PDF.
Det gør Doxunos dokumenter anderledes
Fire ting, der gør vores skabeloner mere grundige end AI-genererede udkast og mere aktuelle end statiske skabelonbiblioteker.
Altid opdateret
Tilpasset gældende lovgivning
Skabeloner med lovreferencer opdateres løbende, når loven ændres. Dit dokument afspejler altid de gældende juridiske rammer.
Gratis PDF
Print-klar PDF
Gratis download. Vektortekst, indlejrede skrifttyper og lovcitater direkte i klausulerne. Print, underskriv, arkivér. Klar til ethvert signeringsflow inklusive elektronisk underskrift.
Word · .docx
Redigérbar Word (.docx)
Fortsæt redigeringen i Word efter download. Tilføj egne klausuler, genbrug skabelonen til lignende aftaler eller del den med en kollega til fælles gennemgang.
Kræver Expert-engangsadgang eller et betalt Doxuno-abonnement.
Juridiske overvejelser
AB 18 er en standardaftale, men flere af dens regler kan fraviges — fravigelser skal dog fremhæves i kontrakten for at være gyldige i Danmark.
Denne skabelon er kun til informationsformål og erstatter ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat med speciale i dansk entreprise- og byggeret for konkret rådgivning.
Tilpasset AB 18 og dansk byggeret
AB 18 og fravigelseskravet
AB 18 § 1 stk. 3 fastslår, at fravigelser fra AB 18 kun er gyldige, hvis de er klart fremhævet i kontrakten. Dette gør, at en bygherre i Danmark ikke kan "skjule" indirekte fravigelser i et omfattende udbudsmateriale — alle ændringer i ansvarsfordeling, sikkerhed eller tidsfrister skal stå tydeligt. Domstole og Voldgiftsnævnet i Danmark fortolker dette krav strengt.
Aflevering, mangler og forældelse
Aflevering finder sted ved afleveringsforretning, jf. AB 18 § 45, hvor bygherren overtager risikoen og ansvaret. 1-års og 5-års eftersyn (§§ 47–48) udgør hjørnestenene i mangelregimet. Forældelsesloven (LBK nr 1238/2015) supplerer med en 3-årig forældelsesfrist for kendte krav og en 10-årig absolut frist — dog 5 år for byggemangler efter forældelseslovens § 3 stk. 3 nr. 4.
Sikkerhedsstillelse og garanti
AB 18 § 9 kræver, at entreprenøren stiller en sikkerhed på 15 % af entreprisesummen frem til afleveringsforretningen, hvorefter sikkerheden nedtrappes til 10 % i 1 år efter aflevering og dernæst 2 % i op til 5 år. Sikkerheden stilles typisk som anfordringsgaranti udstedt af et pengeinstitut eller forsikringsselskab i Danmark. Bygherren stiller typisk ikke sikkerhed i privat byggeri, men kan være forpligtet hertil i offentlige udbud.
Voldgift og Voldgiftsnævnet
AB 18 §§ 64–69 fastlægger en gradueret konfliktløsning: forhandling, mediation, eksperterklæring og endelig voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed (VBA). Voldgift er bindende, og afgørelser kan kun i begrænset omfang prøves ved de almindelige danske domstole jf. voldgiftsloven (lov nr 553 af 24/06/2005). VBA er specialiseret i danske byggesager og har stort kendskab til AB-systemet.
Ofte stillede spørgsmål
Opret din AB 18 byggekontrakt nu
Få et juridisk solidt aftalegrundlag for dit byggeprojekt i Danmark. Udfyld parter, projektomfang og økonomi og download den færdige kontrakt som PDF.
Free PDF · Editable Word with Expert · No account required