AB 18 Byggekontrakt skabelon
En byggekontrakt baseret på AB 18 er den danske standard for entrepriseaftaler mellem bygherre og entreprenør. Vores gratis skabelon henviser til Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 18, udsendt 21. juni 2018) og er tilpasset dansk ret — herunder aftaleloven (LBK nr 193/2016), købeloven (LBK nr 140/2014) og forældelsesloven (LBK nr 1238/2015). Anvendes af både offentlige og private bygherrer i Danmark.
Projektnavn: Renovering af kontorbygning, Vesterbro 25
Projektadresse: Vesterbro 25, 9000 Aalborg
Matrikelnr.: Matr.nr. 14 b, Aalborg Markjorder
Beskrivelse af arbejdet:
Renovering af eksisterende kontorbygning paa 1.450 m2 omfattende: nedrivning af eksisterende skillevaegge, etablering af 18 nye kontorer og 3 moederum, udskiftning af installationer (el, vand, varme, ventilation), nye lofter med akustikplader, nyt linoleumsgulv, malerarbejde paa alle vaegge, udskiftning af 24 vinduer til energiklasse 3-vinduer samt installation af nyt klimaanlaeg.
Arbejdet udfoeres som hovedentreprise — Entreprenoeren udfoerer alle haandvaerksfag som hovedansvarlig over for Bygherren. Arbejdet skal udfoeres efter god haandvaerksmaessig skik og i overensstemmelse med Bygningsreglementet 2018 (BR18), gaeldende DS-standarder, projektmaterialet og myndighedstilladelser. Eventuelle uoverensstemmelser mellem projektmateriale og myndighedskrav skal Entreprenoeren straks goere Bygherren skriftligt opmaerksom paa, jf. AB18 § 4.
Aftalegrundlaget i prioriteret raekkefoelge:
(a) Naervaerende kontraktdokument inkl. bilag;
(b) Saerlige Betingelser (SB), hvis udarbejdet;
(c) AB18 — Almindelige Betingelser;
(d) Tegninger, beskrivelser og projektmateriale;
(e) Tilbud fra Entreprenoeren;
(f) Bygningsreglementet 2018 (BR18) og oevrige offentligretlige forskrifter.
Ved uoverensstemmelse mellem dokumenterne har det hoejere rangerende dokument forrang, jf. AB18 § 7.
AB18 finder anvendelse i sin helhed uden fravigelser.
Alle beloeb er ekskl. moms. Moms paalaegges efter Momslovens (LBK 1021/2019) § 33 (25 %). Kontraktsummen er fast og uden indeksregulering, jf. AB18 § 37. Ekstraarbejder og aendringsarbejder afregnes efter AB18 § 23 og §§ 33-34 mod skriftligt tillaegsoverslag, der skal accepteres skriftligt af Bygherren forud for udfoerelse.
Entreprenoeren har ret til tidsfristforlaengelse i de tilfaelde, der er anfoert i AB18 § 39 — herunder force majeure, vejrforhold ud over normale, aendringer fra Bygherren samt forhold paa byggepladsen, som Entreprenoeren ikke selv baerer ansvaret for. Krav om tidsfristforlaengelse skal fremsaettes skriftligt uden ugrundet ophold.
Aflevering: Naar arbejdet er faerdigt, indkalder Entreprenoeren skriftligt til afleveringsforretning med mindst ti (10) arbejdsdages varsel, jf. AB18 § 44. Mangler, der er paavist ved afleveringsforretningen, skal afhjaelpes inden for den frist, der angives i afleveringsprotokollen, doch hoejest seks (6) maaneder. Aflevering anses for sket, naar arbejdet er udfoert i overensstemmelse med Aftalen, og der ikke konstateres vaesentlige mangler.
Betalingsfrist: Fakturaer forfalder til betaling 15 arbejdsdage efter modtagelse af aconto-anmodning eller slutfaktura, der opfylder kravene i Momsbekendtgoerelsens § 58 (BEK 808/2015) og indeholder tilstraekkelig dokumentation, jf. AB18 § 36, stk. 4. Bygherren har ret til at goere indsigelse over for Entreprenoerens opgoerelse senest inden for samme frist.
Tilbagehold: Bygherren kan tilbageholde 5 % af kontraktsummen indtil afleveringsforretningen som sikkerhed for korrekt opfyldelse, jf. AB18 § 36, stk. 7. Det tilbageholdte beloeb frigives ved afleveringsforretningen mod fradrag for konstaterede mangler.
Forsinket betaling: Forsinket betaling forrentes med Nationalbankens udlaansrente med tillaeg af 8 procentpoint efter Rentelovens (LBK 459/2014) § 5. Entreprenoeren kan kraeve rykkergebyrer paa op til 100 DKK pr. rykker (max. 3) jf. Rentelovens § 9b. Vedvarende manglende betaling efter rykker giver Entreprenoeren ret til at standse arbejdet, jf. AB18 § 40.
Arbejdet skal udfoeres i overensstemmelse med BR18, gaeldende DS-standarder (DS/EN), Arbejdsmiljoeloven (LBK 674/2010) samt branchearbejdsmiljoeraadets retningslinjer. Entreprenoeren er forpligtet til at fremlaegge byggevarernes ydeevneerklaering (CE-maerkning) efter Byggevareforordningens (EU) 305/2011, hvor det er paakraevet.
Sker der under projektets gennemfoerelse aendringer i myndighedskrav (f.eks. revideret BR), der kraever yderligere arbejder, behandles dette som ekstraarbejde efter AB18 § 23.
(a) udfoere arbejdet efter god haandvaerksmaessig skik, jf. AB18 § 11;
(b) anvende egnede materialer, der opfylder gaeldende danske normer og europaeiske standarder;
(c) lede og koordinere arbejdet paa byggepladsen samt sikre forsvarlig sikring af bygherrens og tredjemands ejendom;
(d) overholde Arbejdsmiljoelovens regler om sikkerhed og sundhed paa arbejdspladsen, herunder Bekendtgoerelse 117/2013 om bygherrens pligter ved bygge- og anlaegsarbejde;
(e) sikre, at egne medarbejdere og underleverandoerer er behoerigt ansvarsforsikret;
(f) levere kvalitetsdokumentation, drifts- og vedligeholdelsesvejledninger samt as-built tegninger ved aflevering, jf. AB18 § 22.
Entreprenoeren maa ikke uden Bygherrens skriftlige samtykke overdrage Aftalen eller anvende underentreprenoerer til kerneydelser. Entreprenoeren haefter for sine underentreprenoerers og medarbejderes handlinger og undladelser som for sine egne, jf. AB18 § 5, stk. 4.
(a) stille byggepladsen til raadighed paa det aftalte starttidspunkt;
(b) levere noedvendigt projektmateriale og myndighedstilladelser i tilstraekkelig god tid, jf. AB18 § 9;
(c) traeffe afgoerelser uden ugrundet ophold om saadanne sporgsmaal, der opstaar under arbejdet og kraever Bygherrens stillingtagen;
(d) betale rettidigt i overensstemmelse med Aftalens betalingsbestemmelser;
(e) udpege en byggeleder eller tilsynsfoerende, der kan repraesentere Bygherren paa byggepladsen og treaffe noedvendige afgoerelser, jf. AB18 § 5, stk. 1;
(f) ved forbrugerprojekter (jf. § 1 i Aftalen) overholde de oplysningspligter, der foelger af Forbrugeraftaleloven (LBK 1457/2013).
Forsinkelse fra Bygherren med levering af projektmateriale, beslutninger eller adgang til byggepladsen giver Entreprenoeren ret til tidsfristforlaengelse og evt. erstatning for dokumenterede merudgifter, jf. AB18 § 39.
Konstateres en mangel ikke afhjulpet inden for den frist, der angives i Bygherrens paakrav, kan Bygherren — efter forudgaaende skriftlig advarsel — lade manglen afhjaelpe for Entreprenoerens regning eller goere afslag i kontraktsummen gaeldende, jf. AB18 § 51, stk. 3.
For vaesentlige mangler, der goer arbejdet uegnet til sit formaal, kan Bygherren haeve Aftalen efter AB18 § 52. Entreprenoerens ansvar omfatter ogsaa folgeskader, dog kun i det omfang, det foelger af dansk rets almindelige regler om erstatning, jf. Erstatningsansvarsloven (LBK 1070/2018). Entreprenoerens samlede mangelansvar er begraenset til kontraktsummen — bortset fra forhold, der ikke kan begraenses (forsaet, grov uagtsomhed, personskade), jf. AB18 § 50, stk. 4.
Den samlede dagboede begraenses normalt til 10 % af kontraktsummen, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt. Dagboeden er den primaere sanktion ved forsinkelse — Bygherren kan ikke kraeve erstatning ud over dagboeden, medmindre forsinkelsen skyldes forsaet eller grov uagtsomhed fra Entreprenoerens side.
Dagboede tilfalder ikke, hvis forsinkelsen skyldes forhold, der berettiger Entreprenoeren til tidsfristforlaengelse efter AB18 § 39, eller hvis Bygherren skriftligt har accepteret den udskudte aflevering uden forbehold om dagboede. Et urimeligt dagboedebeloeb kan tilsidesaettes eller nedsaettes efter Aftalelovens (LBK 193/2016) § 36.
Forsikringen skal omfatte:
(a) ting- og personskader paa byggepladsen og som foelge af arbejdet;
(b) ansvar for fejl og forsoemmelser i arbejdets udfoerelse;
(c) brand-, vand- og stormskader paa det igangvaerende arbejde frem til aflevering.
Entreprenoeren skal paa Bygherrens skriftlige anmodning fremvise gyldig policebekraeftelse inden 14 dage. Manglende fremvisning af forsikring efter rimelig paamindelse anses for vaesentlig misligholdelse, der berettiger Bygherren til at haeve Aftalen, jf. AB18 § 41. Bygherren tegner selv en saedvanlig brand- og stormforsikring for det eksisterende byggeri og skal opretholde denne under hele udfoerelsen.
Sikkerheden nedsaettes ved aflevering til 10 % af kontraktsummen i de foerste 12 maaneder af ansvarsperioden og 2 % af kontraktsummen i de resterende 4 aar af ansvarsperioden, hvorefter den frigives endeligt, naar 5-aarseftersynet er afsluttet uden vaesentlige bemaerkninger.
Sikkerheden tjener til daekning af Bygherrens krav som foelge af Entreprenoerens misligholdelse, herunder mangler, forsinkelse, manglende afhjaelpning og dagboeder. Bygherren kan rejse krav under sikkerheden senest 3 maaneder efter eftersynsperiodens udloeb, jf. AB18 § 9, stk. 8.
Procedure for aendringer:
(a) Bygherren afgiver skriftlig aendringsbesked, der specificerer aendringens omfang;
(b) Entreprenoeren afgiver inden ti (10) arbejdsdage et skriftligt tillaegsoverslag med pris og konsekvenser for tidsplanen;
(c) Bygherren accepterer eller afviser overslagets pris og betingelser inden ti (10) arbejdsdage;
(d) Aendringen udfoeres efter skriftlig accept.
Ekstraarbejder, som er noedvendige for arbejdets fagligt forsvarlige udfoerelse, og som ikke fremgaar af projektmaterialet, skal Entreprenoeren straks goere Bygherren skriftligt opmaerksom paa, jf. AB18 § 4 og § 33. Entreprenoeren maa ikke paabegynde ekstraarbejde uden forudgaaende skriftlig accept fra Bygherren — i modsat fald har Entreprenoeren ikke ret til vederlag herfor.
Tvist om vederlag og tidsfristforlaengelse afgoeres efter AB18 § 64 (vurdering ved sagkyndig).
Som vaesentlig misligholdelse fra Entreprenoerens side anses bl.a.:
(a) gentagne eller varige forsinkelser, der goer det aabenbart, at fristen ikke kan overholdes;
(b) vaesentlige mangler ved udfoerelsen, der ikke afhjaelpes;
(c) standsning af arbejdet uden saglig grund;
(d) konkurs, betalingsstandsning eller insolvensbehandling;
(e) manglende fremvisning af forsikring eller sikkerhed efter paakrav.
Som vaesentlig misligholdelse fra Bygherrens side anses bl.a.:
(a) manglende rettidig betaling efter rykker og inkassopaakrav;
(b) manglende stillen af byggepladsen til raadighed;
(c) gentagne eller varige forsinkelser med beslutninger, der hindrer arbejdets fremdrift;
(d) konkurs eller insolvens.
Ved Aftalens ophaevelse sker afregning paa grundlag af det udfoerte og dokumenterede arbejde indtil ophaevelsestidspunktet, jf. AB18 § 42. Den part, der ophaever ved den anden Parts misligholdelse, har desuden krav paa erstatning for dokumenterede tab, herunder ekstraomkostninger til faerdiggoerelse ved tredjepart.
Aftalen er underlagt dansk ret med undtagelse af lovvalgsregler, der ville foere til anvendelse af et andet lands ret. Den Internationale Koebelov (CISG) finder ikke anvendelse paa Aftalen.
Uanset ovenstaaende har hver Part til enhver tid ret til at anmode om foreloebige forbud, fogedforbud eller andre sikringsforanstaltninger ved en hvilken som helst kompetent domstol til beskyttelse af sine rettigheder, jf. Retsplejelovens §§ 411-428.
Ugyldighed af en enkelt bestemmelse medfoerer ikke, at Aftalen i oevrigt er ugyldig — Parterne skal i saa fald erstatte den ugyldige bestemmelse med en gyldig bestemmelse, der saa vidt muligt opfylder det oprindelige formaal. Ingen Part maa overdrage Aftalen eller rettigheder og forpligtelser efter Aftalen uden den anden Parts skriftlige samtykke. Bygherren kan dog uden saerligt samtykke overdrage Aftalen i forbindelse med fusion, spaltning eller anden virksomhedsoverdragelse til et koncernforbundet selskab, jf. Selskabslovens (LBK 1052/2023) § 5, nr. 7.
Hvad er en AB 18 byggekontrakt?
En AB 18 byggekontrakt er en entreprisekontrakt, der henviser til Almindelige Betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed (AB 18). AB 18 er en sæt standardvilkår, som blev udsendt i 2018 efter en tre-årig revisionsproces og har afløst AB 92. Det er det mest udbredte aftalegrundlag i dansk byggeri og anvendes af både private bygherrer, kommuner, regioner og staten.
Til forskel fra ABT 18 (totalentreprise) og ABR 18 (rådgivere) anvendes AB 18 ved fag- og hovedentreprise, hvor bygherren har ansvaret for projektering, og entreprenøren udfører arbejdet på grundlag af et færdigt projekt. AB 18 indeholder 80 paragraffer, der dækker alt fra tilbudsafgivelse, dagbøder, sikkerhedsstillelse, ekstraarbejder og mangelafhjælpning til konfliktløsning gennem voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed.
I Danmark er AB 18 ikke en lov, men et privatretligt agreed document forhandlet mellem parterne på byggemarkedet — bygherrer, entreprenører og rådgivere. Henvisning til AB 18 i kontrakten er afgørende for, at dets bestemmelser bliver gældende. Aftaleloven (LBK nr 193 af 02/03/2016) § 36 og købeloven (LBK nr 140 af 17/02/2014) supplerer som lovgrundlag, og forældelsesloven (LBK nr 1238 af 09/11/2015) regulerer den 5-årige absolutte forældelsesfrist for byggemangler.
Hvad dækker skabelonen?
Vores AB 18 byggekontrakt indeholder de centrale bestemmelser, der gør AB 18 til den foretrukne standard i dansk byggeri.
Parter og projektoplysninger
Bygherre og entreprenør med CVR-nummer, registrerede adresser og tegningsberettigede repræsentanter — samt projektets adresse i Danmark.
Henvisning til AB 18
Klar henvisning til Almindelige Betingelser AB 18 (juni 2018) som aftalegrundlag, samt eventuelle fravigelser, som skal fremhæves særskilt.
Beskrivelse af arbejdet
Specifikation af entreprisens omfang, tegningsmateriale, kravspecifikationer og kvalitetsstandarder.
Entreprisesum og betaling
Aftalt entreprisesum i DKK ekskl./inkl. moms (25 %), betalingsplan, a conto-begæringer og sluttafregning.
Tidsplan og dagbøder
Start- og afleveringsdato, mellemterminer og dagbøder ved forsinkelse, jf. AB 18 § 40 — typisk 1‰ af entreprisesummen pr. arbejdsdag.
Sikkerhedsstillelse
Entreprenørens sikkerhed på 15 % før aflevering, der trappes ned til 2 % i 5 år efter aflevering, jf. AB 18 § 9.
Ekstraarbejder
Procedure for bygherrens ændringer og entreprenørens varsling om ekstrakrav efter AB 18 §§ 23–27.
Aflevering og mangelafhjælpning
Afleveringsforretning, 1- og 5-års eftersyn, mangelafhjælpning og forældelse efter AB 18 §§ 45–48 og forældelsesloven.
Forsikringer
All-risk entrepriseforsikring og ansvarsforsikring i Danmark, jf. AB 18 § 11.
Tvistløsning
Voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed eller mediation/ekspertvurdering efter AB 18 §§ 64–69.
Sådan opretter du en AB 18 byggekontrakt
Følg disse trin for at sikre en korrekt entreprisekontrakt på AB 18-grundlag i Danmark.
- 1
Definér parter og projekt
Indtast CVR-numre, adresser og projektoplysninger — herunder ejendommens matrikelnummer og kommune i Danmark.
- 2
Henvis til AB 18 og fravigelser
Markér tydeligt, at AB 18 er aftalegrundlag, og angiv eventuelle fravigelser i en særskilt oversigt — påkrævet efter AB 18 § 1 stk. 3.
- 3
Fastsæt sum, betaling og tidsplan
Angiv entreprisesum i DKK, betalingsplan, start- og afleveringsdato samt eventuelle dagbøder.
- 4
Tilføj sikkerhed og forsikringer
Bekræft sikkerhedsstillelse på 15 % og krav til entrepriseforsikring i overensstemmelse med AB 18 §§ 9 og 11.
- 5
Gennemse og download
Gennemse aftalen, kontrollér henvisninger og download som PDF.
Juridiske overvejelser
AB 18 er en standardaftale, men flere af dens regler kan fraviges — fravigelser skal dog fremhæves i kontrakten for at være gyldige i Danmark.
Denne skabelon er kun til informationsformål og erstatter ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat med speciale i dansk entreprise- og byggeret for konkret rådgivning.
Tilpasset AB 18 og dansk byggeret
AB 18 og fravigelseskravet
AB 18 § 1 stk. 3 fastslår, at fravigelser fra AB 18 kun er gyldige, hvis de er klart fremhævet i kontrakten. Dette gør, at en bygherre i Danmark ikke kan "skjule" indirekte fravigelser i et omfattende udbudsmateriale — alle ændringer i ansvarsfordeling, sikkerhed eller tidsfrister skal stå tydeligt. Domstole og Voldgiftsnævnet i Danmark fortolker dette krav strengt.
Aflevering, mangler og forældelse
Aflevering finder sted ved afleveringsforretning, jf. AB 18 § 45, hvor bygherren overtager risikoen og ansvaret. 1-års og 5-års eftersyn (§§ 47–48) udgør hjørnestenene i mangelregimet. Forældelsesloven (LBK nr 1238/2015) supplerer med en 3-årig forældelsesfrist for kendte krav og en 10-årig absolut frist — dog 5 år for byggemangler efter forældelseslovens § 3 stk. 3 nr. 4.
Sikkerhedsstillelse og garanti
AB 18 § 9 kræver, at entreprenøren stiller en sikkerhed på 15 % af entreprisesummen frem til afleveringsforretningen, hvorefter sikkerheden nedtrappes til 10 % i 1 år efter aflevering og dernæst 2 % i op til 5 år. Sikkerheden stilles typisk som anfordringsgaranti udstedt af et pengeinstitut eller forsikringsselskab i Danmark. Bygherren stiller typisk ikke sikkerhed i privat byggeri, men kan være forpligtet hertil i offentlige udbud.
Voldgift og Voldgiftsnævnet
AB 18 §§ 64–69 fastlægger en gradueret konfliktløsning: forhandling, mediation, eksperterklæring og endelig voldgift ved Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed (VBA). Voldgift er bindende, og afgørelser kan kun i begrænset omfang prøves ved de almindelige danske domstole jf. voldgiftsloven (lov nr 553 af 24/06/2005). VBA er specialiseret i danske byggesager og har stort kendskab til AB-systemet.
Ofte stillede spørgsmål
Opret din AB 18 byggekontrakt nu
Få et juridisk solidt aftalegrundlag for dit byggeprojekt i Danmark. Udfyld parter, projektomfang og økonomi og download den færdige kontrakt som PDF.
Free · Instant PDF · No account required