Købsaftale sommerhus skabelon
Et sommerhuskøb i Danmark er underlagt en helt særlig retsramme — sommerhusloven (LBK nr 949 af 03/07/2013), planloven og strenge restriktioner for udenlandske købere via erhvervelsesloven. Vores gratis skabelon for slutsedlen dækker alle danske sommerhusområder fra Tisvildeleje og Hornbæk til Marielyst, Blokhus, Skagen og Skagerrak-kysten — med korrekt vurdering af zonestatus, udlejningsret og myndighedsgodkendelser.
| Adresse | Strandvejen 142 |
| Postnr. og by | 3220 Tisvildeleje |
| Matrikelnr. | Matr.nr. 8 ah, Tisvildeleje By, Vejby |
| Grundareal (m2) | 1248 m2 |
| Bebygget areal (m2) | 85 m2 |
| Opfoert aar | 1968 |
| Energimaerke | F |
| Zonestatus | Sommerhusomraade (Planloven kap. 8) |
| Udlejning kommercielt | Tilladt iht. lokalplan |
Koeber bekraefter at vaere informeret om, at:
(a) Ejendommen ikke maa anvendes til helaarsbeboelse uden saerlig tilladelse, jf. Planloven § 41.
(b) Eventuelle udvidelser, ombygninger eller terrasser kraever byggetilladelse iht. Bygningsreglementet og Planlovens § 35.
(c) Lokalplaners bestemmelser om bebyggelsens omfang, hoejde, materialer og placering er bindende.
(d) Naturbeskyttelseslovens (LBK 240/2019) § 16 og strandbeskyttelseslinje paa 300 m kan begraense bygge- og brugsmuligheder.
(e) Kommerciel udlejning af sommerhuset er tilladt iht. Lov om udlejning af fritidsboliger (LBK 233/2020), forudsat at Koeber selv anvender ejendommen til fritidsbrug.
Udbetaling / depositum: 142.500 DKK indbetales senest 15. maj 2026 paa Saelgers eller dennes ejendomsmaeglers / advokats deponeringskonto. Beloebet henstaar i deponering indtil endeligt skoede er tinglyst.
Restbeloeb: Erlaegges senest 1. juli 2026 ved tinglysning af endeligt skoede uden anmaerkninger.
Ved forsinket betaling paaloeber renter efter Renteloven (LBK 459/2014) § 5 — Nationalbankens udlaansrente plus 8 procentpoint pr. aar.
Risikoen for Ejendommens haendelige undergang eller forringelse overgaar fra Saelger til Koeber paa overtagelsesdagen. Indtil overtagelsen forsvarligt opretholder Saelger lovpligtig brand- og bygningsforsikring.
Ejendommens skatter og afgifter (ejendomsvaerdiskat, grundskyld, renovation, vejbidrag m.v.) saavelsom forbrug afregnes mellem Parterne pr. overtagelsesdagen.
Saerlige bemaerkninger:
Realkredit Danmark fastforrentet 30-aarigt sommerhuslaan, restgaeld pr. 1. maj 2026: 1.420.000 DKK. Indfries paa overtagelsesdagen.
Saelger erklaerer, at der ved Slutsedlens indgaaelse ikke er ikke-tinglyste tredjemandsrettigheder, brugsrettigheder eller forpligtelser, der kan paalaegges Koeber, ud over hvad der fremgaar af denne Aftale.
Ejerskifteforsikring: Saelger har tilbudt at betale halvdelen af praemien for en ejerskifteforsikring, jf. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 21 stk. 2. Ved Koebers tegning af ejerskifteforsikring inden overtagelsen ophaever Saelgers ansvar for skjulte mangler iht. lovens § 21 stk. 1.
Energimaerke: Gyldigt energimaerke iht. Energimaerkningsloven (LBK 1300/2020) er udleveret til Koeber inden Slutsedlens underskrift. Energimaerket er gyldigt i 10 aar.
Hvidevarer i koekken (komfur, koeleskab, opvaskemaskine), havemoebler i teak (4 stole, bord, parasol), broendepumpe, tagrender og nedloebsroer, nyere oliefyr (2022), opvarmede gulve i bad
Foelger ikke med:
Personligt indbo, kunst, soevarmeanlaeg, baad og baadtrailer (saelges saerskilt)
Bevaegeligt indbo, hvidevarer der ikke er fast monteret, og personlige genstande er som udgangspunkt ikke omfattet, medmindre andet er aftalt ovenfor. Sommerhusinventar (havemoebler, terrasseudstyr, baadudstyr) skal saerskilt vaere angivet for at vaere omfattet.
Saerlige forhold oplyst af Saelger:
Maling paa nordsiden af huset bor fornys inden for 2 aar. Septiktanken blev tomt og synet 2024 — godkendt. Lidt fugtig kaelder ved kraftigt nedbor.
Bevidst fortielse eller forkerte oplysninger kan medfoere ophaevelse og erstatningsansvar iht. Aftalelovens § 30 (svig) og almindelige principper om mangler.
Fortrydelsesret kan ikke udoeves, naar (a) ejendommen er erhvervet til erhvervsmaessig anvendelse eller (b) Koeber har givet udtrykkeligt afkald paa fortrydelsesretten ved underskrift af saerskilt erklaering iht. lovens § 9.
Tinglysningsafgiften udgoer iht. Tinglysningsafgiftsloven (LBK 462/2024) § 4 0,6 % af handelsvaerdien plus en fast afgift paa 1.850 DKK, og afgiften afholdes af Koeber, medmindre andet er aftalt. Endeligt skoede skal vaere tinglyst uden anmaerkninger som betingelse for udbetaling af det fulde provenu til Saelger.
Koeber er forpligtet til loyalt og uden ugrundet ophold at ansoege om finansieringen samt fremvise dokumentation for ansoegningen og afslag.
Koeber afholder selv omkostningerne ved den byggetekniske gennemgang, medmindre handlen kommer i stand.
Parterne kan dog forud for sagsanlaeg soege mediation iht. Lov om mediation (LBK 467/2008) for at oege chancen for en mindelig loesning.
Slutsedlen udgoer Parternes fuldstaendige regulering af handlen og erstatter alle tidligere mundtlige eller skriftlige aftaler om samme emne. AEndringer kraever skriftlig form og begge Parters underskrift. Ugyldighed af enkelt bestemmelse medfoerer ikke ugyldighed af aftalen i oevrigt.
Slutsedlen er underskrevet i to (2) eksemplarer — et til hver Part — saavelsom i digital form til e-Tinglysning.
Hvad er en købsaftale for sommerhus?
En købsaftale for sommerhus er slutsedlen ved køb af fritidsbolig i Danmark — typisk en bjælkehytte, et helårshus i sommerhusområde eller en moderne fritidsbolig. Aftalen er bindende fra underskrift og afløses af endeligt skøde, der tinglyses digitalt i e-Tinglysningssystemet iht. tinglysningsloven (LBK nr 1075 af 30/09/2014). Sommerhushandel adskiller sig fra almindelig ejendomshandel ved særlige regler om zonestatus, helårsbeboelse, kommerciel udlejning og udlændinges erhvervelse.
Det særlige lovgrundlag for sommerhushandel i Danmark er sommerhusloven (LBK nr 949 af 03/07/2013), planloven (LBK nr 1157/2020) og — for udenlandske købere — erhvervelsesloven (LBK nr 265/2018). Sommerhusloven § 1 kræver, at sommerhus erhverves til personlig fritidsbrug. Planloven § 41 forbyder som udgangspunkt helårsbeboelse i sommerhusområder, undtagen pensionister med min. 1 års ejerskab og 8 års sæsonbrug. Erhvervelsesloven § 1 kræver Justitsministeriets tilladelse for udenlandske statsborgere — også EU-borgere uden 5 års dansk bopæl.
Sommerhuse i Danmark kan typisk kun finansieres med op til 60 % belåning af handelsværdien (mod 80 % for helårsbolig) — særlige sommerhuslån er nødvendige. Naturbeskyttelsesloven (LBK nr 240/2019) § 16 og strandbeskyttelseslinjen på 300 m kan begrænse byggemuligheder, særligt i populære områder som Sjællands Odde, Bornholm og Thy. Forbrugerbeskyttelseslovens § 8 fortrydelsesret på 6 hverdage og § 21 om tilstandsrapport + ejerskifteforsikring gælder også ved sommerhushandel — særligt vigtigt pga. typiske problemer med fugt, råd, septiktank og brøndestand.
Hvad indeholder skabelonen?
Vores skabelon dækker alle de unikke elementer ved en dansk sommerhushandel.
Sælger og køber
Begge parters fulde navne, CPR/CVR og adresser — formel identifikation til e-Tinglysning af skødet i Danmark.
Købers nationalitet
Dansk statsborger, EU-borger med min. 5 års bopæl, EU-borger uden 5 års bopæl eller tredjelandsborger — afgørende for behov for Justitsministeriets tilladelse iht. erhvervelsesloven.
Sommerhusets identifikation
Adresse (typisk landdistriktsvejnummer), matrikelnummer, grundareal, bebygget areal og opførelsesår.
Zonestatus
Sommerhusområde (planloven kap. 8) eller landzone — afgørende for restriktioner på helårsbeboelse, byggeri og kommerciel udlejning i Danmark.
Udlejningsret
Tilladt iht. lokalplan, begrænset (vintermåneder) eller forbudt — kommerciel udlejning kræver lokalplanens tilladelse iht. lov om udlejning af fritidsboliger (LBK nr 233/2020).
Energimærke
Energimærke iht. energimærkningsloven (LBK nr 1300/2020) — obligatorisk også for sommerhuse i Danmark.
Købesum og betaling
Kontant købesum i DKK, depositum (typisk 5 %), frist for udbetaling og restbetaling samt overtagelsesdato.
Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring
Sommerhuse har ofte fugt-, råd- og tagproblemer — tilstandsrapport + ejerskifteforsikring er særlig vigtige iht. LBK 1123/2022 § 21.
Justitsministeriets tilladelse
Ved udenlandske købere er handlen betinget af myndighedsgodkendelse iht. erhvervelsesloven § 1 — typisk 4-12 ugers ekspeditionstid.
Forbehold og særlige forhold
Forbehold for finansiering (kun 60 % belåning typisk), byggeteknisk gennemgang og særlige forhold som septiktank, brønd og strandbeskyttelseslinje.
Sådan opretter du slutsedlen for sommerhus
Følg disse fire trin for at lave en juridisk korrekt sommerhushandel efter dansk ret.
- 1
Indtast parter og nationalitet
Udfyld sælger og købers oplysninger. Vælg særligt korrekt nationalitetsstatus — udenlandske købere kræver Justitsministeriets tilladelse iht. erhvervelsesloven for sommerhushandel i Danmark.
- 2
Beskriv ejendommen og zonestatus
Indtast adresse, matrikelnummer, areal og energimærke. Marker zonestatus (sommerhusområde, landzone) og om kommerciel udlejning er tilladt iht. lokalplanen.
- 3
Aftal pris og overtagelse
Bestem købesum, depositum, overtagelsesdato. Sommerhus kan typisk kun finansieres med 60 % belåning — et finansieringsforbehold er afgørende.
- 4
Tilføj tilstandsrapport og forbehold
Bekræft tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og energimærke iht. LBK 1123/2022. Aktivér forbehold for byggeteknisk gennemgang (særligt anbefalet ved sommerhuse) og hent slutsedlen som PDF.
Juridiske overvejelser
Sommerhuskøb i Danmark er underlagt en kompleks retsramme — særligt for udenlandske købere og udlejning.
Denne skabelon er udelukkende til informationsformål og udgør ikke juridisk rådgivning. Sommerhushandel anbefales gennemgået af advokat eller ejendomsmægler i Danmark.
Tilpasset dansk sommerhusret
Sommerhusloven og planloven
I Danmark er sommerhuse underlagt sommerhusloven (LBK nr 949 af 03/07/2013) § 1: erhvervelse skal ske til personlig fritidsbrug. Helårsbeboelse er som udgangspunkt ikke tilladt iht. planloven (LBK nr 1157/2020) § 41 — undtagen pensionister med min. 1 års ejerskab og 8 års sæsonbrug. Lokalplaners bestemmelser om bebyggelsens omfang, højde, materialer og placering er bindende.
Erhvervelsesloven — udenlandske købere
Udenlandske statsborgere — herunder EU-borgere uden 5 års dansk bopæl — kræver Justitsministeriets tilladelse til at erhverve sommerhus iht. erhvervelsesloven (LBK nr 265/2018) § 1. Ekspeditionstid er typisk 4-12 uger. Tredjelandsborgere skal dokumentere særlig tilknytning til Danmark og fritidsformål. Tilladelsen er en betingelse for handlen, og deponerede beløb tilbagebetales ved afslag.
Forbrugerbeskyttelse og fortrydelsesret
Forbrugerkøbere har iht. lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (LBK nr 1123/2022) § 8 fortrydelsesret i 6 hverdage fra slutsedlens underskrift i Danmark. Fortrydelse kræver skriftlig meddelelse + betaling af 1 % af købesummen som godtgørelse iht. § 11. Tilstandsrapport + ejerskifteforsikring (sælger betaler halvdelen) ophæver sælgers ansvar for skjulte mangler iht. § 21.
Naturbeskyttelse og strandbeskyttelseslinje
Mange danske sommerhusområder ligger inden for strandbeskyttelseslinjen på 300 m fra kysten iht. naturbeskyttelsesloven (LBK nr 240/2019) § 16, hvor byggeri og terrænændringer er stærkt begrænset. Andre områder ligger inden for skovbyggelinje (300 m fra skov) eller åbeskyttelseslinje (150 m fra åer). Disse begrænsninger kan have stor betydning for udvidelsesmuligheder og bør altid undersøges hos kommunen.
Ofte stillede spørgsmål
Opret din købsaftale for sommerhus nu
Sikr en gyldig sommerhushandel i Danmark efter sommerhusloven, planloven og forbrugerbeskyttelsesloven. Udfyld oplysningerne, gennemse slutsedlen og hent den som PDF.
Free · Instant PDF · No account required