Doxuno
Browse All Free Templates
Doxuno
Drept ComercialRO

Model gratuit de Contract de Închiriere Spațiu Comercial — România

Un contract de închiriere spațiu comercial redactat conform dreptului român — Codul civil al României (art. 1777-1850 — locațiunea), libertate contractuală conform art. 1166 Cod civil, OG 99/2000 privind comercializarea produselor și Legea 31/1990 a societăților. Adaptat pentru sediu social SRL, magazin, birou, depozit. Cu opțiune de TVA conform Codului fiscal. Completați și descărcați PDF profesional.

Create Your Contract de Închiriere Spațiu Comercial
Free to useInstant PDFNo account required

PDF (free) + editable Word (.docx) with Expert

CONTRACT DE ÎNCHIRIERE SPAȚIU COMERCIAL
Cod Civil Art. 1777-1850 · OG 99/2000 · Legea 31/1990
Data intrării în vigoare: 15 aprilie 2026
36 luni · 12.500,00 RON/lună + TVA
LOCATOR
Imobiliare Premium S.R.L.
Imobiliare Premium S.R.L.
CUI: RO22334455
Reg. Com.: J40/5566/2018
Reprezentant: Cristian Munteanu (Administrator)
Calea Victoriei nr. 100, Sector 1, 010083 București
Email: office@imobiliarepremium.ro
Tel.: +40 21 567 8901
LOCATAR
Café Aurora S.R.L.
Café Aurora S.R.L.
CUI: RO33445566
Reg. Com.: J40/7788/2021
Reprezentant: Elena Diaconescu (Administrator)
Str. Lipscani nr. 18, Sector 3, 030033 București
Email: contact@cafeaurora.ro
Tel.: +40 723 567 890
Între Imobiliare Premium S.R.L., în calitate de Locator, reprezentat legal prin Cristian Munteanu, și Café Aurora S.R.L., înmatriculată la Registrul Comerțului sub nr. J40/7788/2021, având CUI RO33445566, reprezentată legal prin Elena Diaconescu, în calitate de Locatar, s-a încheiat prezentul Contract de Închiriere Spațiu Comercial, având ca obiect imobilul identificat în art. 1, în temeiul prevederilor art. 1777-1850 din Codul civil, ale OG nr. 99/2000 privind comercializarea produselor și serviciilor de piață și ale Legii nr. 31/1990 privind societățile.
1.
OBIECTUL CONTRACTULUI
Obiectul prezentului contract îl constituie închirierea spațiului comercial situat la adresa: Str. Lipscani nr. 18, parter, Sector 3, 030033 București, având o suprafață utilă de aproximativ 85 mp, înscris în Cartea Funciară nr. 234567 a localității București, Sector 3. Spațiul are destinația de spațiu comercial — alimentație publică (cafenea, bar), fiind închiriat exclusiv pentru desfășurarea activității comerciale a Locatarului prevăzute la cod CAEN 5630 — Baruri și alte activități de servire a băuturilor. Spațiul este dotat cu: instalație electrică monofazată și trifazată, instalație sanitară completă, AC inverter, vitrină stradală, două grupuri sanitare, contoare individuale (gaz, apă, energie). Schimbarea destinației spațiului este permisă numai cu acordul scris al Locatorului și, dacă este cazul, cu obținerea autorizațiilor prevăzute de Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Predarea-primirea se face pe baza procesului-verbal ce constituie anexă la prezentul contract.
2.
DURATA ȘI REÎNNOIREA
Prezentul contract se încheie pe o perioadă de 36 luni, începând cu data de 15 aprilie 2026. Reînnoirea automată: la expirarea termenului, contractul se prelungește de drept pe perioade succesive egale cu cea inițială, dacă niciuna dintre părți nu notifică în scris intenția de neînnoire cu minimum 90 (nouăzeci) de zile înainte de expirare. La expirarea termenului, dacă Locatarul continuă să folosească spațiul fără opoziția Locatorului, se poate aplica tacita relocațiune (art. 1810 Cod civil), pe aceleași condiții, cu excepția duratei.
3.
CHIRIA, TVA ȘI MODALITATEA DE PLATĂ
Chiria lunară este stabilită la suma de 12.500,00 RON + TVA conform cotei standard în vigoare (19%), plătibilă lunar, anticipat, până în ziua de 5 a fiecărei luni calendaristice, prin virament bancar în contul Locatorului IBAN RO12 BBBB 9876 5432 1098 7654. Notă privind TVA: Locatorul a optat pentru regimul de TVA în temeiul art. 292 alin. (3) Cod fiscal și a depus notificarea la organul fiscal competent. Locatorul va emite lunar factură fiscală conform art. 319 Cod fiscal. Chiria nu include cheltuielile cu utilitățile, care se plătesc separat conform art. 5 din prezentul contract.
4.
GARANȚIA
La data semnării prezentului contract, Locatarul depune Locatorului o garanție în sumă de 25.000,00 RON (echivalent cu o chirie lunară). Garanția se restituie Locatarului în termen de 30 de zile de la încetarea contractului și predarea spațiului în starea inițială (uzura normală exceptată), în limita necesară pentru acoperirea: (a) restanțelor la chirie sau utilități; (b) pagubelor cauzate spațiului sau bunurilor din dotare; (c) penalităților datorate; (d) altor sume datorate Locatorului. Garanția nu poate fi utilizată ca avans la plata chiriei lunare. Pentru contractele de durată mai mare de 12 luni, garanția poate fi actualizată anual proporțional cu chiria.
5.
UTILITĂȚI ȘI CHELTUIELI ANEXE
Pe lângă chirie, Locatarul suportă următoarele cheltuieli legate de utilizarea spațiului: utilități individuale (gaz, apă, energie electrică), salubritate, pază comună, taxa de firmă și reclamă:
• Energia electrică, gaz, apă, salubritate, încălzire — pe baza contoarelor proprii sau a cotelor-părți
• Telecomunicații, internet, servicii de pază (dacă este cazul)
• Cota-parte din cheltuielile comune ale clădirii (dacă spațiul face parte dintr-un imobil comun)
• Taxele și impozitele aferente activității comerciale desfășurate (taxa de firmă, taxa de reclamă, etc.)

Locatorul suportă impozitul pe clădire (art. 455 Cod fiscal) datorat la bugetul local. Cheltuielile cu utilitățile se plătesc direct furnizorilor de către Locatar, după preluarea contractelor pe numele său sau pe baza facturilor refacturate de Locator (cu document justificativ).
6.
OBLIGAȚIILE LOCATORULUI
Conform art. 1786 Cod civil, Locatorul se obligă:
• Să predea spațiul în stare corespunzătoare folosinței comerciale conform destinației, pe baza procesului-verbal de predare-primire
• Să mențină spațiul în stare de a servi întrebuințării — efectuând reparațiile capitale (acoperiș, fundație, structură portantă, instalații generale) — art. 1788 Cod civil
• Să asigure folosința liniștită a spațiului, fără tulburări din partea sa sau a terților (art. 1786 lit. c) Cod civil)
• Să garanteze pentru viciile ascunse care diminuează folosirea (art. 1790 Cod civil)
• Să furnizeze Locatarului, la cerere, copii ale actelor de proprietate și ale autorizațiilor existente pentru spațiu
• Să nu modifice destinația imobilului în care se află spațiul închiriat în mod prejudiciabil pentru activitatea Locatarului
7.
OBLIGAȚIILE LOCATARULUI
Conform art. 1796-1799 Cod civil și urm., Locatarul se obligă:
• Să folosească spațiul cu diligența unui bun proprietar și exclusiv în scopul comercial declarat (cod CAEN 5630 — Baruri și alte activități de servire a băuturilor) — art. 1799 Cod civil
• Să plătească chiria și utilitățile la termen
• Să efectueze reparațiile mici și de întreținere curentă (zugrăvit, vopsit, înlocuiri minore) — art. 1788 alin. (2) Cod civil
• Să comunice de îndată Locatorului orice viciu sau deteriorare
• Să restituie spațiul la încetarea contractului în starea în care l-a primit (uzura normală exceptată)
• Să nu efectueze modificări structurale, de instalații sau de finisaje permanente fără acordul scris al Locatorului
• Să respecte normele de protecție a mediului, sanitare, de PSI și de protecție a muncii aplicabile activității desfășurate
• Să dețină toate autorizațiile, avizele și licențele necesare desfășurării activității comerciale (art. 8)
• Să permită vizitarea spațiului de către Locator, după anunț prealabil rezonabil
8.
AUTORIZAȚII ȘI ACTIVITATE
Toate autorizațiile, avizele, licențele și acordurile necesare desfășurării activității comerciale (autorizația de funcționare a primăriei conform Legii 31/1990 și OUG 99/2000, autorizația sanitară, avizul ISU/PSI, autorizația de mediu, licențele specifice activității, autorizația de schimbare destinație conform Legii 50/1991 dacă este cazul) se obțin exclusiv pe cheltuiala și prin diligența Locatarului. Locatorul se obligă să furnizeze documentele de proprietate și să semneze, la cerere, formularele necesare obținerii autorizațiilor, fără asumarea unor obligații financiare. Eventuala imposibilitate de obținere a autorizațiilor nu constituie cauză de exonerare de plată a chiriei pentru Locatar.
9.
ÎNCETAREA CONTRACTULUI
Prezentul contract încetează în următoarele cazuri:
• La expirarea termenului (art. 1809 Cod civil), cu excepția reînnoirii automate dacă a fost convenită
• Prin acordul scris al părților, oricând pe durata contractului
• Prin denunțare unilaterală cu preaviz de 90 (nouăzeci) de zile, în cazurile expres prevăzute de prezentul contract
• Prin reziliere pentru neexecutare (art. 1817 Cod civil) — neplata chiriei mai mult de 30 de zile, folosirea spațiului contrar destinației, cesionarea/sublocațiunea fără acord, distrugerea spațiului, lipsa autorizațiilor obligatorii
• De drept în caz de pieire totală a spațiului (art. 1818 Cod civil), faliment sau dizolvare a Locatarului
• În cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică (Legea 33/1994)

La încetare, Locatarul predă spațiul în baza procesului-verbal de predare-primire; refuzul predării atrage acțiunea în evacuare conform art. 1033-1048 Cod proc. civ. (procedura specială pentru evacuarea din imobile folosite sau ocupate fără drept).
10.
CLAUZA DE REVIZUIRE A CHIRIEI
Chiria se actualizează anual, în fiecare 1 ianuarie, cu indicele prețurilor de consum (IPC) publicat de INS pentru anul anterior. Modificarea operează automat, fără a fi necesar un act adițional, prin notificare scrisă transmisă cu minimum 30 de zile înainte de aplicare. Indicii de referință: indicele prețurilor de consum (IPC) publicat de Institutul Național de Statistică, cu posibilitatea de a converti suma în EUR și aplicarea cursului BNR de la data plății. Părțile pot conveni o clauză de revizuire pe baza indicelui inflației sau a cursului EUR/RON. Revizuirea nu poate fi excesivă: dacă majorarea anuală depășește 15%, Locatarul poate denunța contractul cu preaviz de 60 de zile, fără penalități.
11.
SUBLOCAȚIUNE ȘI CESIUNE CONTRACT
Conform clauzelor prezentului contract și art. 1805 alin. (2) Cod civil, sublocațiunea și cesiunea contractului sunt INTERZISE, indiferent de formă (totală sau parțială), fără acordul prealabil scris al Locatorului. Încălcarea acestei interdicții constituie cauză de reziliere de drept, fără punere în întârziere, și dă dreptul Locatorului la daune-interese pentru prejudiciul cauzat.
12.
ASIGURARE OBLIGATORIE
Locatarul se obligă să încheie și să mențină pe toată durata contractului, pe cheltuiala sa, o poliță de asigurare care să acopere:
• Asigurarea pentru bunuri — incendiu, explozie, fenomene atmosferice, furt — pentru bunurile aflate în spațiu (cuantum minim: valoarea bunurilor)
• Asigurare de răspundere civilă pentru daunele cauzate Locatorului, terților sau imobilului (cuantum minim: 100.000 RON)
• Asigurarea echipamentelor și instalațiilor aduse de Locatar

Locatarul va prezenta Locatorului polița în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a contractului și dovada plății primelor la fiecare reînnoire. Lipsa asigurării constituie cauză de reziliere a contractului. Asigurarea de bază a clădirii rămâne în sarcina Locatorului.
13.
INDEMNIZAȚIE ÎN CAZ DE EVACUARE ANTICIPATĂ
În cazul în care Locatorul decide rezilierea unilaterală a contractului fără culpa Locatarului înainte de expirarea termenului (denunțare pentru motive proprii, vânzare fără respectarea dreptului de preempțiune, exproprierea facultativă), Locatorul se obligă să plătească Locatarului o indemnizație de evacuare anticipată echivalentă cu echivalentul a 6 (șase) chirii lunare la data evacuării. Această indemnizație acoperă: cheltuielile de relocare, costurile de amenajare a noului spațiu, pierderile de cifră de afaceri în perioada de tranziție și pierderea fondului de comerț (vad comercial). Indemnizația se plătește în termen de 30 de zile de la încetarea efectivă, sub sancțiunea daunelor moratorii.
14.
PENALITĂȚI DE ÎNTÂRZIERE
Pentru fiecare zi de întârziere la plata chiriei, TVA-ului sau a oricărei alte sume datorate în temeiul prezentului contract, Locatarul datorează Locatorului penalități de întârziere în cuantum de 0,15% pe zi din suma datorată, dar nu mai puțin de 50 RON/zi. Penalitățile curg de drept, fără punere în întârziere, conform art. 1535 Cod civil. Cuantumul total al penalităților nu poate depăși cuantumul sumei principale datorate (art. 1538 alin. (5) Cod civil). La depășirea termenului de 15 zile de la scadență, Locatorul poate proceda la somația de plată (art. 1014-1025 Cod proc. civ.) sau la rezilierea contractului. La depășirea termenului de 30 de zile, Locatorul poate solicita evacuarea în procedura specială prevăzută de art. 1033-1048 Cod proc. civ.
15.
INSTANȚA COMPETENTĂ ȘI LEGEA APLICABILĂ
Litigiile decurgând din prezentul contract sunt de competența Tribunalul București — Secția a VI-a Civilă, conform art. 117 alin. (1) Cod proc. civ.. Pentru evacuare se aplică procedura specială prevăzută la art. 1033-1048 Cod proc. civ.. Cu privire la litigiile comerciale, părțile pot conveni asupra arbitrajului Curții de Arbitraj Comercial Internațional de pe lângă CCIR (art. 542-621 Cod proc. civ.). Înainte de sesizarea instanței, părțile convin să încerce soluționarea amiabilă în termen de 30 de zile de la primirea notificării scrise, eventual prin mediere conform Legii 192/2006. Prezentul contract este guvernat de legea română.
16.
DISPOZIȚII FINALE
(a) Anexe: prezentul contract include procesul-verbal de predare-primire (cu inventarul bunurilor și starea spațiului), copii ale actelor de proprietate, certificatul ORC și certificatul de înregistrare fiscală al Locatarului.
(b) Înregistrarea ANAF: dacă Locatorul este persoană fizică, contractul se înregistrează la ANAF în 30 zile (art. 120 Cod fiscal); dacă Locatorul este persoană juridică, înregistrarea fiscală se face în contabilitatea acesteia.
(c) Modificări: orice modificare se face prin act adițional scris (art. 1270 alin. (2) Cod civil).
(d) Nulitate parțială: nulitatea unei clauze nu afectează validitatea celorlalte (art. 1255 Cod civil).
(e) Notificări: orice notificare se transmite în scris la adresele indicate în antet, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau email cu semnătură electronică calificată.
(f) Forța obligatorie: contractul are forță obligatorie pentru părți (art. 1270 Cod civil).
(g) Exemplare: prezentul contract se încheie în 3 (trei) exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte și un exemplar pentru organul fiscal.
DREPT PENTRU CARE, părțile au semnat prezentul Contract la data indicată.
LOCATOR
Imobiliare Premium S.R.L.
Reprezentant: Cristian Munteanu — Administrator
Data: ____________________
LOCATAR
Café Aurora S.R.L.
Reprezentant: Elena Diaconescu — Administrator
Data: ____________________

Available as a print-ready PDF or an editable Microsoft Word (.docx) file.

Ce este un contract de închiriere spațiu comercial?

Contractul de închiriere spațiu comercial este un contract sinalagmatic prin care o parte — locatorul (proprietarul) — pune la dispoziția unei alte părți — locatarul (chiriașul) — folosința unui spațiu destinat desfășurării unei activități economice, în schimbul unui preț numit chirie. În dreptul român, acest tip de contract este reglementat de regimul general al locațiunii din art. 1777-1850 din Codul civil al României (Legea 287/2009). Important: pentru spațiile comerciale NU se aplică Legea 114/1996 a locuinței și nici OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor — aceste legi vizează exclusiv locuințele cu destinație de domiciliu. Drept consecință, în România părțile contractante beneficiază de o libertate contractuală extinsă conform art. 1166 Cod civil al României pentru a-și stabili termenii: durată, chirie, mecanisme de ajustare, garanție, condiții de reziliere.

Această libertate contractuală extinsă face din contractul de închiriere spațiu comercial unul dintre cele mai flexibile instrumente juridice din România pentru relațiile economice. Părțile pot conveni durate de 1, 3, 5, 10 sau 15 ani; pot stabili chirii în RON sau în valută (EUR fiind frecvent utilizat în România pentru contracte comerciale); pot include clauze de indexare anuală complexe (cu inflația INS, Euribor, rate de schimb); pot solicita garanții semnificative (3-6 chirii, garanție bancară irevocabilă, ipotecă, fideiusiune); pot prevedea condiții stricte de reziliere și expulzare. Toate aceste clauze sunt valabile conform principiului libertății contractuale consacrat în art. 1166 din Codul civil al României, cu condiția de a nu contraveni ordinii publice și bunelor moravuri.

Pentru desfășurarea activității comerciale în spațiul închiriat, locatarul român are nevoie de autorizații specifice conform OG 99/2000 privind comercializarea produselor și serviciilor de piață și a legislației sectoriale aplicabile (sanitar-veterinare pentru alimentație publică, ITM pentru muncă, autorizații de mediu, autorizații de funcționare emise de primărie). Sediul social al unei SRL conform Legii 31/1990 a societăților poate fi stabilit într-un spațiu închiriat — locatorul trebuie să acorde acordul expres pentru înregistrarea la Oficiul Registrului Comerțului. Pentru contractele cu valori mari, este de asemenea relevantă opțiunea de TVA conform art. 292 din Codul fiscal al României — locatorul poate opta pentru aplicarea TVA la chirie, opțiune scrisă comunicată ANAF, ceea ce permite deducerea TVA pentru chiriaș.

Ce conține acest model

Contractul Doxuno reunește toate clauzele necesare pentru un contract comercial robust conform dreptului român, valabil pentru sediu social SRL, magazine, birouri, depozite, ateliere și alte activități economice din România.

Identificarea părților

Locator și locatar persoane fizice sau juridice din România

Identificarea spațiului

Adresă, suprafață, destinație, carte funciară, ANCPI

Destinația comercială

Activitate specifică conform CAEN și autorizații necesare

Acord pentru sediu social SRL

Conform Legii 31/1990 și înregistrare ORC

Cuantumul chiriei

În RON sau valută (EUR), modalitate plată, scadență

Indexare chirie

Anuală cu inflația INS sau alt mecanism convenit

TVA opțional

Conform art. 292 Cod fiscal — opțiune scrisă cu ANAF

Durata contractului

De regulă 3-10 ani pentru investiții și amenajări

Garanție / cauțiune

Conform art. 1843-1844 Cod civil — uzual 3-6 chirii

Sublocațiune și cesiune

Conform art. 1805-1806 Cod civil al României

Amenajări și reparații

Cine investește și cui revin la final

Reziliere și expulzare

Conform art. 1834 Cod civil — procedura legală

Cum redactați contractul comercial

Generatorul Doxuno vă ghidează pas cu pas pentru obținerea unui contract de închiriere spațiu comercial conform dreptului român, gata pentru semnare și înregistrare la ANAF.

  1. 1

    Identificați părțile și spațiul

    Completați datele complete ale locatorului și locatarului. Pentru persoane juridice din România: denumirea exactă, CUI, sediul social, numărul de înregistrare la Oficiul Registrului Comerțului, reprezentantul legal. Pentru spațiu comercial, identificarea trebuie să fie precisă: adresa exactă, suprafață utilă în mp, destinație (magazin, birou, depozit, atelier), numărul cărții funciare și nr. cadastral conform extrasului ANCPI, eventuale anexe (parcare, terasă, depozit suplimentar).

  2. 2

    Stabiliți chiria și TVA-ul

    Indicați cuantumul chiriei lunare. Pentru spații comerciale din România, chiriile pot fi exprimate în RON sau în EUR (curs BNR la data plății). Conform art. 292 din Codul fiscal al României (Legea 227/2015), locatorul poate opta pentru aplicarea TVA (19%) la chirie, opțiune scrisă comunicată ANAF înainte de prima factură — această opțiune este avantajoasă atunci când locatarul este plătitor de TVA și poate deduce TVA-ul. Stabiliți modalitatea de plată (transfer bancar pe IBAN), scadența (de regulă în avans, până la 5 ale lunii) și mecanismul de indexare.

  3. 3

    Definiți destinația și activitatea

    Specificați activitatea concretă care se va desfășura în spațiu: comerț cu amănuntul (cod CAEN G-47), birou de profesie liberală, depozit, atelier de producție, restaurant, salon de înfrumusețare. Această destinație determină autorizațiile necesare conform OG 99/2000 din România privind comercializarea produselor și serviciilor de piață, autorizația de funcționare emisă de primărie, autorizațiile sanitar-veterinare pentru alimentație publică, autorizațiile de mediu pentru anumite activități. Includeți expres acordul locatorului pentru utilizarea spațiului ca sediu social al SRL conform Legii 31/1990 a societăților.

  4. 4

    Stabiliți durata, garanția și amenajările

    Pentru spații comerciale din România, durata uzuală este 3-10 ani — perioadă suficientă pentru recuperarea investițiilor în amenajări (renovare, dotări specifice activității). Conform art. 1843-1844 din Codul civil al României, garanția (cauțiunea) este uzual între 3 și 6 chirii lunare, eventual completată cu garanție bancară irevocabilă pentru chiriași cu istoric scurt. Stabiliți regimul amenajărilor: care îmbunătățiri rămân locatorului la final (zugrăveli, mochete, instalații fixe) și care pot fi îndepărtate de locatar (mobilier, echipamente). Conform art. 1849 Cod civil, locatarul restituie bunul în starea în care l-a primit.

  5. 5

    Includeți clauze speciale și descărcați

    Adăugați clauze specifice contractelor comerciale din România: clauză de neconcurență a locatorului în vecinătate (pentru spații comerciale unde activitatea concurentă ar fi dăunătoare); drept de preempțiune al locatarului la vânzarea spațiului; clauză de prelungire automată cu denunțare anticipată; clauză compromisorie de arbitraj la Curtea de Arbitraj Comercial Internațional CCIR; clauză de forță majoră adaptată pandemiilor și crizelor. Descărcați PDF-ul Doxuno gata pentru semnare. Pentru contracte cu valori mari, recomandăm autentificarea la notar public român conform Legii 36/1995 — aceasta conferă forță executorie pentru chirie.

Ce diferențiază documentele Doxuno

Patru aspecte care fac șabloanele noastre mai complete decât proiectele generate de AI și mai actuale decât bibliotecile statice.

Verificat

Conținut juridic specific țării

Redactat cu expertiză juridică pentru fiecare jurisdicție, mult mai complet decât proiectele AI care copiază clauze generice între țări.

Mereu actualizat

Aliniat cu legislația în vigoare

Șabloanele cu referințe legale sunt actualizate continuu pe măsură ce legea se schimbă. Documentul tău reflectă întotdeauna cadrul juridic în vigoare.

PDF gratuit

PDF gata de tipărit

Descărcare gratuită. Text vectorial, fonturi încorporate și citate legale integrate în clauze. Imprimare, semnare, arhivare. Compatibil cu orice flux de semnare, inclusiv semnătura electronică.

Word · .docx

Word (.docx) editabil

Continuă editarea în Word după descărcare. Adaugă clauze proprii, reutilizează șablonul pentru acorduri similare sau partajează-l cu un coleg pentru revizuire comună.

Necesită deblocare Expert unică sau orice abonament Doxuno plătit.

Documente pe care te poți baza

Fiecare model este redactat nativ pentru țara sa, se bazează pe normele care chiar se aplică și este verificat de un avocat autorizat local – și este ținut la zi ori de câte ori se schimbă legea.

Elena RostovaVerificat de Elena Rostova · România

Considerații juridice în România

Spre deosebire de închirierea de locuință, contractul de închiriere spațiu comercial beneficiază în România de libertate contractuală extinsă conform art. 1166 Cod civil. Înțelegerea acestei flexibilități și a regimului fiscal aplicabil (TVA opțional, impozit pe venituri) este esențială pentru ambele părți.

Acest model este furnizat exclusiv în scop informativ și nu constituie asistență juridică sau fiscală. Pentru contracte cu valori mari, durate lungi (peste 5 ani), garanții complexe sau opțiunea de TVA, vă rugăm să consultați un avocat înscris în Baroul corespunzător din România și un consultant fiscal autorizat.

Revizuit de profesioniști din domeniul juridic. Conținutul acestei pagini și clauzele modelului au fost revizuite conform Codului civil al României (Legea 287/2009), Legii 31/1990 a societăților, OG 99/2000 privind comercializarea produselor și Codului fiscal (Legea 227/2015).

Inaplicabilitatea Legii 114/1996 și OUG 40/1999

Aceasta este distincția fundamentală între închirierea de locuință și închirierea de spațiu comercial în România. Legea 114/1996 a locuinței și OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor se aplică EXCLUSIV locuințelor cu destinație de domiciliu. Pentru spațiile comerciale, magazine, birouri, depozite, ateliere — toate spațiile cu destinație economică — se aplică doar regimul general al locațiunii din art. 1777-1850 din Codul civil al României. Această inaplicabilitate are consecințe importante: nu există protecții speciale pentru chiriaș (precum interdicția de evacuare pentru profit sau prelungirea forțată a contractului), reglementarea reparațiilor majore poate fi modificată prin acordul părților, garanțiile pot fi mai mari, durata și clauzele de reziliere sunt mai flexibile. Această libertate este consacrată de principiul libertății contractuale din art. 1166 Cod civil al României.

TVA opțional pentru închirieri imobile

Conform art. 292 din Codul fiscal al României (Legea 227/2015), închirierea de bunuri imobile este o operațiune scutită de TVA fără drept de deducere. Totuși, locatorul poate opta pentru aplicarea TVA (cota standard 19%) la chirie, prin notificare scrisă către ANAF înainte de prima factură. Această opțiune are avantaje strategice: (1) locatarul plătitor de TVA poate deduce TVA-ul achitat ca cheltuială de exploatare, ceea ce neutralizează costul economic; (2) locatorul poate deduce TVA-ul aferent investițiilor în spațiu (renovări, achiziții, dotări) — beneficiu major pentru proprietățile noi sau renovate. Pentru contracte cu chiriași neplătitori de TVA (PFA cu venituri sub 300.000 RON, persoane fizice), opțiunea TVA poate face spațiul mai scump și nu este recomandată. Decizia trebuie analizată cu un consultant fiscal autorizat din România.

Sediu social SRL și autorizații de funcționare

Conform Legii 31/1990 a societăților, sediul social al unei SRL poate fi stabilit într-un spațiu închiriat, cu acordul expres al locatorului. Acest acord se materializează printr-un contract de închiriere care permite explicit utilizarea spațiului ca sediu social, însoțit de o adeverință separată sau de o clauză specifică. La înregistrarea la Oficiul Registrului Comerțului, SRL-ul prezintă contractul de închiriere ca dovadă a sediului. Pentru desfășurarea activității comerciale, sunt necesare autorizații suplimentare conform OG 99/2000 din România: autorizația de funcționare emisă de primărie, autorizații sanitar-veterinare pentru alimentație publică, autorizații ITM, autorizații de mediu, autorizații PSI. Locatarul român este responsabil pentru obținerea acestor autorizații; locatorul are obligația conform art. 1796 Cod civil să asigure că spațiul îndeplinește condițiile minime pentru destinația convenită.

Reziliere, evacuare și executare silită

Pentru spațiile comerciale din România, rezilierea contractului este reglementată exclusiv de Codul civil — fără protecțiile speciale pentru chiriaș din OUG 40/1999. Conform art. 1834 Cod civil al României, neexecutarea obligațiilor (în primul rând neplata chiriei) permite locatorului să solicite rezilierea prin instanță. Procedura uzuală este: somație de plată conform art. 1522 Cod civil, acțiune în reziliere și evacuare la judecătoria competentă, hotărâre judecătorească definitivă, executare silită prin executor judecătoresc. Pentru chiria restantă, ordonanța de plată conform art. 1014 Cod proc. civ. al României oferă o cale rapidă (30-90 zile). Contractele autentificate la notar public român conform Legii 36/1995 au forță executorie pentru chirie — permițând executarea silită fără hotărâre judecătorească. Pentru spații comerciale cu valori mari, autentificarea este puternic recomandată.

Întrebări frecvente

Sunteți gata să încheiați contractul comercial?

Completați datele în doar câteva minute și obțineți un contract de închiriere spațiu comercial profesional, valabil conform dreptului român și gata pentru semnare și autentificare la notarul public din România.

Create Your Contract de Închiriere Spațiu ComercialBrowse All Templates

Free PDF · Editable Word with Expert · No account required