Kostenlose Vorlage: Stockwerkeigentum Reglement (ZGB Art. 712a ff.)

BEGRÜNDUNG STOCKWERKEIGENTUM + REGLEMENT

Schweizerisches Stockwerkeigentum · Entwurf Zur Öffentlichen Beurkundung · ZGB Art. 712A Ff.

Die vorstehend aufgeführten Stockwerk-Eigentümer und Eigentümerinnen begründen — vorbehältlich der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson und der konstitutiven Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 712d, GBV) — am nachstehend bezeichneten Grundstück das Stockwerkeigentum nach ZGB Art. 712a ff. und erlassen das nachstehende Reglement (ZGB Art. 712g). Das Reglement bindet alle gegenwärtigen und zukünftigen Stockwerk-Eigentümer sowie sämtliche Nutzer der Liegenschaft (Mieter, Besucher).

Das Stockwerkeigentum wird an der nachstehend bezeichneten Liegenschaft begründet:

Die Liegenschaft wird in folgende Stockwerk-Einheiten aufgeteilt; jede Einheit ist mit einer Wertquote (Bruchteil in Promille) versehen, die das Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft widerspiegelt:

Einheit A1 — 3.5-Zimmer-Wohnung Erdgeschoss West, 85 m² + Gartenanteil 60 m²
Eigentum: Andreas Bachmann, 1980 · Wertquote: 180‰

Einheit A2 — 4.5-Zimmer-Wohnung 1. OG West, 110 m² + Balkon 12 m²
Eigentum: Familie Egli-Roth (Beat und Sabine) · Wertquote: 230‰

Einheit B1 — 3.5-Zimmer-Wohnung Erdgeschoss Ost, 88 m² + Gartenanteil 55 m²
Eigentum: Markus Lehmann, 1972 · Wertquote: 185‰

Einheit B2 — 4.5-Zimmer-Wohnung 1. OG Ost, 112 m² + Balkon 14 m²
Eigentum: Dr. Vera Steiner · Wertquote: 235‰

Einheit D1 — 5.5-Zimmer-Maisonette Dachgeschoss, 140 m² + Dachterrasse 35 m²
Eigentum: Familie Hofer-Werner (Thomas und Lisa) · Wertquote: 170‰

Summe Wertquoten: 1000‰ (gesetzliches Erfordernis erfüllt — ZGB Art. 712e).

Massgebend für Stimmrecht, Kostenanteil, Erlös bei Untergang und alle weiteren wertabhängigen Bemessungen ist die Wertquote gemäss obiger Aufteilung (ZGB Art. 712e, 712h, 712o).

Sondereigentum (Sonderrecht — ZGB Art. 712a Abs. 1 i.V.m. Art. 712b Abs. 1): Jede Stockwerk-Einheit umfasst die in sich abgeschlossenen Räume mit eigenem Zugang gemäss der Aufteilung in Art. 2 und gemäss Aufteilungs-Plan zum Begründungs-Akt. Insbesondere fallen unter das Sonderrecht die nicht-tragenden Innenwände, Bodenbeläge, Wand- und Deckenoberflächen, nicht-tragende Einrichtungen, Sanitär-Apparate und alle Anlagen, die ausschliesslich der Einheit dienen.

Sondereigentum — präzisierende Beschreibung:
Jede Einheit umfasst neben den Wohnräumen einen zugewiesenen Kellerabteil (ca. 6 m²) sowie — bei Einheiten A2, B2, D1 — einen Einstellplatz in der Tiefgarage gemäss Sondernutzungs-Plan vom 10. Mai 2026.

Zwingend gemeinschaftliche Teile (ZGB Art. 712b Abs. 2): Boden, Fundament, tragende Bauteile (Wände, Decken, Stützen), Dach, Fassade einschliesslich Fenster-Aussenseite und Balkonbrüstungen, Treppenhaus, Lift, gemeinschaftliche Heizung, Sanitärsteig- und -fallleitungen, Lüftungs-Hauptkanäle, Elektroinstallationen bis zur Etage, Aussenanlagen, Gartenflächen, Einstellhallen-Hauptstruktur sowie sämtliche der gemeinsamen Nutzung dienenden Anlagen.

Gewillkürte gemeinschaftliche Teile (Reglement-Erweiterung — ZGB Art. 712b Abs. 3, EINSTIMMIG begründet):
Zusätzlich zu den gesetzlich zwingend gemeinschaftlichen Teilen werden als gewillkürt gemeinschaftliche Teile festgelegt: Velo-Abstellraum im Untergeschoss, Waschküche und Trockenraum, Vorgarten und Eingangsbereich, gemeinschaftlicher Bastel-/Hobbyraum im Untergeschoss.

Die Festlegung gewillkürter gemeinschaftlicher Teile ist nachträglich nur mit Einstimmigkeit aller Stockwerk-Eigentümer möglich (ZGB Art. 712b Abs. 3).

Verwaltungs-Modus: Externe gewerbliche Liegenschaftsverwaltung.

Bestellte Verwaltung:
Name: Müller Liegenschaftsverwaltung AG
Adresse: Limmatquai 100, 8001 Zürich

Aufgaben der Verwaltung (ZGB Art. 712s): Vollzug des Reglements und der Beschlüsse der Versammlung; ordentliche Verwaltung der Liegenschaft (Unterhalt, Erneuerung, Versicherung); Führung der Buchhaltung und Erstellung der Jahres-Abrechnung; Einberufung und Protokollführung der Stockwerk-Eigentümer-Versammlung; Inkasso der Beiträge; Vertretung der Gemeinschaft nach aussen in Verwaltungs-Angelegenheiten (ZGB Art. 712t).

Bestellung und Abberufung: Die Verwaltung wird durch Beschluss der Versammlung mit einfacher Mehrheit bestellt und abberufen (ZGB Art. 712q, 712r). Bei Pflichtversäumnis kann jede/r Stockwerk-Eigentümer/in die gerichtliche Abberufung oder Bestellung verlangen (ZGB Art. 712q Abs. 2). Kündigungsfrist: 3 Monate auf das Quartalsende.

Entlastung: Die Versammlung beschliesst jährlich über die Entlastung der Verwaltung; bis zum Entlastungs-Beschluss bleibt die Haftung gewahrt.

Stimmrecht: eine Stimme pro Stockwerk-Eigentümer/in (Kopfprinzip, gesetzlicher Standard nach ZGB Art. 712o).

Beschlussfähigkeit (ZGB Art. 712p): Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Drittel der Stockwerk-Eigentümer (mind. zwei) anwesend oder vertreten ist und diese mehr als ein Drittel der Wertquoten repräsentieren. Bei Beschluss-Unfähigkeit wird die Versammlung mit gleicher Tagesordnung innert 30 Tagen erneut einberufen; die zweite Versammlung ist unabhängig von der Anwesenheit beschlussfähig.

Mehrheiten:
• Einfache Mehrheit der Anwesenden (ZGB Art. 712m i.V.m. 67 Abs. 2): laufende Verwaltungsgeschäfte, Bestellung Verwaltung, Jahres-Abrechnung, Budget.
• Qualifizierte Mehrheit nach Köpfen UND Wertquoten (ZGB Art. 647b, 712g Abs. 3): wichtigere Verwaltungs-Handlungen, Erlass und Änderung des Reglements, nützliche bauliche Massnahmen (ZGB Art. 647d).
• Einstimmigkeit aller Stockwerk-Eigentümer (ZGB Art. 647e, 712b Abs. 3, 712c): luxuriöse bauliche Massnahmen, Festlegung gewillkürter gemeinschaftlicher Teile, Begründung/Änderung Vorkaufs-/Einspracherecht, Verfügung über gemeinschaftliches Grundstück.

Für nützliche bauliche Massnahmen (ZGB Art. 647d Abs. 1) ist die qualifizierte Mehrheit nach Köpfen UND nach Wertquoten erforderlich (Köpfe-Mehrheit + mehr als die Hälfte der Wertquoten). Für luxuriöse bauliche Massnahmen (ZGB Art. 647e) ist Einstimmigkeit erforderlich; jede/r nicht zustimmende Eigentümer/in kann die Ausführung untersagen, soweit dessen Nutzung beeinträchtigt ist (Vetorecht). Diese gesetzlichen Mehrheiten werden im vorliegenden Reglement bestätigt und können nur reglementsändernd verschärft, nicht erleichtert werden.

Einberufung: Mindestens einmal jährlich (ordentliche Versammlung). Ausserordentliche Versammlungen können von der Verwaltung oder von Stockwerk-Eigentümern, die mind. einen Fünftel der Wertquoten halten, einberufen werden (ZGB Art. 712n). Einberufungs-Frist: mindestens 20 Tage vor der Versammlung, schriftlich unter Beilage der Tagesordnung.

Protokoll: Die Verwaltung führt ein Beschluss-Protokoll. Beschlüsse können binnen 30 Tagen ab Kenntnisnahme bei Gericht angefochten werden (ZGB Art. 75 analog i.V.m. 712m Abs. 1).

Jede/r Stockwerk-Eigentümer/in trägt die Gemeinschaftskosten nach Wertquoten (gesetzlicher Standard ZGB Art. 712h Abs. 1) (ZGB Art. 712h).

Gemeinschaftskosten sind insbesondere: Verwaltungs-Honorar; Gebäudeversicherung und weitere Versicherungen; Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile; Erneuerungs-/Sanierungs-Massnahmen; Heizung und Warmwasser (sofern gemeinschaftlich); Strom-, Wasser- und Abwassergebühren gemeinschaftlicher Anlagen; Treuhand-, Buchhaltungs- und Revisions-Aufwand; Steuern und Abgaben, welche die Liegenschaft als Ganzes treffen.

Vorauszahlungen (Akontobeiträge): Die Stockwerk-Eigentümer leisten Akontobeiträge gemäss Budget-Beschluss, zahlbar jeweils am Ersten jedes Quartals (1.1. / 1.4. / 1.7. / 1.10.). Die Jahres-Abrechnung wird innert sechs Monaten nach Geschäftsjahres-Ende vorgelegt; Saldo wird ausgeglichen.

Gesetzliches Pfandrecht (ZGB Art. 712i): Zur Sicherung der laufenden und der drei letzten verfallenen Jahresbeiträge steht der Gemeinschaft ein gesetzliches Pfandrecht an jeder Stockwerk-Einheit zu; Eintragung im Grundbuch jederzeit möglich. Retentionsrecht (ZGB Art. 712k): Die Gemeinschaft hat zudem ein Retentionsrecht an den im Sonderrecht stehenden beweglichen Sachen für laufende und verfallene Beiträge.

Bei Zahlungsverzug schuldet der/die Stockwerk-Eigentümer/in einen Verzugszins von 5 % p.a. (OR Art. 104). Wiederholter Verzug von mehr als 3 Monaten berechtigt die Gemeinschaft, gerichtlich auf Zahlung sowie auf Eintragung des Pfandrechts zu klagen.

Bestimmte Stockwerk-Eigentümer haben ausschliessliche Nutzungsrechte an klar abgegrenzten Teilen des Gemeinschaftseigentums (Sondernutzungsrecht). Diese Rechte sind reglementarisch begründet und im Begründungs-Akt bzw. in beigelegten Plänen exakt umschrieben.

Gartenanteile / Sitzplätze:
Einheit A1 — Gartenanteil West (60 m²), Einheit B1 — Gartenanteil Ost (55 m²); jeweils umschlossen durch Lebhag, Pflege auf eigene Kosten der Berechtigten.

Parkplätze / Einstellplätze (Sondernutzungs-Zuteilung):
Einstellplätze Tiefgarage: A2 → Platz 1, B2 → Platz 2, D1 → Plätze 3 und 4. Einheiten A1 und B1 haben kein Einstellplatz-Recht; Besucher-Parkplätze (P5, P6) gemeinschaftlich.

Kellerabteile / Estrich-Räume:
Kellerabteile im UG zugewiesen: A1 → K1 (6.2 m²), A2 → K2 (6.8 m²), B1 → K3 (6.0 m²), B2 → K4 (6.5 m²), D1 → K5 (7.4 m²). Dachboden gemeinschaftlich.

Wesentliche Regeln: (a) Die Sondernutzungs-Berechtigten tragen die mit der Sondernutzung verbundenen Kosten (Unterhalt, Reinigung, Pflege) anteilig; (b) Die Übertragung des Sondernutzungs-Rechts ist nur zusammen mit der zugehörigen Stockwerk-Einheit zulässig; (c) Eine Änderung oder Aufhebung von Sondernutzungs-Rechten erfordert die Zustimmung des berechtigten Stockwerk-Eigentümers sowie eine qualifizierte Mehrheit der übrigen Eigentümer.

Reglement-Änderung: Änderungen des Reglements bedürfen einer Mehrheit von mindestens 2/3 der Stockwerk-Eigentümer (Kopfprinzip) UND 2/3 der Wertquoten. Bestimmte Reglements-Bestandteile (Sondernutzungs-Rechte, Stimmrechts-Modus, Kostenverteilungs-Modus) erfordern Einstimmigkeit. Reglements-Änderungen werden als Hinweis im Grundbuch eingetragen.

Bauliche Massnahmen: Über die gesetzlichen Mehrheiten hinaus gelten in dieser Gemeinschaft folgende ergänzenden Regeln: Anträge auf bauliche Massnahmen sind mindestens 30 Tage vor der Versammlung mit Plänen, Kostenvoranschlag (mind. drei Offerten ab CHF 50'000.-) und Auswirkungsanalyse einzureichen. Die Stimme jedes Eigentümers wird im Protokoll explizit dokumentiert.

Verzicht auf Einspracherecht: Auf die Einführung eines statutarischen Einspracherechts gemäss ZGB Art. 712c wird verzichtet; Stockwerkeigentum ist frei übertragbar (Lex-Koller-Bewilligung bei Personen im Ausland vorbehalten).

Zur Vorfinanzierung grösserer Erneuerungs- und Sanierungs-Massnahmen wird ein Erneuerungs-Fonds eingerichtet. Die jährliche Einlage beträgt 0.5 % des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr und wird über die Akontobeiträge erhoben. Die Verteilung auf die Stockwerk-Eigentümer erfolgt nach Wertquoten (ZGB Art. 712h).

Zweckbindung:
Mittel ausschliesslich für Dach-Erneuerung (ab Jahr 30), Heizungs-Ersatz (Pellet-/Wärmepumpe ab Jahr 25), Fassaden-Renovation (ab Jahr 20), Lift-Modernisierung (ab Jahr 25), Fenster-Aussenseite (ab Jahr 30). Sonderbeschlüsse für nicht aufgelistete Massnahmen erfordern qualifizierte Mehrheit.

Verwaltung der Fonds-Mittel: Die Mittel werden auf einem separaten zinstragenden Konto der Stockwerk-Gemeinschaft geführt; die Verwaltung ist verfügungsberechtigt nur im Rahmen genehmigter Budgets bzw. Beschlüsse der Versammlung. Über Bestand und Verwendung berichtet die Verwaltung jährlich in der Jahres-Abrechnung.

Übergang: Bei Verkauf einer Stockwerk-Einheit verbleibt der Fonds-Anteil bei der Gemeinschaft; eine Auszahlung an die ausscheidende Partei findet nicht statt (gesetzliche Folge gemäss ZGB Art. 712 ff. — Marktüblich im Kaufpreis abzubilden).

Honorar: Das Verwaltungs-Honorar beträgt 450.00 CHF pro Einheit und Jahr zuzüglich Spesen nach Aufwand und Mehrwertsteuer. Anpassungen erfolgen anhand des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft (SVIT) — Tarifempfehlungen.

Sorgfaltspflicht und Haftung: Die Verwaltung haftet für die ordnungsgemässe Ausübung ihrer Aufgaben gemäss ZGB Art. 712s sowie OR Art. 398 ff. (Auftragsrecht). Die Verwaltung verpflichtet sich, eine Berufshaftpflicht-Versicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 2'000'000.00 CHF pro Schadenfall aufrechtzuerhalten und der Gemeinschaft auf Verlangen die Versicherungs-Bestätigung vorzulegen.

Entlastung: Die jährliche Entlastung der Verwaltung erfolgt durch Beschluss der Versammlung nach Vorlage der geprüften Jahres-Abrechnung; die Entlastung bezieht sich nur auf Vorgänge, die der Versammlung tatsächlich offengelegt wurden.

Die Stockwerk-Gemeinschaft schliesst auf Kosten aller Stockwerk-Eigentümer (Verteilung nach Wertquoten) folgende Versicherungen ab und hält diese während der gesamten Existenz der Gemeinschaft aufrecht:

(a) Gebäudeversicherung — in Kantonen mit kantonaler Gebäudeversicherung obligatorisch über die kantonale Anstalt; sonst privatrechtlich zum vollen Neuwert (Brand, Elementar, weitere übliche Gefahren);
(b) Wasserschaden-Versicherung — sofern nicht in der Gebäudeversicherung enthalten;
(c) Haftpflichtversicherung der Gemeinschaft — mindestens CHF 5'000'000.- Deckungssumme pro Schadenfall (Sachschäden Dritter, Personenschäden im Bereich Gemeinschaftseigentum);
(d) Optional und empfohlen: Glasversicherung für gemeinschaftliche Verglasungen sowie Rechtsschutz-Versicherung der Gemeinschaft.

Die Versicherungs-Polizzen werden in der Verwaltungs-Akte geführt; jede/r Stockwerk-Eigentümer/in hat Einsichtsrecht. Eine Reduktion des Versicherungs-Standards bedarf eines qualifizierten Mehrheits-Beschlusses der Versammlung.

Versicherungen für das Sondereigentum (Hausrat, persönliche Haftpflicht, Wertgegenstände) sind durch die einzelnen Stockwerk-Eigentümer auf eigene Kosten abzuschliessen.

Als Bestandteil dieses Reglements gilt die nachstehende Hausordnung. Sie regelt das nachbarschaftliche Zusammenleben und kann durch einfachen Mehrheits-Beschluss der Versammlung angepasst werden:

Ruhezeiten: 22:00–07:00 sowie Sonntag/allgemeine Feiertage. Lärmintensive Tätigkeiten (Bohren, Hämmern) nur Mo–Fr 08:00–12:00 und 14:00–19:00. Haustier-Haltung: Kleintiere ohne Bewilligung; Hunde/Katzen nach schriftlicher Anzeige an die Verwaltung. Velos nur im Velo-Abstellraum; Korridore und Treppenhaus stets freihalten (Brandschutz). Müll: Trennung gemäss städtischer Vorgabe; Container-Bereitstellung jeweils ab Vorabend. Waschküche: Belegung gemäss Reservations-Tafel; nach Benutzung sauber hinterlassen.

Die Stockwerk-Gemeinschaft verpflichtet sich, im Erneuerungs-Plan eine Photovoltaik-Anlage auf dem Hauptdach zu prüfen, sobald die Bestands-Heizung das Lebensende erreicht; Realisierung erfordert qualifizierte Mehrheit als nützliche bauliche Massnahme.

(a) Beendigung Stockwerkeigentum (ZGB Art. 712f): Das Stockwerkeigentum geht unter (i) durch einstimmigen Aufhebungs-Beschluss aller Stockwerk-Eigentümer, (ii) durch Zerstörung des Gebäudes ohne Wiederherstellungs-Beschluss innert vereinbarter Frist, (iii) im Rahmen kantonalen Enteignungs-Verfahrens. Bei Untergang fällt die Liegenschaft auf die Stockwerk-Eigentümer im Miteigentumsverhältnis nach Wertquoten.

(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Reglements ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.

(c) Anwendbares Recht: Dieses Reglement und sämtliche Rechtsbeziehungen aus dem Stockwerkeigentum unterstehen ausschliesslich schweizerischem Recht (ZGB Art. 712a ff., kantonale Ausführungsbestimmungen, GBV).

(d) Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten ist Zürich (Ort der gelegenen Sache — zwingender dinglicher Gerichtsstand ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a).

(e) Änderungen: Änderungen des Reglements bedürfen der qualifizierten Mehrheit nach ZGB Art. 712g Abs. 3 sowie der Eintragung als Hinweis im Grundbuch (deklaratorisch). Änderungen des Begründungs-Akts (Sondereigentums-Abgrenzung, Wertquoten, gewillkürte gemeinschaftliche Teile) bedürfen der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch.

(f) Ausfertigungen: Dieses Reglement wird als Bestandteil des öffentlich beurkundeten Begründungs-Akts ausgefertigt. Jede/r Stockwerk-Eigentümer/in erhält eine Kopie; ein Original verbleibt beim Grundbuchamt.

Ort und Datum: Zürich, 20. August 2026
Beurkundende Urkundsperson: Dr. Markus Bürgi, Notariat Zürich-City

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.