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Kostenlose Vorlage: Pachtvertrag (Schweiz) — Landwirtschaft, Gewerbe, Gastgewerbe
Ein Pachtvertrag nach Schweizer Obligationenrecht für Landwirtschaft, gewerbliche Pacht, Pachtung eines Gastgewerbebetriebs oder sonstige ertragfähige Objekte. Die Vorlage folgt OR Art. 275 ff. und berücksichtigt bei landwirtschaftlicher Pacht die zwingenden Sonderregeln des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) sowie des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB).
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PACHTVERTRAG
Landwirtschaftliche Pacht (OR 276A, LPG, BGBB) · OR 275 Ff.
Pachtbeginn: 1. April 2026
Pachtzins: 18'000.00 CHF/Jahr
VERPÄCHTER/IN
Bauer Fritz AG
Dorfstrasse 5, 3110 Münsingen
fritz@bauer-ag.ch
UID: CHE-456.789.012
fritz@bauer-ag.ch
UID: CHE-456.789.012
PÄCHTER/IN
Maria Weber
Hauptstrasse 20, 3600 Thun
079 123 45 67
079 123 45 67
Die Parteien schliessen den folgenden Pachtvertrag (OR Art. 275 ff.) ab. Die Verpächterin / der Verpächter überlässt der Pächterin / dem Pächter eine ertragfähige Sache zur Nutzung und zum Fruchtgenuss (OR Art. 275), wofür ein Pachtzins geschuldet ist. Es gelten die Sonderbestimmungen für die landwirtschaftliche Pacht (OR Art. 276a ff., LPG, BGBB); davon abweichende Vereinbarungen sind — soweit diese Normen zwingend sind — unwirksam.
1.
PACHTOBJEKT
Die Verpächterin / der Verpächter überlässt der Pächterin / dem Pächter das folgende Pachtobjekt zur Nutzung und zum Fruchtgenuss:
Detaillierte Beschreibung:
Landwirtschaftlicher Betrieb mit Wohnhaus (5.5 Zimmer), Scheune, 3 ha Ackerland, 2 ha Wiese und Obstgarten. Sämtliche Flächen sind drainiert; der Betrieb verfügt über einen Anschluss an die Gemeindewasserversorgung sowie einen eigenen Brunnen.
Zustand bei Übergabe:
Wohnhaus in gutem Zustand, letzte Gesamtsanierung 2018. Scheunendach 2022 neu eingedeckt. Drainage der Ackerfläche vollständig funktionsfähig.
Zubehör und Nebengebäude:
Scheune mit Heulager, Remise für Maschinen, Jauchegrube (400 m³), 3 Parkplätze, Obstgarten mit 25 Hochstamm-Kirschbäumen
Das Pachtobjekt wird in einem zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben (OR Art. 276a Abs. 1 sinngemäss). Die Parteien erstellen bei Übergabe ein beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll, welches diesen Vertrag ergänzt.
Detaillierte Beschreibung:
Landwirtschaftlicher Betrieb mit Wohnhaus (5.5 Zimmer), Scheune, 3 ha Ackerland, 2 ha Wiese und Obstgarten. Sämtliche Flächen sind drainiert; der Betrieb verfügt über einen Anschluss an die Gemeindewasserversorgung sowie einen eigenen Brunnen.
Zustand bei Übergabe:
Wohnhaus in gutem Zustand, letzte Gesamtsanierung 2018. Scheunendach 2022 neu eingedeckt. Drainage der Ackerfläche vollständig funktionsfähig.
Zubehör und Nebengebäude:
Scheune mit Heulager, Remise für Maschinen, Jauchegrube (400 m³), 3 Parkplätze, Obstgarten mit 25 Hochstamm-Kirschbäumen
Das Pachtobjekt wird in einem zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben (OR Art. 276a Abs. 1 sinngemäss). Die Parteien erstellen bei Übergabe ein beidseitig unterzeichnetes Übergabeprotokoll, welches diesen Vertrag ergänzt.
| Art der Pacht | Landwirtschaftliche Pacht (OR 276a, LPG, BGBB) |
| Lage / Adresse | Feldhofweg 12, 3110 Münsingen |
| Gemeinde | Münsingen |
| Grundbuch-Nr. / Parzelle | Kat.-Nr. BE-5678 |
| Fläche | 5 ha (50'000 m²) |
2.
PACHTDAUER
Die Pacht beginnt am 1. April 2026. Die Pacht endet am 31. März 2032. Sie endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer; eine stillschweigende Verlängerung tritt nur ein, wenn die Parteien dies ausdrücklich vereinbaren oder nach Vertragsablauf weiterhin Leistungen austauschen.
Mindestpachtdauer (landwirtschaftliche Pacht): Nach OR Art. 276a Abs. 2 und Art. 7 LPG beträgt die gesetzliche Mindestpachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe neun Jahre, für einzelne Grundstücke sechs Jahre. Davon abweichende Abreden sind nichtig; es tritt die gesetzliche Mindestdauer an ihre Stelle.
Mindestpachtdauer (landwirtschaftliche Pacht): Nach OR Art. 276a Abs. 2 und Art. 7 LPG beträgt die gesetzliche Mindestpachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe neun Jahre, für einzelne Grundstücke sechs Jahre. Davon abweichende Abreden sind nichtig; es tritt die gesetzliche Mindestdauer an ihre Stelle.
3.
PACHTZINS UND FÄLLIGKEIT
Der jährliche Pachtzins beträgt 18'000.00 CHF, zahlbar halbjährlich (Rate: 9'000.00 CHF) im Voraus auf das von der Verpächterin / vom Verpächter bezeichnete Bank- oder Postkonto. Die Fälligkeit richtet sich subsidiär nach OR Art. 281 Abs. 2: Ist nichts anderes vereinbart, so sind Zinsraten für landwirtschaftliche Pacht am Ende jedes Pachtjahres, spätestens aber bei Vertragsende zu entrichten.
Anpassung des Pachtzinses: Der Pachtzins ist gebunden an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) des Bundesamts für Statistik. Allfällige Anpassungen sind der Pächterin / dem Pächter mit einer Frist von mindestens drei Monaten vor dem Anpassungszeitpunkt schriftlich und begründet mitzuteilen.
Bei Zahlungsverzug gerät die Pächterin / der Pächter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit angemessener Zahlungsfrist in Verzug; es gelten die Folgen nach OR Art. 282 (Kündigungsrecht der Verpächterschaft bei landwirtschaftlicher Pacht) bzw. OR Art. 102 ff.
Anpassung des Pachtzinses: Der Pachtzins ist gebunden an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) des Bundesamts für Statistik. Allfällige Anpassungen sind der Pächterin / dem Pächter mit einer Frist von mindestens drei Monaten vor dem Anpassungszeitpunkt schriftlich und begründet mitzuteilen.
Bei Zahlungsverzug gerät die Pächterin / der Pächter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit angemessener Zahlungsfrist in Verzug; es gelten die Folgen nach OR Art. 282 (Kündigungsrecht der Verpächterschaft bei landwirtschaftlicher Pacht) bzw. OR Art. 102 ff.
4.
KAUTION / SICHERHEIT
Die Pächterin / der Pächter leistet bei Vertragsbeginn eine Kaution von 9'000.00 CHF zur Sicherstellung sämtlicher Forderungen aus diesem Pachtvertrag.
Die Kaution wird auf ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank einbezahlt, welches auf den Namen der Pächterin / des Pächters lautet. Die Freigabe erfolgt bei ordnungsgemässer Rückgabe des Pachtobjekts und nach Verrechnung allfälliger offener Forderungen der Verpächterschaft.
Die Kaution wird auf ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank einbezahlt, welches auf den Namen der Pächterin / des Pächters lautet. Die Freigabe erfolgt bei ordnungsgemässer Rückgabe des Pachtobjekts und nach Verrechnung allfälliger offener Forderungen der Verpächterschaft.
5.
PFLICHTEN DER PÄCHTERSCHAFT
Die Pächterin / der Pächter verpflichtet sich, das Pachtobjekt sorgfältig und nach den Regeln einer ordnungsgemässen Bewirtschaftung zu nutzen (OR Art. 283) und den Ertrag der Sache der Bestimmung entsprechend zu sichern.
Insbesondere ist die Pächterin / der Pächter verpflichtet:
• die Pachtsache und deren Zubehör im bei Übergabe vorhandenen Zustand zu erhalten;
• den gewöhnlichen Unterhalt (kleiner Unterhalt) auf eigene Kosten zu besorgen (OR Art. 283 Abs. 2);
• der Verpächterschaft erhebliche Mängel und notwendige grössere Unterhaltsarbeiten unverzüglich zu melden (OR Art. 288);
• die Pachtsache nur zum vereinbarten Zweck zu nutzen und den Zweck nicht ohne Zustimmung zu ändern.
Wesentliche bauliche oder betriebliche Änderungen am Pachtobjekt bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Verpächterschaft.
Insbesondere ist die Pächterin / der Pächter verpflichtet:
• die Pachtsache und deren Zubehör im bei Übergabe vorhandenen Zustand zu erhalten;
• den gewöhnlichen Unterhalt (kleiner Unterhalt) auf eigene Kosten zu besorgen (OR Art. 283 Abs. 2);
• der Verpächterschaft erhebliche Mängel und notwendige grössere Unterhaltsarbeiten unverzüglich zu melden (OR Art. 288);
• die Pachtsache nur zum vereinbarten Zweck zu nutzen und den Zweck nicht ohne Zustimmung zu ändern.
Wesentliche bauliche oder betriebliche Änderungen am Pachtobjekt bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Verpächterschaft.
6.
PFLICHTEN DER VERPÄCHTERSCHAFT
Die Verpächterin / der Verpächter verpflichtet sich, das Pachtobjekt in einem zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und während der Pachtdauer in diesem Zustand zu erhalten (OR Art. 276a Abs. 1 für landwirtschaftliche Pacht sinngemäss, OR Art. 288 Abs. 1).
Grössere Reparaturen, ausserordentlicher Unterhalt und Ersatzinvestitionen, welche über den gewöhnlichen Unterhalt hinausgehen, gehen zu Lasten der Verpächterschaft (OR Art. 288 Abs. 2). Mängel, welche die Tauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch erheblich einschränken, sind nach Anzeige durch die Pächterschaft in angemessener Frist zu beheben (OR Art. 259a ff. sinngemäss).
Grössere Reparaturen, ausserordentlicher Unterhalt und Ersatzinvestitionen, welche über den gewöhnlichen Unterhalt hinausgehen, gehen zu Lasten der Verpächterschaft (OR Art. 288 Abs. 2). Mängel, welche die Tauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch erheblich einschränken, sind nach Anzeige durch die Pächterschaft in angemessener Frist zu beheben (OR Art. 259a ff. sinngemäss).
7.
INVENTAR
Das Pachtobjekt wird zusammen mit dem nachstehend aufgeführten Inventar übergeben. Die Pächterschaft ist verpflichtet, das Inventar in ordnungsgemässem Zustand zu erhalten und bei Pachtende in gleichwertigem Zustand — unter Berücksichtigung des durch ordnungsgemässen Gebrauch verursachten Verschleisses — zurückzugeben (OR Art. 277, 289, 299).
Inventarliste:
Traktor John Deere 6130R (Baujahr 2018, 2'400 Betriebsstunden), 3-Schar-Pflug Kverneland, Kreiselegge Amazone, Kreiselmäher Pöttinger, Heupresse New Holland, Miststreuer
Geschätzter Inventarwert bei Übergabe: 95'000.00 CHF
Fehlende, beschädigte oder zerstörte Inventarstücke sind durch die Pächterschaft zu ersetzen; für normale Abnützung durch ordnungsgemässen Gebrauch besteht keine Ersatzpflicht. Ein detailliertes Inventarverzeichnis wird als Beilage zu diesem Vertrag erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet.
Inventarliste:
Traktor John Deere 6130R (Baujahr 2018, 2'400 Betriebsstunden), 3-Schar-Pflug Kverneland, Kreiselegge Amazone, Kreiselmäher Pöttinger, Heupresse New Holland, Miststreuer
Geschätzter Inventarwert bei Übergabe: 95'000.00 CHF
Fehlende, beschädigte oder zerstörte Inventarstücke sind durch die Pächterschaft zu ersetzen; für normale Abnützung durch ordnungsgemässen Gebrauch besteht keine Ersatzpflicht. Ein detailliertes Inventarverzeichnis wird als Beilage zu diesem Vertrag erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet.
8.
NUTZUNGSZWECK
Das Pachtobjekt darf ausschliesslich für den folgenden Zweck genutzt werden:
Ackerbau (Weizen, Raps, Mais) und Milchwirtschaft mit Vollweidehaltung
Eine Änderung oder Erweiterung des Nutzungszwecks bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Verpächterschaft. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (Grundsatz von Treu und Glauben, ZGB Art. 2).
Ackerbau (Weizen, Raps, Mais) und Milchwirtschaft mit Vollweidehaltung
Eine Änderung oder Erweiterung des Nutzungszwecks bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Verpächterschaft. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (Grundsatz von Treu und Glauben, ZGB Art. 2).
9.
UNTERPACHT
Die Unterverpachtung ist nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung der Verpächterschaft zulässig (OR Art. 284 Abs. 1). Die Zustimmung darf nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigert werden.
Bei bewilligter oder erlaubter Unterverpachtung haftet die Pächterschaft für die Einhaltung der vertraglichen Pflichten durch die Unterpächterschaft wie für eigenes Verhalten (OR Art. 284 Abs. 3). Die Verpächterschaft kann die Unterpächterschaft anhalten, die Pachtsache nicht anders zu gebrauchen, als es der Pächterschaft gestattet ist.
Bei bewilligter oder erlaubter Unterverpachtung haftet die Pächterschaft für die Einhaltung der vertraglichen Pflichten durch die Unterpächterschaft wie für eigenes Verhalten (OR Art. 284 Abs. 3). Die Verpächterschaft kann die Unterpächterschaft anhalten, die Pachtsache nicht anders zu gebrauchen, als es der Pächterschaft gestattet ist.
10.
NEBENKOSTEN
Nebenkostenregelung:
Strom, Wasser, Heizöl sowie Kehricht- und Abwassergebühren gehen zu Lasten der Pächterschaft. Die Gebäudeversicherung trägt die Verpächterschaft.
Die Nebenkosten werden, soweit nicht pauschal vereinbart, nach tatsächlichem Aufwand bzw. Verbrauch abgerechnet. Die Pächterschaft erhält eine detaillierte Jahresabrechnung mit Belegeinsichtsrecht.
Strom, Wasser, Heizöl sowie Kehricht- und Abwassergebühren gehen zu Lasten der Pächterschaft. Die Gebäudeversicherung trägt die Verpächterschaft.
Die Nebenkosten werden, soweit nicht pauschal vereinbart, nach tatsächlichem Aufwand bzw. Verbrauch abgerechnet. Die Pächterschaft erhält eine detaillierte Jahresabrechnung mit Belegeinsichtsrecht.
11.
UNTERHALT UND INSTANDHALTUNG
Der kleine Unterhalt — namentlich laufender Unterhalt und kleine Reparaturen, welche bei der gewöhnlichen Nutzung anfallen — geht zu Lasten der Pächterschaft (OR Art. 283 Abs. 2).
Grosser Unterhalt, ausserordentliche Reparaturen und wesentliche Investitionen gehen zu Lasten der Verpächterschaft (OR Art. 288 Abs. 2).
Vor Ausführung grösserer Unterhaltsarbeiten durch die Pächterschaft ist die Verpächterschaft schriftlich zu informieren; die ausgeführten Arbeiten sind durch Belege zu dokumentieren.
Grosser Unterhalt, ausserordentliche Reparaturen und wesentliche Investitionen gehen zu Lasten der Verpächterschaft (OR Art. 288 Abs. 2).
Vor Ausführung grösserer Unterhaltsarbeiten durch die Pächterschaft ist die Verpächterschaft schriftlich zu informieren; die ausgeführten Arbeiten sind durch Belege zu dokumentieren.
12.
KÜNDIGUNG
Der Vertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Soll das Pachtverhältnis nicht verlängert werden, ist dies der anderen Partei mit einer Frist von zwölf Monate vor Ablauf schriftlich mitzuteilen. Ohne rechtzeitige Mitteilung gilt der Vertrag als um ein weiteres Pachtjahr unter den bisherigen Bedingungen stillschweigend verlängert.
Landwirtschaftliche Pacht: Die ordentliche Kündigung ist nach OR Art. 295 Abs. 1 und Art. 16 LPG nur auf einen ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin mit einer Mindestfrist von einem Jahr zulässig. Kürzere Fristen oder andere Termine sind — soweit zum Nachteil der Pächterschaft — unwirksam. Wird der Vertrag nicht gekündigt, verlängert er sich gemäss Art. 8 LPG jeweils stillschweigend um sechs Jahre. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann jede Partei den Vertrag vorzeitig nach Art. 17 LPG auflösen.
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Für Wohn- und Geschäftsräume, die Bestandteil eines landwirtschaftlichen Pachtobjekts sind, gelten die besonderen Formvorschriften nach OR Art. 266l ff. (schriftliche Kündigung mit amtlich genehmigtem Formular).
Landwirtschaftliche Pacht: Die ordentliche Kündigung ist nach OR Art. 295 Abs. 1 und Art. 16 LPG nur auf einen ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin mit einer Mindestfrist von einem Jahr zulässig. Kürzere Fristen oder andere Termine sind — soweit zum Nachteil der Pächterschaft — unwirksam. Wird der Vertrag nicht gekündigt, verlängert er sich gemäss Art. 8 LPG jeweils stillschweigend um sechs Jahre. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann jede Partei den Vertrag vorzeitig nach Art. 17 LPG auflösen.
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Für Wohn- und Geschäftsräume, die Bestandteil eines landwirtschaftlichen Pachtobjekts sind, gelten die besonderen Formvorschriften nach OR Art. 266l ff. (schriftliche Kündigung mit amtlich genehmigtem Formular).
13.
VERSICHERUNGEN
Die Gebäude- und Elementarschadenversicherung geht zu Lasten der Verpächterschaft. Die Pächterschaft schliesst auf eigene Kosten eine angemessene Betriebshaftpflicht- und Inventarversicherung ab und weist deren Bestand auf Verlangen nach.
14.
VERBESSERUNGEN UND INVESTITIONEN
Verbesserungen, Umbauten und wertsteigernde Investitionen am Pachtobjekt bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Verpächterschaft.
Für mit Zustimmung der Verpächterschaft ausgeführte wertsteigernde Investitionen (namentlich Drainagen, Zaunanlagen, Obstbaumpflanzungen) hat die Pächterschaft bei Pachtende Anspruch auf eine Entschädigung nach OR Art. 299b entsprechend dem im Zeitpunkt der Rückgabe verbleibenden Mehrwert.
Nach OR Art. 299b hat die Pächterschaft für wesentliche, mit Zustimmung der Verpächterschaft vorgenommene Verbesserungen bei Beendigung der Pacht Anspruch auf eine angemessene Entschädigung im Umfang des Mehrwerts, welcher im Zeitpunkt der Rückgabe noch vorhanden ist.
Für mit Zustimmung der Verpächterschaft ausgeführte wertsteigernde Investitionen (namentlich Drainagen, Zaunanlagen, Obstbaumpflanzungen) hat die Pächterschaft bei Pachtende Anspruch auf eine Entschädigung nach OR Art. 299b entsprechend dem im Zeitpunkt der Rückgabe verbleibenden Mehrwert.
Nach OR Art. 299b hat die Pächterschaft für wesentliche, mit Zustimmung der Verpächterschaft vorgenommene Verbesserungen bei Beendigung der Pacht Anspruch auf eine angemessene Entschädigung im Umfang des Mehrwerts, welcher im Zeitpunkt der Rückgabe noch vorhanden ist.
15.
RÜCKGABE DES PACHTOBJEKTS
Die Pächterschaft hat das Pachtobjekt bei Beendigung der Pacht in ordnungsgemässem Zustand zurückzugeben, unter Berücksichtigung der normalen Abnützung durch vertragsgemässen Gebrauch (OR Art. 299). Das Inventar ist vollständig und in gleichwertigem Zustand zurückzugeben (OR Art. 289, 299). Für fehlende, zerstörte oder beschädigte Inventarstücke haftet die Pächterschaft; für normale Abnützung besteht keine Ersatzpflicht.
Die Parteien erstellen bei Rückgabe ein Rückgabeprotokoll, in dem der Zustand, Zählerstände sowie allfällige Mängel festgehalten werden.
Die Parteien erstellen bei Rückgabe ein Rückgabeprotokoll, in dem der Zustand, Zählerstände sowie allfällige Mängel festgehalten werden.
16.
VERTRAGSSTRAFE BEI VORZEITIGER AUFGABE
Gibt die Pächterschaft die Pacht ohne wichtigen Grund vor Ablauf der vereinbarten Dauer oder entgegen der vertraglich vereinbarten Kündigungsregelung auf, so schuldet sie der Verpächterschaft eine Konventionalstrafe von 15'000.00 CHF (OR Art. 160 Abs. 1).
Der Nachweis eines über die Konventionalstrafe hinausgehenden Schadens (entgangener Pachtzins, Wiederbeschaffungskosten, Leerstandschaden) bleibt vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1). Die Richterin oder der Richter kann übermässig hohe Konventionalstrafen nach freiem Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3).
Der Nachweis eines über die Konventionalstrafe hinausgehenden Schadens (entgangener Pachtzins, Wiederbeschaffungskosten, Leerstandschaden) bleibt vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1). Die Richterin oder der Richter kann übermässig hohe Konventionalstrafen nach freiem Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3).
17.
BESONDERE BESTIMMUNGEN
Die Pächterschaft hat gemäss BGBB Art. 47 ein Vorkaufsrecht bei Verkauf des Pachtobjekts. Biologische Bewirtschaftung gemäss Richtlinien von Bio Suisse (Knospe) ist vorgesehen; notwendige Umstellungsschritte werden im ersten Pachtjahr dokumentiert.
18.
ANWENDBARES RECHT UND SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Anwendbares Recht: Dieser Pachtvertrag untersteht ausschliesslich schweizerischem Recht, insbesondere den Bestimmungen über die Pacht (OR Art. 275–304), den Sonderbestimmungen für die landwirtschaftliche Pacht (OR Art. 276a ff., LPG, BGBB) sowie den weiteren anwendbaren kantonalen und eidgenössischen Bestimmungen.
(b) Gerichtsstand: Gerichtsstand ist Bern (ZPO Art. 17 — vertraglicher Gerichtsstand; vorbehalten bleiben zwingende Gerichtsstände der landwirtschaftlichen Pacht).
(c) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(d) Schriftform: Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (OR Art. 16).
(e) Ausfertigungen: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt. Jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.
(b) Gerichtsstand: Gerichtsstand ist Bern (ZPO Art. 17 — vertraglicher Gerichtsstand; vorbehalten bleiben zwingende Gerichtsstände der landwirtschaftlichen Pacht).
(c) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(d) Schriftform: Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (OR Art. 16).
(e) Ausfertigungen: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt. Jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.
Hinweis zur landwirtschaftlichen Pacht. Für landwirtschaftliche Gewerbe und Grundstücke gelten die zwingenden Bestimmungen des Bundesgesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) und des bäuerlichen Bodenrechts (BGBB), insbesondere zu Mindestpachtdauer (Art. 7 LPG), Pachtzinskontrolle (Art. 36 ff. LPG) und Genehmigungspflicht des Pachtzinses durch die kantonale Behörde. Pachtzinse über dem zulässigen Höchstsatz sind im Überschuss nichtig.
Ort und Datum: Münsingen, 15. Februar 2026
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
VERPÄCHTER/IN
Bauer Fritz AG
Datum: ____________________
PÄCHTER/IN
Maria Weber
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Pachtvertrag?
Der Pachtvertrag ist ein entgeltliches Dauerschuldverhältnis, mit dem die Verpächterschaft der Pächterschaft eine ertragfähige Sache zum Gebrauch und Fruchtgenuss überlässt (OR Art. 275). Er unterscheidet sich von der Miete (OR Art. 253) zentral durch den Fruchtgenuss: Die Pächterschaft darf die Erträge der Pachtsache für sich behalten — Erntegut, Geschäftsumsatz, Milchertrag, Wein aus einem gepachteten Rebberg. Pachtzins ist die Vergütung dafür; sie kann in Geld, als Naturalpacht oder als gemischte Vergütung vereinbart werden.
Das Schweizer Pachtrecht kennt zwei klar unterschiedene Regime: Die allgemeine Pacht (OR Art. 275–304) und die landwirtschaftliche Pacht, die zusätzlich dem zwingenden Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) und beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke dem bäuerlichen Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) untersteht. Bei landwirtschaftlicher Pacht gelten längere Mindestlaufzeiten, erweiterte Pachtzinskontrollen und verschärfte Kündigungsvoraussetzungen.
Typische Pachtgegenstände sind landwirtschaftliche Liegenschaften (Felder, Weiden, Rebberge, ganze Höfe), Gastgewerbebetriebe (mit Inventar, Lizenzen und Kundenstamm), gewerbliche Pachten (Tankstellen, Maschinen- und Anlagepark), Forstgüter und Jagdreviere. Die Pächterschaft übernimmt üblicherweise einen grösseren Teil des Unterhalts als eine Mietpartei, und sie ist verpflichtet, die Substanz der Pachtsache zu erhalten (OR Art. 283).
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage unterstützt alle wichtigen Pachttypen und deckt die inhaltlich wesentlichen Bestimmungen ab.
Pachttypen
Landwirtschaft (LPG, BGBB), Gewerbe, Gastgewerbe, sonstige
Parteien mit Schweizer Angaben
Verpächter, Pächter, UID, Adresse, Kontakt
Pachtgegenstand
Parzelle, Fläche, Zustand, Zubehör, Gebäude
Pachtzins und Zahlungsfrequenz
Monatlich, vierteljährlich, halbjährlich, jährlich (OR Art. 281)
Anpassungsklausel
LIK-Indexierung, Festbetrag oder Neuverhandlung
Pachtdauer
Befristet oder unbefristet; bei Landwirtschaft mindestens 9 Jahre (LPG Art. 7)
Inventar und Bewertung
Detailliertes Inventar bei Übergabe (OR Art. 277)
Unterhalt und Substanzerhaltung
Ordentlicher Unterhalt durch Pächter (OR Art. 283)
Unterpacht und Übertragung
Zustimmungspflicht nach OR Art. 284
Kündigungsfristen
6/12/24 Monate mit Frühling- oder Herbsttermin (OR Art. 266d, LPG Art. 16)
Verbesserungen und Entschädigung
Ausgleich für wertsteigernde Investitionen
Rückgabeklausel
Zustand bei Rückgabe, Bewertung Inventar (OR Art. 299)
So erstellen Sie Ihren Pachtvertrag
Die Vorlage begleitet Sie durch alle relevanten Bestimmungen — mit spezifischen Zusatzklauseln für Landwirtschaft, Gastgewerbe und gewerbliche Pacht.
- 1
Pachttyp und Parteien erfassen
Wählen Sie den Pachttyp (landwirtschaftlich, gewerblich, Gastgewerbe, sonstiges) — die Vorlage aktiviert die passenden Sonderbestimmungen. Tragen Sie Verpächterschaft und Pächterschaft mit vollständiger Adresse, UID und Kontaktangaben ein.
- 2
Pachtgegenstand beschreiben
Erfassen Sie Adresse, Gemeinde, Parzelle, Fläche (in Quadratmetern oder Hektaren bei Landwirtschaft), bauliche Anlagen und Zubehör. Beschreiben Sie den Zustand bei Übergabe detailliert; ein separates Übergabeprotokoll mit Fotos wird dringend empfohlen.
- 3
Pachtzins, Anpassung und Inventar regeln
Bestimmen Sie Pachtzins, Zahlungsfrequenz (monatlich, vierteljährlich, halbjährlich, jährlich — OR Art. 281) und Anpassungsmechanismus (LIK-Index, Festbetrag, Verhandlung). Bei Pacht mit Inventar (Gastgewerbe, Landwirtschaft) ist das Inventar nach OR Art. 277 bei Beginn und Ende zu schätzen und zu bewerten.
- 4
Laufzeit, Kündigung und Unterpacht
Wählen Sie befristete oder unbefristete Pacht. Bei landwirtschaftlicher Pacht beträgt die erste Vertragsdauer zwingend mindestens neun Jahre (LPG Art. 7), mit Verlängerung um jeweils sechs Jahre. Bei allgemeiner Pacht gilt OR Art. 266d (6 Monate Kündigungsfrist). Die Unterpacht bedarf grundsätzlich der Zustimmung der Verpächterschaft (OR Art. 284).
- 5
Verbesserungen, Rückgabe und Gerichtsstand
Regeln Sie wertsteigernde Investitionen durch die Pächterschaft und deren Entschädigung bei Pachtende. Vereinbaren Sie den Zustand bei Rückgabe und die Inventarbewertung (OR Art. 299). Bei landwirtschaftlicher Pacht sind die Pachtzinskontrolle der kantonalen Behörde (LPG Art. 42 ff.) und die zwingende Schlichtung zu beachten. Laden Sie den Vertrag als PDF herunter und lassen Sie ihn von beiden Parteien unterzeichnen.
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Geprüft von Christian Neubauer · SchweizRechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Die Pacht — insbesondere die landwirtschaftliche — ist ein rechtlich anspruchsvolles Vertragsverhältnis mit zahlreichen zwingenden Sondervorschriften. Die folgenden Punkte verlangen besondere Aufmerksamkeit.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei landwirtschaftlicher Pacht, Gastgewerbebetrieben mit Inventarübernahme oder grösseren gewerblichen Anlagen empfehlen wir die Prüfung durch eine im Pachtrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft, die kantonale Landwirtschaftsverwaltung (bei LPG) oder die zuständige Schlichtungsbehörde.
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Landwirtschaftliche Pacht (LPG, BGBB)
Die landwirtschaftliche Pacht untersteht zusätzlich zum OR dem Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2). Zentrale zwingende Bestimmungen: erste Vertragsdauer mindestens neun Jahre (LPG Art. 7), Verlängerung um jeweils sechs Jahre bei ausbleibender Kündigung (LPG Art. 8), Kündigungsfrist ein Jahr (LPG Art. 16), Pachtzinskontrolle durch die kantonale Behörde (LPG Art. 36 ff., 42 ff.), Vorhand bei Grundstückserwerb (BGBB Art. 42 ff.). Abweichende vertragliche Vereinbarungen zu zwingenden Bestimmungen sind nichtig.
Fruchtgenuss und Unterhaltspflicht (OR Art. 283)
Die Pächterschaft trägt — im Unterschied zur Miete — den ordentlichen Unterhalt der Pachtsache (OR Art. 283 Abs. 1). Sie ist verpflichtet, die Pachtsache sorgfältig zu bewirtschaften, ihre Substanz zu erhalten und sie bei Beendigung im Zustand zurückzugeben, der dem ordnungsgemässen Fruchtgenuss entspricht (OR Art. 299). Grössere Reparaturen, Instandsetzungen an baulicher Substanz und Erneuerungen bleiben Sache der Verpächterschaft. Bei landwirtschaftlicher Pacht gelten zusätzlich die detaillierten Bewirtschaftungspflichten nach LPG.
Unterpacht und Übertragung (OR Art. 284, 287)
Die Pächterschaft darf die Pachtsache nach OR Art. 284 nur mit Zustimmung der Verpächterschaft ganz oder teilweise unterverpachten. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei unerlaubter Unterpacht kann die Verpächterschaft ausserordentlich kündigen (OR Art. 287). Die Übertragung des Pachtvertrags auf Dritte (z.B. bei Nachfolgeregelung in der Landwirtschaft oder Betriebsübergabe im Gastgewerbe) bedarf ebenfalls der Zustimmung der Verpächterschaft; bei landwirtschaftlicher Pacht gelten die Sonderregeln der LPG.
Kündigung, Erstreckung und Inventarbewertung (OR Art. 285–287, 277, 299)
Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt bei allgemeiner Pacht sechs Monate (OR Art. 285, 266d analog), bei landwirtschaftlicher Pacht nach LPG Art. 16 ein Jahr auf den üblichen Kündigungstermin. Ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund nach OR Art. 287. Erstreckung ist nach OR Art. 300 in Verbindung mit OR Art. 272 ff. möglich. Das Inventar (Maschinen, Tiere, Vorräte) ist nach OR Art. 277 bei Pachtbeginn und -ende zu bewerten; die Differenz wird zwischen den Parteien abgerechnet. Diese Bewertung ist häufig Streitpunkt und sollte durch eine neutrale Fachperson erfolgen.
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