Brauche ich wirklich ein amtliches Formular?

Bei der Kündigung eines Wohnungsmietvertrags durch die Vermieterschaft: ja, zwingend. OR Art. 266l Abs. 2 bestimmt ausdrücklich, dass die Kündigung mittels eines vom Kanton genehmigten Formulars zu erfolgen hat, das die Anfechtungsmöglichkeit nennt. Ohne Formular ist die Kündigung nichtig und entfaltet keine Wirkung. Für Geschäftsräume ist das Formular nicht zwingend, aber schriftliche Begründung empfehlenswert. Das Formular erhalten Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde oder beim Hauseigentümerverband.

Welche Frist gilt bei Eigenbedarf?

Die ordentliche gesetzliche Frist: drei Monate bei Wohnräumen (OR Art. 266c), sechs Monate bei Geschäftsräumen (OR Art. 266d), jeweils auf einen ortsüblichen Termin. Eigenbedarf ist ein ordentlicher Kündigungsgrund — eine verkürzte «Eigenbedarfsfrist» kennt das Schweizer Mietrecht nicht. Der Eigenbedarf muss aktuell, konkret und hinreichend dringlich begründet sein (BGer): Sie oder eine nahe Verwandte müssen die Wohnung tatsächlich zeitnah nutzen wollen, nicht blosser Reservebedarf.

Wie gehe ich bei Zahlungsverzug vor?

Setzen Sie der Mieterschaft nach OR Art. 257d Abs. 1 schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen unter ausdrücklicher Androhung der Kündigung. Verstreicht die Frist ungenutzt, können Sie mit mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (OR Art. 257d Abs. 2) — bei Wohnräumen zwingend mit amtlichem Formular. Begleichen die Mieter die Rückstände während der Zahlungsfrist, entfällt der Kündigungsgrund. Nach erfolgter Kündigung ist die Räumung über die Schlichtungsbehörde und das Mietgericht einzufordern.

Muss ich die Kündigung an beide Ehegatten zustellen?

Ja, bei Familienwohnungen. Nach OR Art. 266n ist die Kündigung durch die Vermieterschaft jedem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zuzustellen — ideal je mit Einschreiben. Nur wenn beide Kündigungen zugegangen sind, ist die Kündigung wirksam. Fehlt eine Zustellung, ist die Kündigung ungültig. Das gilt auch dann, wenn nur einer der Ehegatten im Mietvertrag steht. Bei Konkubinat (unverheiratet) genügt die Zustellung an die vertragliche Mietpartei.

Kann die Mieterschaft die Kündigung anfechten?

Ja, innert 30 Tagen ab Zugang bei der paritätischen kantonalen Schlichtungsbehörde (OR Art. 273 Abs. 1). Anfechtungsgründe sind Verstoss gegen Treu und Glauben (OR Art. 271) sowie die Missbrauchstatbestände in OR Art. 271a (Kündigung wegen berechtigter Ansprüche, Kündigung während/nach Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren etc.). Zusätzlich kann die Mieterschaft innert derselben Frist die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (OR Art. 272) — bei Wohnräumen bis zu vier Jahre, bei Geschäftsräumen bis zu sechs Jahren.

Was ist, wenn ich wegen Sanierung kündigen will?

Umfassende Sanierungs- oder Umbauarbeiten sind nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein zulässiger Kündigungsgrund, sofern die Arbeiten eine Nutzung während der Bauphase unmöglich oder unzumutbar machen. Eine Kündigung, die bloss der Mietzinserhöhung dient, wäre nach OR Art. 271a Abs. 1 lit. b missbräuchlich. Legen Sie Baubewilligung, Planunterlagen und Zeitplan bereit; diese Dokumente sind bei einer allfälligen Anfechtung entscheidend. Mieter haben bei zumutbaren Sanierungen auch die Möglichkeit, vorübergehend auszuziehen und wieder zurückzukehren.

Darf ich während laufender Schlichtung kündigen?

Nein. Nach OR Art. 271a Abs. 1 lit. d ist eine Kündigung während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens missbräuchlich — ebenso drei Jahre danach, sofern sich die Mieterschaft nicht offensichtlich unredlich verhalten hat (OR Art. 271a Abs. 1 lit. e). Warten Sie den Abschluss des Verfahrens ab oder beenden Sie es einvernehmlich, bevor Sie kündigen. Eine während dieser Sperrfristen ausgesprochene Kündigung wird bei Anfechtung regelmässig aufgehoben.

Miete & ImmobilienCH

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Ein professionelles Begleitschreiben zur Mietvertragskündigung durch die Vermieterschaft. Die Vorlage unterstützt ordentliche und ausserordentliche Kündigungsgründe (Eigenbedarf, Zahlungsverzug, Vertragsverletzung, Sanierung, wichtiger Grund) und weist deutlich darauf hin, dass bei Wohnräumen das amtliche kantonale Kündigungsformular nach OR Art. 266l Abs. 2 zwingend beizulegen ist.

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Immobilien Müller AG

Bahnhofstrasse 10, 8001 Zürich

+41 44 211 22 33

verwaltung@mueller-immo.ch

Zürich, 15. Juni 2026

Anna Schmidt

Rämistrasse 20, 8001 Zürich

ORDENTLICHE KÜNDIGUNG DES MIETVERTRAGS

Mietobjekt: Rämistrasse 20, 3. OG links, 8001 Zürich

Sehr geehrte(r) Anna Schmidt,

hiermit kündige ich / kündigen wir den mit Ihnen bestehenden Mietvertrag vom 1. April 2021 über das Mietobjekt an der Adresse Rämistrasse 20, 3. OG links, 8001 Zürich unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfrist von 3 Monaten auf den 30. September 2026.

Rechtsgrundlage und amtliches Formular. Die Kündigung erfolgt schriftlich gemäss OR Art. 266l Abs. 1. Wichtig: Bei Wohnräumen ist die Kündigung durch den Vermieter nach OR Art. 266l Abs. 2 nur gültig, wenn sie mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars erfolgt, das die Anfechtungsmöglichkeit und die zuständige Schlichtungsbehörde ausweist. Dieses Schreiben dient als begleitendes Kündigungsdokument bzw. Entwurf; das amtliche Formular des zuständigen Kantons ist zwingend beizulegen bzw. separat zuzustellen. Eine Kündigung ohne amtliches Formular ist nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung.

Kündigungsgrund: Umfassende Sanierungs- und Umbauarbeiten am Mietobjekt bzw. der Liegenschaft. Die geplanten Arbeiten machen eine Nutzung durch den Mieter während der gesamten Bauphase unmöglich oder unzumutbar. Dies stellt einen zulässigen Kündigungsgrund nach OR Art. 271/271a in Verbindung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dar.

Ergänzende Begründung: Die Liegenschaft soll ab dem 1. Oktober 2026 einer umfassenden energetischen Sanierung unterzogen werden. Geplant sind insbesondere der Ersatz der Heizungsanlage (Wärmepumpe), Erneuerung der Fensterfront, Gesamtsanierung der Küchen und Bäder sowie eine Dämmung der Aussenfassade. Die Bauarbeiten sind für rund 12 Monate veranschlagt; die Wohnung ist während dieser Zeit nicht bewohnbar. Eine Nutzung während der Bauphase ist weder für die Mieterschaft noch aus bautechnischen Gründen möglich.

Zustellung und Familienwohnung (OR Art. 266n). Das Kündigungsschreiben sowie das amtliche Formular werden per eingeschriebenen Brief mit Rückschein zugestellt. Bei Familienwohnungen ist die Kündigung nach OR Art. 266n sowohl dem Mieter als auch dessen Ehegatten bzw. eingetragenen Partner separat zuzustellen. Eine Kündigung, die nicht jedem Ehegatten bzw. eingetragenen Partner gesondert zugestellt wird, ist nichtig. Soweit eine Familienwohnung vorliegt, wird die Kündigung in gesonderten Exemplaren zugestellt. Die Kündigung gilt mit Zugang in den Machtbereich des Empfängers als wirksam (Empfangstheorie).

Anfechtungsrecht (OR Art. 271, 271a, 273). Der Mieter kann die vorliegende Kündigung innerhalb von 30 Tagen ab Empfang bei der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen (Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen, Bezirk Zürich) anfechten, sofern die Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (OR Art. 271 Abs. 1). Besonderer Schutz gilt namentlich während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens sowie während drei Jahren nach dessen Abschluss (OR Art. 271a). Die Frist von 30 Tagen ist zwingend und nicht erstreckbar (OR Art. 273 Abs. 1).

Erstreckung des Mietverhältnisses (OR Art. 272 ff.). Unabhängig von einer Anfechtung kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre (OR Art. 272 Abs. 1). Das Erstreckungsbegehren ist ebenfalls innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (OR Art. 273 Abs. 2). Die Erstreckung beträgt bei Wohnräumen insgesamt höchstens vier Jahre (OR Art. 272b Abs. 1). Bei ausserordentlichen Kündigungen (namentlich wegen Zahlungsverzug nach OR Art. 257d, Vertragsverletzung nach OR Art. 257f Abs. 3 oder aus wichtigem Grund nach OR Art. 266g) ist eine Erstreckung in der Regel ausgeschlossen (OR Art. 272a Abs. 1).

Wohnungsabnahme und Rückgabe (OR Art. 267 / 267a). Das Mietobjekt ist am Kündigungstermin geräumt, gereinigt und in demjenigen Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Der Termin für die gemeinsame Wohnungsabnahme wird dem Mieter rechtzeitig schriftlich mitgeteilt. Es wird ein detailliertes Abnahmeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet. Nach OR Art. 267a Abs. 1 muss der Vermieter den Zustand der Sache bei Rückgabe prüfen und dem Mieter Mängel, für die dieser einzustehen hat, sofort melden, sonst verliert er seine Ansprüche. Sämtliche Schlüssel sind vollständig zurückzugeben.

Mietkaution (OR Art. 257e). Die auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Sperr- bzw. Sparkonto hinterlegte Mietkaution wird nach erfolgter Wohnungsabnahme und Abrechnung der Nebenkosten freigegeben. Allfällige Forderungen des Vermieters für belegte und berechtigte Schäden, ausstehende Mietzinse oder Nebenkostennachforderungen werden mit der Kaution verrechnet. Der Mieter erhält eine detaillierte Abrechnung. Macht der Vermieter innerhalb eines Jahres seit Beendigung des Mietverhältnisses keinen rechtlichen Anspruch gegenüber der hinterlegten Kaution geltend, so hat die Bank die Kaution auf Verlangen des Mieters herauszugeben (OR Art. 257e Abs. 3).

Wohnungsbesichtigungen. Während der Kündigungsfrist: nach Absprache mit dem Mieter. Der Mieter wird gebeten, Besichtigungen durch potenzielle Nachmieter in vorgängiger Absprache mit dem Vermieter zu ermöglichen. Die Termine werden rechtzeitig angekündigt und finden unter Berücksichtigung der Privatsphäre des Mieters und zu zumutbaren Tageszeiten statt.

Zusätzliche Hinweise. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wird die Wohnung nicht zu gleichen Konditionen wieder vermietet; eine Rückkehr ist daher nicht möglich. Wir unterstützen Sie gerne bei der Suche nach einer Nachfolgelösung und stellen bei Bedarf eine Mietbestätigung aus.

Rechtsgrundlagen: OR Art. 266a–266o (Beendigung des Mietverhältnisses); OR Art. 266l Abs. 1 + 2 (Schriftform und amtliches Formular bei Wohnraum); OR Art. 266c (Kündigungsfrist Wohnraum — 3 Monate) / OR Art. 266d (Kündigungsfrist Geschäftsraum — 6 Monate); OR Art. 266n (Familienwohnung — separate Zustellung); OR Art. 257d (Zahlungsverzug); OR Art. 257e (Mietkaution); OR Art. 257f (Sorgfalt); OR Art. 266g (wichtiger Grund); OR Art. 267 / 267a (Rückgabe und Prüfung); OR Art. 271 / 271a (Anfechtbarkeit); OR Art. 272 ff. (Erstreckung); OR Art. 273 (Anfechtungsfrist 30 Tage, Schlichtungsbehörde).

FREUNDLICHE GRÜSSE

Immobilien Müller AG

Das amtliche Kündigungsformular (Art. 266l Abs. 2 OR) wird diesem Schreiben beigelegt bzw. separat zugestellt.

Datum: ____________________

Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).

Was ist eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter?

Die Kündigung durch die Vermieterschaft beendet das Mietverhältnis einseitig. In der Schweiz ist sie streng formgebunden: OR Art. 266l Abs. 1 verlangt Schriftform, und für Wohnräume gilt zusätzlich eine scharfe Sonderregel — die Kündigung durch die Vermieterschaft ist nach OR Art. 266l Abs. 2 nur gültig, wenn sie mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars erfolgt, das die Anfechtungsmöglichkeit und die zuständige Schlichtungsbehörde nennt. Eine Kündigung ohne dieses amtliche Formular ist nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung.

Für Wohnräume beträgt die Mindestkündigungsfrist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (OR Art. 266c), für Geschäftsräume sechs Monate (OR Art. 266d). Zulässige Gründe sind insbesondere Eigenbedarf der Eigentümerschaft oder ihrer nahen Verwandten, umfassende Sanierungen, Zahlungsverzug nach OR Art. 257d, Vertragsverletzung nach OR Art. 257f sowie wichtige Gründe nach OR Art. 266g. Eine Kündigung darf nicht missbräuchlich sein (OR Art. 271/271a) — sie ist insbesondere anfechtbar, wenn sie in den ersten drei Jahren nach Abschluss einer Schlichtung oder wegen berechtigter Mieteransprüche erfolgt.

Die Doxuno-Vorlage formuliert ein korrektes Begleitschreiben zum amtlichen Formular: Sie begründet die Kündigung ausführlich, nennt die Rechtsgrundlage und weist auf die 30-tägige Anfechtungsfrist bei der Schlichtungsbehörde (OR Art. 273) sowie auf die Erstreckungsmöglichkeit (OR Art. 272) hin. Sie ersetzt jedoch das amtliche Formular nicht, sondern ergänzt es.

Was diese Vorlage abdeckt

Die Vorlage deckt alle mietrechtlich relevanten Kündigungsgründe ab und berücksichtigt die formellen Anforderungen des Schweizer Mietrechts.

Ordentliche Kündigung

Fristgerechte Beendigung nach OR Art. 266a ff.

Eigenbedarf

Nutzung für Eigentümerschaft oder nahe Verwandte

Zahlungsverzug (OR Art. 257d)

30-tägige Zahlungsfrist, dann 30-Tage-Kündigung auf Monatsende

Vertragsverletzung (OR Art. 257f)

Ausserordentliche Kündigung nach schriftlicher Mahnung

Wichtiger Grund (OR Art. 266g)

Unzumutbarkeit nach unvorhersehbaren Umständen

Sanierung und Umbau

Nicht missbräuchlich nach OR Art. 271/271a bei dringendem Baubedarf

Differenzierung Wohn- vs. Geschäftsraum

3 Monate (OR 266c) vs. 6 Monate (OR 266d)

Hinweis amtliches Formular

Warnung: ohne kantonales Formular nichtig (OR Art. 266l Abs. 2)

Familienwohnung (OR Art. 266n)

Separate Zustellung an beide Ehegatten per Einschreiben

Anfechtungsfrist (OR Art. 273)

30 Tage bei der kantonalen Schlichtungsbehörde

Erstreckungshinweis (OR Art. 272)

Hinweis auf Erstreckungsmöglichkeit bei Härtefall

Rückgabetermin und Besichtigung

Wohnungsübergabe nach OR Art. 267/267a

So erstellen Sie Ihre Kündigung

Die Vorlage führt Sie in wenigen Schritten durch Kündigungsgrund, Frist und Begleitschreiben. Vergessen Sie nicht, das amtliche kantonale Formular zusätzlich beizulegen.

1
Parteien und Mietobjekt erfassen
Tragen Sie Ihre Angaben als Vermieterschaft sowie Mieterin/Mieter (bei Familienwohnung beide Ehegatten) ein. Erfassen Sie die genaue Adresse des Mietobjekts und das Datum des zugrundeliegenden Mietvertrags. Bei Familienwohnung ist die Kündigung nach OR Art. 266n jedem Ehegatten separat und eingeschrieben zuzustellen.
2
Objektart und Kündigungsgrund wählen
Unterscheiden Sie zwischen Wohnraum und Geschäftsraum (für die Fristwahl). Wählen Sie den Kündigungsgrund: Eigenbedarf, Zahlungsverzug (OR Art. 257d), Vertragsverletzung (OR Art. 257f), Sanierung oder wichtiger Grund (OR Art. 266g). Bei Eigenbedarf ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine aktuelle, konkrete und hinreichend dringliche Begründung anzugeben.
3
Kündigungsfrist und Termin festlegen
Wählen Sie zwischen 3 Monaten (Wohnraum, OR Art. 266c), 6 Monaten (Geschäftsraum, OR Art. 266d), 30 Tagen (Zahlungsverzug, OR Art. 257d Abs. 2) oder der vertraglich vereinbarten Frist. Das konkrete Kündigungsdatum muss einem ortsüblichen Termin entsprechen; bei zu kurzer Frist verschiebt sich die Wirkung auf den nächsten zulässigen Termin.
4
Amtliches Formular beschaffen
Bei Wohnräumen ist das amtliche kantonale Kündigungsformular zwingend (OR Art. 266l Abs. 2). Das Formular erhalten Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde, dem Hauseigentümerverband (HEV) oder online beim Bundesamt für Wohnungswesen. Ohne dieses Formular ist die Kündigung nichtig — das Doxuno-Schreiben ersetzt es nicht, es begleitet es.
5
Versand per Einschreiben
Laden Sie das Begleitschreiben als PDF herunter, unterzeichnen Sie es und versenden Sie es gemeinsam mit dem amtlichen Formular per Einschreiben mit Rückschein. Bei Familienwohnung erfolgt der Versand an jeden Ehegatten separat (OR Art. 266n). Die Kündigung gilt nach der Empfangstheorie als zugegangen, sobald sie in den Machtbereich der Mieterschaft gelangt.

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Jede Vorlage entsteht originär für ihr Land, stützt sich auf die einschlägigen Vorschriften und wird von einer zugelassenen Anwältin oder einem zugelassenen Anwalt vor Ort geprüft – und bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.

Geprüft von Christian Neubauer · Schweiz

Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht

Das Schweizer Mietrecht schützt die Mieterschaft besonders stark. Formfehler führen zur Nichtigkeit, missbräuchliche Gründe zur Anfechtung mit Verfahrensrisiko.

Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt weder das zwingende amtliche Kündigungsformular des Kantons (bei Wohnraum nach OR Art. 266l Abs. 2) noch individuelle Rechtsberatung. Bei kritischen Konstellationen (Eigenbedarf, missbräuchliche Kündigung, Zahlungsverzug mit mehreren Ratenrückständen) empfehlen wir die Begleitung durch den Hauseigentümerverband oder eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft.

Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)

Amtliches Formular bei Wohnraum (OR Art. 266l Abs. 2)

Die Kündigung einer Wohnungsmiete durch die Vermieterschaft ist nach OR Art. 266l Abs. 2 nur gültig, wenn sie mittels eines vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars erfolgt. Das Formular muss die Anfechtungsmöglichkeit vor der paritätischen Schlichtungsbehörde sowie die Frist von 30 Tagen (OR Art. 273) ausweisen. Eine Kündigung ohne Formular ist nichtig — die Mieterschaft bleibt rechtlich im Mietverhältnis, Zahlungsverzug beginnt nicht zu laufen, Räumungsklagen sind aussichtslos. Das Formular erhalten Sie bei der kantonalen Schlichtungsbehörde, dem HEV Schweiz oder online.

Zahlungsverzug und ausserordentliche Kündigung (OR Art. 257d)

Bei Zahlungsverzug setzen Sie der Mieterschaft zunächst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen unter Androhung der Kündigung (OR Art. 257d Abs. 1). Verstreicht die Frist ungenutzt, können Sie mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (OR Art. 257d Abs. 2). Auch diese ausserordentliche Kündigung bedarf bei Wohnräumen zwingend des amtlichen Formulars. Die Mieterschaft kann die Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie die Rückstände vor Fristablauf beglichen hat.

Missbräuchliche Kündigung (OR Art. 271/271a)

Eine Kündigung ist nach OR Art. 271 anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. OR Art. 271a nennt typische Missbrauchstatbestände: Kündigung wegen berechtigter Mieteransprüche, während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in den drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens, bei blossem Willen zu höherem Mietzins ohne echten Anpassungsbedarf. Bei Eigenbedarf verlangt das Bundesgericht eine aktuelle, konkrete und hinreichend dringliche Begründung — blosser Vorrat an Wohnraum genügt nicht. Die Beweislast für Missbräuchlichkeit trägt die Mieterschaft (ZGB Art. 8).

Erstreckung und Anfechtung (OR Art. 272, 273)

Die Mieterschaft kann innert 30 Tagen ab Zugang der Kündigung bei der paritätischen kantonalen Schlichtungsbehörde (OR Art. 274a) die Anfechtung der Kündigung (OR Art. 271) oder die Erstreckung des Mietverhältnisses (OR Art. 272) verlangen. Die Erstreckung wird gewährt, wenn die Beendigung für die Mieterschaft oder ihre Familie eine Härte zur Folge hätte, die sich nicht durch die Verhältnisse der Vermieterschaft rechtfertigen lässt. Wohnräume können maximal vier Jahre (OR Art. 272b Abs. 1), Geschäftsräume maximal sechs Jahre (OR Art. 272b Abs. 2) erstreckt werden. Ein Schlichtungsverfahren ist vor Klage zwingend (OR Art. 274a, ZPO Art. 197 ff.).

Häufige Fragen

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