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Miete & ImmobilienCH
Kostenlose Vorlage: Mietvertrag für Wohnräume (Schweiz)
Ein rechtskonformer Mietvertrag für Wohnungen, Studios, Reihen- und Einfamilienhäuser in der Schweiz. Die Vorlage folgt OR Art. 253 ff. mit den zwingenden Schutzbestimmungen für Wohnraum (Mietkaution auf Sperrkonto, Kündigungsfristen, amtliches Formular, Schlichtungsverfahren) und berücksichtigt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).
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MIETVERTRAG FÜR WOHNRÄUME
Schweizerisches Obligationenrecht (OR Art. 253 Ff.)
Mietobjekt: Rämistrasse 20, 8001 Zürich
Mietbeginn: 1. Mai 2026
VERMIETER
Zürich Immobilien AG
Bahnhofstrasse 10, 8001 Zürich
Tel: +41 44 211 22 33
E-Mail: verwaltung@zuerich-immo.ch
Tel: +41 44 211 22 33
E-Mail: verwaltung@zuerich-immo.ch
MIETER
Anna Keller und Thomas Keller
Seestrasse 5, 6003 Luzern
Geb.: 12. März 1992
Tel: +41 79 345 67 89
E-Mail: anna.keller@example.ch
Geb.: 12. März 1992
Tel: +41 79 345 67 89
E-Mail: anna.keller@example.ch
Zwischen den vorstehend bezeichneten Parteien wird — in Anwendung von OR Art. 253 ff. (Mietvertrag) sowie der besonderen Bestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume (OR Art. 253a ff.) und unter Beachtung von Treu und Glauben (ZGB Art. 2) — der nachfolgende Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen.
1.
MIETOBJEKT
Der Vermieter überlässt dem Mieter zum Gebrauch die Wohnung an der Adresse Rämistrasse 20, 8001 Zürich, 3. OG links, 3.5 Zimmer, ca. 78 m² Wohnfläche.
Die Wohnung ist ausschliesslich zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Das Mietobjekt wird dem Mieter bei Mietantritt in vertragsgemässem und zum vereinbarten Gebrauch tauglichem Zustand übergeben (OR Art. 256 Abs. 1). Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird bei Mietbeginn von beiden Parteien gemeinsam erstellt und unterzeichnet; es dient als Beweismittel für den Zustand bei Mietantritt und für spätere Rückgabefragen (OR Art. 267a).
Die Wohnung ist ausschliesslich zu Wohnzwecken zu nutzen. Eine Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Das Mietobjekt wird dem Mieter bei Mietantritt in vertragsgemässem und zum vereinbarten Gebrauch tauglichem Zustand übergeben (OR Art. 256 Abs. 1). Ein detailliertes Übergabeprotokoll wird bei Mietbeginn von beiden Parteien gemeinsam erstellt und unterzeichnet; es dient als Beweismittel für den Zustand bei Mietantritt und für spätere Rückgabefragen (OR Art. 267a).
2.
MIETDAUER UND MIETBEGINN
Das Mietverhältnis beginnt am 1. Mai 2026 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die ordentliche Kündigung unbefristeter Wohnraummietverhältnisse erfolgt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf den ortsüblichen oder vertraglich vereinbarten Termin (OR Art. 266a Abs. 1, OR Art. 266c).
3.
NETTOMIETZINS UND NEBENKOSTEN
Der monatliche Nettomietzins beträgt 1'850.00 CHF. Die Nebenkosten betragen 220.00 CHF pro Monat. Der monatliche Bruttomietzins (Nettomietzins zuzüglich Nebenkosten) beträgt somit 2'070.00 CHF.
Die Nebenkosten umfassen insbesondere Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Kehrichtgebühren sowie allgemeine Betriebs- und Unterhaltsleistungen der Liegenschaft. Nebenkosten dürfen dem Mieter nur belastet werden, wenn sie im Vertrag besonders bezeichnet sind (OR Art. 257a Abs. 2). Der Mieter hat das Recht, in die Abrechnung und die Belege Einsicht zu nehmen (OR Art. 257b Abs. 2).
Die Nebenkosten umfassen insbesondere Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Kehrichtgebühren sowie allgemeine Betriebs- und Unterhaltsleistungen der Liegenschaft. Nebenkosten dürfen dem Mieter nur belastet werden, wenn sie im Vertrag besonders bezeichnet sind (OR Art. 257a Abs. 2). Der Mieter hat das Recht, in die Abrechnung und die Belege Einsicht zu nehmen (OR Art. 257b Abs. 2).
4.
ZAHLUNGSFRIST UND ZAHLUNGSVERZUG
Der Mietzins einschliesslich Nebenkosten ist jeweils im Voraus zum vereinbarten Zahlungstag zu entrichten (OR Art. 257c). Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und für den Fall der Nichtzahlung die ausserordentliche Kündigung androhen (OR Art. 257d Abs. 1). Wird innert Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats ausserordentlich kündigen (OR Art. 257d Abs. 2).
5.
SORGFALT UND RÜCKSICHTNAHME
Der Mieter ist zur sorgfältigen Benutzung der Mietsache und zur Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn verpflichtet (OR Art. 257f). Er hat Mängel, die er nicht selbst zu beseitigen hat, dem Vermieter unverzüglich zu melden (OR Art. 257g). Für den kleinen Unterhalt, insbesondere für geringfügige Reinigungen und Ausbesserungen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch notwendig werden, hat der Mieter aufzukommen (OR Art. 259). Grössere Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten sowie die Beseitigung wesentlicher Mängel gehen zulasten des Vermieters (OR Art. 259a–259i).
6.
UNTERHALT UND REPARATUREN
Der Vermieter hat die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (OR Art. 256 Abs. 1). Der Mieter hat die kleinen, durch den gewöhnlichen Gebrauch bedingten Reinigungen und Ausbesserungen nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten vorzunehmen (OR Art. 259). Mängel, die nicht vom Mieter zu verantworten sind, hat der Vermieter auf eigene Kosten zu beseitigen (OR Art. 259a Abs. 1 lit. a). Bei erheblichen Mängeln kann der Mieter Mietzinsherabsetzung (OR Art. 259d), Schadenersatz (OR Art. 259e) und gegebenenfalls die fristlose Kündigung (OR Art. 259b) verlangen. Bauliche Veränderungen durch den Mieter (Umbauten, feste Installationen, Eingriffe in tragende Teile) bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (OR Art. 260a).
7.
VERSICHERUNG
Der Mieter ist verpflichtet, während der gesamten Mietdauer eine Privathaftpflichtversicherung sowie eine Hausratversicherung zu unterhalten. Der Nachweis ist dem Vermieter auf Verlangen vorzulegen. Die Gebäudeversicherung und die Gebäudehaftpflicht obliegen dem Vermieter. Der Mieter haftet für alle Schäden, die er, seine Familienangehörigen, seine Gäste oder von ihm beigezogene Dritte an der Mietsache verursachen (OR Art. 267 in Verbindung mit OR Art. 97 ff.).
8.
VERÄUSSERUNG DER MIETSACHE
Wird die Mietsache nach Vertragsabschluss veräussert oder dem Mieter infolge Schuldbetreibung oder Konkurs entzogen, geht das Mietverhältnis mit Eigentum an die Erwerberin oder den Erwerber über (OR Art. 261 Abs. 1 — «Kauf bricht Miete nicht»). Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis bei Wohnräumen auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin nur kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht (OR Art. 261 Abs. 2 lit. a). Kündigt der Erwerber früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter erlauben würde, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden (OR Art. 261 Abs. 3).
9.
RÜCKGABE DES MIETOBJEKTS
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt vollständig geräumt, gereinigt und in demjenigen Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (OR Art. 267 Abs. 1). Normale Abnutzung durch vertragsgemässen Gebrauch geht zulasten des Vermieters. Der Vermieter muss den Zustand der Sache bei der Rückgabe prüfen und dem Mieter Mängel, für die dieser einzustehen hat, sofort melden, sonst verliert er seine Ansprüche (OR Art. 267a Abs. 1). Es wird ein gemeinsames, detailliertes Rückgabeprotokoll erstellt und von beiden Parteien unterzeichnet; Mängel sind im Protokoll festzuhalten.
10.
SCHLÜSSEL UND ZUGANG
Der Vermieter übergibt dem Mieter bei Mietantritt sämtliche erforderlichen Schlüssel (Wohnungs-, Briefkasten-, Keller-, Waschküchen-, Allgemein- und allfällige Nebenschlüssel). Die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel wird im Übergabeprotokoll dokumentiert. Das Anfertigen zusätzlicher Schlüssel bedarf der Zustimmung des Vermieters. Bei Verlust eines Schlüssels hat der Mieter die Kosten für Ersatz sowie — bei Sicherheitsbedenken — für einen allfälligen Austausch des Schliesszylinders oder der Schliessanlage zu tragen. Bei Mietende sind sämtliche Schlüssel vollständig zurückzugeben.
11.
KÜNDIGUNG — GRUNDSÄTZE
Das unbefristete Mietverhältnis kann von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf den ortsüblichen Termin gekündigt werden (OR Art. 266a, OR Art. 266c). Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform (OR Art. 266l Abs. 1). Die Kündigung durch den Vermieter ist nur gültig, wenn sie auf einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erfolgt (OR Art. 266l Abs. 2); eine formlos ausgesprochene Kündigung des Vermieters ist nichtig. Bei Familienwohnungen ist die Kündigung sowohl durch wie gegenüber beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnerinnen und Partnern je separat zu erklären (OR Art. 266m/n). Vorbehalten bleiben die ausserordentlichen Kündigungsgründe, insbesondere der Zahlungsverzug (OR Art. 257d) sowie wichtige Gründe (OR Art. 266g).
12.
GERICHTSSTAND UND ANWENDBARES RECHT
Auf diesen Vertrag ist ausschliesslich schweizerisches Recht anwendbar, insbesondere die Bestimmungen des Obligationenrechts (OR Art. 253 ff.) und die kantonalen Ausführungsbestimmungen. Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis sind zwingend zunächst der kantonalen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen zu unterbreiten (ZPO Art. 197 ff.). Örtlich zuständig ist Zürich. Abweichende Gerichtsstandsvereinbarungen sind unzulässig, soweit zwingende Schutzbestimmungen des Mietrechts entgegenstehen.
13.
MIETKAUTION
Die Mietkaution beträgt 5'550.00 CHF. Die Kaution darf bei Wohnräumen den Betrag von drei Netto-Monatsmieten nicht übersteigen (OR Art. 257e Abs. 2). Der Vermieter muss die Kaution bei einer Bank auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sperr- oder Sparkonto einzahlen (Bank: Zürcher Kantonalbank) (OR Art. 257e Abs. 1). Die Bank darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl bzw. ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Macht der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen rechtlichen Anspruch gegenüber der Kaution geltend, hat die Bank die Kaution auf Verlangen des Mieters herauszugeben (OR Art. 257e Abs. 3). Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
14.
NEBENKOSTEN — ABRECHNUNGSMODUS
Die Nebenkosten werden als Akontozahlung mit jährlicher Abrechnung erhoben. Bei Akontozahlung erstellt der Vermieter einmal jährlich eine detaillierte, nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung. Ein Überschuss wird dem Mieter zurückerstattet, eine allfällige Nachzahlungspflicht des Mieters besteht nur bei ordnungsgemässer Abrechnung und Einsicht in die Belege (OR Art. 257b Abs. 2).
15.
ZAHLUNGSMODALITÄTEN
Der Mietzins ist jeweils zum 1. des Monats im Voraus zu entrichten. Die Zahlung erfolgt durch Überweisung auf das folgende Konto des Vermieters: IBAN CH93 0076 2011 6238 5295 7. Massgebend für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters bzw. die Übergabe an eine schweizerische Post- oder Bankstelle bis spätestens am Fälligkeitstag.
16.
ANFANGSMIETZINS UND MIETZINSTRANSPARENZ
Im Kanton des Mietobjekts besteht bei Wohnungsmangel die Pflicht, dem Mieter den Anfangsmietzins mit einem amtlichen Formular mitzuteilen (OR Art. 270 Abs. 2). Diese Formularpflicht gilt aktuell unter anderem in den Kantonen Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Neuenburg, Waadt, Zug und Zürich. Seit dem 1. Oktober 2025 muss das Formular zusätzlich den Referenzzinssatz und den Indexstand angeben, auf denen der Mietzins des vorangehenden Mietverhältnisses beruhte (VMWG Art. 19 Abs. 3). Der Nettomietzins des vorangehenden Mietverhältnisses betrug 1'790.00 CHF.
Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss veranlasst sah oder der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat (OR Art. 270 Abs. 1).
Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss veranlasst sah oder der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht hat (OR Art. 270 Abs. 1).
17.
KÜNDIGUNGSFRIST UND -TERMIN
Ergänzend zu den Kündigungsgrundsätzen vereinbaren die Parteien für die ordentliche Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses eine Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils auf Ende März oder Ende September (OR Art. 266a). Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung gilt die Empfangstheorie: Die Kündigung wirkt mit dem Zeitpunkt, in dem sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt (Zustellung bzw. Ablauf der siebentägigen Abholfrist bei der Post). Eine vertraglich vereinbarte Frist, die kürzer ist als die gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten, ist unwirksam; an ihre Stelle tritt die gesetzliche Frist (OR Art. 266a Abs. 2).
18.
ANFECHTUNG UND ERSTRECKUNG
Der Mieter kann eine Kündigung des Vermieters, die gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst, innert 30 Tagen nach Empfang bei der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen anfechten (OR Art. 271, OR Art. 273 Abs. 1). Unabhängig davon kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre (OR Art. 272 Abs. 1). Das Erstreckungsbegehren ist ebenfalls innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (OR Art. 273 Abs. 2). Die Erstreckung bei Wohnräumen beträgt insgesamt höchstens vier Jahre (OR Art. 272b Abs. 1).
19.
NACHMIETER
Gibt der Mieter die Sache vor Ablauf der Mietdauer oder ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zurück, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn er einen zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (OR Art. 264 Abs. 1). Im vorliegenden Vertrag ist die Nachmieterregelung zulässig. Der Vermieter kann einen vorgeschlagenen Nachmieter nur aus wichtigem Grund ablehnen (OR Art. 264 Abs. 2).
20.
UNTERMIETE
Die Untermiete oder sonstige Überlassung der Sache an Dritte ist nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig (OR Art. 262). Der Vermieter darf die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter sich weigert, ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind, oder wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (OR Art. 262 Abs. 2). Verletzt der Mieter seine Informationspflicht oder vermietet er missbräuchlich unter, kann der Vermieter die ausserordentliche Kündigung androhen.
Die am 24. November 2024 in der Volksabstimmung abgelehnte Mietrechtsrevision hätte ein schriftliches Untermietgesuch und eine Verweigerungsmöglichkeit bei einer Dauer von über zwei Jahren vorgesehen; sie ist nicht in Kraft getreten. Es gilt unverändert die bisherige Regelung von OR Art. 262.
Die am 24. November 2024 in der Volksabstimmung abgelehnte Mietrechtsrevision hätte ein schriftliches Untermietgesuch und eine Verweigerungsmöglichkeit bei einer Dauer von über zwei Jahren vorgesehen; sie ist nicht in Kraft getreten. Es gilt unverändert die bisherige Regelung von OR Art. 262.
21.
HAUSTIERE
Die Haltung von Haustieren in der Mietsache ist nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Die Haltung von Kleintieren in Behältern (Ziervögel, Fische, Kleinnager), die weder Lärm noch Geruchsimmissionen verursachen und weder die Mietsache noch den Hausfrieden beeinträchtigen, gilt gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung als vertragsgemässer Gebrauch und bedarf keiner besonderen Zustimmung.
22.
KLEINREPARATURKLAUSEL
Der Mieter trägt die Kosten des kleinen Unterhalts (OR Art. 259) nach Massgabe der folgenden Regelung: Der Mieter trägt Kosten kleiner Reparaturen bis CHF 150.00 pro Einzelfall. Als kleiner Unterhalt gelten geringfügige Reinigungen und Ausbesserungen, die keine besonderen Fachkenntnisse erfordern (z.B. Ersatz von Glühlampen, Dichtungen, Duschschläuchen, WC-Brillen). Reparaturen, die über den kleinen Unterhalt hinausgehen, sowie strukturelle Mängel gehen vollständig zulasten des Vermieters (OR Art. 259a).
23.
HAUSORDNUNG
Eine schriftliche Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags. Die Hausordnung wird dem Mieter bei Vertragsunterzeichnung übergeben; der Mieter verpflichtet sich zur vollumfänglichen Einhaltung. Änderungen der Hausordnung durch den Vermieter sind schriftlich mitzuteilen und gelten als angenommen, sofern sie dem Gebot von Treu und Glauben entsprechen.
24.
ZUSÄTZLICHE VEREINBARUNGEN
Ein Kellerabteil Nr. 14 sowie ein Veloabstellplatz im Innenhof sind im Mietzins inbegriffen. Die Benutzung der Gemeinschaftswaschküche erfolgt gemäss Belegungsplan im Eingangsbereich.
25.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Schriftform: Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (OR Art. 11 ff.). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine gültige Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt, je eines für den Vermieter und den Mieter.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die unwirksame Bestimmung ist durch eine gültige Regelung zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt, je eines für den Vermieter und den Mieter.
Ort und Datum: Zürich, 15. April 2026
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
VERMIETER
Zürich Immobilien AG
Datum: ____________________
MIETER 1
Anna Keller
Datum: ____________________
MIETER 2
Thomas Keller
Datum: ____________________
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Was ist ein Mietvertrag für Wohnräume?
Der Wohnraummietvertrag ist ein entgeltlicher Dauerschuldverhältnis, mit dem die Vermieterschaft einer Mieterschaft eine Wohnung oder ein Wohnhaus zum Gebrauch gegen Mietzins überlässt (OR Art. 253). Er ist in der Schweiz an sich nicht formbedürftig (OR Art. 11, Grundsatz der Formfreiheit) — die Schriftform ist jedoch dringend empfohlen und für zahlreiche Folgeabwicklungen (Kündigung, Mietzinsanpassung, Anfechtung) unverzichtbar.
Das Schweizer Mietrecht enthält umfangreiche zwingende Schutzbestimmungen zugunsten der Mieterschaft: Die Mietkaution darf drei Netto-Monatsmieten nicht übersteigen und ist auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft zu hinterlegen (OR Art. 257e). Die Kündigungsfrist der Vermieterschaft beträgt mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (OR Art. 266c) und ist nur mit dem amtlichen kantonalen Formular gültig (OR Art. 266l Abs. 2). Die Mieterschaft kann Mietzinserhöhungen (OR Art. 269 ff.), missbräuchliche Kündigungen (OR Art. 271/271a) und Abrechnungsfragen bei der paritätischen Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 274a).
Die Doxuno-Vorlage führt Sie durch alle Standardpunkte: Mietobjekt, Zweckbestimmung, Mietzins mit Netto- und Nebenkostenregelung, Mietkaution, Laufzeit, Kündigung, Haustiere, Untermiete, Hausordnung, Reparaturregelung und Gerichtsstand. Expert-Klauseln ergänzen indexierte Miete (OR Art. 269b) und gestaffelte Miete (OR Art. 269c).
Was diese Vorlage abdeckt
Die Vorlage deckt alle inhaltlich wesentlichen Punkte eines Schweizer Wohnraummietvertrags ab — mit Expert-Klauseln für besondere Konstellationen.
Parteien mit Schweizer Angaben
Vermieter, Mieter, Mitmieter (Ehegatten, WG)
Präzise Objektbeschreibung
Adresse, Stockwerk, Zimmerzahl, Wohnfläche in m²
Netto-Mietzins
Monatliche Netto-Miete nach OR Art. 257
Nebenkosten (OR Art. 257a)
Akonto mit Abrechnung oder Pauschale nach VMWG
Mietkaution (OR Art. 257e)
Max. 3 Netto-Monatsmieten auf Sperrkonto auf Mietername
Laufzeit und Kündigung
Befristet, unbefristet, Kündigungsfrist 3 Monate (OR 266c)
Haustiere und Rauchen
Vereinbarung mit Zustimmungsvorbehalt
Untermiete (OR Art. 262)
Zustimmungspflicht, Verweigerung nur aus wichtigem Grund
Reparaturen und kleiner Unterhalt
Regelung nach OR Art. 259 / VMWG Art. 3 lit. g (Bagatellgrenze)
Hausordnung
Verweis auf beiliegende Hausordnung
Indexierte oder gestaffelte Miete
Expert-Klausel nach OR Art. 269b (Index) / 269c (Staffel)
Gerichtsstand und Schlichtungsbehörde
Zwingend paritätische Schlichtung (OR Art. 274a, ZPO Art. 197)
So erstellen Sie Ihren Wohnraummietvertrag
Mit wenigen Angaben generieren Sie einen rechtskonformen Mietvertrag. Die Vorlage berücksichtigt alle zwingenden Schutzbestimmungen des Schweizer Mietrechts automatisch.
- 1
Parteien und Mietobjekt erfassen
Tragen Sie Vermieterschaft und Mieterschaft ein (bei WG oder Ehegatten alle Mitmieter einzeln aufführen). Beschreiben Sie das Mietobjekt präzise: vollständige Adresse, Stockwerk, Anzahl Zimmer, Wohnfläche in m², Keller, Estrich, Parkplatz oder Garage.
- 2
Mietzins und Nebenkosten festlegen
Bestimmen Sie den Netto-Mietzins (monatlich, zahlbar im Voraus nach OR Art. 257c). Regeln Sie die Nebenkosten: entweder als Akonto mit jährlicher Abrechnung (OR Art. 257b) oder als Pauschale ohne Abrechnung. Nebenkosten können nur verlangt werden, wenn sie im Vertrag ausdrücklich aufgeführt sind (OR Art. 257a) — typisch sind Heizung, Warmwasser, Hauswartung, allgemeiner Strom.
- 3
Mietkaution und Laufzeit regeln
Bei Vereinbarung einer Mietkaution ist diese zwingend auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft zu hinterlegen (OR Art. 257e) — maximal drei Netto-Monatsmieten. Wählen Sie zwischen unbefristeter Laufzeit (mit Kündigungsrecht nach OR Art. 266a ff.) und befristeter Laufzeit (endet ohne Kündigung am vereinbarten Datum, OR Art. 266 Abs. 1).
- 4
Besondere Vereinbarungen treffen
Entscheiden Sie über Haustiere (Zustimmungsvorbehalt üblich), Rauchen, Untermiete, Kleinreparaturen (üblicherweise bis ca. CHF 150 zulasten der Mieterschaft) und die Hausordnung. Für Mietzinsanpassungen über die Laufzeit können Sie Expert-Klauseln aktivieren: Indexierung an den LIK (OR Art. 269b, nur bei Mindestlaufzeit 5 Jahre) oder Staffelung (OR Art. 269c, zwingend für mindestens 3 Jahre).
- 5
Unterzeichnen und Übergabeprotokoll erstellen
Laden Sie den Vertrag als PDF herunter und lassen Sie ihn von beiden Parteien eigenhändig unterzeichnen. Bei Mietantritt erstellen Sie gemeinsam ein detailliertes Übergabeprotokoll (Zustand aller Räume, Zählerstände, Schlüssel) — es dient als zentrales Beweismittel bei Streitigkeiten über Rückgabeansprüche nach OR Art. 267a.
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Geprüft von Christian Neubauer · SchweizRechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Das Schweizer Wohnraummietrecht enthält zahlreiche zwingende Bestimmungen zum Schutz der Mieterschaft. Abweichende Klauseln sind ungültig.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für komplexe Konstellationen (WG-Mietverträge mit wechselnden Mitmietern, möblierte Langzeitmiete, gemischte Wohn- und Geschäftsnutzung, Familienwohnung in Konkubinat) empfehlen wir die Beratung durch den Hauseigentümerverband (HEV), den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband oder eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft.
Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)
Mietkaution auf Sperrkonto (OR Art. 257e)
Eine Mietkaution für Wohnräume ist auf höchstens drei Netto-Monatsmieten begrenzt (OR Art. 257e Abs. 2). Sie ist zwingend auf einem Sperrkonto bei einer Bank auf den Namen der Mieterschaft zu hinterlegen — eine Überweisung an die Vermieterschaft direkt ist unzulässig. Die Bank gibt die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines Urteils oder Schlichtungsentscheids frei. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen die Kaution geltend, hat die Bank sie auf Verlangen der Mieterschaft freizugeben (OR Art. 257e Abs. 3).
Mietzinsgestaltung und Anfechtung (OR Art. 269, 269a, 270)
Der Mietzins ist missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (OR Art. 269). OR Art. 269a nennt Ausnahmen von der Missbräuchlichkeit (ortsüblich, kostendeckend, Orientierung an vergleichbaren Objekten). Die Mieterschaft kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Mietantritt bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie wegen Wohnungsmangel zur Vertragsunterzeichnung gezwungen war oder wenn der Mietzins erheblich über dem bisherigen liegt (OR Art. 270). Die Indexierung (OR Art. 269b) setzt eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren voraus, die Staffelmiete (OR Art. 269c) eine Mindestlaufzeit von drei Jahren und eine Erhöhung höchstens einmal pro Jahr.
Kündigung durch die Vermieterschaft (OR Art. 266c, 266l)
Die Kündigung durch die Vermieterschaft bei Wohnräumen ist nur gültig, wenn sie auf einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular erfolgt (OR Art. 266l Abs. 2). Eine Kündigung ohne dieses Formular ist nichtig. Die Mindestkündigungsfrist beträgt drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (OR Art. 266c); längere vertragliche Fristen sind zulässig. Die Mieterschaft kann die Kündigung innert 30 Tagen bei der paritätischen Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 273 Abs. 1) oder die Erstreckung des Mietverhältnisses (bis maximal vier Jahre) beantragen (OR Art. 272, 272b Abs. 1).
Unterhalt, Mängelrechte und kleiner Unterhalt (OR Art. 259-259h, VMWG Art. 3)
Die Vermieterschaft hat die Mietsache in gebrauchstauglichem Zustand zu übergeben und zu erhalten (OR Art. 256, 259). Bei Mängeln stehen der Mieterschaft Mängelbeseitigung (OR Art. 259b), Mietzinsherabsetzung (OR Art. 259d), Schadenersatz (OR Art. 259e) und unter Umständen die ausserordentliche Kündigung (OR Art. 259b) zu. Der «kleine Unterhalt» obliegt der Mieterschaft (OR Art. 259, VMWG Art. 3 lit. g): gemeint sind Arbeiten, die ohne besondere Kenntnisse durchgeführt werden können (z.B. Auswechseln von Glühbirnen, Duschschlauch), üblicherweise bis zu einem Bagatellbetrag von ca. CHF 150 pro Einzelposten.
Häufige Fragen
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