Kostenlose Vorlage: Hypothekarvertrag mit Pfandvertrag zum Schuldbrief

HYPOTHEKARVERTRAG

Pfandvertrag Zum Schuldbrief Gemäss ZGB Art. 793 Ff., Art. 842 Ff. (Stand 2026)

Die vorstehend genannten Parteien schliessen — gestützt auf die Bestimmungen des Schweizerischen Zivilgesetzbuches über das Grundpfandrecht (Art. 793-823 ZGB) und den Schuldbrief (Art. 842-883 ZGB), die Bestimmungen des Obligationenrechts über den Darlehensvertrag (Art. 312 ff. OR) sowie unter Wahrung von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) — den folgenden Hypothekarvertrag mit pfandrechtlicher Sicherung durch Schuldbrief ab.

⚠️ FORMVORSCHRIFT — ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG ZWINGEND: Dieser Pfandvertrag betrifft die Errichtung eines Schuldbriefs. Gemäss Art. 799 Abs. 2 ZGB bedarf der Pfandvertrag bei Errichtung oder Erhöhung der öffentlichen Beurkundung durch eine zur Beurkundung berechtigte Person (Notar/Notarin, kantonal zuständige Urkundsperson). Die bloss schriftliche Unterzeichnung dieses Vertrags ohne notarielle Beurkundung führt zur Nichtigkeit der Pfandbestellung. Die Parteien verpflichten sich, vor Wirksamwerden der Pfandbestellung die notarielle Beurkundung durchzuführen und die Grundbuch-Eintragung gemäss Art. 799 Abs. 1 ZGB zu veranlassen.

Zwischen UBS Switzerland AG mit Sitz/Wohnsitz in Bahnhofstrasse 45, 8001 Zürich (nachfolgend „Gläubigerin" oder „Bank") und Maria und Peter Wyss, Bremgartenstrasse 89, 3012 Bern (nachfolgend „Schuldner" beziehungsweise „Eigentümer", soweit nicht ausdrücklich nur eine der beiden Rollen angesprochen wird) wird zur Sicherung eines Hypothekardarlehens der nachfolgende Pfandvertrag geschlossen.
Die Parteien bestätigen, diesen Vertrag in freier Willensentscheidung und in voller Kenntnis der rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen abzuschliessen — insbesondere der dauerhaften Belastung der unten bezeichneten Liegenschaft mit einem Grundpfandrecht zugunsten der Gläubigerin.

Pfandobjekt im Sinne dieses Vertrags ist die folgende, im Alleineigentum des Schuldners stehende Liegenschaft:

Der Pfandvertrag stützt sich auf folgenden Schuldbrief, der bereits eingetragen ist oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag im Grundbuch eingetragen wird (Art. 842 ff. ZGB):
Typ: Register-Schuldbrief (elektronisch — Eintrag im Grundbuch gemäss Art. 859b ZGB, seit 1. Januar 2012)
Pfandsumme: 1'000'000.00 CHF
Schuldbrief-Nr. / Identifikation: GB-RSB 2026/4521
Status: Der Schuldbrief wird NEU errichtet (öffentliche Beurkundung Art. 799 Abs. 2 ZGB zwingend).
Die Übertragung erfolgt — bei Papier-Schuldbrief — durch Indossament und Übergabe an die Gläubigerin (Art. 845 ZGB); bei Register-Schuldbrief durch Eintragung des Gläubigerwechsels im Grundbuch (Art. 859b ZGB). Die Gläubigerin wird die Eintragung als Inhaberin / Sicherungsnehmerin im Grundbuch veranlassen oder den physischen Schuldbrief in Besitz nehmen. Die abstrakte Forderung aus dem Schuldbrief gemäss Art. 842 Abs. 1 ZGB besteht unabhängig vom zugrundeliegenden Darlehensverhältnis (Trennungsprinzip Art. 842 Abs. 2 ZGB) — der vorliegende Pfandvertrag regelt das Sicherungsverhältnis (Sicherungsabrede).

Die Gläubigerin gewährt dem Schuldner ein Hypothekardarlehen in Höhe von 950'000.00 CHF (Art. 312 OR). Das Darlehen dient der Finanzierung der oben bezeichneten Liegenschaft.
Verzinsung: Der jährliche Zinssatz beträgt 1.85% — Festhypothek (fester Zinssatz über gesamte Laufzeit). Die Zinsen sind vierteljährlich zu bezahlen, jeweils auf den Zahlungstag fällig (Art. 313 OR).
Laufzeit: 10 Jahre ab Vertragsdatum. Eine ordentliche Verlängerung ist beidseits durch schriftliche Vereinbarung möglich; im Falle keiner Vereinbarung gilt eine Kündigungsfrist von sechs Wochen nach Art. 318 OR.
Tilgung / Amortisation: indirekte Amortisation über Säule 3a (Steueroptimierung — Tilgung am Laufzeitende aus 3a-Guthaben). Bei Belehnungen über 67 % des Verkehrswertes ist die Amortisation des überhöhten Anteils auf 67 % innert maximal 15 Jahren gemäss SBVg-Selbstregulierungs-Richtlinien zu erbringen (gilt für selbstbewohntes Wohneigentum).
Verzug: Bei Zahlungsverzug gilt der gesetzliche Verzugszins von 5 % p.a. (Art. 104 Abs. 1 OR), zusätzlich können Verzugskosten und allfällige Schäden nach Art. 106 OR geltend gemacht werden.

Der Schuldner als Eigentümer der oben bezeichneten Liegenschaft bestellt zugunsten der Gläubigerin das Grundpfandrecht in der Form des oben bezeichneten Schuldbriefs als Sicherung für sämtliche Ansprüche der Gläubigerin aus dem Darlehen (Kapital, Zinsen, Verzugszinsen, Kosten der Verwertung und Eintreibung — Art. 818 ZGB).
Konstitutive Wirkung: Das Grundpfandrecht entsteht erst mit Eintragung im Grundbuch (Art. 799 Abs. 1 ZGB). Die Parteien verpflichten sich, sämtliche Mitwirkungshandlungen zu erbringen, welche die Eintragung erfordert.
Akzessorietät und Sicherungsabrede: Mit der Tilgung des Darlehens verpflichtet sich die Gläubigerin, den Schuldbrief gegen Beweis der vollständigen Tilgung zurückzugeben oder die Löschung im Grundbuch zu veranlassen (Art. 819 ZGB), soweit aus der vorliegenden Sicherungsabrede keine weitergehenden Forderungen bestehen.

Die Parteien wählen für die Sicherung des oben bezeichneten Schuldbriefs die folgende rechtliche Konstruktion: Faustpfand am Schuldbrief (ZGB 884 ff. — Übergabe Papier-SB an Bank; Eigentum bleibt beim Schuldner).
Beim Faustpfand bleibt das Eigentum am Schuldbrief beim Schuldner; die Gläubigerin erhält Besitz (Papier-SB) bzw. eine entsprechende Eintragung (Register-SB) und ein dingliches Verwertungsrecht im Sicherungsfall. Verwertung erfolgt nach den allgemeinen Vorschriften des SchKG (ordentliche Pfandverwertung).
Belehnungsgrenze (LTV — Loan-to-Value): Die Parteien vereinbaren eine Belehnungsgrenze von 80 % des Verkehrswertes der Liegenschaft. Steigt das Verhältnis Darlehen zu Verkehrswert während der Laufzeit auf 85 % oder höher (z.B. infolge Marktwert-Rückgang, ausgewiesen durch von der Bank in Auftrag gegebene Neuschätzung), hat die Gläubigerin das Recht, vom Schuldner innert 60 Tagen die Stellung einer angemessenen Zusatzsicherheit oder eine ausserordentliche Teilamortisation zur Wiederherstellung der vereinbarten Belehnungsgrenze zu verlangen (Margin Call). Erfüllt der Schuldner die Aufforderung nicht fristgerecht, ist die Gläubigerin zur Kündigung des gesamten Darlehens berechtigt (siehe Klausel "Fälligstellung").

Der Schuldbrief dient nicht nur der Sicherung des in diesem Vertrag bezeichneten Hypothekardarlehens, sondern zusätzlich sämtlicher gegenwärtiger und künftiger Forderungen der Gläubigerin gegenüber dem Schuldner aus jedwedem Rechtsgrund (Konto-Korrent-Kredite, Kontokorrent-Überzüge, künftige Kreditverhältnisse, Garantien, Kreditkarten-Verbindlichkeiten u.a.). Diese Globalpfandwirkung umfasst den Pfandbetrag des Schuldbriefs zuzüglich Zinsen und Kosten gemäss Art. 818 ZGB.
Hinweis Schuldner: Diese Klausel hat eine erhebliche Tragweite — die Liegenschaft sichert auch künftige, heute noch unbekannte Verbindlichkeiten. Eine separate Erhöhung des Schuldbriefs ist nicht erforderlich, solange die Gesamtforderungen den Pfandbetrag nicht überschreiten. Die Globalpfand-Wirkung erlischt mit vollständiger Tilgung sämtlicher gesicherter Forderungen und schriftlicher Aufhebungs-Erklärung der Gläubigerin.

Sondertilgungsrechte: Der Schuldner ist berechtigt, jährlich bis zu 10 % des ursprünglichen Darlehensbetrags ohne Entschädigungsverpflichtung ausserordentlich zurückzubezahlen. Nicht beanspruchte Sondertilgungsrechte sind nicht auf Folgejahre übertragbar.
Vorzeitige Vollrückzahlung (Vorfälligkeitsentschädigung): Die Vorfälligkeitsentschädigung wird nach dem Marktzins-Modell berechnet: Differenz zwischen vereinbartem Zinssatz und am Rückzahlungstag geltendem Anlagezinssatz auf gleiche Restlaufzeit, abdiskontiert auf den Tilgungszeitpunkt. Berechnungs-Grundlage und Beleg werden auf Verlangen offen gelegt. Eine entsprechende Berechnungs-Aufstellung ist dem Schuldner vor Vollzug der vorzeitigen Tilgung schriftlich zuzustellen, damit dieser die wirtschaftliche Tragweite seiner Entscheidung erkennen kann.

Bei Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Schuldners — insbesondere bei Konkursanzeige, Pfändung gegen den Schuldner, Aussetzen der Zinszahlungen oder erheblicher Wertverminderung der Liegenschaft (z.B. fehlende Versicherung, unterlassener Unterhalt, ungenehmigte Umbauten) — ist die Gläubigerin gestützt auf Art. 808 ZGB berechtigt:
(a) eine sofortige Werteinschätzung der Liegenschaft auf Kosten des Schuldners zu verlangen;
(b) angemessene Massnahmen zur Werterhaltung zu verlangen oder selbst zu ergreifen (mit Kostenrückforderung gegen den Schuldner);
(c) zusätzliche Sicherheiten in angemessener Höhe innert 30 Tagen einzufordern;
(d) bei Nichterfüllung der Aufforderung das gesamte Darlehen einschliesslich aufgelaufener Zinsen sofort fällig zu stellen.
Im Konkursfall greift gleichzeitig die spezielle Stellung der Pfandgläubigerin gemäss SchKG mit Verwertungs-Vorrang am Pfandobjekt.

Der Schuldner verpflichtet sich, die Liegenschaft während der gesamten Vertragsdauer ununterbrochen gegen folgende Risiken versichert zu halten: Brand, Wasser, Elementarschäden (Hochwasser, Lawine, Sturm, Hagel, Bergsturz, Erdrutsch) — in den 19 Kantonen mit Monopol-Gebäudeversicherung über die zuständige kantonale Anstalt (GVZ, GVB, KGV, etc.), in den anderen Kantonen über eine private Versicherung mit gleichwertigem Deckungsumfang. Aktueller Versicherer: Gebäudeversicherung Kanton Bern (GVB).
Anweisung Versicherungs-Anspruch: Im Schadensfall wird der Schuldner die Versicherungs-Leistung primär für den Wiederaufbau verwenden. Übersteigt der Schaden 20 % des Verkehrswertes, ist die Gläubigerin direkt einzubeziehen; die Versicherungs-Leistung wird auf Wunsch der Gläubigerin direkt zur Reduktion der Darlehensschuld verwendet.
Versicherungs-Police und Prämienzahlungs-Nachweise sind der Gläubigerin auf Verlangen vorzulegen.

(a) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar sein, wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Die Parteien verpflichten sich, die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(b) Anwendbares Recht: Dieser Vertrag untersteht ausschliesslich schweizerischem Recht (Obligationenrecht und Zivilgesetzbuch); das Pfandrecht richtet sich zwingend nach Schweizer Sachenrecht (Art. 99 IPRG).
(c) Gerichtsstand: Für Klagen aus dinglichem Recht gilt der zwingende Gerichtsstand am Lageort der Liegenschaft (Art. 30 ZPO). Für persönliche Forderungen aus dem Darlehensverhältnis vereinbaren die Parteien als Gerichtsstand Bern (Art. 17 ZPO). Der zwingende Konsumentengerichtsstand am Wohnsitz des Konsumenten (Art. 32 ZPO) bleibt vorbehalten, sofern der Schuldner als Konsument im Sinne der einschlägigen Bestimmungen handelt.
(d) Schriftform: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform; bei Errichtung oder Erhöhung des Schuldbriefs zusätzlich der öffentlichen Beurkundung (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Mündliche Nebenabreden sind ausgeschlossen.
(e) Ausfertigung: Der Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar. Bei Errichtung/Erhöhung Schuldbrief wird zusätzlich die notarielle Urkunde erstellt.

Ort und Datum: Bern, 15. Juni 2026

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.