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Kostenlose Vorlage: Baurechtsvertrag (ZGB Art. 779 ff.)
Wer auf fremdem Boden bauen möchte — Wohnbau-Genossenschaft auf Stadt-Land, Einfamilienhaus auf Gemeinde-Grundstück, Gewerbebau im Industrie-Areal — benötigt ein selbständiges und dauerndes Baurecht nach ZGB Art. 779. Die Doxuno-Vorlage deckt die zwingend zu beurkundenden Elemente ab: Inhalt + Umfang, Dauer (max. 100 Jahre), Baurechtszins mit Anpassungs-Modus, Heimfall-Regelung mit Entschädigung (typisch 70-80 % Verkehrswert), Bauverpflichtungen, Vorkaufsrechte und Übertragbarkeit. Vorbereitung für den Notar-Termin.
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BAURECHTSVERTRAG
Selbständiges Und Dauerndes Baurecht · Entwurf Zur Öffentlichen Beurkundung · ZGB Art. 779 Ff.
Grundstück: Zürich · 620 m²
Dauer: 80 Jahre · Zins: 18'600.00 CHF/Jahr
GRUNDEIGENTÜMER/IN
Wohnbaugenossenschaft Sonnenhalde
Sonnenhaldenstrasse 22, 8032 Zürich
UID: CHE-112.345.678
UID: CHE-112.345.678
BAURECHTSBERECHTIGTE/R
Familie Hofmann-Schmid (Markus und Julia Hofmann-Schmid)
Seestrasse 47, 8002 Zürich
Heimatort: Bern BE und Luzern LU
Heimatort: Bern BE und Luzern LU
Die Parteien schliessen — vorbehältlich der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson (ZGB Art. 779a) sowie der konstitutiven Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 779b Abs. 3) — den nachstehenden Vertrag über die Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts nach ZGB Art. 779 Abs. 3 i.V.m. ZGB Art. 655 Abs. 3. Das Baurecht wird als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen. Rechtsgrundlagen sind insbesondere ZGB Art. 779–779l sowie die kantonalen Ausführungsbestimmungen zum Grundstückverkehr und zur Handänderungssteuer.
1.
BELASTETES GRUNDSTÜCK
Das Baurecht wird auf dem nachstehend bezeichneten Grundstück der Grundeigentümerschaft errichtet:
| Gemeinde | Zürich |
| Adresse | Sonnenhaldenstrasse 24a, 8032 Zürich (Teilfläche) |
| Kanton | Zürich |
| Grundbuch-Nr. / Parzelle | Kat.-Nr. ZH-7821 |
| EGRID (eidg. Grundstück-ID) | CH987654321098 |
| Belastete Fläche | 620 m² |
2.
INHALT UND UMFANG DES BAURECHTS
Die Grundeigentümerschaft räumt der Baurechtsberechtigten das Recht ein, auf bzw. unter dem in Art. 1 bezeichneten Grundstück Errichtung, Unterhalt und Nutzung eines Einfamilienhauses mit zugehörigem Garten und einem (1) unterirdischen Einstellplatz. Wohnfläche maximal 240 m² (BGF), Geschosszahl maximal 2 Vollgeschosse plus Attika gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich Wohnzone W2. zu errichten, beizubehalten, zu nutzen, zu unterhalten, zu erneuern und gegebenenfalls zu ersetzen (ZGB Art. 779 Abs. 1, Art. 779b Abs. 1).
Zweckbestimmung: Das Bauwerk dient Wohnzwecke (selbstgenutzt oder vermietet). Eine zweckwidrige Nutzung berechtigt die Grundeigentümerschaft, unter Beachtung der Verhältnismässigkeit auf Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands zu klagen.
Eigentum am Bauwerk: Das errichtete Bauwerk steht — abweichend vom Akzessionsgrundsatz nach ZGB Art. 667 — im selbständigen Eigentum der Baurechtsberechtigten (ZGB Art. 675 Abs. 1, Art. 779 Abs. 1). Sämtliche Bauteile, Anlagen und mit dem Bauwerk fest verbundenen Einrichtungen folgen diesem Eigentum.
Selbständigkeit und Übertragbarkeit: Das Baurecht ist selbständig und dauernd im Sinne von ZGB Art. 779 Abs. 3 (Mindestdauer 30 Jahre, übertragbar). Es wird als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen (ZGB Art. 655 Abs. 3, Art. 779b Abs. 3).
Zweckbestimmung: Das Bauwerk dient Wohnzwecke (selbstgenutzt oder vermietet). Eine zweckwidrige Nutzung berechtigt die Grundeigentümerschaft, unter Beachtung der Verhältnismässigkeit auf Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustands zu klagen.
Eigentum am Bauwerk: Das errichtete Bauwerk steht — abweichend vom Akzessionsgrundsatz nach ZGB Art. 667 — im selbständigen Eigentum der Baurechtsberechtigten (ZGB Art. 675 Abs. 1, Art. 779 Abs. 1). Sämtliche Bauteile, Anlagen und mit dem Bauwerk fest verbundenen Einrichtungen folgen diesem Eigentum.
Selbständigkeit und Übertragbarkeit: Das Baurecht ist selbständig und dauernd im Sinne von ZGB Art. 779 Abs. 3 (Mindestdauer 30 Jahre, übertragbar). Es wird als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen (ZGB Art. 655 Abs. 3, Art. 779b Abs. 3).
3.
DAUER DES BAURECHTS
Das Baurecht wird für die Dauer von 80 Jahren ab Eintragung im Grundbuch errichtet (ZGB Art. 779l Abs. 1 — Höchstdauer 100 Jahre).
Eine Verlängerung des Baurechts um weitere höchstens 100 Jahre kann jederzeit vereinbart werden; sie bedarf wiederum der Form der öffentlichen Beurkundung. Eine vorausvertragliche Verlängerungs-Pflicht ist gemäss ZGB Art. 779l Abs. 2 unzulässig und unbeachtlich.
Mit Ablauf der vereinbarten Dauer erlischt das Baurecht ohne weitere Mitwirkung; die Bauwerke fallen ins Eigentum der Grundeigentümerschaft (Heimfall — ZGB Art. 779c). Die Modalitäten der Entschädigung richten sich nach Art. 5 unten.
Eine Verlängerung des Baurechts um weitere höchstens 100 Jahre kann jederzeit vereinbart werden; sie bedarf wiederum der Form der öffentlichen Beurkundung. Eine vorausvertragliche Verlängerungs-Pflicht ist gemäss ZGB Art. 779l Abs. 2 unzulässig und unbeachtlich.
Mit Ablauf der vereinbarten Dauer erlischt das Baurecht ohne weitere Mitwirkung; die Bauwerke fallen ins Eigentum der Grundeigentümerschaft (Heimfall — ZGB Art. 779c). Die Modalitäten der Entschädigung richten sich nach Art. 5 unten.
4.
BAURECHTSZINS
Die Baurechtsberechtigte schuldet der Grundeigentümerschaft einen jährlichen Baurechtszins von 18'600.00 CHF, zahlbar jeweils nachschüssig per 31. Dezember auf das von der Grundeigentümerschaft bezeichnete Konto.
Anpassungs-Modus: periodische Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gemäss separater Klausel.
Gesetzliches Pfandrecht: Zur Sicherung des Baurechtszinses steht der Grundeigentümerschaft an dem Baurecht ein gesetzliches Pfandrecht für drei Jahresleistungen zu (ZGB Art. 779i Abs. 1). Die Eintragung kann gemäss ZGB Art. 779k jederzeit für die letzten drei verfallenen Jahresleistungen verlangt werden.
Bei Zahlungsverzug gerät die Baurechtsberechtigte nach erfolgloser schriftlicher Mahnung in Verzug; der Verzugszins beträgt 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1). Zwei aufeinanderfolgende Jahresleistungen Verzug berechtigen die Grundeigentümerschaft, den vorzeitigen Heimfall geltend zu machen (siehe Art. 5 unten).
Anpassungs-Modus: periodische Anpassung an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gemäss separater Klausel.
Gesetzliches Pfandrecht: Zur Sicherung des Baurechtszinses steht der Grundeigentümerschaft an dem Baurecht ein gesetzliches Pfandrecht für drei Jahresleistungen zu (ZGB Art. 779i Abs. 1). Die Eintragung kann gemäss ZGB Art. 779k jederzeit für die letzten drei verfallenen Jahresleistungen verlangt werden.
Bei Zahlungsverzug gerät die Baurechtsberechtigte nach erfolgloser schriftlicher Mahnung in Verzug; der Verzugszins beträgt 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1). Zwei aufeinanderfolgende Jahresleistungen Verzug berechtigen die Grundeigentümerschaft, den vorzeitigen Heimfall geltend zu machen (siehe Art. 5 unten).
5.
HEIMFALL UND ENTSCHÄDIGUNG
Bei Erlöschen des Baurechts (ordentlicher oder vorzeitiger Heimfall) fallen die Bauwerke gemäss ZGB Art. 779c ohne weitere Übertragung ins Eigentum der Grundeigentümerschaft.
Heimfall-Entschädigung: Die Grundeigentümerschaft leistet der Baurechtsberechtigten eine Pauschal-Entschädigung in Höhe von 75 % des Verkehrswerts der Bauwerke im Zeitpunkt des Heimfalls (ZGB Art. 779d Abs. 1 i.V.m. Art. 779e). Massgebend ist der Verkehrswert gemäss Verkehrswertschätzung eines von beiden Parteien gemeinsam beauftragten unabhängigen Sachverständigen; können sich die Parteien nicht einigen, wird der Schätzer vom Präsidenten des Bezirksgerichts am Ort des Grundstücks bezeichnet.
Vorzeitiger Heimfall: Ein vorzeitiger Heimfall kann durch die Grundeigentümerschaft geltend gemacht werden bei (a) grober Überschreitung des Baurechts oder bei schwerwiegender Verletzung vertraglicher Pflichten gemäss ZGB Art. 779f sowie (b) bei Verzug mit zwei Jahresleistungen Baurechtszins trotz schriftlicher Mahnung mit Fristansetzung von 60 Tagen.
Sicherung der Entschädigungsforderung: Wird die Entschädigung am Heimfall-Termin nicht bezahlt oder sichergestellt, so kann die Baurechtsberechtigte (oder ein Pfandgläubiger des Baurechts) gemäss ZGB Art. 779d Abs. 2 verlangen, dass an Stelle des gelöschten Baurechts ein Grundpfandrecht im selben Rang zur Sicherung der Entschädigung eingetragen werde. Die Eintragung muss innert drei Monaten nach Untergang des Baurechts erfolgen (ZGB Art. 779d Abs. 3).
Heimfall-Entschädigung: Die Grundeigentümerschaft leistet der Baurechtsberechtigten eine Pauschal-Entschädigung in Höhe von 75 % des Verkehrswerts der Bauwerke im Zeitpunkt des Heimfalls (ZGB Art. 779d Abs. 1 i.V.m. Art. 779e). Massgebend ist der Verkehrswert gemäss Verkehrswertschätzung eines von beiden Parteien gemeinsam beauftragten unabhängigen Sachverständigen; können sich die Parteien nicht einigen, wird der Schätzer vom Präsidenten des Bezirksgerichts am Ort des Grundstücks bezeichnet.
Vorzeitiger Heimfall: Ein vorzeitiger Heimfall kann durch die Grundeigentümerschaft geltend gemacht werden bei (a) grober Überschreitung des Baurechts oder bei schwerwiegender Verletzung vertraglicher Pflichten gemäss ZGB Art. 779f sowie (b) bei Verzug mit zwei Jahresleistungen Baurechtszins trotz schriftlicher Mahnung mit Fristansetzung von 60 Tagen.
Sicherung der Entschädigungsforderung: Wird die Entschädigung am Heimfall-Termin nicht bezahlt oder sichergestellt, so kann die Baurechtsberechtigte (oder ein Pfandgläubiger des Baurechts) gemäss ZGB Art. 779d Abs. 2 verlangen, dass an Stelle des gelöschten Baurechts ein Grundpfandrecht im selben Rang zur Sicherung der Entschädigung eingetragen werde. Die Eintragung muss innert drei Monaten nach Untergang des Baurechts erfolgen (ZGB Art. 779d Abs. 3).
6.
VERSICHERUNG, ÖFFENTLICHE LASTEN UND UNTERHALT
Die Baurechtsberechtigte versichert das Bauwerk auf eigene Kosten zu marktüblichen Bedingungen gegen Feuer, Elementarschäden und weitere übliche Gefahren (Gebäudeversicherung; kantonale Gebäudeversicherung wo anwendbar) sowie bei gewerblicher Nutzung mit einer Betriebshaftpflichtversicherung. Die Police ist der Grundeigentümerschaft auf Verlangen offenzulegen; die Grundeigentümerschaft ist als Mitberechtigte im Schadenfall einzutragen, soweit dies dem Schutz der Heimfall-Entschädigung dient.
Sämtliche das Baurecht betreffenden öffentlichen Lasten (Liegenschaftensteuer auf dem Baurecht und auf dem Bauwerk, Gebäudeversicherungsprämie, Wasser- und Abwassergebühren, Kehricht-, Strassen- und ähnliche Gebühren) trägt die Baurechtsberechtigte. Die Grundeigentümerschaft trägt die Grundsteuern auf dem belasteten Boden, soweit das anwendbare kantonale Recht keine abweichende Zuordnung vorsieht.
Die Baurechtsberechtigte hat das Bauwerk während der gesamten Vertragsdauer in einem ordnungsgemässen baulichen und technischen Zustand zu halten und sämtliche notwendigen Erneuerungen und Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
Sämtliche das Baurecht betreffenden öffentlichen Lasten (Liegenschaftensteuer auf dem Baurecht und auf dem Bauwerk, Gebäudeversicherungsprämie, Wasser- und Abwassergebühren, Kehricht-, Strassen- und ähnliche Gebühren) trägt die Baurechtsberechtigte. Die Grundeigentümerschaft trägt die Grundsteuern auf dem belasteten Boden, soweit das anwendbare kantonale Recht keine abweichende Zuordnung vorsieht.
Die Baurechtsberechtigte hat das Bauwerk während der gesamten Vertragsdauer in einem ordnungsgemässen baulichen und technischen Zustand zu halten und sämtliche notwendigen Erneuerungen und Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.
7.
INDEXIERUNG BAURECHTSZINS (LIK)
Der Baurechtszins gemäss Art. 4 wird jeweils per 1. Januar anhand der Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK; Basis Stand bei Vertragsunterzeichnung gemäss Bundesamt für Statistik BFS) angepasst. Die Anpassung erfolgt jedoch höchstens im Umfang von 80 % der jeweiligen LIK-Veränderung; Wertänderungen, welche diese Schwelle überschreiten, werden auf das nächste Anpassungs-Datum vorgetragen. Eine Anpassung erfolgt frühestens dann, wenn die kumulierte LIK-Veränderung seit der letzten Anpassung mindestens 5 % beträgt. Alle 10 Jahre haben beide Parteien Anspruch auf eine schriftliche Neuverhandlung des Anpassungs-Mechanismus an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse; die Grundlage der Anpassung (LIK, Referenzzinssatz oder anderer Index) kann einvernehmlich angepasst werden.
Die jeweilige Anpassung ist der Baurechtsberechtigten mindestens 60 Tage vor dem Anpassungs-Datum schriftlich anzukündigen unter Beilage der Berechnungsgrundlagen (massgebender Index-Stand alt/neu, Prozent-Veränderung, neuer Zins). Die Anpassung tritt automatisch in Kraft, sofern die Baurechtsberechtigte nicht innert 30 Tagen ab Empfang der Anzeige schriftlich Einsprache erhebt; im Einsprachefall entscheidet das nach Art. 11 unten zuständige Gericht.
Die jeweilige Anpassung ist der Baurechtsberechtigten mindestens 60 Tage vor dem Anpassungs-Datum schriftlich anzukündigen unter Beilage der Berechnungsgrundlagen (massgebender Index-Stand alt/neu, Prozent-Veränderung, neuer Zins). Die Anpassung tritt automatisch in Kraft, sofern die Baurechtsberechtigte nicht innert 30 Tagen ab Empfang der Anzeige schriftlich Einsprache erhebt; im Einsprachefall entscheidet das nach Art. 11 unten zuständige Gericht.
8.
BAUVERPFLICHTUNGEN UND NUTZUNGSBESCHRÄNKUNGEN
Mit den Bauarbeiten ist spätestens innert 5 Jahren ab Vertragsbeurkundung zu beginnen. Das Bauwerk ist innert 10 Jahren ab Vertragsbeurkundung vollständig erstellt und nutzungsbereit fertigzustellen.
Eine wesentliche Verletzung der Bauverpflichtungen — insbesondere unbegründetes Untätigbleiben über mehr als zwölf Monate nach schriftlicher Mahnung — gilt als schwerwiegende Vertragsverletzung im Sinne von ZGB Art. 779f und berechtigt die Grundeigentümerschaft zur Geltendmachung des vorzeitigen Heimfalls.
Eine über die Zweckbestimmung gemäss Art. 2 hinausgehende oder dieser widersprechende Nutzung des Bauwerks bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft. Die Zustimmung darf nur aus sachlichen Gründen verweigert werden.
Eine wesentliche Verletzung der Bauverpflichtungen — insbesondere unbegründetes Untätigbleiben über mehr als zwölf Monate nach schriftlicher Mahnung — gilt als schwerwiegende Vertragsverletzung im Sinne von ZGB Art. 779f und berechtigt die Grundeigentümerschaft zur Geltendmachung des vorzeitigen Heimfalls.
Eine über die Zweckbestimmung gemäss Art. 2 hinausgehende oder dieser widersprechende Nutzung des Bauwerks bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft. Die Zustimmung darf nur aus sachlichen Gründen verweigert werden.
9.
ÜBERTRAGUNG UND BELEHNUNG
Die Übertragung des Baurechts (Verkauf, Schenkung, Tausch) ist ohne Zustimmung der Grundeigentümerschaft zulässig (selbständiges und übertragbares Baurecht gemäss ZGB Art. 779 Abs. 3). Vorbehalten bleibt eine allfällige Bewilligungspflicht nach Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller»).
Belehnung: Die Belehnung des Baurechts mit Grundpfandrechten (Schuldbriefen) ist zulässig bis zu einer Beleihungsquote (Loan-to-Value) von 80 % des Verkehrswerts des selbständigen Baurechts; eine darüber hinausgehende Belehnung bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft. Massgebend für die Verkehrswertberechnung ist eine bankenübliche Schätzung; die Grundeigentümerschaft kann auf eigene Kosten eine unabhängige Gegenschätzung verlangen.
Erbgang: Im Erbfall geht das Baurecht ohne Zustimmungs-Vorbehalt auf die Erben über (ZGB Art. 560 — Universalsukzession); die Grundeigentümerschaft kann jedoch verlangen, dass die Erben innert sechs Monaten den Vertrag in eigener Verantwortung übernehmen oder das Baurecht an einen tauglichen Dritten übertragen.
Belehnung: Die Belehnung des Baurechts mit Grundpfandrechten (Schuldbriefen) ist zulässig bis zu einer Beleihungsquote (Loan-to-Value) von 80 % des Verkehrswerts des selbständigen Baurechts; eine darüber hinausgehende Belehnung bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft. Massgebend für die Verkehrswertberechnung ist eine bankenübliche Schätzung; die Grundeigentümerschaft kann auf eigene Kosten eine unabhängige Gegenschätzung verlangen.
Erbgang: Im Erbfall geht das Baurecht ohne Zustimmungs-Vorbehalt auf die Erben über (ZGB Art. 560 — Universalsukzession); die Grundeigentümerschaft kann jedoch verlangen, dass die Erben innert sechs Monaten den Vertrag in eigener Verantwortung übernehmen oder das Baurecht an einen tauglichen Dritten übertragen.
10.
GEGENSEITIGES VORKAUFSRECHT
Die Parteien räumen sich gegenseitig ein unlimitiertes Vorkaufsrecht zum Marktpreis ein. Im Falle eines Verkaufs des Baurechts an einen Dritten bzw. des belasteten Grundstücks an einen Dritten kann die jeweils andere Partei zu den im Drittangebot vereinbarten Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten.
Das Vorkaufsrecht kann innert drei Monaten ab schriftlicher Kenntnis des konkreten Drittangebots (mit vollständigem Kaufvertragstext) ausgeübt werden (ZGB Art. 216c). Die Vorkaufs-Berechtigte teilt der vorkaufs-belasteten Partei innert dieser Frist schriftlich mit, ob das Recht ausgeübt wird; Stillschweigen gilt als Verzicht für den konkreten Fall, ohne dass das Vorkaufsrecht für künftige Verkäufe erlischt.
Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch als Vormerkung gemäss ZGB Art. 959 für die gesamte Vertragsdauer eingetragen.
Das Vorkaufsrecht kann innert drei Monaten ab schriftlicher Kenntnis des konkreten Drittangebots (mit vollständigem Kaufvertragstext) ausgeübt werden (ZGB Art. 216c). Die Vorkaufs-Berechtigte teilt der vorkaufs-belasteten Partei innert dieser Frist schriftlich mit, ob das Recht ausgeübt wird; Stillschweigen gilt als Verzicht für den konkreten Fall, ohne dass das Vorkaufsrecht für künftige Verkäufe erlischt.
Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch als Vormerkung gemäss ZGB Art. 959 für die gesamte Vertragsdauer eingetragen.
11.
VERSICHERUNG — DETAILREGELUNG
Über die Grundpflicht in Art. 6 hinaus verpflichtet sich die Baurechtsberechtigte zu folgenden Versicherungs-Mindeststandards: (a) Gebäudeversicherung für den vollen Neuwert des Bauwerks (in Kantonen mit kantonaler Gebäudeversicherung obligatorisch zu deren Standardkonditionen, sonst privatrechtlich); (b) Bauwesenversicherung während der Bauphase (Bauwerks- und Sachschaden); (c) Bauherrenhaftpflicht bei Mehrfamilienhaus / Gewerbebau über mindestens CHF 5'000'000.- Deckungssumme pro Schadenfall; (d) Betriebshaftpflicht bei gewerblicher Nutzung über marktübliche Deckungssumme.
Die Grundeigentümerschaft ist im Versicherungsausweis als Mitberechtigte zu nennen, soweit dies dem Schutz ihrer Heimfall-Entschädigung dient (Akzessorische Sicherung). Eine Kündigung oder wesentliche Reduktion der Deckung ist der Grundeigentümerschaft unverzüglich anzuzeigen.
Die Grundeigentümerschaft ist im Versicherungsausweis als Mitberechtigte zu nennen, soweit dies dem Schutz ihrer Heimfall-Entschädigung dient (Akzessorische Sicherung). Eine Kündigung oder wesentliche Reduktion der Deckung ist der Grundeigentümerschaft unverzüglich anzuzeigen.
12.
ZUSÄTZLICHE BESTIMMUNGEN
Die Baurechtsberechtigte verpflichtet sich, das Bauwerk gemäss Minergie-Standard zu erstellen und nach Fertigstellung zertifizieren zu lassen. Eine Abweichung von diesem Standard bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Grundeigentümerschaft.
13.
ÖFFENTLICHE BEURKUNDUNG, SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Öffentliche Beurkundung: Dieser Vertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson (ZGB Art. 779a). Die konstitutive Wirkung tritt mit Eintragung im Grundbuch ein (ZGB Art. 779b Abs. 3, GBV). Das vorliegende Dokument ist ein Vertragsentwurf zur Vorbereitung der notariellen Beurkundung.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Anwendbares Recht: Dieser Vertrag untersteht ausschliesslich schweizerischem Recht (ZGB Art. 779 ff., kantonale Ausführungsbestimmungen, GBV).
(d) Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist Zürich — Ort der gelegenen Sache (ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a — zwingender dinglicher Gerichtsstand).
(e) Änderungen: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (ZGB Art. 779a).
(f) Ausfertigungen: Dieser Vertrag wird in drei öffentlich beurkundeten Ausfertigungen erstellt: je eine für die Grundeigentümerschaft und die Baurechtsberechtigte sowie eine Originalausfertigung für das Grundbuchamt.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Anwendbares Recht: Dieser Vertrag untersteht ausschliesslich schweizerischem Recht (ZGB Art. 779 ff., kantonale Ausführungsbestimmungen, GBV).
(d) Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist Zürich — Ort der gelegenen Sache (ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a — zwingender dinglicher Gerichtsstand).
(e) Änderungen: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (ZGB Art. 779a).
(f) Ausfertigungen: Dieser Vertrag wird in drei öffentlich beurkundeten Ausfertigungen erstellt: je eine für die Grundeigentümerschaft und die Baurechtsberechtigte sowie eine Originalausfertigung für das Grundbuchamt.
Ort und Datum: Zürich, 15. Juli 2026
Beurkundende Urkundsperson: Dr. Sarah Müller, Notariat Zürich-Hottingen
Beurkundende Urkundsperson: Dr. Sarah Müller, Notariat Zürich-Hottingen
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
GRUNDEIGENTÜMER/IN
Wohnbaugenossenschaft Sonnenhalde
Datum: ____________________
BAURECHTSBERECHTIGTE/R
Familie Hofmann-Schmid (Markus und Julia Hofmann-Schmid)
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Baurechtsvertrag?
Der Baurechtsvertrag ist eine Dienstbarkeit nach ZGB Art. 779, die einer berechtigten Person das Recht einräumt, auf oder unter dem Grundstück einer anderen Person ein Bauwerk zu errichten, beizubehalten und zu nutzen. Damit durchbricht das Baurecht den Akzessions-Grundsatz von ZGB Art. 667 — das Bauwerk steht im selbständigen Eigentum der baurechtsberechtigten Person, der Boden bleibt dem Grundeigentümer. Diese Trennung macht Wohnbau-Genossenschaften, Bauland-Bewirtschaftung und langfristige Gewerbe-Nutzung wirtschaftlich möglich.
Ein selbständiges und dauerndes Baurecht im Sinne von ZGB Art. 779 Abs. 3 i.V.m. ZGB Art. 655 Abs. 3 wird im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen. Voraussetzungen: Mindestdauer 30 Jahre und Übertragbarkeit. Der maximale Vertragszeitraum beträgt nach ZGB Art. 779l 100 Jahre. Eine Verlängerung um weitere höchstens 100 Jahre ist möglich — aber sie kann nicht vorausvereinbart werden, weil das Gesetz die Eigentümer-Autonomie schützen will.
Der Baurechtsvertrag bedarf zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch eine Urkundsperson (ZGB Art. 779a). Die konstitutive Wirkung tritt mit der Eintragung im Grundbuch ein (ZGB Art. 779b Abs. 3). Ohne Beurkundung und Grundbuch-Eintrag entsteht kein Baurecht — eine privatschriftliche Vereinbarung ist nichtig. Der Baurechtszins wird zusätzlich durch ein gesetzliches Pfandrecht für drei Jahresleistungen abgesichert (ZGB Art. 779i).
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage deckt alle wesentlichen Elemente eines schweizerischen Baurechtsvertrags ab und führt durch die zur notariellen Beurkundung nötigen Klauseln.
Parteien (Grundeigentümer + Baurechtsberechtigte)
Vollständige Angaben mit Heimatort und UID
Belastetes Grundstück
Gemeinde, Kanton, Grundbuch-Nr., EGRID, Fläche
Inhalt + Umfang des Baurechts
Beschreibung des Bauwerks + Zweckbindung (Wohnen/Gewerbe)
Dauer (max. 100 Jahre)
Vereinbarte Vertragsdauer + Verlängerungs-Hinweise
Baurechtszins
Jährliche Vergütung + Anpassungs-Modus (LIK/Zinssatz/Ertrag)
Gesetzliches Pfandrecht
3 Jahresleistungen ZGB Art. 779i
Heimfall + Entschädigung (Expert)
4 Modi: Pauschal % / Buchwert / individuell / -los
Vorzeitiger Heimfall (Expert)
ZGB Art. 779f bei Pflichtverletzung + Zins-Verzug
LIK-Indexierung (Expert)
Cap, Schwellenwert, Re-Verhandlungs-Intervall
Bauverpflichtungen (Expert)
Bau-Beginn- und Vollendungs-Fristen
Vorkaufsrecht (Expert)
Limitiert / unlimitiert + Grundbuch-Vormerkung
Belehnung + Übertragbarkeit (Expert)
LTV-Grenze + Zustimmungs-Vorbehalt
So erstellen Sie Ihren Baurechtsvertrag
Die Vorlage führt Sie durch alle Eckpunkte — von den Parteien bis zur Heimfall-Regelung.
- 1
Erfassen Sie Grundeigentümer und Baurechtsberechtigte/n
Beide Parteien mit Name, Adresse, Heimatort (natürliche Person) oder UID (juristische Person). Bei Wohnbau-Genossenschaften die handelsregister-rechtliche Bezeichnung.
- 2
Identifizieren Sie das belastete Grundstück
Grundbuch-Nr., Gemeinde, Kanton, EGRID, belastete Fläche in m². Bei Teilfläche eines grösseren Grundstücks: Vermessungs-Urkunde wird vor Grundbuch-Eintragung erstellt.
- 3
Definieren Sie Inhalt + Umfang + Dauer
Konkrete Beschreibung des Bauwerks (EFH, MFH, Gewerbebau), Zweckbindung (Wohnen / Gewerbe / gemischt / gemeinnützig), Vertragsdauer in Jahren (Marktstandard 50–99, max. 100).
- 4
Legen Sie Baurechtszins + Anpassung fest
Jährlicher Zins in CHF (typisch 3–6 % des Landwerts) + Anpassungs-Modus: LIK (Standard, schützt Kaufkraft), Referenzzinssatz, Ertragsbasiert (Basler Modell) oder fest.
- 5
Wählen Sie Heimfall-Modus + Notar-Termin
Expert-Sektion: Heimfall-Entschädigung 75 % des Verkehrswerts (Marktpraxis), Buchwert oder individuelle Schätzung. Tragen Sie den geplanten Beurkundungs-Termin ein und vereinbaren Sie das Notariat.
Was Doxuno-Dokumente besonders macht
Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.
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Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Das Baurecht ist im ZGB detailliert geregelt — einige Regeln sind zwingend, andere dispositiv.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung durch Notarin/Notar oder Anwalt. Bei komplexen Konstellationen (mehrere Berechtigte, Stockwerkeigentum am Baurecht, Lex-Koller-Status der Berechtigten, Land- oder Forstwirtschaftsland) ist eine spezialisierte Beratung dringend zu empfehlen.
Geprüft nach Schweizer Recht (ZGB Art. 779–779l, ZPO, GBV)
Öffentliche Beurkundung zwingend (ZGB Art. 779a, 779b)
Der Vertrag zur Errichtung eines selbständigen und dauernden Baurechts bedarf zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson (in den meisten Kantonen: Notarin/Notar). Eine privatschriftliche Vereinbarung ist nichtig — das Baurecht entsteht nicht. Die konstitutive Wirkung tritt erst mit der Eintragung im Grundbuch ein (ZGB Art. 779b Abs. 3, GBV).
Höchstdauer 100 Jahre (ZGB Art. 779l)
Das Baurecht kann für höchstens 100 Jahre vereinbart werden. Eine Verlängerung um weitere höchstens 100 Jahre ist jederzeit möglich — aber NICHT vorausvereinbar. Diese Regelung ist zwingend und schützt die Eigentümer-Autonomie über die Lebenszeit hinaus. Wird im Vertrag eine längere Dauer vereinbart, gilt die Vereinbarung als auf 100 Jahre beschränkt.
Heimfall und Entschädigung (ZGB Art. 779c–779f)
Bei Erlöschen des Baurechts fallen die Bauwerke ohne weitere Übertragung ins Eigentum der Grundeigentümerschaft (ZGB Art. 779c). Diese muss eine angemessene Entschädigung leisten (ZGB Art. 779d Abs. 1). Marktpraxis 70-80 % des Verkehrswerts. Wird die Entschädigung nicht bezahlt oder sichergestellt, kann an Stelle des gelöschten Baurechts ein Grundpfandrecht im selben Rang eingetragen werden (Abs. 2) — Eintragung binnen 3 Monaten (Abs. 3). Vorzeitiger Heimfall bei grober Pflichtverletzung gemäss ZGB Art. 779f.
Gesetzliches Pfandrecht Baurechtszins (ZGB Art. 779i, 779k)
Die Grundeigentümerschaft hat für drei Jahresleistungen Baurechtszins ein gesetzliches Pfandrecht an dem Baurecht (ZGB Art. 779i Abs. 1). Die Eintragung kann jederzeit für die letzten drei verfallenen Jahresleistungen verlangt werden (ZGB Art. 779k). Dieses Pfandrecht ist eine wesentliche Sicherung — kein vertragliches Verzichts-Recht möglich.
Häufige Fragen
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