Kostenlose Vorlage: Architektenvertrag nach SIA-Ordnung 102

ARCHITEKTENVERTRAG NACH SIA 102

Leistungen Und Honorare Gemäss Sia-ordnung 102 · OR Art. 394 Ff. + 363-379

Die Parteien schliessen — in Anwendung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (OR Art. 19) und unter Beizug der SIA-Ordnung 102 (Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten, Ausgabe 2020 D, mit Berücksichtigung der laufenden Revision prSIA 102:2024-11) — den nachstehenden Architektenvertrag. Der Vertrag hat gemischten Charakter (BGE 117 II 257): Planungs- und Bauleitungs-Leistungen unterstehen primär dem Auftragsrecht (OR Art. 394 ff.), planerische Werkstücke (Pläne, Berechnungen, Modelle) primär dem Werkvertragsrecht (OR Art. 363-379). Die SIA-Ordnung 102 gilt subsidiär, soweit dieser Vertrag keine abweichenden Regelungen enthält.

Projekt-Bezeichnung: Neubau Einfamilienhaus Frei-Weber, Zürich-Witikon

Beschreibung:
Neubau eines freistehenden Einfamilienhauses für eine vierköpfige Familie auf bestehendem Bauland in der Wohnzone W2 von Zürich-Witikon. Programm: 5.5 Zimmer, ca. 200 m² Hauptnutzfläche auf zwei Vollgeschossen plus Attika, Untergeschoss mit Bastel- und Technikraum, Tiefgarage für 2 Fahrzeuge, Garten mit Sitzplatz und Pflanzbeeten. Bauweise: Holzelement-Hybridbau mit Beton-Stützen, Minergie-A-Standard, Wärmepumpe Erdsonde, Photovoltaik-Anlage auf Dach.

Standort: Witikonerstrasse 213, 8053 Zürich (Parzelle Kat.-Nr. ZH-12345)
Geplante Bau-Kosten (BKP): 1'250'000.00 CHF (indikativ; massgebend ist der jeweils aktuelle Kostenvoranschlag pro Phase)

Die Architektin / der Architekt erbringt die nachstehend angekreuzten Leistungs-Phasen gemäss SIA-Ordnung 102 (Ausgabe 2020 D mit Berücksichtigung Revision prSIA 102:2024):

• Vorstudien (Machbarkeit, Variantenstudien, Bedürfnis-Analyse)
• Vorprojekt (Konzept-Optimierung, ca. 9 % SIA 102)
• Bauprojekt (detaillierte Ausarbeitung, ca. 21 % SIA 102)
• Bewilligungsverfahren (Eingabe Behörden, ca. 2.5 % SIA 102)
• Ausschreibung und Vergabe (Submissionen, Werkverträge, ca. 18 % SIA 102)
• Ausführungsplanung (Werkpläne, Detaillierung, ca. 16 % SIA 102)
• Ausführung / Bauleitung (Baustelle, Termin-, Kosten-, Qualitäts-Kontrolle, ca. 29 % SIA 102)
• Inbetriebnahme + Abschluss (Schlussabrechnung, Garantien, Mängelnachbetreuung, ca. 4.5 % SIA 102)

Nicht ausgewählte Phasen liegen ausserhalb des Vertragsumfangs und werden nicht geschuldet. Eine nachträgliche Erweiterung des Phasen-Umfangs erfordert eine schriftliche Vertragsergänzung mit entsprechender Honorar-Anpassung.

Sorgfaltspflicht: Die Leistungen werden nach den anerkannten Regeln der Architektur und Baukunst, den einschlägigen SIA-Normen, kantonalen Bauvorschriften und der bei vergleichbaren Projekten üblichen Sorgfalt erbracht (OR Art. 398 Abs. 2). Die Architektin / der Architekt wahrt die Interessen der Bauherrschaft mit besonderer Treue und Sorgfalt.

Das Honorar wird als Pauschalhonorar vereinbart in Höhe von 162'500.00 CHF, exklusive Mehrwertsteuer (Normalsatz 8.1 %, Stand 2026). Das Pauschalhonorar deckt sämtliche im Phasen-Umfang gemäss Klausel 2 vereinbarten Leistungen ab. Auslagen für externe Spezialisten, Drucke, Kopien, Modelle, Reise- und Verpflegungskosten werden separat nach Aufwand abgerechnet.

Honorar-Modus: Pauschalhonorar.

Zahlungs-Plan (Standard): Tranchen-Zahlung pro abgeschlossene Phase gemäss SIA 102 prozentualer Verteilung; jede Tranche zahlbar netto 30 Tage ab Phasen-Abnahme.

Verzug: Bei Zahlungsverzug schuldet die Bauherrschaft einen Verzugszins von 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1). Die Architektin / der Architekt ist berechtigt, weitere Leistungen bis zur vollständigen Begleichung fälliger Forderungen zurückzustellen.

Anpassung bei Mehraufwand: Erweiterungen des Projekt-Umfangs (zusätzliche Geschosse, neue Programmpunkte, wesentliche Planänderungen nach abgeschlossener Phase) berechtigen die Architektin / den Architekten zu einer angemessenen Honorar-Erhöhung; analoges gilt bei wesentlicher Reduktion (Honorar-Senkung nach dem Prinzip der Äquivalenz).

Beginn der Leistungen: 15. September 2026
Voraussichtliches Vertragsende: 31. Dezember 2028

Die einzelnen Phasen-Termine werden im Detail-Terminplan gemäss SIA-Standard festgelegt. Verzögerungen aus Gründen, welche die Bauherrschaft zu vertreten hat (verspätete Entscheidungen, fehlende Mitwirkung, Programm-Änderungen), berechtigen die Architektin / den Architekten zu angemessener Terminverlängerung und allenfalls Zusatz-Honorar.

Mitwirkungspflichten der Bauherrschaft (OR Art. 91 ff. — Gläubigerverzug): Rechtzeitige Bereitstellung aller für die Planung erforderlichen Informationen (Grundbuch, Vermessung, Altlasten-Voruntersuchung, Energie-Vorgaben); rechtzeitige Entscheidungs-Beschlüsse zu Vorlage-Varianten; Bereitstellung der Finanzierung; Beizug allfälliger Spezialisten (Bauingenieur SIA 103, HLK-Planer, Bauphysiker, Geotechniker); Mitwirkung bei Baubewilligungs-Verfahren (Unterschriften, Vollmachten, Behörden-Termine).

Sorgfalts- und Treuepflicht: Die Architektin / der Architekt erbringt die Leistungen mit der Sorgfalt einer ordentlichen Fachperson (OR Art. 398). Sie / er informiert die Bauherrschaft fortlaufend, rechtzeitig und vollständig über den Stand des Projekts (OR Art. 400).

Berufshaftpflicht-Versicherung: Die Architektin / der Architekt unterhält während der gesamten Vertragsdauer sowie für mindestens fünf Jahre nach Abnahme (entsprechend OR Art. 371 Abs. 2 Bauwerk-Verjährung in der Fassung ab 1.1.2026) eine branchenübliche Berufshaftpflicht-Versicherung. Konkrete Mindestdeckung: Berufshaftpflicht der Architektin / des Architekten mit Mindestdeckung CHF 5'000'000 pro Schadenfall.

Kostenvoranschlag (KV) und Genehmigungspflicht: Die Architektin / der Architekt erstellt nach Abschluss der Projektierungs-Phase einen detaillierten Kostenvoranschlag mit ±10 % Genauigkeit. Eine prognostizierte Überschreitung des KV um mehr als 10 % bedarf der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Bauherrschaft; ohne Zustimmung ausgeführte Mehrkosten gehen zu Lasten der Architektin / des Architekten, soweit ein Verschulden vorliegt.

Anwendbares Recht: Dieser Vertrag untersteht schweizerischem Recht (OR, ZGB, URG, kantonale Bauvorschriften); subsidiär gilt SIA-Ordnung 102. Bei Widersprüchen geht der vorliegende Vertrag der SIA-Ordnung vor.

Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist Zürich (ZPO Art. 17 — vertraglicher Gerichtsstand). Zwingende gesetzliche Gerichtsstände bleiben vorbehalten.

Mediation und Schlichtung: Vor Klage-Anhebung verpflichten sich die Parteien zu einem Mediations-Versuch unter Beizug der SIA-Schlichtungsstelle für Bauwesen.

Widerrufsrecht der Bauherrschaft (OR Art. 404): Die Bauherrschaft kann den Vertrag jederzeit widerrufen (zwingendes Recht — nicht ausschliessbar). Bei Widerruf zur Unzeit (insbesondere mitten in einer laufenden Phase) schuldet sie Schadenersatz; die bereits erbrachten Leistungen bleiben in jedem Fall honoriert.

Pauschal-Honorar — Tranchen-Aufteilung:

Vorstudien (Machbarkeit, Variantenstudie): CHF 5'000.- (3 %) bei Vertragsunterzeichnung
Vorprojekt: CHF 14'625.- (9 %) bei Abnahme Vorprojekt
Bauprojekt: CHF 34'125.- (21 %) bei Abnahme Bauprojekt
Bewilligungsverfahren: CHF 4'063.- (2.5 %) bei Eingang Baubewilligung
Ausschreibung + Vergabe: CHF 29'250.- (18 %) bei Vergabe-Genehmigung
Ausführungs-Planung: CHF 26'000.- (16 %) gestaffelt nach Werkpläne-Lieferung
Ausführung / Bauleitung: CHF 47'125.- (29 %) monatliche Akonto-Zahlungen nach Baufortschritt
Inbetriebnahme + Abschluss: CHF 7'313.- (4.5 %) bei Schlussabrechnung
Summe: CHF 167'500.- (Pauschale plus 5'000 Vorstudien — gesamt 103 %)

Die Bauherrschaft erteilt der Architektin / dem Architekten eine ausdrückliche Vertretungs-Vollmacht für die folgenden gemeinsamen Bereiche der Bau-Realisierung: (a) Verkehr mit Behörden im Rahmen des Baubewilligungs-Verfahrens (Eingaben, Auskünfte, Stellungnahmen); (b) Vergabe-Gespräche und Vertragsverhandlungen mit Unternehmern unter Vorbehalt der schriftlichen Genehmigung der Bauherrschaft; (c) Werkprüfung und Abnahme von Bauleistungen; (d) Beizug von Sub-Beauftragten (Bauingenieur, HLK-Planer, Bauphysik, Vermesser) im üblichen Rahmen; (e) Kommunikation mit Nachbarn im Bewilligungs-Verfahren.

Die Vollmacht ist betragsmässig auf 50'000.00 CHF pro Einzelgeschäft beschränkt; darüber hinausgehende Verpflichtungen bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung der Bauherrschaft.

Umfang der Vollmacht (präzisiert):
Eingaben Baubehörde Stadt Zürich; Vertretung an Baustellen-Sitzungen; Werkprüfung und Mängelrüge an Unternehmer; Beizug Bauingenieur SIA 103 (max. CHF 35'000 Honorar), HLK-Planer (max. CHF 18'000) und Bauphysiker (max. CHF 8'000); Kommunikation mit Nachbarn im Bewilligungsverfahren; Bestellung Vermessungs-Aufnahme bei zugelassenem Geometer.

Ausgeschlossen von der Vollmacht: Definitiver Abschluss von Bau-Werkverträgen mit Unternehmern; Veräusserung oder Belastung der Liegenschaft; Aufnahme von Krediten; Schadenersatz-Vereinbarungen mit Dritten — diese bedürfen ausdrücklich der schriftlichen Zustimmung der Bauherrschaft (Doppelunterschrift).

Die Haftung der Architektin / des Architekten ist auf die Höhe der Berufshaftpflicht-Versicherungssumme beschränkt. Im Falle einer Reduktion oder Kündigung der Versicherung während der Vertragsdauer ist die Bauherrschaft unverzüglich zu informieren.

Die Berufshaftpflicht-Versicherung wird in einer Mindesthöhe von 5'000'000.00 CHF pro Schadenfall unterhalten. Die Versicherungs-Bestätigung wird der Bauherrschaft auf Verlangen vorgelegt; Kündigung oder wesentliche Reduktion der Deckung während der Vertragsdauer ist unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

Zwingende Haftung (OR Art. 100 Abs. 1): Die Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden und bleibt — auch über die obigen Caps hinaus — voll bestehen.

Verjährung Mängelhaftung: Für planerische Werkstücke und Bauwerks-Mängel beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre ab Abnahme der jeweiligen Phase bzw. des Bauwerks (OR Art. 371 Abs. 2 in der Fassung ab 1.1.2026 — zwingend für Bauwerke und in Bauwerk eingebaute bewegliche Werke).

Sub-Mandate: Die Architektin / der Architekt ist berechtigt, einzelne Leistungen — insbesondere Bauingenieur SIA 103, HLK-Planer, Bauphysik SIA 108, Vermesser, Geotechnik — an qualifizierte Sub-Beauftragte zu vergeben. Sie / er wählt diese mit der Sorgfalt einer ordentlichen Bauleitung aus und haftet für sie wie für eigenes Handeln (OR Art. 101).

Konkret vereinbarte Sub-Beauftragte:
Bauingenieur: Schmid Bauingenieure AG, Zürich (Tragwerk + Brandschutz)
HLK-Planer: Energie-Konzept GmbH, Bern (Wärmepumpe, Lüftung, Sanitär)
Bauphysik: Weber Bauphysik AG, Winterthur (Minergie-A-Zertifizierung)
Bauvermessung: Berger + Partner Geomatik, Zürich

Die Auswahl wesentlicher Sub-Beauftragter (Auftragssumme > CHF 50'000.-) bedarf der vorgängigen Genehmigung der Bauherrschaft. Sub-Beauftragte werden vertraglich auf die Pflichten dieses Vertrags (Sorgfalt, Vertraulichkeit, Datenschutz nach nDSG) verpflichtet.

Urheberrecht (URG SR 231.1): Die im Rahmen dieses Vertrags entstehenden planerischen Werke (Pläne, Modelle, Berechnungen, Visualisierungen, BIM-Datenmodelle) sind als Werke der Baukunst nach URG Art. 2 Abs. 2 lit. e urheberrechtlich geschützt; Urheber/in ist die Architektin / der Architekt (URG Art. 6).

Die Architektin / der Architekt überträgt der Bauherrschaft die vermögensrechtlichen Nutzungs-Rechte an den planerischen Werken (URG Art. 16 ff.) im Umfang, der für die Realisierung, den Betrieb und allfällige Umbauten erforderlich ist. Urheber-Persönlichkeits-Rechte bleiben gemäss URG Art. 9-11 zwingend bei der Architektin / dem Architekten.

BIM-Datenmodelle und Quelldateien: Native CAD- und BIM-Datenmodelle (DWG, RVT, IFC) werden der Bauherrschaft nur gegen separate Vereinbarung herausgegeben; standardmässig erhält die Bauherrschaft Plan-Ausdrucke und PDF-Dateien.

Die Architektin verpflichtet sich, das Projekt nach Fertigstellung zur Veröffentlichung in einer Fachzeitschrift (Werk, Bauen + Wohnen, Hochparterre) anzubieten; Urheberbenennung der Bauherrschaft auf deren Wunsch.

(a) Schriftform: Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Schriftform (OR Art. 13, 16). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam. Die Schriftform ist gewahrt durch eigenhändige Unterzeichnung oder durch qualifizierte elektronische Signatur nach Bundesgesetz über die elektronische Signatur (ZertES; OR Art. 14 Abs. 2bis).

(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, welche dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.

(c) SIA-Norm-Brücke: Bei Beizug eines Generalunternehmers oder Totalunternehmers für die Realisierung gelten subsidiär SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) sowie die einschlägigen Werknormen (SIA 380, 384, 385 etc.) gemäss Stand der Technik; die Architektin / der Architekt koordiniert die Schnittstellen.

(d) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.

Ort und Datum: Zürich, 1. September 2026

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.