Pachtvertrag Vorlage für Österreich
Verpachten oder pachten Sie einen Betrieb, eine landwirtschaftliche Liegenschaft oder ein Geschäftslokal in Österreich rechtssicher nach den §§ 1090 ff. ABGB und dem Landpachtgesetz. Unsere Vorlage berücksichtigt die zentrale Abgrenzung Pacht (Nutzziehung mit Erträgen) zur Miete (bloßer Gebrauch), regelt Inventarübergabe, Pachtzins, Wertsicherung und Aufwandersatz nach österreichischem Bestandrecht — sofort als professionelles PDF herunterladbar.
Nähere Beschreibung: Restaurantbetrieb im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß eines historischen Stadthauses, bestehend aus: Gastraum mit 65 Sitzplätzen, Bar, Küche (40 m², voll ausgestattet), Lager- und Kühlraum, Personalraum/-WC, Gäste-WC barrierefrei. Im Innenhof befindet sich ein Gastgarten mit 30 Außensitzplätzen (witterungsabhängig saisonal). Vollständige Belüftungs- und Brandschutzanlage. Erdgas-Anschluss und Glasfaser-Internet vorhanden.
Mitverpachtetes Inventar / Betriebsausstattung: Komplette Profi-Kücheneinrichtung: Gasherd 6-flammig (Bertazzoni), Konvektomat (Rational SCC 6-2/1), 2 Standkühlschränke (Liebherr GKv 5710), Tiefkühltruhe (Liebherr GTS 4112), Eiswürfelmaschine, Kombidämpfer; Schank mit 2-zapfiger Bierschankanlage (Stiegl), Espressomaschine (La Marzocco Linea), 2 Mühlen, Spülmaschine; Gastraum: 18 Massivholz-Tische, 65 Polsterstühle, Stehtisch-Bereich; Gastgarten: 8 Outdoor-Tische, 32 Outdoor-Stühle, 4 große Sonnenschirme; Geschirr für 80 Gäste (Vollausstattung), Besteck, Gläser. Detail-Inventarverzeichnis als Beilage ./A.
Die Übergabe des Pachtgegenstands erfolgt am Pachtbeginn gegen Errichtung eines gemeinsam unterzeichneten Übergabeprotokolls samt Inventarverzeichnis. Das Inventarverzeichnis ist Vertragsbestandteil und dient als Grundlage für die Endabrechnung bei Rückstellung (§ 1109 ABGB) sowie als Beweismittel für den Übergabezustand.
Gegenstand dieses Pachtvertrags ist ein Gastronomiebetrieb mitsamt Inventar, Goodwill und gewerberechtlichen Voraussetzungen. Die Pacht ermöglicht nicht nur den Gebrauch der Räumlichkeiten, sondern auch die Fortführung des bestehenden Betriebes mit Fruchtziehungsrecht (§ 1091 ABGB).
Eine Änderung des Pachtzwecks bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Verpächter/in. Der/die Pächter/in verpflichtet sich zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung im jeweiligen Geschäftszweig (§ 1098 ABGB — bedungener Gebrauch). Eine längere Stilllegung oder Aufgabe des Geschäftsbetriebes gilt als erheblich nachteiliger Gebrauch und berechtigt den/die Verpächter/in zur Aufkündigung aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB).
Während der vereinbarten Befristung ist eine ordentliche Kündigung beidseitig ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Auflösung aus wichtigem Grund nach § 1118 ABGB (insbesondere bei Pachtzinsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch, Konkurseröffnung) bleibt unberührt.
Die Betriebskosten betragen monatlich 480,00 EUR (Akontozahlung) und werden jährlich nach tatsächlichen Aufwendungen abgerechnet. Sie umfassen insbesondere Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Versicherungen, öffentliche Abgaben (Grundsteuer), Hausreinigung sowie allfällige Verwaltungskosten. Die Umsatzsteuer (20 %) beträgt monatlich 59 600,00 EUR; die Verpachtung erfolgt im Wege der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Abs 2 UStG.
Der monatliche Bruttopachtzins (Festanteil + BK + USt) beläuft sich somit auf 357 600,00 EUR zuzüglich des umsatzabhängigen Anteils.
Der Pachtzins ist im Voraus jeweils zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das Konto des/der Verpächter/in zu überweisen. Bankverbindung: AT12 1200 0432 5678 9012. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto. Bei Pachtzinsrückstand von mehr als einem Pachtzinstermin kann der/die Verpächter/in nach erfolgloser qualifizierter Mahnung den Vertrag gemäß § 1118 ABGB sofort auflösen.
Die Kaution sichert insbesondere ausstehende Pachtzinszahlungen, Schadenersatzansprüche, Rückstellungskosten und allfällige Investitionsrückführungen. Sie ist binnen 3 Monaten nach mängelfreier Rückstellung des Pachtgegenstandes — abzüglich allfälliger berechtigter Ansprüche, die nachvollziehbar zu dokumentieren sind — an den/die Pächter/in herauszugeben.
(b) Versicherung: Der/die Pächter/in schließt eine ausreichende Sach- und Betriebshaftpflichtversicherung ab und erhält diese während der gesamten Pachtdauer aufrecht. Die Mindestversicherungssumme der Haftpflichtversicherung beträgt 2 000 000,00 EUR pro Schadensfall. Auf Verlangen der jeweils anderen Partei sind aktuelle Polizzen vorzuweisen.
(c) Gewerberechtliche Genehmigungen: Sämtliche zur Ausübung des Pachtzwecks erforderlichen gewerberechtlichen Genehmigungen (Gewerbeanmeldung, Betriebsanlagenbewilligung, Konzession, ggf. Trafiklizenz) sind vom/von der Pächter/in selbst zu beschaffen und auf eigene Kosten aufrechtzuerhalten. Der/die Verpächter/in haftet nicht für die Erteilung oder den Bestand solcher Genehmigungen.
• den Pachtgegenstand sorgfältig zu behandeln, ordnungsgemäß zu bewirtschaften und in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten (§§ 1098, 1109 ABGB);
• den Pachtbetrieb kontinuierlich aufrechtzuerhalten und keine Stilllegung oder Aufgabe ohne vorherige schriftliche Zustimmung des/der Verpächter/in vorzunehmen — eine Stilllegung über 30 Tage gilt als erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 1118 ABGB);
• sämtliche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Pachtbetriebes (Abgaben, Sozialversicherungsbeiträge, ÖGK-Anmeldungen Mitarbeiter, Steuern) selbst zu erfüllen und den/die Verpächter/in von daraus resultierenden Ansprüchen Dritter schad- und klaglos zu halten;
• alle behördlichen Auflagen, sicherheitsrelevanten Vorschriften (insbesondere Brandschutz, Hygiene, Arbeitsschutz) und gewerberechtlichen Bestimmungen einzuhalten;
• den/die Verpächter/in unverzüglich von Schäden, behördlichen Beanstandungen oder sonstigen Vorfällen schriftlich zu informieren, die den Pachtgegenstand oder den Betrieb beeinträchtigen könnten.
Sollte der VPI 2020 ersatzlos eingestellt werden, gilt der amtliche Nachfolgeindex der Statistik Austria.
Inventarrücknahme zum Schätzwert: Der/die Verpächter/in ist berechtigt, das von dem/der Pächter/in beigestellte Inventar zum von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen festgestellten Schätzwert zu übernehmen. Der/die Pächter/in ist auf Verlangen verpflichtet, das Inventar zu denselben Bedingungen einem etwaigen Nachfolge-Pächter zu überlassen.
Falls der/die Pächter/in den Pachtbetrieb so führt, dass die wirtschaftliche Erwerbsfähigkeit des Pachtgegenstandes nachhaltig beeinträchtigt wird (zB durch Aufgabe von Stammkundschaft, Verlust von Konzessionen, schweren Reputationsschaden), schuldet er/sie Schadenersatz nach § 1108 ABGB in Höhe des dadurch verursachten Wertverlusts.
Die Konventionalstrafe ist unabhängig vom Nachweis eines konkreten Schadens geschuldet. Der Nachweis eines weitergehenden Schadens bleibt nach § 1336 Abs 3 ABGB ausdrücklich vorbehalten. Das Gericht kann unbillig hohe Konventionalstrafen nach § 1336 Abs 2 ABGB mäßigen; die Parteien gehen davon aus, dass die festgesetzte Strafe angesichts des wirtschaftlichen Werts des Pachtbetriebes und der Schutzwürdigkeit der gefährdeten Interessen angemessen ist.
Für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag wird das sachlich zuständige Gericht in Graz Innere Stadt als ausschließlicher Gerichtsstand vereinbart (§ 104 JN). Die zwingenden Bestimmungen der Brüssel-Ia-VO (VO (EU) 1215/2012) sowie zwingende Verbraucher-Gerichtsstände nach § 14 KSchG bleiben unberührt.
(b) Salvatorische Klausel (§ 879 ABGB): Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam, ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine wirksame Regelung, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Gerichtliche Vergebührung: Die allfällige Vergebührung dieses Pachtvertrages nach dem Gebührengesetz (GebG) trifft den/die Pächter/in, soweit nicht abweichend vereinbart.
(d) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original.
(e) Zusatzvereinbarungen: Die Mitnutzung der hauseigenen 4 Tiefgaragen-Plätze für Gäste und Personal ist im Pachtzins inbegriffen. Werbung an Fassade und im Gastgarten ist nach Absprache mit dem/der Verpächter/in zulässig (Stadtbild-Schutz, Altstadt-Erhaltungsgesetz).
Geschlossen in Graz am 15. Mai 2026.
Was ist ein Pachtvertrag nach österreichischem Recht?
Ein Pachtvertrag ist im österreichischen Bestandrecht (§§ 1090 ff. ABGB) eine Sonderform des Bestandvertrags. Im Unterschied zum Mietvertrag erlaubt die Pacht dem/der Pächter/in nicht nur den Gebrauch der Sache, sondern auch die sogenannte Fruchtziehung — also das Recht, aus dem Pachtgegenstand wirtschaftliche Erträge zu erwirtschaften. Diese Abgrenzung ist in § 1091 ABGB ausdrücklich vorgesehen und entscheidet darüber, ob auf das Vertragsverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung findet oder nicht. Auf reine Pachtverträge ist das österreichische MRG grundsätzlich NICHT anwendbar — eine zentrale Besonderheit, die in der Praxis häufig übersehen wird und gravierende rechtliche Konsequenzen hat.
Typische Anwendungsfälle der Pacht in Österreich sind die Verpachtung von Gastronomiebetrieben (Restaurants, Cafés, Wirtshäuser), Hotelpachten, Tankstellen, Trafiken (Tabakfachgeschäfte), Apothekenpachten, landwirtschaftlichen Betrieben (samt Hofstelle, Inventar und Grundstücken), Forstpachten, Jagdpachten sowie Geschäftslokalen mit Inventarübergabe. Die landwirtschaftliche Pacht ist zusätzlich durch das Landpachtgesetz 1969 (LPG, BGBl 451/1969) geregelt, das spezielle Schutzbestimmungen für Pächter, Mindestlaufzeiten und Kündigungsregeln zum Wirtschaftsjahresende enthält. Jagdpachten unterliegen den Jagdgesetzen der einzelnen Bundesländer und sind dort flankiert durch Mindestpachtzeiten und Eignungsprüfungen.
Nach österreichischem Recht ist die zentrale Pflicht des/der Pächter/in nach § 1098 ABGB der bedungene Gebrauch — also die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Pachtgegenstands. Eine Stilllegung des Betriebs gilt regelmäßig als erheblich nachteiliger Gebrauch und berechtigt den/die Verpächter/in zur sofortigen Auflösung nach § 1118 ABGB. Bei Beendigung ist der Pachtgegenstand nach § 1109 ABGB in vertragsgemäßem Zustand zurückzustellen; das mitverpachtete Inventar wird nach einer gemeinsamen Inventarisierung abgerechnet. § 1108 ABGB regelt darüber hinaus den Schadenersatzanspruch des/der Verpächter/in, wenn der/die Pächter/in den Betrieb nicht oder nicht ordnungsgemäß fortführt — eine in der österreichischen Praxis häufig unterschätzte Haftungsnorm.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Pachtvertragsvorlage für Österreich deckt sämtliche zentralen Regelungspunkte des Bestandrechts ab und ist auf alle gängigen Pachttypen — Gastronomie, Landwirtschaft, Hotel, Trafik, Jagd — anwendbar.
Vertragsparteien (Verpächter/Pächter)
Vollständige Identifikation mit Firmenbuchnummer (FN), UID-Nummer, Gewerbeberechtigung und vertretungsbefugten Personen nach österreichischem Firmenbuchrecht.
Pachttyp und Branche
Auswahl zwischen Landwirtschaft (LPG), Gastronomie, Einzelhandel, Hotel, Jagdpacht oder sonstige Pacht — mit jeweils typspezifischen Klauseln nach österreichischem Recht.
Pachtgegenstand & Inventar
Genaue Beschreibung der Liegenschaft mit Katastralgemeinde, Einlagezahl (EZ), Grundstücksnummer, Flächenausmaß sowie Inventarverzeichnis als Vertragsbestandteil.
Pachtzweck und Betriebspflicht
Klare Zweckbindung nach § 1098 ABGB und ausdrückliche Verpflichtung zur kontinuierlichen Betriebsaufrechterhaltung — Stilllegung als Auflösungsgrund (§ 1118 ABGB).
Pachtzins (Fix, Umsatz, Misch)
Wahlweise fixer Pachtzins, umsatzabhängige Pacht oder Mischform mit Sockelbetrag plus Umsatzanteil — inkl. Option zur USt-Pflicht nach § 6 Abs 2 UStG.
Wertsicherung (VPI 2020)
Indexklausel auf Basis des Verbraucherpreisindex 2020 der Statistik Austria mit konfigurierbarer Schwellenwertregelung — österreichische Standardpraxis bei Pachtverträgen.
Kaution und Sicherheitsleistung
Kautionsformen Bar, Sparbuch oder Bankgarantie — sowie das gesetzliche Pfandrecht des/der Verpächter/in an eingebrachten Fahrnissen nach § 1101 ABGB.
Sub-Verpachtung und Weitergabe
Regelung der Untervermietung mit Zustimmungsvorbehalt — strikt untersagt, mit Zustimmung oder mit Genehmigungsverfahren — angepasst an österreichische Rechtsprechung.
Konkurrenzschutz und Vorkaufsrecht
Optionaler Konkurrenzschutz für den/die Pächter/in im definierten Umkreis sowie Vorkaufs- und Vorpachtrecht nach §§ 1072 ff. ABGB mit grundbücherlicher Vormerkung.
Investitionen und Aufwandersatz
Regelung baulicher Veränderungen mit Zustimmungserfordernis und Aufwandersatzanspruch nach § 1097 ABGB — Geltendmachung binnen 6 Monaten nach Pachtende.
Rückstellung und Inventarabrechnung
Klare Pflichten zur Rückstellung in vertragsgemäßem Zustand nach § 1109 ABGB, Inventaraufnahme bei Pachtende und Schadenersatz nach § 1108 ABGB bei Nichtfortführung.
Rechtswahl und Gerichtsstand
Österreichisches Recht (ABGB, LPG), Gerichtsstand Bezirksgericht oder Landesgericht je nach Streitwert, optionale VIAC-Schiedsklausel für Wirtschaftsstreitigkeiten.
So erstellen Sie Ihren Pachtvertrag für Österreich
In fünf Schritten zu einem rechtssicheren Pachtvertrag nach österreichischem Bestandrecht — strukturiert nach den Erfordernissen der §§ 1090 ff. ABGB und des Landpachtgesetzes.
- 1
Pachttyp eindeutig festlegen
Bestimmen Sie zunächst, ob es sich um eine Gastronomie-, Landwirtschafts-, Hotel-, Tankstellen- oder Jagdpacht handelt. Die Einordnung ist entscheidend für die Anwendbarkeit zusätzlicher Spezialgesetze in Österreich (LPG bei landwirtschaftlicher Pacht, Jagdgesetz der Bundesländer bei Jagdpachten) und die Auswahl der zutreffenden Klauseln.
- 2
Pachtgegenstand und Inventar erfassen
Tragen Sie die exakte Adresse der Liegenschaft, die Katastralgemeinde, Einlagezahl (EZ) und Grundstücksnummer aus dem österreichischen Grundbuch ein. Erstellen Sie ein vollständiges Inventarverzeichnis — bei landwirtschaftlicher Pacht inklusive totem Inventar, bei Gastronomiepacht inklusive Geschäftsausstattung und Konzession.
- 3
Pachtzins, Betriebskosten und Wertsicherung kalkulieren
Legen Sie fest, ob ein fixer, umsatzabhängiger oder gemischter Pachtzins vereinbart wird. Entscheiden Sie über die Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 6 Abs 2 UStG (in Österreich praxisrelevant für Vorsteuerabzug). Ergänzen Sie eine VPI-Wertsicherung mit individuellem Schwellenwert.
- 4
Sicherungs- und Sonderklauseln aktivieren
Aktivieren Sie nach Bedarf Konventionalstrafe (§ 1336 ABGB), Konkurrenzschutz, Vorkaufsrecht (§§ 1072 ff. ABGB) und die strikte Regelung der Sub-Verpachtung. Bei landwirtschaftlicher Pacht in Österreich ist die Kündigung zum Wirtschaftsjahresende (in der Regel 30. November) zwingend zu beachten.
- 5
Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie das fertige Dokument in der Live-Vorschau, laden Sie es als professionelles PDF herunter und lassen Sie es von beiden Vertragsparteien unterzeichnen. Erstellen Sie bei Übergabe ein gemeinsames Übergabeprotokoll samt Inventarverzeichnis — in Österreich das wichtigste Beweismittel bei späterer Rückstellung.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Die Pacht ist im österreichischen Recht klar von der Miete abzugrenzen — diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Mieterschutz, MRG-Anwendung und Kündigungsrechte.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Pacht ≠ Miete: zentrale Abgrenzung im österreichischen ABGB
Die Unterscheidung zwischen Pacht und Miete ist im österreichischen Recht keine bloße Begrifflichkeit, sondern hat materielle Folgen. Während der/die Mieter/in nur den Gebrauch der Sache erhält, darf der/die Pächter/in nach § 1091 ABGB auch die wirtschaftlichen Erträge ziehen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass die Vermietung eines „nackten" Geschäftslokals ohne Inventar eine Miete bleibt, während die Überlassung eines eingerichteten und betriebsbereiten Restaurants samt Konzession und Inventar als Pacht zu qualifizieren ist. Diese Einordnung entscheidet über die Anwendbarkeit des MRG mit seinen Mieterschutzbestimmungen — beim Pachtvertrag in Österreich greifen sie grundsätzlich nicht.
Keine MRG-Anwendung bei Pacht — österreichische Besonderheit
Anders als beim Mietvertrag findet auf einen Pachtvertrag in Österreich das Mietrechtsgesetz (MRG) keine Anwendung. Die Folge: Es gibt keine Mietzinsobergrenzen (Richtwert), keinen taxativen Kündigungsschutz nach § 30 MRG, keine Mindestbefristung von 3 Jahren nach § 29 MRG und keine Beschränkung der Kaution nach § 16b MRG auf drei Bruttomonatsmieten. Stattdessen gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit nach § 859 ABGB. Der Schutz des/der Pächter/in folgt primär aus den allgemeinen ABGB-Regeln (§§ 1090 ff., 1103-1108 ABGB) sowie aus § 1118 ABGB (Auflösung aus wichtigem Grund). In Österreich ist es deshalb umso wichtiger, dass Pachtverträge sorgfältig ausgestaltet und individuell verhandelt werden.
Landpachtgesetz und Jagdpacht in Österreich
Bei landwirtschaftlicher Pacht in Österreich gilt zusätzlich das Landpachtgesetz 1969 (LPG, BGBl 451/1969). Es schreibt zwingende Mindestlaufzeiten (in der Regel mindestens fünf Jahre für Hofpachten) sowie Kündigungsfristen zum Ende des Wirtschaftsjahres vor. Pachtverträge über landwirtschaftlichen Grund und Boden bedürfen in einigen österreichischen Bundesländern (insb. Tirol, Vorarlberg) zusätzlich einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Jagdpachten sind durch die Jagdgesetze der österreichischen Bundesländer (Wien, NÖ, OÖ, Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Steiermark, Kärnten, Burgenland) geregelt; sie verlangen typischerweise eine Mindestpachtdauer von sechs Jahren und den Nachweis einer gültigen österreichischen Jagdkarte.
Auflösung, Schadenersatz und Streitbeilegung in Österreich
Die Auflösung aus wichtigem Grund nach § 1118 ABGB ist das zentrale Instrument bei Vertragsstörungen. Klassische Auflösungsgründe in der österreichischen Praxis sind: qualifizierter Pachtzinsrückstand nach erfolgloser Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch (z. B. Stilllegung des Betriebs, Verwahrlosung), Konkurseröffnung über das Vermögen des/der Pächter/in oder gänzliche Weitergabe ohne Zustimmung. § 1108 ABGB ergänzt um einen Schadenersatzanspruch des/der Verpächter/in, wenn der/die Pächter/in den Pachtbetrieb nicht oder nicht ordnungsgemäß fortführt — eine in Österreich oft praxisrelevante Norm bei verfrühter Betriebsaufgabe. Streitigkeiten werden in Österreich vor dem Bezirksgericht (bis 15.000 EUR) oder Landesgericht ausgetragen; für unternehmensbezogene Sachen bietet sich das Handelsgericht Wien oder das VIAC-Schiedsverfahren an.
Häufig gestellte Fragen
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