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Kündigung Mietvertrag durch Vermieter — Vorlage für Österreich

Beenden Sie ein Mietverhältnis in Österreich als Vermieter rechtssicher — unter Einhaltung der strengen Vorschriften des Mietrechtsgesetzes (MRG). Unsere Vorlage berücksichtigt die taxativen Kündigungsgründe des § 30 MRG, das Aufkündigungsverfahren beim Bezirksgericht, die Räumungsklage nach § 33 MRG und die vorgelagerte Schlichtungsstelle — als professionelles PDF für Österreich sofort verfügbar.

Aufkündigung Mietvertrag (Vermieter) erstellen
Kostenlos nutzbarSofort als PDFKein Konto erforderlich

PDF (kostenlos) + bearbeitbares Word (.docx) mit Expert

Hausverwaltung Wien GmbH
Tuchlauben 7a, 1010 Wien
+43 1 533 22 11
verwaltung@hausverwaltung-wien.at
Wien, 25.04.2026
Sandra Pichler und Markus Pichler
Lerchenfelder Gürtel 22/15, 1080 Wien
AUFKÜNDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
Wohnung: Lerchenfelder Gürtel 22/15, 1080 Wien
Sehr geehrte/r Sandra Pichler, sehr geehrte/r Markus Pichler,

als Vermieter/in des oben bezeichneten Mietobjekts kündige ich Ihnen hiermit das mit Ihnen abgeschlossene Mietverhältnis (Mietvertrag vom 15.05.2022) aus dem Grund "Qualifizierter Mietzinsrückstand" nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG ordentlich zum 31.07.2026 auf.
Anwendungsbereich. Das Mietverhältnis fällt in den Vollanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 1 MRG). Die Aufkündigung kann nur aus den in § 30 Abs 2 MRG abschließend aufgezählten wichtigen Gründen erfolgen; sie ist gerichtlich oder schriftlich (§ 33 MRG) auszusprechen. Bei Wohnungen besteht zusätzlich besonderer Kündigungsschutz; die Räumung ist gerichtlich durchzusetzen (§§ 561, 563 ZPO).
Kündigungsgrund. Trotz schriftlicher Mahnung vom 03.04.2026 weisen Sie einen offenen Mietzinsrückstand in Höhe von 3 120,00 EUR für den Zeitraum Februar, März und April 2026 auf. Nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG liegt ein qualifizierter Mietzinsrückstand vor, wenn (a) der Mieter trotz einer wenigstens 8 Tage zurückliegenden Mahnung nach Fälligkeit mit der Bezahlung des Mietzinses säumig ist und (b) der Rückstand bei Schluss der Verhandlung noch immer aushaftet. Eine vollständige Bezahlung des aushaftenden Mietzinses einschließlich der Verfahrenskosten bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz beendet das Verfahren (§ 33 Abs 2 und 3 MRG). Sie werden hiermit ausdrücklich auf diese Möglichkeit hingewiesen.

Konkrete Begründung: Trotz schriftlicher Mahnung vom 03.04.2026 mit Setzung einer 14-tägigen Nachfrist haftet der Mietzinsrückstand für die Monate Februar, März und April 2026 noch immer in voller Höhe aus.
Räumung und Übergabe. Sie werden aufgefordert, das Mietobjekt bis spätestens 31.07.2026 bzw. binnen einer Räumungsfrist von 14 Tagen geräumt von Ihren Sachen und gereinigt, unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung gemäß § 1109 ABGB, an mich zurückzustellen. Als Übergabetermin wird der 01.08.2026 am Ort vor Ort am Mietobjekt um 10:00 Uhr vorgeschlagen; ein abweichender Termin kann einvernehmlich vereinbart werden. Sämtliche Schlüssel (Wohnungs-, Haus-, Briefkasten-, Keller- und Garagenschlüssel) sind vollständig zurückzugeben; nachträglich angefertigte Schlüssel sind ebenfalls zu übergeben oder zu vernichten.
Einwendungsmöglichkeit. Sie haben gemäß § 562 ZPO das Recht, gegen diese Aufkündigung binnen 4 Wochen ab Zustellung beim sachlich und örtlich zuständigen Bezirksgericht Einwendungen zu erheben. Erheben Sie keine Einwendungen, wird die Aufkündigung rechtskräftig und der Räumungstitel wird gerichtlich vollstreckt (§ 563 ZPO). Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine außergerichtliche Streitbeilegung über die Schlichtungsstelle vorgesehen (§ 39 MRG).
Mahnschreiben und Zahlungsfrist. Sie werden hiermit ausdrücklich zur sofortigen Zahlung des aushaftenden Betrags von 3 120,00 EUR zuzüglich der gesetzlichen Verzugszinsen (Verbraucher: 4 % p.a. nach § 1000 ABGB; Unternehmer: 9,2 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz nach § 456 UGB) sowie allfälliger Inkasso- und Rechtsanwaltskosten aufgefordert. Die Zahlung hat binnen 14 Tagen ab Zugang dieses Schreibens auf das vereinbarte Konto zu erfolgen.

Eine vollständige Zahlung vor Schluss der Verhandlung erster Instanz beendet das Mietzinsverfahren ohne Räumung (§ 33 Abs 2 und 3 MRG) — vorausgesetzt, der Mietzinsrückstand wurde nicht aus grobem Verschulden des Mieters herbeigeführt. Diese Möglichkeit besteht jedoch nur einmal innerhalb von 5 Jahren ("zweite Chance" — § 33 Abs 3 MRG).
Mietzinsklage und Räumungsverfahren. Bei nicht fristgerechter Zahlung wird gegen Sie ohne weitere Ankündigung die Aufkündigungs- und Räumungsklage beim sachlich zuständigen Bezirksgericht eingebracht (§§ 33 MRG, 561 ZPO). Sämtliche damit verbundenen Verfahrenskosten — Gerichtsgebühren, Rechtsanwaltskosten, Sachverständigengutachten, Räumungsexekutionskosten — werden Ihnen als unterliegende Partei zur Zahlung auferlegt (§ 41 ZPO). Die Räumung wird im Anschluss durch das Bezirksgericht im Wege der Räumungsexekution (Exekutionsordnung) durchgesetzt; etwaige Einlagerungskosten sind ebenfalls von Ihnen zu tragen.
Außergerichtliche Räumungsvereinbarung — Vergleichsvorschlag. Im Sinne einer schnellen und kostengünstigen Beendigung des Mietverhältnisses bieten wir Ihnen eine einvernehmliche Räumungsvereinbarung mit gegenseitigem Verzicht auf gerichtliche Schritte an. Diese kann insbesondere eine Auszugsprämie in Höhe von 4 500,00 EUR, Abgeltung von werterhöhenden Investitionen sowie einen flexiblen, einvernehmlichen Räumungstermin umfassen.

Konkreter Vorschlag: Räumung bis 30.09.2026 gegen Auszugsprämie EUR 4.500 (drei Monatsmieten); Abgeltung der Investition in die Einbauküche IKEA Voxtorp mit pauschal EUR 800; Verzicht beider Parteien auf gerichtliche Schritte und auf Geltendmachung von Kostenersatz; Schlüsselrückgabe gegen Quittung am Tag der Räumung.

Eine solche außergerichtliche Lösung erspart beiden Parteien Verfahrenskosten von typisch EUR 3.000–8.000 sowie ca. 6–18 Monate Verfahrensdauer. Bitte teilen Sie binnen 14 Tagen ab Zugang dieses Schreibens mit, ob ein Vergleichsgespräch angestrebt wird.
Verfahrensablauf bei nicht fristgerechter Räumung. Sollten Sie der Aufkündigung nicht innerhalb der Räumungsfrist nachkommen, wird ohne weitere Mahnung die gerichtliche Räumungsklage nach §§ 561 ff. ZPO bzw. § 33 MRG beim sachlich zuständigen Bezirksgericht eingebracht. Die mit dem Verfahren verbundenen Gerichts- und Anwaltskosten sind nach § 41 ZPO von der unterliegenden Partei zu tragen. Im Streitwertbereich bis EUR 15.000 ist das Bezirksgericht zuständig (§ 49 JN); darüber hinaus das Landesgericht. Im Räumungstitelverfahren erfolgt die anschließende Vollstreckung im Wege der Räumungsexekution nach den Bestimmungen der Exekutionsordnung (EO).
Schlichtungsstelle (§ 39 MRG). Im Vollanwendungsbereich des MRG sind mietrechtliche Streitigkeiten in den Gemeinden Wien, Graz, Linz, Salzburg, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben u.a. vor Anrufung des Gerichts der Schlichtungsstelle der Gemeinde vorzulegen (§§ 37, 39 MRG). Erst nach Abschluss dieses Verfahrens — bzw. nach Ablauf von 3 Monaten ohne Entscheidung — ist der ordentliche Rechtsweg eröffnet. Die Schlichtungsstelle entscheidet kostengünstig und schnell; das Verfahren ist für Mieter/innen häufig vorteilhafter, da kein Anwaltszwang besteht.
Schadensbegrenzung und Mitwirkungspflicht. Sie werden ersucht, im Sinne einer ordnungsgemäßen Vertragsabwicklung an einer einvernehmlichen Lösung mitzuwirken — insbesondere bei der Terminvereinbarung für die Wohnungsübergabe, der Übergabe der Schlüssel sowie der Bereitstellung erforderlicher Unterlagen (Endabrechnung Betriebskosten, Indexnachweise, Investitionsabrechnungen). Eine konstruktive Vertragsabwicklung minimiert die Streitkosten für beide Vertragsparteien.
Versand und Form. Diese Aufkündigung wird Ihnen per RSa-Brief mit Rückschein zugestellt; die Beweislast für den Zugang trifft den/die Vermieter/in. Eine Kopie verbleibt zu Beweiszwecken bei mir/uns.
Zusätzliche Bemerkungen. Eine vollständige Begleichung des aushaftenden Betrags samt Verzugszinsen bis zum 09.05.2026 wird die gerichtliche Aufkündigung gegenstandslos machen.
Rechtsgrundlagen: § 30 Abs 2 Z 1 MRG (Kündigungsgrund); §§ 33 MRG, 561 ff. ZPO (gerichtliche Aufkündigung und Räumung); § 1109 ABGB (Rückstellungspflicht); § 562 ZPO (Einwendungsfrist 4 Wochen); § 39 MRG (Schlichtungsstelle bei Vollanwendung); § 41 ZPO (Kostenersatz). Vollanwendung MRG — abschließende Aufzählung der Kündigungsgründe in § 30 Abs 2 MRG.
MIT FREUNDLICHEN GRÜSSEN
Hausverwaltung Wien GmbH
Mag. Andrea Berger, Geschäftsführerin
Datum: ____________________

Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).

Was ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter in Österreich?

In Österreich unterliegt die Kündigung eines Mietvertrags durch den Vermieter im MRG-Vollanwendungsbereich äußerst strengen gesetzlichen Voraussetzungen. Anders als in vielen anderen Ländern kann der österreichische Vermieter eine Hauptmiete in einem MRG-Objekt nicht durch einfache schriftliche Erklärung beenden — er muss das Kündigungsrecht beim zuständigen Bezirksgericht geltend machen (Aufkündigung) und einen der taxativ im Gesetz aufgezählten Kündigungsgründe nach § 30 MRG nachweisen. Diese Regelung macht Österreich zum Land mit einem der stärksten Mieterschutz in ganz Europa.

Die in § 30 MRG aufgezählten Kündigungsgründe sind abschließend (taxativ). Die häufigsten Gründe in der österreichischen Praxis sind: erheblicher Mietzinsrückstand (mindestens ein Monatszins ausständig und trotz Mahnung nicht bezahlt), erheblich nachteiliger Gebrauch der Mietsache (Vernachlässigung, Lärm, illegale Nutzung), gänzliche Unterlassung des vereinbarten Gebrauchs (Wohnung steht leer), Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters (§ 11 MRG), und Eigenbedarf (Eigenbedarfskündigung — jedoch nur unter engen Voraussetzungen). Der bloße Wunsch des Vermieters, eine höhere Miete zu erzielen oder die Wohnung zu renovieren, ist in Österreich kein zulässiger Kündigungsgrund.

Das Verfahren zur Kündigung durch den Vermieter im österreichischen MRG-Bereich beginnt mit der Einbringung einer Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht — einer gerichtlichen Erklärung, die dem Mieter durch das Gericht zugestellt wird. Der Mieter kann Einwendungen erheben; wird keine Einwendung erhoben, erwächst die Aufkündigung in Rechtskraft. Erhebt der Mieter Einwendungen, wird ein streitiges Verfahren eingeleitet. Zieht der Mieter nach Rechtskraft nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage nach § 33 MRG einbringen oder ein Exekutionsverfahren nach der Exekutionsordnung (EO) einleiten.

Was diese Vorlage enthält

Die Doxuno-Vorlage für die Vermieter-Kündigung in Österreich enthält alle formellen Anforderungen nach MRG, ZPO und EO.

Absender und Adressat

Vollständige Daten des Vermieters (klagender Teil) und des Mieters (beklagter Teil) — für das Aufkündigungsverfahren beim österreichischen Bezirksgericht.

Mietobjekt

Genaue Bezeichnung des Mietobjekts — Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer — sowie Mietvertragsdatum und Laufzeit.

Kündigungsgrund (§ 30 MRG)

Klar bezeichneter Kündigungsgrund aus dem taxativen Katalog des § 30 MRG — z. B. Mietzinsrückstand, nachteiliger Gebrauch, Eigenbedarf, unzulässige Untervermietung.

Sachverhaltsdarstellung

Detaillierte Beschreibung des Kündigungsgrundes mit Belegen — Mahnungen, Berechnungen des Mietzinsrückstands, Zeugenaussagen, Fotos von Schäden.

Aufkündigungsbegehren

Klares Begehren auf Aufkündigung des Mietvertrags zum nächstmöglichen Termin und Räumung des Mietobjekts nach § 30 MRG.

Frist zur Räumung

Begehren auf Räumung binnen einer gesetzlich oder gerichtlich festgesetzten Frist — in Österreich regelt das Bezirksgericht die Räumungsfrist.

Schlichtungsstelle (Vorverfahren)

Hinweis auf die Möglichkeit einer außergerichtlichen Einigung über die Schlichtungsstelle der Gemeinde (Wien: MA 50) vor der gerichtlichen Aufkündigung.

Beweismittel

Liste der Beweismittel — Mietvertrag, Mahnungen, Kontoauszüge, Fotos, Zeugen — nach den Anforderungen der österreichischen ZPO.

Räumungsklage (§ 33 MRG)

Hinweis auf die Möglichkeit einer Räumungsklage nach § 33 MRG, wenn der Mieter trotz rechtskräftiger Aufkündigung nicht auszieht.

Datum und Unterschrift

Ort, Datum und Unterschrift des Vermieters oder dessen anwaltlichen Vertreters — Formerfordernisse der österreichischen ZPO für die Aufkündigung.

So erstellen Sie die Vermieter-Kündigung für Österreich

In fünf Schritten zur rechtssicheren Vermieter-Kündigung nach österreichischem MRG — mit Hinweis auf das Aufkündigungsverfahren beim Bezirksgericht.

  1. 1

    Kündigungsgrund prüfen

    Prüfen Sie, ob einer der taxativen Kündigungsgründe des § 30 MRG vorliegt. Dokumentieren Sie den Sachverhalt sorgfältig — Mahnungen, Kontoauszüge, Fotos, Zeugen. Ohne nachweisbaren gesetzlichen Kündigungsgrund ist eine Kündigung nach österreichischem MRG nicht möglich.

  2. 2

    Schlichtungsstelle versuchen (optional)

    Erwägen Sie eine außergerichtliche Einigung über die Schlichtungsstelle der Gemeinde (in Wien: MA 50). Das Verfahren ist kostenlos und kann eine kostenintensive Aufkündigung vor dem Bezirksgericht vermeiden.

  3. 3

    Aufkündigung beim Bezirksgericht einbringen

    Bringen Sie die Aufkündigung beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht am Ort der Mietsache ein. Im MRG-Bereich ist die gerichtliche Aufkündigung zwingend; eine außergerichtliche Kündigung ist unwirksam. Das Gericht stellt die Aufkündigung dem Mieter zu.

  4. 4

    Einwendungen des Mieters abwarten

    Der Mieter hat nach Zustellung der Aufkündigung eine Frist zur Erhebung von Einwendungen. Erhebt er keine Einwendungen, erwächst die Aufkündigung in Rechtskraft und der Mieter ist zur Räumung verpflichtet. Bei Einwendungen wird ein streitiges Verfahren vor dem österreichischen Bezirksgericht eingeleitet.

  5. 5

    Räumung durchsetzen (falls nötig)

    Zieht der Mieter nach rechtskräftiger Aufkündigung nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage nach § 33 MRG einbringen oder über die Exekutionsordnung (EO) die Räumungsexekution beantragen.

Was Doxuno-Dokumente besonders macht

Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.

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Dokumente, auf die Sie sich verlassen können

Jede Vorlage entsteht originär für ihr Land, stützt sich auf die einschlägigen Vorschriften und wird von einer zugelassenen Anwältin oder einem zugelassenen Anwalt vor Ort geprüft – und bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.

Christian NeubauerGeprüft von Christian Neubauer · Österreich

Rechtliche Hinweise für Österreich

Das österreichische MRG stellt sehr hohe Anforderungen an eine Vermieter-Kündigung — ein fehlerhaftes Verfahren führt zu Abweisung und zusätzlichen Kosten.

Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.

Geprüft für österreichisches Recht

Taxative Kündigungsgründe nach § 30 MRG — kein freier Kündigungsgrund

Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) legt in § 30 Abs 2 die Kündigungsgründe für Vermieter abschließend fest. Der wichtigste Grund in der Praxis ist der erhebliche Mietzinsrückstand: Mindestens ein Monatszins muss ausständig sein, der Mieter muss trotz schriftlicher Mahnung nicht gezahlt haben. Weitere wichtige Gründe: erheblich nachteiliger Gebrauch der Mietsache (schwerwiegende Schäden, Ruhestörung, verbotene Untervermietung) und Eigenbedarf des Vermieters (dringender Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige — strenge Voraussetzungen). Die bloße Absicht des österreichischen Vermieters, die Wohnung zu verkaufen oder höher zu vermieten, ist kein MRG-Kündigungsgrund.

Aufkündigungsverfahren beim österreichischen Bezirksgericht

Im MRG-Vollanwendungsbereich muss die Kündigung durch den Vermieter stets als gerichtliche Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden (§§ 559 ff. ZPO). Eine einfache schriftliche Kündigung ist in Österreich im MRG-Bereich unwirksam. Das Gericht stellt die Aufkündigung dem Mieter zu; dieser hat 4 Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben. Erhebt er keine Einwendungen, wird der Mieter zur Räumung verpflichtet. Bei Einwendungen findet eine streitige Verhandlung statt. Die Kosten des Aufkündigungsverfahrens trägt die unterlegene Partei nach dem österreichischen Erfolgsprinzip.

Räumungsklage nach § 33 MRG und Exekutionsordnung

Wenn der Mieter nach rechtskräftiger Aufkündigung oder Räumungsurteil die Wohnung nicht verlässt, kann der Vermieter in Österreich eine Räumungsklage nach § 33 MRG einbringen oder direkt über die Exekutionsordnung (EO) einen Räumungsexekutionsantrag stellen. Die Exekution (Zwangsräumung) wird vom Bezirksgericht durchgeführt und kann mit erheblichen Kosten verbunden sein. Der Vermieter sollte alle Schritte sorgfältig dokumentieren, um den Kostenersatz im Verfahren sicherzustellen.

Schlichtungsstelle und außergerichtliche Einigung in Österreich

Vor einer gerichtlichen Aufkündigung empfiehlt sich in Österreich der Versuch einer außergerichtlichen Einigung über die Schlichtungsstelle der Gemeinde (in Wien: MA 50). Insbesondere bei Mietzinsrückständen kann eine Ratenvereinbarung das aufwändige Aufkündigungsverfahren vermeiden. Die Schlichtungsstelle ist für bestimmte Streitigkeiten obligatorisch vorgeschaltet; Fehler im Verfahrensablauf können zur Abweisung der Aufkündigung führen. Österreichische Vermieter sind gut beraten, sich frühzeitig anwaltlich begleiten zu lassen.

Häufig gestellte Fragen

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