Maklervertrag Immobilien Vorlage für Österreich
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler in Österreich rechtssicher nach dem Maklergesetz (MaklerG). Unsere Vorlage berücksichtigt das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023, regelt die Provisionshöhe nach den österreichischen Höchstgrenzen, unterscheidet Alleinvermittlungs- und einfachen Auftrag, und enthält die zwingenden Verbraucher-Rücktrittsrechte nach KSchG und FAGG — sofort als professionelles PDF herunterladbar.
Adresse: Schottenring 8, Top 12, 3. OG, 1010 Wien
Eckdaten: KG KG 01004 Innere Stadt, EZ 789, Nutzfläche ca. 95 m², 3 Zimmer, Baujahr 1925
Zustand: Hervorragender Zustand nach Vollsanierung 2024 (neue Bäder, Küche, Heizung, Fenster)
Nähere Beschreibung: Stilvolle Altbauwohnung im historischen Zentrum mit gepflegten Stuckdecken (Höhe 3,20 m), 3 großzügige Zimmer, getrennte Küche, Tageslicht-Bad mit Wanne, separates WC, Vorraum mit Garderobe. Süd-West-Ausrichtung, ruhige Innenhof-Lage, Lift im Haus. Dachboden-Anteil und Kellerabteil Nr. 12 inkludiert. Gas-Etagenheizung neu, Fenster Holz-Alu doppelverglast.
Angestrebte Konditionen: Kaufpreis 780 000,00 EUR (Verhandlungsbasis).
Der/die Auftraggeber/in versichert, zur verkauf berechtigt zu sein. Bei Liegenschaftsverkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug sowie eine Kopie des Energieausweises beizustellen.
• keinen weiteren Makler mit der Vermittlung zu beauftragen;
• Eigenhandelsangebote (direkte Verhandlungen mit Interessenten) ohne Einschaltung des/der beauftragten Makler/in zu unterlassen;
• Anfragen Dritter unverzüglich an den/die Makler/in weiterzuleiten.
Bei Liegenschafts-Alleinvermittlungen ist gemäß § 16 Abs 2 MaklerG bei einer Befristung von mehr als 6 Monaten Schriftform und besondere Belehrung erforderlich, wenn der/die Auftraggeber/in Verbraucher/in ist.
Der Vertrag beginnt am 01.05.2026 und ist auf 6 Monate befristet. Auftragsende: 31.10.2026. Eine automatische Verlängerung erfolgt nicht; eine Verlängerung bedarf der schriftlichen Vereinbarung. Verbraucher-Hinweis: Beim Verbraucher-Alleinvermittlungsauftrag (§ 16 Abs 2 MaklerG) ist die Bindungsdauer von mehr als 3 Monaten gesondert zu vereinbaren; eine Verlängerung über die Erstauftragsdauer hinaus ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des/der Verbraucher/in zulässig.
Fälligkeit: Der Provisionsanspruch entsteht mit dem rechtswirksamen Zustandekommen des vermittelten Hauptgeschäfts (§ 6 MaklerG — Verdienstlichkeit). Die Provision ist fällig mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bzw. Unterfertigung des Mietvertrags.
Der Provisionsanspruch besteht nur bei verdienstlicher Tätigkeit des/der Makler/in (§ 6 MaklerG) — wenn die Tätigkeit ursächlich zum Hauptgeschäft beiträgt. Ein Aufwandersatz für nicht zu Erfolg führende Tätigkeit wird nicht geschuldet (§ 15 Abs 1 MaklerG, sofern keine gesonderte Vereinbarung).
Verbraucher-Hinweis (§ 30 KSchG, § 14 MaklerG): Bei Verbrauchergeschäften ist eine Provision für Eigenangebote des Auftraggebers an namentlich bekannte Interessenten oder die direkte Inanspruchnahme öffentlicher Inserate ohne Maklerleistung ausgeschlossen.
• Vermarktung und Bewerbung der Liegenschaft (insbesondere Inserierung auf den maßgeblichen Plattformen wie willhaben.at, immobilienscout24.at, derStandard immopress, Tageszeitungen);
• Erstellung professioneller Exposés mit Lichtbildern, Grundrissen und Beschreibung;
• Durchführung von Besichtigungsterminen mit Interessenten;
• Erste Prüfung der Ernsthaftigkeit von Interessent/innen;
• Vermittlung zwischen den Vertragsparteien einschließlich Verhandlungsführung über Preis und Vertragskonditionen;
• Aufklärung über alle dem/der Makler/in bekannten wesentlichen Umstände der Liegenschaft (§ 17 MaklerG — Aufklärungspflichten);
• Unterstützung bei der Vertragsvorbereitung und Übergabe an Notar/Anwalt zur Beurkundung.
Vereinbarte Zusatzleistungen: Professionelle Lichtbild-Aufnahmen durch Architektur-Fotografen, Erstellung 3D-Virtual-Tour, Inserierung auf willhaben.at und immobilienscout24.at sowie auf der Maklerseite, Schaltung von Targeting-Anzeigen auf Facebook/Instagram, Erstellung eines hochwertigen 12-seitigen Print-Exposés.
Sonstige Zusatzleistungen (Aufwand): Begleitung zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe; Unterstützung bei der Übermittlung der Unterlagen an den Notar; Erstellung der Verbraucherinformation gemäß FAGG.
Im Rahmen der erweiterten Vermarktung wird der/die Makler/in zusätzlich Drone-Aufnahmen, virtuelle 3D-Touren, Social-Media-Kampagnen und gegebenenfalls Print-Werbung einsetzen.
• dem/der Makler/in alle für die Vermittlung erforderlichen Unterlagen und Informationen wahrheitsgetreu und vollständig zur Verfügung zu stellen (insbesondere Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Mietverträge, Wohnungseigentumsvertrag, Bescheide);
• den/die Makler/in unverzüglich über jede Änderung der Verkaufs- bzw. Vermietungskonditionen sowie über jeden direkten Kontakt mit Interessent/innen zu informieren;
• Besichtigungstermine nach Maßgabe der Verfügbarkeit zu ermöglichen und bei vermieteten Objekten die erforderliche Mitwirkung der Mieter/innen zu organisieren;
• keine direkten Vertragsverhandlungen ohne Einschaltung des/der Makler/in (bei Alleinvermittlung) zu führen;
• bei Veräußerung der Liegenschaft an einen vom/von der Makler/in namhaft gemachten Interessenten die Provision auch dann zu zahlen, wenn das Hauptgeschäft erst nach Auftragsende abgeschlossen wird (siehe Klausel zum Folgegeschäft).
Das richterliche Mäßigungsrecht (§ 1336 Abs 2 ABGB) bleibt unberührt; die Geltendmachung weitergehender Schadenersatzansprüche bleibt nach § 1336 Abs 3 ABGB ausdrücklich vorbehalten. Die Bemessung berücksichtigt den entgangenen Provisionsgewinn sowie den Aufwand der bereits erbrachten Vermittlungstätigkeit.
Eine namhafte Machung liegt vor, wenn der/die Makler/in den Namen des/der Interessent/in oder dessen/deren Daten dem/der Auftraggeber/in vor oder während des Auftragszeitraums in einer dem Vermittlungszweck dienenden Weise mitgeteilt hat. Der/die Makler/in führt zum Beweis eine Liste der bekanntgegebenen Interessent/innen. Bei Verbraucher-Alleinvermittlungsaufträgen darf die Karenzfrist gemäß § 16 Abs 2 MaklerG die ursprünglich vereinbarte Auftragsdauer nicht überschreiten und ist auf das angemessene Maß begrenzt.
Die Daten werden für die Dauer des Vermittlungsauftrags zuzüglich der gesetzlichen Aufbewahrungspflichten (§ 132 BAO — 7 Jahre) gespeichert. Der/die Auftraggeber/in hat die Rechte auf Auskunft, Berichtigung, Löschung, Einschränkung, Datenübertragbarkeit und Widerspruch (Art. 15-22 DSGVO) sowie das Beschwerderecht bei der österreichischen Datenschutzbehörde (DSB).
Eine Datenweitergabe an Dritte erfolgt nur, soweit dies zur Erfüllung des Auftrags zwingend erforderlich ist (insbesondere notarielle Vertragsurkunde, Grundbuchverfahren).
Weitere zusätzliche Bescheinigungen (Sachverständigengutachten, Wohnungseigentumsvertrag-Auszug, technische Dokumentationen) werden vom/von der Makler/in nach Aufwand abgerechnet, sofern dies vorab schriftlich vereinbart wird.
Vorzeitige Vertragserfüllung: Möchte der/die Auftraggeber/in, dass der/die Makler/in die Vermittlungstätigkeit bereits vor Ablauf der Rücktrittsfrist beginnt, ist eine ausdrückliche Erklärung in Textform abzugeben. In diesem Fall behält der/die Makler/in den Anspruch auf eine angemessene Vergütung für bereits erbrachte Leistungen, falls der Verbraucher zurücktritt (§ 11 Abs 4 FAGG).
Erklärungsmuster:
«Hiermit teile ich mit, dass ich von meinem Vermittlungsauftrag mit Wiener Immobilien GmbH zurücktrete. Datum: …, Unterschrift: …»
Eine Verbraucherinformation gemäß FAGG (Anlage I) wird mit Vertragsabschluss ausgehändigt.
Für Streitigkeiten gilt der zwingende Verbrauchergerichtsstand nach § 14 KSchG (Wohnort des/der Verbraucher/in). Eine abweichende Gerichtsstandvereinbarung wäre unwirksam. Die zwingenden Bestimmungen der Brüssel-Ia-VO (VO (EU) 1215/2012) bleiben unberührt.
(b) Salvatorische Klausel (§ 879 ABGB): Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam, ungültig oder nicht durchsetzbar sein, so wird davon die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine wirksame Regelung, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Aufklärungspflichten (§ 17 MaklerG): Der/die Makler/in bestätigt, den/die Auftraggeber/in über alle bekannten wesentlichen Umstände im Zusammenhang mit der Vermittlung sowie über die Höhe und Art der Provision aufgeklärt zu haben.
(d) Zusatzvereinbarungen: Eine vorzeitige Vermittlungsausführung vor Ablauf der 14-tägigen Rücktrittsfrist erfolgt nur auf ausdrückliches Verlangen der Auftraggeberin in Textform.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 15. Mai 2026.
Was ist ein Maklervertrag für Immobilien nach österreichischem Recht?
Ein Maklervertrag (auch Vermittlungsauftrag genannt) ist ein zivilrechtlicher Vertrag, durch den sich der/die Auftraggeber/in verpflichtet, dem/der Makler/in für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilientransaktion eine Provision zu bezahlen. Die zentrale Rechtsgrundlage in Österreich ist das Maklergesetz (MaklerG, BGBl 262/1996), ergänzt durch die §§ 1002 ff. ABGB (Auftrag und Vollmacht), das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) bei Verbrauchergeschäften, das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) bei Online- oder Außerhauskontaktanbahnung sowie die Standesregeln der Wirtschaftskammer Österreich (WKO) für Immobilienmakler. Das österreichische Maklerrecht ist vom deutschen Maklerrecht klar zu unterscheiden — eine eigene Kodifikation und teils abweichende Höchstprovisionen.
Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich für die Vermittlung von Wohnraummietverträgen das sogenannte Bestellerprinzip (§ 30b MaklerG): Provision darf nur derjenigen Partei verrechnet werden, die den/die Makler/in beauftragt hat. In der Praxis bedeutet das: Bei einer Wohnungsvermietung bezahlt regelmäßig der/die Vermieter/in als Auftraggeber/in die Provision; auf den/die Mieter/in dürfen die Maklerkosten in Österreich nicht überwälzt werden. Verstöße gegen das Bestellerprinzip führen zu Rückforderungsansprüchen des/der Mieter/in und können von der Bundeswettbewerbsbehörde sowie von Konsumentenschutzorganisationen geahndet werden. Diese Reform hat den österreichischen Wohnungsmarkt grundlegend verändert.
Bei Immobilienverkäufen in Österreich liegen die Provisions-Höchstsätze seit jeher bei maximal 3 % je Partei zuzüglich Umsatzsteuer (§ 14 MaklerG iVm Verordnung BGBl II 297/1996), wenn der Kaufpreis 36.336,42 EUR übersteigt; für niedrigere Werte gelten gestaffelte Höchstsätze. Bei der Wohnraummietvermittlung beträgt die Höchstprovision seit der Reform maximal 2 Bruttomonatsmieten (§ 30b Abs 2 MaklerG). Der Maklervertrag in Österreich kann als Alleinvermittlungsauftrag oder als einfacher Vermittlungsauftrag ausgestaltet sein — die Wahl entscheidet über die Sperrwirkung gegenüber Konkurrenzmaklern und das Provisionsrisiko des/der Auftraggeber/in. Die Karenzfrist nach § 9 MaklerG (typisch 6 Monate) sichert den Provisionsanspruch auch nach Vertragsende.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Maklervertragsvorlage für Österreich erfasst alle gesetzlichen Vorgaben des MaklerG, das Bestellerprinzip 2023 sowie die Verbraucherschutzbestimmungen nach KSchG und FAGG.
Vertragsparteien (Auftraggeber/Makler)
Vollständige Daten beider Parteien — bei Maklerunternehmen mit Firmenbuchnummer (FN), Gewerbeberechtigung „Immobilienmakler" und WKO-Mitgliedschaft.
Bestellerprinzip ab 1.7.2023
Klare Festlegung, welche Partei als Auftraggeber gilt und Provision bezahlt — zwingende Regelung nach § 30b MaklerG bei Wohnraummiete in Österreich.
Vermittlungsgegenstand (Immobilie)
Genaue Beschreibung der zu vermittelnden Liegenschaft — Adresse, EZ, Grundstücksnummer aus dem österreichischen Grundbuch, Wohn- und Nutzfläche, Stockwerk.
Auftragsart: Allein- oder einfacher Auftrag
Wahl zwischen Alleinvermittlungsauftrag (Sperrwirkung, höhere Maklerbindung) und einfachem Vermittlungsauftrag (Mehrfachbeauftragung möglich) nach österreichischer Praxis.
Vertragsdauer und Befristung
Befristeter Auftrag mit konkretem Enddatum oder unbefristeter Auftrag mit Kündigungsfrist — bei Verbraucherauftrag in Österreich grundsätzlich 6 Monate üblich.
Provision (Höhe, Bemessung, Fälligkeit)
Provisionshöhe nach § 14 MaklerG — bei Verkauf max. 3 % je Partei zzgl. USt, bei Wohnraummiete max. 2 Bruttomonatsmieten — mit Fälligkeitsregelung.
Konventionalstrafe bei Alleinauftrag
Optionale Konventionalstrafe nach § 1336 ABGB für die Verletzung der Alleinvermittlungs-Sperrwirkung — übliche Höhe in Österreich: 50 % der Provision.
Karenzfrist nach § 9 MaklerG
Provisionsanspruch auch bei Geschäftsabschluss innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsende, wenn der/die Makler/in die verdienstliche Tätigkeit nachweist.
Pflichten des/der Makler/in
Vermarktungstätigkeit, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung — sowie Informationspflichten nach § 26 MaklerG und Standesregeln der WKO Österreich.
Energieausweis (EAVG) und Zusatzbescheinigungen
Hinweis auf die zwingende Energieausweisvorlage nach EAVG bei jeder österreichischen Immobilientransaktion und ggf. erforderliche weitere Bescheinigungen.
Rücktrittsrecht (KSchG / FAGG)
Zwingendes 14-Tage-Rücktrittsrecht für Verbraucher nach § 3 KSchG (Haustürgeschäft) und § 11 FAGG (Fernabsatz) — in Österreich nicht abdingbar.
Datenschutz, Recht und Gerichtsstand
DSGVO-konforme Datenverarbeitung, österreichisches Recht, Gerichtsstand am Liegenschaftsort oder bei Verbrauchern am Wohnsitz nach § 14 KSchG.
So erstellen Sie Ihren Maklervertrag für Österreich
In fünf Schritten zu einem rechtssicheren Immobilienmakler-Vertrag nach österreichischem MaklerG, KSchG und FAGG — strukturiert nach den Erfordernissen der WKO-Standesregeln.
- 1
Auftragsart und Bestellerprinzip festlegen
Klären Sie zunächst, ob es sich um Verkauf, Vermietung oder Pachtvermittlung handelt. Bei Wohnraummiete in Österreich greift seit 1.7.2023 das Bestellerprinzip (§ 30b MaklerG): Auftraggeber ist regelmäßig der/die Vermieter/in. Wählen Sie zwischen Alleinvermittlungsauftrag (höhere Provisionssicherheit für den/die Makler/in, Sperrwirkung) und einfachem Vermittlungsauftrag.
- 2
Liegenschaft und Vermittlungsgegenstand erfassen
Tragen Sie die exakte Adresse der österreichischen Liegenschaft, Einlagezahl (EZ), Grundstücksnummer und Katastralgemeinde aus dem Grundbuch ein. Geben Sie Wohn-/Nutzfläche, Anzahl der Zimmer, Stockwerk und besondere Ausstattungsmerkmale an. Vergessen Sie nicht den Hinweis auf die Energieausweisvorlage nach EAVG.
- 3
Provisionshöhe und Fälligkeit vereinbaren
Legen Sie die Provision nach den Höchstgrenzen des § 14 MaklerG fest: bei Verkauf bis 3 % je Partei zzgl. USt, bei Wohnraummiete max. 2 Bruttomonatsmieten. Halten Sie die Fälligkeitsregelung fest — typischerweise mit Beurkundung des Kaufvertrags bzw. Unterzeichnung des Mietvertrags. In Österreich ist die schriftliche Provisionsvereinbarung Voraussetzung des Anspruchs.
- 4
Verbraucher-Rücktrittsrecht und Sicherungsklauseln aufnehmen
Bei Verbrauchergeschäften ist das 14-Tage-Rücktrittsrecht nach § 3 KSchG (Haustürgeschäft) bzw. § 11 FAGG (Fernabsatz/Online) zwingend zu belehren — ohne korrekte Rücktrittsbelehrung verlängert sich die Frist auf 12 Monate plus 14 Tage. Optional aktivieren Sie eine Konventionalstrafe für Alleinauftragsverletzung und die 6-monatige Karenzfrist nach § 9 MaklerG.
- 5
Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie das fertige Dokument in der Live-Vorschau, laden Sie es als professionelles PDF herunter und lassen Sie es von beiden Vertragsparteien unterzeichnen. Bei Verbrauchern in Österreich ist eine zusätzliche schriftliche Rücktrittsbelehrung nach FAGG-Anhang 1 als separates Dokument zu übergeben — unsere Vorlage berücksichtigt das.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Maklerrecht hat seit 2023 mit dem Bestellerprinzip eine grundlegende Reform erfahren — die korrekte Vertragsgestaltung ist heute wichtiger denn je.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023 — österreichische Reform
Mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz wurde in Österreich zum 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip für Wohnraummietvermittlungen in § 30b MaklerG eingeführt. Es bedeutet: Bei der Vermittlung eines Hauptmietvertrags über Wohnungen darf nur diejenige Partei zur Provisionszahlung verpflichtet werden, die den/die Makler/in beauftragt hat. In der Praxis trägt damit fast ausschließlich der/die Vermieter/in als Auftraggeber/in die Maklerkosten. Eine Überwälzung auf den/die Mieter/in — etwa über Mietvertragsklauseln oder Doppelbeauftragung — ist in Österreich unzulässig und löst Rückforderungs- und Schadenersatzansprüche aus. Die Reform hat dem österreichischen Mietmarkt Transparenz gebracht und folgt internationalen Standards in Deutschland und anderen EU-Ländern. Bei Verkäufen, Geschäftsraummiete und Pacht gilt das Bestellerprinzip in Österreich nicht — hier bleiben Doppelaufträge mit doppelter Provision möglich.
Provisionshöhe nach § 14 MaklerG (Höchstsätze)
Die in Österreich zulässigen Provisionssätze sind durch Verordnung (BGBl II 297/1996) gestaffelt: Beim Verkauf einer Liegenschaft beträgt die Höchstprovision je Partei 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer, sofern dieser 36.336,42 EUR übersteigt. Bei niedrigerem Wert gelten degressive Höchstsätze (bis zu 4 %). Bei der Vermietung von Wohnraum beträgt die Höchstprovision seit dem Bestellerprinzip 2023 maximal 2 Bruttomonatsmieten (§ 30b Abs 2 MaklerG). Für Geschäftsraummiete beträgt sie weiterhin 3 Bruttomonatsmieten. Provisionsvereinbarungen, die diese Höchstsätze überschreiten, sind in Österreich teilnichtig — die Provision wird automatisch auf den zulässigen Höchstsatz reduziert. Die schriftliche Vereinbarung der Provision ist nach § 30 Abs 1 MaklerG bei Verbrauchergeschäften zwingend.
Alleinvermittlungsauftrag, Karenzfrist und Sperrwirkung
Der Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet den/die Auftraggeber/in in Österreich, während der Vertragsdauer keine weiteren Makler zu beauftragen und auch selbst nicht „am Makler vorbei" zu verkaufen. Bei Verletzung kann eine Konventionalstrafe nach § 1336 ABGB vereinbart werden — üblich sind 50 % der vereinbarten Provision. Nach § 9 MaklerG hat der/die Makler/in zudem eine Karenzfrist (typischerweise 6 Monate) — schließt der/die Auftraggeber/in nach Vertragsende mit einem vom/von der Makler/in nachgewiesenen Interessenten ab, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Diese Sicherungen sind in der österreichischen Praxis Standard. Bei Verbraucherauftraggebern wird die Vertragsdauer nach § 30a MaklerG auf grundsätzlich höchstens 6 Monate beschränkt — längere Befristungen können sittenwidrig sein.
KSchG und FAGG — Verbraucherschutz beim Maklervertrag
Wird der Maklervertrag in Österreich mit einem Verbraucher abgeschlossen, gelten die Schutzbestimmungen des KSchG und FAGG. Das 14-tägige Rücktrittsrecht nach § 3 KSchG bei Haustürgeschäften (außerhalb Geschäftsräumen) und § 11 FAGG bei Fernabsatz / Online-Beauftragung ist zwingend und in der Vertragsurkunde zu belehren — andernfalls verlängert sich die Frist auf 12 Monate und 14 Tage (§ 12 FAGG). Hat der/die Verbraucher/in vor Ablauf der Rücktrittsfrist eine kostenpflichtige Tätigkeit ausdrücklich verlangt, schuldet er/sie nur einen anteiligen Wertersatz. Der zwingende Verbrauchergerichtsstand nach § 14 KSchG am Wohnsitz des/der Verbraucher/in ist in Österreich vorrangig — eine abweichende Gerichtsstandvereinbarung ist gegenüber Konsumenten unwirksam. Bei Streitigkeiten ist die Schlichtungsstelle der WKO Österreich für Maklerangelegenheiten oder das zuständige Bezirksgericht erste Anlaufstelle.
Häufig gestellte Fragen
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