Kostenlose Vorlage: Vorvertrag zum Liegenschaftskauf (OR Art. 22 + 216)

VORVERTRAG ZUM LIEGENSCHAFTSKAUF

Bindender Vorvertrag · ZWINGEND Öff. Beurkundungspflichtig · OR Art. 22 + 216

Die Parteien schliessen den nachstehenden bindenden Vorvertrag zum Kauf der unten bezeichneten Liegenschaft. Beide Parteien verpflichten sich hiermit zum Abschluss des notariell beurkundeten Hauptvertrags zum vereinbarten Kaufpreis innerhalb der vereinbarten Frist.

ZWINGENDER BEURKUNDUNGS-HINWEIS: Dieser Vorvertrag bedarf gemäss OR Art. 22 Abs. 2 i.V.m. OR Art. 216 Abs. 1 zur Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson. Ein nicht beurkundeter Vorvertrag ist gemäss BGE 109 II 462 und BGE 127 III 248 vollständig nichtig — sowohl der Vorvertrag als auch der spätere Hauptvertrag werden in diesem Fall unwirksam. Das vorliegende Dokument dient als Vertragsentwurf zur Vorbereitung der notariellen Beurkundung; eine bindende Wirkung tritt erst mit der Beurkundung ein.

Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, die nachstehend bezeichnete Liegenschaft an die Käuferschaft zu verkaufen — und die Käuferschaft verpflichtet sich, diese zum vereinbarten Kaufpreis zu erwerben:

Beschreibung:
Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1985, 5.5 Zimmer auf zwei Vollgeschossen plus Untergeschoss, Bruttogeschossfläche ca. 195 m², Hauptnutzfläche ca. 165 m². Holzelement-Konstruktion, Doppelverglasung, Ölheizung (Sanierung 2018), Garten 480 m², Sitzplatz, Doppelgarage, Bastel- und Hobbyraum im Untergeschoss. Wohnzone W2 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Letzte umfassende Renovation 2018 (Küche, Bäder, Dach).

Kaufpreis: 1'850'000.00 CHF. Der Kaufpreis ist im notariell beurkundeten Hauptvertrag verbindlich festzuhalten; eine Abweichung ist nur einvernehmlich möglich.

Anzahlung: Die Käuferschaft leistet bei Beurkundung dieses Vorvertrags eine Anzahlung in Höhe von 185'000.00 CHF (entspricht 10 % des Kaufpreises). Die Anzahlung wird auf das vom beurkundenden Notariat bezeichnete Sperr- bzw. Notariats-Konto überwiesen und dient als Sicherheit für die beidseitige Vollzugs-Verpflichtung sowie als Anzahlung auf den Kaufpreis.

Anrechnung bei Vollzug: Beim Abschluss des Hauptvertrags wird die Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Der Rest-Kaufpreis wird gemäss separater Zahlungs-Vereinbarung des Hauptvertrags geleistet (typisch: vollständig bis Eigentumsübergang gemäss Klausel 3, ggf. mit Bank-Garantien).

Rückzahlung bei Bedingungs-Ausfall: Tritt eine aufschiebende Bedingung (siehe Klausel 6 Expert) nicht ein oder fällt der Vorvertrag aus anderem Grund (ohne Verschulden einer Partei), wird die Anzahlung vollständig an die Käuferschaft zurückerstattet (Notariats-Auszahlung).

Vereinbarter Vollzugs-Termin (Eigentumsübergang): 1. März 2027

Notar-Termin Hauptvertrags-Beurkundung: 15. Februar 2027

Die Parteien verpflichten sich, am vereinbarten Notar-Termin zur Beurkundung des Hauptvertrags persönlich oder durch rechtsgültige Vollmacht zu erscheinen. Die Beurkundungs-Wahl trifft einvernehmlich beide Parteien.

Vorbereitung Hauptvertrag: Die Verkäuferschaft sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Hauptvertrags-Entwurfs durch das Notariat; der Entwurf wird der Käuferschaft mindestens 14 Tage vor dem Notar-Termin zur Prüfung übergeben. Wesentliche Abweichungen vom vorliegenden Vorvertrag bedürfen einvernehmlicher Anpassung; bei Streitigkeiten kann jede Partei eine Verschiebung des Notar-Termins um maximal 30 Tage verlangen.

Eigentumsübergang: Das Eigentum geht nach ZGB Art. 656 Abs. 1 mit Eintragung im Grundbuch auf die Käuferschaft über. Die Grundbuch-Eintragung erfolgt durch das Notariat unverzüglich nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises bzw. nach Erfüllung der im Hauptvertrag vereinbarten Vollzugs-Voraussetzungen.

Die Käuferschaft erklärt: Schweizer/in, Niederlassungs-Bewilligung C oder EU/EFTA mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (bewilligungsfrei nach BewG Art. 2 Abs. 2, Art. 5).

Erweist sich diese Erklärung als unzutreffend, bleibt die kantonale Bewilligungs-Pflicht vorbehalten; die Verkäuferschaft kann in diesem Fall vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz für entgangenen Vermarktungs-Aufwand verlangen.

Reform-Hinweis: Der Bundesrat hat 2025 einen Vorentwurf zur Verschärfung der Lex Koller in die Vernehmlassung gegeben (Frist 15. Juli 2026) — u.a. Bewilligungs-Pflicht für Erstwohnungen von Drittstaatsangehörigen mit Wohnsitz Schweiz. Massgebend ist das zum Zeitpunkt der Beurkundung des Hauptvertrags geltende Recht.

Anwendbares Recht: Dieser Vorvertrag und der Hauptvertrag unterstehen ausschliesslich schweizerischem Recht (OR, ZGB, kantonale Bauvorschriften, BewG, allenfalls BGBB).

Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten ist Zürich (Ort der gelegenen Sache — ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a — zwingender dinglicher Gerichtsstand). Zwingende Gerichtsstände (insbesondere Konsumentengerichtsstand) bleiben vorbehalten.

Schriftform / Beurkundung: Änderungen und Ergänzungen dieses Vorvertrags bedürfen zu ihrer Gültigkeit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 22 + 216 — wie der Vorvertrag selbst).

Mediation: Vor Klage-Anhebung verpflichten sich die Parteien zu einem Mediations-Versuch.

Der Abschluss des Hauptvertrags und der Vollzug stehen unter den nachstehenden aufschiebenden Bedingungen (OR Art. 151 ff.). Tritt eine Bedingung nicht innerhalb der vereinbarten Frist ein, kann jede Partei den Vorvertrag schriftlich aufheben; die Anzahlung wird vollständig an die Käuferschaft zurückerstattet (ohne Pönale oder Schadenersatz, sofern die Partei den Nicht-Eintritt nicht zu vertreten hat).

(a) Finanzierungs-Bedingung: Die Käuferschaft erhält die verbindliche Finanzierungs-Zusage einer Schweizer Bank über mindestens CHF 1'500'000.- bis spätestens 31. Januar 2027. Ohne fristgerechte Finanzierungs-Zusage kann die Käuferschaft den Vorvertrag ohne Pönale aufheben.

(b) Lex-Koller-Bewilligung (BewG SR 211.412.41): Käuferschaft als Schweizer Staatsangehörige mit CH-Wohnsitz — keine Bewilligung erforderlich. Sollte sich die Situation während Vorbereitung des Hauptvertrags ändern (z.B. Wohnsitz-Wechsel), bleibt die Bewilligungs-Pflicht vorbehalten.

(c) Grundbuch-Lasten / Schuldbriefe-Ablösung: Die Verkäuferschaft sichert zu, dass die Liegenschaft bis zum Eigentumsübergang vollständig pfandbefreit übergeben wird. Bestehender Schuldbrief CHF 800'000.- bei UBS Switzerland AG wird durch die Verkäuferschaft vor dem Notar-Termin vollständig abgelöst; die Löschungs-Bewilligung wird dem Notariat rechtzeitig zugestellt.

(d) Mietverhältnisse-Übernahme (OR Art. 261 — «Kauf bricht nicht Miete»): Die Liegenschaft wird vermietungs-frei übergeben. Sollte vor dem Vollzug ein Mietverhältnis entstehen, gilt OR Art. 261 (Kauf bricht nicht Miete); die Verkäuferschaft verpflichtet sich, ohne Zustimmung der Käuferschaft keine Mietverträge abzuschliessen.

(e) Bauland-/Zonen-Klassifikation: Die Liegenschaft befindet sich in der Wohnzone W2 gemäss aktueller Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Eine nachträgliche Umzonung mit wesentlicher Wertbeeinträchtigung berechtigt die Käuferschaft zum Rücktritt.

(g) Weitere Bedingungen: Die Käuferschaft hat die Liegenschaft besichtigt und akzeptiert den aktuellen Zustand «wie besichtigt». Eine zwischen heute und Vollzug eingetretene wesentliche Verschlechterung des Zustands (über übliche Abnutzung hinaus) berechtigt die Käuferschaft zur Kaufpreis-Reduktion oder Rücktritt.

Treuwidrige Verhinderung (OR Art. 156): Verhindert eine Partei den Bedingungs-Eintritt wider Treu und Glauben (z.B. unterlässt die Käuferschaft die rechtzeitige Finanzierungs-Anfrage), gilt die Bedingung als eingetreten — mit den entsprechenden Pönale- und Schadenersatz-Folgen gemäss Klausel 7 unten.

Käufer-Rücktritt ohne berechtigten Grund: Tritt die Käuferschaft ohne berechtigten Grund vom Vorvertrag oder vom Vollzug des Hauptvertrags zurück, verfällt die geleistete Anzahlung vollständig zugunsten der Verkäuferschaft. Zusätzlich schuldet die Käuferschaft eine Konventionalstrafe in Höhe von insgesamt 10 % des Kaufpreises (OR Art. 160). Der Nachweis eines höheren Schadens bleibt der Verkäuferschaft ausdrücklich vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1).

Verkäufer-Rücktritt ohne berechtigten Grund: Tritt die Verkäuferschaft ohne berechtigten Grund vom Vorvertrag oder vom Vollzug des Hauptvertrags zurück, schuldet sie der Käuferschaft die doppelte Anzahlung (CHF 370'000.-) als pauschalen Schadenersatz; ein höherer Schaden bleibt nachweisbar.

Berechtigte Rücktritts-Gründe (keine Pönale): (i) Nicht-Eintritt einer aufschiebenden Bedingung gemäss Klausel 6, sofern nicht treuwidrige Verhinderung; (ii) wesentliche Mängel der Liegenschaft, die der Verkäuferschaft bei Vertragsabschluss bekannt waren oder hätten sein müssen (arglistige Verschweigung, OR Art. 199); (iii) wesentliche behördliche Auflagen oder Eingriffe, die zur Unausführbarkeit des Hauptvertrags führen.

Richterliche Herabsetzung: Übermässig hohe Konventionalstrafen kann das Gericht nach Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3); die Parteien gehen davon aus, dass die vereinbarten Strafen unter Berücksichtigung des Kaufpreises und der wirtschaftlichen Bedeutung angemessen sind.

Notar-Wahl: Beurkundende Urkundsperson: Dr. Markus Bürgi, Notariat Zürich-City. Die Notarin / der Notar wird mit der Erstellung des Hauptvertrags-Entwurfs und der Durchführung der öffentlichen Beurkundung beauftragt.

Kosten-Aufteilung:
• Notariats-Honorar (Hauptvertrags-Beurkundung) und Grundbuch-Gebühren: je hälftig zwischen Verkäuferschaft und Käuferschaft.
• Kantonale Handänderungssteuer: je hälftig zwischen Verkäuferschaft und Käuferschaft.
• Notar-Treuhand-Spesen (Anzahlungs-Verwaltung) und allfällige Bankgebühren: zu Lasten der Käuferschaft, soweit nicht im Hauptvertrag anders vereinbart.

Grundstückgewinnsteuer: Die Grundstückgewinnsteuer trägt die Verkäuferschaft (kantonale Regelung Stadt Zürich). Berechnungs-Basis: Erwerbswert 1987 plus wertvermehrende Investitionen 2018 (Küche/Bäder/Dach Renovation, dokumentiert).

Mehrwertabgabe (kantonal): Die Liegenschaft war zum Zeitpunkt der Eigentumsübergang nicht von Ein- oder Umzonungen betroffen; eine Mehrwertabgabe fällt nicht an.

Eigene Kosten: Allfällige eigene Kosten (Rechts- oder Steuerberatung, Gutachten, Finanzierungs-Vermittlung) trägt jede Partei selbst.

Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, vor dem Notar-Termin eine aktuelle Energiebescheinigung GEAK (Stand 2026) zu Lasten der Verkäuferschaft erstellen zu lassen und der Käuferschaft auszuhändigen.

(a) Öffentliche Beurkundung — ZWINGEND: Dieser Vorvertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung durch die zuständige Urkundsperson (OR Art. 22 Abs. 2 i.V.m. OR Art. 216 Abs. 1). Ein nicht beurkundeter Vorvertrag ist NICHTIG. Das vorliegende Dokument ist ein Vertragsentwurf zur Vorbereitung der Beurkundung.

(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen ungültig sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die ungültige Bestimmung wird durch eine gültige ersetzt, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.

(c) Ausfertigung: Dieser Vorvertrag wird in drei öffentlich beurkundeten Ausfertigungen erstellt: je eine für die Verkäufer- und Käuferschaft sowie eine Originalausfertigung für das Grundbuchamt zur Vormerkung (ZGB Art. 959).

RECHTLICHE AUFKLÄRUNG. Ein Vorvertrag zum Liegenschaftskauf MUSS gemäss OR Art. 22 Abs. 2 i.V.m. OR Art. 216 Abs. 1 öffentlich beurkundet werden — sonst ist er VOLLSTÄNDIG NICHTIG (BGE 109 II 462, 127 III 248). Ohne notarielle Beurkundung können sich die Parteien nicht auf diese Vereinbarung berufen; auch eine Anzahlung-Verfalls-Klausel wäre ohne Beurkundung unwirksam. Wenn Sie keine bindende Verpflichtung wünschen — sondern lediglich eine unverbindliche Reservierung der Liegenschaft — verwenden Sie das alternative Doxuno-Vertragsformat «Reservationsvertrag Immobilie». Für die Beurkundung dieses Vorvertrags benötigen Sie einen Notar-Termin; das Doxuno-Dokument dient als Vorlage zur Vorbereitung des Termins.

Ort und Datum (Vorbereitung): Zürich, 20. November 2026
Beurkundende Urkundsperson: Dr. Markus Bürgi, Notariat Zürich-City

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.