Ist ein Übergabeprotokoll gesetzlich vorgeschrieben?

Nein. Das Schweizer Mietrecht schreibt ein Übergabeprotokoll nicht ausdrücklich vor. Doch seine Bedeutung ergibt sich aus der Prüfungs- und Rügeobliegenheit nach OR Art. 267a: Ohne Protokoll lässt sich später kaum noch nachweisen, welche Mängel bereits bei Einzug vorhanden waren und welche während der Mietdauer entstanden sind. Die Doxuno-Vorlage wird sowohl vom Hauseigentümerverband als auch vom Mieterinnen- und Mieterverband als unverzichtbares Standarddokument empfohlen.

Was ist der Unterschied zwischen üblicher Abnützung und Ersatzpflicht?

Übliche Abnützung (OR Art. 267 Abs. 1) ist alles, was trotz sorgfältiger Nutzung mit der Zeit unvermeidbar auftritt — abgenutzte Teppiche, verblasste Wandfarbe, kleine Kratzer im Parkett. Die Mieterschaft muss dafür nicht aufkommen. Ersatzpflicht besteht nur für Schäden, die durch unsorgfältigen Gebrauch oder übermässige Abnützung entstanden sind — Brandflecken, zerbrochene Fenster, Haustierschäden, Tiefe Kratzer. Für die Abgrenzung sind die Lebensdauertabellen der paritätischen Kommissionen massgebend, die jedem Bauteil eine durchschnittliche Nutzungsdauer zuordnen.

Was tue ich, wenn wir uns nicht einig werden?

Notieren Sie beide Auffassungen im Protokoll — ausdrücklich als Dissens. Unterzeichnen Sie beide trotzdem, damit der Protokollteil unstrittiger Punkte gesichert ist. Für die strittigen Punkte wenden Sie sich an die paritätische kantonale Schlichtungsbehörde (OR Art. 274a); das Verfahren ist kostenlos und niederschwellig. Wer die Schlichtung anrufen kann, hängt davon ab, wer Ansprüche geltend macht: Meist ist es die Vermieterschaft, die Schadenersatz fordert, oder die Mieterschaft, die die Freigabe der Kaution verlangt.

Welche Fotos sollte ich machen?

Bei Einzug: jeden Raum in Übersicht, alle bereits vorhandenen Mängel im Detail (mit Grössenreferenz, z.B. Massband oder Münze), Zählerstände mit erkennbarer Zählernummer, alle Schlüssel im Gesamtbild. Bei Auszug: dieselben Referenzpunkte zum Vergleich. Die Fotos sollten datiert sein — moderne Kameras speichern automatisch Metadaten. Bewahren Sie die Bilder während der ganzen Mietdauer sowie mindestens ein Jahr nach Ende auf; bei Streit reicht die Aufbewahrung unter Umständen noch länger, da Verjährungsfristen bis zu fünf Jahren (OR Art. 128) betragen können.

Was kann die Vermieterschaft von der Kaution abziehen?

Nur tatsächlich belegte und berechtigte Gegenforderungen: behobene Schäden, die über übliche Abnützung hinausgehen (mit Handwerkerrechnung belegt), ausstehende Mietzinse, Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Pauschalabzüge ohne Beleg sind unzulässig. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keinen Rechtsanspruch gegen die Kaution geltend (Klage oder Schlichtungsverfahren), gibt die Bank die Kaution auf Verlangen der Mieterschaft frei (OR Art. 257e Abs. 3). Das Sperrkonto läuft zwingend auf den Namen der Mieterschaft.

Muss ich das Protokoll sofort unterschreiben?

Nein. Bei Unsicherheit können Sie das Protokoll mit einem Vorbehalt («Unterzeichnung unter Vorbehalt der Prüfung binnen XY Tagen») unterzeichnen oder eine Bedenkfrist von wenigen Tagen aushandeln. Bedenken Sie jedoch: Die Prüfungs- und Rügeobliegenheit der Vermieterschaft nach OR Art. 267a Abs. 1 verlangt sofortige Rüge erkennbarer Mängel — wer als Vermieterschaft zu lange wartet, verliert seine Ansprüche. Eine vollständig verweigerte Unterschrift ist rechtlich heikel; besser ist die Unterschrift mit klar dokumentiertem Dissens.

Wie genau sollte ich Mängel beschreiben?

So präzise wie möglich: Art des Mangels, genaue Position, Grösse oder Ausmass. Schlecht: «Kratzer im Parkett». Gut: «Parkett Wohnzimmer, 2 m rechts vom Süd-Fenster, Kratzer ca. 15 cm lang, oberflächlich». Dieselbe Präzision gilt für Zählerstände (Nummer und Stand), Schlüssel (Anzahl pro Typ) und Geräte (Marke, Modell, Funktionsprüfung). Ungenaue oder fehlende Einträge gehen im Streitfall zu Lasten derjenigen Partei, die sich auf einen bestimmten Zustand beruft — die Beweislast liegt gemäss ZGB Art. 8 bei demjenigen, der ein Recht daraus ableitet.

Miete & ImmobilienCH

Kostenlose Vorlage: Wohnungsübergabeprotokoll (Schweiz)

Ein detailliertes Übergabeprotokoll für Ein- und Auszug von Wohnungen in der Schweiz. Die Vorlage dokumentiert Zustand aller Räume, Zählerstände, Schlüssel und allfällige Mängel beidseitig und dient als zentrales Beweismittel bei Rückgabestreitigkeiten nach OR Art. 267/267a sowie für die Freigabe der Mietkaution nach OR Art. 257e.

Übergabeprotokoll erstellen

Kostenlos nutzbarSofort als PDFKein Konto erforderlich

PDF (kostenlos) + bearbeitbares Word (.docx) mit Expert

ÜBERGABEPROTOKOLL

Einzug Mietobjekt · OR 267A

Objekt: Bahnhofstrasse 42, 8001 Zürich

Einzug: 1. April 2026

VERMIETER/IN (BZW. VERWALTUNG)

Immobilia Verwaltung AG

Seestrasse 10, 8002 Zürich
+41 44 221 33 44
verwaltung@immobilia.ch

MIETER/IN

Anna Meier

Langstrasse 88, 8004 Zürich
+41 76 543 21 09
anna.meier@example.ch

Am 1. April 2026 in Zürich haben die Vermieterschaft und die Mieterschaft das Mietobjekt an der Adresse Bahnhofstrasse 42, 8001 Zürich (3. OG, Whg. 3.2) gemeinsam abgeschritten und den Zustand, die Zählerstände, die Schlüsselanzahl sowie allfällige Mängel beidseitig festgestellt. Dieses Protokoll dokumentiert die Feststellungen im Rahmen des Einzugs und dient als Beweisurkunde im Sinne von OR Art. 267a sowie den Bestimmungen der Schweizerischen Zivilprozessordnung.

MIETOBJEKT UND ÜBERGABEDATEN

OBJEKTADRESSE	Bahnhofstrasse 42, 8001 Zürich
STOCKWERK / WOHNUNGSNUMMER	3. OG, Whg. 3.2
ANZAHL ZIMMER	3.5
WOHNFLÄCHE	82 m²
ART DER ÜBERGABE	Einzug
ÜBERGABEDATUM	1. April 2026
ORT DER ÜBERGABE	Zürich
MIETVERTRAG VOM	15. März 2026

ZUSTANDSPROTOKOLL DER RÄUME

Die Parteien haben den Zustand der einzelnen Räume gemeinsam geprüft und wie folgt festgehalten:

Eingangsbereich / Korridor: Gut (übliche Gebrauchsspuren) — Leichte Gebrauchsspuren am Parkett

Küche: Einwandfrei

Wohnzimmer: Gut (übliche Gebrauchsspuren) — Kleine Druckstelle an der Wohnzimmertür auf Höhe 120 cm

Schlafzimmer: Einwandfrei

Badezimmer / WC: Einwandfrei

Balkon / Terrasse: Gut (übliche Gebrauchsspuren) — Ein Kachelelement am Balkonboden mit Haarriss

Keller / Abstellraum: Einwandfrei

Allgemeine Bemerkungen zum Zustand:
Wohnung insgesamt in sehr gutem Zustand. Sämtliche festgestellten Mängel sind als geringfügig einzustufen und werden der Mieterschaft nicht zur Last gelegt.

Festgestellte Mängel, die bei ordentlicher Prüfung durch die Vermieterschaft erkennbar waren, gelten nach OR Art. 267a Abs. 1 als innert angemessener Frist festgestellt und der Mieterschaft mitgeteilt. Bei versäumter Prüfung verliert die Vermieterschaft ihre Ansprüche gegenüber der Mieterschaft für äusserlich erkennbare Mängel (OR Art. 267a Abs. 2). Für versteckte Mängel gilt die erweiterte Frist nach OR Art. 267a Abs. 3 (Meldung unverzüglich nach Entdeckung).

ÜBERGEBENE SCHLÜSSEL UND ZUGANGSMEDIEN

WOHNUNGSSCHLÜSSEL	3 Stk.
HAUSTÜR-/EINGANGSSCHLÜSSEL	2 Stk.
BRIEFKASTENSCHLÜSSEL	2 Stk.
KELLERSCHLÜSSEL	1 Stk.
GARAGENSCHLÜSSEL / FERNBEDIENUNG	1 Stk.
WASCHKÜCHENSCHLÜSSEL / BADGE	1 Stk.

Weitere Schlüssel / Zugangsmedien: 1 Velokeller-Badge, 1 Tiefgaragen-Chip

Erklärung der Mieterschaft: Mit Unterzeichnung dieses Protokolls bestätigt die Mieterschaft den Erhalt sämtlicher oben aufgeführter Schlüssel und Zugangsmedien. Das unberechtigte Anfertigen von Duplikaten ist nicht gestattet. Bei Rückgabe der Mietsache sind sämtliche Schlüssel und Zugangsmedien unaufgefordert und vollständig zurückzugeben; fehlende Schlüssel werden, sofern Schliessanlage und Sicherheit es erfordern, durch eine Neuauswertung der Anlage auf Kosten der Mieterschaft ersetzt.

ZÄHLERSTÄNDE BEI ÜBERGABE

STROM (KWH)	12'345 (Nr. EW-2024-7890)
WASSER (M³)	456 (Nr. WZ-2024-1234)
HEIZUNG	789 Einheiten (Nr. HZ-2024-5678)
WARMWASSER	123 (Nr. WW-2024-3456)

Die oben festgehaltenen Zählerstände bilden die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung nach OR Art. 257a / 257b und VMWG Art. 4 ff. Die Parteien bestätigen die Richtigkeit der abgelesenen Stände. Bei wesentlichen Abweichungen von den Energieversorgern ist die Vermieterschaft / Verwaltung unverzüglich zu kontaktieren.

GERÄTEZUSTAND UND WARTUNGSPFLICHTEN

Küchengeräte:
Herd V-ZUG CombiCookTop V4000, Backofen V-ZUG Combair V4000, Geschirrspüler Miele G7165 SCVi XXL, Kühlschrank Liebherr Comfort — alle in einwandfreiem Zustand und betriebsbereit.

Waschmaschine / Tumbler:
Waschmaschine Miele W1 Classic und Tumbler Miele T1 in der gemeinschaftlichen Waschküche im Untergeschoss; Nutzung gemäss Benutzungsreglement.

Die Mieterschaft bestätigt den Empfang und den funktionstüchtigen Zustand der oben aufgeführten Geräte, sofern nicht ausdrücklich Mängel vermerkt sind. Wartungspflichten nach OR Art. 259 und VMWG Art. 3 bleiben vorbehalten: Kleine Reparaturen, die ohne besondere Fachkenntnis behoben werden können und deren Kosten das ortsübliche Mass nicht übersteigen (üblicherweise max. ca. CHF 150.–), gehen zu Lasten der Mieterschaft.

REINIGUNGSZUSTAND

Reinigungszustand bei Übergabe: Professionell gereinigt (Reinigungsfirma).

Die Mieterschaft ist nach OR Art. 267 Abs. 1 verpflichtet, das Mietobjekt bei Rückgabe in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie es erhalten hat, wobei Verschleiss durch vertragsgemässen Gebrauch ausgenommen ist. Reinigungsmängel, die über normale Abnützung hinausgehen, werden von der Kaution in Abzug gebracht oder, soweit notwendig, durch eine professionelle Reinigungsfirma auf Kosten der Mieterschaft behoben.

VEREINBARUNG ZUR MÄNGELBEHEBUNG

Vereinbarung zur Mängelbehebung:
Die Vermieterschaft lässt die Druckstelle an der Wohnzimmertür und den Haarriss am Balkonboden bis zum 15. April 2026 auf eigene Kosten fachgerecht beheben. Die Mieterschaft gewährt hierzu Zutritt nach vorgängiger telefonischer Absprache.

Frist zur Mängelbehebung: bis 15. April 2026

Werden die Mängel innert der vereinbarten Frist nicht behoben, kann die berechtigte Partei die Mängelrechte nach OR Art. 259a ff. geltend machen. Streitigkeiten über Mängel und deren Behebung können der paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen nach OR Art. 274a vorgelegt werden.

MIETKAUTION UND FREIGABE

Hinterlegte Kaution: 7'200.00 CHF
Sperrkonto (Bank / IBAN): ZKB Zürich · IBAN CH12 3456 7890 1234 5678 9, lautend auf Anna Meier

Die Kaution entspricht drei Bruttomonatsmietzinsen und wurde am 20. März 2026 auf das obige Sperrkonto einbezahlt. Die Freigabe erfolgt nach Beendigung des Mietverhältnisses und Vorliegen der Schlussabrechnung Nebenkosten.

Die Mietkaution ist nach OR Art. 257e auf einem auf den Namen der Mieterschaft lautenden Sperrkonto bei einer Schweizer Bank zu hinterlegen. Die Kaution für Wohnräume darf höchstens drei Monatsmietzinse betragen (OR Art. 257e Abs. 2). Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines vollstreckbaren Zahlungsbefehls oder eines rechtskräftigen Gerichtsurteils herausgeben. Hat die Vermieterschaft binnen eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen die Mieterschaft rechtlich geltend gemacht, so kann die Mieterschaft die Rückgabe der Sicherheit von der Bank verlangen (OR Art. 257e Abs. 3).

Bei der Übergabe anwesend: Herr Thomas Keller (Hauswart, Immobilia Verwaltung AG) als anwesender Zeuge bei der Übergabe.

Gemeinsame Feststellung und Bestätigung. Die Parteien bestätigen mit ihrer Unterschrift, dass die im vorliegenden Protokoll festgehaltenen Angaben den tatsächlichen Feststellungen bei der Übergabe entsprechen. Die Vermieterschaft bestätigt, die Mietsache ordnungsgemäss geprüft zu haben (OR Art. 267a Abs. 1); die Mieterschaft bestätigt die Richtigkeit der eigenen Angaben und den Empfang bzw. die Rückgabe der Schlüssel und Zugangsmedien. Jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar dieses Protokolls. Streitigkeiten werden nach OR Art. 274a der paritätischen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen vorgelegt.

Ort und Datum: Zürich, 1. April 2026

VERMIETER/IN (BZW. VERWALTUNG)

Immobilia Verwaltung AG

Datum: ____________________

MIETER/IN

Anna Meier

Datum: ____________________

Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Das Übergabeprotokoll ist ein schriftliches Dokument, mit dem die Parteien den Zustand der Mietsache bei Beginn oder Ende eines Mietverhältnisses festhalten. Das Schweizer Mietrecht schreibt es nicht ausdrücklich vor, doch ergibt sich seine zentrale Bedeutung aus OR Art. 256 (gebrauchstaugliche Übergabe), OR Art. 267 (Rückgabe im ursprünglichen Zustand) und insbesondere OR Art. 267a (Prüfungs- und Rügeobliegenheit der Vermieterschaft). Es ist das wichtigste Beweismittel für beide Parteien — ohne Protokoll lassen sich Verantwortlichkeiten nachträglich kaum sauber klären.

Nach OR Art. 267a Abs. 1 muss die Vermieterschaft den Zustand der Sache bei Rückgabe prüfen und die Mieterschaft sofort auf Mängel aufmerksam machen, für die diese einzustehen hat. Versäumt sie die sofortige Prüfung und Rüge, verliert sie ihre Ansprüche für Mängel, die bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit erkennbar gewesen wären (OR Art. 267a Abs. 2). Versteckte Mängel, die bei der Prüfung nicht erkennbar waren, muss sie unverzüglich nach Entdeckung rügen (OR Art. 267a Abs. 3). Das Übergabeprotokoll dokumentiert diese Prüfung.

Die Doxuno-Vorlage deckt sowohl Einzugs- als auch Auszugsprotokoll ab, erfasst alle Räume einzeln (Eingang, Küche, Wohnbereich, Schlafzimmer, Bad, Balkon, Keller), hält Zählerstände für Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser und Gas fest, listet sämtliche Schlüssel auf und bietet strukturierte Felder für Mängel, Reinigungszustand, Nachbesserungsvereinbarungen und die Kautionsregelung nach OR Art. 257e.

Was diese Vorlage abdeckt

Die Doxuno-Vorlage ist umfassend strukturiert und deckt alle Punkte ab, die ein rechtssicheres Schweizer Übergabeprotokoll enthalten sollte.

Einzugs- oder Auszugsprotokoll

Zweckbestimmung und Datum der Übergabe

Parteien und Mietobjekt

Vermieter, Mieter, Adresse, Stockwerk, Zimmer, Fläche

Raumweise Zustandsprotokolle

Eingang, Küche, Wohn-, Schlafzimmer, Bad, Balkon, Keller

Mängelerfassung pro Raum

Freitextfelder mit Zustandseinstufung

Zustandseinstufung

Einwandfrei, gut (übliche Gebrauchsspuren), Mängel, nicht vorhanden

Zählerstände

Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser, Gas mit Zählernummer

Schlüsselaufstellung

Wohnungs-, Hauseingangs-, Brief-, Keller-, Garage-, Waschküchenschlüssel

Haushaltsgeräte und Einbauten

Küchengeräte, Waschmaschine, Tumbler mit Funktionsprüfung

Reinigungszustand

Besenrein, professionell, Reinigungsmängel

Nachbesserungsfrist

Vereinbarte Fristen für Mängelbehebung

Mietkaution (OR Art. 257e)

Hinweis auf Sperrkonto und Freigabe

Unterschriftsfelder

Vermieter, Mieter, allfällige Zeugen

So erstellen Sie Ihr Übergabeprotokoll

Die Vorlage führt Sie Raum für Raum durch die Übergabe. Nehmen Sie sich bei der gemeinsamen Begehung genügend Zeit — sorgfältige Dokumentation erspart späteren Streit.

1
Terminvereinbarung und Vorbereitung
Vereinbaren Sie mit der Gegenseite einen gemeinsamen Termin für die Begehung — idealerweise am Tag der Schlüsselübergabe oder unmittelbar davor. Bringen Sie Fotoapparat oder Smartphone, Taschenlampe, Stift und den ausgefüllten Grunddatenteil des Protokolls mit. Bei Auszug sollte die Wohnung vollständig geräumt und gereinigt sein.
2
Stammdaten erfassen
Tragen Sie Typ (Einzug oder Auszug), Datum, Ort, Vermieterschaft, Mieterschaft und Mietobjekt (Adresse, Stockwerk, Zimmer, Fläche) ein. Das Datum des Mietvertrags stellt den Bezug zum zugrunde liegenden Mietverhältnis her.
3
Raumweise Begehung und Mängelaufnahme
Gehen Sie systematisch alle Räume durch — Eingang, Küche, Wohnbereich, Schlafzimmer, Bad, Balkon, Keller. Bewerten Sie jeden Raum mit einer der vorgegebenen Einstufungen (einwandfrei, gut, Mängel vorhanden) und beschreiben Sie Mängel präzise: «Kratzer 10 cm Parkett Wohnzimmer links Fenster», «Schimmelfleck Badezimmer Decke Dusche». Ergänzen Sie jeden Mangel mit Fotos; diese legen Sie separat bei.
4
Zähler, Schlüssel und Geräte prüfen
Notieren Sie alle Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung, Warmwasser, Gas) mit Zählernummer — diese bilden die Grundlage der Nebenkostenabrechnung. Zählen Sie sämtliche Schlüssel einzeln auf (Wohnung, Haus, Brief, Keller, Garage, Waschküche) und prüfen Sie die Funktion aller Haushaltsgeräte. Bei Mängeln halten Sie diese präzise fest.
5
Nachbesserung, Kaution und Unterschrift
Vereinbaren Sie allfällige Nachbesserungsfristen (z.B. «Wand Wohnzimmer weiss streichen bis 30. September 2026»). Regeln Sie die Freigabe der Mietkaution nach OR Art. 257e. Unterzeichnen Sie das Protokoll gemeinsam — beide Parteien erhalten ein Exemplar. Bei Dissens: notieren Sie die unterschiedlichen Standpunkte im Protokoll; die Parteien können ihre Rechte anschliessend bei der Schlichtungsbehörde wahren.

Was Doxuno-Dokumente besonders macht

Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.

Geprüft

Landesspezifische Rechtsinhalte

Mit juristischer Expertise pro Rechtsordnung entworfen, deutlich umfassender als KI-Entwürfe, die generische Klauseln über Ländergrenzen hinweg kopieren.

Stets aktuell

Stets auf aktuellem Rechtsstand

Vorlagen mit Gesetzeszitaten werden laufend aktualisiert, sobald sich die Rechtslage ändert. Dein Dokument spiegelt immer den aktuellen Rechtsstand wider.

Gratis PDF

Druckfertiges PDF

Kostenloser Download. Vektortext, eingebettete Schriften und Paragraphenzitate direkt in den Klauseln. Drucken, unterschreiben, ablegen. Bereit für jeden Unterschriftenfluss, inklusive elektronischer Signatur.

Word · .docx

Bearbeitbares Word (.docx)

Bearbeite das Dokument nach dem Download direkt in Word. Eigene Klauseln ergänzen, die Vorlage für ähnliche Vereinbarungen wiederverwenden oder mit einer Kollegin teilen und gemeinsam am Entwurf feilen.

Erfordert einen Expert-Einmalkauf oder ein laufendes Doxuno-Abonnement.

Dokumente, auf die Sie sich verlassen können

Jede Vorlage entsteht originär für ihr Land, stützt sich auf die einschlägigen Vorschriften und wird von einer zugelassenen Anwältin oder einem zugelassenen Anwalt vor Ort geprüft – und bei jeder Gesetzesänderung aktualisiert.

Geprüft von Christian Neubauer · Schweiz

Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht

Das Übergabeprotokoll hat weitreichende rechtliche Folgen — insbesondere für die Frage, welche Mängel später noch geltend gemacht werden können.

Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei umstrittenen Rückgaben, hohen Schadenforderungen oder Unsicherheiten über «übliche Abnützung» empfehlen wir die Beratung durch den Hauseigentümerverband, den Mieterinnen- und Mieterverband oder eine im Mietrecht erfahrene Rechtsanwaltschaft. Die paritätische Schlichtungsbehörde ist nach OR Art. 274a zwingend zuständig und kostenlos.

Geprüft nach Schweizer Mietrecht (OR 253+)

Prüfungs- und Rügeobliegenheit (OR Art. 267a)

Nach OR Art. 267a Abs. 1 ist die Vermieterschaft bei Rückgabe verpflichtet, den Zustand der Sache zu prüfen und die Mieterschaft sofort auf Mängel aufmerksam zu machen, für die diese einzustehen hat. Versäumt sie diese sofortige Prüfung und Rüge, so verliert sie ihre Ansprüche für Mängel, die bei gewöhnlicher Aufmerksamkeit erkennbar gewesen wären (OR Art. 267a Abs. 2) — die Mieterschaft ist insoweit von ihrer Ersatzpflicht befreit. Nicht erkennbare (versteckte) Mängel sind unverzüglich nach Entdeckung zu rügen (OR Art. 267a Abs. 3). Das Übergabeprotokoll ist der zentrale Nachweis für die rechtzeitige Prüfung.

Übliche Abnützung vs. Ersatzpflicht (OR Art. 267 Abs. 1)

Nach OR Art. 267 Abs. 1 hat die Mieterschaft die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt — übliche Abnützung ist ausgenommen. Für die Abgrenzung haben sich in der Praxis Lebensdauertabellen (z.B. MV Schweiz, Hauseigentümerverband, paritätische Schlichtungskommission) etabliert, die für jede Baukomponente eine durchschnittliche Nutzungsdauer definieren (z.B. Innenanstrich 8 Jahre, Teppich 10 Jahre, Apparate 15 Jahre). Ersatzpflicht besteht nur für darüber hinausgehende Abnützung oder klare Beschädigungen — die Vermieterschaft muss den Wertverlust zeitanteilig berechnen.

Mietkaution und Freigabe (OR Art. 257e)

Die Mietkaution ist zwingend auf einem Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft bei einer Bank zu hinterlegen (OR Art. 257e Abs. 1); bei Wohnräumen höchstens drei Netto-Monatsmieten (OR Art. 257e Abs. 2). Nach Ende des Mietverhältnisses gibt die Bank die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines gerichtlichen Urteils oder Schlichtungsentscheids frei. Macht die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen die Kaution geltend, hat die Bank die Kaution auf Verlangen der Mieterschaft freizugeben (OR Art. 257e Abs. 3). Das Übergabeprotokoll bildet die Grundlage für die Abrechnung allfälliger Schadenforderungen gegenüber der Kaution.

Dissens und Schlichtung (OR Art. 274a, ZPO Art. 197)

Können sich die Parteien über einzelne Punkte (Zustand, Mängelhöhe, Nachbesserungsbedarf) nicht einigen, sollten die unterschiedlichen Auffassungen ausdrücklich im Protokoll festgehalten werden — beide Parteien unterzeichnen trotzdem, mit dem Vermerk «Dissens». Im Streitfall ist die paritätische kantonale Schlichtungsbehörde zuständig (OR Art. 274a, ZPO Art. 197 ff.). Das Verfahren ist kostenlos; bei Scheitern wird ein Schlichtungsschein ausgestellt, mit dem innert dreier Monate Klage am Mietgericht eingereicht werden kann. Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Beweismittel in diesem Verfahren.

Häufige Fragen

Erstellen Sie jetzt Ihr Übergabeprotokoll

Beidseitig sichere Dokumentation nach OR Art. 267/267a, sofort als PDF herunterladbar — Ihr wichtigstes Beweismittel bei der Wohnungsübergabe.

Übergabeprotokoll erstellen Alle Vorlagen ansehen

Kostenloses PDF · Bearbeitbares Word mit Expert · Kein Konto erforderlich