Kostenlose Vorlage: Reservationsvertrag Immobilie (OR Art. 22, 216)

RESERVATIONSVEREINBARUNG LIEGENSCHAFT

Reservierungs-bestätigung · OR Art. 22, 216 · Beurkundungs-hinweis ZWINGEND

Die Parteien schliessen die nachstehende Reservationsvereinbarung über die unten bezeichnete Liegenschaft. KRITISCHER HINWEIS: Eine Reservationsvereinbarung gilt nach BGE 109 II 462 und BGE 127 III 248 als Vorvertrag zu einem Liegenschaftskaufvertrag und untersteht daher gemäss OR Art. 22 Abs. 2 i.V.m. OR Art. 216 Abs. 1 zwingend der Form der öffentlichen Beurkundung. Eine nicht beurkundete Reservationsvereinbarung — auch wenn schriftlich abgeschlossen — ist nichtig und entfaltet keine Bindungs-Wirkung; beide Parteien können jederzeit zurücktreten und bezahlte Reservations-Gebühren / Anzahlungen müssen auf Verlangen vollständig zurückerstattet werden (BGE 116 II 695).

Gegenstand der Reservation ist die nachstehende Liegenschaft:

Beschreibung:
Eigentumswohnung 3.5-Zimmer im 2. Obergeschoss West der neuen Überbauung «Sonnenpark» an der Sonnenparkstrasse 18-22 in 8050 Zürich-Oerlikon. Wohnfläche ca. 92 m², Balkon 12 m², Wertquote 95/1000. Inkl. Kellerabteil K2-3 sowie Einstellplatz Nr. 18 in der Tiefgarage. Schlüsselübergabe geplant Oktober 2027. Ausführung gemäss Bauprojekt-Pläne und Werkbeschrieb der Architekt Müller GmbH vom 1. März 2026.

Geplanter Kaufpreis (indikativ): 985'000.00 CHF. Der definitive Kaufpreis wird im notariell beurkundeten Hauptvertrag festgehalten; eine Abweichung in beide Richtungen ist bis zum Notartermin möglich (Marktentwicklung, allfällige Mängel-Anpassungen).

Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, die in Klausel 1 bezeichnete Liegenschaft während der Reservierungs-Dauer von 90 Tagen ab Unterzeichnung dieser Vereinbarung (oder bis zum geplanten Beurkundungs-Termin 15. Dezember 2026, sofern dieses früher liegt) NICHT an Dritte zu verkaufen. Verkäuferschaft führt während der Reservierungs-Dauer keine Verkaufs-Gespräche mit anderen Interessenten und schliesst keine konkurrierenden Reservations-Vereinbarungen ab.

Verlängerung: Eine Verlängerung der Reservierungs-Dauer ist nur durch beidseitig schriftliche Bestätigung möglich. Die Verkäuferschaft ist nicht verpflichtet, einer Verlängerung zuzustimmen.

Ablauf: Mit Ablauf der Reservierungs-Dauer ohne Abschluss des notariell beurkundeten Hauptvertrags erlischt die Reservation automatisch; ein Anspruch auf Verlängerung oder erneute Reservierung besteht nicht.

Die Käuferschaft leistet eine Reservations-Gebühr in Höhe von 25'000.00 CHF.

Charakter der Gebühr: Vorab-Anzahlung an den geplanten Kaufpreis (wird bei Vollzug angerechnet).

Zahlung: Die Reservations-Gebühr ist innert sieben Tagen nach Unterzeichnung dieser Vereinbarung zu überweisen. Die konkrete Zahlungs-Bestimmung erfolgt in Klausel 6 (Expert — Treuhandkonto).

Rückerstattung bei Nichtigkeit: Da diese Vereinbarung ohne öffentliche Beurkundung gemäss BGE 116 II 695 nichtig ist, hat die Käuferschaft im Fall des Rücktritts oder bei Nicht-Abschluss des Hauptvertrags vollen Anspruch auf Rückerstattung der Reservations-Gebühr. Eine Verfalls-Klausel zugunsten der Verkäuferschaft wäre rechtsunwirksam (BGE 127 III 248).

Anrechnung bei Vollzug: Bei Abschluss des notariell beurkundeten Hauptvertrags wird die Reservations-Gebühr auf den Kaufpreis angerechnet.

Die Parteien streben den Abschluss des notariell beurkundeten Hauptvertrags auf den 15. Dezember 2026 an.

ZWINGENDE FORM-PFLICHT: Der Liegenschaftskaufvertrag bedarf gemäss OR Art. 216 Abs. 1 zwingend der Form der öffentlichen Beurkundung durch eine zuständige Urkundsperson (in den meisten Kantonen: Notarin / Notar). Erst die notarielle Beurkundung und die anschliessende Eintragung im Grundbuch (ZGB Art. 656 Abs. 1) bewirken die Eigentumsübertragung.

Vorbereitung Notar-Termin: Die Verkäuferschaft veranlasst die Notariats-Wahl und die Erstellung des Kaufvertrags-Entwurfs. Die Käuferschaft erhält den Entwurf mindestens 10 Tage vor dem Beurkundungs-Termin zur Prüfung. Bei wesentlichen Abweichungen vom indikativen Kaufpreis oder von wesentlichen Punkten dieser Reservation ist die Käuferschaft berechtigt, den Beurkundungs-Termin zu verschieben oder die Reservation einseitig aufzulösen.

Aufklärungspflicht: Die Parteien erklären, von der nichtigen Form dieser Vereinbarung Kenntnis genommen zu haben. Wer eine bindende vorvertragliche Verpflichtung wünscht, schliesst stattdessen einen notariell beurkundeten Vorvertrag ab (separates Vertragsformat — siehe Doxuno-Template "Vorvertrag Liegenschaftskauf").

Anwendbares Recht: Schweizerisches Recht (OR Art. 22, 184 ff., 216; ZGB Art. 656, 657, 681 ff.; BewG SR 211.412.41 bei Lex-Koller-Pflicht).

Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dieser Reservationsvereinbarung ist Zürich (Ort der gelegenen Sache; ZPO Art. 29 Abs. 1 lit. a — zwingender dinglicher Gerichtsstand). Zwingende Gerichtsstände bleiben vorbehalten.

Die Reservations-Gebühr von 25'000.00 CHF wird auf ein Notar-Treuhandkonto überwiesen (nicht auf das Geschäfts- oder Privat-Konto der Verkäuferschaft).

Treuhandkonto bei: Notariat Zürich-Oerlikon, Dr. Sarah Müller.

Auszahlungs-Bedingungen: Die Notarin / der Notar zahlt das Treuhand-Guthaben aus an:
(a) Verkäuferschaft, wenn der Hauptvertrag öffentlich beurkundet wird (Anrechnung auf den Kaufpreis) UND keine berechtigte Einrede der Käuferschaft besteht;
(b) Käuferschaft, wenn (i) der Hauptvertrag bis zum Ablauf der Reservierungs-Dauer nicht zustande kommt, (ii) eine vereinbarte aufschiebende Bedingung (siehe Klausel 8) nicht eintritt, (iii) die Käuferschaft ohne Verschulden zurücktritt oder (iv) die Vereinbarung wegen Form-Mangels nichtig ist.

Notar-Treuhand-Spesen: Die Spesen des Notariats für die Treuhand-Verwaltung trägt die Käuferschaft, soweit nicht im Hauptvertrag anders vereinbart.

Bindungs-Ausschluss (klarstellend): Die Parteien anerkennen ausdrücklich, dass diese Vereinbarung KEINE Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrags begründet. Beide Parteien sind frei, vom geplanten Kauf bis zum Notar-Termin zurückzutreten; insbesondere kann die Verkäuferschaft das Objekt zurückziehen, wenn berechtigte Gründe vorliegen (z.B. höheres Drittangebot, das die Verkäuferschaft annehmen möchte — in diesem Fall Rückzahlung der Reservations-Gebühr und allfällige weitere Aufwand-Erstattung).

Die Käuferschaft macht den Abschluss des Hauptvertrags von folgenden aufschiebenden Bedingungen (OR Art. 151 ff.) abhängig. Tritt eine Bedingung nicht ein, ist die Käuferschaft berechtigt, ohne Kostenfolge vom geplanten Kauf zurückzutreten; die Reservations-Gebühr wird in diesem Fall vollständig zurückerstattet.

(a) Finanzierungs-Bedingung: Die Käuferschaft verpflichtet sich, innert 60 Tagen ab Unterzeichnung eine verbindliche Finanzierungs-Zusage einer Schweizer Bank über mindestens CHF 800'000.- vorzulegen. Liegt die Zusage bis zum 20. November 2026 nicht vor, kann die Käuferschaft ohne Kostenfolge vom geplanten Kauf zurücktreten.

(b) Lex-Koller-Bewilligung (BewG SR 211.412.41): Die Käuferschaft (Schweizer Staatsangehörige mit Wohnsitz Schweiz) bestätigt, dass keine Lex-Koller-Bewilligung erforderlich ist. Sollte sich die Situation ändern, wird die Reservation aufgelöst und die Gebühr zurückerstattet.

(c) Bauland-/Zonen-Klassifikation: Die Liegenschaft befindet sich in der Wohnzone W3 gemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich. Eine nachträgliche Umzonung mit wesentlicher Wertbeeinträchtigung berechtigt die Käuferschaft zum Rücktritt.

(d) Baurechts-/Baubewilligungs-Bedingung: Die Baubewilligung der Stadt Zürich vom 15. April 2025 ist rechtskräftig. Die Käuferschaft kann zurücktreten, falls die Bewilligung vor dem Beurkundungs-Termin aufgehoben oder wesentlich abgeändert wird.

(e) Weitere Bedingungen: Die Käuferschaft erhält bis spätestens 1. November 2026 einen vollständigen Vertrags-Entwurf einschliesslich Reglement Stockwerkeigentum, Baubeschrieb, Plan-Aussagen Wertquote, Erneuerungs-Fonds-Reglung. Wesentliche Abweichungen vom heutigen Verständnis (insbesondere Wertquoten-Änderung) berechtigen zum Rücktritt.

Treuwidrige Verhinderung (OR Art. 156): Verhindert eine Partei den Bedingungs-Eintritt wider Treu und Glauben (z.B. unterlässt die Käuferschaft die Finanzierungs-Anfrage), gilt die Bedingung als eingetreten — mit den entsprechenden Rechtsfolgen (Aufrechterhaltung der Reservation bzw. allfälliger Schadenersatz-Ansprüche der Verkäuferschaft).

Die Verkäuferschaft verpflichtet sich, die Käuferschaft mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungs-Termin schriftlich zu informieren, falls ein Drittangebot eingeht, das die Verkäuferschaft annehmen möchte; die Käuferschaft erhält in diesem Fall ein Vorrang-Recht zum identischen Preis (Marktwert-Klausel).

(a) BEURKUNDUNGS-PFLICHT (zwingend): Diese Vereinbarung ist OHNE öffentliche Beurkundung gemäss BGE 109 II 462, BGE 127 III 248 nichtig und entfaltet keine Bindungs-Wirkung. Wer eine rechtsverbindliche Vorvertrags-Wirkung wünscht, MUSS einen notariell beurkundeten Vorvertrag abschliessen.

(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen ungültig sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die ungültige Bestimmung ist durch eine gültige zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.

(c) Schriftform für Änderungen: Änderungen dieser Vereinbarung bedürfen der Schriftform (OR Art. 13, 16); für rechtsverbindliche Änderungen ist zusätzlich die öffentliche Beurkundung erforderlich (OR Art. 22 + 216).

(d) Ausfertigung: Diese Vereinbarung wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.

RECHTLICHE AUFKLÄRUNG. Diese Reservationsvereinbarung ist OHNE öffentliche notarielle Beurkundung gemäss BGE 109 II 462 und BGE 127 III 248 NICHTIG und nicht bindend. Beide Parteien können jederzeit ohne Schadenersatz-Pflicht zurücktreten; bezahlte Reservations-Gebühren müssen auf Verlangen vollständig zurückerstattet werden (BGE 116 II 695). Wenn Sie eine rechtsverbindliche Vorvertrags-Pflicht wünschen — insbesondere wenn die Käuferschaft die Käufer-Bonität nachweisen muss und die Verkäuferschaft Sicherheit für das Geschäft will — schliessen Sie stattdessen einen notariell beurkundeten Vorvertrag zum Liegenschaftskauf ab (separates Doxuno-Vertragsformat).

Ort und Datum: Zürich, 20. September 2026

ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.