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Miete & ImmobilienCH
Mietzinsanpassung (BWO amtl. Formular nach OR Art. 269d)
Vollständiges Mietzinsanpassungs-Formular für die Mitteilung einer Mietzins-Erhöhung (durch den Vermieter) oder eines Mietzins-Senkungs-Antrags (durch den Mieter). Reform 1.10.2025: getrennte Ausweisung der Begründungs-Elemente (Referenzzinssatz / Teuerung / Wertvermehrung / Mehrleistung) Pflicht. Mit aktuellem Referenzzinssatz 1.25% (Stand 2.9.2025 unverändert), VMWG-konformer Berechnung und Schlichtungsbehörde-Hinweis.
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MIETZINSERHÖHUNG – AMTLICHES FORMULAR
Mitteilung Nach OR Art. 269D (BWO Amtl. Formular, Stand 2026)
Mietobjekt: 4-Zimmer-Wohnung, Forchstrasse 145, 4. OG, 8032 Zürich
Wirksamkeit: 1. Januar 2027
Immobilien Steiner AG
Bahnhofstrasse 42, 8001 Zürich
20. Oktober 2026
Familie Brunner-Keller
Forchstrasse 145, 8032 Zürich
Sehr geehrte Mieter-Vertretung,
Gestützt auf OR Art. 269d und die Verordnung über Miete und Pacht (VMWG) teilen wir Ihnen die folgende Anpassung des Mietzinses für das nachstehend bezeichnete Mietobjekt mit. Diese Mitteilung erfolgt mit dem von der zuständigen kantonalen Behörde genehmigten amtlichen Formular und unter Wahrung der Mindestfristen.
Gestützt auf OR Art. 269d und die Verordnung über Miete und Pacht (VMWG) teilen wir Ihnen die folgende Anpassung des Mietzinses für das nachstehend bezeichnete Mietobjekt mit. Diese Mitteilung erfolgt mit dem von der zuständigen kantonalen Behörde genehmigten amtlichen Formular und unter Wahrung der Mindestfristen.
1.
MIETOBJEKT
Das von der Anpassung betroffene Mietobjekt ist:
• Adresse: 4-Zimmer-Wohnung, Forchstrasse 145, 4. OG, 8032 Zürich;
• Typ: 4-Zimmer-Wohnung, 95 m², mit Balkon und Estrich;
• Mietvertrag-Datum: 15. März 2018.
• Adresse: 4-Zimmer-Wohnung, Forchstrasse 145, 4. OG, 8032 Zürich;
• Typ: 4-Zimmer-Wohnung, 95 m², mit Balkon und Estrich;
• Mietvertrag-Datum: 15. März 2018.
2.
MIETZINSERHÖHUNG
Erhoben wird die Anpassung des monatlichen Netto-Mietzinses (ohne Nebenkosten):
• Bisheriger Mietzins: 2'400.00 CHF pro Monat;
• Neuer Mietzins: 2'520.00 CHF pro Monat (+120.00 CHF / +5.0%);
• Wirksamkeit: ab 1. Januar 2027.
Die Erhöhung wird wirksam frühestens am übernächsten Kündigungstermin nach Empfang dieser Mitteilung (OR Art. 269d Abs. 1). Diese Mitteilung erfolgt unter Wahrung der Mindestfristen. Nebenkosten und Akontozahlungen bleiben unverändert, sofern nicht ausdrücklich vermerkt.
• Bisheriger Mietzins: 2'400.00 CHF pro Monat;
• Neuer Mietzins: 2'520.00 CHF pro Monat (+120.00 CHF / +5.0%);
• Wirksamkeit: ab 1. Januar 2027.
Die Erhöhung wird wirksam frühestens am übernächsten Kündigungstermin nach Empfang dieser Mitteilung (OR Art. 269d Abs. 1). Diese Mitteilung erfolgt unter Wahrung der Mindestfristen. Nebenkosten und Akontozahlungen bleiben unverändert, sofern nicht ausdrücklich vermerkt.
3.
BEGRÜNDUNG (OR ART. 269D ABS. 2 + VMWG)
Folgende Begründungs-Elemente werden zur Anpassung herangezogen — gemäss Reform 1.10.2025 mit getrennter Ausweisung jeder einzelnen Begründung:
Referenzzinssatz-Anpassung (OR Art. 269a lit. a + VMWG Art. 13): Der hypothekarische Referenzzinssatz hat sich seit der letzten Mietzins-Festsetzung (1.10.2023, damals 1.50%) auf 1.25% (Stand 2.9.2025) reduziert. Trotzdem erfolgt eine Erhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen (siehe unten), die den Referenzzins-Effekt mehr als ausgleicht.
Teuerung / LIK-Index (OR Art. 269a lit. e + VMWG Art. 14): Die Anpassung berücksichtigt eine Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (Basis Dezember 2020 = 100): Vorgängiger Indexstand Oktober 2023: 107.5; aktueller Indexstand November 2026: 113.8. Daraus ergibt sich eine zulässige Anpassung bis zu 40% der Index-Differenz (VMWG Art. 14), vorliegend +2.34%.
Wertvermehrende Investitionen (OR Art. 269a lit. b + VMWG Art. 16): Im Jahr 2025 wurde die Wohnung umfassend saniert (Komplett-Erneuerung Bad mit hochwertiger Sanitär-Ausstattung, neue Küche mit Geschirrspüler/Glaskeramik-Herd/Energieklasse A+, Doppelverglasungs-Fenster Ersatz, Smart-Home-Heizungs-Steuerung). Gesamtinvestition CHF 78'500; davon wertvermehrender Anteil (über reine Unterhalts-Arbeiten hinausgehend) CHF 54'800.
Wichtig: Eine pauschale Begründung wie "Marktanpassung" oder "übliche Erhöhung" wird von der Schlichtungsbehörde regelmässig als unzureichend zurückgewiesen. Die Begründung muss konkret, nachvollziehbar und mit Belegen untermauert sein.
Referenzzinssatz-Anpassung (OR Art. 269a lit. a + VMWG Art. 13): Der hypothekarische Referenzzinssatz hat sich seit der letzten Mietzins-Festsetzung (1.10.2023, damals 1.50%) auf 1.25% (Stand 2.9.2025) reduziert. Trotzdem erfolgt eine Erhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen (siehe unten), die den Referenzzins-Effekt mehr als ausgleicht.
Teuerung / LIK-Index (OR Art. 269a lit. e + VMWG Art. 14): Die Anpassung berücksichtigt eine Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise (Basis Dezember 2020 = 100): Vorgängiger Indexstand Oktober 2023: 107.5; aktueller Indexstand November 2026: 113.8. Daraus ergibt sich eine zulässige Anpassung bis zu 40% der Index-Differenz (VMWG Art. 14), vorliegend +2.34%.
Wertvermehrende Investitionen (OR Art. 269a lit. b + VMWG Art. 16): Im Jahr 2025 wurde die Wohnung umfassend saniert (Komplett-Erneuerung Bad mit hochwertiger Sanitär-Ausstattung, neue Küche mit Geschirrspüler/Glaskeramik-Herd/Energieklasse A+, Doppelverglasungs-Fenster Ersatz, Smart-Home-Heizungs-Steuerung). Gesamtinvestition CHF 78'500; davon wertvermehrender Anteil (über reine Unterhalts-Arbeiten hinausgehend) CHF 54'800.
Wichtig: Eine pauschale Begründung wie "Marktanpassung" oder "übliche Erhöhung" wird von der Schlichtungsbehörde regelmässig als unzureichend zurückgewiesen. Die Begründung muss konkret, nachvollziehbar und mit Belegen untermauert sein.
4.
EXPERT – REFERENZZINSSATZ-DETAIL (VMWG ART. 13)
Hypothekarischer Referenzzinssatz (BWO-Publikation, Stand 2026: 1.25% unverändert seit 2.9.2025):
• Referenzzinssatz beim letzten Mietzins-Festsetzung: 1.50%;
• Aktueller Referenzzinssatz: 1.25%;
• Differenz: -0.25 Prozentpunkte.
Daraus errechnet sich eine zulässige Anpassung von -2.91% auf den bisherigen Mietzins.
Berechnungs-Grundlage: VMWG Art. 13 sieht eine prozentuale Mietzins-Anpassung vor (vereinfachte BWO-Tabelle 2026):
• Senkung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte: Mietzins-Senkung um -2.91% bzw. -3% (je nach Bestand-Zinssatz);
• Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte: Mietzins-Erhöhung um +3% (begrenzt durch Missbrauchsverbot).
• Referenzzinssatz beim letzten Mietzins-Festsetzung: 1.50%;
• Aktueller Referenzzinssatz: 1.25%;
• Differenz: -0.25 Prozentpunkte.
Daraus errechnet sich eine zulässige Anpassung von -2.91% auf den bisherigen Mietzins.
Berechnungs-Grundlage: VMWG Art. 13 sieht eine prozentuale Mietzins-Anpassung vor (vereinfachte BWO-Tabelle 2026):
• Senkung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte: Mietzins-Senkung um -2.91% bzw. -3% (je nach Bestand-Zinssatz);
• Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0.25 Prozentpunkte: Mietzins-Erhöhung um +3% (begrenzt durch Missbrauchsverbot).
5.
EXPERT – TEUERUNG / LIK-INDEX-DETAIL (VMWG ART. 14)
Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) — Basis Dezember 2020 = 100:
• LIK-Index beim letzten Mietzins-Festsetzung: 107.5 (Stand Oktober 2023);
• LIK-Index aktuell: 113.8 (Stand November 2026);
• Differenz: 5.86%.
Die zulässige Teuerungs-Anpassung beträgt nach VMWG Art. 14 maximal 40% der Index-Differenz, vorliegend 2.34% auf den bisherigen Mietzins. Bei Wohnungs-Mieten beschränkt sich die zulässige Teuerungs-Übertragung in der Praxis auf 40% der nominellen Index-Steigerung.
• LIK-Index beim letzten Mietzins-Festsetzung: 107.5 (Stand Oktober 2023);
• LIK-Index aktuell: 113.8 (Stand November 2026);
• Differenz: 5.86%.
Die zulässige Teuerungs-Anpassung beträgt nach VMWG Art. 14 maximal 40% der Index-Differenz, vorliegend 2.34% auf den bisherigen Mietzins. Bei Wohnungs-Mieten beschränkt sich die zulässige Teuerungs-Übertragung in der Praxis auf 40% der nominellen Index-Steigerung.
6.
EXPERT – WERTVERMEHRENDE INVESTITIONEN (VMWG ART. 16)
Seit der letzten Mietzins-Festsetzung wurden folgende wertvermehrende Investitionen am Mietobjekt vorgenommen (Belege sind als Anhang beigefügt):
• Gesamtinvestition wertvermehrender Charakter: 54'800.00 CHF;
• Amortisations-Dauer: 50 Jahre (typisch 50-70 Jahre für Gebäude-Investitionen);
• Auf das Mietobjekt entfallender Anteil: 160.00 CHF/Monat.
Berechnungs-Formel nach OR Art. 269a Abs. 2 + VMWG Art. 16:
Jahres-Erhöhung = (Investitions-Anteil × Verzinsung 1.25% + 0.5% Risikozuschlag) + Jahres-Amortisation. Konkret: Jahres-Verzinsung + jährliche Abschreibung über die Amortisations-Dauer; Aufteilung auf 12 Monatsraten.
Nicht wertvermehrend sind ordentliche Unterhalts- und Reparatur-Arbeiten (z.B. Maler-Arbeiten, Bodenbelag-Erneuerung im Renovations-Zyklus). Diese können nicht überwälzt werden.
• Gesamtinvestition wertvermehrender Charakter: 54'800.00 CHF;
• Amortisations-Dauer: 50 Jahre (typisch 50-70 Jahre für Gebäude-Investitionen);
• Auf das Mietobjekt entfallender Anteil: 160.00 CHF/Monat.
Berechnungs-Formel nach OR Art. 269a Abs. 2 + VMWG Art. 16:
Jahres-Erhöhung = (Investitions-Anteil × Verzinsung 1.25% + 0.5% Risikozuschlag) + Jahres-Amortisation. Konkret: Jahres-Verzinsung + jährliche Abschreibung über die Amortisations-Dauer; Aufteilung auf 12 Monatsraten.
Nicht wertvermehrend sind ordentliche Unterhalts- und Reparatur-Arbeiten (z.B. Maler-Arbeiten, Bodenbelag-Erneuerung im Renovations-Zyklus). Diese können nicht überwälzt werden.
7.
ANFECHTUNGS-RECHT DES MIETERS (OR ART. 270B)
Sie haben das Recht, die vorliegende Mietzins-Anpassung innerhalb von 30 Tagen ab Empfang dieser Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen anzufechten (OR Art. 270b). Eine fristgerechte Anfechtung hemmt die Wirksamkeit der Anpassung bis zur rechtskräftigen Erledigung.
Zuständige Schlichtungsbehörde: Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Kantons Zürich (Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich, Selnaustrasse 32, 8001 Zürich).
Verfahren: Das Schlichtungs-Verfahren ist kostenlos (ZPO Art. 113 Abs. 2 lit. c) und mündlich. Bei erfolgloser Schlichtung wird eine Klagebewilligung ausgestellt, mit der die Klage binnen 30 Tagen am zuständigen Gericht (Einzelrichter/Bezirksgericht/Mietgericht) eingereicht werden kann.
Beweislast: Bei Mietzins-Erhöhungen liegt die Beweislast für die Begründungs-Elemente beim Vermieter (BGE 4A_565/2017); bei Mietzins-Senkungs-Anträgen beim Mieter, jedoch unterstützt durch die Anpassungs-Tabellen des BWO.
Zuständige Schlichtungsbehörde: Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Kantons Zürich (Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen des Bezirks Zürich, Selnaustrasse 32, 8001 Zürich).
Verfahren: Das Schlichtungs-Verfahren ist kostenlos (ZPO Art. 113 Abs. 2 lit. c) und mündlich. Bei erfolgloser Schlichtung wird eine Klagebewilligung ausgestellt, mit der die Klage binnen 30 Tagen am zuständigen Gericht (Einzelrichter/Bezirksgericht/Mietgericht) eingereicht werden kann.
Beweislast: Bei Mietzins-Erhöhungen liegt die Beweislast für die Begründungs-Elemente beim Vermieter (BGE 4A_565/2017); bei Mietzins-Senkungs-Anträgen beim Mieter, jedoch unterstützt durch die Anpassungs-Tabellen des BWO.
Ort und Datum: Zürich, 20. Oktober 2026
VERMIETER
Immobilien Steiner AG
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist eine Mietzinsanpassung?
Die Mietzinsanpassung erfolgt zur Wirksamkeit auf einem amtlichen Formular nach OR Art. 269d (Erhöhung durch Vermieter) oder OR Art. 270 + 270a (Senkungs-Antrag durch Mieter). Ohne amtl. Formular ist die Anpassung NICHTIG. Jeder Schweizer Kanton stellt ein eigenes Formular bereit (über kantonales Justiz-/Innendepartement); die Inhalts-Anforderungen sind in OR + VMWG bundesweit einheitlich.
Begründungs-Elemente: (1) Referenzzinssatz-Anpassung (OR 269a lit. a + VMWG Art. 13) — pro 0.25 Prozentpunkte bis 3% Mietzins-Anpassung; (2) Teuerung LIK-Index (VMWG Art. 14) — max 40% der Index-Differenz; (3) Wertvermehrende Investitionen (OR 269a lit. b + VMWG Art. 16) — Verzinsung 1.25% + 0.5% + Jahres-Amortisation; (4) Mehrleistung Vermieter (VMWG Art. 15) — neue Dienstleistungen.
Wichtig — Reform 1.10.2025 (Bundesgesetz Mietrecht-Anpassung): strengere Formvorschriften, getrennte Ausweisung jeder Begründung Pflicht. Pauschale Begründungen wie "Marktanpassung" oder "übliche Erhöhung" werden von der Schlichtungsbehörde regelmässig als unzureichend zurückgewiesen.
Was diese Vorlage abdeckt
Vollständiges BWO-amtl. Formular mit allen Reform-1.10.2025-Anforderungen.
Parteien Vermieter + Mieter
Vollständige Identifikation
Mietobjekt-Bezug
Adresse + Typ + Mietvertrag-Datum
Mietzins-Anpassung
Bisher → Neu mit automatischer % + CHF Berechnung
Begründung getrennt (Reform 1.10.2025)
Referenzzins + Teuerung + Wertvermehrung + Mehrleistung
Referenzzinssatz-Detail VMWG 13
Stand 1.25% (2.9.2025); BWO-Anpassungs-Tabelle
LIK-Teuerung VMWG 14
Max 40% Index-Differenz übertragbar
Wertvermehrungs-Berechnung VMWG 16
Verzinsung + Amortisation 50J
Mehrleistung Vermieter VMWG 15
Neue Dienstleistungen
Senkungs-Antrag Mieter OR 270
Bei Referenzzins-Senkung
Anfechtungs-Recht 30 Tage
Schlichtungsbehörde kostenlos ZPO 113
Wirksamkeit auf Kündigungstermin
Frühestens übernächster nach Empfang
Schlichtungsbehörde-Hinweis
Kanton + Adresse + Verfahren
So erstellen Sie Ihre Mietzinsanpassung
Strukturiertes Formular durch alle gesetzlichen Pflicht-Angaben + Reform-1.10.2025-Anforderungen.
- 1
Parteien identifizieren
Vermieter (Name, Adresse) und Mieter (Name, Adresse) eintragen.
- 2
Mietobjekt definieren
Adresse, Typ (z.B. 4-Zimmer-Wohnung 95 m²), Mietvertrag-Datum.
- 3
Anpassungs-Typ wählen
Erhöhung (Vermieter OR 269d), Senkung (Mieter OR 270) oder andere Vertragsänderung.
- 4
Mietzins-Anpassung quantifizieren
Bisheriger und neuer Netto-Mietzins (CHF/Monat); Wirksamkeit frühestens übernächster Kündigungstermin.
- 5
Begründung getrennt ausweisen
Reform 1.10.2025: jede Begründung separat erläutern — Referenzzins, Teuerung, Wertvermehrung, Mehrleistung. Pauschale Begründungen vermeiden!
- 6
Schlichtungsbehörde + Unterschrift
Zuständige Schlichtungsbehörde am Sitz des Mietobjekts angeben (kostenlose Verfahren ZPO 113); Ausstellungs-Ort und -datum.
- 7
Expert — Referenzzins + LIK
Beim letzten Mietzins gültiger Referenzzinssatz + aktueller Satz (1.25% Stand 2.9.2025) mit BWO-Tabellen-Berechnung; LIK-Indexstände mit max 40% Übertragung.
- 8
Expert — Wertvermehrung + Mehrleistung
Wertvermehrender Investitions-Anteil (KEIN Unterhalt!), Amortisations-Dauer 50J, Verzinsung 1.25% + 0.5%; neue Dienstleistungen mit Kosten-Anteil.
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Rechtliche Hinweise — OR + VMWG + Reform 1.10.2025
Mietzinsanpassungen sind formal anfechtbar und werden von Schlichtungsbehörden streng geprüft.
Diese Vorlage ergänzt das amtliche Formular Ihres Kantons. Bei komplexen Sachverhalten (Wertvermehrungs-Berechnung über CHF 100'000, gemischte Begründungen, Wohnungs-/Geschäftsraum-Kombination) empfehlen wir Beratung durch einen Mieter-/Vermieter-Verband oder Anwalt für Mietrecht.
Geprüft nach OR 269d + VMWG + Reform 1.10.2025
OR Art. 269d — Form + Frist + Begründung
Die Mietzins-Anpassung erfolgt zur Wirksamkeit auf einem kantonal genehmigten amtlichen Formular, mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist; die Begründung ist Pflicht. Ohne diese Formvorschriften ist die Anpassung NICHTIG (BGE 137 III 562). Wirksamkeit frühestens am übernächsten Kündigungstermin nach Empfang. Reform 1.10.2025: getrennte Ausweisung jeder einzelnen Begründungs-Element (Referenzzins, Teuerung, Wertvermehrung, Mehrleistung) Pflicht; pauschale Begründungen werden von Schlichtungsbehörden regelmässig zurückgewiesen.
Referenzzinssatz-Anpassung (VMWG Art. 13)
Aktueller hypothekarischer Referenzzinssatz Stand 2.9.2025 (unverändert): 1.25% (BWO-Publikation). VMWG Art. 13 sieht pro 0.25 Prozentpunkte Anpassung eine Mietzins-Anpassung von bis zu 3% vor. Konkrete BWO-Tabelle: Senkung 0.25 Prozentpunkte = -2.91% bzw. -3% Mietzins-Senkung; Erhöhung 0.25 Prozentpunkte = +3% Mietzins-Erhöhung. Bei Referenzzins-Senkung kann der Mieter den Anpassung durch Senkungs-Antrag nach OR 270 verlangen — Vermieter muss binnen 30 Tagen entscheiden.
LIK-Teuerung (VMWG Art. 14)
Maximal 40% der LIK-Index-Differenz übertragbar auf Mietzins (Wohnungs-Miete). LIK-Index Basis Dezember 2020 = 100; monatlich publiziert vom Bundesamt für Statistik (BFS). Bei Index-Anstieg von 107.5 (Stand letzte Mietzins-Festsetzung) auf 113.8 (aktuell): Differenz 5.86%; davon 40% = 2.34% Mietzins-Anpassung. Verbleibende 60% verbleiben beim Vermieter (Marktwirtschafts-Lasten-Verteilung).
Wertvermehrungs-Berechnung (VMWG Art. 16)
Wertvermehrend = Substanz-Erhöhung über reine Unterhalts-Arbeiten hinaus (Komplett-Sanierung Bad/Küche, Anbau, Smart-Home über Standard). KEIN Unterhalt: Maler-Arbeiten im Renovations-Zyklus, Bodenbelag-Erneuerung, Geräte-Ersatz im normalen Lebenszyklus. Berechnungs-Formel: (Investitions-Anteil × 1.25% Referenzzins + 0.5% Risikozuschlag) + Jahres-Amortisation über 50-70 Jahre (Gebäude-Substanz). Belege (Handwerker-Rechnungen) als Anhang Pflicht. Häufiger Fehler: Verwechslung Wertvermehrung mit Unterhalt → Schlichtungsbehörde erklärt Anpassung unwirksam.
Häufige Fragen — Mietzinsanpassung Schweiz
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