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Kostenlose Vorlage: Maklervertrag Immobilien (OR Art. 412-418)
Wer eine Immobilie verkaufen möchte und einen Immobilien-Makler beauftragt — Premium-EFH-Verkauf, STWE-Vermarktung, Mehrfamilien-Haus-Veräusserung — schliesst einen Maklervertrag nach OR Art. 412-418. Markt-Standard-Provision 2-3 % des Verkaufspreises. Die Doxuno-Vorlage deckt Bestellerprinzip (Verkäufer trägt), Erfolgs-Provision-Kausalität, Karenz-Klausel nach Vertragsende, Alleinverkauf + Eigenverkauf-Regelung, Staffel-Provision für höhere Verkaufspreise, Marketing-Budget und das Doppelmäkelei-Verbot OR 415 ab.
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MAKLERVERTRAG — IMMOBILIEN
Maklertätigkeit Gemäss OR Art. 412-418 · Nachweis- / Vermittlungs-mäkelei
Liegenschaft: Einfamilienhaus
Provision: 2.5 % · Dauer: 9 Monate
AUFTRAGGEBER/IN
Familie Frei-Vogt
Sonnenrain 22, 8126 Zumikon
Vertreten durch: Stefan Frei
E-Mail: stefan.frei@example.ch
Telefon: +41 79 333 22 11
Vertreten durch: Stefan Frei
E-Mail: stefan.frei@example.ch
Telefon: +41 79 333 22 11
BEAUFTRAGTE/R MAKLERSCHAFT
Premium Immobilien Zürich AG
Bahnhofstrasse 90, 8001 Zürich
UID: CHE-789.012.345
Vertreten durch: Beatrice Müller, Geschäftsleitung
Verband: SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) + USPI
E-Mail: info@premium-immo.ch
Telefon: +41 44 200 88 99
UID: CHE-789.012.345
Vertreten durch: Beatrice Müller, Geschäftsleitung
Verband: SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft) + USPI
E-Mail: info@premium-immo.ch
Telefon: +41 44 200 88 99
Die Parteien schliessen den nachstehenden Maklervertrag für die Vermittlung der unten bezeichneten Immobilie gemäss OR Art. 412 ff. Die Maklerschaft wird beauftragt, der Auftraggeberschaft Gelegenheiten zum Vertragsabschluss nachzuweisen und/oder Vertragsabschlüsse zu vermitteln. Eine Bevollmächtigung der Maklerschaft zum Vertragsabschluss im Namen der Auftraggeberschaft ist mit diesem Vertrag NICHT verbunden; der Liegenschaftskaufvertrag ist und bleibt öffentlich beurkundungspflichtig (OR Art. 216 Abs. 1) und wird zwischen Auftraggeberschaft und Käuferschaft direkt abgeschlossen.
1.
LIEGENSCHAFT UND VERMITTLUNGS-AUFTRAG
Die Maklerschaft wird beauftragt, einen Käufer für die nachstehende Liegenschaft zu vermitteln:
Beschreibung:
Freistehendes Einfamilienhaus, 6.5 Zimmer auf zwei Vollgeschossen plus Untergeschoss, Bruttogeschossfläche ca. 245 m², Hauptnutzfläche ca. 195 m². Sonnige Süd-West-Lage am Hang mit Panorama-Sicht Zürichsee. Baujahr 2008, Holzelement-Hybridbau, Minergie-zertifiziert, Wärmepumpe Erdsonde, Photovoltaik 12 kWp, Garten 850 m², gepflasterte Sitzplätze, Doppelgarage und 2 Aussenparkplätze, Hobbyraum + Weinkeller im Untergeschoss. Wohnzone W2 BZO Zumikon. Letzte Renovation Küche 2022.
Beschreibung:
Freistehendes Einfamilienhaus, 6.5 Zimmer auf zwei Vollgeschossen plus Untergeschoss, Bruttogeschossfläche ca. 245 m², Hauptnutzfläche ca. 195 m². Sonnige Süd-West-Lage am Hang mit Panorama-Sicht Zürichsee. Baujahr 2008, Holzelement-Hybridbau, Minergie-zertifiziert, Wärmepumpe Erdsonde, Photovoltaik 12 kWp, Garten 850 m², gepflasterte Sitzplätze, Doppelgarage und 2 Aussenparkplätze, Hobbyraum + Weinkeller im Untergeschoss. Wohnzone W2 BZO Zumikon. Letzte Renovation Küche 2022.
| Liegenschafts-Typ | Einfamilienhaus |
| Adresse | Sonnenrain 22, 8126 Zumikon (Kat.-Nr. ZH-29382) |
| Richtpreis (indikativ) | 2'850'000.00 CHF |
2.
MAKLERLEISTUNG
Leistungs-Art: Nachweis- und Vermittlungs-Mäkelei kombiniert — Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Interessenten-Vorqualifikation, Vertragsvorbereitung.
Im Rahmen ihrer Tätigkeit verpflichtet sich die Maklerschaft insbesondere zu: (a) angemessener Bewertung der Liegenschaft; (b) Erstellung von Verkaufs-Dokumentation (Beschrieb, Plan-Auszüge, Bilder, Energie-Ausweis falls vorhanden); (c) Vermarktung über übliche Kanäle (Online-Portale, Schaufenster, Netzwerk); (d) Vorqualifikation von Interessenten; (e) Organisation und Durchführung von Besichtigungen; (f) Begleitung bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Hauptvertrags.
Bemühens-Pflicht: Die Maklerschaft schuldet die Vermittlungs-Bemühungen, jedoch nicht den Erfolg. Der Anspruch auf Maklerprovision setzt jedoch den erfolgreichen Vertragsabschluss voraus (OR Art. 413 Abs. 1 — Erfolgs-Honorar).
Sorgfalts- und Treuepflicht (OR Art. 398): Die Maklerschaft wahrt die Interessen der Auftraggeberschaft mit der Sorgfalt einer ordentlichen Berufsfachperson und informiert sie laufend über Vermarktungs-Stand und Interessenten-Rückmeldungen.
Im Rahmen ihrer Tätigkeit verpflichtet sich die Maklerschaft insbesondere zu: (a) angemessener Bewertung der Liegenschaft; (b) Erstellung von Verkaufs-Dokumentation (Beschrieb, Plan-Auszüge, Bilder, Energie-Ausweis falls vorhanden); (c) Vermarktung über übliche Kanäle (Online-Portale, Schaufenster, Netzwerk); (d) Vorqualifikation von Interessenten; (e) Organisation und Durchführung von Besichtigungen; (f) Begleitung bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Hauptvertrags.
Bemühens-Pflicht: Die Maklerschaft schuldet die Vermittlungs-Bemühungen, jedoch nicht den Erfolg. Der Anspruch auf Maklerprovision setzt jedoch den erfolgreichen Vertragsabschluss voraus (OR Art. 413 Abs. 1 — Erfolgs-Honorar).
Sorgfalts- und Treuepflicht (OR Art. 398): Die Maklerschaft wahrt die Interessen der Auftraggeberschaft mit der Sorgfalt einer ordentlichen Berufsfachperson und informiert sie laufend über Vermarktungs-Stand und Interessenten-Rückmeldungen.
3.
MAKLERPROVISION
Provision: 2.5 % des effektiv erzielten Verkaufspreises, zuzüglich Mehrwertsteuer (8.1 %, Stand 2026).
Bestellerprinzip: Die Provision schuldet die Auftraggeberschaft (Verkaufende Partei). Die Käuferschaft schuldet aus diesem Vertrag keine Provision; eine ausdrückliche Bestätigung im Hauptvertrag ist empfohlen.
Anspruchs-Voraussetzungen (OR Art. 413 Abs. 1): Der Provisions-Anspruch entsteht nur, wenn der Vertragsabschluss zwischen Auftraggeberschaft und Käuferschaft erfolgt und die Maklerschaft für den Vertragsabschluss massgeblich-kausal ist (Nachweis der Käufer-Adresse, Vermittlung der Verhandlungen oder vergleichbare wesentliche Mitwirkung).
Fälligkeit: Die Provision wird fällig mit notarieller Beurkundung des Hauptvertrags (Marktstandard). Zahlung netto 30 Tage ab Fälligkeit; Verzugszins 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1).
Verfall bei Nicht-Vertragsabschluss (OR Art. 413 Abs. 2): Kommt der Vertragsabschluss nicht zustande oder wird er vor Vollzug aufgehoben (z.B. wegen Form-Mangel, Bedingungs-Nichteintritt, einvernehmlicher Rücktritt), so entfällt der Provisions-Anspruch — vorbehältlich abweichender Vereinbarung im Hauptvertrag.
Bestellerprinzip: Die Provision schuldet die Auftraggeberschaft (Verkaufende Partei). Die Käuferschaft schuldet aus diesem Vertrag keine Provision; eine ausdrückliche Bestätigung im Hauptvertrag ist empfohlen.
Anspruchs-Voraussetzungen (OR Art. 413 Abs. 1): Der Provisions-Anspruch entsteht nur, wenn der Vertragsabschluss zwischen Auftraggeberschaft und Käuferschaft erfolgt und die Maklerschaft für den Vertragsabschluss massgeblich-kausal ist (Nachweis der Käufer-Adresse, Vermittlung der Verhandlungen oder vergleichbare wesentliche Mitwirkung).
Fälligkeit: Die Provision wird fällig mit notarieller Beurkundung des Hauptvertrags (Marktstandard). Zahlung netto 30 Tage ab Fälligkeit; Verzugszins 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1).
Verfall bei Nicht-Vertragsabschluss (OR Art. 413 Abs. 2): Kommt der Vertragsabschluss nicht zustande oder wird er vor Vollzug aufgehoben (z.B. wegen Form-Mangel, Bedingungs-Nichteintritt, einvernehmlicher Rücktritt), so entfällt der Provisions-Anspruch — vorbehältlich abweichender Vereinbarung im Hauptvertrag.
4.
VERTRAGSDAUER, KÜNDIGUNG, KARENZ
Vertragsdauer: 9 Monate ab Unterzeichnung. Danach gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert, sofern keine Partei mit einer Frist von 1 Monat(en) auf das Monatsende schriftlich kündigt.
Jederzeitiges Widerrufsrecht der Auftraggeberschaft (OR Art. 404): Die Auftraggeberschaft kann den Maklervertrag jederzeit widerrufen. Bei Widerruf zur Unzeit (insbesondere wenn die Vermarktung bereits weit fortgeschritten ist und ein konkreter Käufer-Nachweis bevorsteht) schuldet die Auftraggeberschaft Schadenersatz für nachgewiesene Aufwendungen — nicht jedoch die Provision, sofern kein Vertragsabschluss erfolgt.
Karenz-Klausel: Wird der Liegenschaftskauf innert 6 Monaten nach Vertragsende mit einem von der Maklerschaft während der Vertragsdauer nachgewiesenen oder vermittelten Interessenten abgeschlossen, so bleibt der volle Provisions-Anspruch der Maklerschaft bestehen (Kausalität-Schutz nach Marktpraxis). Die Maklerschaft führt eine Interessenten-Liste, welche der Auftraggeberschaft auf Verlangen vorgelegt wird.
Jederzeitiges Widerrufsrecht der Auftraggeberschaft (OR Art. 404): Die Auftraggeberschaft kann den Maklervertrag jederzeit widerrufen. Bei Widerruf zur Unzeit (insbesondere wenn die Vermarktung bereits weit fortgeschritten ist und ein konkreter Käufer-Nachweis bevorsteht) schuldet die Auftraggeberschaft Schadenersatz für nachgewiesene Aufwendungen — nicht jedoch die Provision, sofern kein Vertragsabschluss erfolgt.
Karenz-Klausel: Wird der Liegenschaftskauf innert 6 Monaten nach Vertragsende mit einem von der Maklerschaft während der Vertragsdauer nachgewiesenen oder vermittelten Interessenten abgeschlossen, so bleibt der volle Provisions-Anspruch der Maklerschaft bestehen (Kausalität-Schutz nach Marktpraxis). Die Maklerschaft führt eine Interessenten-Liste, welche der Auftraggeberschaft auf Verlangen vorgelegt wird.
5.
PFLICHTEN DER AUFTRAGGEBERSCHAFT
Die Auftraggeberschaft verpflichtet sich zu: (a) wahrheitsgemässer Information der Maklerschaft über alle wesentlichen Eigenschaften und allfällige Mängel der Liegenschaft; (b) rechtzeitiger Bereitstellung der benötigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Pläne, Mietverträge falls vorhanden, GEAK-Bescheinigung); (c) Ermöglichung von Besichtigungen zu angemessenen Zeiten; (d) unverzüglicher Information der Maklerschaft über Eigenverkaufs-Anfragen und über bereits geführte Käufer-Gespräche; (e) Mitwirkung an der Vertragsvorbereitung (Notar-Termin, Hauptvertrags-Genehmigung).
Eigenverkauf: Verkauft die Auftraggeberschaft die Liegenschaft an einen Eigenverkauf-Käufer (ohne Mitwirkung der Maklerschaft), ist die Maklerschaft unverzüglich schriftlich zu informieren; der Provisions-Anspruch entfällt, sofern die Maklerschaft den Käufer weder nachgewiesen noch vermittelt hat. Bei Alleinverkauf-Klausel (siehe Klausel 7 Expert) gilt eine abweichende Regelung.
Eigenverkauf: Verkauft die Auftraggeberschaft die Liegenschaft an einen Eigenverkauf-Käufer (ohne Mitwirkung der Maklerschaft), ist die Maklerschaft unverzüglich schriftlich zu informieren; der Provisions-Anspruch entfällt, sofern die Maklerschaft den Käufer weder nachgewiesen noch vermittelt hat. Bei Alleinverkauf-Klausel (siehe Klausel 7 Expert) gilt eine abweichende Regelung.
6.
ANWENDBARES RECHT, GERICHTSSTAND, SCHLUSSBESTIMMUNGEN
Anwendbares Recht: Schweizerisches Recht (OR Art. 412-418 i.V.m. allgemeinem Auftragsrecht OR 394 ff.).
Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand ist Zürich (ZPO Art. 17 — vertraglicher Gerichtsstand). Zwingende Gerichtsstände bleiben vorbehalten.
Schriftform: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform (OR Art. 13). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam, soweit nicht schriftlich bestätigt.
Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen ungültig sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt.
Datenschutz (nDSG): Die Maklerschaft bearbeitet Personendaten der Auftraggeberschaft und der Interessenten unter Beachtung des Bundesgesetzes über den Datenschutz (nDSG SR 235.1). Interessenten-Daten werden nicht ohne ausdrückliche Zustimmung an Dritte weitergegeben.
Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand ist Zürich (ZPO Art. 17 — vertraglicher Gerichtsstand). Zwingende Gerichtsstände bleiben vorbehalten.
Schriftform: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform (OR Art. 13). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam, soweit nicht schriftlich bestätigt.
Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen ungültig sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt.
Datenschutz (nDSG): Die Maklerschaft bearbeitet Personendaten der Auftraggeberschaft und der Interessenten unter Beachtung des Bundesgesetzes über den Datenschutz (nDSG SR 235.1). Interessenten-Daten werden nicht ohne ausdrückliche Zustimmung an Dritte weitergegeben.
7.
ALLEINVERKAUF (EXKLUSIVMANDAT)
Die Auftraggeberschaft erteilt der Maklerschaft das exklusive Mandat für die Vermittlung der Liegenschaft während der gesamten Vertragsdauer (Alleinverkauf). Die Auftraggeberschaft verpflichtet sich, während der Vertragsdauer keine weitere Maklerschaft zu beauftragen und keine konkurrierenden Vermittlungs-Bemühungen zu unternehmen.
Eigenverkauf-Regelung: Bei Eigenverkauf während der Vertragsdauer schuldet die Auftraggeberschaft 1.5 % des Verkaufspreises als reduzierte Provision (deckt Marketing-Aufwand der Maklerschaft).
Verstoss-Folge: Beauftragt die Auftraggeberschaft während der Vertragsdauer eine weitere Maklerschaft, schuldet sie der Premium Immobilien Zürich AG zusätzlich CHF 5'000 als pauschale Aufwand-Entschädigung. Vollständiger Vertragsbruch (z.B. Eigenverkauf ohne Information): volle Provision plus Aufwand-Entschädigung.
Diese Klausel rechtfertigt höhere Marketing-Investitionen der Maklerschaft (professionelle Fotografie, Online-Premium-Listings, Print-Werbung). Vorbehalten bleibt das jederzeitige Widerrufsrecht der Auftraggeberschaft nach OR Art. 404 (mit allfälligem Schadenersatz für nachgewiesene Aufwendungen).
Eigenverkauf-Regelung: Bei Eigenverkauf während der Vertragsdauer schuldet die Auftraggeberschaft 1.5 % des Verkaufspreises als reduzierte Provision (deckt Marketing-Aufwand der Maklerschaft).
Verstoss-Folge: Beauftragt die Auftraggeberschaft während der Vertragsdauer eine weitere Maklerschaft, schuldet sie der Premium Immobilien Zürich AG zusätzlich CHF 5'000 als pauschale Aufwand-Entschädigung. Vollständiger Vertragsbruch (z.B. Eigenverkauf ohne Information): volle Provision plus Aufwand-Entschädigung.
Diese Klausel rechtfertigt höhere Marketing-Investitionen der Maklerschaft (professionelle Fotografie, Online-Premium-Listings, Print-Werbung). Vorbehalten bleibt das jederzeitige Widerrufsrecht der Auftraggeberschaft nach OR Art. 404 (mit allfälligem Schadenersatz für nachgewiesene Aufwendungen).
8.
STAFFEL-PROVISION (ERFOLGS-ANREIZ)
In Abänderung von Klausel 3 wird folgende Staffel-Provision vereinbart, welche höhere Verkaufspreise mit höherer Provision belohnt (Erfolgs-Anreiz für die Maklerschaft):
Verkaufspreis bis 2'850'000.00 CHF: Provision 2.5 % des Verkaufspreises
Verkaufspreis über 3'100'000.00 CHF: Provision 3.0 % des Verkaufspreises (oder Verkaufspreis-übersteigendes-Inkrement nach separater Vereinbarung)
Massgebend ist der im notariell beurkundeten Hauptvertrag festgehaltene Verkaufspreis. Falls die Auftraggeberschaft den Verkauf unterhalb des Markt-üblichen Niveaus akzeptiert (z.B. wegen Dringlichkeits-Situation), bleibt der Provisions-Anspruch der Maklerschaft nach dem effektiven Verkaufspreis bestehen — kein Anspruch auf höheres Verkaufspreis-Niveau.
Verkaufspreis bis 2'850'000.00 CHF: Provision 2.5 % des Verkaufspreises
Verkaufspreis über 3'100'000.00 CHF: Provision 3.0 % des Verkaufspreises (oder Verkaufspreis-übersteigendes-Inkrement nach separater Vereinbarung)
Massgebend ist der im notariell beurkundeten Hauptvertrag festgehaltene Verkaufspreis. Falls die Auftraggeberschaft den Verkauf unterhalb des Markt-üblichen Niveaus akzeptiert (z.B. wegen Dringlichkeits-Situation), bleibt der Provisions-Anspruch der Maklerschaft nach dem effektiven Verkaufspreis bestehen — kein Anspruch auf höheres Verkaufspreis-Niveau.
9.
AUSLAGEN-ERSATZ UND MARKETING-BUDGET
Zusätzlich zur Maklerprovision schuldet die Auftraggeberschaft den Ersatz der nachgewiesenen Werbe- und Marketing-Auslagen der Maklerschaft (OR Art. 418).
Professionelle Fotografie + Drohnen-Aufnahmen: CHF 1'400
Floor-Plan-Erstellung 2D + 3D: CHF 500
Virtuelle 360°-Tour: CHF 800
Premium-Listings Homegate + ImmoScout24 (3 Monate): CHF 900
Print-Werbung NZZ am Sonntag (1 Insertion): CHF 800
Verkaufs-Plakat + Wegweiser-Schilder: CHF 100
Reserve für Anpassungen: CHF 0 (separates Budget falls nötig)
Marketing-Budget: Die Auftraggeberschaft genehmigt ein Marketing-Budget von 4'500.00 CHF. Marketing-Auslagen über dieses Budget hinaus bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung.
Bei Nicht-Vertragsabschluss: Auslagen-Ersatz wird auch dann geschuldet, wenn kein Vertragsabschluss zustande kommt — bis zur Höhe des Marketing-Budgets bzw. der nachgewiesenen Auslagen. Dies kompensiert die Vermarktungs-Investition der Maklerschaft auch ohne Erfolgs-Honorar.
Professionelle Fotografie + Drohnen-Aufnahmen: CHF 1'400
Floor-Plan-Erstellung 2D + 3D: CHF 500
Virtuelle 360°-Tour: CHF 800
Premium-Listings Homegate + ImmoScout24 (3 Monate): CHF 900
Print-Werbung NZZ am Sonntag (1 Insertion): CHF 800
Verkaufs-Plakat + Wegweiser-Schilder: CHF 100
Reserve für Anpassungen: CHF 0 (separates Budget falls nötig)
Marketing-Budget: Die Auftraggeberschaft genehmigt ein Marketing-Budget von 4'500.00 CHF. Marketing-Auslagen über dieses Budget hinaus bedürfen der vorgängigen schriftlichen Zustimmung.
Bei Nicht-Vertragsabschluss: Auslagen-Ersatz wird auch dann geschuldet, wenn kein Vertragsabschluss zustande kommt — bis zur Höhe des Marketing-Budgets bzw. der nachgewiesenen Auslagen. Dies kompensiert die Vermarktungs-Investition der Maklerschaft auch ohne Erfolgs-Honorar.
10.
DOPPELMÄKELEI-VERBOT UND RESERVATIONS-BEGLEITUNG
Doppelmäkelei-Verbot (OR Art. 415): Die Maklerschaft bestätigt, dass sie keinen weiteren Auftrag von der Käufer-Seite annimmt und auch nicht für die Käuferschaft tätig ist. Doppelmäkelei (gleichzeitige Vertretung beider Parteien) ist nach OR Art. 415 unzulässig und führt zum Lohn-Verlust auf BEIDEN Seiten. Allein zulässig ist die reine Zuführungs-/Nachweismäkelei (Vermittlungs-Funktion ohne Vertretungs-Interesse) bei vorausgehender ausdrücklicher Offenlegung an beide Parteien.
Reservations-Begleitung: Die Maklerschaft organisiert auf Wunsch der Auftraggeberschaft den Reservations-Prozess mit dem ausgewählten Käufer-Interessenten: Vorbereitung der Reservationsvereinbarung (auf Doxuno-Template Basis), Koordination mit dem Notariat für die spätere Hauptvertrags-Beurkundung, Begleitung bis zur Beurkundung. Wichtiger Hinweis: Die Reservationsvereinbarung selbst bedarf zur Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 22 + 216 — siehe separates Doxuno-Template).
Reservations-Begleitung: Die Maklerschaft organisiert auf Wunsch der Auftraggeberschaft den Reservations-Prozess mit dem ausgewählten Käufer-Interessenten: Vorbereitung der Reservationsvereinbarung (auf Doxuno-Template Basis), Koordination mit dem Notariat für die spätere Hauptvertrags-Beurkundung, Begleitung bis zur Beurkundung. Wichtiger Hinweis: Die Reservationsvereinbarung selbst bedarf zur Verbindlichkeit der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 22 + 216 — siehe separates Doxuno-Template).
11.
ZUSÄTZLICHE BESTIMMUNGEN
Die Maklerschaft verpflichtet sich, bei jeder Besichtigung ein Besucher-Protokoll zu führen und der Auftraggeberschaft monatlich einen Vermarktungs-Bericht zuzustellen. Vor Annahme eines Käufer-Angebots wird die Auftraggeberschaft schriftlich informiert; die Entscheidung über Annahme oder Ablehnung trifft ausschliesslich die Auftraggeberschaft.
12.
AUSFERTIGUNG
Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.
Ort und Datum: Zürich, 1. September 2026
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
AUFTRAGGEBER/IN
Stefan Frei
Auftraggeber/in / Vertretung
Familie Frei-Vogt
Datum: ____________________
MAKLER/IN
Beatrice Müller, Geschäftsleitung
Geschäftsleitung Makler
Premium Immobilien Zürich AG
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Maklervertrag für Immobilien?
Der Maklervertrag (auch Mäklervertrag) nach OR Art. 412-418 ist ein Sondervertrag, mit dem der Makler beauftragt wird, der Auftraggeberschaft entweder die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachzuweisen (Nachweis-Mäkelei) oder einen Vertragsabschluss zu vermitteln (Vermittlungs-Mäkelei). Bei Immobilien wird typisch beides kombiniert: Bewertung + Vermarktung + Interessenten-Vorqualifikation + Besichtigungen + Begleitung bis zum Notar-Termin.
Charakteristikum: ERFOLGS-PROVISION. Der Lohn-Anspruch entsteht nach OR Art. 413 Abs. 1 nur, wenn (a) der Vertrag tatsächlich abgeschlossen wird UND (b) der Makler für den Vertragsabschluss massgeblich-kausal war (Käufer-Nachweis, Vermittlung). Kommt kein Vertrag zustande, entfällt die Provision (vorbehältlich Karenz-Klausel und Pauschal-Strafzahlungen bei Alleinverkauf-Verstoss).
Markt-Standards Schweiz 2026: Provision 2-3 % (Mittelwert 2.5 %) des Verkaufspreises, zuzüglich MwSt 8.1 % (oder inkl). Bestellerprinzip: Verkäufer trägt die Provision; Käufer schuldet keine. Fälligkeit: marktüblich bei notarieller Beurkundung des Hauptvertrags. Karenz nach Vertragsende: typisch 6 Monate (Provision auch nach Vertragsende bei vom Makler vermittelten Käufern). Alleinverkauf-Mandat (Exklusivität) rechtfertigt höhere Marketing-Investition des Maklers.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage deckt alle wesentlichen Elemente eines Maklervertrags nach OR 412-418 ab.
Parteien (Auftraggeber + Makler)
Vollständige Angaben + Berufsverband SVIT/USPI
Liegenschaft
5 Liegenschafts-Typen + detaillierte Beschreibung + Richtpreis
Maklerleistung
Nachweis / Vermittlung / Kombiniert
Provision (% Verkaufspreis)
2.0 / 2.5 / 3.0 / Custom + MwSt + Fälligkeit
Bestellerprinzip
Verkäufer trägt; Käufer schuldet keine Provision
Kausalitäts-Klausel (OR 413 Abs. 1)
Makler MUSS für Vertragsabschluss massgeblich sein
Vertragsdauer + Kündigung + Karenz
Typisch 6-9 Mo + 6 Mo Karenz nach Vertragsende
OR 404 Widerrufsrecht
Auftraggeber-Schutz jederzeit
Alleinverkauf (Expert)
Exklusivmandat + Eigenverkauf-% + Strafzahlung
Staffel-Provision (Expert)
Erfolgs-Anreiz: höhere Verkaufspreise → höhere Provision
Marketing-Budget (Expert)
Fotografie / 360° Tour / Online / Print — Detail-Aufstellung
Doppelmäkelei-Verbot OR 415 (Expert)
Beidseitige Vertretung führt zum Lohn-Verlust
So erstellen Sie Ihren Maklervertrag
Die Vorlage führt Sie durch die wesentlichen Elemente eines Immobilien-Maklervertrags.
- 1
Erfassen Sie Auftraggeber und Makler
Auftraggeber: Verkäufer der Liegenschaft, mit Kontaktperson + E-Mail/Telefon. Makler: Firma + Geschäftsleitungs-Person + UID + Berufsverband (SVIT, USPI, SAFE — als Qualifikations-Nachweis empfohlen).
- 2
Beschreiben Sie die Liegenschaft
Liegenschafts-Typ (EFH / STWE / MFH / Bauland / Gewerbe), detaillierte Beschreibung (Zimmer, m², Baujahr, Ausstattung, Lage, Besonderheiten), Adresse, indikativer Richtpreis (Marktwert-Schätzung des Maklers).
- 3
Wählen Sie Provision + Leistungs-Art + Fälligkeit
Provision 2.0 / 2.5 / 3.0 % (oder Custom). Leistung: kombiniert (Marktstandard für Premium-Liegenschaft) / nur Nachweis / nur Vermittlung. MwSt zusätzlich oder inkl. Fälligkeit bei Notar-Beurkundung (Marktstandard) / Eigentumsübergang / Rechnungsstellung-Frist.
- 4
Definieren Sie Vertragsdauer + Karenz
Vertragsdauer 6-9 Monate (typisch 6 bei Standard, 9 bei Premium), Kündigungsfrist 1 Monat auf Monatsende. Karenz 6 Monate nach Vertragsende — Provision bleibt für Makler-vermittelte Käufer auch nach Vertragsende bestehen.
- 5
Aktivieren Sie Expert-Klauseln
Alleinverkauf (Exklusivmandat — empfohlen bei Premium-Vermarktung) mit Eigenverkauf-% (1-1.5 %) + Strafzahlung-Klausel. Staffel-Provision (Erfolgs-Anreiz: höherer Verkaufspreis → höherer Prozent-Satz). Marketing-Budget (CHF 3-5'000 typisch bei Premium-Vermarktung). Doppelmäkelei-ausdrückliches-Verbot + Reservations-Begleitung.
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Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
Der Maklervertrag ist im OR detailliert geregelt — einige Regeln sind zwingend (OR 415 Doppelmäkelei-Verbot, OR 417 richterliche Herabsetzung), andere dispositiv.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung. Bei besonderen Konstellationen (internationale Vermarktung, sehr hochpreisige Liegenschaften CHF 10 Mio+, gewerbliche Vermarktung von Bauträger-Projekten) oder bei Streit-Situationen ist anwaltliche Beratung empfohlen.
Geprüft nach Schweizer Recht (OR Art. 412-418, nDSG, ZPO)
Bestellerprinzip + Kausalität (OR Art. 413)
Nach OR Art. 413 Abs. 1 entsteht der Provisions-Anspruch nur, wenn der Vertrag tatsächlich abgeschlossen wird UND der Makler für den Vertragsabschluss massgeblich-kausal war (Käufer-Nachweis, Vermittlung der Verhandlungen). Wenn der Vertrag aus Gründen ausserhalb des Maklers (z.B. Käufer-Eigeninitiative ohne Maklerkenntnis) zustande kommt, entfällt die Provision. Bei aufgehobenen Verträgen (Bedingungs-Nichteintritt, Form-Mangel) entfällt die Provision ebenfalls (OR 413 Abs. 2). Bestellerprinzip: Verkäufer trägt die Provision; Käufer nur in Ausnahmen (z.B. wenn Käufer den Makler ausdrücklich für Wohnungs-Suche beauftragt — Doppelmäkelei-Aspekte beachten).
Doppelmäkelei-Verbot (OR Art. 415)
OR Art. 415 verbietet die Doppelmäkelei — der Makler kann KEINEN Lohn von beiden Parteien gleichzeitig verlangen. Bei beidseitiger Vertretung (z.B. Makler arbeitet sowohl für Verkäufer als auch für Käufer und verlangt von beiden Provision) führt das zum LOHN-VERLUST auf BEIDEN Seiten. Ausnahme: reine Zuführungs-/Nachweismäkelei (Vermittlungs-Funktion ohne Vertretungs-Interesse) bei vorausgehender ausdrücklicher Offenlegung an beide Parteien. Diese Bestimmung ist eine wesentliche Auftraggeber-Schutz-Norm; eine ausdrückliche Klausel im Vertrag macht die Position der Auftraggeberschaft klar.
Richterliche Herabsetzung (OR Art. 417)
Das Gericht kann übermässig hohe Mäklerlöhne nach OR Art. 417 herabsetzen — auch bei vertraglich vereinbarter Provision. Mass-Stäbe: Verhältnis zwischen Provision und Marktwert/Aufwand des Maklers, ortsübliche Sätze, Komplexität des Geschäfts, allenfalls Sonder-Leistungen des Maklers (Marketing-Investition, Bewertungs-Aufwand). In der Praxis werden Provisionen über 5 % bei Standard-Geschäften häufig als übermässig qualifiziert. Schutz-Klauseln (Karenz, Alleinverkauf-Strafzahlung) müssen wirtschaftlich angemessen sein.
Auftraggeber-Widerrufsrecht (OR Art. 404)
Da der Maklervertrag den allgemeinen Auftragsrechts-Regeln subsidiär untersteht, gilt das jederzeitige Widerrufsrecht des Auftraggebers nach OR Art. 404 auch hier. Die Auftraggeberschaft kann den Vertrag jederzeit widerrufen — bei Widerruf zur Unzeit (insbesondere wenn der Makler bereits substantielle Marketing-Investition gemacht hat) schuldet sie Schadenersatz für nachgewiesene Aufwendungen, nicht jedoch die Provision (mangels Vertragsabschluss). Vertragliche Beschränkungen dieses Widerrufsrechts sind unwirksam.
Häufige Fragen
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