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Kostenlose Vorlage: Generalunternehmer-Werkvertrag (GU SIA 118)
Wer einen Generalunternehmer (GU) für die schlüsselfertige Erstellung eines Bauwerks beauftragt — Mehrfamilienhaus, Stockwerkeigentums-Überbauung, Gewerbebau, Sanierung — schliesst einen Werkvertrag nach OR Art. 363-379 i.V.m. SIA-Norm 118. Die Doxuno-Vorlage berücksichtigt die OR-Reform per 1.1.2026 (60-Tage Mängelrüge ZWINGEND, 5-jährige Verjährung Bauwerk ZWINGEND, zwingendes Nachbesserungsrecht — vertraglich NICHT mehr ausschliessbar) und deckt Festpreis, Konventionalstrafe, Sub-GU-Kette, Bauherrenwechsel und Insolvenz-Klausel ab.
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GENERALUNTERNEHMER-WERKVERTRAG
OR Art. 363-379 I.v.m. Sia-norm 118 · Mit Berücksichtigung Der Or-reform 1.1.2026
Bauvorhaben: Mehrfamilienhaus Sonnenhof (12 Wohnungen) — Schlüsselfertig-Erstellung
Werklohn: 7'500'000.00 CHF
BAUHERR/IN
Bürgi Bau AG
Industriestrasse 12, 8005 Zürich
UID: CHE-345.678.901
Vertreten durch: Markus Bürgi, Geschäftsleitung
UID: CHE-345.678.901
Vertreten durch: Markus Bürgi, Geschäftsleitung
GENERALUNTERNEHMER/IN
Steinmann + Cie Generalunternehmung AG
Industriepark 8, 8400 Winterthur
UID: CHE-456.789.012
Vertreten durch: Daniel Steinmann, CEO
Berufshaftpflicht: Berufshaftpflicht CHF 10 Mio pro Schadenfall
UID: CHE-456.789.012
Vertreten durch: Daniel Steinmann, CEO
Berufshaftpflicht: Berufshaftpflicht CHF 10 Mio pro Schadenfall
Die Parteien schliessen — in Anwendung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (OR Art. 19) und unter Beizug der nachstehend bezeichneten Bauunterlagen — den nachstehenden Generalunternehmer-Werkvertrag gemäss OR Art. 363 ff. Der Generalunternehmer verpflichtet sich, das Bauvorhaben fachgerecht, schlüsselfertig und nach den anerkannten Regeln der Technik zum vereinbarten Werklohn herzustellen; die Bauherrschaft verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Werklohns. Subsidiär gelten die Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten (SIA-Norm 118, Ausgabe 2013 mit Berücksichtigung Revision 2024); bei Widersprüchen zwischen Vertrag, Beilagen und SIA-Norm gilt die Rangfolge gemäss Klausel 8 unten (entsprechend SIA-Norm 118 Art. 21). Auf diesen Vertrag finden die per 1. Januar 2026 in Kraft getretenen zwingenden Gewährleistungsbestimmungen des revidierten OR Art. 371 (Verjährung 5 Jahre Bauwerk, Mängelrüge 60 Tage, zwingendes Nachbesserungsrecht) Anwendung.
1.
BAUVORHABEN UND STANDORT
Bauvorhaben: Mehrfamilienhaus Sonnenhof (12 Wohnungen) — Schlüsselfertig-Erstellung
Beschreibung:
Schlüsselfertige Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen (4 × 2.5-Zi., 6 × 3.5-Zi., 2 × 4.5-Zi. Attika), Tiefgarage mit 14 Stellplätzen, Velo-Abstellraum, gemeinschaftliche Aussenanlagen. Geschosse: 2 UG + EG + 3 OG + Attika. Bauweise: massiv Stahlbeton, vorgefertigte Fassaden-Elemente Holz/Putz, Wärmepumpe Erdsonde, Photovoltaik, kontrollierte Wohnraum-Lüftung, Minergie-Standard. BGF ca. 1'850 m². Bauausführung gemäss Bauprojekt-Pläne und Werkbeschrieb vom 10. Mai 2026 (Architekt: Bichsel Architektur GmbH).
Beschreibung:
Schlüsselfertige Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen (4 × 2.5-Zi., 6 × 3.5-Zi., 2 × 4.5-Zi. Attika), Tiefgarage mit 14 Stellplätzen, Velo-Abstellraum, gemeinschaftliche Aussenanlagen. Geschosse: 2 UG + EG + 3 OG + Attika. Bauweise: massiv Stahlbeton, vorgefertigte Fassaden-Elemente Holz/Putz, Wärmepumpe Erdsonde, Photovoltaik, kontrollierte Wohnraum-Lüftung, Minergie-Standard. BGF ca. 1'850 m². Bauausführung gemäss Bauprojekt-Pläne und Werkbeschrieb vom 10. Mai 2026 (Architekt: Bichsel Architektur GmbH).
| Standort | Sonnenhofweg 14, 8412 Aesch ZH |
| Grundbuch / Parzelle | Kat.-Nr. ZH-21567 |
| Geplante Bau-Kosten (BKP) | 7'800'000.00 CHF |
2.
WERKLOHN UND ZAHLUNGSMODALITÄTEN
Der Werklohn beträgt 7'500'000.00 CHF, exklusive Mehrwertsteuer (Normalsatz 8.1 %, Stand 2026). Vergütungsart: Pauschalpreis (Festpreis; abschliessend für den vereinbarten Leistungsumfang).
Der Pauschalpreis umfasst sämtliche zur vollständigen, mängelfreien Erstellung des vertragsgegenständlichen Bauwerks erforderlichen Leistungen, Materialien, Hilfsstoffe, Gerüste, Bauleitung, Versicherungen und sonstigen Aufwendungen. Mehraufwand wegen üblicher Bauplatz-, Witterungs- oder Boden-Risiken ist im Pauschalpreis enthalten (OR Art. 373 Abs. 1).
Zahlungsplan: Die Zahlungen werden in Tranchen nach Bau-Fortschritt geleistet gemäss separatem Zahlungsplan (Standard: Baubeginn 10 %, Rohbau 30 %, Innenausbau 30 %, Abnahme 25 %, Rückbehalt 5 % gegen Bankgarantie für Mängelbehebung 1 J). Rechnungsstellung netto 30 Tage.
Verzug: Verzugszins 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1).
Das Bauvorhaben ist ein unbewegliches Werk (Bauwerk). Es gelten die zwingenden Gewährleistungsbestimmungen nach OR Art. 371 Abs. 2 (5 Jahre Verjährung), Abs. 3 (60 Tage Mängelrüge) und Abs. 4 (zwingendes Nachbesserungsrecht) in der ab 1. Januar 2026 geltenden Fassung.
Der Pauschalpreis umfasst sämtliche zur vollständigen, mängelfreien Erstellung des vertragsgegenständlichen Bauwerks erforderlichen Leistungen, Materialien, Hilfsstoffe, Gerüste, Bauleitung, Versicherungen und sonstigen Aufwendungen. Mehraufwand wegen üblicher Bauplatz-, Witterungs- oder Boden-Risiken ist im Pauschalpreis enthalten (OR Art. 373 Abs. 1).
Zahlungsplan: Die Zahlungen werden in Tranchen nach Bau-Fortschritt geleistet gemäss separatem Zahlungsplan (Standard: Baubeginn 10 %, Rohbau 30 %, Innenausbau 30 %, Abnahme 25 %, Rückbehalt 5 % gegen Bankgarantie für Mängelbehebung 1 J). Rechnungsstellung netto 30 Tage.
Verzug: Verzugszins 5 % p.a. (OR Art. 104 Abs. 1).
Das Bauvorhaben ist ein unbewegliches Werk (Bauwerk). Es gelten die zwingenden Gewährleistungsbestimmungen nach OR Art. 371 Abs. 2 (5 Jahre Verjährung), Abs. 3 (60 Tage Mängelrüge) und Abs. 4 (zwingendes Nachbesserungsrecht) in der ab 1. Januar 2026 geltenden Fassung.
3.
BAU-TERMINE
Bau-Beginn: 1. November 2026
Bau-Vollendung (Abnahme-bereit): 30. April 2028
Die Termine sind verbindlich. Der Generalunternehmer informiert die Bauherrschaft unverzüglich schriftlich über drohende Verzögerungen aus Gründen, die er zu vertreten hat, sowie über Verzögerungen aus höherer Gewalt oder fehlender Mitwirkung der Bauherrschaft (OR Art. 366 Abs. 3).
Bei Verzug aus Gründen, die der Generalunternehmer zu vertreten hat, kann die Bauherrschaft nach erfolgloser Mahnung vom Vertrag zurücktreten oder die Ersatzvornahme auf Kosten des Generalunternehmers anordnen (OR Art. 366 Abs. 2). Eine Konventionalstrafe bei Verzug ist in Klausel 10 (Expert) geregelt.
Bau-Vollendung (Abnahme-bereit): 30. April 2028
Die Termine sind verbindlich. Der Generalunternehmer informiert die Bauherrschaft unverzüglich schriftlich über drohende Verzögerungen aus Gründen, die er zu vertreten hat, sowie über Verzögerungen aus höherer Gewalt oder fehlender Mitwirkung der Bauherrschaft (OR Art. 366 Abs. 3).
Bei Verzug aus Gründen, die der Generalunternehmer zu vertreten hat, kann die Bauherrschaft nach erfolgloser Mahnung vom Vertrag zurücktreten oder die Ersatzvornahme auf Kosten des Generalunternehmers anordnen (OR Art. 366 Abs. 2). Eine Konventionalstrafe bei Verzug ist in Klausel 10 (Expert) geregelt.
4.
MÄNGELRECHTE — ZWINGENDE OR-REFORM 1.1.2026
Prüfung und Mängelrüge: Die Bauherrschaft hat das abgelieferte Bauwerk nach Empfang zu prüfen, sobald es nach üblichem Geschäftsgang tunlich ist (OR Art. 367 Abs. 1). Für Bauwerke gilt nach OR Art. 371 Abs. 3 (Fassung ab 1.1.2026) eine zwingende Mängelrügefrist von 60 Tagen ab Ablieferung bzw. ab Entdeckung versteckter Mängel; eine vertraglich kürzere Frist ist unwirksam.
Mängelrechte (OR Art. 368): Bei berechtigter Mängelrüge stehen der Bauherrschaft folgende Rechte zu (nach Wahl, unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen): (a) Wandelung (bei Unbrauchbarkeit oder Unzumutbarkeit der Abnahme); (b) Minderung des Werklohns; (c) Nachbesserung auf Kosten des Generalunternehmers — bei Bauwerken neuer oder weniger als zwei Jahre alter Bauart ist das Nachbesserungsrecht gemäss OR Art. 371 Abs. 4 (neu 1.1.2026) zwingend; eine vertragliche Einschränkung oder Ausschluss ist unwirksam; (d) Schadenersatz bei Verschulden des Generalunternehmers.
Verjährung Bauwerk: Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme (OR Art. 371 Abs. 2; in Fassung ab 1.1.2026 zwingend; kann nicht zulasten der Bauherrschaft verkürzt werden). Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann sich der Generalunternehmer nicht auf die Verjährung berufen.
Solidarhaftung GU für Subunternehmer: Der Generalunternehmer haftet für seine Subunternehmer wie für eigenes Handeln (OR Art. 101). Eine Abtretung von Mängelrechten gegen Subunternehmer an die Bauherrschaft entbindet den Generalunternehmer NICHT von der zwingenden Nachbesserungspflicht.
Mängelrechte (OR Art. 368): Bei berechtigter Mängelrüge stehen der Bauherrschaft folgende Rechte zu (nach Wahl, unter Beachtung der gesetzlichen Voraussetzungen): (a) Wandelung (bei Unbrauchbarkeit oder Unzumutbarkeit der Abnahme); (b) Minderung des Werklohns; (c) Nachbesserung auf Kosten des Generalunternehmers — bei Bauwerken neuer oder weniger als zwei Jahre alter Bauart ist das Nachbesserungsrecht gemäss OR Art. 371 Abs. 4 (neu 1.1.2026) zwingend; eine vertragliche Einschränkung oder Ausschluss ist unwirksam; (d) Schadenersatz bei Verschulden des Generalunternehmers.
Verjährung Bauwerk: Die Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme (OR Art. 371 Abs. 2; in Fassung ab 1.1.2026 zwingend; kann nicht zulasten der Bauherrschaft verkürzt werden). Bei arglistig verschwiegenen Mängeln kann sich der Generalunternehmer nicht auf die Verjährung berufen.
Solidarhaftung GU für Subunternehmer: Der Generalunternehmer haftet für seine Subunternehmer wie für eigenes Handeln (OR Art. 101). Eine Abtretung von Mängelrechten gegen Subunternehmer an die Bauherrschaft entbindet den Generalunternehmer NICHT von der zwingenden Nachbesserungspflicht.
5.
VERSICHERUNGEN
Bauwesen-Versicherung: Der Generalunternehmer unterhält während der gesamten Bauausführung eine Bauwesen-Versicherung (Bauwerk-/Sachschaden, Diebstahl, Vandalismus) zu marktüblichen Konditionen. Mindest-Deckungssumme: 7'800'000.00 CHF.
Bauherrenhaftpflicht-Versicherung: Empfohlen über die Bauherrschaft oder gemeinschaftlich. Mindest-Deckung: 10'000'000.00 CHF pro Schadenfall.
Berufshaftpflicht GU: Der Generalunternehmer unterhält eine branchenübliche Berufshaftpflicht-Versicherung. Die Versicherungs-Bestätigung wird der Bauherrschaft auf Verlangen vorgelegt; Kündigung oder wesentliche Reduktion der Deckung ist unverzüglich anzuzeigen.
SUVA / Sozialversicherungen: Der Generalunternehmer bestätigt, dass alle eigenen Mitarbeiter und die seiner Subunternehmer ordnungsgemäss SUVA-versichert und sozial-versichert sind (BVG, AHV/IV/EO, ALV) sowie dass die GAV-Mindestlöhne der jeweiligen Branche eingehalten werden.
Bauherrenhaftpflicht-Versicherung: Empfohlen über die Bauherrschaft oder gemeinschaftlich. Mindest-Deckung: 10'000'000.00 CHF pro Schadenfall.
Berufshaftpflicht GU: Der Generalunternehmer unterhält eine branchenübliche Berufshaftpflicht-Versicherung. Die Versicherungs-Bestätigung wird der Bauherrschaft auf Verlangen vorgelegt; Kündigung oder wesentliche Reduktion der Deckung ist unverzüglich anzuzeigen.
SUVA / Sozialversicherungen: Der Generalunternehmer bestätigt, dass alle eigenen Mitarbeiter und die seiner Subunternehmer ordnungsgemäss SUVA-versichert und sozial-versichert sind (BVG, AHV/IV/EO, ALV) sowie dass die GAV-Mindestlöhne der jeweiligen Branche eingehalten werden.
6.
ANWENDBARES RECHT UND GERICHTSSTAND
Anwendbares Recht: Schweizerisches Recht (OR Art. 363-379, ZGB, kantonales Baurecht). Subsidiär gilt SIA-Norm 118 in der jeweils aktuellen Fassung. Die zwingenden Bestimmungen des OR — insbesondere Art. 100 Abs. 1 (Haftung Vorsatz/Grobfahrlässigkeit), Art. 371 (Gewährleistung Bauwerk in der Fassung ab 1.1.2026 — 5J Verjährung, 60T Mängelrüge, zwingendes Nachbesserungsrecht) und Art. 377 (jederzeitiges Rücktrittsrecht der Bauherrschaft) — bleiben vorbehalten.
Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten ist Zürich (am Ort der gelegenen Sache; ZPO Art. 17 + 29 Abs. 1 lit. a).
Mediation / SIA-Schlichtung: Vor Klage-Anhebung verpflichten sich die Parteien zu einem Mediations-Versuch unter Beizug der SIA-Schlichtungsstelle für Bauwesen oder eines anderen anerkannten Bauschlichtungs-Dienstes.
Bauherrschafts-Rücktrittsrecht (OR Art. 377): Die Bauherrschaft kann den Vertrag jederzeit gegen Vergütung der bereits geleisteten Arbeit und vollständige Schadloshaltung aufheben (zwingend, nicht ausschliessbar).
Gerichtsstand: Ausschliesslicher Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten ist Zürich (am Ort der gelegenen Sache; ZPO Art. 17 + 29 Abs. 1 lit. a).
Mediation / SIA-Schlichtung: Vor Klage-Anhebung verpflichten sich die Parteien zu einem Mediations-Versuch unter Beizug der SIA-Schlichtungsstelle für Bauwesen oder eines anderen anerkannten Bauschlichtungs-Dienstes.
Bauherrschafts-Rücktrittsrecht (OR Art. 377): Die Bauherrschaft kann den Vertrag jederzeit gegen Vergütung der bereits geleisteten Arbeit und vollständige Schadloshaltung aufheben (zwingend, nicht ausschliessbar).
7.
RANGORDNUNG DER VERTRAGSBESTANDTEILE (SIA-NORM 118 ART. 21)
Die Vertragsbestandteile gelten in folgender Rangfolge; bei Widersprüchen ist die vorangehende Bestimmung massgebend (SIA-Norm 118 Art. 21):
(1) Diese Vertragsurkunde mit Anhängen; (2) Allgemeine technische Bedingungen (ATB) und Besondere Bestimmungen (BB) gemäss Beilage; (3) SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten); (4) SIA-Werknormen (380, 381, 384, 385 etc. — Stand der Technik); (5) Branchenstandards (z.B. VSGU-Standards); (6) AGB Generalunternehmer (nur subsidiär, soweit nicht im Widerspruch zu (1)-(5)); (7) OR und übriges schweizerisches Recht subsidiär.
Zwischen Bestandteilen auf gleicher Rangstufe gilt: die detaillierteren Bestimmungen gehen den allgemeineren vor; bei gleicher Detaillierungs-Stufe gilt das jüngere Dokument.
Zusätzliche Vertragsbestandteile:
Beilage A: Bauprojekt-Pläne 1:50 / 1:100 vom 10.05.2026 (Bichsel Architektur)
Beilage B: Werkbeschrieb 38 Seiten vom 10.05.2026
Beilage C: ATB Allgemeine technische Bedingungen Steinmann (Stand 2026)
Beilage D: Baubewilligung Gemeinde Aesch vom 15.07.2026
Plan-Index (verbindlicher Stand):
Plan-Index B vom 10. Mai 2026 (Bauprojekt-Pläne der Bichsel Architektur GmbH, 1:50 / 1:100; Werkbeschrieb 38 Seiten); Plan-Index A vom 15. Februar 2026 wird ersetzt.
Massgebend für die Ausführung ist ausschliesslich der hier genannte Plan-Index. Spätere Plan-Revisionen (höhere Index-Stufen) ersetzen den vorhergehenden Stand erst nach beidseitiger schriftlicher Bestätigung des neuen Index.
(1) Diese Vertragsurkunde mit Anhängen; (2) Allgemeine technische Bedingungen (ATB) und Besondere Bestimmungen (BB) gemäss Beilage; (3) SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten); (4) SIA-Werknormen (380, 381, 384, 385 etc. — Stand der Technik); (5) Branchenstandards (z.B. VSGU-Standards); (6) AGB Generalunternehmer (nur subsidiär, soweit nicht im Widerspruch zu (1)-(5)); (7) OR und übriges schweizerisches Recht subsidiär.
Zwischen Bestandteilen auf gleicher Rangstufe gilt: die detaillierteren Bestimmungen gehen den allgemeineren vor; bei gleicher Detaillierungs-Stufe gilt das jüngere Dokument.
Zusätzliche Vertragsbestandteile:
Beilage A: Bauprojekt-Pläne 1:50 / 1:100 vom 10.05.2026 (Bichsel Architektur)
Beilage B: Werkbeschrieb 38 Seiten vom 10.05.2026
Beilage C: ATB Allgemeine technische Bedingungen Steinmann (Stand 2026)
Beilage D: Baubewilligung Gemeinde Aesch vom 15.07.2026
Plan-Index (verbindlicher Stand):
Plan-Index B vom 10. Mai 2026 (Bauprojekt-Pläne der Bichsel Architektur GmbH, 1:50 / 1:100; Werkbeschrieb 38 Seiten); Plan-Index A vom 15. Februar 2026 wird ersetzt.
Massgebend für die Ausführung ist ausschliesslich der hier genannte Plan-Index. Spätere Plan-Revisionen (höhere Index-Stufen) ersetzen den vorhergehenden Stand erst nach beidseitiger schriftlicher Bestätigung des neuen Index.
8.
KONVENTIONALSTRAFE BEI VERZUG
Bei Überschreiten des vereinbarten Vollendungs-Termins schuldet der Generalunternehmer der Bauherrschaft eine Konventionalstrafe von 0.5 % des Werklohns pro Verzugstag (Werktag). Die Konventionalstrafe ist nach oben begrenzt auf 10 % des Werklohns.
Die Konventionalstrafe ist auch neben der Erfüllung geschuldet (OR Art. 160 Abs. 1). Der Nachweis eines über die Konventionalstrafe hinausgehenden Schadens bleibt der Bauherrschaft ausdrücklich vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1).
Das Gericht kann übermässig hohe Konventionalstrafen nach Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3); die Parteien gehen davon aus, dass die vereinbarte Strafe angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung des Bauwerks und der Verzugs-Folgen für die Bauherrschaft angemessen ist.
Verzögerungen aus Ursachen, die die Bauherrschaft zu vertreten hat (verspätete Entscheidungen, Programm-Änderungen, fehlende Bewilligungen ohne Verschulden GU), berechtigen den Generalunternehmer zur angemessenen Terminverlängerung; insoweit fällt keine Konventionalstrafe an.
Die Konventionalstrafe ist auch neben der Erfüllung geschuldet (OR Art. 160 Abs. 1). Der Nachweis eines über die Konventionalstrafe hinausgehenden Schadens bleibt der Bauherrschaft ausdrücklich vorbehalten (OR Art. 161 Abs. 1).
Das Gericht kann übermässig hohe Konventionalstrafen nach Ermessen herabsetzen (OR Art. 163 Abs. 3); die Parteien gehen davon aus, dass die vereinbarte Strafe angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung des Bauwerks und der Verzugs-Folgen für die Bauherrschaft angemessen ist.
Verzögerungen aus Ursachen, die die Bauherrschaft zu vertreten hat (verspätete Entscheidungen, Programm-Änderungen, fehlende Bewilligungen ohne Verschulden GU), berechtigen den Generalunternehmer zur angemessenen Terminverlängerung; insoweit fällt keine Konventionalstrafe an.
9.
SUBUNTERNEHMER-KETTE UND VERANTWORTUNG
Der Generalunternehmer ist berechtigt, einzelne Gewerke an qualifizierte Subunternehmer zu vergeben. Vergaben mit Werklohn-Anteil über 50'000.00 CHF bedürfen der vorgängigen schriftlichen Genehmigung der Bauherrschaft. Die Subunternehmer-Liste wird der Bauherrschaft jährlich (mindestens jedoch quartalsweise während der aktiven Bauphase) offengelegt.
Haftung GU für Subunternehmer: Der Generalunternehmer haftet für sämtliche Subunternehmer wie für eigenes Handeln (OR Art. 101 Abs. 1). Ein direkter vertraglicher Anspruch der Bauherrschaft gegen die Subunternehmer entsteht nicht. Mängelrechte sind ausschliesslich gegenüber dem Generalunternehmer geltend zu machen — insbesondere das ab 1.1.2026 zwingende Nachbesserungsrecht (OR Art. 371 Abs. 4).
Auswahl-Sorgfalt: Der Generalunternehmer wählt die Subunternehmer mit der Sorgfalt eines ordentlichen Bauleiters aus und prüft deren fachliche Qualifikation, Berufshaftpflicht-Deckung und SUVA-/Sozial-Versicherungs-Status.
GAV-/Mindestlohn-Compliance: Der Generalunternehmer stellt sicher, dass auf der Baustelle die Mindestlöhne gemäss anwendbarem GAV (Landesmantelvertrag, kantonale GAV) sowie das Schwarzarbeitsbekämpfungs-Gesetz BGSA eingehalten werden; er verlangt von Subunternehmern jeweils SECO-Konformitäts-Bestätigungen.
Subsidiär gilt SIA-Norm 118 Art. 29 (Subunternehmer): Der Generalunternehmer trägt die volle Verantwortung gegenüber der Bauherrschaft.
Haftung GU für Subunternehmer: Der Generalunternehmer haftet für sämtliche Subunternehmer wie für eigenes Handeln (OR Art. 101 Abs. 1). Ein direkter vertraglicher Anspruch der Bauherrschaft gegen die Subunternehmer entsteht nicht. Mängelrechte sind ausschliesslich gegenüber dem Generalunternehmer geltend zu machen — insbesondere das ab 1.1.2026 zwingende Nachbesserungsrecht (OR Art. 371 Abs. 4).
Auswahl-Sorgfalt: Der Generalunternehmer wählt die Subunternehmer mit der Sorgfalt eines ordentlichen Bauleiters aus und prüft deren fachliche Qualifikation, Berufshaftpflicht-Deckung und SUVA-/Sozial-Versicherungs-Status.
GAV-/Mindestlohn-Compliance: Der Generalunternehmer stellt sicher, dass auf der Baustelle die Mindestlöhne gemäss anwendbarem GAV (Landesmantelvertrag, kantonale GAV) sowie das Schwarzarbeitsbekämpfungs-Gesetz BGSA eingehalten werden; er verlangt von Subunternehmern jeweils SECO-Konformitäts-Bestätigungen.
Subsidiär gilt SIA-Norm 118 Art. 29 (Subunternehmer): Der Generalunternehmer trägt die volle Verantwortung gegenüber der Bauherrschaft.
10.
BAUHERRENWECHSEL UND INSOLVENZ-KLAUSEL
Bauherrenwechsel / Übertragbarkeit: Veräussert die Bauherrschaft die Liegenschaft während der Bauphase, geht der vorliegende Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über (Vertragsübernahme); die ursprüngliche Bauherrschaft bleibt subsidiär für ausstehende Werklohn-Zahlungen mit-haftbar, soweit nicht der Generalunternehmer den Erwerber als alleinige Bauherrschaft ausdrücklich schriftlich akzeptiert. Bei Verkauf vor Bau-Beginn ist auch ein einvernehmlicher Austausch der Bauherrschaft mit Befreiungswirkung möglich.
Insolvenz des Generalunternehmers: Bei Konkurs oder Nachlassstundung des Generalunternehmers ist die Bauherrschaft berechtigt, den Vertrag mit sofortiger Wirkung aufzuheben (besondere Vertragsbeendigung wegen wichtigem Grund). Sie kann gleichzeitig: (a) die Bauleitung selbst übernehmen oder einem neuen Unternehmer übertragen; (b) sämtliche Bauunterlagen, Pläne und Lieferanten-Daten herausverlangen; (c) bereits geleistete Anzahlungen-Saldo nach Abschluss-Abrechnung zurückverlangen, soweit das Bauwerk nicht im entsprechenden Mass erstellt wurde. Eine Vertragsübernahme durch den Konkursverwalter ist ausgeschlossen, sofern die Bauherrschaft binnen 30 Tagen nach Konkurseröffnung schriftlich widerspricht.
Insolvenz des Generalunternehmers: Bei Konkurs oder Nachlassstundung des Generalunternehmers ist die Bauherrschaft berechtigt, den Vertrag mit sofortiger Wirkung aufzuheben (besondere Vertragsbeendigung wegen wichtigem Grund). Sie kann gleichzeitig: (a) die Bauleitung selbst übernehmen oder einem neuen Unternehmer übertragen; (b) sämtliche Bauunterlagen, Pläne und Lieferanten-Daten herausverlangen; (c) bereits geleistete Anzahlungen-Saldo nach Abschluss-Abrechnung zurückverlangen, soweit das Bauwerk nicht im entsprechenden Mass erstellt wurde. Eine Vertragsübernahme durch den Konkursverwalter ist ausgeschlossen, sofern die Bauherrschaft binnen 30 Tagen nach Konkurseröffnung schriftlich widerspricht.
11.
OPEN BOOK UND NACHTRAGS-VERFAHREN
Nachträge (Mehr-/Mindermengen, Planänderungen): Nachträge werden ausschliesslich schriftlich mit Auftrag-Nr., Beschreibung, Begründung, Mengen- und Preis-Aufstellung sowie Termin-Auswirkungen eingereicht. Die Bauherrschaft entscheidet binnen 15 Arbeitstagen.
Nachträge mit Werklohn-Erhöhung über 25'000.00 CHF bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung der Bauherrschaft (Doppelunterschrift).
Nachträge mit Werklohn-Erhöhung über 25'000.00 CHF bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung der Bauherrschaft (Doppelunterschrift).
12.
ZUSÄTZLICHE BESTIMMUNGEN
Der Generalunternehmer verpflichtet sich, die Wohnungen gemäss Minergie-Standard zu erstellen und die Minergie-Zertifizierung der Fertigstellungs-Phase auf eigene Kosten einzureichen; eine allfällige Zertifizierungs-Verweigerung aus Gründen, die der Generalunternehmer zu vertreten hat, gilt als wesentliche Vertragsverletzung.
13.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Schriftform: Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform (OR Art. 13, 16). Mündliche Nebenabreden sind unwirksam. Die Schriftform ist gewahrt durch eigenhändige Unterzeichnung oder qualifizierte elektronische Signatur nach ZertES (OR Art. 14 Abs. 2bis).
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen ungültig sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die ungültige Bestimmung wird durch eine gültige ersetzt, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.
(b) Salvatorische Klausel: Sollten einzelne Bestimmungen ungültig sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die ungültige Bestimmung wird durch eine gültige ersetzt, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Exemplar.
Ort und Datum: Zürich, 20. September 2026
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
BAUHERR/IN
Markus Bürgi, Geschäftsleitung
Bauherr/in
Bürgi Bau AG
Datum: ____________________
GENERALUNTERNEHMER/IN
Daniel Steinmann, CEO
Geschäftsleitung GU
Steinmann + Cie Generalunternehmung AG
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Generalunternehmer-Vertrag?
Der Generalunternehmer-Vertrag (GU-Vertrag) ist ein Werkvertrag nach OR Art. 363-379, bei dem ein einziger Unternehmer (der GU) die schlüsselfertige Erstellung eines Bauwerks gegenüber der Bauherrschaft verantwortet. Der GU koordiniert alle Gewerke (Bau-Hauptarbeiten, Sanitär, Elektro, HLK, Bodenleger, Schreiner), beauftragt Subunternehmer und haftet gegenüber der Bauherrschaft für die termingerechte und mängelfreie Fertigstellung. Im Gegensatz zum Total-Unternehmer (TU) übernimmt der GU NICHT die Planung — diese leistet der Architekt separat.
Die SIA-Norm 118 (Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten) ist die wichtigste Branchen-Norm für Bauverträge. Sie gilt nur bei vertraglicher Vereinbarung. Bei Anwendbarkeit präzisiert sie viele Bestimmungen detailliert: Abnahme, Mängelrüge, Subunternehmer (Art. 29), Vergütung, Termine. Zentral ist Art. 21 SIA 118: die Rangfolge der Vertragsbestandteile. Bei Widersprüchen gelten in dieser Reihenfolge — Vertragsurkunde mit Anhängen, Besondere Bedingungen, SIA-Norm 118, SIA-Werknormen, Branchenstandards, AGB Unternehmer, OR subsidiär. Eine Umkehrung dieser Rangordnung (AGB GU vor SIA 118) wurde von der Bundesgerichts-Praxis als bauherren-schädlich qualifiziert.
Die OR-Reform per 1.1.2026 (Parlament Dezember 2024) bringt fundamentale Änderungen zum Schutz der Bauherrschaft: (1) Mängelrügefrist 60 Tage bei Bauwerken ZWINGEND, kürzere Vereinbarungen sind unwirksam; (2) Verjährungsfrist 5 Jahre ab Abnahme bei Bauwerken ZWINGEND, kann nicht zulasten der Bauherrschaft verkürzt werden; (3) zwingendes Nachbesserungsrecht bei Bauwerken neuer oder weniger als 2 Jahre alt — KANN VERTRAGLICH NICHT MEHR AUSGESCHLOSSEN WERDEN. Die seinerzeit übliche Mängelrechts-Abtretung an die Bauherrschaft (statt direkter Haftung) verliert damit wesentlich an Bedeutung.
Was diese Vorlage abdeckt
Die Doxuno-Vorlage deckt alle wesentlichen Elemente eines GU-Vertrags ab und berücksichtigt die OR-Reform 1.1.2026.
Parteien (Bauherrschaft + GU)
Vollständige Angaben + GU-Berufshaftpflicht
Bauvorhaben + BKP geplant
Detail-Beschreibung + Standort + Grundbuch
Werklohn-Typ
Pauschal (Festpreis) / Global / Open Book
Bau-Termine + Verzug
Beginn + Vollendung + OR 366 Verzug
Mängelrechte ZWINGEND (OR-Reform 2026)
60T Rüge + 5J Verjährung + zwingendes Nachbesserungsrecht
Versicherungen
Bauwesen + Bauherrenhaftpflicht + Berufshaftpflicht GU
OR 377 zwingendes Rücktrittsrecht
Bauherrschaft jederzeit rücktrittberechtigt
SIA 118 Rangordnung (Expert)
Art. 21 strikt / AGB-zwischen + Plan-Index
Konventionalstrafe Verzug (Expert)
Tagesstrafe % + Cap-Klausel + OR 163 Herabsetzung
Sub-GU-Politik (Expert)
Frei / gestaffelt mit Genehmigungs-Schwelle / Verbot
Bauherrenwechsel + Insolvenz (Expert)
Vertragsübergang + Konkurs-Klausel
Open Book + Nachträge (Expert)
Kostenstellen-Transparenz + Doppelunterschrift-Limit
So erstellen Sie Ihren GU-Vertrag
Die Vorlage führt Sie durch die strukturellen Elemente eines schlüsselfertigen GU-Vertrags.
- 1
Erfassen Sie Bauherrschaft und GU
Beide Parteien mit Name/Firma, Adresse, UID, Kontaktperson. Beim GU zusätzlich Berufshaftpflicht-Beschreibung (Marktstandard CHF 10 Mio Deckung) und SUVA-/Sozial-Versicherungs-Status seiner Mitarbeiter.
- 2
Beschreiben Sie das Bauvorhaben
Bezeichnung, detaillierter Werkbeschrieb (Programm, Bauweise, Geschossigkeit, BGF, Bauteile, Ausstattungs-Standard), Standort + Parzelle, geplante BKP (indikativ).
- 3
Wählen Sie Werklohn-Typ + Termine
Pauschal (Festpreis, Marktstandard für Schlüsselfertig-Bau — Unternehmer trägt Risiko Mehraufwand, OR 373), Global (Mengen-Toleranz) oder Open Book (Selbstkosten + Marge, transparent bei komplexen Sanierungen). Bau-Beginn + Vollendungs-Datum + SIA 118 Vorrang (empfohlen Ja).
- 4
Definieren Sie Versicherungen + Zahlungsplan
Bauwesen-Versicherung (Standard 100 % BKP), Bauherrenhaftpflicht (5-10 Mio), Tranchen-Zahlungsplan nach Bau-Fortschritt (typisch Baubeginn 10 % + Rohbau 30 % + Innenausbau 30 % + Abnahme 25 % + Rückbehalt 5 %).
- 5
Aktivieren Sie Expert-Klauseln
SIA 118 Art. 21 Rangordnung-Detail mit Plan-Index, Konventionalstrafe (0.5-1 %/Tag, Cap 10 % Werklohn), Sub-GU-Politik (gestaffelt mit CHF 50'000 Schwelle empfohlen), Bauherrenwechsel + Insolvenz-Klausel (Konkurs-Schutz für Bauherrschaft) und Nachtrags-Verfahren mit Doppelunterschrift-Limit (CHF 25'000 typisch).
Was Doxuno-Dokumente besonders macht
Vier Dinge, die unsere Vorlagen umfassender als KI-Entwürfe und aktueller als statische Vorlagenbibliotheken machen.
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Rechtliche Hinweise nach Schweizer Recht
GU-Verträge unterstehen OR Werkvertragsrecht mit SIA-Norm 118 als Branchen-Standard. Die OR-Reform 1.1.2026 ist eine fundamentale Schutz-Verbesserung für Bauherren.
Diese Vorlage dient ausschliesslich zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Beratung durch spezialisierten Baurechtsanwalt oder die Schweizerische Vereinigung der Generalunternehmer (VSGU). Bei grossvolumigen Bauten (BKP > CHF 10 Mio), öffentlichen Beschaffungen (BöB), komplexen Bauherrenwechsel- oder Insolvenz-Konstellationen ist spezialisierte Beratung dringend.
Geprüft nach Schweizer Recht (OR Art. 363-379, SIA 118 2013/2024, ZPO)
OR-Reform 1.1.2026 — zwingendes Nachbesserungsrecht
Die Parlament-Reform vom Dezember 2024 ändert das Bauvertragsrecht fundamental: bei Bauwerken (neuen oder weniger als 2 Jahre alt) ist das Nachbesserungsrecht der Bauherrschaft gemäss neu eingefügtem OR Art. 371 Abs. 4 ZWINGEND und kann vertraglich NICHT MEHR AUSGESCHLOSSEN werden. Die früher übliche Mängelrechts-Abtretung an die Bauherrschaft (statt direkter GU-Haftung) bietet damit nur noch illusionären Schutz — der GU haftet zwingend. Gilt nur für Verträge ab 1.1.2026; ältere Verträge bleiben unter altem Recht.
SIA-Norm 118 Art. 21 — Rangordnung Vertragsbestandteile
Die zentrale Bestimmung bei Widersprüchen zwischen Vertragsdokumenten. Markt-Standard und Bauherren-schützend ist die Reihenfolge: (1) Vertragsurkunde mit Anhängen, (2) Besondere Bestimmungen, (3) SIA-Norm 118, (4) SIA-Werknormen + Stand der Technik, (5) Branchenstandards, (6) AGB Generalunternehmer, (7) OR subsidiär. Eine Umkehrung dieser Reihenfolge (z.B. AGB GU vor SIA 118) wurde von Bundesgericht in BGE 2019 als bauherren-schädlich qualifiziert und kann partiell ungültig sein.
Solidarhaftung GU für Sub-Unternehmer (OR Art. 101)
Der Generalunternehmer haftet für sämtliche Sub-Unternehmer wie für eigenes Handeln (OR Art. 101 Abs. 1). Die Bauherrschaft hat KEINEN direkten vertraglichen Anspruch gegen die Sub-Unternehmer — Mängelrechte sind ausschliesslich gegen den GU geltend zu machen. Auswahl-Sorgfalts-Pflicht des GU: er muss Sub-Unternehmer mit ordentlicher Sorgfalt auswählen (Berufshaftpflicht, SUVA, GAV-Compliance). Schwarzarbeitsbekämpfungs-Gesetz BGSA verlangt entsprechende Compliance.
OR Art. 377 — zwingendes Rücktrittsrecht der Bauherrschaft
Die Bauherrschaft kann den GU-Vertrag jederzeit gegen Vergütung der bereits geleisteten Arbeit und vollständige Schadloshaltung aufheben (OR Art. 377). Dieses Rücktrittsrecht ist ZWINGEND — vertragliche Beschränkungen oder Pönalen für Rücktritt sind nichtig. Bei Rücktritt entstehen für den GU Anspruch auf bisher erbrachte Leistungen + entgangenen Gewinn (Schadloshaltung). Die Vorlage informiert die Bauherrschaft über dieses Recht klar.
Häufige Fragen
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