Servitutsvertrag (Dienstbarkeit) Vorlage für Österreich
Bestellen Sie eine Dienstbarkeit (Servitut) auf einer Liegenschaft in Österreich rechtssicher nach den §§ 472 bis 530 ABGB. Unsere Vorlage deckt Wegerecht (§ 476 ABGB), Leitungsrecht (§ 477 ABGB), Wohnrecht (§ 521 ABGB), Fruchtgenussrecht (§ 509 ABGB) und Bauverbot (§ 482 ABGB) ab — mit allen Voraussetzungen für die konstitutive Eintragung im österreichischen Grundbuch nach § 481 ABGB. Sofort als professionelles PDF herunterladbar.
Adresse: Stephansplatz 5, 1010 Wien; eingetragen im Grundbuch des Innere Stadt Wien, Einlagezahl 1234, Katastralgemeinde 01001 Innere Stadt, Grundstücksnummer 567/2. Eigentümer/in dieses Grundstücks ist Mag. Anna Steiner.
Herrschendes Grundstück (servitus activa):
Adresse: Stephansplatz 7, 1010 Wien; eingetragen im Grundbuch des Innere Stadt Wien, Einlagezahl 1235, Katastralgemeinde 01001 Innere Stadt, Grundstücksnummer 567/3. Eigentümer/in dieses Grundstücks ist Dipl.-Ing. Markus Mayrhofer.
Die Servitut wird zugunsten des herrschenden Grundstücks und seiner jeweiligen Eigentümer bestellt (Realservitut, § 473 ABGB). Sie geht mit dem Eigentum am herrschenden Grundstück auf jeden Erwerber über (§ 481 ABGB iVm § 1500 ABGB).
Wegerecht (Geh-/Fahrt-/Triftrecht, § 476 ABGB) — Geh- und Fahrtrecht für Grundstückszufahrt
Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit: Recht des/der jeweiligen Eigentümer/in des herrschenden Grundstücks (EZ 1235), den entlang der Westgrenze des dienenden Grundstücks (EZ 1234) verlaufenden Privatweg mit einer Breite von 3,5 m sowohl zu Fuß als auch mit PKW (bis 3,5 t) zu befahren — und zwar zum Zwecke der Erschließung des herrschenden Grundstücks und seiner darauf befindlichen Wohnhäuser.
Räumlicher Umfang: ca. 87,5 m² (25 m × 3,5 m), entlang der Westgrenze des dienenden Grundstücks, gemäß beigefügtem Lageplan vom 02.05.2026 (Vermessungsbüro Steiner and Partner)
Diesem Vertrag ist ein Lageplan als integraler Bestandteil beigeschlossen, in dem der genaue räumliche Umfang der Dienstbarkeit zeichnerisch festgelegt ist.
Ausübungszeit: ganzjährig, ohne zeitliche Beschränkung
Der/die Berechtigte verpflichtet sich, die Dienstbarkeit gemäß § 487 ABGB mit möglichster Schonung des dienenden Grundstücks auszuüben.
Art des Wegerechts: Geh- und Fahrtrecht — das Recht, den Weg sowohl zu Fuß als auch mit Fahrzeugen zu nutzen.
Zulässige Fahrzeugarten: PKW bis 3,5 t Gesamtgewicht; keine LKW oder Sondertransporte
Trasse: Der Weg verläuft entlang der im Lageplan eingezeichneten Trasse mit einer Breite von 3,5 m. Der Wegbelag ist als Asphalt ausgeführt.
Ausübungsmodus: Die Ausübung des Wegerechts hat schonend zu erfolgen (§ 487 ABGB). Der/die Berechtigte verpflichtet sich, Verschmutzungen und Beschädigungen des Wegs auf seine/ihre Kosten unverzüglich zu beheben. Das dienende Grundstück darf nicht über das durch den vereinbarten Zweck bedingte Maß hinaus belastet werden (§ 484 ABGB — Erweiterungsverbot).
Aufsandungserklärung: Der/die Eigentümer/in des dienenden Grundstücks erteilt hiermit ausdrücklich die Zustimmung (Aufsandungserklärung), dass aufgrund dieses Vertrages im Grundbuch beim zuständigen Bezirksgericht in der Einlagezahl 1234 der Katastralgemeinde 01001 Innere Stadt die Wegerecht (Geh-/Fahrt-/Triftrecht, § 476 ABGB) zugunsten der Einlagezahl 1235 der Katastralgemeinde 01001 Innere Stadt einverleibt werden kann.
Eintragungskosten: Die Kosten der grundbücherlichen Durchführung (Eintragungsgebühr 1,1 % vom Wert der Servitut gemäß GGG, Kosten der notariellen Beglaubigung der Unterschriften, Vertretungskosten) trägt der/die Berechtigte.
• Untergang des dienenden oder des herrschenden Grundstücks (§ 524 ABGB)
• Vereinigung des Eigentums am dienenden und herrschenden Grundstück in einer Hand — Konsolidation (§ 526 ABGB)
• Verzicht des/der Berechtigten (§ 526 ABGB) — bedarf bei eingetragenen Servituten der grundbücherlichen Löschung
• Tod der berechtigten Person bei Personaldienstbarkeiten (§ 529 ABGB)
• Ablauf der Befristung, sofern befristet vereinbart
• Bedingungseintritt, sofern auflösend bedingt vereinbart
• 30-jähriger Nichtgebrauch (§ 1488 ABGB) — sog. Freiheitsersitzung bzw. Untergang durch Nichtausübung; setzt aktive Verhinderung der Ausübung durch den/die Eigentümer/in des dienenden Grundstücks oder bewusste Nichtausübung durch den/die Berechtigte/n voraus
Die Löschung der eingetragenen Dienstbarkeit aus dem Grundbuch nach Erlöschen ist von der zur Löschung berechtigten Partei zu veranlassen; die andere Partei hat dabei mitzuwirken.
Konkrete Wartungspflichten: Schneeräumung im Winter durch Berechtigten; jährlicher Reinigungsschnitt der angrenzenden Heckenpflanzen am 31. März und 30. September; Asphalt-Risse-Sanierung bei Bedarf, mindestens alle 10 Jahre.
Im Streitfall über den genauen räumlichen Umfang der Dienstbarkeit ist die hier festgehaltene Lagebeschreibung — gemeinsam mit dem beigeschlossenen Lageplan und allfälligen GPS-Koordinaten / Vermessungsdaten — maßgeblich. Eine ergänzende Klärung kann durch ein gerichtlich bestelltes Sachverständigengutachten nach §§ 351 ff. ZPO bzw. durch eine Verhandlung beim zuständigen Bezirksgericht (§ 49 JN) erfolgen.
Mitbenutzung: Der/die Eigentümer/in des dienenden Grundstücks ist berechtigt, die durch die Dienstbarkeit belasteten Anlagen (z.B. den Weg, die Leitungstrasse) selbst mit zu benutzen, soweit dadurch die Ausübung der Dienstbarkeit nicht beeinträchtigt wird (§ 484 ABGB analog).
Höhe der Entschädigung: Die Vertragsparteien vereinbaren bereits jetzt eine Entschädigungssumme von 12 000,00 EUR.
Verfahren: Im Falle der Aufhebung wird der entsprechende Grundbuchsantrag auf Löschung der Dienstbarkeit gemeinsam und einvernehmlich gestellt; die Kosten der Löschung trägt der/die Eigentümer/in des dienenden Grundstücks. Der/die Berechtigte verpflichtet sich, an der Löschung mitzuwirken.
Eine über das ursprünglich Vereinbarte hinausgehende Erweiterung der Dienstbarkeit ist gemäß § 484 ABGB grundsätzlich unzulässig (Erweiterungsverbot). Eine einvernehmliche Erweiterung oder Einschränkung bedarf der Schriftform und ist im Grundbuch ersichtlich zu machen, um Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern zu entfalten.
Die Konventionalstrafe ist gemäß § 1336 ABGB dem richterlichen Mäßigungsrecht unterworfen. Ein darüber hinausgehender Schadenersatzanspruch nach § 1295 ABGB bleibt ausdrücklich vorbehalten.
(b) Salvatorische Klausel (§ 879 ABGB): Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine wirksame Regelung, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt.
(c) Gebühren: Die Vertragserrichtungskosten sowie allfällige Gebühren nach dem Gebührengesetz (GebG) werden zwischen den Parteien aufgeteilt, soweit nichts anderes vereinbart ist; die Eintragungsgebühr (1,1 % vom Wert) trägt die in § 12 dieses Vertrages bestimmte Partei.
(d) Zusatzvereinbarungen: Beigeschlossen: Lageplan vom 02.05.2026 (Vermessungsbüro Steiner and Partner, GZ-2026/123); Vermessungsurkunde EZ 1234 KG Innere Stadt vom 18.04.2026; Bestätigung der notariellen Beglaubigung der Unterschriften für die Grundbucheintragung.
(e) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Ausfertigungen erstellt; jede Vertragspartei erhält ein Original. Geschlossen in Wien am 15.05.2026.
Was ist ein Servitutsvertrag (Dienstbarkeit)?
Eine Dienstbarkeit — in Österreich auch als Servitut bezeichnet — ist nach § 472 ABGB ein dingliches Recht, das den Eigentümer einer Liegenschaft (das sogenannte dienende Grundstück) verpflichtet, dem Berechtigten ein bestimmtes Verhalten zu dulden oder zu unterlassen. Im Unterschied zu einem schuldrechtlichen Anspruch (Miete, Pacht, Leihe) wirkt eine Dienstbarkeit gegen jedermann (erga omnes) und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel der dienenden Liegenschaft bestehen. In Österreich unterscheidet § 473 ABGB zwischen Realdienstbarkeiten (zugunsten eines herrschenden Grundstücks) und Personaldienstbarkeiten (zugunsten einer bestimmten Person, z.B. Wohnrecht, Fruchtgenussrecht).
Die wichtigsten Servituts-Typen in Österreich sind: das Wegerecht nach § 476 ABGB (Geh-, Fahr- und Triftrecht — typisch bei Hinterlieger-Liegenschaften ohne direkten Straßenzugang), das Leitungsrecht nach § 477 ABGB (Wasserleitungen, Stromleitungen, Glasfaser, Kanal — häufig bei Versorgungsunternehmen wie Wien Energie, Salzburg AG, KELAG), das Wohnrecht nach § 521 ABGB (habitatio — lebenslanges Recht zur Bewohnung, üblich bei Hofübergaben in Tirol, Vorarlberg und Salzburg), das Fruchtgenussrecht nach § 509 ABGB (usus fructus — Recht auf vollständige Nutzung und Ertragsziehung, bei Erbgängen in Österreich praxisrelevant) sowie das Bauverbot nach § 482 ABGB (negative Servitut — Verzicht des dienenden Eigentümers, bestimmte Bauten zu errichten).
In Österreich ist die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch nach § 481 ABGB konstitutiv — das heißt: Erst mit der Eintragung entsteht das dingliche Recht. Vor Eintragung besteht lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch auf Eintragung, der durch Klage am österreichischen Bezirksgericht durchgesetzt werden kann. Die Eintragung erfolgt nach den Bestimmungen des Grundbuchsgesetzes (GBG, BGBl 39/1955) im jeweils zuständigen österreichischen Bezirksgericht — in Wien beim Bezirksgericht Innere Stadt, in den Bundesländern bei den jeweiligen Bezirksgerichten. Die Eintragungsgebühren betragen 1,1 % der Bemessungsgrundlage. Eine bloße schriftliche Vereinbarung ohne Grundbuchseintragung wirkt nur zwischen den Parteien und ist gegenüber Dritten nicht durchsetzbar.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Servitutsvertragsvorlage für Österreich deckt alle gängigen Dienstbarkeits-Typen ab und enthält sämtliche Klauseln für die konstitutive Eintragung im österreichischen Grundbuch.
Eigentümer dienendes Grundstück
Vollständige Daten der Person, deren Liegenschaft mit der Dienstbarkeit belastet wird — Name, Geburtsdatum, Adresse, Kontaktdaten nach österreichischem Personenstandsrecht.
Berechtigter (Real- oder Personalservitut)
Nach § 473 ABGB Auswahl zwischen Realservitut (zugunsten eines Grundstücks) und Personalservitut (zugunsten einer Person) — mit jeweils typgerechten Klauseln.
Liegenschaftsbezeichnung
Exakte Bezeichnung beider Grundstücke nach österreichischem Grundbuch — Adresse, Einlagezahl (EZ), Katastralgemeinde (KG), Grundstücksnummer, Bezirksgericht (BG).
Servitutstyp
Wahl zwischen Wegerecht (§ 476 ABGB), Leitungsrecht (§ 477 ABGB), Wohnrecht (§ 521 ABGB), Fruchtgenussrecht (§ 509 ABGB), Bauverbot (§ 482 ABGB) oder anderem Servitut.
Genaue Beschreibung des Rechts
Detaillierte Beschreibung von Lage, Umfang, Ausübungszeit und Modalitäten der Dienstbarkeit — entscheidend für die spätere Auslegung und Durchsetzung in Österreich.
Ausübungsumfang & schonende Ausübung
Konkretisierung nach § 487 ABGB — Pflicht zur schonenden Ausübung; nach § 484 ABGB ist eine spätere Erweiterung des Rechts ausgeschlossen.
Unterhaltspflicht
Regelung der Unterhaltspflicht nach § 483 ABGB — typischerweise trägt der/die Berechtigte die Kosten der Erhaltung von Wegen, Leitungen und Anlagen in Österreich.
Entgelt oder Unentgeltlichkeit
Wahlweise einmalige Servitutsgebühr, laufende Vergütung oder unentgeltliche Bestellung — bei Familienangehörigen in Österreich häufig schenkungsweise.
Befristung & Erlöschen
Optional zeitliche Befristung; Erlöschen nach § 524 ABGB durch Untergang oder Vereinigung; § 1488 ABGB regelt das Erlöschen durch 30-jährigen Nichtgebrauch (Freiheitsersitzung).
Grundbuchseintragung
Aufsandungserklärung mit Verweis auf § 481 ABGB und Grundbuchsgesetz (GBG) — Verpflichtung zur Eintragung beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht.
Eintragungsgebühren
Regelung der Tragung der Grundbuchseintragungsgebühr (1,1 % der Bemessungsgrundlage) sowie der Notariats- und Anwaltskosten in Österreich.
Schlussbestimmungen
Salvatorische Klausel nach § 879 ABGB, Gerichtsstand österreichisches Bezirksgericht, optionale Konventionalstrafe nach § 1336 ABGB bei Behinderung der Ausübung.
So erstellen Sie Ihren Servitutsvertrag für Österreich
In fünf Schritten zu einer rechtssicheren Dienstbarkeit nach österreichischem ABGB — vorbereitet für die konstitutive Grundbuchseintragung.
- 1
Servitutstyp und Beteiligte bestimmen
Entscheiden Sie zunächst, welcher Servitutstyp Ihrer Konstellation entspricht — Wegerecht (§ 476 ABGB), Leitungsrecht (§ 477 ABGB), Wohnrecht (§ 521 ABGB), Fruchtgenuss (§ 509 ABGB) oder Bauverbot (§ 482 ABGB). Klären Sie nach § 473 ABGB, ob es sich um eine Realservitut (zugunsten eines Grundstücks) oder eine Personalservitut (zugunsten einer Person) handelt.
- 2
Liegenschaften präzise bezeichnen
Tragen Sie das dienende und (bei Realservitut) das herrschende Grundstück mit Adresse, Einlagezahl (EZ), Katastralgemeinde (KG), Grundstücksnummer und zuständigem österreichischen Bezirksgericht ein. Diese Angaben sind aus dem Grundbuchsauszug (GBA) zu entnehmen und müssen exakt mit dem Grundbuch übereinstimmen — sonst weist das Bezirksgericht den Eintragungsantrag zurück.
- 3
Rechtsumfang detailliert beschreiben
Beschreiben Sie Lage, Umfang, Ausübungszeiten und Modalitäten der Dienstbarkeit präzise. Beim Wegerecht: Wegbreite, Wegtrasse, Geh-/Fahrtrecht. Beim Leitungsrecht: Leitungsverlauf, Wartungspflicht. Beim Wohnrecht: konkrete Räume, Mitnutzung allgemeiner Teile. Vage Beschreibungen führen in Österreich zu Auslegungsstreitigkeiten vor dem Bezirksgericht.
- 4
Entgelt, Unterhalt und Schlussklauseln festlegen
Vereinbaren Sie das Entgelt — einmalige Servitutsgebühr, laufende Vergütung oder unentgeltliche Bestellung. Regeln Sie die Unterhaltspflicht nach § 483 ABGB. Bei größeren Leitungs- oder Wegerechten in Österreich ist eine Konventionalstrafe nach § 1336 ABGB sinnvoll. Achten Sie auf die Aufsandungserklärung für die Grundbuchseintragung.
- 5
PDF herunterladen, notariell beglaubigen, ins Grundbuch eintragen
Kontrollieren Sie das fertige Dokument in der Live-Vorschau und laden Sie es als professionelles PDF herunter. Für die Grundbuchseintragung ist in Österreich eine notarielle oder gerichtliche Beglaubigung der Unterschriften erforderlich. Reichen Sie den Vertrag mit Aufsandungserklärung beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht ein — die Eintragungsgebühr beträgt 1,1 % der Bemessungsgrundlage.
Rechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Servitutenrecht ist in den §§ 472 bis 530 ABGB detailliert geregelt — die Grundbuchseintragung ist konstitutiv und damit unverzichtbar.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt oder Notar in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Konstitutive Grundbuchseintragung nach § 481 ABGB
In Österreich entsteht die Dienstbarkeit als dingliches Recht erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 481 ABGB). Eine bloße schriftliche Vereinbarung wirkt nur schuldrechtlich zwischen den Parteien und ist gegenüber Dritten — etwa einem späteren Käufer der dienenden Liegenschaft — nicht durchsetzbar. Die Eintragung erfolgt nach dem österreichischen Grundbuchsgesetz (GBG, BGBl 39/1955) beim zuständigen Bezirksgericht. Voraussetzung sind eine wirksame Aufsandungserklärung des dienenden Eigentümers, beglaubigte Unterschriften (notariell oder gerichtlich) und die Entrichtung der Eintragungsgebühr von 1,1 % der Bemessungsgrundlage. Vor Eintragung besteht in Österreich nur ein klagbarer Anspruch auf Eintragung — kein dinglich gesichertes Recht.
Wegerecht und Notwegerecht — österreichische Besonderheiten
Das Wegerecht nach § 476 ABGB umfasst in Österreich drei Stufen: Gehrecht (zu Fuß), Fahrtrecht (mit Fuhrwerk/Fahrzeug) und Triftrecht (Vieh). Diese Rechte sind im Vertrag exakt zu spezifizieren. Vom vertraglichen Wegerecht zu unterscheiden ist das Notwegerecht (§ 1 Notwegegesetz, RGBl 140/1896): Wird ein Grundstück durch behördliche Maßnahmen oder Liegenschaftsteilung von der öffentlichen Straße abgeschnitten, kann der Eigentümer in Österreich beim Bezirksgericht einen Notweg gegen angemessene Entschädigung verlangen. Diese gerichtliche Lösung ist allerdings deutlich aufwändiger als ein vertragliches Wegerecht; eine vorausschauende Vertragslösung erspart in Österreich oft jahrelange Verfahren.
Wohnrecht und Fruchtgenuss — Familienkonstellationen
Das Wohnrecht (habitatio) nach § 521 ABGB und das Fruchtgenussrecht (usus fructus) nach § 509 ABGB sind in Österreich besonders bei Hofübergaben (Tirol, Vorarlberg, Salzburg, Steiermark, Niederösterreich) und Erbgangsregelungen relevant. Beim Wohnrecht behält sich der/die Übergebende ein lebenslanges Bewohnungsrecht vor; der/die Eigentümer/in muss die Wohnung erhalten. Beim Fruchtgenuss gehen Nutzung und Ertrag (Mieteinnahmen, landwirtschaftliche Erträge) voll auf den/die Berechtigte/n über; der/die nackte Eigentümer/in hat nur die Substanz. Beide Rechte erlöschen nach § 524 ABGB mit dem Tod des/der Berechtigten — sie sind in Österreich nicht vererblich, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Erlöschen, Verjährung und Schutz der Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit erlischt in Österreich nach § 524 ABGB durch Untergang des dienenden oder herrschenden Grundstücks bzw. durch Vereinigung beider Liegenschaften in einer Hand. Nach § 526 ABGB ist auch ein Verzicht oder eine Ablösung gegen Entschädigung möglich. § 1488 ABGB regelt das Erlöschen durch 30-jährigen Nichtgebrauch (Freiheitsersitzung) — in Österreich praxisrelevant bei alten Wegerechten, die nie genutzt wurden. Wird die Dienstbarkeit vom dienenden Eigentümer behindert, kann der/die Berechtigte beim österreichischen Bezirksgericht Unterlassungs-, Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche nach §§ 1295 ff. ABGB einklagen. Eine Konventionalstrafe nach § 1336 ABGB im Vertrag erleichtert die Durchsetzung erheblich.
Häufig gestellte Fragen
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