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Räumungsklage Vorlage für Österreich
Setzen Sie Ihre Räumungsansprüche als Vermieter in Österreich vor dem zuständigen Bezirksgericht durch. Unsere Räumungsklage-Vorlage erfasst alle Auflösungsgründe nach § 1118 ABGB und § 30 Abs 2 MRG — von qualifiziertem Mietzinsrückstand bis zur unzulässigen Airbnb-Weitergabe (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG) — und enthält Klagebegehren, Sachverhaltsdarstellung, Beweisangebote und Streitwertberechnung nach österreichischer ZPO.
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An das
Bezirksgericht Innere Stadt Wien
Marxergasse 1a, 1030 Wien
Bezirksgericht Innere Stadt Wien
Marxergasse 1a, 1030 Wien
RÄUMUNGSKLAGE
Klagende Partei:
Hausverwaltung Mariahilf GmbH
FN 234567 a
Mariahilfer Straße 78, 1060 Wien
E-Mail: verwaltung@mariahilf-immo.at
Tel.: +43 1 533 22 11
vertreten durch: RA Dr. Felix Bauer, Stephansplatz 4, 1010 Wien
Hausverwaltung Mariahilf GmbH
FN 234567 a
Mariahilfer Straße 78, 1060 Wien
E-Mail: verwaltung@mariahilf-immo.at
Tel.: +43 1 533 22 11
vertreten durch: RA Dr. Felix Bauer, Stephansplatz 4, 1010 Wien
Beklagte Partei:
Sandra Pichler
geboren am 14.06.1990
Schottenring 8/12, 1010 Wien
Sandra Pichler
geboren am 14.06.1990
Schottenring 8/12, 1010 Wien
wegen Räumung — Mietzinsrückstand betreffend Wohnung Schottenring 8, 1010 Wien, Top 12, 3. OG
Streitwert: EUR 13596 (Jahresmietzins, § 56 JN)
Bestandsobjekt: Wohnung Schottenring 8, 1010 Wien, Top 12, 3. OG (3 Zimmer, 78 m²)
Mietvertrag: vom 15.03.2024 · Mietbeginn 01.04.2024
Monatlicher Bruttomietzins: 1 133,00 EUR
MRG-Anwendungsbereich: Vollanwendung MRG
Mietvertrag: vom 15.03.2024 · Mietbeginn 01.04.2024
Monatlicher Bruttomietzins: 1 133,00 EUR
MRG-Anwendungsbereich: Vollanwendung MRG
In der Rechtssache der klagenden Partei Hausverwaltung Mariahilf GmbH gegen die beklagte Partei Sandra Pichler stellt die klagende Partei nachstehenden
KLAGSANTRAG:
KLAGSANTRAG:
I. SACHVERHALT
1. Mit Mietvertrag vom 15. März 2024 vermietete die klagende Partei der beklagten Partei die im Vollanwendungsbereich des MRG stehende Wohnung Schottenring 8, Top 12, 3. OG, 1010 Wien, mit einer Nutzfläche von 78 m² (3 Zimmer, Küche, Bad, WC, Vorraum) sowie das Kellerabteil Nr. 12. Vereinbart wurde ein monatlicher Hauptmietzins von EUR 850,00 zuzüglich Betriebskosten von EUR 180,00 und 10 % Umsatzsteuer; der Bruttomietzins beträgt somit EUR 1.133,00.
2. Die Übergabe der Wohnung erfolgte am 1. April 2024 mit gemeinsamem Übergabeprotokoll (Beilage ./D); seither ist die beklagte Partei in der Wohnung wohnhaft.
3. Die Mietzinszahlungen erfolgten bis einschließlich Februar 2026 ordnungsgemäß und vollständig.
4. Ab März 2026 hat die beklagte Partei keine Mietzinszahlungen mehr geleistet. Auch die Mietzinszahlungen für April und Mai 2026 sind ausgeblieben.
5. Mit eingeschriebenem Mahnschreiben vom 15. April 2026 wurde die beklagte Partei unter Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen ab Zustellung und unter ausdrücklichem Hinweis auf die Räumungsklage zur Zahlung des Rückstandes aufgefordert. Das Mahnschreiben wurde der beklagten Partei am 17. April 2026 zugestellt (Aufgabeschein Beilage ./C).
6. Trotz dieser qualifizierten Mahnung erfolgte keine Zahlung. Auch die zwischenzeitlich fällig gewordene Mietzinszahlung für Mai 2026 wurde nicht geleistet.
7. Zum Zeitpunkt der Klageeinbringung beläuft sich der Mietzinsrückstand auf EUR 4.532,00 (vier Monatsmieten zuzüglich Mahnpauschale gemäß § 1333 Abs 3 ABGB).
Der gegenständliche Mietzinsrückstand zum Klagezeitpunkt beläuft sich auf 4 532,00 EUR (Zeitraum: März 2026 bis Mai 2026 (3 Monate à EUR 1.133,00 brutto + Mahnpauschale)).
1. Mit Mietvertrag vom 15. März 2024 vermietete die klagende Partei der beklagten Partei die im Vollanwendungsbereich des MRG stehende Wohnung Schottenring 8, Top 12, 3. OG, 1010 Wien, mit einer Nutzfläche von 78 m² (3 Zimmer, Küche, Bad, WC, Vorraum) sowie das Kellerabteil Nr. 12. Vereinbart wurde ein monatlicher Hauptmietzins von EUR 850,00 zuzüglich Betriebskosten von EUR 180,00 und 10 % Umsatzsteuer; der Bruttomietzins beträgt somit EUR 1.133,00.
2. Die Übergabe der Wohnung erfolgte am 1. April 2024 mit gemeinsamem Übergabeprotokoll (Beilage ./D); seither ist die beklagte Partei in der Wohnung wohnhaft.
3. Die Mietzinszahlungen erfolgten bis einschließlich Februar 2026 ordnungsgemäß und vollständig.
4. Ab März 2026 hat die beklagte Partei keine Mietzinszahlungen mehr geleistet. Auch die Mietzinszahlungen für April und Mai 2026 sind ausgeblieben.
5. Mit eingeschriebenem Mahnschreiben vom 15. April 2026 wurde die beklagte Partei unter Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen ab Zustellung und unter ausdrücklichem Hinweis auf die Räumungsklage zur Zahlung des Rückstandes aufgefordert. Das Mahnschreiben wurde der beklagten Partei am 17. April 2026 zugestellt (Aufgabeschein Beilage ./C).
6. Trotz dieser qualifizierten Mahnung erfolgte keine Zahlung. Auch die zwischenzeitlich fällig gewordene Mietzinszahlung für Mai 2026 wurde nicht geleistet.
7. Zum Zeitpunkt der Klageeinbringung beläuft sich der Mietzinsrückstand auf EUR 4.532,00 (vier Monatsmieten zuzüglich Mahnpauschale gemäß § 1333 Abs 3 ABGB).
Der gegenständliche Mietzinsrückstand zum Klagezeitpunkt beläuft sich auf 4 532,00 EUR (Zeitraum: März 2026 bis Mai 2026 (3 Monate à EUR 1.133,00 brutto + Mahnpauschale)).
II. QUALIFIZIERTE MAHNUNG
Mit Eingeschriebenes Mahnschreiben mit Aufgabeschein, Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen ab Zustellung sowie ausdrücklicher Hinweis auf die Räumungsklage und die Auflösung gemäß § 1118 Z 2 ABGB vom 15.04.2026 wurde die beklagte Partei unter Setzung einer angemessenen Nachfrist und unter ausdrücklichem Hinweis auf die Räumungsklage zur Zahlung des Rückstands aufgefordert. Eine Zahlung ist trotz Setzung einer angemessenen Nachfrist nicht erfolgt; die Voraussetzungen einer Auflösung nach § 1118 Z 2 ABGB liegen damit vor.
Mit Eingeschriebenes Mahnschreiben mit Aufgabeschein, Setzung einer Nachfrist von 14 Tagen ab Zustellung sowie ausdrücklicher Hinweis auf die Räumungsklage und die Auflösung gemäß § 1118 Z 2 ABGB vom 15.04.2026 wurde die beklagte Partei unter Setzung einer angemessenen Nachfrist und unter ausdrücklichem Hinweis auf die Räumungsklage zur Zahlung des Rückstands aufgefordert. Eine Zahlung ist trotz Setzung einer angemessenen Nachfrist nicht erfolgt; die Voraussetzungen einer Auflösung nach § 1118 Z 2 ABGB liegen damit vor.
III. RECHTLICHE BEGRÜNDUNG
Der gegenständliche Auflösungsgrund ergibt sich aus § 1118 Z 2 ABGB iVm § 30 Abs 2 Z 1 MRG (Auflösung wegen qualifizierten Mietzinsrückstands).
Da das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt (§ 1 Abs 1 MRG), ist der Aufhebungsgrund am taxativen Katalog des § 30 Abs 2 MRG zu messen. Bei Mietzinsrückstand ist § 33 MRG zu beachten — der/die Mieter/in kann den Rückstand bis zur Schlussverhandlung erster Instanz nachzahlen und damit die Aufhebung abwenden (§ 33 Abs 2 MRG); die klagende Partei behält jedoch ihren Anspruch auf Kostenersatz nach § 41 ZPO.
Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts gründet sich auf § 83 Abs 1 JN (ausschließlicher Gerichtsstand der gelegenen Sache); die sachliche Zuständigkeit folgt aus § 49 Abs 2 Z 5 JN (Bestandstreitigkeiten ungeachtet des Streitwerts beim Bezirksgericht).
Der gegenständliche Auflösungsgrund ergibt sich aus § 1118 Z 2 ABGB iVm § 30 Abs 2 Z 1 MRG (Auflösung wegen qualifizierten Mietzinsrückstands).
Da das Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt (§ 1 Abs 1 MRG), ist der Aufhebungsgrund am taxativen Katalog des § 30 Abs 2 MRG zu messen. Bei Mietzinsrückstand ist § 33 MRG zu beachten — der/die Mieter/in kann den Rückstand bis zur Schlussverhandlung erster Instanz nachzahlen und damit die Aufhebung abwenden (§ 33 Abs 2 MRG); die klagende Partei behält jedoch ihren Anspruch auf Kostenersatz nach § 41 ZPO.
Die örtliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts gründet sich auf § 83 Abs 1 JN (ausschließlicher Gerichtsstand der gelegenen Sache); die sachliche Zuständigkeit folgt aus § 49 Abs 2 Z 5 JN (Bestandstreitigkeiten ungeachtet des Streitwerts beim Bezirksgericht).
IV. KLAGSANTRAG
Die klagende Partei stellt sohin nachstehenden
ANTRAG:
1. Die beklagte Partei ist schuldig, die Wohnung Schottenring 8, Top 12, 3. OG, 1010 Wien (Nutzfläche 78 m², bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, WC, Vorraum) sowie das mitgemietete Kellerabteil Nr. 12 binnen vierzehn (14) Tagen geräumt von ihren Fahrnissen und sonstigen Personen der klagenden Partei zurückzustellen, bei sonstiger Exekution.
2. Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei den Betrag von EUR 4.532,00 samt 4 % Zinsen seit 6. April 2026 sowie die mit EUR 925,00 verzeichneten Verfahrenskosten (Pauschalgebühr nach GGG) bei sonstiger Exekution binnen vierzehn (14) Tagen zu bezahlen.
3. Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei die Kosten dieses Rechtsstreits gemäß § 41 ZPO binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Antragsdaten: Räumungsfrist: 14 Tage · Verzugszinssatz: 4 % p.a. (§ 1333 ABGB — Privatperson) · Zinsen ab: 06.04.2026
Die klagende Partei stellt sohin nachstehenden
ANTRAG:
1. Die beklagte Partei ist schuldig, die Wohnung Schottenring 8, Top 12, 3. OG, 1010 Wien (Nutzfläche 78 m², bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, WC, Vorraum) sowie das mitgemietete Kellerabteil Nr. 12 binnen vierzehn (14) Tagen geräumt von ihren Fahrnissen und sonstigen Personen der klagenden Partei zurückzustellen, bei sonstiger Exekution.
2. Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei den Betrag von EUR 4.532,00 samt 4 % Zinsen seit 6. April 2026 sowie die mit EUR 925,00 verzeichneten Verfahrenskosten (Pauschalgebühr nach GGG) bei sonstiger Exekution binnen vierzehn (14) Tagen zu bezahlen.
3. Die beklagte Partei ist weiters schuldig, der klagenden Partei die Kosten dieses Rechtsstreits gemäß § 41 ZPO binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Antragsdaten: Räumungsfrist: 14 Tage · Verzugszinssatz: 4 % p.a. (§ 1333 ABGB — Privatperson) · Zinsen ab: 06.04.2026
BEWEIS / BEILAGEN
Beweis:
- Mietvertrag vom 15. März 2024 (Beilage ./A)
- Kontoauszüge der klagenden Partei zum Mietzinskonto IBAN AT12 1200 0123 4567 8900 für den Zeitraum Januar bis Mai 2026 (Beilage ./B)
- Mahnschreiben vom 15. April 2026 mit Aufgabeschein des eingeschriebenen Briefes (Beilage ./C)
- Übergabeprotokoll vom 1. April 2024 mit Lichtbildern (Beilage ./D)
- Firmenbuchauszug der klagenden Partei (Beilage ./E)
- Einvernahme der Geschäftsführerin der klagenden Partei, Frau Mag. Andrea Berger, p.A. der klagenden Partei
- Einvernahme der beklagten Partei
Beweis:
- Mietvertrag vom 15. März 2024 (Beilage ./A)
- Kontoauszüge der klagenden Partei zum Mietzinskonto IBAN AT12 1200 0123 4567 8900 für den Zeitraum Januar bis Mai 2026 (Beilage ./B)
- Mahnschreiben vom 15. April 2026 mit Aufgabeschein des eingeschriebenen Briefes (Beilage ./C)
- Übergabeprotokoll vom 1. April 2024 mit Lichtbildern (Beilage ./D)
- Firmenbuchauszug der klagenden Partei (Beilage ./E)
- Einvernahme der Geschäftsführerin der klagenden Partei, Frau Mag. Andrea Berger, p.A. der klagenden Partei
- Einvernahme der beklagten Partei
Die klagende Partei erklärt, dass die in der Klage gemachten Angaben nach bestem Wissen und Gewissen richtig und vollständig sind. Es wird ausdrücklich erklärt, dass die Voraussetzungen für die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts (§§ 49 Abs 2 Z 5, 83 Abs 1 JN) vorliegen und keine anderweitige Streitanhängigkeit besteht.
Wien, am 20.05.2026
KLAGENDE PARTEI
Hausverwaltung Mariahilf GmbH
vertreten durch: RA Dr. Felix Bauer, Stephansplatz 4, 1010 Wien
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist eine Räumungsklage nach österreichischem Mietrecht?
Eine Räumungsklage ist im österreichischen Zivilprozess die gerichtliche Geltendmachung des Anspruchs des/der Vermieter/in auf Rückstellung der Bestandsache nach Auflösung des Mietverhältnisses. Sie wird beim sachlich zuständigen Bezirksgericht eingebracht, das nach § 49 Abs 2 Z 5 JN für Bestandsachen unabhängig vom Streitwert zuständig ist (Sonderzuständigkeit). Die Klagsschrift folgt den allgemeinen Anforderungen der §§ 226 ff. ZPO und muss insbesondere ein bestimmtes Klagebegehren, eine schlüssige Sachverhaltsdarstellung sowie konkrete Beweisangebote enthalten. In Österreich erfolgt die Räumung erst nach rechtskräftiger Verurteilung über den Exekutionsweg (§§ 349 ff. EO).
Das österreichische Mietrecht kennt zwei zentrale Auflösungsgrundlagen: § 1118 ABGB für Bestandverträge im allgemeinen sowie § 30 Abs 2 MRG für dem Mietrechtsgesetz unterliegende Wohnungs- und Geschäftsraummietverhältnisse. § 30 Abs 2 MRG enthält einen taxativen Katalog von 16 Kündigungsgründen — die wichtigsten sind: Z 1 (qualifizierter Mietzinsrückstand nach Mahnung), Z 3 (erheblich nachteiliger Gebrauch), Z 4 (gänzliche Weitergabe ohne schutzwürdiges Interesse — der berühmte Airbnb-Tatbestand), Z 6 (Eigenbedarf des/der Vermieter/in) sowie Z 9 (Abbruchabsicht). Außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs greift § 1118 ABGB mit ähnlichen Auflösungsgründen.
Der Streitwert einer Räumungsklage ist in Österreich nach § 56 Abs 5 JN mit dem Jahresmietzins (Hauptmietzins + Betriebskosten + USt) zu beziffern. Liegt dieser unter 15.000 EUR, ist das Bezirksgericht zuständig — was in der Praxis fast immer der Fall ist, weshalb Räumungsklagen in Österreich überwiegend vor dem Bezirksgericht verhandelt werden. Bei Mietzinsrückstand ist regelmäßig ein Mahnverfahren über den offenen Mietzins (Mahnklage) der Räumungsklage vorgeschaltet oder mit ihr verbunden. Anwaltspflicht besteht beim Bezirksgericht erst ab einem Streitwert von 5.000 EUR (§ 27 ZPO); darunter können die Parteien selbst auftreten — was den Zugang zum Recht in Österreich erleichtert.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Räumungsklage für Österreich enthält alle prozessual erforderlichen Bestandteile nach ZPO, JN und MRG für die Geltendmachung von Räumungsansprüchen.
Zuständiges Bezirksgericht
Korrekte Adressierung des Bezirksgerichts am Liegenschaftsort — Sonderzuständigkeit für Bestandsachen nach § 49 Abs 2 Z 5 JN unabhängig vom Streitwert.
Kläger (Vermieter)
Vollständige Parteidaten des/der Vermieter/in — bei juristischen Personen mit FN und Sitz nach österreichischem Firmenbuch, ggf. mit Rechtsanwalt als Vertreter.
Beklagter (Mieter)
Identifikation des/der Mieter/in mit Adresse und Geburtsdatum — bei mehreren Mietern werden alle als Beklagte angeführt (Streitgenossenschaft).
Bezeichnung des Mietobjekts
Genaue Beschreibung der zu räumenden Wohnung oder des Geschäftslokals nach § 230 ZPO — Adresse, Top-Nummer, Stiege, Stockwerk und Nutzfläche.
Mietvertragsdaten
Eckdaten des aufzulösenden Mietvertrags — Datum, Mietzins, Dauer und MRG-Einordnung (Voll-, Teilanwendung oder ABGB-Bereich) nach österreichischem Mietrecht.
Auflösungsgrund nach § 1118 ABGB / § 30 MRG
Klare Benennung des Auflösungsgrunds: Mietzinsrückstand (Z 1), erheblich nachteiliger Gebrauch (Z 3), Airbnb-Weitergabe (Z 4) oder Eigenbedarf (Z 6).
Sachverhaltsdarstellung
Chronologische und vollständige Schilderung des anspruchsbegründenden Sachverhalts mit allen Mahnungen, Fristsetzungen und einschlägigen Vorfällen.
Klagebegehren (Räumung & Kosten)
Konkretes Räumungsbegehren samt Kostenantrag — bei Mietzinsrückstand verbunden mit Zahlungsbegehren über offene Mieten zzgl. Verzugszinsen.
Streitwert nach § 56 JN
Korrekte Streitwertberechnung mit Jahresmietzins (Hauptmietzins + BK + USt) — entscheidet über Bezirks- oder Landesgerichtszuständigkeit und Anwaltspflicht.
Beweisangebote
Liste aller Beweismittel nach § 177 ZPO — Mietvertrag, Mahnschreiben, Kontoauszüge, Fotos, Zeugen, Sachverständige und Augenschein vor Ort.
Mahnverfahren-Option
Optionaler Antrag auf Erlassung eines Zahlungsbefehls über die Mietzinsrückstände nach §§ 244 ff. ZPO — kann mit der Räumungsklage verbunden werden.
Datum, Ort, Unterschrift
Formale Schlussbestimmungen mit Ort, Datum und Unterschrift — bei Anwaltsvertretung Beglaubigung der Vollmacht oder elektronische Einbringung über ERV.
So erstellen Sie Ihre Räumungsklage für Österreich
In fünf Schritten zu einer schlüssigen Räumungsklage nach österreichischem ZPO und MRG — sorgfältig vorbereitet zur Vermeidung formaler Klagsabweisung.
- 1
Auflösung schriftlich erklären und mahnen
Bei Mietzinsrückstand mahnen Sie zunächst qualifiziert nach § 1118 ABGB / § 30 Abs 2 Z 1 MRG: Setzen Sie eine Nachfrist von mindestens 14 Tagen und drohen Sie ausdrücklich die Auflösung an. Bei erheblich nachteiligem Gebrauch oder Airbnb-Weitergabe (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG) ist eine schriftliche Abmahnung mit Aufforderung zur Unterlassung Voraussetzung der Klage in Österreich.
- 2
Auflösungsgrund konkret festlegen
Wählen Sie den passenden Auflösungstatbestand: § 1118 ABGB (außerhalb MRG) oder § 30 Abs 2 MRG (Vollanwendung). Belegen Sie den Grund mit konkreten Tatsachen — bei Z 1: Mietzinsrückstand und Mahnschreiben; bei Z 3: nachgewiesene Schäden; bei Z 4: Airbnb-Inserate, Übernachtungsbelege oder Anzeigen der Hausverwaltung in Österreich.
- 3
Streitwert berechnen und Gerichtsgebühr ermitteln
Der Streitwert einer Räumungsklage in Österreich ist nach § 56 Abs 5 JN mit dem Jahresmietzins (Hauptmietzins + Betriebskosten + USt) anzusetzen. Berechnen Sie daraus die Gerichtsgebühr nach dem GGG. Bei kombinierter Räumungs- und Mietzinsklage ist nur der höhere Streitwert maßgeblich; die Gerichtsgebühr fällt einmal an.
- 4
Sachverhalt schlüssig darstellen und Beweise zusammenstellen
Schildern Sie den Sachverhalt chronologisch: Vertragsabschluss, Pflichtverletzung, Mahnung, Auflösungserklärung. Listen Sie alle Beweismittel auf — Mietvertrag, Mahnschreiben mit Zustellnachweis (Einschreiben), Kontoauszüge, Übergabeprotokoll, Fotos, Zeugen. Bei Airbnb-Klagen in Österreich sind Screenshots der Inserate und Übernachtungsbelege zentral.
- 5
Klage einbringen und PDF herunterladen
Laden Sie die fertige Klagsschrift als PDF herunter und bringen Sie sie beim zuständigen österreichischen Bezirksgericht ein — persönlich, per Post oder über den Elektronischen Rechtsverkehr (ERV). Entrichten Sie gleichzeitig die Gerichtsgebühr nach GGG. Bei Anwaltsvertretung erfolgt die Einbringung verpflichtend über ERV.
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Geprüft von Christian Neubauer · ÖsterreichRechtliche Hinweise für Österreich
Das österreichische Mietrecht ist mieterschützend ausgestaltet — eine Räumungsklage erfordert deshalb sorgfältige Vorbereitung und genaue Subsumtion unter die Auflösungstatbestände.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Auflösungsgründe nach § 1118 ABGB und § 30 Abs 2 MRG
Im österreichischen Mietrecht ist § 30 Abs 2 MRG die zentrale Norm für Räumungen im Vollanwendungsbereich. Sie enthält 16 taxativ aufgezählte Kündigungsgründe — andere Gründe sind unzulässig. Die häufigsten in der Praxis: Z 1 (qualifizierter Mietzinsrückstand nach Mahnung mit Nachfrist), Z 3 (erheblich nachteiliger Gebrauch — Verwahrlosung, schwere Beschädigung, Lärm), Z 4 (gänzliche Weitergabe an Dritte ohne schutzwürdiges Interesse — vom OGH ausdrücklich auf Airbnb-Vermietungen bezogen), Z 6 (dringender Eigenbedarf des/der Vermieter/in für sich oder nahe Angehörige) und Z 9 (Abbruchabsicht mit baubehördlicher Bewilligung). Außerhalb des MRG-Vollbereichs greift § 1118 ABGB; die Voraussetzungen sind ähnlich, der Schutz des/der Mieter/in jedoch geringer.
Sonderzuständigkeit Bezirksgericht und Streitwertbestimmung
Räumungsklagen in Österreich werden unabhängig vom Streitwert beim Bezirksgericht eingebracht (§ 49 Abs 2 Z 5 JN — Sonderzuständigkeit für Bestandsachen). Örtlich zuständig ist das Bezirksgericht am Liegenschaftsort (§ 83 JN). Der Streitwert ist nach § 56 Abs 5 JN mit dem Jahresmietzins zu beziffern — wichtig für die Gerichtsgebühr nach GGG und die Anwaltspflicht (§ 27 ZPO: ab 5.000 EUR Streitwert verpflichtend). In Österreich werden die meisten Räumungsklagen ohne Anwalt geführt, was den Rechtszugang gerade für private Vermieter erleichtert. Eine Berufung gegen das Räumungsurteil ist binnen 4 Wochen beim Landesgericht einzubringen.
Mahnverfahren, Räumungsexekution und einstweilige Verfügung
Bei Mietzinsrückstand wird in der österreichischen Praxis regelmäßig zunächst ein Mahnverfahren nach §§ 244 ff. ZPO eingeleitet — der Antrag auf Erlassung eines Zahlungsbefehls über die offenen Mieten kann mit der Räumungsklage verbunden werden. Erst nach rechtskräftigem Räumungsurteil ist die Räumungsexekution nach §§ 349 ff. EO zu beantragen; sie erfolgt durch den Gerichtsvollzieher unter Mitwirkung der Polizei in Wien oder der jeweiligen Landeshauptstadt. Bei akuter Gefährdung (z. B. Brandgefahr, Vandalismus) kann der/die Vermieter/in eine einstweilige Verfügung nach § 381 EO beantragen, um vorläufige Sicherungsmaßnahmen zu erwirken. Gerichtskosten und Anwaltskosten trägt nach § 41 ZPO grundsätzlich die unterliegende Partei.
Mieterschutz und Räumungsfrist in Österreich
Der österreichische Mieterschutz wirkt sich auch auf die Räumungsklage aus. Das Bezirksgericht kann nach § 35 MRG eine Räumungsfrist von bis zu sechs Monaten gewähren — etwa bei Familien mit minderjährigen Kindern oder schwer kranken Personen. Bei Airbnb-Räumungen (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG) ist die Rechtsprechung des OGH allerdings konsequent: Die gänzliche Weitergabe wird in Österreich seit 2017 streng geahndet, und Räumungsfristen sind die Ausnahme. Wichtig in Österreich: Die schriftliche Aufkündigung im Rahmen der MRG-Vollanwendung muss zugestellt werden (§ 33 MRG), und der/die Mieter/in hat 4 Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben — erst danach erfolgt das ordentliche Räumungsverfahren. Für Wiener Mieter ist die Schlichtungsstelle (MA 50) bei Mietzins- und Betriebskostenstreitigkeiten der Räumungsklage vorgeschaltet.
Häufig gestellte Fragen
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