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Pachtvertrag Vorlage für Österreich
Verpachten oder pachten Sie einen Betrieb, eine landwirtschaftliche Liegenschaft oder ein Geschäftslokal in Österreich rechtssicher nach den §§ 1090 ff. ABGB und dem Landpachtgesetz. Unsere Vorlage berücksichtigt die zentrale Abgrenzung Pacht (Nutzziehung mit Erträgen) zur Miete (bloßer Gebrauch), regelt Inventarübergabe, Pachtzins, Wertsicherung und Aufwandersatz nach österreichischem Bestandrecht — sofort als professionelles PDF herunterladbar.
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PACHTVERTRAG
Österreich · §§ 1090 Ff., 1103-1108 ABGB · Gastronomiepacht
Pachtgegenstand: Hauptplatz 12, 8010 Graz
Beginn: 01.06.2026 · Gastronomiepacht
VERPÄCHTER/IN
Hofgut Steiner GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
UID: ATU45678901
FN 234567 a
Schloßallee 14, 8010 Graz
vertreten durch: Mag. Anna Steiner, Geschäftsführerin
Tel: +43 316 234 567
E-Mail: office@hofgut-steiner.at
UID: ATU45678901
FN 234567 a
Schloßallee 14, 8010 Graz
vertreten durch: Mag. Anna Steiner, Geschäftsführerin
Tel: +43 316 234 567
E-Mail: office@hofgut-steiner.at
PÄCHTER/IN
Gastrowelt Wagner GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
UID: ATU56789012
FN 345678 b
Gewerbeberechtigung: Gastgewerbe gem. § 111 Abs 1 Z 2 GewO 1994
Hauptstraße 25, 4020 Linz
vertreten durch: Stefanie Wagner, Geschäftsführerin
Tel: +43 732 123 456
E-Mail: office@gastrowelt-wagner.at
UID: ATU56789012
FN 345678 b
Gewerbeberechtigung: Gastgewerbe gem. § 111 Abs 1 Z 2 GewO 1994
Hauptstraße 25, 4020 Linz
vertreten durch: Stefanie Wagner, Geschäftsführerin
Tel: +43 732 123 456
E-Mail: office@gastrowelt-wagner.at
Zwischen den vorstehend bezeichneten Vertragsparteien wird auf Grundlage von §§ 1090 ff. iVm 1103-1108 ABGB folgender Pachtvertrag abgeschlossen. Die Vertragsparteien stellen ausdrücklich fest, dass es sich um eine Pacht im Sinne von § 1091 ABGB handelt — der/die Pächter/in erhält damit nicht nur den Gebrauch, sondern auch das Recht zur Fruchtziehung (Nutzziehung) aus dem Pachtgegenstand. Auf diesen Vertrag findet das Mietrechtsgesetz (MRG) keine Anwendung.
1.
PACHTGEGENSTAND
Verpachtet wird der nachstehend bezeichnete Pachtgegenstand: Hauptplatz 12, 8010 Graz (Katastralgemeinde KG 63103 Graz Stadt-Innere Stadt, EZ 789, Grundstücksnummer 456/12, Flächenausmaß 180 m² Gastraum + 45 m² Küche/Lager + 60 m² Gastgarten).
Nähere Beschreibung: Restaurantbetrieb im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß eines historischen Stadthauses, bestehend aus: Gastraum mit 65 Sitzplätzen, Bar, Küche (40 m², voll ausgestattet), Lager- und Kühlraum, Personalraum/-WC, Gäste-WC barrierefrei. Im Innenhof befindet sich ein Gastgarten mit 30 Außensitzplätzen (witterungsabhängig saisonal). Vollständige Belüftungs- und Brandschutzanlage. Erdgas-Anschluss und Glasfaser-Internet vorhanden.
Mitverpachtetes Inventar / Betriebsausstattung: Komplette Profi-Kücheneinrichtung: Gasherd 6-flammig (Bertazzoni), Konvektomat (Rational SCC 6-2/1), 2 Standkühlschränke (Liebherr GKv 5710), Tiefkühltruhe (Liebherr GTS 4112), Eiswürfelmaschine, Kombidämpfer; Schank mit 2-zapfiger Bierschankanlage (Stiegl), Espressomaschine (La Marzocco Linea), 2 Mühlen, Spülmaschine; Gastraum: 18 Massivholz-Tische, 65 Polsterstühle, Stehtisch-Bereich; Gastgarten: 8 Outdoor-Tische, 32 Outdoor-Stühle, 4 große Sonnenschirme; Geschirr für 80 Gäste (Vollausstattung), Besteck, Gläser. Detail-Inventarverzeichnis als Beilage ./A.
Die Übergabe des Pachtgegenstands erfolgt am Pachtbeginn gegen Errichtung eines gemeinsam unterzeichneten Übergabeprotokolls samt Inventarverzeichnis. Das Inventarverzeichnis ist Vertragsbestandteil und dient als Grundlage für die Endabrechnung bei Rückstellung (§ 1109 ABGB) sowie als Beweismittel für den Übergabezustand.
Nähere Beschreibung: Restaurantbetrieb im Erdgeschoß und 1. Obergeschoß eines historischen Stadthauses, bestehend aus: Gastraum mit 65 Sitzplätzen, Bar, Küche (40 m², voll ausgestattet), Lager- und Kühlraum, Personalraum/-WC, Gäste-WC barrierefrei. Im Innenhof befindet sich ein Gastgarten mit 30 Außensitzplätzen (witterungsabhängig saisonal). Vollständige Belüftungs- und Brandschutzanlage. Erdgas-Anschluss und Glasfaser-Internet vorhanden.
Mitverpachtetes Inventar / Betriebsausstattung: Komplette Profi-Kücheneinrichtung: Gasherd 6-flammig (Bertazzoni), Konvektomat (Rational SCC 6-2/1), 2 Standkühlschränke (Liebherr GKv 5710), Tiefkühltruhe (Liebherr GTS 4112), Eiswürfelmaschine, Kombidämpfer; Schank mit 2-zapfiger Bierschankanlage (Stiegl), Espressomaschine (La Marzocco Linea), 2 Mühlen, Spülmaschine; Gastraum: 18 Massivholz-Tische, 65 Polsterstühle, Stehtisch-Bereich; Gastgarten: 8 Outdoor-Tische, 32 Outdoor-Stühle, 4 große Sonnenschirme; Geschirr für 80 Gäste (Vollausstattung), Besteck, Gläser. Detail-Inventarverzeichnis als Beilage ./A.
Die Übergabe des Pachtgegenstands erfolgt am Pachtbeginn gegen Errichtung eines gemeinsam unterzeichneten Übergabeprotokolls samt Inventarverzeichnis. Das Inventarverzeichnis ist Vertragsbestandteil und dient als Grundlage für die Endabrechnung bei Rückstellung (§ 1109 ABGB) sowie als Beweismittel für den Übergabezustand.
2.
PACHTZWECK UND BETRIEBSPFLICHT
Der Pachtgegenstand dient ausschließlich folgendem Zweck: Betrieb eines Restaurants mit österreichischer und mediterraner Küche; Gastgartenbetrieb saisonal April bis Oktober; Cateringgeschäft im Rahmen der Gewerbeberechtigung zulässig. — Branche: Gastronomie / Gastgewerbe.
Gegenstand dieses Pachtvertrags ist ein Gastronomiebetrieb mitsamt Inventar, Goodwill und gewerberechtlichen Voraussetzungen. Die Pacht ermöglicht nicht nur den Gebrauch der Räumlichkeiten, sondern auch die Fortführung des bestehenden Betriebes mit Fruchtziehungsrecht (§ 1091 ABGB).
Eine Änderung des Pachtzwecks bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Verpächter/in. Der/die Pächter/in verpflichtet sich zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung im jeweiligen Geschäftszweig (§ 1098 ABGB — bedungener Gebrauch). Eine längere Stilllegung oder Aufgabe des Geschäftsbetriebes gilt als erheblich nachteiliger Gebrauch und berechtigt den/die Verpächter/in zur Aufkündigung aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB).
Gegenstand dieses Pachtvertrags ist ein Gastronomiebetrieb mitsamt Inventar, Goodwill und gewerberechtlichen Voraussetzungen. Die Pacht ermöglicht nicht nur den Gebrauch der Räumlichkeiten, sondern auch die Fortführung des bestehenden Betriebes mit Fruchtziehungsrecht (§ 1091 ABGB).
Eine Änderung des Pachtzwecks bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Verpächter/in. Der/die Pächter/in verpflichtet sich zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Pachtgegenstandes nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung im jeweiligen Geschäftszweig (§ 1098 ABGB — bedungener Gebrauch). Eine längere Stilllegung oder Aufgabe des Geschäftsbetriebes gilt als erheblich nachteiliger Gebrauch und berechtigt den/die Verpächter/in zur Aufkündigung aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB).
3.
PACHTBEGINN UND VERTRAGSDAUER
Das Pachtverhältnis beginnt am 01.06.2026 und wird auf bestimmte Zeit bis 31.05.2036 abgeschlossen. Dem/der Pächter/in steht eine einseitige Verlängerungsoption um 5 Jahre zu, die spätestens 6 Monate vor Ablauf schriftlich auszuüben ist.
Während der vereinbarten Befristung ist eine ordentliche Kündigung beidseitig ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Auflösung aus wichtigem Grund nach § 1118 ABGB (insbesondere bei Pachtzinsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch, Konkurseröffnung) bleibt unberührt.
Während der vereinbarten Befristung ist eine ordentliche Kündigung beidseitig ausgeschlossen. Das Recht zur außerordentlichen Auflösung aus wichtigem Grund nach § 1118 ABGB (insbesondere bei Pachtzinsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch, Konkurseröffnung) bleibt unberührt.
4.
PACHTZINS
Der Pachtzins setzt sich zusammen aus einem fixen Sockelbetrag von 2 500,00 EUR monatlich und einem umsatzabhängigen Anteil von 4 des monatlichen Nettoumsatzes. Der umsatzabhängige Anteil ist monatlich abzurechnen und bis zum 10. des Folgemonats zu entrichten.
Die Betriebskosten betragen monatlich 480,00 EUR (Akontozahlung) und werden jährlich nach tatsächlichen Aufwendungen abgerechnet. Sie umfassen insbesondere Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Versicherungen, öffentliche Abgaben (Grundsteuer), Hausreinigung sowie allfällige Verwaltungskosten. Die Umsatzsteuer (20 %) beträgt monatlich 59 600,00 EUR; die Verpachtung erfolgt im Wege der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Abs 2 UStG.
Der monatliche Bruttopachtzins (Festanteil + BK + USt) beläuft sich somit auf 357 600,00 EUR zuzüglich des umsatzabhängigen Anteils.
Der Pachtzins ist im Voraus jeweils zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das Konto des/der Verpächter/in zu überweisen. Bankverbindung: AT12 1200 0432 5678 9012. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto. Bei Pachtzinsrückstand von mehr als einem Pachtzinstermin kann der/die Verpächter/in nach erfolgloser qualifizierter Mahnung den Vertrag gemäß § 1118 ABGB sofort auflösen.
Die Betriebskosten betragen monatlich 480,00 EUR (Akontozahlung) und werden jährlich nach tatsächlichen Aufwendungen abgerechnet. Sie umfassen insbesondere Wasser, Kanal, Müllabfuhr, Versicherungen, öffentliche Abgaben (Grundsteuer), Hausreinigung sowie allfällige Verwaltungskosten. Die Umsatzsteuer (20 %) beträgt monatlich 59 600,00 EUR; die Verpachtung erfolgt im Wege der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Abs 2 UStG.
Der monatliche Bruttopachtzins (Festanteil + BK + USt) beläuft sich somit auf 357 600,00 EUR zuzüglich des umsatzabhängigen Anteils.
Der Pachtzins ist im Voraus jeweils zum 5. eines jeden Kalendermonats auf das Konto des/der Verpächter/in zu überweisen. Bankverbindung: AT12 1200 0432 5678 9012. Maßgebend für die Rechtzeitigkeit ist die Gutschrift auf dem Konto. Bei Pachtzinsrückstand von mehr als einem Pachtzinstermin kann der/die Verpächter/in nach erfolgloser qualifizierter Mahnung den Vertrag gemäß § 1118 ABGB sofort auflösen.
5.
KAUTION / SICHERHEITSLEISTUNG
Zur Sicherstellung sämtlicher Verpflichtungen aus diesem Pachtvertrag erlegt der/die Pächter/in eine Kaution in Höhe von 15 000,00 EUR in Form einer abstrakten Bankgarantie einer österreichischen Großbank, ausgestellt auf erstes Anfordern und mit einer Laufzeit von mindestens 3 Monaten über das vereinbarte Pachtende hinaus.
Die Kaution sichert insbesondere ausstehende Pachtzinszahlungen, Schadenersatzansprüche, Rückstellungskosten und allfällige Investitionsrückführungen. Sie ist binnen 3 Monaten nach mängelfreier Rückstellung des Pachtgegenstandes — abzüglich allfälliger berechtigter Ansprüche, die nachvollziehbar zu dokumentieren sind — an den/die Pächter/in herauszugeben.
Die Kaution sichert insbesondere ausstehende Pachtzinszahlungen, Schadenersatzansprüche, Rückstellungskosten und allfällige Investitionsrückführungen. Sie ist binnen 3 Monaten nach mängelfreier Rückstellung des Pachtgegenstandes — abzüglich allfälliger berechtigter Ansprüche, die nachvollziehbar zu dokumentieren sind — an den/die Pächter/in herauszugeben.
6.
ERHALTUNG, REPARATUREN UND VERSICHERUNG
(a) Erhaltungspflichten: Erhaltungs- und Reparaturkosten werden zwischen den Parteien geteilt: Bauliche Erhaltung (Dach, Fassade, statisch tragende Bauteile) trägt der/die Verpächter/in. Laufende Wartung, kleinere Reparaturen sowie Inventarerhaltung gehen zulasten des/der Pächter/in. Mängel sind unverzüglich schriftlich anzuzeigen (§ 1097 ABGB); bei verspäteter Anzeige haftet der/die Pächter/in für vermeidbare Folgeschäden.
(b) Versicherung: Der/die Pächter/in schließt eine ausreichende Sach- und Betriebshaftpflichtversicherung ab und erhält diese während der gesamten Pachtdauer aufrecht. Die Mindestversicherungssumme der Haftpflichtversicherung beträgt 2 000 000,00 EUR pro Schadensfall. Auf Verlangen der jeweils anderen Partei sind aktuelle Polizzen vorzuweisen.
(c) Gewerberechtliche Genehmigungen: Sämtliche zur Ausübung des Pachtzwecks erforderlichen gewerberechtlichen Genehmigungen (Gewerbeanmeldung, Betriebsanlagenbewilligung, Konzession, ggf. Trafiklizenz) sind vom/von der Pächter/in selbst zu beschaffen und auf eigene Kosten aufrechtzuerhalten. Der/die Verpächter/in haftet nicht für die Erteilung oder den Bestand solcher Genehmigungen.
(b) Versicherung: Der/die Pächter/in schließt eine ausreichende Sach- und Betriebshaftpflichtversicherung ab und erhält diese während der gesamten Pachtdauer aufrecht. Die Mindestversicherungssumme der Haftpflichtversicherung beträgt 2 000 000,00 EUR pro Schadensfall. Auf Verlangen der jeweils anderen Partei sind aktuelle Polizzen vorzuweisen.
(c) Gewerberechtliche Genehmigungen: Sämtliche zur Ausübung des Pachtzwecks erforderlichen gewerberechtlichen Genehmigungen (Gewerbeanmeldung, Betriebsanlagenbewilligung, Konzession, ggf. Trafiklizenz) sind vom/von der Pächter/in selbst zu beschaffen und auf eigene Kosten aufrechtzuerhalten. Der/die Verpächter/in haftet nicht für die Erteilung oder den Bestand solcher Genehmigungen.
7.
PFLICHTEN DES/DER PÄCHTER/IN
Der/die Pächter/in verpflichtet sich:
• den Pachtgegenstand sorgfältig zu behandeln, ordnungsgemäß zu bewirtschaften und in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten (§§ 1098, 1109 ABGB);
• den Pachtbetrieb kontinuierlich aufrechtzuerhalten und keine Stilllegung oder Aufgabe ohne vorherige schriftliche Zustimmung des/der Verpächter/in vorzunehmen — eine Stilllegung über 30 Tage gilt als erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 1118 ABGB);
• sämtliche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Pachtbetriebes (Abgaben, Sozialversicherungsbeiträge, ÖGK-Anmeldungen Mitarbeiter, Steuern) selbst zu erfüllen und den/die Verpächter/in von daraus resultierenden Ansprüchen Dritter schad- und klaglos zu halten;
• alle behördlichen Auflagen, sicherheitsrelevanten Vorschriften (insbesondere Brandschutz, Hygiene, Arbeitsschutz) und gewerberechtlichen Bestimmungen einzuhalten;
• den/die Verpächter/in unverzüglich von Schäden, behördlichen Beanstandungen oder sonstigen Vorfällen schriftlich zu informieren, die den Pachtgegenstand oder den Betrieb beeinträchtigen könnten.
• den Pachtgegenstand sorgfältig zu behandeln, ordnungsgemäß zu bewirtschaften und in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten (§§ 1098, 1109 ABGB);
• den Pachtbetrieb kontinuierlich aufrechtzuerhalten und keine Stilllegung oder Aufgabe ohne vorherige schriftliche Zustimmung des/der Verpächter/in vorzunehmen — eine Stilllegung über 30 Tage gilt als erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 1118 ABGB);
• sämtliche öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen des Pachtbetriebes (Abgaben, Sozialversicherungsbeiträge, ÖGK-Anmeldungen Mitarbeiter, Steuern) selbst zu erfüllen und den/die Verpächter/in von daraus resultierenden Ansprüchen Dritter schad- und klaglos zu halten;
• alle behördlichen Auflagen, sicherheitsrelevanten Vorschriften (insbesondere Brandschutz, Hygiene, Arbeitsschutz) und gewerberechtlichen Bestimmungen einzuhalten;
• den/die Verpächter/in unverzüglich von Schäden, behördlichen Beanstandungen oder sonstigen Vorfällen schriftlich zu informieren, die den Pachtgegenstand oder den Betrieb beeinträchtigen könnten.
8.
WERTSICHERUNG (VPI 2020)
Der Pachtzins wird wertgesichert nach dem von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020 = 100). Ausgangsbasis ist der Indexwert Mai 2026 (VPI 2020 = 100). Die Anpassung erfolgt jeweils mit Wirkung ab dem auf eine Indexschwankung von mehr als 5 % folgenden Kalendermonat. Indexwerte unter dem Schwellenwert werden bis zum nächsten Überschreiten kumuliert. Die Anpassung wirkt nicht rückwirkend; eine Vorlaufmitteilung von mindestens 14 Tagen ist vom/von der Verpächter/in einzuhalten.
Sollte der VPI 2020 ersatzlos eingestellt werden, gilt der amtliche Nachfolgeindex der Statistik Austria.
Sollte der VPI 2020 ersatzlos eingestellt werden, gilt der amtliche Nachfolgeindex der Statistik Austria.
9.
KONKURRENZSCHUTZ DES/DER PÄCHTER/IN
Der/die Verpächter/in verpflichtet sich, im Umkreis von 3 km um den Pachtgegenstand während der gesamten Pachtdauer weder selbst noch durch verbundene Unternehmen oder Dritte einen Betrieb mit gleicher oder ähnlicher Branche zu errichten, zu betreiben oder zu fördern. Im Falle einer Verletzung dieser Verpflichtung ist der/die Pächter/in berechtigt, das Pachtverhältnis aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB) mit sofortiger Wirkung aufzulösen und Schadenersatz nach §§ 1295, 1323 ABGB in Höhe des entgangenen Gewinns zu fordern. Der Konkurrenzschutz wird zugunsten der wirtschaftlichen Existenzgrundlage des/der Pächter/in vereinbart.
10.
SUB-VERPACHTUNG UND WEITERGABE
Eine Sub-Verpachtung, Weitergabe oder Übertragung der Rechte aus diesem Vertrag — auch nicht gegen Entgelt oder durch Einbringung in eine Gesellschaft — ist strikt untersagt. Die Veräußerung des Pachtbetriebes als Ganzes (inklusive Übergang der Pachtrechte) bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Verpächter/in, die nicht ohne triftigen Grund verweigert werden darf. Eine ohne Zustimmung erfolgte Weitergabe oder Veräußerung berechtigt zur Auflösung aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB) und löst Schadenersatzansprüche aus.
11.
VORKAUFS- UND VORPACHTRECHT
Sollte der/die Verpächter/in den Pachtgegenstand veräußern oder ein neues Pachtverhältnis begründen wollen, steht dem/der Pächter/in ein Vorkaufs- bzw. Vorpachtrecht gemäß §§ 1072 ff. ABGB zu. Der/die Verpächter/in hat dem/der Pächter/in jedes verbindliche Drittangebot schriftlich mitzuteilen; der/die Pächter/in kann binnen 30 Tagen ab Zugang erklären, in das Drittangebot einzutreten. Die Eintragung im Grundbuch (Vormerkung) als dingliche Sicherung wird gesondert vereinbart und ist auf Kosten des/der Pächter/in möglich.
12.
INVESTITIONEN UND AUFWANDERSATZ
Bauliche Veränderungen, Umgestaltungen und werterhöhende Investitionen am Pachtgegenstand bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des/der Verpächter/in. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat der/die Pächter/in nach § 1097 ABGB Anspruch auf Aufwandersatz für die über die gewöhnliche Erhaltung hinausgehenden Investitionen, soweit diese mit Zustimmung getätigt wurden und im Zeitpunkt der Rückstellung noch werthaltig sind. Die Geltendmachung hat innerhalb von 6 Monaten nach Pachtende schriftlich gegen Vorlage der Belege zu erfolgen. Bauliche Veränderungen ohne Zustimmung berechtigen den/die Verpächter/in zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des/der Pächter/in.
13.
RÜCKSTELLUNG UND INVENTARABRECHNUNG
Bei Beendigung des Pachtverhältnisses hat der/die Pächter/in den Pachtgegenstand gemäß § 1109 ABGB in dem Zustand zurückzustellen, in dem er übernommen wurde — geräumt, gereinigt und unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung. Sämtliche Schlüssel und Zugangsmittel sind vollständig zurückzugeben. Über die Rückstellung wird ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Inventarprüfung erstellt; allfällige Mängel und Inventarabweichungen sind zu dokumentieren.
Inventarrücknahme zum Schätzwert: Der/die Verpächter/in ist berechtigt, das von dem/der Pächter/in beigestellte Inventar zum von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen festgestellten Schätzwert zu übernehmen. Der/die Pächter/in ist auf Verlangen verpflichtet, das Inventar zu denselben Bedingungen einem etwaigen Nachfolge-Pächter zu überlassen.
Falls der/die Pächter/in den Pachtbetrieb so führt, dass die wirtschaftliche Erwerbsfähigkeit des Pachtgegenstandes nachhaltig beeinträchtigt wird (zB durch Aufgabe von Stammkundschaft, Verlust von Konzessionen, schweren Reputationsschaden), schuldet er/sie Schadenersatz nach § 1108 ABGB in Höhe des dadurch verursachten Wertverlusts.
Inventarrücknahme zum Schätzwert: Der/die Verpächter/in ist berechtigt, das von dem/der Pächter/in beigestellte Inventar zum von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen festgestellten Schätzwert zu übernehmen. Der/die Pächter/in ist auf Verlangen verpflichtet, das Inventar zu denselben Bedingungen einem etwaigen Nachfolge-Pächter zu überlassen.
Falls der/die Pächter/in den Pachtbetrieb so führt, dass die wirtschaftliche Erwerbsfähigkeit des Pachtgegenstandes nachhaltig beeinträchtigt wird (zB durch Aufgabe von Stammkundschaft, Verlust von Konzessionen, schweren Reputationsschaden), schuldet er/sie Schadenersatz nach § 1108 ABGB in Höhe des dadurch verursachten Wertverlusts.
14.
KONVENTIONALSTRAFE
Bei Verletzung wesentlicher Vertragspflichten — insbesondere unerlaubte Sub-Verpachtung, Verletzung des Konkurrenzschutzes, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder Stilllegung des Pachtbetriebes — schuldet die verletzende Partei eine Konventionalstrafe in Höhe von 25 000,00 EUR pro Einzelverstoß (§ 1336 ABGB).
Die Konventionalstrafe ist unabhängig vom Nachweis eines konkreten Schadens geschuldet. Der Nachweis eines weitergehenden Schadens bleibt nach § 1336 Abs 3 ABGB ausdrücklich vorbehalten. Das Gericht kann unbillig hohe Konventionalstrafen nach § 1336 Abs 2 ABGB mäßigen; die Parteien gehen davon aus, dass die festgesetzte Strafe angesichts des wirtschaftlichen Werts des Pachtbetriebes und der Schutzwürdigkeit der gefährdeten Interessen angemessen ist.
Die Konventionalstrafe ist unabhängig vom Nachweis eines konkreten Schadens geschuldet. Der Nachweis eines weitergehenden Schadens bleibt nach § 1336 Abs 3 ABGB ausdrücklich vorbehalten. Das Gericht kann unbillig hohe Konventionalstrafen nach § 1336 Abs 2 ABGB mäßigen; die Parteien gehen davon aus, dass die festgesetzte Strafe angesichts des wirtschaftlichen Werts des Pachtbetriebes und der Schutzwürdigkeit der gefährdeten Interessen angemessen ist.
15.
ANWENDBARES RECHT UND GERICHTSSTAND
Auf diesen Pachtvertrag findet ausschließlich österreichisches Recht Anwendung, unter Ausschluss der kollisionsrechtlichen Verweisungsnormen sowie des UN-Kaufrechts (CISG). Insbesondere gelten die Bestimmungen der §§ 1090 ff., 1103-1108 ABGB. Das Mietrechtsgesetz (MRG) findet keine Anwendung.
Für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag wird das sachlich zuständige Gericht in Graz Innere Stadt als ausschließlicher Gerichtsstand vereinbart (§ 104 JN). Die zwingenden Bestimmungen der Brüssel-Ia-VO (VO (EU) 1215/2012) sowie zwingende Verbraucher-Gerichtsstände nach § 14 KSchG bleiben unberührt.
Für sämtliche Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag wird das sachlich zuständige Gericht in Graz Innere Stadt als ausschließlicher Gerichtsstand vereinbart (§ 104 JN). Die zwingenden Bestimmungen der Brüssel-Ia-VO (VO (EU) 1215/2012) sowie zwingende Verbraucher-Gerichtsstände nach § 14 KSchG bleiben unberührt.
16.
SCHLUSSBESTIMMUNGEN
(a) Schriftform (§ 884 ABGB): Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform; dies gilt auch für die Aufhebung des Schriftformerfordernisses selbst.
(b) Salvatorische Klausel (§ 879 ABGB): Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam, ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine wirksame Regelung, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Gerichtliche Vergebührung: Die allfällige Vergebührung dieses Pachtvertrages nach dem Gebührengesetz (GebG) trifft den/die Pächter/in, soweit nicht abweichend vereinbart.
(d) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original.
(e) Zusatzvereinbarungen: Die Mitnutzung der hauseigenen 4 Tiefgaragen-Plätze für Gäste und Personal ist im Pachtzins inbegriffen. Werbung an Fassade und im Gastgarten ist nach Absprache mit dem/der Verpächter/in zulässig (Stadtbild-Schutz, Altstadt-Erhaltungsgesetz).
Geschlossen in Graz am 15. Mai 2026.
(b) Salvatorische Klausel (§ 879 ABGB): Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise unwirksam, ungültig oder nicht durchsetzbar sein oder werden, so wird davon die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. An die Stelle der unwirksamen Bestimmung tritt eine wirksame Regelung, die dem wirtschaftlich Gewollten möglichst nahekommt.
(c) Gerichtliche Vergebührung: Die allfällige Vergebührung dieses Pachtvertrages nach dem Gebührengesetz (GebG) trifft den/die Pächter/in, soweit nicht abweichend vereinbart.
(d) Ausfertigung: Dieser Vertrag wird in zwei gleichlautenden Exemplaren ausgefertigt; jede Vertragspartei erhält ein Original.
(e) Zusatzvereinbarungen: Die Mitnutzung der hauseigenen 4 Tiefgaragen-Plätze für Gäste und Personal ist im Pachtzins inbegriffen. Werbung an Fassade und im Gastgarten ist nach Absprache mit dem/der Verpächter/in zulässig (Stadtbild-Schutz, Altstadt-Erhaltungsgesetz).
Geschlossen in Graz am 15. Mai 2026.
ZU URKUND DESSEN haben die Parteien diese Vereinbarung am angegebenen Datum unterzeichnet.
VERPÄCHTER/IN
Hofgut Steiner GmbH
Mag. Anna Steiner, Geschäftsführerin
Datum: ____________________
PÄCHTER/IN
Gastrowelt Wagner GmbH
Stefanie Wagner, Geschäftsführerin
Datum: ____________________
Verfügbar als druckfertiges PDF oder als bearbeitbares Microsoft Word (.docx).
Was ist ein Pachtvertrag nach österreichischem Recht?
Ein Pachtvertrag ist im österreichischen Bestandrecht (§§ 1090 ff. ABGB) eine Sonderform des Bestandvertrags. Im Unterschied zum Mietvertrag erlaubt die Pacht dem/der Pächter/in nicht nur den Gebrauch der Sache, sondern auch die sogenannte Fruchtziehung — also das Recht, aus dem Pachtgegenstand wirtschaftliche Erträge zu erwirtschaften. Diese Abgrenzung ist in § 1091 ABGB ausdrücklich vorgesehen und entscheidet darüber, ob auf das Vertragsverhältnis das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung findet oder nicht. Auf reine Pachtverträge ist das österreichische MRG grundsätzlich NICHT anwendbar — eine zentrale Besonderheit, die in der Praxis häufig übersehen wird und gravierende rechtliche Konsequenzen hat.
Typische Anwendungsfälle der Pacht in Österreich sind die Verpachtung von Gastronomiebetrieben (Restaurants, Cafés, Wirtshäuser), Hotelpachten, Tankstellen, Trafiken (Tabakfachgeschäfte), Apothekenpachten, landwirtschaftlichen Betrieben (samt Hofstelle, Inventar und Grundstücken), Forstpachten, Jagdpachten sowie Geschäftslokalen mit Inventarübergabe. Die landwirtschaftliche Pacht ist zusätzlich durch das Landpachtgesetz 1969 (LPG, BGBl 451/1969) geregelt, das spezielle Schutzbestimmungen für Pächter, Mindestlaufzeiten und Kündigungsregeln zum Wirtschaftsjahresende enthält. Jagdpachten unterliegen den Jagdgesetzen der einzelnen Bundesländer und sind dort flankiert durch Mindestpachtzeiten und Eignungsprüfungen.
Nach österreichischem Recht ist die zentrale Pflicht des/der Pächter/in nach § 1098 ABGB der bedungene Gebrauch — also die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Pachtgegenstands. Eine Stilllegung des Betriebs gilt regelmäßig als erheblich nachteiliger Gebrauch und berechtigt den/die Verpächter/in zur sofortigen Auflösung nach § 1118 ABGB. Bei Beendigung ist der Pachtgegenstand nach § 1109 ABGB in vertragsgemäßem Zustand zurückzustellen; das mitverpachtete Inventar wird nach einer gemeinsamen Inventarisierung abgerechnet. § 1108 ABGB regelt darüber hinaus den Schadenersatzanspruch des/der Verpächter/in, wenn der/die Pächter/in den Betrieb nicht oder nicht ordnungsgemäß fortführt — eine in der österreichischen Praxis häufig unterschätzte Haftungsnorm.
Was diese Vorlage enthält
Die Doxuno-Pachtvertragsvorlage für Österreich deckt sämtliche zentralen Regelungspunkte des Bestandrechts ab und ist auf alle gängigen Pachttypen — Gastronomie, Landwirtschaft, Hotel, Trafik, Jagd — anwendbar.
Vertragsparteien (Verpächter/Pächter)
Vollständige Identifikation mit Firmenbuchnummer (FN), UID-Nummer, Gewerbeberechtigung und vertretungsbefugten Personen nach österreichischem Firmenbuchrecht.
Pachttyp und Branche
Auswahl zwischen Landwirtschaft (LPG), Gastronomie, Einzelhandel, Hotel, Jagdpacht oder sonstige Pacht — mit jeweils typspezifischen Klauseln nach österreichischem Recht.
Pachtgegenstand & Inventar
Genaue Beschreibung der Liegenschaft mit Katastralgemeinde, Einlagezahl (EZ), Grundstücksnummer, Flächenausmaß sowie Inventarverzeichnis als Vertragsbestandteil.
Pachtzweck und Betriebspflicht
Klare Zweckbindung nach § 1098 ABGB und ausdrückliche Verpflichtung zur kontinuierlichen Betriebsaufrechterhaltung — Stilllegung als Auflösungsgrund (§ 1118 ABGB).
Pachtzins (Fix, Umsatz, Misch)
Wahlweise fixer Pachtzins, umsatzabhängige Pacht oder Mischform mit Sockelbetrag plus Umsatzanteil — inkl. Option zur USt-Pflicht nach § 6 Abs 2 UStG.
Wertsicherung (VPI 2020)
Indexklausel auf Basis des Verbraucherpreisindex 2020 der Statistik Austria mit konfigurierbarer Schwellenwertregelung — österreichische Standardpraxis bei Pachtverträgen.
Kaution und Sicherheitsleistung
Kautionsformen Bar, Sparbuch oder Bankgarantie — sowie das gesetzliche Pfandrecht des/der Verpächter/in an eingebrachten Fahrnissen nach § 1101 ABGB.
Sub-Verpachtung und Weitergabe
Regelung der Untervermietung mit Zustimmungsvorbehalt — strikt untersagt, mit Zustimmung oder mit Genehmigungsverfahren — angepasst an österreichische Rechtsprechung.
Konkurrenzschutz und Vorkaufsrecht
Optionaler Konkurrenzschutz für den/die Pächter/in im definierten Umkreis sowie Vorkaufs- und Vorpachtrecht nach §§ 1072 ff. ABGB mit grundbücherlicher Vormerkung.
Investitionen und Aufwandersatz
Regelung baulicher Veränderungen mit Zustimmungserfordernis und Aufwandersatzanspruch nach § 1097 ABGB — Geltendmachung binnen 6 Monaten nach Pachtende.
Rückstellung und Inventarabrechnung
Klare Pflichten zur Rückstellung in vertragsgemäßem Zustand nach § 1109 ABGB, Inventaraufnahme bei Pachtende und Schadenersatz nach § 1108 ABGB bei Nichtfortführung.
Rechtswahl und Gerichtsstand
Österreichisches Recht (ABGB, LPG), Gerichtsstand Bezirksgericht oder Landesgericht je nach Streitwert, optionale VIAC-Schiedsklausel für Wirtschaftsstreitigkeiten.
So erstellen Sie Ihren Pachtvertrag für Österreich
In fünf Schritten zu einem rechtssicheren Pachtvertrag nach österreichischem Bestandrecht — strukturiert nach den Erfordernissen der §§ 1090 ff. ABGB und des Landpachtgesetzes.
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Pachttyp eindeutig festlegen
Bestimmen Sie zunächst, ob es sich um eine Gastronomie-, Landwirtschafts-, Hotel-, Tankstellen- oder Jagdpacht handelt. Die Einordnung ist entscheidend für die Anwendbarkeit zusätzlicher Spezialgesetze in Österreich (LPG bei landwirtschaftlicher Pacht, Jagdgesetz der Bundesländer bei Jagdpachten) und die Auswahl der zutreffenden Klauseln.
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Pachtgegenstand und Inventar erfassen
Tragen Sie die exakte Adresse der Liegenschaft, die Katastralgemeinde, Einlagezahl (EZ) und Grundstücksnummer aus dem österreichischen Grundbuch ein. Erstellen Sie ein vollständiges Inventarverzeichnis — bei landwirtschaftlicher Pacht inklusive totem Inventar, bei Gastronomiepacht inklusive Geschäftsausstattung und Konzession.
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Pachtzins, Betriebskosten und Wertsicherung kalkulieren
Legen Sie fest, ob ein fixer, umsatzabhängiger oder gemischter Pachtzins vereinbart wird. Entscheiden Sie über die Option zur Umsatzsteuerpflicht nach § 6 Abs 2 UStG (in Österreich praxisrelevant für Vorsteuerabzug). Ergänzen Sie eine VPI-Wertsicherung mit individuellem Schwellenwert.
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Sicherungs- und Sonderklauseln aktivieren
Aktivieren Sie nach Bedarf Konventionalstrafe (§ 1336 ABGB), Konkurrenzschutz, Vorkaufsrecht (§§ 1072 ff. ABGB) und die strikte Regelung der Sub-Verpachtung. Bei landwirtschaftlicher Pacht in Österreich ist die Kündigung zum Wirtschaftsjahresende (in der Regel 30. November) zwingend zu beachten.
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Vorschau prüfen und PDF herunterladen
Kontrollieren Sie das fertige Dokument in der Live-Vorschau, laden Sie es als professionelles PDF herunter und lassen Sie es von beiden Vertragsparteien unterzeichnen. Erstellen Sie bei Übergabe ein gemeinsames Übergabeprotokoll samt Inventarverzeichnis — in Österreich das wichtigste Beweismittel bei späterer Rückstellung.
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Geprüft von Christian Neubauer · ÖsterreichRechtliche Hinweise für Österreich
Die Pacht ist im österreichischen Recht klar von der Miete abzugrenzen — diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Mieterschutz, MRG-Anwendung und Kündigungsrechte.
Diese Vorlage dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich an einen zugelassenen Rechtsanwalt in Österreich.
Geprüft für österreichisches Recht
Pacht ≠ Miete: zentrale Abgrenzung im österreichischen ABGB
Die Unterscheidung zwischen Pacht und Miete ist im österreichischen Recht keine bloße Begrifflichkeit, sondern hat materielle Folgen. Während der/die Mieter/in nur den Gebrauch der Sache erhält, darf der/die Pächter/in nach § 1091 ABGB auch die wirtschaftlichen Erträge ziehen. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass die Vermietung eines „nackten" Geschäftslokals ohne Inventar eine Miete bleibt, während die Überlassung eines eingerichteten und betriebsbereiten Restaurants samt Konzession und Inventar als Pacht zu qualifizieren ist. Diese Einordnung entscheidet über die Anwendbarkeit des MRG mit seinen Mieterschutzbestimmungen — beim Pachtvertrag in Österreich greifen sie grundsätzlich nicht.
Keine MRG-Anwendung bei Pacht — österreichische Besonderheit
Anders als beim Mietvertrag findet auf einen Pachtvertrag in Österreich das Mietrechtsgesetz (MRG) keine Anwendung. Die Folge: Es gibt keine Mietzinsobergrenzen (Richtwert), keinen taxativen Kündigungsschutz nach § 30 MRG, keine Mindestbefristung von 3 Jahren nach § 29 MRG und keine Beschränkung der Kaution nach § 16b MRG auf drei Bruttomonatsmieten. Stattdessen gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit nach § 859 ABGB. Der Schutz des/der Pächter/in folgt primär aus den allgemeinen ABGB-Regeln (§§ 1090 ff., 1103-1108 ABGB) sowie aus § 1118 ABGB (Auflösung aus wichtigem Grund). In Österreich ist es deshalb umso wichtiger, dass Pachtverträge sorgfältig ausgestaltet und individuell verhandelt werden.
Landpachtgesetz und Jagdpacht in Österreich
Bei landwirtschaftlicher Pacht in Österreich gilt zusätzlich das Landpachtgesetz 1969 (LPG, BGBl 451/1969). Es schreibt zwingende Mindestlaufzeiten (in der Regel mindestens fünf Jahre für Hofpachten) sowie Kündigungsfristen zum Ende des Wirtschaftsjahres vor. Pachtverträge über landwirtschaftlichen Grund und Boden bedürfen in einigen österreichischen Bundesländern (insb. Tirol, Vorarlberg) zusätzlich einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Jagdpachten sind durch die Jagdgesetze der österreichischen Bundesländer (Wien, NÖ, OÖ, Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Steiermark, Kärnten, Burgenland) geregelt; sie verlangen typischerweise eine Mindestpachtdauer von sechs Jahren und den Nachweis einer gültigen österreichischen Jagdkarte.
Auflösung, Schadenersatz und Streitbeilegung in Österreich
Die Auflösung aus wichtigem Grund nach § 1118 ABGB ist das zentrale Instrument bei Vertragsstörungen. Klassische Auflösungsgründe in der österreichischen Praxis sind: qualifizierter Pachtzinsrückstand nach erfolgloser Mahnung, erheblich nachteiliger Gebrauch (z. B. Stilllegung des Betriebs, Verwahrlosung), Konkurseröffnung über das Vermögen des/der Pächter/in oder gänzliche Weitergabe ohne Zustimmung. § 1108 ABGB ergänzt um einen Schadenersatzanspruch des/der Verpächter/in, wenn der/die Pächter/in den Pachtbetrieb nicht oder nicht ordnungsgemäß fortführt — eine in Österreich oft praxisrelevante Norm bei verfrühter Betriebsaufgabe. Streitigkeiten werden in Österreich vor dem Bezirksgericht (bis 15.000 EUR) oder Landesgericht ausgetragen; für unternehmensbezogene Sachen bietet sich das Handelsgericht Wien oder das VIAC-Schiedsverfahren an.
Häufig gestellte Fragen
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