Utflyttingsprotokoll Mal
En utflyttingsprotokoll dokumenterer boligens tilstand når et leieforhold avsluttes i Norge — den er det viktigste bevismiddelet ved oppgjør av depositum og eventuelle skader. Vår gratis mal er tilpasset husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17) §§ 10-2, 5-9 og 3-7 og dekker rom-for-rom-gjennomgang, måleravlesninger og krav om utbedring eller fradrag i depositum.
| NAVN / FORETAKSNAVN | Bergen Eiendom AS |
| ORG.NR / FØDSELSNR | 923 456 789 |
| TELEFON | +47 55 12 34 56 |
| E-POST | post@bergeneiendom.no |
| NAVN | Anders Berg |
| FØDSELSNUMMER | 15089012345 |
| TELEFON | +47 901 23 456 |
| E-POST | anders.berg@example.no |
| ADRESSE | Strandgaten 78, 5004 Bergen |
| ETASJE / BOLIGENHET | 3. etasje, leilighet 304 |
| BRUKSAREAL (BRA) | 72 m² |
| OPPRINNELIG INNFLYTTINGSDATO | 1. april 2024 |
| UTFLYTTINGSDATO | 30. juni 2026 |
| BESIKTIGELSEDATO | 30. juni 2026 |
| RENGJØRINGSTILSTAND | Fullstendig rengjort — godkjent |
Denne protokollen er bevismateriale ved eventuell senere tvist om depositum, vedlikehold eller skader, og bør oppbevares av begge parter.
| KJØKKEN | Lett slitasje (innenfor det normale) |
| BAD / WC | Som ved innflytting (alminnelig slitasje) |
| STUE | Som ved innflytting (alminnelig slitasje) |
| SOVEROM 1 | Lett slitasje (innenfor det normale) |
| SOVEROM 2 | Ikke aktuelt |
| GANG / HALL | Som ved innflytting (alminnelig slitasje) |
| BOD / LAGER | Som ved innflytting (alminnelig slitasje) |
Kjøkken: Mindre ripe på benkeplate (kjent fra innflyttingsprotokollen). Hvitevarer i fungerende stand.
Bad / WC: Bad rengjort fullstendig. Sluk renset. Ingen skader.
Stue: Parkettgulv i god stand med alminnelig slitasje. Vegger er ikke malt over.
Soverom 1: Lett slitasje på parkett ved sengeplassering. Innenfor normalt.
Bod / Lager: Tomt og rengjort.
Vinduer og dører: Alle vinduer fungerer. Ytterdør i god stand. Ingen skader.
Hvitevarer og fast inventar: Komfyr, kjøl/frys, oppvaskmaskin og avtrekkshette i fungerende stand. Bedre rengjort enn ved innflytting.
| STRØMMÅLER (KWH) | 28912 kWh |
| VANNMÅLER (M³) | 1456 m³ |
| VARMEMÅLER | Inkludert i felleskostnader |
Antall nøkler returnert: 4
Manglende eller skadde nøkler: Alle nøkler returnert.
Tap av nøkler som medfører bytte av lås kan medføre fradrag i depositumet etter Husleieloven § 5-9.
Ingen utbedringsbehov. Boligen er i samme stand som ved innflytting med alminnelig slitasje.
Eventuelle utbedringsarbeider som faller på leietakerens ansvar etter Husleieloven § 5-9 (skader utover alminnelig slitasje) skal dokumenteres med fakturaer eller skriftlige tilbud og er forutsetning for fradrag i depositumet.
| INNBETALT DEPOSITUMSBELØP | 45 000 NOK |
| ANBEFALING FOR TILBAKEBETALING | Full tilbakebetaling — ingen fradrag |
| LEIETAKERS KONTO | 1234 56 78901 (DNB Bank) |
(a) Skader utover alminnelig slitasje (husl. § 5-9);
(b) Manglende eller mangelfull rengjøring som krever ettervask;
(c) Manglende nøkkler som medfører byte av lås;
(d) Ubetalt husleie eller felleskostnader;
(e) Andre konkrete misligholdsforpliktelser som er dokumenterte.
Renter på depositumet tilfaller utleier i depositumstiden, jf. husl. § 3-7 femte ledd. Tvist om depositum kan bringes inn for Husleietvistutvalget (HTU) i kommuner hvor utvalget har myndighet, eventuelt for forliksrådet eller tingretten.
Begge parter er enige om at boligen er tilbakelevert i tilfredsstillende stand. Full tilbakebetaling av depositum anbefales.
Hva er en utflyttingsprotokoll?
En utflyttingsprotokoll er det skriftlige dokumentet som beskriver boligens tilstand ved leieforholdets opphør. Sammen med innflyttingsprotokollen utgjør de to dokumentene grunnlaget for å avgjøre om leietaker har skader som skal trekkes fra depositumet i Norge — en "før og etter"-sammenligning som er sentral i alle depositumstvister hos Husleietvistutvalget (HTU) eller forliksrådet.
Husll § 10-2 fastsetter at leietaker skal levere boligen tilbake i Norge i den stand som er avtalt — uten andre forandringer enn det som følger av alminnelig slitasje og forsvarlig bruk etter husll § 5-9. Skader utover normal slitasje gir utleier rett til fradrag i depositumet etter husll § 3-7. En grundig utflyttingsprotokoll er det praktiske verktøyet som dokumenterer hvor grensen går, og styrker både utleiers og leietakers stilling ved en eventuell tvist.
Norske bankers praksis ved sperret depositumskonto er at depositumet frigis ensidig til leietaker etter tre måneder dersom utleier ikke har dokumentert krav. En tydelig utflyttingsprotokoll med fotografier og beskrivelse av eventuelle skader er derfor avgjørende for utleier — den må fremlegges innen denne fristen for å unngå at depositumet automatisk frigis. I Norge brukes protokollen også som dokumentasjon ved tvister hos HTU i Oslo, Akershus, Bergen, Trondheim og Stavanger.
Hva dekker malen?
Vår protokoll dekker hver del av en typisk norsk bolig og samsvarer med kravene i husleieloven og praksis hos HTU.
Boligen og partene
Adresse, gnr/bnr, utleier, leietaker og dato for utflytting — slik HTU og bankene i Norge krever ved depositumsoppgjør.
Rom-for-rom-vurdering
Stue, kjøkken, soverom, bad, gang og bod — vurdering av gulv, vegger, tak og innredning ved utflytting.
Sammenligning med innflytting
Henvisning til innflyttingsprotokoll og påvisning av endringer — sentralt bevismiddel ved depositumstvist.
Måleravlesninger
Strøm (kWh), vann og fyringsolje på utflyttingsdato — gir grunnlag for sluttoppgjør med leverandør.
Inventarsjekk
Kontroll av hvitevarer, møbler og utstyr — særlig viktig ved møblert utleie.
Hvitevarer i drift
Komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin og tørketrommel — fungerende eller med ny feil.
Røykvarslere og brannslukker
Kontroll i tråd med forskrift om brannforebygging — brannutstyr må være i orden ved tilbakelevering.
Identifiserte skader
Beskrivelse og fotografier av skader utover alminnelig slitasje — krav i depositumet etter husll § 3-7.
Rengjøring
Vurdering av om boligen er forsvarlig rengjort — manglende rengjøring kan trekkes fra depositumet i Norge.
Krav om utbedring
Spesifikasjon av eventuelle krav fra utleier — beløp i NOK eller dokumentasjonskrav som faktura.
Tilbakelevering av nøkler
Antall nøkler, porttelefoner og adgangskort som er levert tilbake — i samsvar med innflyttingsprotokollen.
Signaturer
Underskrift fra begge parter med dato og sted — gyldig som dokumentasjon i hele Norge.
Slik lager du utflyttingsprotokollen
Følg disse stegene for et solid oppgjør ved utflytting i Norge.
- 1
Avtal felles befaring
Avtal felles befaring av boligen i Norge på utflyttingsdagen — utleier og leietaker går gjennom hvert rom sammen.
- 2
Sammenlign med innflyttingsprotokoll
Bruk innflyttingsprotokollen som referanse — alle endringer som ikke er alminnelig slitasje skal noteres som potensielle krav.
- 3
Ta bilder
Ta fotografier av alle skader og av rom som helhet — dato på kameraet styrker bevismiddelet hos HTU eller forliksrådet i Norge.
- 4
Les av målere og tell nøkler
Noter strøm-, vann- og oljemålere og kontroller at alle utleverte nøkler returneres.
- 5
Signer begge parter
Last ned PDF, signer fysisk eller digitalt og oppbevar kopi hos begge parter — sentral dokumentasjon ved depositumsoppgjør i Norge.
Juridiske forhold i Norge
Utflyttingsprotokollen er ikke lovpålagt, men er praktisk talt avgjørende ved depositumsoppgjør i Norge.
Denne malen er et hjelpemiddel og erstatter ikke juridisk rådgivning. Konsulter advokat eller forbrukerorganisasjon ved spesielt store skadekrav.
Tilpasset norsk husleielov
Tilbakelevering — husll § 10-2
Husll § 10-2 i Norge fastsetter at leietaker skal levere boligen tilbake i den stand som er avtalt — uten andre forandringer enn det som følger av alminnelig slitasje og forsvarlig bruk. Boligen skal være rengjort etter rimelig standard, og alle nøkler skal returneres. Manglende oppfyllelse gir utleier rett til å kreve dekning for utbedring av depositumet etter husll § 3-7.
Skade vs. slitasje — husll § 5-9
Norsk rettspraksis fra HTU og lagmannsrettene skiller skarpt mellom alminnelig slitasje (ikke fradragsberettiget) og skade (fradragsberettiget) etter husll § 5-9. Lett bleking, normal aldring og alminnelige bruksspor regnes som slitasje. Hull, brente flekker, dyreskader, røyklukt og store skraper er skader leietakeren er ansvarlig for. Boligens alder og forventet levetid for slitedeler skal hensyntas.
Depositumsavregning — husll § 3-7
Etter husll § 3-7 skal utleier i Norge fremme krav i depositumet innen rimelig tid etter utflytting. Norske bankers praksis er at sperret konto frigis ensidig til leietaker etter tre måneder dersom utleier ikke har dokumentert krav. Krav som ikke fremmes innen fristen kan tape utleier sin rett. Utflyttingsprotokollen er sentral dokumentasjon i denne fristen.
Husleietvistutvalget (HTU)
Tvister om depositum og skader behandles i Norge av Husleietvistutvalget (HTU) i Oslo, Akershus, Bergen, Trondheim og Stavanger. HTU vurderer protokoller, fotografier og fakturaer som primært bevismiddel. I andre kommuner går saken til forliksrådet og deretter tingretten. Bevisbyrden for skade ligger som hovedregel hos utleier — uten utflyttingsprotokoll svekkes utleiers stilling vesentlig.
Vanlige spørsmål om utflyttingsprotokoll
Lag utflyttingsprotokollen din nå
Sikre depositumsoppgjøret og dokumenter boligens tilstand korrekt ved utflytting i Norge — fyll ut og last ned PDF på minutter.
Free · Instant PDF · No account required