Depositumsavtale Mal
En depositumsavtale dokumenterer hvilken sikkerhet leietaker stiller for et leieforhold i Norge — enten som sperret depositumskonto eller bankgaranti. Vår gratis mal er tilpasset husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17) og dekker depositumsbeløp, formål, fradragsregler og tilbakebetaling. Bruk den til all utleie av bolig i Norge der partene ønsker en tydelig og lovmessig dokumentasjon utenfor selve leiekontrakten.
Månedlig husleie: 15 000 NOK
Leieperiodens begynnelse: 1. april 2026
Leieperiodens slutt: 31. mars 2027
I henhold til Husleieloven § 3-5 første ledd kan utleier ikke kreve depositum som er høyere enn seks (6) måneders husleie. Krav om høyere depositum er ugyldig, og leietaker kan kreve det overstigende beløpet tilbakebetalt straks.
Kontoinformasjon:
Bank: DNB Bank ASA
Kontonr: 1234 56 78901
Innbetalingsdato: 15. mars 2026
Renter på depositumet tilfaller utleier i depositumstiden, jf. husl. § 3-7 femte ledd. Bankens etableringsgebyr for depositumskontoen betales av utleier (husl. § 3-5 fjerde ledd).
(a) Skyldig husleie og andre forfalte krav etter leiekontrakten;
(b) Skader på boligen forårsaket av leietaker eller noen leietaker svarer for, utover alminnelig slitasje (husl. § 5-9);
(c) Manglende rengjøring ved tilbakelevering;
(d) Tap eller skade på inventar som tilhører utleier;
(e) Andre konkrete misligholdsforpliktelser som er dokumenterte.
Depositumet kan ikke brukes til å dekke alminnelig slitasje og elde, eller til andre formål enn de som er nevnt ovenfor.
Eventuelle fradrag må være dokumenterte med fakturaer, skriftlige tilbud eller annen verifiserbar kostnadsspesifikasjon, og kan kun omfatte krav som er nevnt i forrige klausul. Krav som ikke er fremmet innen fristen taper utleier sin rett til å gjøre gjeldende.
Alminnelig slitasje (ikke fradragsberettiget):
(a) Lett slitasje på maling og tapeter etter normal bruk;
(b) Skånsom slitasje på gulv, terskler og lister;
(c) Mindre flekker som lar seg fjerne ved alminnelig rengjøring;
(d) Bleking av tekstiler ved sollys;
(e) Lett slitasje av låser og mekanismer.
Skade utover alminnelig slitasje (fradragsberettiget):
(a) Brente flekker, store skraper eller hull i parkett/laminat;
(b) Hull i vegger fra tunge skruer eller spiker som ikke er sparklet;
(c) Skader fra dyr (urin, kloring, lukt);
(d) Knust glass, ødelagte vinduer eller dører;
(e) Røykskader eller permanent lukt;
(f) Manglende rengjøring som krever profesjonell vask;
(g) Manglende eller ødelagte hvitevarer som tilhører boligen.
Ved tvist om hva som er alminnelig slitasje vs. skade, gjelder bevisbyrden hovedsakelig for utleier. Bilder og innflyttingsprotokoll er sentrale bevismidler. Boligens alder og forventet levetid for slitedeler skal hensyntas (eks. malingens forventede holdbarhet 5–10 år).
HTU er en gratis tvisteløsningsmekanisme (mindre saker) eller mot et lavt gebyr, hvor saksbehandlingen er enkel og rask. Vedtak fra HTU har samme rettskraft som dom (Husleietvistutvalgloven § 8). Vedtak kan ankes til tingretten innen én (1) måned.
Bestilling av sperret depositumskonto skal etter bankens rutiner kunne frigis ensidig av leietaker etter at fristen for utleiers krav (3 måneder) har utløpt uten dokumenterte fradrag. Bankene følger fast praksis for dette, normalt mot fremlegg av kopi av leiekontrakt og dokumentasjon på utflytting.
Delvis frigivelse (partial release): Dersom partene er enige om beløpet for deler av depositumet (eks. ubestridte krav eller ubestridt resterende del), kan denne delen frigis straks, mens den omtvistede delen forblir på kontoen til tvisten er endelig avgjort.
Spesielle vilkår for delvis frigivelse i denne avtalen:
Ved enighet om delvis oppgjør kan ubestridt del av depositumet frigis straks etter felles signert tillegg til denne avtalen.
Forhåndsoppsigelse: Ved leietakers forhåndsoppsigelse av leieforholdet før avtalt utløpsdato har utleier i utgangspunktet rett til erstatning for tapt husleie inntil leieforholdet kan utleies på nytt. Slikt krav kan dekkes av depositumet etter alminnelige regler.
Spesifikke vilkår for forhåndsoppsigelse:
Ved leietakers forhåndsoppsigelse plikter leietaker å bistå utleier i søk etter ny leietaker for å redusere tap.
Verneting: Tvist som ikke kan løses gjennom HTU avgjøres av forliksrådet eller tingretten i den rettskrets der eiendommen ligger, jf. Tvisteloven (2005) kap. 4.
Hva er en depositumsavtale?
En depositumsavtale er det skriftlige dokumentet som regulerer den økonomiske sikkerhet leietaker stiller for å oppfylle leiekontrakten. I Norge er depositum den vanligste formen for sikkerhet, og det reguleres detaljert av husleieloven §§ 3-5 til 3-7. Avtalen klargjør beløpets størrelse, hvor pengene oppbevares, hvilke krav som kan dekkes av depositumet, og hvordan tilbakebetaling skal skje etter at leieforholdet er avsluttet.
Husleieloven setter strenge rammer for depositum i Norge. Etter husll § 3-5 første ledd kan utleier ikke kreve depositum som overstiger seks måneders husleie, og pengene må settes inn på en sperret konto i leietakers navn — bankens etableringsgebyr betales av utleier. Et alternativ er depositumsgaranti (bankgaranti) etter husll § 3-7 femte ledd, som er likestilt med kontant depositum. Disse reglene er ufravikelige til skade for leietaker og gjelder for praktisk talt alt boligleie i Norge.
En tydelig depositumsavtale forebygger tvister hos Husleietvistutvalget (HTU) i Oslo, Akershus, Bergen, Trondheim og Stavanger, eller hos forliksrådet og tingretten i resten av Norge. Avtalen bør spesifisere hva som regnes som alminnelig slitasje (ikke fradragsberettiget) versus skade (fradragsberettiget), tidsfrister for tilbakebetaling, og hvordan partene håndterer delvis frigivelse. Slik dokumentasjon er avgjørende bevis dersom det oppstår uenighet etter utflytting.
Hva dekker malen?
Vår mal dekker alle vilkår som husleieloven og norske banker krever for et gyldig depositum.
Partsopplysninger
Utleiers og leietakers fulle navn, organisasjons- eller fødselsnummer, adresse, telefon og e-post slik at depositumet kan tinglyses og frigis korrekt.
Leieobjekt og leieperiode
Boligens nøyaktige adresse, månedlig husleie i NOK, leieperiodens begynnelse og eventuell sluttdato.
Depositumsbeløp og maksimum
Beløpet i NOK og antall måneders husleie det tilsvarer — innenfor husll § 3-5 sin grense på seks måneder.
Sperret depositumskonto
Bankens navn og kontonummer for sperret konto i leietakers navn etter husll § 3-5, slik norske banker krever.
Depositumsgaranti
Alternativ med bankgaranti etter husll § 3-7 femte ledd: garantist, garantinummer og garantibeløp.
Formål med sikkerheten
Hvilke krav depositumet kan dekke: skyldig leie, dokumenterte skader utover slitasje, manglende rengjøring og tap av inventar.
Fradragsregler — slitasje vs. skade
Klare definisjoner i tråd med norsk rettspraksis om hva som er alminnelig slitasje (ikke fradrag) og hva som er skade (fradrag).
Tilbakebetalingsfrist
Frist for utleiers krav etter utflytting — fra 14 dager opp til de tre månedene som er bankenes praksis i Norge.
HTU og forliksrådet
Tvistehåndtering gjennom Husleietvistutvalget der det finnes, og forliksrådet eller tingretten ellers i Norge.
Delvis frigivelse
Mekanisme for å frigi den ubestridte delen av depositumet straks, slik at bare omtvistet beløp holdes sperret.
Slik lager du en depositumsavtale
Følg disse stegene for å sette opp en depositumsavtale som oppfyller norsk lov.
- 1
Velg type sikkerhet
Bestem om depositumet skal stilles som sperret konto i bank eller som depositumsgaranti — begge er likestilte etter husll § 3-7.
- 2
Fyll inn parts- og boligopplysninger
Legg inn utleiers org.nr eller fødselsnummer, leietakers fødselsnummer, og boligens adresse i Norge.
- 3
Sett beløp og frister
Skriv inn månedlig leie og depositumsbeløp i NOK, samt tilbakebetalingsfristen som skal gjelde etter utflytting.
- 4
Legg til dokumentasjonskrav
Spesifiser at fradrag krever fakturaer eller annen verifiserbar dokumentasjon, og avtal hvordan delvis frigivelse skal håndteres.
- 5
Last ned PDF og signer
Forhåndsvis avtalen, last ned som PDF og signer sammen med leiekontrakten — dokumenter i Norge er gyldige med fysisk eller elektronisk signatur.
Juridiske forhold i Norge
Depositumsavtaler i Norge er strengt regulert av husleieloven og kan ikke gi leietaker dårligere vilkår enn loven foreskriver.
Denne malen er ment som et utgangspunkt og erstatter ikke juridisk rådgivning. Konsulter en advokat eller forbrukerorganisasjon ved tvil om konkrete forhold.
Tilpasset norsk husleielov
Husleieloven §§ 3-5 og 3-7
Husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17) er den sentrale rettskilden for depositum i Norge. § 3-5 fastsetter at depositum ikke kan overstige seks måneders husleie og må settes på sperret konto i leietakers navn. § 3-7 regulerer avregning og tilbakebetaling samt depositumsgarantien. Bestemmelsene er ufravikelige til skade for leietaker — avtalevilkår som strider mot loven er ugyldige.
Husleietvistutvalget (HTU)
Husleietvistutvalget behandler tvister om depositum i Oslo, Akershus, Bergen, Trondheim, Stavanger og enkelte andre kommuner i Norge. HTU er gratis for klager under en viss verdi og fungerer som tvungen førsteinstans i sitt geografiske område. Vedtak har samme rettskraft som dom og kan ankes til tingretten innen én måned. I resten av Norge er forliksrådet første instans.
Bankenes praksis i Norge
Norske banker — DNB, Nordea, Sparebank 1, Danske Bank og lokale sparebanker — har felles praksis for sperrede depositumskontoer. Etter tre måneder uten dokumentert krav fra utleier kan leietaker normalt få frigitt depositumet ensidig mot fremlegg av leiekontrakt og dokumentasjon på utflytting. Renter på depositumet i depositumstiden tilfaller utleier etter husll § 3-7 femte ledd.
Slitasje vs. skade
Norsk rettspraksis fra HTU og lagmannsrettene skiller skarpt mellom alminnelig slitasje (bleking, lett bruksspor, normal aldring av maling) og skade (hull, brente flekker, røyklukt, dyreskader). Bevisbyrden for at noe er skade ligger som hovedregel hos utleier i Norge, og innflyttingsprotokoll med bilder er sentralt bevismateriale.
Vanlige spørsmål om depositum i Norge
Lag depositumsavtalen din nå
Sikre deg dokumentasjonen som beskytter både utleier og leietaker i Norge. Fyll ut skjemaet, last ned PDF og signer på minutter.
Free · Instant PDF · No account required