Fremleiekontrakt Mal

GRUNNLAG OG UTLEIERS SAMTYKKE

Avtalen er basert på følgende:
(a) Hovedavtalen mellom Storebrand Eiendom AS (eier) og Erik Johansen, datert 1. mars 2024
(b) Utleiers skriftlige samtykke til fremleie etter husl. § 7-1, med omfang: Fullt samtykke til fremleie av hele leiligheten i perioden 1. februar 2026 – 31. juli 2026 (6 måneder), under forutsetning av at Fremleietakers identitet og økonomi gjennomgås av Hovedleier og at Hovedleier står ansvarlig overfor Storebrand Eiendom AS i hele perioden.
(c) Hovedleiers underliggende rett til bruksrett av leieobjektet i hovedavtaleperioden

Fremleietaker er gjort kjent med innholdet i hovedavtalen og forplikter seg til å overholde de vilkårene i hovedavtalen som angår leieobjektets bruk, ordensregler og forholdet til bygningen, naboer og eventuelt sameie/borettslag.

Utleiers samtykke er gitt 10. januar 2026.

LEIEOBJEKT OG BRUKSRETT-OMFANG

Leieobjekt: Karl Johans gate 25, 4. etg., leil. 402, 0159 Oslo

3-roms leilighet (78 kvm primærareal):
- 2 soverom (12 kvm + 10 kvm)
- Stue og kjøkken åpen plan (35 kvm)
- Bad/wc (5 kvm) med dusj og kombi-vaskemaskin
- Bod på loft (2 kvm)
- 1 parkeringsplass i kjeller (nr. 47)
- Heis-tilgang og 24/7 vakthold
- Møblert med moderne skandinavisk inventar (ikke flyttbar)

Bruksrett-omfang: Hele leieobjektet overdras til Fremleietaker for fremleieperioden. Hovedleier flytter ut og benytter ikke leieobjektet under perioden.

Delte områder eller spesifikasjon:
Hele leiligheten overdras til Fremleietaker i perioden. Hovedleier flytter ut og benytter ikke leiligheten under fremleieperioden — Hovedleier har midlertidig flyttet til København for arbeidsoppdrag.

Fremleietaker har full bruksrett til:
- Alle rom (2 soverom, stue, kjøkken, bad, bod)
- Parkeringsplass nr. 47
- Sykkelrom (P-plan)
- Vaskeri (eget oppvask-maskin i leiligheten)
- Internett/TV-tilkobling

Hovedleier beholder ikke noen rett til å oppsøke leiligheten i perioden uten Fremleietakers samtykke (utenom akutte feil).

FREMLEIEPERIODE

Fremleien gjelder fra og med 1. februar 2026 til og med 31. juli 2026.

Begrensning til hovedavtalens varighet: Etter husl. § 7-9 kan ikke fremleieperioden overstige hovedavtalens gjenværende periode. Hovedavtalen utløper 31. mai 2029 — fremleien må utløpe samtidig eller før denne datoen.

Automatisk opphør ved hovedavtaleopphør: Hvis hovedavtalen opphører før fremleieperiodens utløp (oppsigelse, heving, utløp ved tidsbestemt avtale), opphører fremleien automatisk samtidig. Fremleietaker har ikke krav på å fortsette i leieobjektet etter at hovedavtalen er opphørt, jf. husl. § 7-9 annet ledd.

LEIE OG BETALING TIL HOVEDLEIER

Fremleie til Hovedleier: 21 500 NOK per måned.

Etter husl. § 7-7 kan ikke fremleien overstige hovedleien med tillegg av rimelig kompensasjon for Hovedleiers ekstra-utgifter knyttet til fremleien (typisk: ekstra forsikring, administrasjon, slitasje på inventar). Vesentlig merverdi-utleie er forbudt.

Inkluderte kostnader:
Inkluderte kostnader i fremleien:

(a) Strøm: alminnelig forbruk inkludert (typisk vinter 800 kWh/mnd, sommer 400 kWh/mnd) — Fremleietaker dekker overforbruk over 1 000 kWh/mnd vinter etter måler
(b) Internett: Telenor 1 Gbit fiber inkludert
(c) TV: Get TV-pakke inkludert (Hovedleiers abonnement videreføres)
(d) NRK-lisens: inkludert
(e) Felleskostnader til sameiet (4 200 NOK/mnd til Karl Johans gate 25 sameiet): inkludert
(f) Møbler og inventar: inkludert (etter inventar-liste i vedlegg, foto fra 15.01.2026)
(g) Sengetøy og håndklær: 4 sett medium-kvalitet, inkludert
(h) Kjøkken-grunnutstyr (servise, gryter, panner, redskap): inkludert
(i) Parkeringsplass nr. 47: inkludert
(j) Sykkelrom-bruk: inkludert

Ikke inkludert:
(a) Personlige hygiene-artikler (sjampo, krem, etc.)
(b) Mat og drikke
(c) Streaming-tjenester (Netflix, HBO, Viaplay) — separat avtale
(d) Vaskemiddel og rengjørings-utstyr — Fremleietaker tar med eget eller kjøper inn
(e) Strøm-overforbruk (over 1 000 kWh/mnd vinter)
(f) Personlige skader på inventar (utover normal slitasje)

Betalingsdag: Senest den 1. virkedag i måneden. Betaling til kontonr. 1234.56.78901. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrente etter Forsinkelsesrenteloven (1976) § 3.

DEPOSITUM

Fremleietaker betaler depositum: 64 500 NOK til Hovedleier ved Avtalens inngåelse.

Depositum-håndtering:
Depositum-håndtering:

(a) Plassering: Sperret konto i Fremleietakers navn, jf. husl. § 3-5 — DNB Bank ASA, kontonummer formidles ved Avtalens inngåelse
(b) Renter: Tilfaller Fremleietaker etter alminnelige bankvilkår
(c) Sikkerhet for Hovedleier: Skader på leieobjektet utover normal slitasje, manglende rengjøring, ubetalt fremleie eller andre mislighold
(d) Hovedleier kan IKKE bruke Fremleietakers depositum til å sikre Hovedleiers eget depositum overfor Storebrand Eiendom AS — disse er separate forhold
(e) Tilbakebetaling: Innen 30 dager etter utflytting og kontroll av leieobjektet (foto-dokumentasjon ved inn- og utflytting)
(f) Eventuelle krav meldes skriftlig med spesifikasjon (foto, fakturaer) innen samme frist
(g) Hvis Hovedleier ikke leverer dokumentasjon innen 30 dager, returneres depositum + lovpålagt rente etter Forsinkelsesrenteloven
(h) Tvist om depositum bringes inn for Husleietvistutvalget

HOVEDLEIERS ANSVAR OVERFOR UTLEIER

Hovedleiers ansvar overfor Storebrand Eiendom AS (Utleier):

Etter husl. § 7-9 står Hovedleier (Erik Johansen) FORTSATT ANSVARLIG overfor Utleier i hele fremleieperioden. Dette inkluderer:

(a) Husleie til Storebrand: Erik plikter å betale 21 000 NOK/mnd til Storebrand uavhengig av om Magnus betaler i tide eller ikke
(b) Skader: Erik er ansvarlig for ALLE skader Magnus eller Magnus' gjester forvolder på leiligheten — selv hvis Erik må kreve videre fra Magnus etterpå
(c) Husreglement: Erik må sørge for at Magnus følger sameievedtekter og ordensregler
(d) Naboforhold: Klage fra naboer går til Erik som er registrert leier — Erik må videreformidle og forhindre gjentakelse
(e) Vedlikehold: Erik ansvarer for at Magnus oppfyller leiers vedlikeholdsplikt etter husl. § 12
(f) Inn- og utflytting: Erik skal avstemme inn-/utflyttingsprotokoll med Storebrand — ikke Magnus

Kommunikasjons-rutine:
- Storebrand kontakter alltid Erik (ikke Magnus) ved spørsmål eller klager
- Magnus kontakter Erik ved feilmeldinger
- Erik formidler videre til Storebrand ved behov
- I akutte tilfeller (vannlekkasje, brann) kan Magnus ringe Storebrands vakttelefon direkte

Krav mot Magnus etter mislighold:
- Erik kan kreve regress fra Magnus for alt Erik har måttet betale på grunn av Magnus' handlinger eller unnlatelser
- Dette inkluderer husleie, skader, gebyrer, inkasso-kostnader, advokat-utgifter
- Sikres gjennom Magnus' depositum + eventuelle rettsdommer

OPPSIGELSE OG OPPHØR

Oppsigelsesfrist: Tre (3) måneders gjensidig oppsigelse for tidsubestemt fremleieavtale, jf. husl. § 9-1. Tidsbestemt fremleie opphører automatisk på avtalt sluttdato uten oppsigelse.

Automatisk opphør ved hovedavtaleopphør: Hvis hovedavtalen opphører — uavhengig av grunn (Utleiers oppsigelse, Hovedleiers oppsigelse, vesentlig mislighold, heving) — opphører fremleien automatisk på samme dato eller før, jf. husl. § 7-9 annet ledd. Fremleietaker har ikke krav mot Utleier i slikt tilfelle, men kan ha krav mot Hovedleier hvis denne har gitt urimelig kort varsel eller misligholdt opplysningsplikten om hovedavtalens forhold.

Heving ved vesentlig mislighold:
(a) Hovedleier kan heve med umiddelbar virkning ved Fremleietakers vesentlige mislighold (mer enn 14 dagers restanse, vesentlige skader, brudd på husreglement, overlatelse av leieobjektet til andre)
(b) Fremleietaker kan heve med umiddelbar virkning ved Hovedleiers vesentlige mislighold som hindrer Fremleietakers bruksrett

OPPHØR AV HOVEDAVTALEN — KONSEKVENSER FOR FREMLEIE

Konsekvenser av hovedavtaleopphør for fremleien:

(a) Automatisk opphør: Hvis hovedavtalen mellom Erik og Storebrand opphører før 31. juli 2026, opphører fremleien automatisk på samme dato (husl. § 7-9 annet ledd). Magnus har ikke krav på å bo videre.

(b) Mulige scenarioer:
- Erik sier opp hovedavtalen (3 mnd varsel): fremleien opphører ved hovedavtalens utløp
- Storebrand sier opp Erik (3 mnd varsel): fremleien opphører ved samme dato
- Erik misligholder hovedavtalen (heving): fremleien opphører umiddelbart
- Storebrand misligholder hovedavtalen (heving): teoretisk kan Magnus forhandle direkte med Storebrand

(c) Eriks varslingsplikt overfor Magnus:
- Erik plikter å varsle Magnus umiddelbart ved kunnskap om at hovedavtalen vil opphøre
- Skriftlig varsel via e-post + SMS
- Inkludere ny opphørsdato og begrunnelse (i den utstrekning det er rettslig nødvendig å oppgi)

(d) Magnus' krav mot Erik ved hovedavtaleopphør:
- Hvis Erik har misligholdt opplysningsplikten eller hovedavtalen er sagt opp på grunn av Eriks brudd som ikke ble opplyst Magnus: erstatningsplikt for Magnus' faktiske kostnader (omflytting, hotell, midlertidig høyere leie i 30 dager)
- Hvis Erik har handlet i god tro og uten brudd (f.eks. Storebrand sier opp på grunn av byggeombygging): begrenset erstatning for direkte omflytningskostnader (typisk 5 000 NOK)
- Refusjon: Innbetalt fremleie pro-rata for ubrukt periode + depositum tilbakebetales innen 14 dager

(e) Direkte avtale med Storebrand (ekstreme tilfeller):
- Hvis Magnus ønsker å overta hovedavtalen, må han forhandle direkte med Storebrand
- Storebrand kan godkjenne eller avslå — ingen automatisk rett
- Eriks rolle er kun "introduksjons-link"

FREMLEIETAKER-VURDERING (HOVEDLEIERS UTVELGELSESKRAV)

Fremleietaker-vurderingskrav fra Hovedleier:
Fremleietaker-vurderingskrav fra Hovedleier (Erik):

Gjennomført vurdering av Magnus Haugen før Avtalens inngåelse:

(a) Kredittsjekk: Bisnode-rapport datert 15. januar 2026 — score 8/10, ingen aktive betalingsanmerkninger
(b) Inntekts-bekreftelse: Lønnsslipp november 2025, desember 2025 og januar 2026 fra Schibsted ASA — fast månedslønn 78 000 NOK brutto
(c) Arbeidskontrakt: Fast ansatt som senior produktsjef siden 2018, utløp ikke satt
(d) Tidligere bo-referanse: Forrige utleier (Bryggen Eiendom AS, 5003 Bergen) bekrefter Magnus har bodd i Bergen 2018–2026, ingen klager
(e) Identitetskontroll: Bilde av norsk pass + bankID-verifisering
(f) Selvdeklarasjon: Magnus har erklært at han ikke har utestående gjeld med lønnstrekkpålegg, ingen straffe-saker, ingen tvangsfullbyrdelse

Det er gjort en saklig og forholdsmessig vurdering uten diskriminering på grunn av nasjonalitet, etnisitet, religion, kjønn, seksuell legning, alder, funksjonsevne eller familiesituasjon (jf. husl. § 7-1 tredje ledd og Likestillings- og diskrimineringsloven).

Resultat: Magnus er vurdert som soliditetsmessig kvalifisert fremleietaker.

Kopi av disse vurderingene oppbevares av Erik i 3 år etter Avtalens utløp i tråd med GDPR/Personopplysningsloven (begrenset oppbevaring til legitimt formål).

VEDLIKEHOLD-FORDELING I FREMLEIEFORHOLDET

Vedlikeholds-fordeling i dette fremleieforholdet:

Storebrand Eiendom AS (Utleier) sitt ansvar:
(a) Hovedvedlikehold av bygningen (tak, fasade, vinduer fellesarealer)
(b) Sentralvarme, hovedvann, hovedstrøm, sprinkleranlegg
(c) Heis, trapperom, fellesarealer (resepsjon, korridorer)
(d) Sameiekostnader og bygnings-forsikring
(e) Periodisk innvendig maling i leiligheten (hver 8. år)
(f) Hvitevarer ved alminnelig slitasje (kjøleskap, komfyr, oppvaskmaskin)

Erik Johansen (Hovedleier) sitt ansvar:
(a) Sørge for at leiligheten er i forskriftsmessig stand 1. februar 2026 ved overlevering til Magnus
(b) Formidle feilmeldinger fra Magnus til Storebrand uten unødvendig opphold (samme dag for akutte feil)
(c) Stå ansvarlig overfor Storebrand for ALLE skader Magnus måtte forvolde
(d) Tilbakelevering av leiligheten i alminnelig god stand 31. juli 2026 — i samme stand som ved fremleiens oppstart, justert for normal slitasje

Magnus Haugen (Fremleietaker) sitt ansvar:
(a) Daglig vedlikehold og rengjøring
(b) Utskifting av lyspærer (LED-spotter), batterier i røykvarsler og termostater
(c) Tetninger, packninger ved kraner og avløp
(d) Sluk-rens i bad og kjøkken hver 3. måned
(e) Skader fra uaktsomhet (knuste glass, brent komfyr, oversvømmelse)
(f) Rapportering av feil til Erik (ikke direkte til Storebrand) umiddelbart pr. e-post (erik.johansen@example.no) eller SMS (+47 901 23 456)
(g) Ikke utføre større reparasjoner eller endringer på egen hånd
(h) Sluttrengjøring ved utflytting (gjennomvask av bad, kjøkken, hovedrom)

Reparasjons-prosess:
(a) Magnus melder feil til Erik samme dag som det observeres
(b) Erik vurderer ansvarsfordeling:
- Storebrands ansvar (hovedvedlikehold, varme, vann): Erik melder videre til Storebrand og følger opp
- Magnus' ansvar (uaktsomhet, små reparasjoner): Magnus utbedrer eller får regningen
(c) Akutte feil (vannlekkasje, strømsvikt vinter, varme-bortfall):
- Magnus kan ringe Storebrands vakttelefon direkte: +47 22 31 50 50 (24/7)
- Magnus iverksetter nødtiltak om nødvendig (steng hovedvann, ring elektriker)
- Refusjon avregnes etter dokumentasjon
- Erik orienteres umiddelbart

HOVEDLEIERS LØSNING VED FREMLEIETAKER-MISLIGHOLD

Hovedleiers (Erik) løsning ved Fremleietakers (Magnus) mislighold:

(a) Skriftlig påminnelse ved manglende betaling — frist 14 dager + lovpålagt rente etter Forsinkelsesrenteloven

(b) Eskalering ved fortsatt mislighold:
- Heving av Avtalen ved mislighold over 30 dager (Magnus plikter å fraflytte umiddelbart)
- Begjæring om fravikelse via namsmannen i Oslo hvis Magnus ikke fraflytter frivillig (typisk 4–8 ukers prosess)
- Krav på husleie for resterende fremleieperiode hvis hevingen var saklig — fra dag 1 til 31. juli 2026

(c) Sikring av Eriks krav:
- Trekk av depositum (64 500 NOK)
- Eventuelt rettsdom mot Magnus ved tingretten i Oslo
- Lønnstrekkpålegg via namsmannen hvis Magnus har fast lønn

(d) Spesifikke tiltak:
- Bytte av låser ved mislighold (Magnus dekker)
- Politianmeldelse ved kriminelle handlinger (hærverk, vold, narkotika, tyveri)
- Erstatning for Eriks tapt leie under fravikelses-prosessen (fra Magnus)

Eriks ansvar overfor Storebrand i mellomtiden:
- Erik må FORTSETTE å betale 21 000 NOK/mnd til Storebrand uavhengig av om Magnus har misligholdt eller ikke
- Eriks egen leie til Storebrand kan ikke holdes tilbake på grunn av tvist med Magnus
- Hvis Erik mister lønnen til å betale Storebrand på grunn av Magnus, er det Eriks egen risiko
- Forsikringsanbefaling: Erik bør tegne tilleggs-utleieforsikring (Tryg, Gjensidige) som dekker tapt leieinntekt opp til 6 mnd ved mislighold

Minneliste — beste praksis:
1. Holde grundig kommunikasjons-logg med Magnus (e-post-historie, SMS-screenshots)
2. Foto-dokumentere skader umiddelbart
3. Konsultere advokat ved første tegn på alvorlig mislighold (ikke vente)
4. Bruke Husleietvistutvalget som første tvist-nivå (rimeligere og raskere enn rettssak)

KLAGE-RETT TIL HUSLEIETVISTUTVALGET

Klage og tvist:
Klage og tvist — Husleietvistutvalget (HTU) og rettssystemet:

Første fase — direkte forhandling:
(a) Skriftlig klage til motpart (Erik eller Magnus) med kort beskrivelse
(b) Frist for respons: 14 dager
(c) Hvis ikke løsning: forsøk meglet samtale (gratis via Konfliktrådet i den kommune)

Andre fase — Husleietvistutvalget (HTU):
(a) HTU er obligatorisk for Oslo, Akershus, Bergen og Trondheim — Karl Johans gate 25 ligger i Oslo
(b) Klagen sendes elektronisk via husleietvistutvalget.no
(c) Saksgebyr: 1 000 NOK (refunderes ved medhold)
(d) Saksbehandlingstid: typisk 3–6 måneder (fra klagedato til vedtak)
(e) HTU forsøker forlik mellom partene før vedtak
(f) Vedtak er bindende men kan bringes inn for tingrett innen 1 måned

HTU behandler:
(a) Tvist om fremleienivå (kan ikke overstige hovedleien + rimelig tillegg)
(b) Depositum-tvister (tilbakebetalingsplikt, krav, fortrinnsrett)
(c) Vedlikeholds-spørsmål (hvem er ansvarlig for hva)
(d) Oppsigelse og fravikelse
(e) Skadeerstatning
(f) Hovedavtaleopphørs konsekvenser
(g) Naboforhold via leieforholdet

Tredje fase — alminnelig domstol:
(a) Hvis HTU ikke er kompetent (sjelden) eller saken bringes videre etter HTU-vedtak
(b) Verneting: Oslo tingrett (boligen ligger i Oslo)
(c) Saksgebyr: 6 100 NOK + advokat-utgifter
(d) Saksbehandlingstid: typisk 6–12 måneder
(e) Mulig advokatfradrag for tap (med dokumentasjon)

Norsk rett:
(a) Husleieloven (1999) — primær lov for fremleien
(b) Avtaleloven (1918) — tolkning av kontrakt-bestemmelser
(c) Forsinkelsesrenteloven (1976) — rente på forsinket betaling
(d) Personopplysningsloven (2018) — håndtering av Fremleietakers personopplysninger
(e) Likestillings- og diskrimineringsloven (2017) — ikke-diskriminering ved utvelgelse

HUSREGLEMENT OG SLUTTBESTEMMELSER

Husreglement:
Husreglement og ordensregler (etter Karl Johans gate 25 sameiets vedtekter):

(a) Stillhet etter kl. 23:00 hverdag, kl. 24:00 helg
(b) Ikke fester med flere enn 8 gjester
(c) Sortering av avfall i 6 fraksjoner i kjeller (P-plan)
(d) Sykler i sykkelrom (P-plan, fra hovedinngang)
(e) Bilparkering: kun plass nr. 47 inkludert
(f) Vaskeri i fellesrom: ikke aktuelt for denne leiligheten (egen vaskemaskin)
(g) Røyking: ikke tillatt verken inne eller på balkong (sameievedtekt)
(h) Kjæledyr: tillatt med forhåndssamtykke fra sameiet — Erik har ikke fått slik tillatelse, så Magnus kan ikke ta med kjæledyr
(i) Boring/banking: kun mellom 09:00–20:00 hverdager, 10:00–18:00 helg
(j) Felles dugnader: vår og høst (frivillig deltakelse — Magnus oppfordres å delta hvis han er hjemme)

Kontaktpersoner:
- Sameiestyrer: Anne Lindberg, +47 901 11 222 (anne.lindberg@karljohans25.no)
- Vaktmester: Per Olsen, +47 911 22 333 (vakt 24/7)
- Storebrand vakttelefon: +47 22 31 50 50 (akutte feil)
- Erik Johansen (Hovedleier): +47 901 23 456 (alle alminnelige spørsmål)

Fremleietaker plikter å overholde alle ordensregler i hovedavtalen og eventuelle sameievedtekter eller husreglement i bygningen.

Avtalen er inngått i to (2) likelydende eksemplarer, ett til hver part. Endringer og tillegg krever skriftlig form og begge parters underskrift. Norsk rett kommer til anvendelse.