Næringsleiekontrakt Mal

LEIEKONTRAKT — NÆRING

Næringseiendom · Husleieloven (1999) · Norsk Rett

Denne næringsleiekontrakten ("Avtalen") inngås mellom ovennevnte parter den 15. mai 2026 i Oslo og regulerer leie av næringseiendom på adressen Karl Johans gate 25, 5. etg., 0159 Oslo (485 kvm BRA + 30 kvm felles) for bruksformål: Konsulent- og rådgivningsvirksomhet (kontor). Avtalen reguleres av Husleieloven (1999, husl.) og alminnelige norske avtalerettslige prinsipper. For næringsleie er Husleielovens regler i stor grad fravikelige, slik at partene har bred avtalefrihet jf. husl. § 1-2 første ledd.

Utleier overdrar leieretten til Leier for det avtalte bruksformålet. Leieobjektet kan ikke benyttes til annet formål uten Utleiers skriftlige samtykke.

Bruksbegrensninger:
Bruksbegrensninger:
- Ikke matservering eller restaurantdrift
- Ikke detaljhandel åpen for publikum
- Ikke produksjonsvirksomhet
- Ikke bruk i strid med sameievedtekter eller reguleringsbestemmelser
- Maksimal arbeidsplass-tetthet 12 kvm/person etter Arbeidsmiljøloven

Avtalen inngås tidsbestemt fra og med 1. juni 2026 til og med 31. mai 2031.

Forlengelses-opsjon:
Forlengelses-opsjon:
- Leier har opsjon til å forlenge Avtalen med 5 år ved utløp
- Opsjonen utøves ved skriftlig varsel senest 12 måneder før Avtalens utløp
- Ved forlengelse justeres leien til markedsleie etter takstmenn-vurdering
- Hvis Leier ikke utøver opsjonen, opphører Avtalen automatisk på sluttdatoen

Tidsbestemt avtale opphører ved den avtalte sluttdatoen uten oppsigelse, med mindre annet er avtalt eller forutsatt. Skriftlig påminnelse om utløp gis senest 6 måneder før avtaleperiodens slutt.

Leien utgjør 125 000 NOK per kvartal (2 880 NOK per kvm/år). Leien er eksklusiv merverdiavgift, som beregnes på alminnelig sats etter Merverdiavgiftsloven (2009). Hvis Utleier er frivillig MVA-registrert for utleie av næringseiendom (jf. mval. § 2-3), beregnes 25 % MVA på leien.

Betalingsdag: Forskuddsvis den 1. virkedag i hvert kvartal (1. januar, 1. april, 1. juli, 1. oktober). Betaling til kontonr. 6005.06.12345. Ved forsinket betaling påløper forsinkelsesrente etter Forsinkelsesrenteloven (1976) § 3. Vesentlig mislighold (mer enn 30 dagers restanse) gir Utleier rett til å heve Avtalen og kreve fravikelse, jf. husl. § 13.

Felleskostnader:
Felleskostnader (a-konto 1 200 NOK/kvm/år):
- Bygnings-forsikring (Tryg, dekning 500 mill NOK)
- Vedlikehold av fellesarealer (resepsjon, korridorer, sanitæranlegg, kantine)
- Bygningsstrøm fellesarealer
- Snørydding, gartner, renhold inkl. utearealer
- Avfallshåndtering med kildesortering
- Vakthold med adgangskontroll og 24/7-vakttelefon
- Eiendomsforvaltning og driftsledelse
- Heis-vedlikehold og service

Årlig avregning innen 30. april for foregående år. Eventuell justering oppgjøres innen 60 dager etter avregning.

Leier stiller depositum på 750 000 NOK (tilsvarende ca. 6 måneders leie) ved Avtalens inngåelse. Depositumet sikres ved selvskyldnergaranti fra norsk forretningsbank.

Depositumet skal sikre Utleiers krav mot Leier knyttet til ubetalt leie, skader på leieobjektet utover normal slitasje, krav på tilbakeføring til avtalt stand ved opphør, og andre mislighold. Tilbakeføring etter opphør og krav skjer innen 30 dager etter at alle forhold er avregnet.

Oppsigelsesfrist: Oppsigelsesfrister for tidsubestemte avtaler: 6 måneder gjensidig. For tidsbestemte avtaler gjelder opphør ved den avtalte sluttdatoen samt eventuelle break-opsjoner. Skriftlig oppsigelse til motpartens registrerte adresse.

Heving: Hver part kan heve Avtalen umiddelbart ved den andre parts vesentlige mislighold som ikke er avhjulpet innen 30 dager etter skriftlig påminnelse. Vesentlig mislighold inkluderer:
(a) Mer enn 30 dagers restanse på leie
(b) Vesentlige skader påført leieobjektet
(c) Vesentlig avvik fra avtalt bruksformål
(d) Konkurs eller akkordforhandling i en av partene

Tilbakelevering: Ved Avtalens opphør plikter Leier å tilbakelevere leieobjektet ryddet, rengjort og i avtalt stand med justering for normal slitasje. Eventuelle innsatser, ombygginger og forbedringer fjernes etter Utleiers anvisning, eller blir Utleiers eiendom uten kompensasjon dersom Utleier ønsker dette.

KPI-regulering:
KPI-regulering:
- Leien justeres årlig den 1. januar med endringen i KPI totalt fra SSB
- Justeringen baseres på KPI for november måned i året forut
- Første justering 1. januar 2027
- Negativ KPI-utvikling medfører ikke nedgang i leien (gulv = avtalt minimumsleie)

Markedsleie-vurdering:
- Hvert 5. år gjennomføres formell markedsleie-vurdering
- Gjennomføres av tre takstmenn (én utpekt av hver part + én felles)
- Avvik over ±15 % gir grunnlag for justering
- Takstmenn-vedtaket er bindende
- Første gjennomgang 1. juni 2031 (ved utløp av første 5-årsperiode)

Det er avtalt en kombinasjon av fast minimumsleie og omsetningsleie for visse bruksformål (særlig detaljhandel og service):
(a) Fast minimumsleie: Som angitt i Avtalen (gulvet)
(b) Omsetningsleie: Tillegg på 5–10 % av Leiers omsetning utover et avtalt brytepunkt (typisk 12× minimumsleien)
(c) Rapportering: Leier sender kvartalsvis revidert omsetningsoppstilling, samt årlig revidert årsoppstilling med eksternt revisor-signatur
(d) Innsynsrett: Utleier har rett til å la egen revisor kontrollere Leiers omsetningstall

Hvis ikke annet er avtalt, gjelder kun fast leie uten omsetningsdel.

Fremleie og overdragelse av leieretten:
Fremleie og overdragelse:

Fremleie:
- Krever Utleiers skriftlige forhåndssamtykke
- Utleier kan ikke nekte uten saklig grunn
- Vilkår: solid fremleietaker (regnskap krevd), bruksformål forenelig, depositum, Leier står solidarisk ansvarlig

Overdragelse av leieretten:
- Innen-konsern (Aksjeloven § 1-3): tillatt uten samtykke, kun melding kreves
- Til ekstern part: krever Utleiers skriftlige samtykke
- Ved overdragelse må kjøpende selskap ha minst tilsvarende økonomisk soliditet (egenkapital min. 5 mill NOK)

Omstrukturering:
- Fusjon, fisjon eller annen rettslig omstrukturering: tillatt uten samtykke
- Forutsetter at det erstattende foretaket er solid
- Melding til Utleier senest 14 dager før gjennomføring

Vedlikehold-modell: Standard-fordeling — Utleier holder bygnings-strukturelle elementer i forsvarlig stand, Leier holder driftsinventar og overflater i forsvarlig stand, jf. husl. § 5-3.

Oppussings-allowance fra Utleier:
Oppussings-allowance fra Utleier:
- Utleier yter Leier 1 500 NOK/kvm i oppussings-allowance ved Avtalens inngåelse (totalt 727 500 NOK)
- Allowance utbetales mot dokumenterte fakturaer for innvendig oppussing
- Maksimal utbetalingstid: 12 måneder etter avtalestart
- Eventuelle ubrukte midler bortfaller
- Allowance dekker: maling, gulvbelegg, akustikk, IT-kabling, mindre montering
- Større endringer (riving, bærekonstruksjon) krever særskilt avtale

Utstyrings-fordeling:
Utstyrings-fordeling for kontorlokaler:

Utleiers ansvar (fast inventar):
- Bygnings-installasjoner: ventilasjon, varme, klima, sprinklersystem
- Bæreelementer, tak, fasade, vinduer, ytterdører
- Hovedinngang, trapper, heis
- Sanitæranlegg fellesarealer (toaletter, dusjer)
- Sentralvarme og varmtvannsbereder
- Brannvarsling og slokkeanlegg
- Strøm-hovedanlegg og hovedfordeler

Leiers ansvar (driftsinventar):
- Innvendig oppussing (maling, gulvbelegg, himlingsmaterialer)
- IT-installasjoner og kabler (datakabler, fiber, telefon)
- Spesialisert kontorinventar og hyller
- Underfordelinger og kontorlysarmaturer (LED)
- Møblement og maskiner
- Akustiske paneler og møterom-utstyr
- Innvendig adgangskontroll

Felles ansvar (forholdsmessig fordeling):
- Vedlikehold etter alminnelig slitasje

Endringer i leieobjektet: Leier kan ikke utføre vesentlige endringer (riving av vegger, endringer i bærekonstruksjon, endring av fasade) uten Utleiers skriftlige samtykke og nødvendige offentlige tillatelser. Mindre endringer (innvendig overflatebehandling, montasjer) krever forhåndsvarsel til Utleier.

Drifts-uavbrutthet:
Drifts-uavbrutthet og force majeure:

Utleiers driftsansvar:
- Funksjonsdyktige tekniske installasjoner i hele perioden
- Sentralvarme og varmtvann (min. 21°C i kontortid)
- Strøm uten tap >2 timer per kalendermåned
- Internett-fiber til hovedrouter (felleskostnad)
- Vedlikehold av heis (driftsstans <48t per gang)

Leiereduksjon:
- Driftsavbrudd >14 sammenhengende dager: forholdsmessig reduksjon
- Driftsavbrudd >30 dager: rett til å heve avtalen
- Beregning: dager × dagsleie

Force majeure:
- Jordskjelv, alvorlig brann, krig, terror, alvorlig pandemi, offentlige restriksjoner
- Suspenderer leieplikten i den utstrekning eiendommen er ubrukelig
- Maks 12 måneders suspensjon før heve-rett oppstår

Break-opsjoner:
Break-opsjoner i Avtalen:

Break ved 3 år (Leier-side):
- Leier kan si opp med 12 måneders skriftlig varsel ved 36-måneders milepæl
- Break-gebyr: 6 måneders leie + uavskreven Utleier-allowance

Break ved relokering (Leier-side):
- Hvis Leier vokser >50 % og trenger større lokal: kan flytte innen Storebrand-portefølje med 6 måneders varsel
- Ingen break-gebyr ved intern flytting

Break ved konkurs (Utleier-side):
- Ved Leiers konkurs eller akkord: Utleier kan si opp umiddelbart
- Krav på resterende leie maks 12 måneder gjøres gjeldende mot konkursboet

Break ved vesentlig ombygging (Utleier-side):
- Ved bygnings-ombygging som krever fraflytting: 18 måneders varsel + 12 måneders relokering-allowance + reservasjon for tilbakefly

Miljø og bærekraft:
Miljø og bærekraft:

(a) Energimerking: Bygningen har energimerke B (vedlegg: Energiattest dat. 15.04.2024)
(b) BREEAM-sertifisering: BREEAM In-Use Excellent (vedlegg: BRE-rapport)
(c) Klimagass-reduksjon: 30 % reduksjon vs. norsk gjennomsnitt for kontorbygg
(d) Solcellepaneler installert på tak (kapasitet 45 kW)
(e) LED-belysning i 95 % av bygget
(f) Avfalls-sortering: 7 fraksjoner (papp, plast, glass, metall, restavfall, organisk, EE-avfall)
(g) El-bil-lading: 8 plasser i parkeringskjeller (kostnadsbasert)
(h) Kollektivtilgang: T-bane Stortinget 200 m, buss 50 m
(i) Asbest-status: Bygningen er kartlagt og ikke-tilstedeværende (rapport vedlegg)
(j) Leier oppfordres til å utarbeide eget bærekrafts-mål (Scope 1+2 utslipp)

Norsk rett kommer til anvendelse på Avtalen. Tvister søkes løst gjennom forhandling i god tro. Dersom forhandling ikke fører frem innen 30 dager fra skriftlig melding om tvist, bringes saken inn for de alminnelige domstoler med tingretten i den rettskrets der eiendommen ligger som verneting i første instans, jf. Tvisteloven (2005) § 4-4. Partene kan også avtale voldgift gjennom Oslo Handelskammers Voldgiftsinstitutt for tvister over en avtalt beløpsgrense.

Etter Energimerkeloven (LOV-2009-06-19-65) § 6 og Forskrift om energimerking av bygninger og energivurdering av tekniske anlegg (FOR-2009-12-18-1665) plikter utleier å fremlegge gyldig energiattest ved utleie av yrkesbygg over 1 000 kvm.

Bygningens energiattest: Karakter B — grønn. Energiattesten er registrert i Enovas energimerkeregister og kan kontrolleres på energimerking.no.

Energiattesten gir leier informasjon om forventet energiforbruk, oppvarmingsbehov og driftskostnader. Yrkesbygg med karakter A-C har typisk 30-50 % lavere energiutgifter enn bygg med karakter F-G — særlig relevant ved CSRD-rapportering og ESG-vurderinger.

Partene har avtalt at leieforholdet skal være en grønn leieavtale med følgende bærekraftsforpliktelser:

Grønn leieavtale med CSRD-tilrettelegging:

(a) Energidata: Utleier deler månedlig forbruksdata fra hovedmåler (strøm, fjernvarme, vann) gjennom Storebrand-portalen for Leiers CSRD/Scope 2-rapportering
(b) BREEAM-sertifisering: Bygget er BREEAM In-Use Excellent og opprettholder sertifiseringen i Avtaleperioden
(c) Energieffektivisering-tiltak: Felles plan for å redusere energiforbruket 15 % over neste 5 år (LED, smart-bygg, sensorbasert ventilasjon)
(d) Leier-investering: Leier kan investere i egne klimatiltak (kjøleanlegg, varmegjenvinning) og få oppussings-allowance ved Avtalens utløp tilsvarende avskrevet verdi
(e) Avfallshåndtering: Kildesortering i 7 fraksjoner, statistikk leveres kvartalsvis til Leier
(f) El-bil-lading: 8 ladestasjoner inkludert i felleskostnader
(g) ESG-rapport: Felles årsrapport mai/juni for begge parters ESG-rapportering

Bærekraftsdata utveksles årlig som vedlegg til årsrapporten og samkjøres med CSRD-rapportering der det er relevant.

Avtalen signeres elektronisk ved bruk av BankID, Posten Signering eller annen kvalifisert elektronisk signaturtjeneste under eIDAS-forordningen (EU 910/2014). Avtalen anses inngått når begge parter har signert, og avtaledato fastsettes til den siste signaturens dato.

Avtalen er inngått i to (2) likelydende eksemplarer, ett til hver part (eller elektronisk signert etter Avtalens bestemmelser). Endringer og tillegg krever skriftlig form og begge parters underskrift. Avtalen utgjør partenes fullstendige regulering av leieforholdet og erstatter tidligere skriftlige eller muntlige forståelser. Hvis enkelt-bestemmelser skulle være ugyldige, påvirker dette ikke gyldigheten av Avtalen for øvrig — partene plikter å erstatte den ugyldige bestemmelsen med en gyldig som så nær som mulig oppfyller det opprinnelige formålet.

TIL BEKREFTELSE HERAV har partene undertegnet denne Avtalen på angitt dato.