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Locação & ImóveisBrasil
Modelo gratuito de Contrato de Locação Residencial
Um contrato de locação residencial completo e em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Defina aluguel, prazo, garantia locatícia e todas as obrigações das partes — e baixe o PDF profissional em minutos.
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CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Lei 8.245/1991 (Lei Do Inquilinato) · Código Civil, Art. 565 E Ss.
LOCADOR
Roberto Almeida Souza
Rua das Palmeiras, 425, apto. 302, Jardim Paulista, São Paulo - SP, CEP 01423-010
CPF 123.456.789-00
RG 12.345.678-9 SSP/SP
Tel: (11) 98765-4321
E-mail: roberto.almeida@email.com
CPF 123.456.789-00
RG 12.345.678-9 SSP/SP
Tel: (11) 98765-4321
E-mail: roberto.almeida@email.com
LOCATÁRIO
Mariana Costa Oliveira
Av. Rebouças, 1890, apto. 75, Pinheiros, São Paulo - SP, CEP 05402-100
CPF 987.654.321-00
RG 98.765.432-1 SSP/SP
Tel: (11) 99876-5432
E-mail: mariana.oliveira@email.com
CPF 987.654.321-00
RG 98.765.432-1 SSP/SP
Tel: (11) 99876-5432
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Início: 1 de maio de 2025
Prazo: 30 meses · Aluguel: R$ 350.000,00
As partes acima qualificadas firmam entre si o presente Contrato de Locação Residencial, regido pela Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), pelas disposições aplicáveis do Código Civil (Lei 10.406/2002) e pelas cláusulas e condições a seguir ajustadas, que mutuamente aceitam e outorgam.
1.
OBJETO DA LOCAÇÃO
Constitui objeto do presente contrato a locação, para fins exclusivamente residenciais, do imóvel apartamento situado em Rua Haddock Lobo, 1200, apto. 42, Cerqueira César, São Paulo - SP, CEP 01414-002, com área útil de aproximadamente 85 m², matrícula n.º 145.673 do Cartório de Registro de Imóveis competente, inscrição IPTU n.º 012.345.0001-7. O LOCATÁRIO declara ter vistoriado o imóvel e o recebê-lo em perfeitas condições de uso, habitabilidade e segurança, obrigando-se a devolvê-lo, ao final da locação, no mesmo estado em que o recebeu, salvo desgastes decorrentes do uso normal (art. 22, I c/c art. 23, III, Lei 8.245/91).
2.
PRAZO E VIGÊNCIA
A locação é pactuada pelo prazo de 30 meses, com início em 1 de maio de 2025, encerrando-se, portanto, em data correspondente ao término do prazo acima. Findo o prazo, não havendo oposição do LOCADOR, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, sendo lícito ao LOCADOR, a qualquer tempo, denunciar o contrato mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias, nos termos do art. 46, § 2.º da Lei 8.245/91. Durante o prazo determinado, o LOCATÁRIO poderá devolver o imóvel, pagando a multa proporcional prevista na cláusula de multa rescisória, nos termos do art. 4.º da Lei 8.245/91.
3.
ALUGUEL
O valor mensal do aluguel é de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil realis), a ser pago pelo LOCATÁRIO ao LOCADOR, conforme cláusula de Forma de Pagamento, até o dia 10 de cada mês subsequente ao vencido. O atraso no pagamento configurará mora, nos termos do art. 394 do Código Civil, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial, sujeitando o LOCATÁRIO a multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o valor em atraso, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406 CC) e correção monetária pelo índice Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE).
4.
FORMA DE PAGAMENTO
O aluguel e os encargos serão pagos, preferencialmente, mediante PIX, mediante transferência para a chave a ser indicada pelo LOCADOR. Consideram-se realizados os pagamentos apenas quando efetivamente compensados na conta do LOCADOR. O comprovante de pagamento, devidamente identificado, fará prova da quitação (art. 319 CC). A simples posse de recibo antigo ou a tolerância em relação ao atraso não caracteriza novação nem renúncia ao direito do LOCADOR de cobrar as prestações vincendas em seus respectivos vencimentos (art. 361 CC).
5.
REAJUSTE DO ALUGUEL
O valor do aluguel será reajustado anualmente, ou na menor periodicidade permitida em lei, com base na variação acumulada do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE) nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores, nos termos do art. 17 e 18 da Lei 8.245/91. Em caso de extinção do índice eleito, as partes adotarão, supletivamente, o IPCA/IBGE, mantendo-se a periodicidade anual. Na hipótese prevista no art. 19 da Lei 8.245/91, qualquer das partes poderá pleitear ação revisional após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor.
6.
ENCARGOS
O LOCATÁRIO arcará com o condomínio, estimado em R$ 85.000,00 mensais, bem como com as despesas ordinárias listadas no art. 23, XII c/c art. 23, § 1.º da Lei 8.245/91 (salários e encargos dos empregados do condomínio, consumo de água, luz e gás das áreas comuns, limpeza, conservação e pintura das áreas comuns, manutenção dos equipamentos de uso comum e rateios de saldo devedor). Os tributos incidentes sobre o imóvel, inclusive IPTU e taxas municipais, serão pagos pelo LOCATÁRIO, observando-se o art. 22, VIII c/c art. 25 da Lei 8.245/91. As despesas extraordinárias de condomínio (obras estruturais, reposição de elevador, pintura de fachada e demais previstas no art. 22, X da Lei 8.245/91) serão de responsabilidade exclusiva do LOCADOR.
7.
GARANTIA LOCATÍCIA
Como garantia das obrigações do LOCATÁRIO, comparece neste ato, na qualidade de FIADOR e PRINCIPAL PAGADOR, Carlos Eduardo Ribeiro, CPF 456.789.123-00, residente e domiciliado em Rua Augusta, 2450, apto. 1102, Consolação, São Paulo - SP, CEP 01304-001, que assume responsabilidade solidária, renunciando expressamente ao benefício de ordem previsto nos arts. 827 e 828 do Código Civil, sendo sua responsabilidade, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/91, estendida até a efetiva devolução das chaves, ainda que ocorra prorrogação do contrato por prazo indeterminado, salvo pactuação em contrário.
8.
ENTREGA E ESTADO DO IMÓVEL
O LOCADOR entrega o imóvel em perfeito estado de conservação, uso, segurança e habitabilidade, nos termos do art. 22, I da Lei 8.245/91. O LOCATÁRIO obriga-se a recebê-lo mediante Termo de Vistoria, a ser assinado pelas partes, no qual constarão as condições do imóvel e dos bens nele existentes. O Termo de Vistoria integra o presente contrato como parte inseparável. A ausência de registro de qualquer defeito na vistoria inicial presume o estado íntegro do item na data da entrega.
9.
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
Nos termos do art. 22 da Lei 8.245/91, são obrigações do LOCADOR: (i) entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina; (ii) garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel; (iii) manter a forma e o destino do imóvel; (iv) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; (v) fornecer ao LOCATÁRIO, caso solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel; (vi) pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações; (vii) pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição em contrário; (viii) exibir ao LOCATÁRIO, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas exigidas; (ix) pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
10.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
Nos termos do art. 23 da Lei 8.245/91, são obrigações do LOCATÁRIO: (i) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis; (ii) servir-se do imóvel para o uso convencionado, compatível com a natureza residencial, e tratá-lo com o mesmo cuidado como se seu fosse; (iii) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (iv) levar imediatamente ao conhecimento do LOCADOR o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; (v) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; (vi) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR; (vii) entregar imediatamente ao LOCADOR os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais; (viii) pagar as despesas ordinárias de condomínio; (ix) permitir a vistoria do imóvel pelo LOCADOR ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora; (x) cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
11.
BENFEITORIAS E MODIFICAÇÕES
As benfeitorias necessárias, introduzidas pelo LOCATÁRIO, ainda que não autorizadas, serão indenizáveis e darão direito a retenção. As benfeitorias úteis, desde que autorizadas previamente e por escrito pelo LOCADOR, serão igualmente indenizáveis e darão direito a retenção, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91. As demais benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis e poderão ser retiradas pelo LOCATÁRIO, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. Qualquer reforma ou modificação estrutural depende de prévio consentimento escrito do LOCADOR.
12.
SUBLOCAÇÃO, CESSÃO E EMPRÉSTIMO
Fica expressamente vedada a sublocação total ou parcial, a cessão ou o empréstimo do imóvel, no todo ou em parte, nos termos do art. 13 da Lei 8.245/91. A violação a esta cláusula autoriza a imediata rescisão contratual com a aplicação da multa ali prevista.
13.
ANIMAIS DOMÉSTICOS
A permanência de animais domésticos no imóvel depende de autorização prévia e por escrito do LOCADOR, considerando-se porte, espécie e convivência condominial, observada a convenção do condomínio.
14.
RESCISÃO ANTECIPADA E MULTA
Em caso de devolução antecipada do imóvel pelo LOCATÁRIO, antes do término do prazo contratual, será devida multa correspondente a 3 (três) aluguéis, reduzida proporcionalmente ao tempo de cumprimento do contrato, nos termos do art. 4.º da Lei 8.245/91. A multa não será devida nas hipóteses de transferência do LOCATÁRIO, por seu empregador, para prestar serviços em outra localidade, mediante notificação por escrito ao LOCADOR com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. O descumprimento de cláusula contratual pelo LOCATÁRIO, em especial o inadimplemento de aluguel ou encargos, autoriza a rescisão do contrato e o ajuizamento da ação de despejo, nos termos dos arts. 9.º, 59 e 62 da Lei 8.245/91.
15.
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
Findo o prazo contratual ou rescindida a locação por qualquer motivo, o LOCATÁRIO devolverá o imóvel em perfeito estado de conservação, mediante Termo de Vistoria Final, quitando todas as contas de consumo individual até a data da entrega das chaves. Considera-se efetivamente devolvido o imóvel somente com a entrega formal das chaves ao LOCADOR ou a seu representante legal, acompanhada da apresentação das quitações das contas de consumo. Até tal entrega, permanecem em vigor todas as obrigações contratuais do LOCATÁRIO, inclusive pagamento de aluguéis e encargos.
16.
PROTEÇÃO DE DADOS PESSOAIS
As partes reconhecem que, para a execução deste contrato, haverá tratamento de dados pessoais, nos termos da Lei 13.709/2018 (LGPD), nas hipóteses de execução de contrato (art. 7.º, V LGPD) e cumprimento de obrigação legal ou regulatória (art. 7.º, II LGPD). Os dados serão utilizados exclusivamente para as finalidades do contrato (pagamento de aluguel, comunicação, cobrança, cumprimento de obrigações legais e fiscais) e armazenados pelo prazo necessário, observados os direitos do titular previstos no art. 18 da LGPD. Os eventuais compartilhamentos se limitarão a prestadores de serviços essenciais (administrador, escritório de cobrança, advogados), sob compromisso de confidencialidade equivalente.
17.
DISPOSIÇÕES ESPECIAIS
O LOCATÁRIO compromete-se a zelar pela boa convivência com os demais condôminos e a respeitar integralmente a convenção do condomínio, cuja cópia declara ter recebido neste ato.
18.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Integralidade: O presente contrato representa a integralidade das avenças entre as partes, substituindo quaisquer entendimentos anteriores, verbais ou escritos, sobre o mesmo objeto. Aditamentos: Qualquer alteração somente será válida mediante termo aditivo escrito e assinado pelas partes. Não-novação: A tolerância quanto ao descumprimento de qualquer cláusula não caracteriza novação nem renúncia ao direito de exigir seu cumprimento posteriormente (art. 361 CC). Autonomia das cláusulas: A eventual nulidade ou invalidade de uma cláusula não prejudica as demais. Sucessão: O presente contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores. Título executivo: O presente contrato, por escrito e assinado por duas testemunhas, constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III do CPC.
19.
FORO
As partes elegem o foro da Comarca de São Paulo - SP como competente para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente contrato, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, nos termos do art. 63 do Código de Processo Civil.
São Paulo, 1 de maio de 2025.
E, por estarem assim justos e contratados, firmam o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo qualificadas.
EM TESTEMUNHO DO EXPOSTO, as partes firmam o presente instrumento na data indicada.
LOCADOR
Roberto Almeida Souza
Data: ____________________
LOCATÁRIO
Mariana Costa Oliveira
Data: ____________________
FIADOR E PRINCIPAL PAGADOR
Carlos Eduardo Ribeiro
Data: ____________________
EM TESTEMUNHO DO EXPOSTO, as partes firmam o presente instrumento na data indicada.
TESTEMUNHA 1
Data: ____________________
TESTEMUNHA 2
Data: ____________________
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O que é um contrato de locação residencial?
O contrato de locação residencial é o instrumento pelo qual o locador cede ao locatário, mediante pagamento de aluguel, um imóvel urbano para fins exclusivamente residenciais. Ele é regulado pela Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — a principal lei sobre locações urbanas no Brasil — em conjunto com as disposições do Código Civil sobre locação em geral (arts. 565-578 CC/2002). A Lei do Inquilinato estabelece um equilíbrio entre a proteção ao locatário (que reside no imóvel) e os direitos do locador (proprietário).
Um dos pontos mais importantes da lei é o prazo de vigência. Para locações residenciais com contrato escrito por prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode reaver o imóvel ao término do prazo sem necessidade de justificativa (denúncia vazia — art. 46 da Lei 8.245/91). Para contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada imotivada só é possível após 5 anos de locação ininterrupta ou nas hipóteses taxativas do art. 47 (uso próprio, parente em 1º grau, demolição, etc.). Isso significa que o prazo escolhido para o contrato impacta diretamente os direitos de ambas as partes.
O contrato de locação residencial deve conter, no mínimo: qualificação completa das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel e periodicidade de reajuste, prazo de vigência, tipo de garantia locatícia, destinação residencial expressa e as obrigações principais de locador e locatário. Um contrato bem redigido evita a maioria dos litígios e, quando há disputa, serve como principal documento de prova em ação de despejo, ação revisional ou cobrança de aluguéis.
O que inclui este modelo
O modelo de locação residencial da Doxuno contempla todas as cláusulas obrigatórias da Lei do Inquilinato, com seções Expert para locações de maior valor ou com necessidades específicas do locador.
Qualificação das partes
Dados completos de locador, locatário e fiador (se houver), com CPF e endereço
Descrição do imóvel
Endereço, área, número de matrícula e estado de conservação na entrega
Aluguel e reajuste
Valor mensal, índice de reajuste (IGPM, IPCA), data de vencimento e conta de pagamento
Prazo e denúncia vazia
Início e término do contrato; para prazo ≥ 30 meses, locador pode retomar ao término
Garantia locatícia
Caução em dinheiro (máx. 3 meses), fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária
Obrigações de locador e locatário
Manutenção, encargos (IPTU, condomínio ordinário), conservação e proibições de uso
Direito de preferência na venda (Expert)
Obrigação de oferecer o imóvel ao locatário antes de vender a terceiros (art. 27 Lei 8.245/91)
Vistoria e multa contratual (Expert)
Laudo de vistoria de entrada, multa por inadimplemento e cláusulas de correção monetária
Como criar seu contrato de locação residencial
Criar um contrato de locação residencial completo pela Doxuno leva apenas alguns minutos. Siga os passos abaixo.
- 1
Qualifique locador e locatário
Preencha nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão e endereço de cada parte. Se houver fiador, colete também seus dados para incluir no contrato.
- 2
Descreva o imóvel
Informe o endereço completo, área total, número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e as condições de conservação do imóvel na data da entrega. Recomenda-se anexar laudo de vistoria.
- 3
Defina aluguel e prazo
Estabeleça o valor mensal do aluguel, o índice de reajuste anual (IGPM ou IPCA) e o prazo de vigência. Para ter direito à denúncia vazia ao término, o prazo deve ser de pelo menos 30 meses.
- 4
Escolha a garantia locatícia
Selecione entre as modalidades permitidas pela Lei do Inquilinato: caução em dinheiro (máximo 3 meses), fiança de terceiro solvente, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas. Apenas uma garantia é permitida por contrato.
- 5
Configure encargos e cláusulas avançadas
Defina quem paga IPTU, condomínio ordinário e seguros. Com a versão Expert, adicione multa por inadimplemento, cláusula de vistoria periódica e direito de preferência na venda do imóvel.
O que torna os documentos Doxuno diferentes
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Modelos com referências legais são atualizados continuamente sempre que a lei muda. O seu documento reflete sempre o enquadramento jurídico em vigor.
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Considerações jurídicas
A locação residencial é uma das relações jurídicas mais reguladas do direito brasileiro. Conheça os pontos essenciais da Lei do Inquilinato.
Este modelo tem fins informativos e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Para locações com cláusulas atípicas ou disputas já em curso, recomendamos a consulta a advogado especializado em direito imobiliário.
Revisado por especialistas jurídicos
Prazo e denúncia vazia — arts. 46-47 da Lei 8.245/1991
Para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, o locador pode reaver o imóvel ao término do contrato sem justificativa (denúncia vazia — art. 46). Para contratos com prazo inferior a 30 meses, a retomada imotivada só é admissível após 5 anos de locação ininterrupta (art. 47). Nas hipóteses taxativas do art. 47 (uso próprio do locador, parente em 1º grau, demolição aprovada), a retomada antes dos 5 anos é possível, mas depende de notificação com prazo mínimo de 30 dias.
Garantias locatícias — art. 37 da Lei 8.245/1991
São quatro as modalidades admitidas: caução (imóvel ou dinheiro, máximo 3 meses de aluguel, depositado em poupança); fiança (garantia pessoal de terceiro que responde solidariamente); seguro-fiança (apólice de seguro que cobre inadimplemento); e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O art. 37, parágrafo único, veda exigência de mais de uma modalidade no mesmo contrato.
Obrigações de locador e locatário — arts. 22-23 da Lei 8.245/1991
O locador deve: entregar o imóvel em boas condições de uso; garantir o uso pacífico durante a locação; responder por vícios ou defeitos ocultos anteriores à locação; pagar as despesas extraordinárias de condomínio e o IPTU (salvo convenção em contrário) (art. 22). O locatário deve: pagar pontualmente o aluguel e encargos; utilizar o imóvel conforme a destinação acordada; restituí-lo no estado em que o recebeu; não realizar obras sem autorização do locador (art. 23).
Reajuste e revisão de aluguel — arts. 17-19 da Lei 8.245/1991
O aluguel pode ser livremente convencionado, mas deve ser expresso em moeda nacional (art. 17). O reajuste periódico deve seguir o índice contratualmente previsto (IGPM ou IPCA). Após 3 anos de vigência do contrato ou do último reajuste acordado judicialmente, qualquer das partes pode pleitear revisão do aluguel ao valor de mercado por meio de ação revisional (art. 19).
Despejo por falta de pagamento — art. 62 da Lei 8.245/1991
O despejo por inadimplemento segue rito mais célere: após a propositura da ação, o locatário pode purgar a mora em 15 dias e evitar o despejo. Essa possibilidade de purgação é admitida apenas uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único). Após sentença, o locatário tem 15 dias para desocupação voluntária. O fiador responde pelos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva entrega das chaves (art. 39 Lei 8.245/91).
Perguntas frequentes
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