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Modelo gratuito de Contrato de Locação Comercial

Um contrato de locação comercial completo e em conformidade com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Estabeleça prazo, aluguel, garantia locatícia, destinação comercial e todas as cláusulas necessárias para proteger locador e locatário — e baixe o PDF profissional em minutos.

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CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
Lei N.º 8.245/1991 Arts. 51–57 · Brasil
Locatário(a): Comércio Bom Preço Ltda.
Início: 1 de abril de 2026
LOCADOR(A)
NOME / RAZÃO SOCIALImobiliária Centro Ltda.
CPF / CNPJ12.345.678/0001-90
ENDEREÇOAv. Paulista, 1000, 10.º andar, Bela Vista, São Paulo – SP, CEP 01310-100
TELEFONE(11) 3456-7890
E-MAILcontato@imobiliariacentro.com.br
LOCATÁRIO(A)
RAZÃO SOCIAL / NOMEComércio Bom Preço Ltda.
CNPJ98.765.432/0001-10
INSCRIÇÃO ESTADUAL123.456.789.000
REPRESENTANTE LEGALPedro Henrique Almeida
CPF DO REPRESENTANTE111.222.333-44
ENDEREÇO DA SEDERua XV de Novembro, 200, Centro, São Paulo – SP
TELEFONE(11) 3100-2000
E-MAILcontato@bompreco.com.br
Pelo presente instrumento particular de Contrato de Locação Comercial, regido pela Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em especial os arts. 51 a 57 referentes à locação não residencial, e subsidiariamente pelo Código Civil Brasileiro, as partes acima qualificadas firmam o presente contrato nas condições e cláusulas seguintes.
1.
QUALIFICAÇÃO DAS PARTES
LOCADOR(A): Imobiliária Centro Ltda., CPF/CNPJ n.º 12.345.678/0001-90, com sede/domicílio em Av. Paulista, 1000, 10.º andar, Bela Vista, São Paulo – SP, CEP 01310-100, tel. (11) 3456-7890, e-mail contato@imobiliariacentro.com.br.

LOCATÁRIO(A): Comércio Bom Preço Ltda., CNPJ n.º 98.765.432/0001-10, IE 123.456.789.000, neste ato representado(a) por Pedro Henrique Almeida, CPF n.º 111.222.333-44, com sede em Rua XV de Novembro, 200, Centro, São Paulo – SP, tel. (11) 3100-2000, e-mail contato@bompreco.com.br.
2.
OBJETO DA LOCAÇÃO
Constitui objeto do presente contrato a locação do imóvel comercial situado em Rua Augusta, 500, Loja 3, Consolação, São Paulo – SP, com área de 120 m², matrícula n.º 234.567, destinado exclusivamente ao exercício da atividade comercial de Comércio varejista de roupas e acessórios, alvará de funcionamento n.º ALV-2024-123456, conforme arts. 51 a 57 da Lei 8.245/1991.
3.
DESTINAÇÃO E USO
O imóvel locado destina-se exclusivamente ao exercício da atividade comercial descrita na cláusula anterior, sendo vedada ao(a) LOCATÁRIO(A) a alteração da atividade sem prévia e expressa autorização por escrito do(a) LOCADOR(A). A mudança de ramo de atividade sem autorização constitui infração contratual grave, podendo ensejar a rescisão do contrato, conforme art. 23, II, da Lei 8.245/1991.
4.
PRAZO DA LOCAÇÃO
A presente locação terá o prazo de 60 meses, com início em 1 de abril de 2026. Findo o prazo, caso o(a) LOCATÁRIO(A) permaneça no imóvel sem oposição do(a) LOCADOR(A), a locação será prorrogada por prazo indeterminado, podendo ser denunciada mediante notificação com antecedência mínima de 30 dias, conforme arts. 56 e 57 da Lei 8.245/1991.
5.
VALOR DO ALUGUEL
O aluguel mensal será de R$ 8.500,00, a ser pago até o dia 5 de cada mês. O atraso acarretará multa de 10% sobre o valor devido, acrescido de juros de 1% ao mês pro rata die e correção monetária. O aluguel será reajustado anualmente pelo índice IGP-M (Índice Geral de Preços — Mercado), conforme arts. 17 e 18 da Lei 8.245/1991.

A título de luvas (ponto comercial), o(a) LOCATÁRIO(A) pagará ao(a) LOCADOR(A) o valor de R$ 25.000,00, na assinatura deste contrato.
6.
ENCARGOS E DESPESAS
Além do aluguel, ficam a cargo do(a) LOCATÁRIO(A): (a) despesas ordinárias de condomínio, estimadas em R$ 1.200,00/mês, conforme art. 23, XII, Lei 8.245/1991; (b) IPTU e taxas municipais; (c) contas de consumo (água, energia, gás, telecomunicações); (d) seguro contra incêndio. As despesas extraordinárias de condomínio são de responsabilidade do(a) LOCADOR(A), conforme art. 22, parágrafo único.
7.
GARANTIA LOCATÍCIA
Para garantia das obrigações contratuais, o(a) LOCATÁRIO(A) oferece: Caução em dinheiro, no valor de R$ 25.500,00, conforme art. 37 da Lei 8.245/1991. É vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia, conforme art. 37, parágrafo único.
8.
AÇÃO RENOVATÓRIA
Conforme art. 51 da Lei 8.245/1991, o(a) LOCATÁRIO(A) terá direito à ação renovatória do contrato, desde que cumpridos os seguintes requisitos cumulativos: (a) o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (b) o prazo mínimo do contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos, seja de 5 (cinco) anos; (c) o(a) LOCATÁRIO(A) esteja explorando o mesmo ramo de comércio há pelo menos 3 (três) anos consecutivos. A ação deverá ser proposta no intervalo de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término do contrato vigente, conforme art. 51, § 5.º.
9.
OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
O(A) LOCADOR(A) obriga-se a: (a) entregar o imóvel em condições adequadas ao exercício da atividade comercial; (b) garantir o uso pacífico do imóvel; (c) manter a forma e destino do imóvel; (d) responder por vícios ou defeitos anteriores; (e) fornecer recibo discriminado; (f) arcar com despesas extraordinárias de condomínio; (g) não interferir na atividade comercial do(a) LOCATÁRIO(A), conforme art. 22 da Lei 8.245/1991.
10.
OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO
O(A) LOCATÁRIO(A) obriga-se a: (a) pagar pontualmente aluguel e encargos nos prazos estipulados; (b) utilizar o imóvel exclusivamente para a atividade comercial pactuada; (c) manter em dia todas as licenças, alvarás e autorizações necessários; (d) restituir o imóvel ao término da locação nas condições em que o recebeu, salvo deteriorações naturais; (e) não modificar a forma interna ou externa sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A); (f) cumprir a legislação municipal, as normas condominiais e os regulamentos sanitários e ambientais; (g) permitir a vistoria previamente agendada; (h) não depositar substâncias perigosas ou inflamáveis, conforme art. 23 da Lei 8.245/1991.
11.
BENFEITORIAS E PONTO COMERCIAL
As benfeitorias necessárias e úteis, quando autorizadas por escrito pelo(a) LOCADOR(A), serão indenizáveis ao término da locação, podendo o(a) LOCATÁRIO(A) exercer o direito de retenção, conforme arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991. O ponto comercial desenvolvido pelo(a) LOCATÁRIO(A) durante a vigência da locação é reconhecido como integrante do fundo de comércio, nos termos da legislação comercial vigente. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser retiradas desde que não causem dano ao imóvel.
12.
RESCISÃO E MULTA
O contrato poderá ser rescindido: (a) por mútuo acordo; (b) por infração contratual ou legal; (c) por falta de pagamento; (d) por exigência do poder público. Em caso de devolução antecipada, incidirá multa de 6 mês(es) de aluguel, proporcional ao tempo restante, conforme art. 4.º da Lei 8.245/1991. A denúncia vazia pelo(a) LOCADOR(A) somente será admitida após o término do prazo contratual, conforme art. 56 da Lei 8.245/1991.
13.
SUBLOCAÇÃO E CESSÃO
A sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, depende do consentimento prévio e escrito do(a) LOCADOR(A), conforme art. 13 da Lei 8.245/1991. Em caso de sublocação autorizada, o(a) LOCATÁRIO(A) permanecerá solidariamente responsável perante o(a) LOCADOR(A) pelo cumprimento de todas as obrigações contratuais.
14.
DIREITO DE PREFERÊNCIA
Em caso de venda do imóvel, o(a) LOCATÁRIO(A) terá direito de preferência para aquisição em igualdade de condições com terceiros, conforme arts. 27 a 34 da Lei 8.245/1991. O(A) LOCADOR(A) deverá notificar o(a) LOCATÁRIO(A) por escrito, com todas as condições do negócio. O prazo para manifestação é de 30 dias, sob pena de caducidade.
15.
VISTORIA E CONSERVAÇÃO
As partes realizarão vistoria detalhada do imóvel antes da entrega das chaves, formalizando o estado de conservação em laudo específico que fará parte integrante deste contrato. O imóvel deverá ser devolvido nas condições originais, ressalvado o desgaste natural e as benfeitorias autorizadas.
16.
FORO E DISPOSIÇÕES GERAIS
As partes elegem o Foro da Comarca de São Paulo – SP para dirimir quaisquer controvérsias decorrentes deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja. Nenhuma alteração deste contrato será válida a menos que feita por escrito e assinada por ambas as partes.
E POR ESTAREM DE ACORDO, AS PARTES FIRMAM O PRESENTE EM 2 (DUAS) VIAS DE IGUAL TEOR, NA PRESENÇA DE 2 (DUAS) TESTEMUNHAS.
Imobiliária Centro Ltda. / Comércio Bom Preço Ltda.
São Paulo – SP — 1 de abril de 2026
Data: ____________________
EM TESTEMUNHO DO EXPOSTO, as partes firmam o presente instrumento na data indicada.
LOCADOR(A)
Imobiliária Centro Ltda.
CPF/CNPJ: 12.345.678/0001-90
Imobiliária Centro Ltda.
Data: ____________________
LOCATÁRIO(A)
Comércio Bom Preço Ltda.
CNPJ: 98.765.432/0001-10
Comércio Bom Preço Ltda.
Data: ____________________
TESTEMUNHA 1
___________________________
Nome / CPF
Data: ____________________
TESTEMUNHA 2
___________________________
Nome / CPF
Data: ____________________

O que é um contrato de locação comercial?

O contrato de locação comercial (ou locação não residencial) é aquele pelo qual o locador cede ao locatário, mediante aluguel, imóvel destinado ao exercício de atividade empresarial, comercial, industrial, de serviços ou profissional. Diferentemente da locação residencial, a locação comercial não conta com proteção específica contra a retomada do imóvel antes dos 30 meses, mas oferece ao locatário estabelecido o direito à ação renovatória — um dos institutos mais importantes da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).

A Lei do Inquilinato regula de forma abrangente tanto as locações residenciais quanto as não residenciais (arts. 51 a 57), estabelecendo regras sobre prazo, garantias, reajuste de aluguel, direitos e obrigações de locador e locatário e as hipóteses de despejo. Para as locações comerciais, a lei prevê ainda a ação renovatória compulsória: o locatário que cumpre os três requisitos legais — contrato escrito por prazo determinado, somatório de contratos de no mínimo 5 anos e mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos — tem o direito de renovar compulsoriamente o contrato (art. 51 da Lei 8.245/91).

A formalização do contrato de locação comercial por escrito é altamente recomendada — e indispensável para que o locatário possa pleitear a renovação compulsória. O contrato deve conter: qualificação das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel e periodicidade de reajuste, prazo de vigência, destinação comercial permitida, tipo de garantia locatícia e as principais obrigações das partes. Cláusulas adicionais como direito de preferência na venda, benfeitorias e multa por inadimplemento conferem maior segurança jurídica à relação.

O que inclui este modelo

O modelo de locação comercial da Doxuno abrange todas as cláusulas exigidas pela Lei do Inquilinato, com seções Expert para locações de maior valor ou com cláusulas atípicas.

Qualificação das partes

Dados completos de locador e locatário, incluindo CPF/CNPJ, endereço e representante legal

Descrição do imóvel

Endereço, área, matrícula e destinação comercial permitida no contrato

Aluguel e reajuste

Valor mensal, índice de reajuste (IGPM, IPCA), periodicidade e conta de pagamento

Prazo de vigência

Início, término e possibilidade de renovação — essencial para ação renovatória

Garantia locatícia

Caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária conforme art. 37 da Lei 8.245/91

Obrigações de locador e locatário

Manutenção, reformas, encargos (IPTU, condomínio) e proibições de uso

Ação renovatória (Expert)

Cláusulas que preservam o direito à renovação compulsória após 5 anos contínuos

Benfeitorias e indenização (Expert)

Regras para obras autorizadas, benfeitorias necessárias e eventuais indenizações

Como criar seu contrato de locação comercial

Prepare um contrato de locação comercial profissional e juridicamente seguro com a Doxuno. Siga os passos.

  1. 1

    Qualifique locador e locatário

    Preencha nome ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço e dados do representante legal. Para empresas, verifique se o representante tem poderes para assinar contratos de locação.

  2. 2

    Descreva o imóvel e a destinação

    Informe o endereço completo, área total, número de matrícula, cartório e a destinação comercial específica autorizada (loja, escritório, indústria, restaurante, etc.).

  3. 3

    Defina aluguel e reajuste

    Estabeleça o valor mensal do aluguel, o índice de reajuste (IGPM ou IPCA são os mais comuns), a periodicidade (anual é o padrão) e a data de vencimento.

  4. 4

    Escolha a garantia locatícia

    Selecione a modalidade de garantia: caução em dinheiro (máximo 3 meses de aluguel), fiança de terceiro, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundos. É vedado exigir mais de uma garantia (art. 37 Lei 8.245/91).

  5. 5

    Configure prazo e cláusulas Expert

    Defina o prazo de vigência — para ação renovatória, é necessário acúmulo de 5 anos de contrato escrito. Com a versão Expert, adicione cláusula de benfeitorias, multa por inadimplemento, revisão de aluguel e eleição de foro.

Considerações jurídicas

A locação comercial é regida pela Lei do Inquilinato com regras específicas que diferem da residencial. Conheça os institutos mais relevantes.

Este modelo tem fins informativos e não substitui aconselhamento jurídico especializado. Para locações acima de R$ 50.000,00/mês ou com cláusulas atípicas relevantes, recomendamos a revisão por advogado especialista em direito imobiliário.

Revisado por especialistas jurídicos

Lei do Inquilinato — arts. 51-57 (locação não residencial)

A Lei 8.245/1991 regula as locações urbanas de forma abrangente. Para as locações não residenciais, o art. 51 consagra o direito de renovação compulsória: o locatário que preenche os três requisitos (contrato escrito por prazo determinado, somatório de 5 anos, mesmo ramo por 3 anos) pode ajuizar ação renovatória nos 12 meses anteriores ao término do contrato. O art. 52 elenca as defesas do locador para negar a renovação — dentre elas, uso próprio do imóvel ou proposta de novo locatário com oferta melhor.

Garantias locatícias — art. 37 da Lei 8.245/1991

O art. 37 da Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia: (i) caução (imóvel ou dinheiro, máximo 3 meses); (ii) fiança; (iii) seguro de fiança locatícia; e (iv) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É vedado ao locador exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança e restituída com correção ao final (art. 38 Lei 8.245/91).

Reajuste de aluguel — arts. 17-19 da Lei 8.245/1991

O aluguel pode ser livremente ajustado entre as partes, mas deve ser estipulado em moeda nacional (art. 17). O reajuste periódico deve seguir índice previamente convencionado — IGPM e IPCA são os mais utilizados no mercado. Após 3 anos de vigência ou desde o último reajuste acordado judicialmente, qualquer das partes pode pleitear revisão do aluguel para adequação ao valor de mercado (ação revisional, art. 19 Lei 8.245/91).

Despejo na locação comercial — arts. 62-66 da Lei 8.245/1991

O despejo por falta de pagamento (art. 62) segue rito sumário: o locatário pode purgar a mora em 15 dias após a citação, evitando o despejo. Após sentença, o prazo para desocupação voluntária é de 15 dias (art. 63). O despejo por denúncia vazia (término do contrato) é admitido para locações não residenciais ao final do prazo, sem necessidade de motivação (art. 56 Lei 8.245/91). A purgação da mora só é admitida uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único).

Benfeitorias e cessão do contrato

As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário são indenizáveis pelo locador, mesmo sem autorização prévia. As benfeitorias úteis exigem autorização escrita para gerar direito de indenização ou de retenção. As benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e podem ser levantadas ao término da locação, se possível sem deterioração do imóvel (art. 35 Lei 8.245/91). O locatário pode ceder o contrato, sublocar ou emprestar o imóvel a terceiros, salvo expressa proibição contratual (art. 13 Lei 8.245/91).

Perguntas frequentes

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Proteja seu negócio com um contrato de locação comercial completo e em conformidade com a Lei do Inquilinato. Preencha os dados, visualize em tempo real e baixe o PDF profissional em minutos.

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