Modèle de Bail d’Habitation Vide Gratuit
Un bail de location vide conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à la loi ALUR. Durée de 3 ans (6 ans si bailleur personne morale), dépôt de garantie plafonné, dossier de diagnostic technique complet : toutes les mentions obligatoires du décret n° 2015-587 pour une résidence principale.
Tél. : 06 12 34 56 78
Email : marie.dupont@email.fr
8 rue des Lilas 69003 Lyon
Tél. : 06 98 76 54 32
Email : jean.martin@email.fr
Marie Dupont, domicilié(e) au 12 avenue des Fleurs 75008 Paris, ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,
ET
Jean Martin, né(e) le 15/03/1990, demeurant au 8 rue des Lilas 69003 Lyon, ci-après dénommé(e) « le Locataire »,
Il a été convenu le présent bail d’habitation non meublée, conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Type : appartement — Surface habitable : 65 m² — Pièces : 3 — Étage : 2ème étage — Année : 1972 — DPE : classe D.
Annexes : Cave n° 15, accès parking vélos.
Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE, conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Une régularisation annuelle sera effectuée sur présentation des justificatifs par le Bailleur.
Ce dépôt sera restitué dans un délai d’un mois (bon état) ou deux mois (dégradations) après la remise des clés.
1. Délivrer un logement décent répondant aux critères de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2. Assurer la jouissance paisible du logement ;
3. Prendre en charge les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ;
4. Remettre au Locataire quittance de loyer sur demande ;
5. Ne pas s’opposer aux aménagements ne constituant pas une transformation ;
6. Annexer les diagnostics techniques obligatoires au présent bail ;
7. Informer le Locataire en cas de mise en vente (droit de préemption).
1. Payer le loyer et les charges aux termes convenus ;
2. User paisiblement des locaux conformément à leur destination ;
3. Répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail ;
4. Prendre à sa charge l’entretien courant et les menues réparations (décret n° 87-712) ;
5. Souscrire une assurance habitation et en justifier chaque année ;
6. Ne pas transformer les locaux sans accord écrit du Bailleur ;
7. Permettre l’accès au logement pour les travaux nécessaires.
Le Bailleur peut donner congé uniquement à l’échéance du bail, avec un préavis de 6 mois, pour reprise personnelle, vente ou motif légitime et sérieux.
Travaux autorisés avec accord écrit préalable : Pose de meubles fixés au mur avec accord préalable.
Travaux expressément interdits : Modification des cloisons, percement de murs porteurs.
• DPE : Classe D — 230 kWh/m²/an — Réalisé le 15/01/2025
• Amiante : Absence d’amiante — Réalisé le 10/01/2025
• CREP (Plomb) : Absence de plomb — Réalisé le 10/01/2025
• ERP : Risque faible — Réalisé le 05/01/2025
• Termites : Absence de termites — Réalisé le 05/01/2025
• Électricité : Conforme — installation de moins de 15 ans
• Gaz : Conforme — installation de moins de 15 ans
• INSA : Hors zone de bruit — Plan d’exposition au bruit non applicable
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation vide ?
Le bail d’habitation vide, dit aussi bail nu, est le contrat standard pour louer un logement à usage de résidence principale, sans mobilier. Il est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, véritable socle protecteur du droit au logement, et son décret d’application n° 2015-587 du 29 mai 2015 qui fixe le contrat type obligatoire.
Sa durée minimale est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (société, SCI, OPH). Il est reconduit tacitement à l’échéance. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges (article 22), et le loyer est librement fixé sauf en zone d’encadrement.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018, le contenu du bail est strictement encadré : surface habitable au sens de l’article 3-1, dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant DPE, amiante, plomb, gaz, électricité et ERP (article 3-3), notice d’information annexée, liste des charges récupérables selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Ce que contient ce modèle
Le modèle Doxuno intègre les mentions obligatoires du décret n° 2015-587 fixant le contrat type.
Identification du bailleur
Personne physique ou morale, coordonnées, mandataire
Identification du locataire
Nom, date de naissance, coordonnées
Description du logement
Surface habitable (article 3-1), pièces, étage
Durée du bail
3 ans (personne physique) ou 6 ans (personne morale)
Loyer et révision
Fixation libre ou encadrement, indexation IRL
Charges récupérables
Forfait ou provisions, décret 87-713
Dépôt de garantie
1 mois maximum (article 22)
Dossier diagnostic technique
DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, ERP
Notice d’information
Annexe obligatoire (arrêté du 29 mai 2015)
État des lieux
Contradictoire à l’entrée et à la sortie
Congé et préavis
6 mois bailleur, 3 mois (1 mois zone tendue) locataire
Clauses particulières
Animaux, travaux, sous-location
Comment créer votre bail d’habitation vide
Le modèle Doxuno vous guide étape par étape pour un bail conforme au décret fixant le contrat type.
- 1
Identifiez les parties
Renseignez l’identité complète du bailleur (personne physique ou morale, adresse, SIRET, mandataire de gestion éventuel) et du locataire (nom, date de naissance, coordonnées). Pour une colocation, préférez le bail de colocation.
- 2
Décrivez le logement
Précisez l’adresse, le type (appartement, maison, studio), la surface habitable au sens de l’article 3-1 de la loi de 1989, le nombre de pièces principales, l’étage et l’année de construction. Indiquez la classe DPE et joignez le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3.
- 3
Fixez le loyer, les charges et le dépôt
Indiquez le loyer mensuel hors charges, le mode de récupération des charges (forfait ou provisions avec régularisation annuelle, décret n° 87-713 du 26 août 1987), et le dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer hors charges (article 22). En zone tendue, vérifiez le plafond encadré.
- 4
Déterminez la durée et l’indexation
Durée minimale de 3 ans pour un bailleur personne physique, 6 ans pour une personne morale (article 10). Prévoyez la révision annuelle du loyer selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE), conformément à l’article 17-1 de la loi.
- 5
Réalisez l’état des lieux et signez
Dressez un état des lieux d’entrée contradictoire conforme au décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Signez le bail en deux exemplaires, remettez-en un au locataire et annexez : diagnostics obligatoires, notice d’information, règlement de copropriété le cas échéant.
Considérations juridiques
Le bail d’habitation vide est soumis au régime d’ordre public de la loi de 1989. Plusieurs points méritent une attention particulière avant la signature.
Ce modèle est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour les situations particulières (logement conventionné, loi de 1948, encadrement renforcé, bailleur institutionnel), consultez une ADIL ou un avocat en droit immobilier.
Vérifié par des professionnels du droit. Le contenu a été relu par des avocats exerçant en France afin d’en garantir la conformité à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR et ELAN.
Régime d’ordre public : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 instaure un régime d’ordre public de protection du locataire : durée minimale imposée (article 10), plafonnement du dépôt de garantie (article 22), encadrement des congés (article 15), obligation de délivrer un logement décent (article 6). Toute clause contraire est réputée non écrite. Le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 fixe le contrat type obligatoire.
Dossier de diagnostic technique : article 3-3
L’article 3-3 de la loi de 1989 impose au bailleur de joindre au contrat un dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949, état des risques et pollutions (ERP), diagnostic amiante pour les parties privatives construites avant 1997, diagnostic gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans. Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G voient leurs loyers gelés.
Charges locatives : décret n° 87-713
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe limitativement la liste des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire : ascenseur, chauffage collectif, eau froide et chaude, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les charges peuvent être recouvrées par forfait (fixe) ou par provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs. Les réparations locatives sont fixées par le décret n° 87-712.
Congé et préavis : articles 15 et 15-1
Le congé du bailleur obéit à l’article 15 : préavis de 6 mois avant l’échéance, motif légitime et sérieux (vente, reprise pour habiter ou pour un proche, manquement du locataire). Le congé du locataire est libre, avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou pour certains motifs personnels (article 15 I).
Questions fréquentes
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