Vzor kupní smlouvy nemovitosti zdarma — Česká republika
Kupní smlouva nemovitosti připravená podle českého práva pro převod bytu, rodinného domu, pozemku či komerční nemovitosti. Vyplňte údaje stran, parametry nemovitosti z katastru, kupní cenu a způsob úhrady (advokátní úschova, hypotéka), abyste získali profesionální PDF dokument splňující požadavky § 2128 občanského zákoníku a § 11 katastrálního zákona České republiky.
Prodávající prohlašuje, že je výlučným vlastníkem níže specifikované nemovitosti a má neomezené dispoziční oprávnění k jejímu prodeji.
| Druh nemovitosti | bytová jednotka (vlastnická / vymezená v prohlášení vlastníka) |
| Katastrální území | Vinohrady [785865] |
| Parcelní číslo | parc. č. 2547/12, st. 1845/3 |
| Číslo listu vlastnictví (LV) | 4521 |
| Výměra (m²) | 78 |
| Adresa nemovitosti | Vinohradská 145, 130 00 Praha 3 — Vinohrady |
| Popis stavby / specifikace | Bytová jednotka č. 145/4 v 3. NP, byt 2+1 s lodžií, podíl na společných částech budovy 78/4830 |
• je výlučným vlastníkem nemovitosti specifikované v čl. 1 a má plné dispoziční právo;
• nemovitost není zatížena žádnými zástavními právy, věcnými břemeny, předkupními právy ani jinými právy třetích osob, která by bránila převodu, s výjimkou těch, které jsou zapsány v katastru nemovitostí ke dni podpisu této Smlouvy;
• není veden v insolvenčním rejstříku ani vůči němu nebylo zahájeno insolvenční řízení;
• nemovitost není předmětem žádného soudního, správního nebo jiného sporu;
• veškeré nemovitostní daně a poplatky byly k datu uzavření Smlouvy řádně uhrazeny;
• informace o vadách stavu uvedené v čl. 5 jsou úplné a pravdivé.
Nepravdivost nebo neúplnost prohlášení zakládá odpovědnost prodávajícího za škodu (§ 2913 OZ) a právo kupujícího na odstoupení od smlouvy (§ 2002 OZ — podstatné porušení).
Kupní cena bude uhrazena prostřednictvím advokátní úschovy (§ 56b zák. č. 85/1996 Sb.) — č. úschovního účtu: ÚAK 1234567 — JUDr. Jana Černá, advokátka, Národní třída 25, Praha 1, nejpozději do 15. dubna 2026.
Kupující potvrzuje, že disponuje dostatečnými prostředky pro úhradu kupní ceny ve sjednaném termínu. Prodlení s úhradou kupní ceny zakládá právo prodávajícího na úroky z prodlení dle § 1970 OZ a nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a na případné odstoupení od smlouvy (§ 1977–1979 OZ).
Smluvní strany se zavazují společně podat návrh na vklad vlastnického práva u příslušného Katastrálního úřadu pro Vinohrady [785865] nejpozději do 14 dnů ode dne úhrady celé kupní ceny.
Náklady spojené s návrhem na vklad (správní poplatek 2 000 CZK dle pol. 120 přílohy zákona č. 634/2004 Sb. o správních poplatcích) nese kupující, není-li dohodnuto jinak. Náklady na vyhotovení této Smlouvy a její ověření podpisů nesou strany rovným dílem.
Prodávající upozorňuje na následující známé skutečnosti, které mohou mít vliv na užívání nemovitosti, je-li relevantní (§ 2129 OZ — povinnost prodávajícího upozornit na vady): viz výše.
Práva z vadného plnění (§ 2129 OZ):
• Pokud má nemovitost vady, na které prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy (při podstatném porušení).
• Pokud kupující o vadě věděl nebo by ji při běžné prohlídce odhalil, právo z vadného plnění mu nevzniká (§ 2129 odst. 2 OZ).
• Záruka za jakost se ujednává písemně — § 2113 OZ.
Při předání bude sepsán předávací protokol obsahující: stavy energetických a vodoměrných měřidel, seznam předaných klíčů, zápis o aktuálním stavu nemovitosti a soupis případných známých vad.
Nebezpečí škody na nemovitosti přechází na Kupujícího okamžikem jejího předání (§ 2121 OZ).
Pokud Prodávající poruší povinnost předání ve sjednaném termínu, je Kupující oprávněn požadovat smluvní pokutu ve výši dle čl. 11 Smlouvy a/nebo úroky z prodlení dle § 1970 OZ.
• uvolnit kupní cenu Prodávajícímu až po předložení výpisu z katastru nemovitostí potvrzujícího vklad vlastnického práva ve prospěch Kupujícího;
• vrátit kupní cenu Kupujícímu, pokud do 6 měsíců od složení do úschovy nedojde ke vkladu vlastnického práva — z důvodů na straně Prodávajícího;
• odečíst správní a kolkové poplatky spojené s vkladem do katastru.
Smluvní strany potvrzují, že úschovní smlouva (smlouva o úschově dle § 56b zákona č. 85/1996 Sb. o advokacii nebo § 81 zákona č. 358/1992 Sb. o notářích) je nedílnou součástí transakce a její podmínky jsou v souladu s touto Smlouvou. Tato úschova je zákonnou ochranou kupujícího proti dvojitému prodeji a riziku nezápisu do katastru.
Pokud by se zjistilo, že předkupní právo přesto existuje a nebylo dodrženo, smluvní strany berou na vědomí, že:
• spoluvlastník má právo se předkupního práva domáhat soudně do 3 let od zápisu vkladu (§ 1126 OZ);
• výsledkem může být převod nemovitosti na spoluvlastníka za stejných podmínek;
• Prodávající odpovídá Kupujícímu za škodu způsobenou nepravdivostí prohlášení (§ 2913 OZ).
Prodávající dále prohlašuje, že nejsou aktivní žádná smluvní předkupní práva (§ 2140 OZ) ani jiná dispoziční omezení k nemovitosti.
• Prodávající ponechá v platnosti stávající pojistnou smlouvu nemovitosti až do dne předání;
• Kupující je povinen sjednat vlastní pojistnou smlouvu na nemovitost nejpozději ke dni předání;
• Při škodě vzniklé v období mezi vkladem vlastnického práva a předáním nese Prodávající odpovědnost pouze za škody způsobené úmyslně nebo z hrubé nedbalosti (§ 2950 OZ);
• Případné pojistné plnění přijaté Prodávajícím za škody vzniklé po podpisu této Smlouvy a před předáním nemovitosti přechází na Kupujícího (subrogace).
Náklady na pojištění nemovitosti od dne předání nese Kupující v plné výši.
• nesplnění povinnosti podat návrh na vklad ve lhůtě dle čl. 4;
• nesplnění povinnosti předat / převzít nemovitost ve lhůtě dle čl. 6;
• uvedení nepravdivých prohlášení dle čl. 2;
• jiné porušení podstatných povinností Smlouvy.
Odstoupení od smlouvy: Strana, která je v prodlení s plněním podstatné povinnosti déle než 30 dní, dává druhé straně právo odstoupit od Smlouvy s tím, že:
• již splněná plnění se vrátí (§ 2004 OZ — restituce);
• strana porušující odpovídá za škodu (§ 2913 OZ);
• smluvní pokuta zůstává splatná i v případě odstoupení.
(b) Změny a doplňky: Veškeré změny a doplňky této Smlouvy vyžadují písemnou formu s ověřenými podpisy.
(c) Úplnost ujednání: Smlouva představuje úplné ujednání Smluvních stran o předmětu Smlouvy a nahrazuje všechna předchozí jednání.
(d) Částečná neplatnost: Neplatnost nebo nevynutitelnost jednotlivého ustanovení nemá vliv na platnost Smlouvy jako celku (§ 576 OZ).
(e) Rozhodné právo: Smlouva se řídí právem České republiky, zejména občanským zákoníkem.
(f) Příslušnost soudu: Veškeré spory budou rozhodovány Obvodní soud pro Prahu 3.
(g) Vyhotovení: Smlouva je vyhotovena ve 4 stejnopisech — po jednom pro každou Smluvní stranu, jeden pro katastrální úřad a jeden pro daňové účely.
(h) Daň z nabytí nemovitých věcí: Tato daň byla zrušena zákonným opatřením Senátu č. 386/2020 Sb.; transakce je tedy bez daně z nabytí nemovitých věcí.
(i) Souhlas se zpracováním osobních údajů: Smluvní strany berou na vědomí, že jejich osobní údaje budou zpracovány v souladu s nařízením (EU) 2016/679 (GDPR) a zákonem č. 110/2019 Sb.
Co je kupní smlouva nemovitosti?
Kupní smlouva nemovitosti je v České republice závazkový dvoustranný právní vztah, kterým prodávající převádí na kupujícího vlastnické právo k nemovité věci (bytová jednotka, rodinný dům, pozemek, nebytový prostor) za sjednanou kupní cenu. Smlouva se v ČR řídí občanským zákoníkem (zák. č. 89/2012 Sb., dále "OZ"), zejména § 2128 až § 2200 OZ pro kupní smlouvu nemovitosti a obecnými ustanoveními § 2079 a násl. OZ pro kupní smlouvu. Charakteristickým rysem je nutnost písemné formy podle § 2128 OZ — bez ní je smlouva neplatná — a vázanost vzniku vlastnického práva na vklad do katastru nemovitostí podle § 1105 OZ.
V České republice nedochází k převodu vlastnického práva uzavřením smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí ČR podle § 1105 OZ — tedy "intabulační princip". Vlastnické právo nového vlastníka vzniká dnem podání návrhu na vklad u příslušného Katastrálního úřadu (krajská územní působnost). Návrh se podává podle § 11 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a poplatek činí 2 000 CZK. Lhůta pro rozhodnutí Katastrálního úřadu v ČR je obvykle 30 dnů u nesporných případů, kdy lze konat vkladové řízení standardním způsobem; složitější případy mohou trvat déle.
Pro Českou republiku jsou klíčové čtyři aspekty: (1) advokátní/notářská úschova kupní ceny — § 56b zákona č. 85/1996 Sb. o advokacii umožňuje uložit peníze u advokáta a uvolnit je až po vkladu do katastru, čímž se v ČR chrání obě strany, (2) předkupní právo § 1124 OZ — spoluvlastníci a v některých případech nájemci mají v ČR přednostní právo koupě, které musí být respektováno, (3) zrušení daně z nabytí — od 1. 10. 2020 v ČR neplatí daň z nabytí nemovitých věcí (zrušen zákon č. 340/2013 Sb.), (4) DPH — u nových nemovitostí (do 5 let od kolaudace) v ČR DPH 15 % nebo 21 % podle § 49 a § 56 zákona o DPH. Spory řeší v ČR příslušný okresní soud podle místa nemovitosti (§ 88 OSŘ).
Co tento vzor obsahuje
Vzor kupní smlouvy nemovitosti Doxuno pokrývá veškerá ujednání vyžadovaná občanským zákoníkem a katastrálním zákonem České republiky a doplňuje praktické klauzule pro úschovu, předkupní právo a kontrolu zatížení.
Identifikace prodávajícího a kupujícího
Jméno, rodné číslo, IČO, bydliště v ČR, kontakt
Specifikace nemovitosti z katastru
Katastrální území, parcelní č., č. LV, výměra v m²
Druh nemovitosti
Bytová jednotka, RD, pozemek, nebytový prostor
Existující práva třetích osob
Zástavy, věcná břemena, exekuce — kontrola LV
Stav nemovitosti a vady
Disclosure zjevných i skrytých vad (§ 2099-2117 OZ)
Kupní cena a způsob úhrady
CZK, advokátní/notářská úschova, hypotéka, převod
Termín úhrady a předání
Dva základní milníky — platba a fyzické předání
Návrh na vklad do katastru (§ 1105 OZ)
Závazek podání u Katastrálního úřadu ČR
Předkupní právo (§ 1124 OZ)
Ujednání o spoluvlastníkům nebo nájemcích
Smluvní pokuta (§ 2048 OZ)
Sankce za nedodržení termínů úhrady nebo předání
Lhůta pro odstoupení
Podmínky odstoupení při prodlení druhé strany
Soudní příslušnost
Soud podle místa nemovitosti (§ 88 OSŘ)
Jak vytvořit kupní smlouvu nemovitosti
Generátor Doxuno vás provede vyplněním všech údajů potřebných pro převod nemovitosti v České republice a respektuje povinnosti vyplývající z občanského zákoníku, katastrálního zákona a zákona o advokacii.
- 1
Identifikujte strany a získejte výpis z katastru
Před uzavřením smlouvy si v České republice opatřete aktuální výpis z katastru nemovitostí (LV) z portálu nahlizenidokn.cuzk.cz nebo z Katastrálního úřadu — ověříte tím vlastnictví, případná zatížení (zástavy, věcná břemena, exekuce), parcelní čísla a výměry. Vyplňte úplnou identifikaci prodávajícího a kupujícího — jméno, rodné číslo, trvalé bydliště v ČR, kontakt. U právnické osoby uveďte obchodní firmu, IČO a sídlo zapsané v obchodním rejstříku ČR.
- 2
Specifikujte nemovitost přesně podle katastru
Zadejte přesné údaje z výpisu LV: katastrální území (např. "Vinohrady [785865]"), parcelní číslo (např. "parc. č. 2547/12, st. 1845/3"), číslo listu vlastnictví, výměra v m², adresa nemovitosti. U bytové jednotky doplňte číslo jednotky, podlažní plochu, podíl na společných částech (zlomek). Detailní specifikace je v České republice klíčová pro nezaměnitelnost smlouvy a pro pozdější bezproblémový vklad práva u Katastrálního úřadu — chyba v parcelním čísle může vést k zamítnutí návrhu.
- 3
Stanovte kupní cenu a způsob úhrady
Určete kupní cenu v CZK (bez DPH, s případným uvedením DPH 15 % nebo 21 % u nových nemovitostí). Vyberte způsob úhrady: a) advokátní úschova podle § 56b zák. č. 85/1996 Sb. — peníze drží advokát a uvolňuje je až po vkladu, b) notářská úschova podle § 81 zák. č. 358/1992 Sb., c) bankovní úschova, d) hypoteční úvěr, e) bankovní převod. V České republice je úschova nejbezpečnější varianta — chrání kupujícího před tím, že prodávající dostane peníze a vklad selhal, a prodávajícího před tím, že kupující po vkladu nezaplatí.
- 4
Stanovte termíny úhrady, vkladu a předání
V České republice se obvykle stanovují tři milníky: a) datum úhrady kupní ceny do úschovy (typicky do 7-14 dnů od podpisu), b) datum podání návrhu na vklad u Katastrálního úřadu (často shodný se dnem podpisu), c) datum fyzického předání nemovitosti (typicky 14-30 dnů od vkladu). Doplňte ujednání o smluvní pokutě podle § 2048 OZ (typicky 0,05-0,1 % z kupní ceny denně) a lhůtu pro odstoupení od smlouvy v případě prodlení druhé strany — typicky 30 dnů.
- 5
Aktivujte volitelné klauzule a stáhněte PDF
Doplňte specifická ujednání: pojištění nemovitosti od data podpisu, předkupní právo spoluvlastníků nebo nájemců (§ 1124 OZ), prohlášení o bezzávažnosti (žádné dluhy SVJ, žádné nájemní vztahy), předávací protokol s fotodokumentací stavu. Smlouva bude v ČR vygenerována jako profesionální PDF — v České republice je platná i bez ověření podpisů u notáře, ale pro vklad do katastru je nezbytné ověření podpisů (legalizace) na příslušné pobočce Czech POINT, u advokáta nebo notáře. Poplatek za vklad činí 2 000 CZK.
Právní úvahy v České republice
Převod nemovitosti v České republice je formálním právním jednáním s mnoha aspekty — katastr, daně, předkupní právo, úschova. Před uzavřením smlouvy je v ČR vhodné prověřit klíčové instituty občanského zákoníku a katastrálního zákona.
Tento vzor je poskytován výhradně pro informační účely a nepředstavuje právní poradenství. Pro převody nemovitostí s vysokou hodnotou, hypoteční zatížení, věcná břemena, dědické zatížení nebo komerční transakce v České republice doporučujeme konzultaci s advokátem zapsaným v České advokátní komoře specializovaným na nemovitosti.
Posouzeno právními profesionály. Obsah této stránky a ujednání vzoru byly posouzeny v souladu s občanským zákoníkem (§ 2128-2200 OZ, § 1105 OZ), katastrálním zákonem č. 256/2013 Sb. a zákonem o advokacii České republiky.
Vklad do katastru a vznik vlastnictví (§ 1105 OZ)
Občanský zákoník České republiky stanoví v § 1105 OZ tzv. "intabulační princip" — vlastnické právo k nemovitosti nepřechází na kupujícího uzavřením kupní smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí ČR. Vlastnické právo vzniká v České republice dnem podání návrhu na vklad u příslušného Katastrálního úřadu — v praxi se tedy v okamžiku úspěšného vkladu zpětně považuje kupující za vlastníka od data podání. Návrh na vklad se podává podle § 11 katastrálního zákona (zák. č. 256/2013 Sb.) na předepsaném formuláři, k němuž se připojí kupní smlouva s ověřenými podpisy. Poplatek za vklad činí 2 000 CZK. Lhůta pro rozhodnutí Katastrálního úřadu v ČR je standardně 30 dnů, u sporných nebo složitých případů může trvat několik měsíců. Po této lhůtě je v České republice návrh blokován proti dispozici jiných osob (§ 1106 OZ).
Advokátní a notářská úschova (§ 56b zák. o advokacii)
V České republice je advokátní úschova kupní ceny upravena v § 56b zákona č. 85/1996 Sb. o advokacii a stala se de facto standardem u převodů nemovitostí střední a vysoké hodnoty. Kupující složí kupní cenu na úschovní účet advokáta, který je zaregistrovaný v České advokátní komoře a má povinné pojištění odpovědnosti. Advokát poskytne v ČR písemné prohlášení o převzetí prostředků a uvolní peníze prodávajícímu až po splnění sjednaných podmínek — typicky po vkladu vlastnického práva do katastru a předložení nového výpisu LV. Tímto mechanismem se v České republice chrání obě strany: kupující před tím, že prodávající dostane peníze, ale vklad selhal (např. kvůli zatížení, které se objevilo); prodávající před tím, že kupující po vkladu nezaplatí. Notářská úschova podle § 81 zák. č. 358/1992 Sb. funguje obdobně. Bankovní úschova je v ČR levnější, ale neposkytuje právní doprovod transakce.
Předkupní právo spoluvlastníků (§ 1124 OZ)
Občanský zákoník České republiky stanoví v § 1124 OZ, že spoluvlastníci nemovitosti mají vzájemné předkupní právo — pokud jeden ze spoluvlastníků v ČR chce prodat svůj podíl, musí jej nejprve nabídnout ostatním spoluvlastníkům za cenu a podmínky shodné s tím, co nabízí třetí osobě. Tato povinnost se v České republice vztahuje na úplatné převody, nikoli na dědění, darování nebo směnu. Lhůta pro přijetí nabídky je 2 měsíce u nemovitostí, lhůta začíná běžet doručením písemné nabídky se zachycením všech podstatných podmínek. Pokud spoluvlastníci právo neuplatní nebo svým jednáním zmaří, prodávající může nemovitost prodat třetí osobě za stejných podmínek — pokud by však prodal levněji nebo za výhodnějších podmínek, opomenutý spoluvlastník může v ČR žalovat o určení nedotčení svého předkupního práva nebo o náhradu škody.
Daně a poplatky (zrušení daně z nabytí, DPH)
Od 1. října 2020 v České republice neplatí daň z nabytí nemovitých věcí — zákonné opatření č. 386/2020 Sb. zrušilo zákon č. 340/2013 Sb. Kupující v ČR tak již nehradí 4% daň z kupní ceny. Stále však platí: a) poplatek za vklad do katastru 2 000 CZK na straně kupujícího, b) DPH u nových nemovitostí (do 5 let od kolaudace) — 15 % u tzv. sociálního bydlení do 120 m² u bytu nebo 350 m² u rodinného domu, jinak 21 % podle § 49 a § 56 zákona č. 235/2004 Sb. o DPH, c) daň z nemovitých věcí podle zákona č. 338/1992 Sb. — vzniká od 1. 1. roku následujícího po nabytí, splatná do 31. 5. d) daň z příjmů u prodávajícího — § 4 odst. 1 písm. a) zák. č. 586/1992 Sb. osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu po 2 letech vlastnictví a 10 letech v ostatních případech (zkrácení k 1. 1. 2022 z 5 na 10 let).
Často kladené otázky
Připraveni převést nemovitost?
Vyplňte parametry nemovitosti a údaje stran během několika minut a získejte profesionální kupní smlouvu platnou v České republice podle § 2128 občanského zákoníku, připravenou k vkladu u Katastrálního úřadu. Zdarma, bez nutnosti vytvářet účet pro základní verzi.
Free · Instant PDF · No account required