Doxuno
Browse All Free Templates
Doxuno
Bydlení & Cestovní RuchCZ

Vzor smlouvy o krátkodobém ubytování zdarma — Česká republika

Smlouva o krátkodobém ubytování (Airbnb, Booking, vlastní apartmány) připravená podle § 2326 a násl. občanského zákoníku České republiky. Vyplňte údaje stran, ubytovací jednotku, cenu, storno podmínky a pravidla domu, abyste získali profesionální PDF dokument respektující daňové i ohlašovací povinnosti pro krátkodobé pronájmy v ČR.

Create Your Krátkodobý Nájem
Free to useInstant PDFNo account required

PDF (free) + editable Word (.docx) with Expert

SMLOUVA O KRÁTKODOBÉM UBYTOVÁNÍ
Dle § 2326 A Násl. Zákona Č. 89/2012 Sb. (Občanský Zákoník)
UBYTOVATEL
Ing. Pavel Novák
IČO: 12345678
Korunní 25, 120 00 Praha 2
tel.: +420 602 123 456
e-mail: pavel.novak@email.cz
UBYTOVANÝ (HOST)
Mgr. Lucie Dvořáková
č. dokladu: OP 123456789
Vinohradská 50, 120 00 Praha 2
tel.: +420 603 987 654
e-mail: lucie.dvorakova@email.cz
Datum uzavření: 10. března 2026
Místo: Praha
Smluvní strany výše uvedené uzavírají dnešního dne tuto smlouvu o krátkodobém ubytování v souladu s ustanoveními § 2326 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ"), o ubytování. Strany výslovně sjednávají, že se na tento vztah nevztahují ustanovení o nájmu bytu (§ 2235–2301 OZ), neboť se jedná o krátkodobé ubytování přechodné povahy.
1.
PŘEDMĚT UBYTOVÁNÍ
Ubytovatel poskytuje Hostovi přechodné ubytování v ubytovacím prostoru na adrese Korunní 25, byt č. 7, 120 00 Praha 2.

Popis ubytovacího prostoru: Plně zařízený apartmán 2+kk o ploše 45 m² ve 3. nadzemním podlaží: ložnice s manželskou postelí, obývací pokoj s rozkládací pohovkou, plně vybavená kuchyňka, koupelna se sprchovým koutem, balkon. WiFi, klimatizace, pračka, mikrovlnná trouba, lůžkoviny a ručníky v ceně.

Maximální kapacita: 2 osob. Host se zavazuje, že tento počet nepřekročí.
2.
DOBA UBYTOVÁNÍ
Ubytování je sjednáno na dobu od 15. března 2026, 15:00 (check-in) do 20. března 2026, 11:00 (check-out).

Celkový počet nocí: 5. Pozdní příjezd nebo dřívější odjezd nezakládá nárok na vrácení části ceny.
3.
CENA UBYTOVÁNÍ
Cena za ubytování činí 2 200 CZK za noc, celkem 11 000 CZK.

Platební podmínky: Záloha 30 % uhrazena při potvrzení rezervace, doplatek 70 % při check-in. Platba převodem nebo v hotovosti.

Cena obsahuje veškeré standardní služby (energie, voda, internet, lůžkoviny, ručníky, závěrečný úklid). Ostatní doplňkové služby (snídaně, parkování, doprava) jsou účtovány zvlášť dle aktuálního ceníku.

Ubytovatel je povinen na žádost Hosta vystavit doklad o zaplacení (účtenku, fakturu). Pokud je Ubytovatel plátcem DPH, k ceně se připočítává DPH dle zákona č. 235/2004 Sb.
4.
KAUCE
Při příjezdu skládá Host kauci ve výši 3 000 CZK jako zajištění případných škod způsobených na vybavení a prostorech.

Kauce bude Hostovi vrácena při odjezdu po kontrole stavu ubytování, snížená o případné škody, ztráty nebo neuhrazené spotřební materiály. Pokud kauce nepokryje celý rozsah škody, je Host povinen zbývající částku doplatit do 14 dnů ode dne písemné výzvy (§ 2913 OZ — náhrada škody).
5.
PRAVIDLA UŽÍVÁNÍ A DOMOVNÍ ŘÁD
Host se zavazuje:
• užívat ubytovací prostor a jeho vybavení šetrně a v souladu s jeho účelem;
• dodržovat noční klid v době od 22:00 do 6:00 hodin;
• nekouřit v prostorách ubytování (porušení zakládá nárok na smluvní pokutu 5 000 CZK + náklady úklidu/dezinfekce);
• nepořádat hlučné akce, večírky a oslavy bez předchozího souhlasu Ubytovatele;
• respektovat oprávněné zájmy ostatních obyvatel domu / sousedů;
• nepřevést právo užívat prostor na další osoby (zákaz dalšího podnájmu);
• po skončení ubytování odevzdat klíče a předat prostor ve stavu odpovídajícím obvyklému opotřebení.

Doplňující pravidla:
Domácí mazlíčci nejsou povoleni. Recyklace odpadu probíhá v kontejnerech ve dvoře. Parkovací místo č. 3 v podzemních garážích k dispozici za 200 CZK/den. Žádné party.

Při hrubém porušení těchto pravidel je Ubytovatel oprávněn ukončit ubytování s okamžitou účinností bez nároku Hosta na vrácení ceny (§ 2331 OZ).
6.
STORNO PODMÍNKY
Pokud Host zruší rezervaci nebo se nedostaví k ubytování:
• více než 14 dní před příjezdem — Ubytovatel vrátí 100 % uhrazené ceny;
• 7 až 14 dní před příjezdem — Ubytovatel vrátí 50 % uhrazené ceny;
• méně než 7 dní před příjezdem — Host hradí 100 % ceny ubytování;
• v případě nedostavení (no-show) Host hradí 100 % ceny ubytování.

Pokud nedojde k ubytování z důvodu na straně Ubytovatele (nemožnost poskytnutí prostor), vrací Ubytovatel celou uhrazenou cenu do 14 dnů a hradí přiměřenou náhradu nutných nákladů Hostovi (§ 2913 OZ).
7.
ODPOVĚDNOST ZA ŠKODU
Host odpovídá za škodu způsobenou na vybavení a prostorech ubytování po dobu pobytu (§ 2913 OZ — obecná odpovědnost).

Ubytovatel odpovídá za věci vnesené Hostem do prostor ubytování v rozsahu stanoveném § 2945 a násl. OZ — odpovědnost ubytovatele za škody způsobené na vnesených věcech (s výjimkami dle § 2946 OZ — peníze, cenné papíry, klenoty pouze pokud byly převzaty do úschovy nebo pokud škodu způsobil Ubytovatel sám).

Strany doporučují uzavření vlastního cestovního pojištění pro případy ztráty zavazadel a osobních věcí.
8.
ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ
(a) Smlouva se uzavírá v okamžiku potvrzení rezervace a úhrady ceny (popř. zálohy) Hostem.
(b) Veškeré změny vyžadují písemnou formu (postačí výměna e-mailových zpráv).
(c) Vztahy neupravené Smlouvou se řídí ustanoveními občanského zákoníku, zejména § 2326 a násl. OZ (smlouva o ubytování) a obecnými ustanoveními o závazcích (§ 1721 a násl. OZ).
(d) Případné spory budou strany řešit přednostně dohodou; nedojde-li k dohodě, je k jejich rozhodování příslušný obecný soud podle bydliště Ubytovatele (§ 89a OSŘ).
(e) Smluvní strany prohlašují, že si Smlouvu řádně přečetly, jejímu obsahu rozumějí a uzavírají ji svobodně a vážně.
NA DŮKAZ TOHO, smluvní strany podepsaly tuto smlouvu ke dni uvedenému.
UBYTOVATEL
Ing. Pavel Novák
Datum: ____________________
HOST
Mgr. Lucie Dvořáková
Datum: ____________________

Available as a print-ready PDF or an editable Microsoft Word (.docx) file.

Co je smlouva o krátkodobém ubytování?

Smlouva o krátkodobém ubytování je v České republice zvláštní druh závazkového vztahu upravený v § 2326 až § 2331 občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb., dále "OZ"). Ubytovatel poskytuje hostovi přechodné ubytování na ujednanou dobu — typicky několik nocí až týdnů — za sjednanou úplatu. Tento režim se uplatní u krátkodobých pronájmů přes platformy jako Airbnb, Booking.com nebo Expedia, v penzionech, hotelech, apartmánech a chatkách. Klíčový rozdíl proti standardnímu nájmu bytu (§ 2235 OZ) spočívá v krátkodobé povaze a v tom, že předmětem není trvalé bydlení, ale přechodné ubytování za účelem cestovního ruchu, pracovní cesty nebo podobné dočasné potřeby.

Občanský zákoník České republiky výslovně rozlišuje smlouvu o ubytování (§ 2326 odst. 2 OZ — "smlouvou o ubytování se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodné ubytování") od běžného nájmu bytu, na který se vztahují kogentní ochranná pravidla nájemce. U krátkodobého ubytování v ČR neplatí limit jistoty (§ 2249 OZ), nepoužije se ani tříměsíční výpovědní doba (§ 2255 OZ) ani povinné rozúčtování služeb (zák. č. 67/2013 Sb.). Strany si tak mohou volně sjednat výši ceny, storno podmínky, kauci, doplňkové služby (snídaně, úklid, parkování) a pravidla domu (klid, kouření, domácí zvířata).

Pro Českou republiku jsou klíčové tři aspekty: (1) místní poplatek z pobytu podle zákona č. 565/1990 Sb. — od 1. 1. 2020 zaveden místo bývalého poplatku z ubytovací kapacity, výše stanoví obec obecně závaznou vyhláškou (typicky 21-50 CZK na osobu a noc v ČR), (2) ohlašovací povinnost u cizinců podle zákona č. 326/1999 Sb. — ubytovatel v ČR musí do 3 pracovních dnů ohlásit cizojazyčného hosta cizinecké policii (formulář ÚKČ-T), (3) DPH 12 % na ubytovací služby od 1. 1. 2024 — § 47 zákona o DPH (zák. č. 235/2004 Sb.) snížil sazbu z 15 % na 12 %, pro plátce DPH v ČR významná změna. Spory řeší věcně a místně příslušný okresní soud (§ 84 OSŘ).

Co tento vzor obsahuje

Vzor smlouvy o krátkodobém ubytování Doxuno pokrývá veškerá ujednání vyžadovaná občanským zákoníkem České republiky pro platné poskytnutí přechodného ubytování a doplňuje praktické klauzule pro Airbnb, Booking a vlastní apartmány.

Identifikace ubytovatele a hosta

Jméno, kontakt, číslo dokladu totožnosti pro evidenci

Specifikace ubytovací jednotky

Adresa, typ (apartmán, pokoj, chata), kapacita

Doba ubytování

Datum a hodina příjezdu (check-in) a odjezdu (check-out)

Cena a způsob úhrady

Cena za noc/pobyt, záloha, doplatek, platební metoda

Storno podmínky

Podmínky bezplatného a placeného storna

Vratná kauce

Jistota za škody — typicky 2-5 tisíc CZK

Doplňkové služby

Snídaně, parkování, úklid, prádlo, Wi-Fi

Pravidla domu (house rules)

Klid v noci, kouření, domácí zvířata, návštěvy

Místní poplatek z pobytu

Zákon č. 565/1990 Sb. — povinnost ubytovatele

Ohlašovací povinnost cizinců

Zákon č. 326/1999 Sb. — cizinecká policie do 3 dnů

Odpovědnost za vnesené věci

§ 2944-2949 OZ — limity odpovědnosti ubytovatele

Pojištění a předčasné ukončení

Sankce při poškození a porušení pravidel domu

Jak vytvořit smlouvu o krátkodobém ubytování

Generátor Doxuno vás provede vyplněním všech údajů potřebných pro krátkodobé ubytování platné v České republice a respektující daňové i ohlašovací povinnosti pro pronajímatele apartmánů.

  1. 1

    Identifikujte ubytovatele a hosta

    U ubytovatele uveďte jméno (nebo obchodní firmu, pokud podniká), IČO (jste-li podnikatel), DIČ (jste-li plátce DPH v ČR) a kontakt. U hosta uveďte jméno, datum narození, číslo dokladu totožnosti a kontakt — tato data jsou v České republice vyžadována pro vedení ubytovací knihy podle § 99 zákona o pobytu cizinců (zák. č. 326/1999 Sb.) a pro výpočet místního poplatku z pobytu.

  2. 2

    Specifikujte ubytovací jednotku

    Zadejte přesnou adresu jednotky v ČR, typ ubytování (apartmán, pokoj, chata, kemp), počet pokojů, lůžek a kapacitu. Doplňte vybavení a doplňkové služby — Wi-Fi, parkování, kuchyňka, snídaně, klimatizace, výhled. Jasná specifikace v České republice předchází sporům o "neuvedené" parametry a slouží jako podklad pro reklamace dle § 2161 OZ (vady služeb).

  3. 3

    Stanovte cenu, kauci a storno podmínky

    Určete celkovou cenu pobytu v CZK (s rozlišením DPH 12 % od 1. 1. 2024 podle § 47 zák. č. 235/2004 Sb. — pokud jste plátce v ČR), zálohu (typicky 30-50 % do 7 dnů po rezervaci), doplatek při check-inu, vratnou kauci (2-5 tisíc CZK proti škodám). Stanovte storno podmínky — v České republice se obvykle uplatňuje stupňované storno: bezplatné do 30 dnů před příjezdem, 50 % do 14 dnů, 100 % do 7 dnů. Pro Airbnb a Booking platí podmínky platforem.

  4. 4

    Specifikujte pravidla domu a doplňkové podmínky

    V České republice je vhodné explicitně uvést pravidla pobytu: časy klidu (noční klid 22:00-06:00 dle nařízení obce), zákaz kouření v interiéru, podmínky pro domácí zvířata, počet návštěv, rezervace parkování, závěrečný úklid. Doplňte ustanovení o ohlašovací povinnosti — pokud ubytujete cizince ze zemí mimo EU, musíte do 3 pracovních dnů v ČR oznámit cizinecké policii (formulář ÚKČ-T). Pro občany EU platí pouze evidenční povinnost.

  5. 5

    Aktivujte volitelné klauzule a stáhněte PDF

    Doplňte praktická ujednání: výpočet místního poplatku z pobytu (typicky 21-50 CZK/osoba/noc v ČR podle obce), odpovědnost za vnesené věci podle § 2944-2949 OZ (omezení do 5 000 CZK na cestovní zavazadla, neomezeně u cenností v trezoru), pravidla pro předčasné ukončení pobytu v případě hrubého porušení host. Smlouva bude vygenerována jako profesionální PDF — v České republice je platná i ústním souhlasem, ale písemná forma je doporučena pro důkazní účely.

Čím se dokumenty Doxuno liší

Čtyři věci, díky kterým jsou naše šablony důkladnější než návrhy generované AI a aktuálnější než statické knihovny šablon.

Ověřené

Právní obsah pro konkrétní zemi

Vypracováno s právní expertizou pro každou jurisdikci, výrazně důkladnější než AI návrhy, které kopírují obecná ustanovení napříč státy.

Vždy aktuální

V souladu s aktuálními předpisy

Šablony s odkazy na předpisy jsou průběžně aktualizovány při změnách zákonů. Váš dokument vždy odráží aktuální právní rámec.

PDF zdarma

PDF připravené k tisku

Stažení zdarma. Vektorový text, vložené fonty a zákonné citace přímo v klauzulích. Vytiskněte, podepište, založte. Připraveno pro jakýkoli způsob podpisu včetně elektronického.

Word · .docx

Upravitelný Word (.docx)

Po stažení pokračujte v úpravách ve Wordu. Přidejte vlastní ustanovení, použijte šablonu pro podobné smlouvy nebo ji sdílejte s kolegou ke společné revizi.

Vyžaduje jednorázové odemknutí Expert nebo libovolné placené předplatné Doxuno.

Dokumenty, na které se můžete spolehnout

Každá šablona vzniká nativně pro svou zemi, vychází z předpisů, které skutečně platí, a kontroluje ji oprávněný místní právník; při každé změně zákona zůstává aktuální.

Elena RostovaPrávní kontrola: Elena Rostova · Česká republika

Právní úvahy v České republice

Krátkodobé ubytování v České republice je regulováno více předpisy — občanským zákoníkem, zákonem o pobytu cizinců, zákonem o místních poplatcích a zákonem o DPH. Před zahájením činnosti je v ČR vhodné prověřit ohlašovací povinnosti a daňové aspekty.

Tento vzor je poskytován výhradně pro informační účely a nepředstavuje právní poradenství. Pro provozovatele krátkodobého ubytování v České republice s vyššími výnosy nebo pro řetězec apartmánů doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem (Komora daňových poradců ČR) a advokátem (Česká advokátní komora).

Posouzeno právními profesionály. Obsah této stránky a ujednání vzoru byly posouzeny v souladu s občanským zákoníkem (§ 2326-2331 OZ), zákonem o pobytu cizinců, zákonem o místních poplatcích a zákonem o DPH České republiky.

Krátkodobé ubytování vs. nájem bytu (§ 2326 vs. § 2235 OZ)

Občanský zákoník České republiky důsledně odlišuje smlouvu o ubytování (§ 2326 OZ) od nájmu bytu (§ 2235 OZ). Klíčové znaky ubytovací smlouvy: a) přechodný charakter — typicky dny až týdny, ne trvalé bydliště, b) účel — cestovní ruch, pracovní cesta, dočasné potřeby, c) doplňkové služby — úklid, prádlo, recepce. U krátkodobého ubytování v ČR neplatí kogentní ochranná pravidla nájemce — limit jistoty (§ 2249 OZ), tříměsíční výpovědní doba (§ 2255 OZ), zákonné výpovědní důvody (§ 2287 OZ), povinné rozúčtování služeb (zák. č. 67/2013 Sb.). Ubytovatel může v České republice vypovědět smlouvu okamžitě podle § 2331 OZ při hrubém porušení pravidel domu nebo nezaplacení ceny.

Místní poplatek z pobytu (zák. č. 565/1990 Sb.)

Od 1. 1. 2020 platí v České republice místní poplatek z pobytu, který nahradil bývalý poplatek z ubytovací kapacity. Konkrétní výši stanoví každá obec obecně závaznou vyhláškou — v Praze 50 CZK/osoba/noc, v Brně 30 CZK, v menších městech 21-30 CZK. Poplatek vybírá ubytovatel od hosta a odvádí jej obci v měsíční periodicitě. Z poplatku jsou v ČR osvobozeni: osoby do 18 let, osoby pobývající z důvodu zdravotní péče, vybrané kategorie. Ubytovatel musí vést evidenční knihu (§ 99 zák. č. 326/1999 Sb. analogicky) a uchovávat ji 6 let. Nesplnění povinnosti je v České republice přestupkem podle zákona o místních poplatcích — pokuta až 500 000 CZK.

DPH na ubytovací služby (12 % od 1. 1. 2024)

Od 1. ledna 2024 je v České republice ubytovací služba zdaněna sníženou sazbou DPH 12 % podle § 47 zákona č. 235/2004 Sb. o DPH (předtím 15 %). Plátce DPH je v ČR ten, kdo přesáhne obrat 2 000 000 CZK za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců. Provozovatelé Airbnb v České republice s vysokým obratem se tedy stávají plátci ze zákona — povinnost registrace u Finančního úřadu do 15 dnů od překročení obratu. Doplňkové služby (parkování, snídaně, úklid) podléhají vlastní sazbě (snídaně 12 %, parkování 21 %). V cenotvorbě je v ČR vhodné rozlišovat základ daně a DPH zvlášť pro lepší vykazování a možnost odpočtu pro firemní hosty.

Ohlašovací povinnost u cizinců (zák. č. 326/1999 Sb.)

Podle § 99 zákona o pobytu cizinců na území České republiky je ubytovatel povinen vést ubytovací knihu a do 3 pracovních dnů od ubytování nahlásit ubytování cizince Cizinecké policii ČR — typicky elektronicky přes systém ubyport.policie.cz. Ohlašovací povinnost se vztahuje na občany států mimo EU/EHP/Švýcarsko. Pro občany EU platí v ČR pouze evidenční povinnost — vedení knihy s identifikačními údaji (jméno, datum narození, číslo dokladu, datum příjezdu/odjezdu, adresa pobytu, státní příslušnost). Záznamy se v České republice uchovávají 6 let. Nesplnění povinnosti je přestupkem s pokutou až 500 000 CZK pro fyzické osoby, 5 000 000 CZK pro právnické osoby — důsledná kontrola v Praze, Brně a turistických centrech.

Často kladené otázky

Připraveni nabídnout krátkodobé ubytování?

Vyplňte parametry pobytu a údaje stran během několika minut a získejte profesionální smlouvu o krátkodobém ubytování platnou v České republice podle § 2326 a násl. občanského zákoníku. Zdarma, bez nutnosti vytvářet účet pro základní verzi.

Create Your Krátkodobý NájemBrowse All Templates

Free PDF · Editable Word with Expert · No account required