Gratis mall för samäganderättsavtal
Ett samäganderättsavtal reglerar hur en fastighet, fritidshus, båt eller annan egendom ska ägas och förvaltas gemensamt av två eller fler parter. Utan ett avtal gäller samäganderättslagen (1904:48), som ger varje ägare rätt att begära tvångsförsäljning. Doxunos mall skyddar alla parter och ladda ned som PDF.
| Typ av egendom | Fastighet |
| Beskrivning | Fritidsfastighet Nacka kommun, Boo 1:234, belägen på Strandvägen 15. Tomt om 1 200 m² med enplansvilla byggd 1965, ca 90 m² boarea. |
| Beteckning / Reg.nr | Boo 1:234, Nacka kommun |
| Uppskattat marknadsvärde | 3 500 000 SEK |
| Anskaffningspris | 2 800 000 SEK |
| Förvärvsdatum | 15 juni 2022 |
Enligt 1 § Samäganderättslagen presumeras ägarandelarna vara lika stora om inget annat kan visas. Genom detta Avtal fastställs andelarna enligt nedan. Ägarandelen utgör underlag för respektive Delägares andel av nettoresultat vid avyttring av egendomen samt vid fördelning av löpande utgifter.
| Lars Eriksson | 50 % |
| Maria Eriksson-Berg | 50 % |
Extraordinära kostnader — såsom större renoveringar, om- eller tillbyggnader — kräver samtliga Delägares skriftliga godkännande innan de uppkommer. Kostnader som en Delägare ådrar sig utan övriga Delägares godkännande bärs av den Delägaren ensam, om inte övriga Delägare i efterhand godkänner åtgärden. Som extraordinär kostnad räknas varje enskild kostnad som överstiger två procent (2 %) av egendomens marknadsvärde.
Redovisning — Delägarna ska föra gemensam redovisning av alla kostnader och intäkter relaterade till egendomen. Avräkning ska ske kvartalsvis, om inte Delägarna överenskommer om annan period. Vid utebliven betalning av en Delägares andel av gemensamma utgifter har övriga Delägare rätt till ersättning jämte dröjsmålsränta enligt 6 § Räntelagen (1975:635).
Varje Delägare ska vid nyttjandet av egendomen visa hänsyn till övriga Delägares intressen och inte vidta åtgärder som väsentligt försämrar egendomens skick eller värde. Delägare får inte utan övriga Delägares skriftliga samtycke:
(a) Hyra ut egendomen eller del av egendomen till tredje man.
(b) Göra väsentliga förändringar av egendomen (ombyggnad, tillbyggnad, rivning).
(c) Använda egendomen för ändamål som avviker från det avsedda användningsområdet.
(d) Upplåta panträtt eller annan belastning i sin andel av egendomen utan att informera övriga Delägare.
Underhåll: Löpande underhåll sköts gemensamt. Större reparationer beslutas i samråd och kostnaden delas enligt ägarandel.
(a) Löpande förvaltning — beslut om daglig skötsel och normalt underhåll kan fattas av vilken Delägare som helst, förutsatt att kostnaderna inte överstiger ett prisbasbelopp enligt Socialförsäkringsbalken (2010:110) per tillfälle.
(b) Väsentliga åtgärder — beslut om större reparationer, ombyggnationer, uthyrning till tredje man eller andra väsentliga förändringar kräver samtliga Delägares skriftliga godkännande enligt 2 § Samäganderättslagen. Vid oenighet kan vardera Delägare begära att tingsrätten förordnar en god man att förvalta egendomen enligt 3 § Samäganderättslagen.
(c) Brådskande åtgärder — vid akuta situationer (vattenskada, inbrott, brand) har varje Delägare rätt att vidta nödvändiga åtgärder för att förhindra ytterligare skada, med rätt till ersättning från övriga Delägare enligt ägarandel. Den Delägare som vidtar åtgärder ska snarast möjligt underrätta övriga Delägare.
Delägarna ska hålla varandra löpande informerade om förhållanden som rör egendomen. Meddelanden ska lämnas skriftligen, via e-post eller brev till de adresser som anges i Avtalet.
(a) Den säljande Delägaren ska skriftligen meddela övriga Delägare om avsikten att sälja, inklusive det pris och de villkor som erbjuds.
(b) Övriga Delägare har 30 dagar från mottagandet av meddelandet att skriftligen meddela om de önskar förvärva andelen på angivna villkor.
(c) Om flera Delägare önskar utnyttja förköpsrätten fördelas andelen i proportion till deras befintliga ägarandelar, om de inte överenskommer om annat.
(d) Om ingen Delägare utnyttjar förköpsrätten inom svarstiden har den säljande Delägaren rätt att sälja sin andel till tredje man — dock inte på villkor som är förmånligare för köparen än de som erbjudits övriga Delägare.
Förköpsrätten är bindande för Delägarnas rättsinnehavare. Vid överlåtelse av fastighetsandel ska överlåtelsen dokumenteras enligt formkraven i 4 kap. Jordabalken (1970:994).
Undantag från klyvningsförbudet gäller om:
(a) Samtliga Delägare är överens om försäljning.
(b) En Delägare väsentligt åsidosätter sina skyldigheter enligt Avtalet och inte vidtar rättelse inom 30 dagar efter skriftligt meddelande.
(c) Synnerliga skäl föreligger som gör det oskäligt att upprätthålla samäganderätten.
Samtycke vid försäljning: Försäljning av hela fastigheten kräver samtliga delägares skriftliga godkännande.
Värderingsmetod: Oberoende mäklarvärdering av auktoriserad fastighetsmäklare. Vid oenighet anlitas två mäklare och genomsnittet av deras värderingar används.
Svensk materiell rätt ska tillämpas på Avtalet, särskilt Lag (1904:48 s.1) om samäganderätt och Avtalslagen (1915:218), med undantag av sådana lagvalsregler som skulle leda till tillämpning av annan rättsordning.
Försäkringsarrangemang: Fullvärdesförsäkring hos Folksam, försäkringsnummer 12345678. Premien delas 50/50.
Ändring och tillägg till Avtalet kräver skriftlig form och samtliga Delägares undertecknande för att vara gällande. Om någon bestämmelse i Avtalet skulle anses ogiltig eller inte kunna tillämpas ska övriga bestämmelser förbli giltiga och Delägarna ska i god tro söka ersätta den ogiltiga bestämmelsen med en giltig bestämmelse som så nära som möjligt tillvaratar den ursprungliga avsikten.
Personuppgifter i Avtalet behandlas enligt Dataskyddsförordningen (EU 2016/679, GDPR) uteslutande i syfte att dokumentera samäganderätten.
Vad är ett samäganderättsavtal?
Ett samäganderättsavtal är ett avtal mellan två eller fler parter som gemensamt äger en tillgång — typiskt en fastighet, ett fritidshus, en bostadsrätt, en båt eller en bil — och som reglerar hur egendomen ska ägas, förvaltas, brukas, kostnadsfördelas och avyttras. Samäganderättslagen (1904:48) utgör den rättsliga bakgrunden och gäller alltid som fallback när parterna inte avtalat något annat. Men lagens standardregler — exvis att varje ägare kan begära att egendomen säljs på offentlig auktion om parterna inte enas (samäganderättslagen 6 §) — är ofta oacceptabla i praktiken. Samäganderättsavtalet är verktyget för att sätta partsautonomins egna regler i stället för lagens.
Samäganderättsavtalet är särskilt viktigt vid köp av fastighet mellan syskon som ärvt en fastighet gemensamt, vänner som köper ett fritidshus ihop, ett par som inte är gifta som köper en bostadsrätt ihop, affärspartners som gemensamt köper en näringsfastighet, och privata investerare som köper en fastighet i kompanjonskap. I alla dessa fall uppstår frågor som lagen inte automatiskt reglerar på ett tillfredsställande sätt: Vem betalar vad? Vem har rätt att bo i huset vilka veckor? Vad händer om en part vill sälja men inte de andra? Vad händer vid dödsfall? Samäganderättsavtalet ger svaren.
Juridiskt sett regleras samäganderätt av samäganderättslagen (1904:48) för lös egendom och gemensam besittning, och jordabalken (JB, 1970:994) för fast egendom. Vid köp av fastighet ställs formkrav (JB 4 kap. 1 §): köpeavtalet ska vara skriftligt, undertecknas av parterna, innehålla en överlåtelseförklaring, ange köpeskillingen och bevittnas av två vittnen. Samäganderättsavtalet är ett kompletterande avtal som reglerar det interna förhållandet mellan delägarna — utöver köpehandlingen. Avtalslagen (AvtL, 1915:218) gäller generellt, och oskäliga villkor kan jämkas (AvtL 36 §).
Vad täcker mallen?
Doxunos samäganderättsavtalsmall täcker alla väsentliga aspekter av gemensamt ägande och förvaltning av egendom.
Parternas identitet och andelar
Fullständiga namn, personnummer och respektive ägarandel (procent eller bråkdel) för varje delägare.
Egendomsbeskrivning
Exakt fastighetsbeteckning, adress och beskrivning av den gemensamma egendomen.
Kostnadsfördelning
Hur löpande kostnader (drift, underhåll, försäkring, skatter, avgifter) fördelas mellan delägarna.
Nyttjanderätt och bokningssystem
Regler för hur och när varje delägare har rätt att nyttja egendomen — helger, veckor, perioder.
Förvaltning och beslut
Hur beslut om egendomen fattas — enhällighet, majoritet, och vilka beslut kräver konsensus.
Underhåll och investeringar
Vem ansvarar för löpande underhåll och hur finansieras större investeringar och renoveringar.
Försäljning av andel
Förköpsrätt för övriga delägare om en part vill sälja sin andel till en utomstående.
Tvångsförsäljning och block mot samäganderättslagen 6 §
Avtalsbegränsning av rätten att begära tvångsförsäljning via domstol — skyddar mot osäljningsläge.
Lösenskyldighet
Rätt för kvarvarande delägare att lösa ut en part som vill avyttra sin andel, till avtalad värdering.
Dödsfall och arvtagare
Vad som händer om en delägare avlider — rätt till inlösen av arvtagares andel.
Värdering och tvistlösning
Metod för värdering av egendom vid inlösen — mäklarvärdering, oberoende värderare eller auktionspris.
Avtalets löptid och uppsägning
Hur länge avtalet gäller och under vilka omständigheter det kan sägas upp eller ändras.
Så skapar du ditt samäganderättsavtal
Doxunos formulär guidar dig steg för steg till ett komplett samäganderättsavtal som skyddar alla delägares intressen.
- 1
Identifiera parterna och bestäm andelarna
Ange fullständiga namn, personnummer och adresser för samtliga delägare. Bestäm ägarandelarna: ska egendomen ägas med lika delar (exvis 50/50 eller 33/33/33 %) eller i proportion till respektive parts ekonomiska bidrag till köpet? Ägarandelen påverkar kostnadsfördelning, röstetal vid beslut och utbetalning vid försäljning. Dokumentera hur andelarna beräknats för att undvika framtida tvist.
- 2
Specificera egendomen och kostnadsfördelningen
Ange fastighetsbeteckning, adress eller annan identifikation av den gemensamma egendomen. Definiera hur löpande kostnader fördelas: normalt i proportion till ägarandelen, men parterna kan avtala om annan fördelning om exvis en part nyttjar egendomen mer. Inkludera: driftskostnader (el, vatten, värme), försäkring, fastighetsavgift, avgift till bostadsrättsförening, räntekostnader på gemensamt lån, och avsättning till underhållsfond.
- 3
Reglera nyttjanderätt och beslutsfattande
Ange regler för hur varje delägare har rätt att nyttja egendomen — exvis specifika semesterveckor, kvartalsvisa omgångar, eller bokningssystem. Ange om det behövs ett bokningsregister och hur konflikter om bokningar löses. Reglera beslutsfattandet: vilka beslut kräver enhällighet (exvis försäljning), vilka kan fattas med enkel majoritet (rutinmässigt underhåll), och hur röstning sker om en part är passiv eller oanträffbar.
- 4
Reglera försäljning, inlösen och dödsfall
Inkludera en förköpsrättsklausul: om en part vill sälja sin andel till en utomstående, ska övriga delägare ha rätt att lösa in andelen till samma pris och villkor inom en angiven frist (normalt 30–60 dagar). Ange värderingsmetod vid inlösen — oberoende mäklarvärdering är vanligast. Reglera vad som händer vid en delägares dödsfall: har kvarvarande delägare rätt att lösa in dödsboets andel, och i så fall till vilket pris och inom vilken tid?
- 5
Underteckna och förvara avtalet
Samtliga delägare undertecknar avtalet. Vill man inkludera vittnesunderskrifter stärker det bevisvärdet. Avtalet behöver inte registreras, men om det avser en fastighet kan det vara klokt att informera lagfartsmyndigheten om delägarförhållandet vid lagfartsansökan. Ladda ned det färdiga samäganderättsavtalet som PDF från Doxuno. Varje delägare bevarar ett exemplar och avtalet förvaras digitalt på gemensam säker plats.
Juridiska överväganden i Sverige
Samäganderättsavtalet regleras av samäganderättslagen och, vid fastigheter, av jordabalken. Nedan redogörs för de viktigaste juridiska aspekterna.
Denna mall tillhandahålls i informationssyfte och utgör inte juridisk rådgivning. Vid samäganderätt till fastigheter med höga värden, komplexa ägarstrukturer eller internationella delägare rekommenderas starkt att en jurist med fastighetskompetens konsulteras.
Granskat av svenska fastighets- och avtalsrättsjurister. Mallens klausuler har granskats för korrekthet enligt samäganderättslagen och jordabalken.
Samäganderättslagen (1904:48) — risk vid avsaknad av avtal
Samäganderättslagen ger varje delägare rätt att ensidigt begära att den gemensamma egendomen säljs på offentlig auktion via domstol (6 §) om parterna inte kan enas om förvaltning eller försäljning. Detta är en extrem åtgärd som kan drabba kvarvarande delägare hårt — en tvångsauktion ger normalt ett lägre pris än en frivillig försäljning. Samäganderättsavtalet kan (och bör) innehålla en klausul som begränsar rätten att begära tvångsförsäljning under en viss period eller under vissa omständigheter, som ger kvarvarande delägare rätt att lösa in den avvikande delens andel i stället.
Jordabalken (JB, 1970:994) — formkrav vid fastighetsköp
Vid köp av fastighet gäller strikta formkrav (JB 4 kap. 1 §): köpeavtalet ska vara skriftligt, undertecknas av parterna, innehålla en överlåtelseförklaring och ange köpeskillingen; dessutom ska det bevittnas av två vittnen. Uppfylls inte dessa krav är köpet ogiltigt. Samäganderättsavtalet är ett kompletterande intern-avtal som reglerar delägarnas inbördes förhållande, men ersätter inte köpehandlingen. Lagfart (fastighetsregistrering hos Lantmäteriet) ska sökas av samtliga köpare och beviljas för respektive ägarandel.
Förköpsrätt, inlösen och värdering
En välfungerande förköpsrättsklausul ger kvarvarande delägare rätten att lösa in en avyttrad andel på samma villkor som ett bud från en utomstående — detta kallas right of first refusal. Värdering av andelen vid inlösen kan ske på flera sätt: marknadsvärdering av oberoende mäklare, genomsnittsvärdering från tre mäklare, eller parterna utser en oberoende värderingsman. Det är viktigt att ange en tydlig tidsfrist (normalt 30–90 dagar) inom vilken inlösen ska fullgöras — en för lång frist kan bli ett hinder.
Skattemässiga aspekter vid samäganderätt
Varje delägare beskattas för sin proportionerliga andel av fastighetens inkomster (uthyrningsintäkter) och för sin andel av realisationsvinsten vid försäljning (kapitalvinstbeskattning, skattesats 22 % för privatbostadsfastigheter efter avdrag för förbättringsutgifter). Fördelningen av skattemässiga avdrag för räntekostnader och förbättringsutgifter följer ägarandelen. Observera att överlåtelse av andel i fastighet till närstående under marknadsvärdet kan utlösa stämpelskatt och inkomstskatteregler om gåva av fastighet — konsultera en skatterådgivare.
Vanliga frågor
Reglera ditt samägandeskap med ett professionellt avtal
Fyll i dina uppgifter och ladda ned ett juridiskt korrekt samäganderättsavtal enligt svensk lag på några minuter. Gratis grundversion — ingen registrering krävs.
Free · Instant PDF · No account required