Modelo gratuito de Carta de Denúncia de Contrato de Arrendamento
Uma carta formal de denúncia do contrato de arrendamento ao abrigo dos artigos 1077.º do Código Civil (denúncia pelo arrendatário), 30.º NRAU (denúncia pelo senhorio para habitação própria) e 31.º NRAU (denúncia para obras). Identifique as partes e o contrato, fundamente a denúncia, respeite a antecedência legal e descarregue um PDF pronto a enviar por carta registada com aviso de recepção.
1. IDENTIFICAÇÃO DO DENUNCIANTE
Arrendatário: Maria João Ferreira dos Santos, NIF 234 567 890, residente em Rua de Santa Catarina, 350, 4.º Esq., 4000-450 Porto, tel. 963 456 789, e-mail maria.santos@email.pt.
2. IDENTIFICAÇÃO DO DESTINATÁRIO
Senhorio: António Manuel da Silva Pereira, NIF 123 456 789, com morada em Rua Augusta, 100, 3.º Esq., 1100-053 Lisboa.
3. CONTRATO DE ARRENDAMENTO
O presente refere-se ao contrato de arrendamento celebrado em 1 de janeiro de 2024, relativo ao imóvel sito em Rua de Santa Catarina, 350, 4.º Esq., 4000-450 Porto, concelho de Porto.
4. OBJETO DA COMUNICAÇÃO
Pela presente, o(a) Arrendatário vem comunicar ao(a) Senhorio a denúncia por fim do prazo contratual, nos termos do art. 1098.º do Código Civil e do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).
5. PRAZO DE PRÉ-AVISO
A presente denúncia é efetuada com a antecedência de 120 dias, conforme exigido pela lei aplicável. A denúncia produzirá efeitos em 1 de setembro de 2026.
6. EFEITOS DA DENÚNCIA
Com a produção de efeitos, o contrato cessará na data indicada. O Arrendatário compromete-se a desocupar e entregar o imóvel ao Senhorio, no estado em que o recebeu (ressalvado o desgaste normal), incluindo a entrega de todas as chaves, na data em que a denúncia produz efeitos, nos termos do art. 1043.º do Código Civil.
7. PRAZOS LEGAIS DE REFERÊNCIA
| Situação | Prazo mínimo | Base legal |
| Arrendatário — prazo ≥ 1 ano | 120 dias | art. 1100.º CC |
| Arrendatário — prazo 6m–1a | 90 dias | art. 1100.º CC |
| Arrendatário — prazo < 6m | 60 dias | art. 1100.º CC |
| Senhorio — contrato ≥ 1 ano | 120 a 240 dias | arts. 1097.º e 1103.º CC |
8. RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL
Na data em que a denúncia produz efeitos, o Arrendatário obriga-se a:
- Desocupar e entregar o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste resultante de uso normal;
- Entregar todas as chaves e meios de acesso ao imóvel;
- Regularizar quaisquer dívidas respeitantes ao pagamento de água, eletricidade, gás, telecomunicações e outras despesas associadas ao imóvel;
- Não danificar o imóvel nem as instalações.
9. FORMA DE COMUNICAÇÃO
A presente denúncia é enviada por carta registada com aviso de receção, nos termos do art. 9.º do NRAU (Lei 6/2006), para a morada acima indicada.
10. CONSEQUÊNCIAS DO INCUMPRIMENTO DO PRÉ-AVISO
Nos termos do art. 1098.º, n.º 5, do Código Civil, a inobservância do prazo de pré-aviso não obsta à cessação do contrato, mas obriga o denunciante ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
11. ENQUADRAMENTO LEGAL
A presente denúncia é efetuada ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, e demais alterações subsequentes) e dos artigos 1097.º a 1103.º do Código Civil Português, conforme aplicável ao caso concreto.
O que é a denúncia de um contrato de arrendamento?
A denúncia é o acto unilateral pelo qual uma das partes comunica à outra a cessação do contrato de arrendamento. Distingue-se da oposição à renovação (que impede a renovação automática) e da resolução (que exige justa causa e produz efeitos imediatos). A denúncia produz efeitos no termo do prazo de aviso prévio legalmente exigido e extingue o vínculo contratual. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU — Lei 6/2006, com alterações da Lei 13/2019) e os artigos 1077.º, 1097.º e 1098.º do Código Civil regulam com precisão os prazos e fundamentos de cada tipo de denúncia.
A denúncia pelo arrendatário é, em regra, livre. O artigo 1077.º do Código Civil consagra o direito do arrendatário a denunciar a todo o tempo o contrato de duração igual ou superior a um ano, mediante aviso prévio de 120 dias. Para contratos de duração inferior a um ano, o aviso prévio é de 60 dias. Esta faculdade assegura ao arrendatário a possibilidade de cessar o vínculo sempre que as suas circunstâncias pessoais ou profissionais o exijam, sem necessidade de qualquer justificação perante o senhorio.
A denúncia pelo senhorio é muito mais restrita. Só é admissível nos casos expressamente previstos na lei: habitação própria e permanente do senhorio (artigo 30.º NRAU), demolição ou realização de obras profundas no imóvel (artigo 31.º NRAU), e, em casos específicos do regime transitório, outros fundamentos constantes do artigo 33.º NRAU para contratos anteriores a 1990. A denúncia pelo senhorio exige sempre fundamentação concreta, verificação das condições de facto e respeito de prazos de antecedência significativamente mais longos (um a dois anos), de forma a proteger o arrendatário.
O que inclui este modelo
O modelo Doxuno de denúncia abrange as três modalidades principais: denúncia pelo arrendatário (art. 1077.º CC), denúncia pelo senhorio para habitação própria (art. 30.º NRAU) e denúncia pelo senhorio para obras (art. 31.º NRAU). Escolha a modalidade e preencha os dados — a Doxuno gera a fundamentação legal adequada.
Identificação do remetente
Nome, NIF e morada do arrendatário ou do senhorio que denuncia
Identificação do destinatário
Nome e morada da contraparte
Identificação do contrato
Data de celebração, imóvel e partes contratantes
Descrição do imóvel
Morada completa, fracção autónoma e artigo matricial
Fundamento da denúncia
Artigo 1077.º CC, 30.º ou 31.º NRAU consoante o caso
Aviso prévio aplicável
Prazos legais (60 ou 120 dias; 1 ou 2 anos no caso do senhorio)
Data de produção de efeitos
Data concreta em que o contrato cessa
Obrigações residuais
Pagamento de rendas até à cessação e restituição do imóvel
Vistoria final e estado do imóvel
Data proposta para entrega de chaves e avaliação do imóvel
Restituição da caução
Procedimento de devolução da caução após vistoria
Meio de envio
Carta registada com aviso de recepção (art. 1074.º CC)
Assinatura e data
Local, data e assinatura do remetente ou procurador
Como criar a sua carta de denúncia
O modelo Doxuno guia-o pela escolha da modalidade correcta e pelo cálculo do prazo de aviso prévio legalmente exigido. Em menos de dez minutos obtém uma carta juridicamente sólida.
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Escolha a modalidade de denúncia
Seleccione a modalidade correspondente à sua situação: denúncia pelo arrendatário (art. 1077.º CC), denúncia pelo senhorio para habitação própria (art. 30.º NRAU) ou denúncia pelo senhorio para realização de obras (art. 31.º NRAU). A escolha determina os fundamentos legais, o prazo de aviso prévio e as obrigações acessórias (nomeadamente, indemnização pelo senhorio em caso de denúncia para habitação ou obras).
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Identifique as partes e o contrato
Preencha o nome completo, NIF e morada do remetente e do destinatário. Indique a data de celebração do contrato de arrendamento, a morada do imóvel arrendado, a fracção autónoma e o artigo matricial. Estes elementos permitem identificar o vínculo contratual e reforçam a oponibilidade da comunicação em caso de litígio.
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Calcule e indique o prazo de aviso prévio
Confirme o prazo legalmente exigido em função da modalidade e da duração do contrato. Para o arrendatário: 120 dias se o contrato tiver duração igual ou superior a um ano; 60 dias se inferior (art. 1077.º CC). Para o senhorio em denúncia para habitação própria: 120 dias com antecedência mínima (art. 30.º NRAU) e condições adicionais. Para denúncia para obras: 6 meses (art. 31.º NRAU) e obrigação de indemnização.
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Indique a data de produção de efeitos e as obrigações residuais
Fixe a data concreta em que o contrato cessa, respeitando o aviso prévio. Refira a obrigação de pagamento das rendas até essa data, o compromisso de restituição do imóvel em bom estado de conservação e a proposta de vistoria final para avaliação do estado do imóvel. Preveja o procedimento de devolução da caução, nos termos do contrato e das boas práticas do mercado.
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Gere o PDF e envie por carta registada com aviso de recepção
Descarregue o PDF, imprima e assine. Envie por carta registada com aviso de recepção (RAR) para a morada do destinatário, nos termos do artigo 1074.º do Código Civil, aplicável às comunicações prévias no arrendamento urbano. Conserve o talão de registo e o aviso de recepção — constituem prova da data e do conteúdo da comunicação e são essenciais em caso de litígio.
Considerações jurídicas em Portugal
A denúncia do contrato de arrendamento é um acto unilateral com consequências jurídicas importantes. Antes de enviar, importa confirmar a modalidade aplicável, o prazo de aviso prévio e as obrigações acessórias decorrentes do NRAU e do Código Civil.
Este modelo é fornecido apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico. Em situações de arrendamento para fim não habitacional, arrendamentos em regime transitório anteriores a 1990, alojamento local ou litígios em curso, recomenda-se consultar um advogado inscrito na Ordem dos Advogados.
Revisto por profissionais do Direito Imobiliário português. O conteúdo desta página e as cláusulas do modelo foram revistos por advogados inscritos na Ordem dos Advogados para garantir exactidão e solidez jurídica no regime do NRAU.
Denúncia pelo arrendatário (art. 1077.º CC)
O artigo 1077.º do Código Civil consagra o direito do arrendatário a denunciar, a todo o tempo, o contrato de arrendamento habitacional. Para contratos de duração igual ou superior a um ano, o aviso prévio é de 120 dias. Para contratos de duração inferior, o aviso prévio é de 60 dias. A denúncia produz efeitos no termo do prazo de aviso prévio e extingue o vínculo. Se o contrato for denunciado antes de decorrido um ano desde o início da vigência, o senhorio pode exigir indemnização correspondente às rendas em falta até ao termo desse primeiro ano, salvo cláusula contratual diversa.
Denúncia pelo senhorio para habitação própria (art. 30.º NRAU)
O artigo 30.º do NRAU (Lei 6/2006, com alterações da Lei 13/2019) permite ao senhorio denunciar o contrato para habitação própria e permanente, com aviso prévio de 120 dias e observância de requisitos rigorosos: não dispor de outra habitação, ter sido proprietário há mais de dois anos, e residir na mesma área metropolitana ou concelho, salvo excepções previstas na lei. O senhorio é obrigado a pagar ao arrendatário uma indemnização equivalente a um ano de renda se este ocupar o imóvel há mais de cinco anos. Em caso de incumprimento da afectação efectiva à habitação própria, o arrendatário pode exigir indemnização reforçada.
Denúncia pelo senhorio para obras (art. 31.º NRAU)
O artigo 31.º do NRAU permite ao senhorio denunciar o contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundos, mediante aviso prévio de seis meses. O senhorio deve apresentar o projecto de obra aprovado pela câmara municipal competente e pagar ao arrendatário uma indemnização correspondente a dois anos de renda. Se, concluídas as obras, o arrendatário pretender regressar ao imóvel, o senhorio é obrigado a dar-lhe preferência na ocupação, nos termos e condições fixados na Lei. O incumprimento da afectação das obras ao fim declarado gera responsabilidade civil do senhorio.
Forma da comunicação e prova
O artigo 1074.º do Código Civil exige que as comunicações no arrendamento urbano sejam feitas por carta registada com aviso de recepção, enviada para a morada do destinatário indicada no contrato ou, na sua falta, para o local arrendado. Esta forma é condição de eficácia da denúncia e constitui prova idónea em juízo. Em alternativa, pode recorrer-se à notificação através de agente de execução, advogado ou solicitador, nos termos do Código de Processo Civil. A falta de forma adequada torna a denúncia ineficaz, obrigando à sua repetição e ao reinício do prazo de aviso prévio.
Perguntas frequentes
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